Bestemmingsplan Buitengebied, Ootmarsumsedijk 9 en Hilbertweg 14 Weerselo.pdf
Tekst van het document
Daarnaast geldt in beginsel dat bijbehorende bouwwerken op ten minste 3,00 m achter de voorgevel van het hoofdgebouw dienen te worden gebouwd. In voorliggend geval wordt hiervan afgeweken door ter plaatse van de bouwaanduiding 'bijgebouwen' toe te staan dat een vrijstaand bijgebouw voor de voorgevel is toegestaan. Deze regel is opgenomen ten behoeve van de inrichting van het woonperceel waar de compensatiewoning wordt gerealiseerd. Tot slot geldt in beginsel een één meter lagere bouwhoogte voor bijbehorende bouwwerken ten opzichte van hoofdgebouwen. Voor de compensatiekavel is hier vanuit functioneel, landschappelijk en stedenbouwkundig oogpunt een uitzondering op gemaakt. Ter plaatse zijn de bouwhoogte van zowel het hoofdgebouw alsook het bijbehorende vrijstaande bijgebouw voor de voorgevel gemaximeerd op 7,5 meter. De sloop van de schuur en landschappelijke inpassing zijn gewaarborgd door bij de specifieke gebruiksregels specifieke voorwaardelijke verplichtingen op te nemen. 'Leiding - Brandstof' (Artikel 5) De voor 'Leiding - Brandstof' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor een brandstofleiding met de daarbijbehorende veiligheidszone en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
'Leiding - Gas' (Artikel 6) De voor 'Leiding - Gas' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor een gas-/waterleiding met de daarbijbehorende veiligheidszone en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. 'Waarde - Landschap' (Artikel 7) De voor 'Waarde - Landschap' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud, het herstel en de ontwikkeling van waardevolle landschapselementen. In afwijking van het bepaalde bij de andere daar voorkomende bestemming(en) mogen op of in deze gronden geen gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, behalve voor zover bestaand, worden gebouwd.
bestemmingsplan Buitengebied, Ootmarsumsedijk 9 en Hilbertweg 1 4 Weerselo
49
50
bestemmingsplan Buitengebied, Ootmarsumsedijk 9 en Hilbertweg 14 Weerselo
Hoofdstuk 8 Economische uitvoerbaarheid Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is. In het voorliggende geval wordt een overeenkomst gesloten tussen initiatiefnemers en de gemeente Dinkelland. Hierin wordt onder meer opgenomen dat het risico van planschade bij de initiatiefnemers ligt zodat het kostenverhaal voor de gemeente volledig is verzekerd. Dit brengt met zich mee dat vaststelling van een exploitatieplan achterwege kan blijven.
bestemmingsplan Buitengebied, Ootmarsumsedijk 9 en Hilbertweg 1 4 Weerselo
51
52
bestemmingsplan Buitengebied, Ootmarsumsedijk 9 en Hilbertweg 14 Weerselo
Hoofdstuk 9
Vooroverleg
9.1 Vooroverleg Op grond van artikel 3.1.1 Bro is vooroverleg vereist met het waterschap en met de diensten van de provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. 9.1.1
Het Rijk
In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat de gewenste ontwikkelingen geen nationale belangen schaden. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk. 9.1.2
Provincie Overijssel
Op basis van artikel 3.1.1, lid 2 heeft de provincie de mogelijkheid om plannen aan te wijzen waarvoor geen vooroverleg is vereist. Voor plannen in bestaand stedelijk gebied/bestaand bebouwd gebied welke voorzien in woondoeleinden is, op basis van lid A onder 1 van de vooroverleglijst ruimtelijke plannen, geen vooroverleg vereist indien sprake is van een woningbouwplan in bestaand stedelijk gebied waarbij sprake is van minder dan 7 woningen met bijbehorende voorzieningen als wegen en groen, en die in lijn is met de provincie gemaakte woonafspraken. In voorliggend geval is sprake van een ontwikkeling die voldoet aan bovenstaande uitzonderingsregel. Vooroverleg is niet noodzakelijk. 9.1.3
Waterschap Vechtstromen
In het kader van de watertoets heeft er een digitale watertoets plaatsgevonden via de website www.dewatertoets.nl. De uitkomsten van deze watertoets hebben geleid tot de 'korte procedure'. Het waterschap geeft een positief wateradvies. De beantwoording van de vragen maakt nader overleg met het waterschap niet noodzakelijk. 9.1.4
Zienswijzen
Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 4 december 2020 gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegen. Gedurende deze inzagetermijn zijn er geen zienswijzen tegen het plan kenbaar gemaakt. Het bestemmingsplan is dan ook ongewijzigd vastgesteld.
bestemmingsplan Buitengebied, Ootmarsumsedijk 9 en Hilbertweg 1 4 Weerselo
53
54
bestemmingsplan Buitengebied, Ootmarsumsedijk 9 en Hilbertweg 14 Weerselo
Bijlagen bij de toelichting
bestemmingsplan Buitengebied, Ootmarsumsedijk 9 en Hilbertweg 1 4 Weerselo
55
Bijlage 1
56
Ruimtelijk kwaliteitsplan
bestemmingsplan Buitengebied, Ootmarsumsedijk 9 en Hilbertweg 14 Weerselo
M N
H G
J
L
D O F
Q
P
F
C
A
B R
E
I
K
M N
R U I M T E L I J K K W A L I T E I T S P L A N R O O D VO O R R O O D •
Ootmarsumsedijk 9 •
Tubbergen, 5 oktober 2020 - Definitief
M N
H G
J
L
D O F
Q
P
F
C
A
B R
E
I
K
M N
Project: Rood voor Rood
2
Afbeelding: Ontwikkeling Ootmarsumsedijk 9 - Weerselo (Bron: N+L Landschapsontwerpers)
Ruimtelijk kwaliteitsplan Rood voor Rood Project:
Rood voor Rood
Locatie: Ootmarsumsedijk 9 Weerselo
Titel rapport
Ruimtelijk Kwaliteitsplan Rood voor Rood - Ootmarsumsedijk 9 Weerselo
Opgesteld:
30 juni 2020, Tubbergen
Gewijzigd:
5 oktober 2020
Status:
Definitief
Opdrachtgever:
Dhr. F. Vennegoor Bolksmaten 2 7595 CE Weerselo
Auteur:
N+L Landschapsontwerpers Ing. N.J.B. Hannink Oldenzaalseweg 38 7651 KC Tubbergen 06-83337880 info@nl-landschap.nl www.nl-landschap.nl 3
4
1. Aanleiding
05
2. Huidige situatie bouwlocatie
06
3. Huidige situatie slooplocatie
08
4. Beleid
10
5. Nieuwe situatie Ootmarsumsedijk
16
6. Nieuwe situatie Oldenzaalseweg
18
7. Nieuwe situatie HIlbertweg
20
Aanleiding Het erf aan de Ootmarsumsedijk is gelegen op de overgang van de grootschalige heide naar de grootschalige es. Het erf maakt onderdeel uit van de groene omlijsting welke typerend was rondom de essen. Het erf komt voor het eerst voor op kaarten van rond 1900. Het erf betreft het ouderlijk huis van de opdrachtgever. Via de rood voor rood regeling wil de opdrachtgever een nieuwe woning realiseren om daarmee terug te kunnen keren naar de Ootmarsumsedijk. De sloopmeters zijn gevonden aan de Hilbertweg 14 (gemeente Dinkelland) en de Oldenzaalseweg 84 (gemeente Tubbergen). In beide gevallen is er sprake van voormalig agrarische bebouwing binnen de bestemming “Wonen”. Aan de Oldenzaalseweg dient desondanks wel het bestemmingsplan aan te worden gepast. Aldaar is er sprake van een aanduiding dat de oppervlakte bijgebouwen bepaald. In de nieuwe situatie moet dit naar beneden worden bijgesteld om te voorkomen dat het erf in de toekomst opnieuw weer kan uitbreiden. Aan de Hilbertweg 14 en Oldenzaalseweg 84 wordt totaal circa 1116 m2 gesloopt. Voor deelname rood voor rood geldt een minimale sloopoppervlakte van 850 m2. Zowel aan de Hilbertweg (150 m2) als aan de Oldenzaalseweg (100m2) is sprake van een wens voor extra bijgebouwen. Daarmee wordt nog steeds de minimale 850 m2 aan sloopmeters behaald.
de locaties gegeven, het omliggende landschap en het vigerende beleid. Dat resulteert in een beschrijving van de nieuwe situaties die aan het gestelde beleid voldoen.
Landschappelijke inpassing en onderbouwing De gemeente Dinkelland eist voor de ontwikkeling een landschappelijke inpassing van de bouw- en slooplocaties. In dit document worden daarom de landschappelijke inpassingen uiteengezet. Er wordt een beschrijving van
5
Huidige situatie bouwlocatie Het plangebied ligt net als veel andere gebieden in een landschap dat is opgebouwd door dekzandvlakten met hoogteverschillen in de vorm van dekzandruggen en dekzandkopjes tegenover beekdalen. De hoogteverschillen zijn ontstaan in de laatste ijstijd waar zandruggen en beekdalen na verloop van tijd veelal zijn geërodeerd. De grotere aanwezige dekzandruggen werden in gebruik genomen als gezamenlijke essen. De kleinere zandkopjes werden gebruikt als de eenmansesjes die het karakteristiek van het Essen- en kampenlandschap tot gevolg had. Essenlandschap Het plangebied ligt in het Essenlandschap, met de overgang naar de Jonge Heideontginning. Dit was altijd een uiterst functionele overgang, aangezien de heideplaggen vroeger werden gebruikt in de stal. Na vermenging met uitwerpselen van het vee werd het ter bemesting naar de essen of kleinere kampen gebracht. Het erf ligt in een van oorsprong zeer fraai landschap. Van het voormalige kleinschalige landschap rondom de essen en eenmansesjes is maar weinig over. Veel landschappelijke elementen zijn verdwenen, in veel gevallen door de schaalvergroting (ruilverkaveling) in de landbouw. Ook veel steilranden, die het gebied typeerden zijn afgevlakt en/of verdwenen. Het landschap Het landschap rondom het erf is voorheen relatief gesloten geweest. De heideontginning en essen waren daarentegen juist heel erg open.
Het kenmerkende coulisselandschap rondom het erf is aanvankelijk volledig gesneuveld door de jaren heen. Enkele jaren geleden heeft de familie echter
6
weer beplanting aangebracht naar advies van een landschapsarchitect. Daarmee is ook een deel van de kleinschaligheid en de herkenbaarheid hersteld. Verder bepalen elementen langs wegen of met een functie het landschap. Nieuwe elementen Er zijn veel elementen verdwenen, al is de grens van de open landschappen (heide en es) niet verschoven. Rondom het plangebied is het maximale gedaan om de herkenbaarheid te vergroten door de aanplant van landschapselementen. Dit moet waar mogelijk behouden blijven. In de directe omgeving zijn landschappelijke versterkingen mogelijk, maar door het ontbreken van eigendom heeft de initiatiefnemer daar geen invloed op. Binnen het plangebied zelf is geen ruimte meer voor versterkingen. Huidige erfindeling Het erf heeft in bepaalde mate een cultuurhistorische opzet dat meer passend is bij de ontginning dan het essenlandschap. In het essenlandschap lagen de erven doorgaans wat verder van de weg af en was er sprake van een meer verstrooide opzet. In de ontginning lagen de woningen of boerderijen pal aan de weg met daarachter de schuren. Dit erf vindt daarom de meeste aansluiting bij de heideontginning.
Planlocatie omstreeks 1925. (Bron: topotijdreis.nl)
Locatie plangebied ten noorden van Oldenzaal en ten zuidwesten van Weerselo. (Bron: geo.overijssel.nl)
Planlocatie. (Bron: geo.overijssel.nl)
7
Huidige situatie slooplocaties Beide slooplocaties liggen in een gebied aan te merken als beekdalgebied omsloten met dekzandvlakten. Met name aan de Oldenzaalseweg in Fleringen is daarbij sprake van hoogteverschillen, de Hilbertweg is min of meer gelijk te noemen. Kampenlandschap De locatie Oldenzaalseweg ligt in het kampenlandschap. Aan de noordzijde is het essenlandschap gelegen, daar verder omheen de jonge heideontginning. Het erf ligt van oorsprong in een zeer gevarieerd landschap. Van het voormalige kleinschalige landschap rondom de essen en eenmansesjes is echter maar heel weinig over. Veel landschappelijke elementen zijn verdwenen, in veel gevallen door de schaalvergroting (ruilverkaveling) in de landbouw. Ook veel steilranden, die het gebied typeerden zijn afgevlakt en/of verdwenen. Jonge Heideontginning De locatie Hilbertweg is gelegen in de jonge heideontginning. Door het ontbreken van kennis en techniek werden deze landschappen niet eerder dan begin jaren ‘30 ontgonnen en in gebruik genomen voor de landbouw. De erven zijn daarom ook meestal veel jonger dan in het kampen- en essenlandschap. Het erf aan de HIlbertweg verschijnt zelfs pas in de jaren ‘80 op de kaart. Het landschap Het landschap rondom de Oldenzaalseweg is voorheen erg gesloten geweest. Daarvan is nu geen sprake meer. Het is een landschap waarbij de openheid van de es terrein heeft gewonnen.
Het kenmerkende coulisselandschap rondom is gesneuveld door de jaren heen. Ook aan de Hilbertweg regeert
8
de openheid. Het is van oorsprong een zeer open landschap waarbij enkel beplanting voorkomt langs wegen of nabij erven. De openheid is in dit gebied juist de kracht. Nieuwe elementen De openheid is op de ene locatie gecreëerd, op de andere locatie altijd zo geweest. Er moet uiterst voorzichtig om worden gegaan met het aanbrengen van beplanting. De openheid is juist de kracht in beide gebieden. In beide gevallen moet de inpassing zich concentreren rondom het erf zelf. Huidige erfindeling Aan de Oldenzaalseweg is sprake van een cultuurhistorische erfopzet. De woning staat landschapsgericht met daarachter of ernaast de bijgebouwen. In een nieuwe situatie moet ook een uitgesproken voor en achtererf worden gecreëerd. Aan de Hilbertweg ligt de woning op gebruikelijke wijze kortbij en op de weg gesitueerd. De stal is later, zonder enige verbinding met de woning, op basis van de kadastrale indeling gebouwd. Na de sloop kan een nieuw bijgebouw het erf versterken door het in eenzelfde lengterichting te positioneren.
Slooplocatie Oldenzaalseweg 84 omstreeks 1925. (Bron: topotijdreis.nl)
Locatie slooplocatie ten westen van Fleringen. (Bron: geo.overijssel.nl)
Slooplocatie Oldenzaalseweg 84. (Bron: geo.overijssel.nl)
Slooplocatie Hilbertweg 14 omstreeks 1925. (Bron: topotijdreis.nl)
Locatie plangebied ten noorden van Oldenzaal en ten zuidoosten van Weerselo. (Bron: geo.overijssel.nl)
9 Slooplocatie Hilbertweg 14. (Bron: geo.overijssel.nl)
Beleid 3.1 Omgevingsvisie Overijssel Het provinciaal beleid van Overijssel is verwoord en vastgelegd in meerdere plannen. De belangrijkste is de Omgevingsvisie 2017 welke is vastgesteld op 12 april 2017. In de visie bakent de provincie af wat zij voor de fysieke leefomgeving in Overijssel van provinciaal belang vinden. De Omgevingsvisie Overijssel is dé provinciale visie voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. In de visie worden onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur bekeken in samenhang met een duurzame ontwikkeling van onze leefomgeving. Het beleid staat primair in dienst van de sociaaleconomische ontwikkeling van Overijssel om het toekomstbestendig te houden.
reserveringen voor integraliteit, toekomstbestendigheid, concentratiebeleid, ruimtegebruik, waterveiligheid, externe veiligheid, LOG gebieden en begrenzingen als Nationale Landschappen, NNN-gebieden (natuurnetwerk Nederland) en de EHS zijn voorbeelden van generieke beleidskeuzes. Daarnaast zijn er gebied specifieke beleidskeuzes. De beleidskeuzes hebben geen invloed op de voorgenomen ontwikkeling.
Rode draden en beleidsambities De opgaven en kansen zijn vertaald in centrale beleidsambities en negen beleidsthema’s. Deze worden benaderd vanuit de rode draden duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit waarvoor thema overstijgende kwaliteitsambities zijn geformuleerd. Vanuit het uitvoeringsmodel (of, waar en hoe) worden generieke beleidskeuzes, ontwikkelingsperspectieven en gebiedskenmerken beschreven.
Ontwikkelingsperspectieven: In de visie zijn drie ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en drie voor de stedelijke omgeving. Deze perspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn. Het plangebied is aangemerkt als “Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap”. Dat betekent dat diverse functies verweven moeten worden. Het belangrijkste land gebruik blijft melkveehouderij en akkerbouw, maar aan de andere kant is er ruimte voor landschap, natuur, milieubescherming, cultuurhistorie, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. In elk geval staat de ambitie, “voortbouwen op kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen”, voorop. De voorgenomen ontwikkeling past bij de gestelde ambitie indien de kenmerken waar mogelijk behouden blijven.
Generieke beleidskeuzes: Deze keuzes vloeien voort uit keuzes van EU, Rijk of Provincie. Het zijn keuzes die bepalend zijn of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. Vooral
Gebiedskenmerken Tenslotte wordt de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan de gebiedskenmerken. Er zijn vier lagen te onderscheiden (natuurlijke laag, laag
10
Ontwikkelingsperspectief, het plangebied is groen wat betekent “Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap. (Bron: overijssel.tercera-ro.nl)
11
van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving). Er gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Er staat omschreven in een catalogus gebiedskenmerken welke kenmerken diverse gebieden en hoe een ontwikkeling invulling dient te krijgen. De gebiedskenmerken zijn richtinggevend op aspecten als landschap, infrastructuur, milieu, bodem en cultuurhistorie. De stedelijke laag en de laag van de beleving zijn niet opgenomen; zij zijn niet relevant wat betreft de voorgenomen ontwikkeling. Natuurlijke laag De natuurlijke laag is aanvankelijk ontstaan zonder toedoen van de mens door onder andere invloeden van abiotische processen als de ijstijden, de wind en water. Zoals grote delen van Overijssel bestond gebieden uit dekzandvlakten of beekdalen al dan niet met reliëfverschillen. In de jaren zijn hoogteverschillen gedeeltelijk geërodeerd door de wind, weer versterkt door de wijze van agrarisch gebruik (essen en eenmansesjes) en weer verminderd door de schaalvergroting in de landbouw. Zowel aan de Ootmarsumsedijk als de Oldenzaalseweg zijn glooiingen nog goed waar te nemen. Laag van cultuurlandschap Door menselijk ingrijpen in de natuurlijke omstandigheden ontstaat er een (agrarisch) cultuurlandschap.
De eerste nederzettingen in Nederland werden gesticht op de rand van de hogere stuwwallen en dekzandruggen naar de overgang met de lagere gronden. De akkers op de hogere gronden
12
werden intensief gebruikt en bemest met heideplaggen uit het voormalige potstal systeem. De heidegebieden lagen vaak ook in de buurt van de glooiingen. Daardoor ontstond er een functionele verbinding tussen beide. De essen kwamen daardoor (nog) hoger in het landschap te liggen met veelal scherpe randen. Al dan niet werden randen van de es beplant met houtsingels (steilrand beplanting) of houtwallen. Afhankelijk van de grootte van de es werden meerdere boerderijen rondom een es gebouwd. In latere instantie ontstonden de eenmansesjes in het kampenlandschap. Rondom het plangebied is zichtbaar dat de, met name oudere erven, rondom de es liggen. Het plangebied ligt op de overgang en heeft voor wat betreft het erf meer het karakter van de heideontginning. De beplanting sluit aan bij het essenlandschap. Het bestaande karakter voor het erf en landschap moet behouden blijven. Bij de Oldenzaalseweg en de Hilbertweg moet de openheid behouden blijven of versterkt worden. Beplanting mag daar in beide gevallen niet zorgen voor een verdichting. 3.2 Rood voor rood Dinkelland De gemeente Dinkelland heeft in 2015 haar vernieuwde rood voor rood beleid vastgesteld. Absolute doelstelling van de regeling is het verminderen van de steeds meer vrijkomende oppervlaktes landschap ontsierende opstallen en het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit.
Steeds meer agrarische bedrijven stoppen en zonder nieuwe bestemming raken zij in verval. De rood voor rood regeling is een methodiek om tenminste 850 m2 landschap ontsierende
Oldenzaalseweg. Links: natuurlijke laag. De locatie is omschreven als : “beekdalen”. Rechts: laag van Cultuurlandschap. Locatie is omschreven als “essenlandschap”. (Bron: overijssel.tercera-ro.nl)
Ootmarsumsedijk (rood) en Hilbertweg (groen). Links: natuurlijke laag. Rood is omschreven als : “dekzandvlakte en ruggen”, Groen als “beekdalen”. Rechts: laag van Cultuurlandschap. Rood is omschreven als “Essenlandschap”, groen als “heideontginning”. (Bron: overijssel.tercera-ro.nl)
13
opstallen te slopen in ruil voor een bouwrecht onder voorwaarden. De gemeente stelt nadere eisen. Zo moet een wijziging bestemmingsplan worden doorlopen en moet een rood voor rood overeenkomst worden getekend. Daarmee is er zekerheid dat de oppervlakte daadwerkelijk gesloopt wordt. Daarnaast moeten deelnemende erven landschappelijk wordt ingepast. De initiatiefnemer voldoet met opgesteld plan in combinatie met het bestemmingsplan door BJZ.nu opgesteld aan de voorwaarden van de gemeente Dinkelland. Totaal wordt er circa 1.116 m2 gesloopt. Daarvan wordt 405 m2 aan de Oldenzaalseweg 84 gesloopt en 711 m2 aan de Hilbertweg. Met de oppervlakte kan een (extra) woning worden gerealiseerd aan de Ootmarsumsedijk. Aan de Oldenzaalseweg kan men naast de reeds bestaande 150 m2 bijgebouw nog 100 m2 bijbouwen. Aan de Hilbertweg kan men dan 150 m2 terug bouwen. Los van het feit dat elke woning een bijgebouw moet hebben, zijn de bijgebouwen ook nodig om te spreken van een erfensemble. Zeker aan de Oldenzaalseweg zijn één of meerdere bijgebouwen belangrijk om te kunnen spreken van een erf. 3.3 Casco benadering Noordoost Twente De gemeenten Dinkelland en Tubbergen hanteren, vooral ter bescherming van het bestaande landschap, het casco beleid. Door het casco beleid is
14
het mogelijk om via een kaart te achterhalen of een ontwikkeling wel of niet in strijd is met elementen welke tot de casco behoren. Elementen als onderdeel uitmakend van de Casco zijn in principe niet te verwijderen (groen lijnen/vlakken op de kaart). De ontwikkeling aan de Ootmarsumsedijk heeft gevolgen voor een bestaand casco element. Als naar historische kaarten gekeken wordt dan liep van vroeger uit het landschapselement langs het erf aan de Ootmarsumsedijk in een rechte lijn en niet met een ‘haakje’ achter het erf langs. Het gaat om erfbeplanting met zeer matige kwaliteit. Redelijkerwijs mag er vanuit gegaan worden dat het ‘haakje’ aan de houtopstand niet op de cascokaart had moeten staan. De rechte lijn langs het erf wordt nu weer gerealiseerd. De nieuwe aanplant geeft winst in kwaliteit, biodiversiteit en landschap. Bij de Hilbertweg is sprake van een functionele beplanting. Deze beplanting is echter niet opgenomen in het beleid. Een deel van de beplanting komt in relatie met het nieuwe plan te vervallen, maar als aangegeven zonder gevolgen voor het casco beleid. Aan de Oldenzaalseweg is weliswaar sprake van casco elementen, maar deze worden niet aangepast of verwijderd. Er zijn daarom geen gevolgen voor het beleid.
Fragment van de cascokaart behorende bij de casco benadering. Links: met rood de Ootmarsumsedijk, met groen de Hilbertweg. Rechts: de Oldenzaalseweg. Met roze is bestaand bos of natuur weergegeven, met blauw cascoelementen. (Bron: geo.overijssel.nl)
15
Nieuwe situatie Ootmarsumsedijk Aan de Ootmarsumsedijk is sprake van een (burger)woning (A op tekening) en wat opstallen of overkappingen. De woning is georiënteerd op de Ootmarsumsedijk. Via de rood voor rood regeling is het voornemen om een extra woning te realiseren op dit perceel. De initiatiefnemer heeft daarvoor 850 m2 sloopmeters gevonden. Bij de bepaling van de positie van de woning is goed gekeken naar het erf en het landschap. In het verleden is de kavel aangeplant met diverse landschapselementen om oorspronkelijke kleinschaligheid weer te herstellen. Bij het ontwerp van de toenmalige landschapsarchitect is goed gekeken naar de verhoudingen en de doorzichten. Belangrijk is de afstand van het erf tot de Hilbertweg, maar ook het doorzicht vanaf de Hilbertweg achterlangs het erf aan de Ootmarsumsedijk richting ‘De Benneker’. Om de kernwaarden te respecteren en te behouden dient het erf uit te breiden richting de noordzijde, parallel aan de straat en in eenzelfde lengterichting als de bestaande woning. Een ander voordeel is dat met een uitbreiding richting noord niet de bestaande tuin / hoogstamfruitboomgaard hoeft te wijken. Het centrum van het erf komt, als wel vaker gebruikelijk in de ontginningslandschappen, meer naast de woning te liggen. De woning blijft dan het hoofdgebouw, waarbij de nieuwe woning (C) en bijgebouwen (B en D) rondom het centrum zijn gelegen.
De typering van de woning moet dan ook aansluiten bij de schuurgedachte. Om het centrum te versterken wordt er één oprit aangelegd waarna de bezoeker naar de beide woningen kan rijden. Het centrum wordt verhard (F) en aangekleed met de aanplant van nieuwe bomen (L) om op termijn een karakteristieke waarde te verkrijgen.
16
Het bestaande casco element (H) wordt niet verplaatst, maar ten dele versterkt en verlengd. Het element is in de huidige situatie aangelegd ter inpassing van het voormalige erf en vervuld deze functie in de nieuwe situatie opnieuw. Omdat de soortkeuze en het beheer in de huidige situatie ongelukkig is, wordt de gehele houtsingel geveld en volledig nieuw weer aangeplant. Maatregelen: - Vellen van bestaande beeldbepalende bomen. Een eik moet geveld worden vanwege zijn vitaliteit, een linde om functionele redenen. - Het volledig vellen van de houtsingel (H/O) en aanplant met nieuw inheems assortiment (350 stuks bosplantsoen en 3 bomen). De maatvoering voor het bosplantsoen bedraagt 80-100 (hoogte in centimeters) en de voor de bomen 12-14 (stamomtrek in centimeters). De omvang van het element neemt van 350 m2 met 100 m2 toe naar 450 m2. - Aan te planten beeldbepalende bomen te midden van het erf (L) in de maat 14-16 (stamomtrek in centimeters). Totaal 2 bomen. - Aan te planten beeldbepalende boom (Q) aan het einde van de houtsingel (H) in de maat 16-18 (stamomtrek in centimeters) om de houtsingel visueel door te zetten. Met bovengenoemde voldoet de locatie aan de gestelde eisen.
A: B: C: D: E: F: G: H:
M N
H G
J
L
D O F
Q
P
F
C
R
E
I
I: J: K: L:
A
B
K
M
M: N: O:
N
P: Q:
R:
Bestaande woning. In toekomst (mogelijkheid) te vergroten bijgebouw. Nieuw te bouwen woning op basis van rood voor rood. Nieuw te bouwen bijgebouw bij nieuwe woning. Te slopen opstallen (oranje contouren). Te vellen eik vanwege vitaliteit en te vellen linde vanwege aanleg één inrit. Erfverharding. Het erf wordt ontsloten door één centraal breed inrit. De bestaande houtsingel wordt volledig geveld. De basis is niet goed om aan te sluiten of te versterken. De soortkeuze is te eentonig of door de jaren hebben soorten elkaar verdrongen. De houtsingel wordt daarom volledig nieuw aangeplant (nieuwe omvang 450 m2, huidige omvang 350 m2). Er worden 350 stuks bosplantsoen aangeplant met hazelaar, lijsterbes, meidoorn, Gelderse roos, kardinaalsmuts, inlandse vogelkers en veldesdoorn in een gelijke verhouding. De aanplant in de maat 80-100 (hoogte in centimeters) in een driehoeksverband. Ter aanvulling worden 3 boomvormers aangeplant. Soort eik of linde in de maat 12-14 (stamomtrek in centimeters) en elk voorzien van twee boompalen. Bestaande hagen. Gazon/gras/tuin. Bestaande fruitboomgaard. Nieuw aan te planten beeldbepalende solitaire bomen te midden van het erf. Soort eik of linde in de maat 14-16 (stamomtrek in centimeters) en elk voorzien van twee boompalen. Bestaande houtopstanden. Weiland. Te vellen houtsingel (Casco element).
Vellen vanwege ontbreken functie houtopstand, sortiment en verbinding met het achterliggende landschap. (Open) verbinding houden met landschap. Aan te planten beeldbepalende boom. De boom moet solitair uitgroeien en staat daarom net buiten de houtsingel. De boom zorgt daarmee voor een visuele verbinding met de bestaande houtsingel aan de zuidwest zijde (element R). De soort is linde of walnoot in de maat 16-18 (stamomtrek in centimeters) en voorzien van twee boompalen. Bestaande houtsingel.
Fragment topografische kaart 1925. (Bron: topotijdreis.nl)
Nieuwe situatie, niet opGetekend: schaal. (Bron: N+L Landschapsontwerpers) Status:
Project: Rood voor rood Naam: Dhr. F. Vennegoor Adres: Ootmarsumsedijk 9 Postcode: Weerselo
N. Hannink Datum: 16-05-2020 gew. 24-06-2020 Gecontroleerd: NH Schaal: 1:1000
DO Aantal pag.: 1 Formaat: A3 Noord: Kaart is noordgericht
www.hanninkadvies.nl
17
Nieuwe situatie Oldenzaalseweg Aan de Oldenzaalseweg 84 wordt een voormalige veestal gesloopt ten behoeve van de rood voor rood regeling. Los daarvan is de familie bezig met de ontwikkeling van het verbouwen van de bestaande woning naar een situatie met woning en inwoning. Om een volledig beeld te verkrijgen is daarom gekeken naar de sloop in het kader van de rood voor rood regeling, naar de verbouw van de woning, maar ook naar de sloop en nieuwbouw van bijgebouwen.
te kiezen waarbij een deel van de woning voor het hoofdgebouw staat. Belangrijk is dat er aandacht wordt gevestigd op het vormen van een achtererf. Veel verharding (I) met duidelijke verbindingen met het hoofdgebouw en de schuren. Rondom worden nieuwe hagen en bomen aangeplant ter inpassing van de nieuwe situatie. De kwaliteitswinst wordt met name behaald door sloop van de schuur (C) en de kuilvoerplaten (E). Maatregelen:
De huidige woning is ook het hoofdgebouw op het erf. Het is echter bijzonder klein en daarnaast is de positie ten opzichte van het erf wat ongelukkig. Naar alle waarschijnlijkheid heeft de oorspronkelijke boerderij wat centraler gelegen. Slopen is echter kapitaalvernietiging en daarom heeft Building Design Architectuur een woning met inwoning ontworpen met een buitengewoon landelijk karakter. De woning (A op tekening) mag totaal 1000 m3 inhoud hebben, maar door het ontwerp neemt de uitbreiding de taak van het hoofdgebouw over. Niet gebruikelijk is dat op een erf een (bij)gebouw voor het hoofdgebouw is gepositioneerd. Echter, in enkele gevallen kwam het voor als er een gebrek aan ruimte was. Ten zuiden van de woning is het voornemen om de bestaande kapschuur (D) te slopen en deze in te ruilen voor twee bijgebouwen (B). Belangrijk is om een erfensemble te verkrijgen, maar voorkomen moet worden dat het (erf) bos (L) moet wijken. Door de positionering van de bijgebouwen wordt het erf op een prachtige wijze omsloten door bijgebouwen. Er zijn geen opties om ten westen van het erfensemble te bouwen in verband met de openheid. Ten oosten van de weg is evenwel geen optie door de ligging van de provinciale weg. Dan is het, in dit geval, goed te motiveren om voor deze oplossing 18
- Slopen van voormalige agrarische opstal (C) en de kuilvoerplaten (E). - Nieuw aan te planten hagen met gemengd assortiment (wilde boerenhaag) onder andere met kardinaalsmuts, veldesdoorn en hondsroos. Aanplant in de maat 80-100 (hoogte in centimeters) over 69 meter lengte. - Aan te planten beeldbepalende boom (N) in de maat 14-16 (stamomtrek in centimeters). - Aan te planten fruitbomen (O) in de maat 8-10 (stamomtrek in centimeters). Tenminste 3 bomen. - Aan te planten beeldbepalende bomen (P) in de maat 12-14 (stamomtrek in centimeters). Totaal 15 bomen. Met bovengenoemde voldoet de locatie aan de gestelde eisen.
J P O
A
M
L
N C
I
H
P
K B
Verbouw, gedeeltelijk nieuwbouw woning op basis van bestaand bouwrecht.
B:
Op termijn nieuw te bouwen bijgebouwen met een maximum van 250 m2.
C:
Te slopen opstallen (oranje contouren).
D:
Op termijn te slopen bijgebouw á 150 m2.
E:
Te saneren kuilvoerplaten.
F:
Te vellen houtopstanden.
G:
Weiland.
H:
In te delen als speelweide en deels bloemrijke weide.
I:
Erfverharding.
J:
Gazon/gras/tuin.
K:
Omliggende grond in agrarisch gebruik.
L:
Bestaande houtopstanden.
M:
Nieuw aan te planten hagen. Gemengd met soorten als haagbeuk, beuk, kardinaalsmuts, veldesdoorn, hondsroos en krent.. Aanplant in de maat 80-100 met circa 3 stuks per m1. Totale lengte circa 69 meter.
N:
Nieuw aan te planten beeldbepalende boom in de vorm van een linde of kastanje. Maatvoering 14-16 (stamomtrek in centimeters) en voorzien van twee boompalen.
O:
Aanplant enkele fruitbomen in de maat 8-10 (stamomtrek in centimeters). Totaal minimaal 3 fruitbomen in combinatie met de beeldbepalende boom.
P:
Nieuw aan te planten bomen rondom erf. Totaal 15 bomen. Soort eik of linde in de maat 12-14 (stamomtrek in centimeters) en elk voorzien van twee boompalen. Voornaamste motivatie voor aanplant is herstel herkenning van voormalige weg die langs het erf heeft gelegen.
Q:
Toegangsweg (restant van voormalige wegenstructuur).
D
L
F
A:
E
Q
G
Fragment topografische kaart 1925. (Bron: topotijdreis.nl)
Nieuwe situatie, niet op schaal. (Bron: N+L Landschapsontwerpers) Project: Rood voor rood Naam: Fam. Bonvanie Adres: Oldenzaalseweg 84 Postcode: Fleringen
Getekend: N. Hannink Datum: 12-05-2020 gew. 29-06-2020 Gecontroleerd: NH Schaal: 1:1000
Status: DO Aantal pag.: 1 Formaat: A3 Noord: Kaart is noordgericht
www.hanninkadvies.nl
19
Nieuwe situatie Hilbertweg Aan de Hilbertweg is de woning zoals gebruikelijk op de weg georiënteerd. De schuur is daarentegen in het verleden volgens kadastraal eigendom gebouwd. Via de rood voor rood regeling wordt de schuur gesloopt en ontstaat de kans om het nieuwe bijgebouw ook te oriënteren op de Hilbertweg. Ook de verharding wordt aangepast aan de nieuwe situatie. Grote delen van het erf kunnen behouden blijven. Met name de bomen aan de voorzijde van het erf vormen een robuust en dus belangrijk element. Wel is geconstateerd dat de huidige houtsingel een functioneel karakter heeft. Het is destijds aangelegd voor de inpassing van de schuur en volgt daarnaast een kadastrale lijn waardoor de houtsingel ongelukkig in dit landschap staat. Doorgaans werden erven haaks op de weg gebouwd en daarmee was ook vaak de beplanting haaks georiënteerd. Er is daarom voorgesteld om de beplanting veel compacter te maken en daarmee een groot deel van de houtsingel te vellen. Daarmee verdwijnt het functionele karakter en bovendien wordt door de velling een bijdrage geleverd aan de versterking van het open karakter. Het is bovendien ook storend om de houtsingel te behouden. De schaalgrootte van het erf neemt immers af waarmee de verhouding niet meer in evenwicht zou zijn. Maatregelen: - Slopen van voormalige agrarische opstal (C).
- Vellen van de bestaande houtsingel met behoud van een enkele bomengroep (H/I).
20
Met voorgenoemde voldoet de locatie aan de gestelde eisen.
A:
Bestaande woning.
B:
Nieuw te bouwen bijgebouw, maximaal 150 m2.
C:
Te slopen stal (oranje contour).
D:
Erfverharding.
E:
Gazon/gras/tuin.
F:
Weiland.
G:
Bestaande houtopstanden.
H:
Te vellen houtsingel. Houtsingel past niet binnen gestelde landschapstype en is in het verleden enkel functioneel aangeplant ten behoeve van de varkensstal.
I:
Te behouden bomengroep. Dit onderdeel van de houtsingel wordt behouden. Er is sprake van beeldbepalende toekomst eiken. Een solitaire bomengroep vormt een mooie overgang naar het achterliggende open landschap.
G
D B A C
E G
H
F
I
Fragment topografische kaart 1925. (Bron: topotijdreis.nl)
Nieuwe situatie, niet op schaal. (Bron: N+L Landschapsontwerpers) Project: Rood voor rood Naam: Fam. te Braak Adres: Hilbertweg 14 Postcode: 7595 MK Weerselo
Getekend: N. Hannink Datum: 07-05-2020 gew. 24-06-2020 Gecontroleerd: NH Schaal: 1:750
Status: SO Aantal pag.: 1 Formaat: A3 Noord: Kaart is noordgericht
www.hanninkadvies.nl
21
l a n d s c h a p s o n t w e r p e r s
Oldenzaalseweg 38 • 7651 KC Tubbergen • info@nl-landschaps.nl • www.nl-landschap.nl
Bijlage 2 Beeldkwaliteitsplan Rood voor Rood
bestemmingsplan Buitengebied, Ootmarsumsedijk 9 en Hilbertweg 1 4 Weerselo
79
jong
landschap
landschap
Landschapstype
oud
Kampen
Essen
Maten/Flier
Veen
Heide
Erftype
Criterium: één hoofdgebouw per erf; de overige gebouwen zijn (vormgegeven als) bijgebouwen en ondergeschikt gepositioneerd; veldschuren zijn landschapsgerelateerd en staan vrij van de bebouwing op het erf
oud erf
(weggekeerd)
oud erf
(landschapsgekeerd)
aan de weg
van de weg
aan de weg
(dwars)
(weggericht)
aan de weg
van de weg
(haaks)
(weggericht)
van de weg
(landschapgericht)
Kies een erftype dat aansluit op het landschapstype en de specifieke kenmerken van de omgeving (V. = voorhuis; A. = achterhuis). Erfinrichting en beplanting versterken de erfopzet.
Ambitie
In dit gebied wordt geadviseerd een iets conservatievere insteek te kiezen dan in de jongere landschapstypes. Dit heeft betrekking op situering, volume, kapvorm, detaillering en kleurgebruik. In dit gebied zijn de grote pannen gedekte zadelkappen (met name rood) en rechte topgevel (eventueel bekleed met hout) kenmerkend. Woningen hebben een duidelijke voor- en achterzijde. Waarbij de achterzijde grenst aan het erf, en de voorzijde naar het landschap gericht is. Bij de oudere erven komt incidenteel een gevelbeëindiging door middel van een wolfseind voor. In dit gebied wordt aandacht besteed aan de detaillering, waarbij daken vaak beëindigd worden met een windveer. Nieuwe type bouwvormen en retro-types zoals notariswoning verdragen zich slecht met de kenmerken van dit gebied.
Er kunnen zowel traditionele als meer moderne architectonische types gerealiseerd worden. De bebouwing is vooral heel eenvoudig van vorm. Het belangrijkste kenmerk is de grote, met pannen gedekte zadelkap in antraciet of (oud) rood, met rechte topgevelbeëindiging. Woningen hebben een duidelijke voor- en achterzijde, waarbij de achterzijde grenst aan het erf, en de voorzijde naar de weg of het landschap gericht is. De detaillering is met name heel sober en strak, waarbij in het veenontgingenlandschap van oudsher meer aandacht voor gevelindeling en detail is.
Criterium: eenduidige hoofdvorm met zadeldak
woning
bijgebouw
bijgebouw
woning
Aan- en uitbouw aan woningen
Hoofdvorm
Criterium: eenduidige hoofdvorm met zadeldak incidenteel wolfseind
Criterium: aan- en uitbouwen aan woningen ondergeschikt aan de hoofdvorm en/of in lijn met de architectuur van het geheel vormgegeven
dwars
gekoppeld
gesleept uit de kap
geschakeld
afwijkende helling
erker
uitgebouwde kamer
Transformatie
Criterium: hoofdvorm als uitgangspunt nemen en transformaties ondergeschikt
snedes
loggia en onderschoer
hoog voorhuis
Gevelopbouw en Detail
Criterium: evenwichtige gevelopbouw die gebaseerd is op de karakteristieken van de locatie (landschapstype en erf), een sobere detaillering en onderscheid tussen de uitstraling van hoofd- en (vrijstaand) bijgebouw.
Traditionele uitwerking: principe rijke detaillering (alleen in oud landschap)
principe sobere detaillering (in oud- en jong landschap)
Eigentijdse uitwerking: inspiratie gevelopeningen
Materialen
principe: voor- en achterhuis (in oud- en jong landschap)
eigentijdse architectuur (gebaseerd op traditie) is altijd mogelijk
Criterium: toepassen van natuurlijke materialen (uitgezonderd riet) in een gedekte kleurstelling, passend bij de gekozen architectuur en de karakteristieken van het buitengebied
gevelmaterialen (voor woningen en bijgebouwen): diverse aardtinten metselwerk (uitgezonderd lichte tinten), hout (naturel of een donkere kleur); zink (mat)
glas kan op diverse manieren worden toegepast
dakbedekking: alleen matte dakbedekking; gebakken pannen en zink voor woningen; gebakken pannen, zink en golfplaten voor bijgebouwen
De afbeeldingen zijn ter inspiratie en kunnen als bouwstenen genomen worden voor een ontwerp. Ze geven ook principes weer waarbinnen de oplossingsrichting dient te worden gezocht. 7 februari 2014
Inspiratiefolder als handvat voor ontwikkeling in het kader van de Rood voor Roodregeling
Hoe kunt u deze inspiratiefolder gebruiken?
U wilt uw erf veranderen met behulp van de rood voor rood regeling. Hiervoor sluit u met de gemeente een privaatrechtelijke overeenkomst af. Daarin staan de afspraken om ‘hoogwaardige ruimtelijke kwaliteit’ op uw erf en in de directe omgeving te krijgen. Na sloop en nieuwbouw moet de omgeving er nog beter uitzien!
In het buitengebied van de gemeentes Dinkelland en Tubbergen komen verschillende landschapstypen en erftypen voor. De gemeentes maken bij de nieuwe ontwikkelingen die gebruik maken van de rood voor rood regeling onderscheid tussen:
Voor uw nieuwe plan moeten het welstandbeleid en bestemmingsplan tegelijk worden aangepast. Waarom moet het welstandsbeleid worden aangepast voor uw plan? De ‘gebiedsgerichte criteria’ in de welstandsnota van de gemeente gaan uit van de bestaande toestand. Met nieuwe ontwikkelingen wordt geen rekening gehouden. En als wel sprake is van een nieuwe ontwikkeling wordt ervan uitgegaan dat deze moeten samenhangen met de bestaande (bedrijfs-)bebouwing op het erf. In het geval van Rood voor rood verdwijnt die bebouwing juist! De gebiedsgerichte criteria zijn bovendien onvoldoende geschikt om de gewenste hoogwaardige kwaliteit te bereiken, die in de privaatrechtelijke overeenkomst is vastgelegd. Daarom zal zowel dit welstandsbeleid als het bestemmingsplan voor uw perceel door de gemeenteraad moeten worden vastgesteld. In deze folder vindt u inspiratie: hoe ziet dat er dan uit? De gemeente drukt de mogelijkheden van nieuwbouw op een erf in criteria uit. Deze criteria zijn op ontwikkeling gericht. De welstandstoets vindt plaats op grond van deze criteria. Als uw bouw- en erfinrichtingsplan voldoen aan de gewenste hoogwaardige ruimtelijke kwaliteit wordt de vergunning verleend. In uitzonderlijke gevallen kan het college van Burgemeester en Wethouders afwijken van het advies van de stadsbouwmeester door de toepassing van de hardheidsclausule in de welstandsnota van de gemeente.
Veel succes met uw plannen!
Oud landschap: kampenlandschap, essenlandschap en maten- en flierenlandschap; Jong landschap: heide- en veenontginningenlandschap. In welk gebied uw woning wordt gebouwd, kunt u in onderstaande kaart bepalen. Deze folder geeft zowel voor het oude als het jonge landschap weer welke erftypen daar voorkomen, wat de bedoeling (ambitie) van de gemeente is en hoe de bebouwing eruit mag zien. Om een volledig overzicht krijgen van uw mogelijkheden is het verstandig de volgende stappen te doorlopen: 1. Bekijk op de kaart in welk landschapstype uw ontwikkeling zich bevindt. 2. Bekijk het schema en bepaal welk erftype u kiest voor uw ontwikkeling. 3. Neem kennis van de ambitie van de gemeente voor het landschapstype waarin uw erf zich bevindt. 4. Stem het uiterlijk van uw woning af op de afbeeldingen bij de onderwerpen hoofdvorm, aan- en uitbouwen, transformatie, gevelopbouw en detail. 5. Gebruik materialen die worden getoond bij het onderwerp materialen. Opgemerkt wordt dat elke locatie en elke opgave anders is waardoor maatwerk per locatie van groot belang is. Deze folder is toepasbaar wanneer één woning wordt toegevoegd. Bij twee of meer woningen is aanvullend locatiespecifiek welstandsbeleid denkbaar.
Het verdient aanbeveling om in een zo vroeg mogelijk stadium, voordat u een aanvraag om omgevingsvergunning indient, gebruik te maken van het spreekuur van de stadsbouwmeester bij de gemeente. Dit kan al met een eerste schets van het gekozen erftype en hoofdvorm van de gebouwen aan de hand van de inspiratiebeelden in deze folder. U kunt hiervoor een afspraak maken bij de publieksbalie van de gemeente.
OUDlandschap JONGlandschap
Voor zonnepanelen en/of -collectoren op daken, voor zover vergunningplichtig, gelden in het hele gebied de onderstaande criteria. Als geen vergunning nodig is zijn dit aanbevelingen. De panelen- of collectoren: - liggen plat op het dakvlak; - worden evenwichtig geplaatst in een regelmatig patroon; - hebben rondom (ook ter plaatse van elementen op het dak) nog een ruime strook dakvlak; - zijn qua kleur, inclusief de randen, zoveel mogelijk afgestemd op het dakvlak. Wanneer een groot oppervlak van het dak wordt voorzien van zonnepanelen- of collectoren verdient het de voorkeur om het dakvlak in zijn geheel uit te voeren als (een dakvlak gelijkend type) zonnepaneel- of collector.
7 februari 2014
Bijlage 3 Verkennend bodemonderzoek ootmarsumsedijk 9
82
bestemmingsplan Buitengebied, Ootmarsumsedijk 9 en Hilbertweg 14 Weerselo
Verkennend Bodemonderzoek
Project:
2020-067
Locatie:
Ootmarsumsedijk 9 te Weerselo
Opdrachtgever:
Vefra Design & Build Bolksmaten 2 7595 CE Weerselo
Datum:
2 september 2020
Verkennend bodemonderzoek Ootmarsumsedijk 9 te Weerselo
Verkennend Bodemonderzoek Ootmarsumsedijk 9 te Weerselo
Opdrachtgever:
Vefra Design & Build Bolksmaten 2 7595 CE Weerselo
Adviesbureau:
Terra Agribusiness BV Eerste Stegge 54 7631 AE Ootmarsum
Status: Versie: Datum versie: Projectnummer:
Definitief 2 2-9-20 2020-067
Auteur:
Joost Stevelink
Paraaf:
Kwaliteitscontrole:
Niek Hesselink
Paraaf:
Veldwerkers:
Joost Stevelink
Paraaf:
2020-067
2-9-20
Pagina 2 van 17
Verkennend bodemonderzoek Ootmarsumsedijk 9 te Weerselo
Inhoudsopgave Pagina 1
Inleiding
4
2
Vooronderzoek
5
3
4
5
2.1 Locatie gegevens
5
2.2 Algemene informatie locatie
5
2.3 Eerder uitgevoerd bodemonderzoek
6
2.4 Directe omgeving locatie
6
2.5 Regionale bodemopbouw en geohydrologie
6
2.6 Vooronderzoek PFAS
7
2.7 Vooronderzoek NEN 5707 Asbest
7
Onderzoeksprogramma
8
3.1 Hypothesestelling
8
3.2 Onderzoeksopzet
8
3.3 Analysestrategie
8
Onderzoeksresultaten
9
4.1 Bodemopbouw en zintuiglijke waarnemingen
9
4.2 Analyseresultaten
10
4.3 Toetsing van de hypothese
10
4.4 Toetsing aan de noodzaak tot vervolgonderzoek
10
Samenvatting en conclusie
BIJLAGE I: BIJLAGE II: BIJLAGE III: BIJLAGE IV: BIJLAGE V: BIJLAGE VI:
2020-067
11
Situering van de locatie (schaal 1: 12500) Situering van de locatie (schaal 1: 2000) Overzichtstekening boorpunten Boorstaten Analysecertificaten en Overschrijdingstabellen Foto's onderzoekslocatie
2-9-20
Pagina 3 van 17
Verkennend bodemonderzoek Ootmarsumsedijk 9 te Weerselo
1 Inleiding In opdracht van Vefra Design & Build heeft Terra Agribusiness BV een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd op de locatie Ootmarsumsedijk 9 te Weerselo. De regionale ligging van de locatie is weergegeven in bijlage I. Aanleiding van het onderzoek is in het kader van voorgenomen bouwactiviteiten. Doel van het onderzoek is het door middel van een steekproef conform het soort bodemonderzoek, nagaan van de huidige kwaliteit van de grond op de locatie. Het onderzoek is niet bedoeld om de exacte aard en omvang van een eventuele verontreiniging aan te geven. Het verkennend onderzoek is uitgevoerd conform de richtlijnen: - NEN 5725 Bodem - Landbodem - Strategie voor het uitvoeren van vooronderzoek bij verkennend en nader onderzoek (NEN5725:2017); - NEN 5740 Bodem - Landbodem - strategie voor het uitvoeren van verkennend bodemonderzoek - Onderzoek naar de milieuhygiënische kwaliteit van bodem en grond (NEN5740:2009+A1:2016); - NEN 5707 Bodem – Inspectie, monsterneming en analyse van asbest in bodem. (NEN 5707+C2:2017) - VKB Protocol 2001 “Plaatsen van handboringen en peilbuizen, maken van boorbeschrijvingen, nemen van grondmonsters en waterpassen” - VKB Protocol 2002 “Het nemen van grondwatermonsters” - VKB Protocol 2018 “Locatie inspectie en monsterneming van asbest in bodem"
Het procescertificaat van Terra Agribusiness Bodem & Milieutechniek en het hierbij behorende keurmerk (BRL SIKB 2000) zijn van toepassing op de activiteiten inzake het milieukundig veldwerk, inclusief de daarbij behorende veldwerkregistratie, en de overdracht van de monsters aan een erkend laboratorium. Om de onafhankelijkheid van het onderzoek te waarborgen, verklaart Terra Agribusiness Bodem & Milieutechniek op geen enkele wijze gelieerd te zijn aan de te onderzoeken projectlocatie, zowel in juridische, financiële of personele sfeer. De opbouw van dit rapport wordt als volgt weergegeven: - vooronderzoek naar historie en bodemgesteldheid; - opstellen van een hypothese; - opstellen van een onderzoeksstrategie; - resultaten van het veld- en laboratoriumonderzoek; - conclusies, aanbevelingen en samenvatting. In geval van klachten kan de opdrachtgever zich wenden tot Terra-Agribusiness BV en zo nodig tot de certificerende-instelling (Normec).
2020-067
2-9-20
Pagina 4 van 17
Verkennend bodemonderzoek Ootmarsumsedijk 9 te Weerselo
2 Vooronderzoek Conform het onderzoeksprotocol NEN 5725 is ten behoeve van de onderzoeksstrategie op de locatie een vooronderzoek uitgevoerd. De onderstaande informatie is afkomstig uit: Tabel 1 Bronnen vooronderzoek Bron
Omschrijving
www.ahn.nl
AHN (Algemeen Hoogtebestand Nederland)
www.bodemloket.nl
Bodemloket van Nederland
www.topotijdreis.nl
Historische kaarten
www.dinoloket.nl
Ondergrond gegeven van Nederland
BAG viewer
Basisregistraties Adressen en Gebouwen (BAG)
Provincie Overijssel
Bodematlas van Overijssel
Gemeente Dinkelland
Historische informatie van de Gemeente
Informatie Opdrachtgever
Dhr. F. Vennegoor
Inspectie onderzoekslocatie
Visueel inspectie van de locatie
2.1 Locatie gegevens Gegevens over de locatie zijn weergegeven in onderstaande tabel Tabel 2 Locatiegegevens Adres onderzoekslocatie
Ootmarsumsedijk 9 te Weerselo
Kadastrale gemeente
Weerselo
Sectie
R
Percelen
1508
Oppervlakte van de onderzoekslocatie
<1000 m2
Eigenaar / gebruiker
Fam. Vennegoor
Korte beschrijving van de onderzoekslocatie
De onderzoekslocatie bestaat uit een landschapstuin
Bebouwing
De onderzoekslocatie is geheel vrij van bebouwing
Verharding
De onderzoekslocatie is grotendeels onverhard
2.2 Algemene informatie locatie De onderzoekslocatie bevindt zich aan de Ootmarsumsedijk in het buitengebied van Weerselo. De opdrachtgever is voornemens een nieuw woonhuis te bouwen op het perceel. Op historische kaarten is sinds 1905 bebouwing te zien op de locatie. Vanaf 1965 is er ook een schuur te zien op de kaarten. Tussen 1976 en 1988 is de schuur niet te zien op historische kaarten. Volgens het BAG-register is de huidige woning gebouwd in 1973. De schuur is volgens het register gebouwd in 1982. De noordelijke schuur is volgens het register gebouwd in 1990. De schuren bevatten geen asbesthoudende dakbedekking. De zuidelijke schuur is bedekt met pannen en de noordelijke schuren zijn bedekt met beplating. De schuren vallen buiten de huidige onderzoekslocatie. De onderzoekslocatie is in het verleden in gebruik geweest als landbouwgrond. In de loop der jaren is de onderzoekslocatie ontwikkeld tot landschapstuin. De grond die is gebruikt voor de landschapstuin is gebiedseigen grond die is vrijgekomen bij het graven van een kikkerpoel elders op de locatie. De laatste jaren is een deel ervan verhard met klinkers. Dit is met de reden om al reeds bouwmaterialen op te slaan voor de toekomstige bouw. Tijdens de veldwerkperiode is de onderzoekslocatie een klein gedeelte uitgebreid waardoor een gedeelte van de schuren binnen de onderzoekslocatie valt.
Uit vooronderzoek blijkt dat er geen bodembedreigende activiteiten hebben plaatsgevonden in de schuren. Dit staat tevens beschreven in paragraaf 3.2.
2020-067
2-9-20
Pagina 5 van 17
Verkennend bodemonderzoek Ootmarsumsedijk 9 te Weerselo
Er is verder geen bodemrelevante informatie van de onderzoekslocatie bekend bij de geraadpleegde bronnen. 2.3 Eerder uitgevoerd bodemonderzoek Voor zover bekend zijn in er in het verleden op de locatie geen bodemonderzoeken uitgevoerd. 2.4 Directe omgeving locatie De onderzoekslocatie bevindt zich in het buitengebied van Weerselo. In de directe omgeving bevinden zich meerdere woonhuizen, een aantal bedrijven en agrarische percelen. Op historische kaarten wordt de omgeving eveneens aangeduid als "De Benneker". Aan de Ootmarsumsedijk 7 is een verkennend en nader (asbest) bodemonderzoek uitgevoerd (511-2019). Tevens is er een BUS-melding en saneringsplan opgesteld (7-2-20). Er is verder geen bodemrelevante informatie van de directe omgeving van de onderzoekslocatie bekend welke mogelijk invloed heeft gehad op de bodemkwaliteit ter plaatse van de onderzoekslocatie. 2.5 Regionale bodemopbouw en geohydrologie De regionale geohydrologische bodemopbouw is weergegeven in onderstaande figuur. Figuur 1 Geologisch opbouw landelijk model DGM v2.2
De boorlocatie bevindt zich circa 30 meter boven NAP.
2020-067
2-9-20
Pagina 6 van 17
Verkennend bodemonderzoek Ootmarsumsedijk 9 te Weerselo
2.6 Vooronderzoek PFAS PFAS komt op verschillende manieren in het grond- en grondwatersysteem in Nederland terecht. Bij lokaal gebruik en calamiteiten leidt dit tot het 'klassieke' bron-grondwaterpluim beeld. Het meest verdacht voor PFAS in het milieu zijn die locaties waar PFAS worden geproduceerd. Ook de brandweeroefenplaatsen waar met grote regelmaat brandblusschuim is toegepast, zijn verdacht. Er zijn echter ook vele andere toepassingen van PFAS die kunnen leiden tot een grondof grondwaterverontreiniging. In het handelingskader van Expertisecentrum PFAS zijn alle bedrijfsactiviteiten en toepassingen beschreven waar PFAS wordt gebruikt en de kans dat daarbij PFAS in het milieu vrijkomt. Uit historisch onderzoek van onderhavig onderzoekslocatie blijkt dat geen van de beschreven toepassingen uit het handelingskader plaats heeft gevonden op of nabij de onderzoekslocatie. Op basis van de verkregen informatie kan gesteld worden dat de onderzoekslocatie als onverdacht gedefinieerd kan worden met betrekking tot PFAS in de bodem. 2.7 Vooronderzoek NEN 5707 Asbest Uit de verkregen historische informatie blijkt dat er vanaf circa 1905 bebouwing op de locatie aanwezig is. De locatie, is voor zover bekend, altijd in gebruik geweest als woning met tuin. Het is niet aannemelijk dat er asbest in de bodem van onderhavige onderzoekslocatie is terecht gekomen.
Op basis van de verkregen informatie kan gesteld worden dat de onderzoekslocatie als onverdacht gedefinieerd kan worden met betrekking tot asbest in de bodem.
2020-067
2-9-20
Pagina 7 van 17
Verkennend bodemonderzoek Ootmarsumsedijk 9 te Weerselo
3
Onderzoeksprogramma
3.1
Hypothesestelling
Verkennend bodemonderzoek NEN 5740 Op basis van de resultaten van het vooronderzoek zijn voor de locatie één of meer hypotheses geformuleerd ten aanzien van grond en grondwaterverontreiniging. De volgende deellocaties en hypotheses worden aangehouden: Tabel 3 Deellocaties en hypothese NEN5740 Locatie Gehele locatie
Hypothese
Verdachte stoffen
Opmerking
Onverdacht (ONV)
-
-
3.2 Onderzoeksopzet De veldwerkzaamheden zijn uitgevoerd op 12 mei 2020 (plaatsing peilbuis en monstername grond), 19 mei 2020 (monstername grond en monstername grondwater). De positie van de boorlocaties zijn weergegeven in bijlage III. Tijdens het bemonsteren van de peilbuis is door de opdrachtgever besloten om het onderzoeksgebied uit te breiden. Hierdoor valt een deel van de schuren binnen de onderzoekslocatie. Uit vooronderzoek blijkt dat er geen bodembedreigende activiteiten hebben plaatsgevonden in de schuren. In overleg is besloten om een tweetal extra boringen te plaatsen en deze als mengmonster samenstellen. Tabel 4 Onderzoeksopzet NEN 5740 Locatie
Ondiepe boringen1
Gehele locatie
6
Diepe boringen2
Peilbuizen
1
1
Analyses grond
Analyses water
2x st. grond AS3000
1x st. grondwater AS3000
1
Ondiepe boringen standaard tot 0,5 m-mv. 2 Diepe boringen tot de grondwaterstand met een minimum van1,0 m-mv en een maximum van 2,0 m-mv.
3.3 Analysestrategie Ten behoeve van het analytisch onderzoek zijn op het laboratorium mengmonsters samengesteld. In de onderstaande tabel is de samenstelling van de monsters verwerkt. Tabel 5 Analyse onderzochte monsters Analyse monster BM1
Traject (m-mv) 0,00 - 0,50
BM2
0,00 - 0,50
OM1
0,50 - 2,00
Analyse monster PB1 WM1
Traject (m-mv) 2,40 - 3,40
Deelmonsters
Analyse
1 (0,00 - 0,50) 2 (0,00 - 0,20) 2 (0,20 - 0,50) 3 (0,00 - 0,50) 4 (0,00 - 0,50) 5 (0,00 - 0,50) 6 (0,08 - 0,25) 6 (0,25 - 0,50) 7 (0,04 - 0,50) 8 (0,00 - 0,50) 1 (0,50 - 1,00) 1 (1,00 - 1,50) 1 (1,50 - 2,00) 2 (0,50 - 1,00) 2 (1,00 - 1,50) 2 (1,50 - 2,00)
AS3000 NEN5740 Standaard incl struct excl voorb
AS3000 NEN5740 Standaard incl struct excl voorb AS3000 NEN5740 Standaard incl struct excl voorb
Analyse NEN 5740gw standaardpakket (AS3000)
Alle monsters ten behoeve van de NEN 5740 zijn geanalyseerd door AL-West Agrolab. Alle analyses zijn AS3000 erkende verrichtingen.
2020-067
2-9-20
Pagina 8 van 17
Verkennend bodemonderzoek Ootmarsumsedijk 9 te Weerselo
4
Onderzoeksresultaten
4.1 Bodemopbouw en zintuiglijke waarnemingen In bijlage V zijn de visuele waarnemingen in de vorm van boorprofielen weergegeven. Veldwaarnemingen De bovengrond bestaat uit matig fijn zand. De ondergrond bestaat uit matig fijn zand, zwak siltig. De diepere ondergrond bestaat uit zwak grindig, matig fijn zand. In de onderstaande tabel zijn de zintuiglijk waargenomen bijzonderheden weergegeven: Tabel 6 Zintuiglijk waargenomen bijzonderheden Boring/Gat 1
Diepte boring (m -mv) 3,40
2
2,00
5 6
0,50 0,50
7 8
0,50 0,50
Traject (m -mv) 0,00 - 0,50 0,50 - 1,00 1,00 - 1,50 0,50 - 1,00 1,00 - 1,50 0,00 - 0,50 0,00 - 0,08 0,08 - 0,25 0,00 - 0,04 0,00 - 0,50
Grondsoort
Waargenomen bijzonderheden
Zand Zand Zand Zand Zand Zand
zwak wortelhoudend, Bosgrond matig ijzerhoudend zwak ijzerhoudend matig ijzerhoudend zwak ijzerhoudend zwak wortelhoudend volledig stenen Straatzand volledig stenen zwak wortelhoudend
Zand Zand
Er is geen puin of ander asbestverdacht materiaal aan het oppervlak of in de boringen aangetroffen. Grondwater De filterbuis wordt minimaal een halve meter beneden de grondwaterspiegel geplaatst, waarna de dichte buis tot iets boven maaiveld wordt gemonteerd en afgedicht met bentoniet om instroom van oppervlaktewater te voorkomen. In onderstaande tabel zijn de gegevens betreffende de grondwaterbemonstering opgenomen: Tabel 7 Metingen grondwater Peilbuis PB1 WM1
Filterdiepte (m -mv) 2,40 - 3,40
Grondwater-stand (m -mv) 1,65
pH (-) 4,7
EC (µS/cm) 220
Troebelheid (NTU) 1,65
Geen van de gemeten waarden wijkt duidelijk af van de waarde, welke gezien de natuurlijke omstandigheden verwacht kan worden.
2020-067
2-9-20
Pagina 9 van 17
Verkennend bodemonderzoek Ootmarsumsedijk 9 te Weerselo
4.2 Analyseresultaten De resultaten van de chemische analyses zijn weergegeven in bijlage V. Alle monsters ten behoeve van de NEN 5740 zijn geanalyseerd door AL-West Agrolab te Deventer. Deze analyses zijn allen AS3000 erkende verrichtingen. Tabel 7 Analyseresultaten NEN 5740 Monster
Traject (m-mv)
BM1
0,00 - 0,50
BM2
0,00 - 0,50
OM1
0,50 - 2,00
PB1
2,40 - 3,40
Samenstelling 1 (0,00 - 0,50) 2 (0,00 - 0,20) 2 (0,20 - 0,50) 3 (0,00 - 0,50) 4 (0,00 - 0,50) 5 (0,00 - 0,50) 6 (0,08 - 0,25) 6 (0,25 - 0,50) 7 (0,04 - 0,50) 8 (0,00 - 0,50) 1 (0,50 - 1,00) 1 (1,00 - 1,50) 1 (1,50 - 2,00) 2 (0,50 - 1,00) 2 (1,00 - 1,50) 2 (1,50 - 2,00) PB1
Verhogingen -
-
-
* verhoging groter dan streefwaarde ** verhoging groter dan tussenwaarde *** verhoging groter dan interventiewaarde
4.3
Toetsing van de hypothese
Deellocatie
Gestelde hypothese
Hypothese verworpen of aangenomen
Gehele locatie
Onverdacht
Aangenomen
Opmerkingen
4.4 Toetsing aan de noodzaak tot vervolgonderzoek Er zijn geen concentraties in de grond en het grondwater boven de tussenwaarde aangetroffen, dit houdt in dat er geen aanleiding bestaat voor het laten uitvoeren van een nader onderzoek.
2020-067
2-9-20
Pagina 10 van 17
Verkennend bodemonderzoek Ootmarsumsedijk 9 te Weerselo
5 Samenvatting en conclusie Op een locatie gelegen aan de Ootmarsumsedijk 9 te Weerselo, kadastraal bekend gemeente: Weerselo, Sectie: R, nummer(s): 1508 is op 12 mei 2020 een verkennend bodemonderzoek conform NEN5740 uitgevoerd. De onderzoekslocatie bestaat uit een 'landschapstuin'. De opdrachtgever is voornemens een nieuw woonhuis te bouwen. In zowel de boven- als de ondergrond (BM1, BM2 en OM1) zijn geen verhogingen aangetroffen. In het grondwatermonster (PB1 WM1) zijn eveneens geen verhogingen aangetroffen. Op basis van onderhavig onderzoek wordt een nader bodemonderzoek voor deze locatie niet noodzakelijk geacht. De onderzoekslocatie wordt vanuit milieuhygiënisch oogpunt voor dit onderdeel geschikt geacht voor het beoogde gebruik. Algemeen Als grond van de locatie vrijkomt, moet er rekening mee worden gehouden dat deze niet zonder meer elders toepasbaar is. Op hergebruik van grond is het “Besluit bodemkwaliteit” van toepassing. De toepassing van grond elders moet worden gemeld via het ‘meldpunt bodemkwaliteit’. Naast het “Besluit bodemkwaliteit” dient opgemerkt te worden dat in het kader van de “Tijdelijk handelingskader voor hergebruik van PFAS houdende grond en baggerspecie” ook onderzoek naar PFAS noodzakelijk is.
Hoewel het verrichte veld- en laboratoriumonderzoek volgens de geldende normen zijn uitgevoerd, dienen de onderzoeksresultaten met enige voorzichtigheid te worden gehanteerd. Door de bodem steekproefsgewijs te onderzoeken is ernaar gestreefd om een representatief beeld te krijgen van de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem en het grondwater. Het is echter nooit uit te sluiten dat er lokaal afwijkingen in de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem in het grondwater voorkomen. Het uitgevoerde onderzoek is verkennend en betreft een momentopname.