Document · PDF

Bestemmingsplan Buitengebied, Alofssteeg 4 en Haarstraat 31 Weerselo (toelichting en regels).pdf

Gemeenteraad 23 april 2024, gemeente DinkellandBij agendapunt: 14: Voorstel inzake vaststellen bestemmingsplan “Buitengebied, Alofssteeg 4 en Haarstraat 31 Weerselo”27.416 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 3 van 4

Overige regels Hier staan regels geformuleerd ten aanzien van bijvoorbeeld welstand en parkeren en er wordt de mogelijkheid geboden om nadere eisen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing. Hoofstuk 4 Overgangs- en slotregels Overgangsregels Voor de overgangsregels is onderscheid gemaakt tussen de overgangsbepalingen ten aanzien van bouwwerken en de overgangsbepalingen ten aanzien van gebruik. Zowel de overgangsbepalingen ten aanzien van bouwwerken als de overgangsbepalingen ten aanzien van gebruik gelden vanaf inwerkingtreding van het bestemmingsplan. Uitgangspunt is dat zo weinig mogelijk gebruik wordt gemaakt van het overgangsrecht. Vooraf dient een afweging te worden gemaakt tussen legaliseren (positief bestemmen) dan wel handhaving van illegale situaties. De overgangsbepalingen voor bouwwerken en gebruik zijn overgenomen uit artikelen 3.2.1 en 3.2.2 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Slotregel Het laatste artikel van de regels betreft de citeertitel van het voorliggende bestemmingsplan.

bestemmingsplan Buitengebied, Alofssteeg 4 en Haarstraat 31 Weerselo

Hoofdstuk 6

Uitvoerbaarheid

6.1 Financiële uitvoerbaarheid Bij de voorbereiding van een ruimtelijke procedure dient op grond van artikel 3.1.6 lid f van het Bro onderzoek plaats te vinden naar de economische uitvoerbaarheid van het plan. Met de inwerkingtreding van de Wro op 1 juli 2008 is de gemeente verplicht, op grond van artikel 6.12 lid 1 van die wet, tot kostenverhaal bij grondexploitatie. Deze verplichting houdt in dat als de gemeente er bij een ruimtelijke ontwikkeling niet in slaagt met alle particuliere eigenaren in het gebied een overeenkomst te sluiten over grondexploitatie, de gemeente publiekrechtelijk de kosten moet verhalen bij alle eigenaren in het exploitatiegebied waarmee niet is gecontracteerd. Gemaakte kosten (limitatief opgesomd in artikelen 6.2.3 tot en met 6.2.5 van het Bro) zoals plankosten, onderzoekskosten, kosten van inrichting van de openbare ruimte etc. kunnen worden verhaald door middel van een exploitatieplan dat gelijktijdig met het bestemmingsplan moet worden vastgesteld. De toepassing voor het afdwingbare kostenverhaal richt zich op bouwplannen. De definitie van wat onder een bouwplan wordt verstaan is opgenomen in artikel 6.2.1 Bro (o.a. bouw van 1 of meer woningen, bouw van 1 of meer hoofdgebouwen). Het bestemmingsplan voorziet in de ontwikkeling van een rood voor rood project. Deze ontwikkeling maakt daarmee een bouwplan mogelijk in de zin van artikel 6.2.1 Bro.

De gemeente heeft met de initiatiefnemer een overeenkomst gesloten over grondexploitatie (een anterieure overeenkomst). Hierin zijn afspraken gemaakt over de betaling van de gemeentelijke kosten. De kosten van grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden zijn hiermee anderszins verzekerd. Het maken van een exploitatieplan is niet nodig.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid De procedures voor de vaststelling van een bestemmingsplan zijn door de wetgever geregeld. Aangegeven is dat tussen gemeente en verschillende instanties waar nodig overleg over het plan moet worden gevoerd alvorens een ontwerpplan ter visie gelegd kan worden. Bovendien is het noodzakelijk dat belanghebbenden de gelegenheid hebben om hun visie omtrent het plan te kunnen geven. Pas daarna kan de wettelijke procedure met betrekking tot vaststelling van het bestemmingsplan van start gaan. Wettelijk (voor)overleg In het Bro is in artikel 3.1.1 opgenomen dat de gemeente bij de voorbereiding van een ruimtelijke ontwikkeling overleg moet plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en rijk die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. Inspraak In het kader van inspraak wordt het bestemmingsplan 6 weken ter inzage gelegd. Tijdens deze perioden kan één ieder zijn of haar reacties indienen.

bestemmingsplan Buitengebied, Alofssteeg 4 en Haarstraat 31 Wee rselo

bestemmingsplan Buitengebied, Alofssteeg 4 en Haarstraat 31 Weerselo

Hoofdstuk 7

Procedure en overleg

In dit hoofdstuk is de procedure van het bestemmingsplan beschreven. In de eerste plaats is een toelichting gegeven van de verschillende stappen die in deze bestemmingsplanprocedure onderscheiden kunnen worden. Vervolgens zijn de resultaten van de doorlopen stappen in de procedure van bestemmingsplan.

7.1 Procedurestappen Dit bestemmingsplan kent de volgende procedurestappen: 7.1.1

Ontwerp

Het ontwerp bestemmingsplan wordt behandeld in de vergadering van het college van burgemeester en wethouders. Een ontwerp bestemmingsplan ligt vervolgens gedurende zes weken ter inzage met de mogelijkheid tot het indienen van zienswijzen bij de gemeenteraad. 7.1.2

Vaststelling

De gemeenteraad stelt het bestemmingsplan vast. De ingediende zienswijzen kunnen leiden tot een gewijzigde vaststelling ten opzichte van het ontwerp. 7.1.3

Beroep

Nadat de raad het bestemmingsplan heeft vastgesteld, wordt het besluit tot vaststelling bekend gemaakt. Daarna bestaat nog de mogelijkheid tot het indienen van een beroepsschrift bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

7.2 Vooroverleg Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat het bestuursorgaan, dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg pleegt met instanties, zoals gemeenten, waterschappen, provinciale diensten en Rijk, die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Daarom is het bestemmingsplan naar diverse instanties gestuurd. De provincie Overijssel heeft in april 2023 een uitzonderingslijst geplubliceerd van categorieën bestemmingsplannen en projectbesluiten waarvoor vooroverleg wel of niet noodzakelijk is. Het plan valt onder een plan op basis van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving. Hiervoor dient de gemeente een kennisgevingsformulier te sturen aan de provincie, waarop de provincie zal reageren. Hiermee wordt voldaan aan het vooroverleg. Het Waterschap Vechtstromen is middels de Digitale Watertoets over de ontwikkeling geïnformeerd, omdat de korte procedure van toepassing is wordt gesteld dat met de ontwikkeling geen waterschapsbelangen gemoeid zijn. Een vooroverleg is daarom niet noodzakelijk geacht.

7.3 Zienswijzen Het ontwerp van het bestemmingsplan is vanaf 22-12-2023 gedurende zes weken ter inzage gelegd. Tijdens deze periode kon eenieder een zienswijze indienen. Er zijn geen zienswijzen ingediend. Vanuit de gemeenteraad van de gemeente Dinkelland zijn ondertussen in brede zin vragen gesteld over de gevolgen van spuitzones voor ruimtelijke plannen in het buitengebied van de gemeente. Dit leidt tot de conclusie dat nieuwe verblijfsobjecten in het buitengebied beschermt moeten worden tegen eventuele spuitzones. Daarom is in onderhavig plan 50 meter om de nieuwe woonerven een zone aangebracht waar teeltvormen waar doorgaans gespoten wordt, niet zijn toegestaan.

bestemmingsplan Buitengebied, Alofssteeg 4 en Haarstraat 31 Wee rselo

bestemmingsplan Buitengebied, Alofssteeg 4 en Haarstraat 31 Weerselo

Bijlagen bij de toelichting

bestemmingsplan Buitengebied, Alofssteeg 4 en Haarstraat 31 Wee rselo

Bijlage 1

ruimtelijk kwaliteitsplan

bestemmingsplan Buitengebied, Alofssteeg 4 en Haarstraat 31 Weerselo

RU I M T E L I J K K WA L IT E IT S P L A N B U IT E N G E B I E D •

Alofssteeg 4 - Weerselo •

Tubbergen, 5 December 2023 - Versie 1 Definitief

Q 333

sste

Alof eg 4

P 1435

P 1948

P 1973

Project: Buitengebied met kwaliteit

Afbeelding: Ontwikkeling Alofssteeg 4 - Weerselo (Bron: N+L Landschapsontwerpers)

Ruimtelijk kwaliteitsplan Project:

Buitengebied met kwaliteit

Locatie: Alofssteeg 4 - Weerselo

Titel rapport

RKP buitengebied met kwaliteit - Alofssteeg 4 Weerselo

Opgesteld:

28 september 2023, Tubbergen

Gewijzigd:

5 December 2023, Tubbergen

Status:

Versie 1 - Definitief

Auteur:

N+L Landschapsontwerpers Auteur: LD Gecontroleerd: drs. MtH Oldenzaalseweg 38 7651 KC Tubbergen 06-83337880 info@nl-landschap.nl www.nl-landschap.nl

1. Aanleiding

2. Huidige situatie

3. Beleid

4. Nieuwe situatie Alofssteeg

5. Nieuwe situatie Haarstraat

1. Aanleiding Aan de Alofssteeg in Weerselo is sprake van een agrarisch bedrijf. Het plan is om de agrarische activiteiten te staken. De schuren zullen dan leeg komen te staan en daarom is het idee opgevat om de schuren te slopen in het kader van de rood voor rood regeling in ruil voor twee extra woningen. Aan de Alofssteeg worden meer meters gesloopt dan benodigd voor de twee extra woningen. De resterende meters worden verplaatst naar de Haarstraat 31 in het kader van de schuur voor schuur regeling.

Landschappelijke inpassing De gemeente Dinkelland stelt voor de ontwikkeling een landschappelijke inpassing als voorwaarde. In dit document worden daarom de landschappelijke inpassingen uiteengezet. Er wordt een beschrijving van het plangebied gegeven, het omliggende landschap en het vigerende beleid. Dat resulteert in een beschrijving van de nieuwe situaties die aan het gestelde beleid voldoen.

Het perceel aan de Alofssteeg is gelegen in een uitloper van het kampenlandschap met de overgang naar de heideontginning en het matenlandschap. Het oorspronkelijke zeer kleinschalige landschap is grotendeels verdwenen en daarmee is ook een groot deel van de herkenning van het landschap verloren gegaan. Het gebied stond onder meer onder druk door moderniseringen van de landbouw en de uitbreiding van het dorp Weerselo. Het bedrijf van de initiatiefnemer is al vroeg een boerderij en is onder meer reeds op kaarten zichtbaar van voor 1900. Het bedrijf breidt vooral in de laatste 40 jaar fors uit naar haar huidige omvang. In de huidige situatie is een gedeelte van de oorspronkelijke landschapselementen nog aanwezig. Er moet ingezet worden op behoud en/of versterking ervan. De gemeente heeft op 21 december 2022 aangegeven positief tegenover deze ontwikkeling te staan. De ontwikkeling wordt mogelijk gemaakt via het nieuwe beleid “buitengebied met kwaliteit”. Via deze regeling kan de initiatiefnemer twee extra woningen tegemoet zien, mits wordt voldaan aan de opgestelde voorwaarden.

2. Huidige situatie beide locaties Het plangebied zelf is aan een kamp gelegen. De hoogteverschillen zijn ontstaan in de laatste ijstijd waar zandruggen en beekdalen na verloop van tijd veelal zijn geërodeerd. De grotere aanwezige stuwwallen en dekzandruggen werden in gebruik genomen als gezamenlijke essen. De kleinere zandkopjes werden gebruikt als de eenmansesjes die het karakteristiek van het essen- en kampenlandschap tot gevolg had. Jonge heide- en broekontginningslandschap Het plangebied behoort volgens de omgevingsvisie van de provincie Overijssel tot de jonge heideontginning. Rondom het plangebied is van oorsprong ook zonder meer sprake van grote uitgestrekte heidegebieden. Het plangebied zelf was echter aan een kamp gelegen en behoorde daarom, samen met andere nabij gelegen erven, tot een stukje kampenlandschap. Een ideale ligging omdat heideplaggen gebruikt werden in de stallen en deze, vermengd met mest, dan weer uit werden gereden op het bouwland. Dit bouwland (kamp) was bovendien hoger gelegen en dus uitermate geschikt voor het verbouwen van graansoorten. Er was van oorsprong specifiek rondom deze erven sprake van een kleinschalig landschap met een tal van houtsingels en/of houtwallen. Slechts een gedeelte daarvan is behouden gebleven wat nabij het plangebied resulteert in karakteristieke en beeldbepalende bomen.

Ondanks dat er veel landschapselementen zijn verdwenen zorgen een aantal dragende landschapsstructuren voor de herkenning van het omliggende landschap. Nieuwe elementen Veel landschapselementen zijn verdwenen. Wel zijn een aantal dragende structuren behouden gebleven. Er moet dan ook ingezet worden op behoud en versterking van deze structuren. Daarnaast kan er ingezet worden op 6

het inpassen van het erf al dan niet in combinatie met het herstellen van cultuurhistorische elementen. Huidige indeling Alofssteeg 4 Aan de Alofssteeg 4 is er sprake van een samengesteld erf, doordat er een openbare weg doorheen loopt. Het erf ten westen van de weg bestaat uit een woning die tussen de schuren gesitueerd is. Er staan 3 schuren voor de woning en 1 schuur achter de woning. Het woonhuis en de schuren (op één schuur na) zijn met elkaar verbonden door bebouwing. De woning staat verstrooid gesitueerd. Het erf ten zuiden van de weg bestaat uit 3 gebouwen, waarvan één werktuigenopslag. Huidige indeling Haarstraat 31 Bij de Haarstraat 31 is er sprake van een woonerf met omliggend de bijbehorende tuin. De woning staat met haar voorgevel gericht naar de Haarstraat. De bijbehorende bijgebouwen zijn geïntegreerd in of aan de hoofdbouw.

Locatie plangebied ten oosten van Weerselo. (Bron: geo.overijssel.nl)

Plangebied Haarstraat. (Bron: geo.overijssel.nl)

Planlocatie omstreeks 1905. (Bron: topotijdreis.nl)

Plangebied Alofssteeg. (Bron: geo.overijssel.nl)

3. Beleid Omgevingsvisie Overijssel Het provinciaal beleid van Overijssel is verwoord en vastgelegd in meerdere plannen. De belangrijkste is de Omgevingsvisie 2017 welke is vastgesteld op 12 april 2017. Nadien is deze visie meerdere keren geactualiseerd. De laatste actualisatie is betreft maart 2021. In de visie bakent de provincie af wat zij voor de fysieke leefomgeving in Overijssel van provinciaal belang vinden. De Omgevingsvisie Overijssel is dé provinciale visie voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. In de visie worden onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur bekeken in samenhang met een duurzame ontwikkeling van onze leefomgeving. Het beleid staat primair in dienst van de sociaaleconomische ontwikkeling van Overijssel om het toekomstbestendig te houden.

reserveringen voor integraliteit, toekomstbestendigheid, concentratiebeleid, ruimtegebruik, waterveiligheid, externe veiligheid, LOG gebieden en begrenzingen als Nationale Landschappen, NNN-gebieden (natuurnetwerk Nederland) en de EHS zijn voorbeelden van generieke beleidskeuzes. Daarnaast zijn er gebied specifieke beleidskeuzes. De beleidskeuzes hebben geen invloed op de voorgenomen ontwikkeling.

Rode draden en beleidsambities De opgaven en kansen zijn vertaald in centrale beleidsambities en negen beleidsthema’s. Deze worden benaderd vanuit de rode draden duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit waarvoor thema overstijgende kwaliteitsambities zijn geformuleerd. Vanuit het uitvoeringsmodel (of, waar en hoe) worden generieke beleidskeuzes, ontwikkelingsperspectieven en gebiedskenmerken beschreven.

Ontwikkelingsperspectieven: In de visie zijn drie ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en drie voor de stedelijke omgeving. Deze perspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn. Het plangebied is aangemerkt als “Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap”. Dat betekent dat diverse functies verweven moeten worden. Het belangrijkste land gebruik blijft melkveehouderij en akkerbouw, maar aan de andere kant is er ruimte voor landschap, natuur, milieubescherming, cultuurhistorie, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. In elk geval staat de ambitie, “voortbouwen op kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen”, voorop. De voorgenomen ontwikkeling past bij de gestelde ambitie indien de kenmerken waar mogelijk behouden blijven.

Generieke beleidskeuzes: Deze keuzes vloeien voort uit keuzes van EU, Rijk of Provincie. Het zijn keuzes die bepalend zijn of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. Vooral

Gebiedskenmerken Tenslotte wordt de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan de gebiedskenmerken. Er zijn vier lagen te onderscheiden (natuurlijke laag, laag

Ontwikkelingsperspectief, het plangebied is lichtgroen wat betekent “Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap. (Bron: overijssel.tercera-ro.nl)

van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving). Er gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Er staat omschreven in een catalogus gebiedskenmerken welke kenmerken diverse gebieden en hoe een ontwikkeling invulling dient te krijgen. De gebiedskenmerken zijn richtinggevend op aspecten als landschap, infrastructuur, milieu, bodem en cultuurhistorie. De stedelijke laag is niet opgenomen; deze is niet relevant wat betreft de voorgenomen ontwikkeling. Natuurlijke laag De natuurlijke laag is aanvankelijk ontstaan zonder toedoen van de mens door onder andere invloeden van abiotische processen als de ijstijden, de wind en water. De locatie is gelegen in een gebied met dekzandvlakten afgewisseld met beekdalgebieden. Er is sprake van enige hoogteverschillen. In de jaren zijn hoogteverschillen geërodeerd door de wind, soms juist weer versterkt door de wijze van agrarisch gebruik, maar uiteindelijk weer verminderd door de schaalvergroting in de landbouw. De hoogteverschillen zijn wellicht minder geworden, maar nog wel herkenbaar. Laag van cultuurlandschap Door menselijk ingrijpen in de natuurlijke omstandigheden ontstaat er een (agrarisch) cultuurlandschap. Het landschap werd functioneel ingericht waarbij men nooit heeft nagedacht over de schoonheid ervan. Nu waarderen wij juist de ingrepen van destijds.

De eerste nederzettingen in Nederland werden gesticht op de rand van de hogere stuwwallen en dekzandruggen naar de overgang met de lagere gronden zoals het plangebied. De akkers op de hogere

gronden werden intensief gebruikt en bemest met heideplaggen uit het voormalige potstal systeem. De heideplaggen kwamen van de grootschalige open heidecomplexen die pas laat zijn ontgonnen door - in eerste instantie gebrek aan kennis. De open essen en eenmansesjes kwamen door het potstalsysteem hoger in het landschap te liggen met veelal scherpe randen. Al dan niet werden randen van de es beplant met houtsingels (steilrand beplanting) of houtwallen met een - langs de randen van de es - kleinschaliger landschap tot gevolg. Afhankelijk van de grootte van de es werden meerdere boerderijen rondom een es gebouwd. Bij het maten- en flierenlandschap is vaak sprake van een onregelmatige blokverkaveling of strokenverkaveling. De ontginningslandschappen waren daarentegen rationeel. Grote(re) blokverkavelingen en rechte wegen bepaalden het beeld. Erven lagen veelal dicht aan de weg. De ontwikkeling moet bijdragen aan de herkenning van het landschap. De mate van herstel is afhankelijk van meerdere factoren. In beginsel moet ervoor gezorgd worden dat het bestaande behouden blijft en dat erven op een juiste manier ingepast zijn en blijven. Laag van de beleving De locatie is omschreven als donkerte. De donkere gebieden zijn veelal de buitengebieden van onder andere Overijssel. Waar elders dorpen, autowegen, kassengebieden en attractieparken zorgen voor licht, is het buitengebied

Linksboven: natuurlijke laag. Plangebied is omschreven als: “dekzandvlakte en ruggen”. Rechtsboven: laag van Cultuurlandschap. Plangebied is omschreven als: “jong heide- en broekontginningslandschap”. Linksonder: laag van de beleving. Plangebied is omschreven als “donkerte”. (Bron: overijssel.tercera-ro.nl) Rechtsonder: hoogtekaart plangebied (Bron: https://ahn.arcgisonline.nl/ahnviewer)

een plek waar men nog de sterrenhemel kan waarnemen. De ambitie is om donkere plekken te behouden en waar mogelijk nog donkerder te maken. De ontwikkelingen houden rekening met deze ambitie. Er mag geen onnodig licht worden toegevoegd. Buitengebied met kwaliteit (ruimtelijk beleid buitengebied) De gemeenten Tubbergen en Dinkelland hebben gezamenlijk de uitwerking van de omgevingsvisie opgepakt. Het beleid is opgesteld ter vervanging van vele andere ruimtelijke regelingen. Volgens de gemeente werd dit onnodig ingewikkeld. De absolute doelstelling van het beleid is om de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied in stand te houden en te verbeteren. Anderzijds is het doel om (economische) ontwikkelingen in het buitengebied mogelijk te maken om zo een bijdrage te leveren aan een vitaal en leefbaar buitengebied. Er zijn algemene randvoorwaarden opgesteld voor het toevoegen van een extra woning waaronder: 1. Een extra woning wordt uitsluitend toegestaan indien sprake is van een kwaliteitsimpuls in de vorm van sloop van landschap ontsierende gebouwen. Hierbij geldt dat voor elke 1.200 m2 te slopen landschap ontsierende bebouwing, één bouwkavel voor een woning kan worden toegekend. 2. Alleen (voormalige) agrarische bedrijfsgebouwen kunnen worden ingezet. 3. Alleen gebouwen die tenminste 5 jaar geleden zijn opgericht kunnen worden ingezet. 4.

Alleen legale bebouwing telt mee, mits aangetoond dat zij voor 1998 aanwezig waren.

5. Alleen volledige gebouwen mogen ingezet worden. 6. Karakteristieke gebouwen tellen niet mee. 7. Sloop- en bouwlocaties mogen gecombineerd worden. 8. Tenminste 75% van de vereiste sloopoppervlakte komt uit de gemeente. 9. Er wordt minimaal 300 m2 gesloopt. 10. Alle landschap ontsierende bebouwing wordt gesloopt. 11. Bouwwerken zoals sleufsilo’s, mestplaten, mestbassins, (mest)kelders, kassen en overtollige verharding moet verwijderd worden zonder mee te tellen aan de sloopoppervlakte. Toren- en mestsilo’s tellen wel mee. 12. De extra woning wordt teruggebouwd op een slooplocatie waar sprake is van een erf. 13. De woning en bijbehorende bouwwerken vormen één erfensemble. 14. Alleen als een slooplocatie niet geschikt is, mag een bouwrecht verplaatst worden. 15. Eventueel overtollige sloopmeters mogen ingezet worden voor een groter bijgebouw. De voorgenomen aanvraag voldoet aan het gestelde beleid. In totaliteit wordt er ruim 2.400 m2 aan landschap ontsierende bebouwing gesloopt. Ter compensatie kan daarom een woning worden gebouwd in ruil voor 1.200 m2 aan sloopmeters. Dit is de reden dat er twee extra woningen op het erf gerealiseerd kunnen worden. Eén bestaande karakteristieke stal wordt opgeknapt en behouden als bijgebouw bij de woning.

3.3 Casco benadering Noordoost Twente De gemeente Dinkelland hanteert, vooral ter bescherming van het bestaande landschap, het casco beleid. Door het casco beleid is het mogelijk om via een kaart te achterhalen of een ontwikkeling wel of niet in strijd is met elementen welke tot de casco behoren. Elementen als onderdeel uitmakend van de Casco zijn in principe niet te verwijderen (groen lijnen/vlakken op de kaart). De ontwikkeling heeft geen gevolgen voor de bestaande casco elementen. Geen van de elementen wordt verplaatst en/of aangetast. De ontwikkeling heeft daarom geen consequenties voor het cascobeleid en/of het cascobeleid heeft geen consequenties voor de ontwikkeling.

Fragment van de cascokaart behorende bij de casco benadering. (Bron: geo.overijssel.nl)

4. Nieuwe situatie Alofssteeg Aan de Alofssteeg wordt alle landschapontsierende bebouwing gesloopt (F). Dit betreft in totaal ruim 2.400 m2. In plaats daarvan wordt er een nieuwe woonboerderij (A) gebouwd en twee nieuwe schuurwoningen (C) op nagenoeg de oorspronkelijke plek. De woningen zijn landschapsgericht en speels gesitueerd, passend bij het essen/kampenlandschap waartoe de locatie behoort. Het karakteristieke bijgebouw (B), behorende bij de hoofdwoning, blijft behouden. Er worden twee nieuwe schuurwoningen gerealiseerd met elk nieuwe bijgebouwen van 200m2 (D). Een bestaand bijgebouw voor privédoeleinden (E) zal verplaatst worden, zodat het dichter bij de andere gebouwen in de erfstructuur komt te staan. Alle bebouwing vormt samen een gezamenlijk erf, oftewel een erfensemble (L). De reden dat er een weg door het erf loopt, is omdat het erf altijd al op deze manier verdeeld geweest is. De planlocatie kent bestaande houtopstanden (G) langs de weg en in het midden van het plangebied. Deze blijven behouden. De houtopstand aan de noordwestkant van het plangebied wordt verder aangezet met een bomengroep (I), waarmee min of meer een erfbos ontstaat. Deze aanplant in combinatie met de (bestaande) bomen in een volwassen stadium zorgen voor een zeer karakteristiek beeld.

Daarnaast worden er enkele bomen geveld (H) om de nieuw te bouwen bijgebouwen goed in de erfstructuur te kunnen situeren. De buitenranden van de planlocatie blijven open voor een optimale verbinding met het achterliggende landschap. De overtollige grond (P), wat eerder als depot heeft gediend, wordt afgevoerd, waardoor de omliggende bomen geen groeibelemmering meer ervaren.

Maatregelen ter verbetering van de ruimtelijke kwaliteit: - Bouw van woningen (A en C) op bestaande erflocatie; - Behouden van een karakteristiek bijgebouw (B); - slopen van landschapsontsierende gebouwen (F); - Behoud van bestaande houtopstanden (G); - Aanplant van enkele bomen ter versterking van landschapsstructuren (I); - Behoud en versterken van het erfensemble (L); - Afvoeren overtollige grond (P). Met het voorgenoemde wordt voldaan aan het gestelde beleid.

Q 333

Nieuw te bouwen woonboerderij.

Best aand te handhaven karakteristiek bijgebouw.

Nieuw te bouwen schuur woningen.

Nieuw te realiseren bijgebouwen.

Te verplaatsen bijgebouw.

Te slopen opst allen t.b.v. rood voor rood regeling .

Best aande te behouden houtopst anden.

Te ver wijderen bomen t.b.v. nieuw te bouwen bijgebouwen. Meest noordelijk gelegen betreft een groep berken met een dbh van 20/30 cm van 2 stuks (meerst ammig). Berk is geen duur zame soort. Voor een goede inpassing is derhalve gekozen om t wee berken te vellen en de eiken te behouden. Aan de oost-zuid zijde staat een meerst ammige eik met een dbh

M H

D Alof eg sste

F K

van 23, 37 en 47 cm. Voor een goede inpassing is gekozen om deze meerstammige eik te vellen die tevens beschikt over een gedeeltelijk dode kroon. Zie inzet voor foto’s.

P A

K I

Nieuw te planten bomen in de maat 12-14 (st amomtrek in centimeters) en elk voor zien van twee boompalen. Soort: Linde of Beuk. Tot aal: 10 stuks.

Q E P 1435

P 1948

Fragment uit 1910 (topotijdreis.nl)

Tuin/gazon.

Erfverharding .

Erfensemble.

Zichtlijnen.

Gras/bouwland.

Doorgaande weg.

Afvoeren grond, aangegeven met roze stippellijn. Wal langs Alofssteeg behouden i.c.m. bomen. Grond aangegeven met roze cirkel zal worden verdeeld. Deze grond is voortkomend uit de bouw van enkele st allen. Bij ver wijdering vormt het geen belemmering voor aanwezige bomen / opst anden.

Te verplaatsen woonhuis naar locatie (A).

Nieuwe situatie Alofssteeg, niet op schaal. (Bron: N+L Landschapsontwerpers) Project:

Rood voor rood

Getekend:

St atus:

Adres:

Alofssteeg 4

Datum:

05-12-2023

Aant al pag .:

Woonplaats:

Weerselo

Gecontroleerd:

Formaat:

Schaal:

1:10 0 0

Noord:

Tekening is noordgericht

nl-landschap.nl Bentertsteeg

P 2152 31-31A

5. Nieuwe situatie Haarstraat Aan de Haarstraat blijft de huidige situatie behouden. De woning heeft 146 m2 aan geïntegreerde bijgebouwen. Tevens beschikt de Haarstraat over 5000 m2 agrarische grond, hiermee hebben zij volgens de hobbyboer regeling het recht om 200 m2 aan bijgebouwen te realiseren. De woonbestemming is in de huidige situatie te krap en zal vergroot worden t.b.v. de tuin en de nieuw te bouwen schuur.

Maatregelen ter verbetering van de ruimtelijke kwaliteit:

Aan de Alofssteeg wordt meer dan de benodigde 2400 m2 gesloopt. Deze resterende meters (55 m2) zal verplaatst worden naar de Haarstraat voor de realisatie van een nieuw bijgebouw (B). Het nieuwe bijgebouw zal ongeveer 100 m2 groot worden. Het nieuwe gebouw zal gebruikt worden als opslag. De woning is gesitueerd aan de Haarstraat en aan de achterzijde zal het gebouw komen. De huidige situatie blijft gehandhaafd.

Met het voorgenoemde wordt voldaan aan het gestelde beleid.

De nieuwe schuur is bereikbaar via de bestaande oprit die verlengd zal worden. Aan de achterzijde van de schuur en het plangebied wordt een bomenrij in combinatie met houtopstand gerealiseerd. Deze lijn komt voort uit het landschap van vroeger. Deze lijn is weer te zien op de topotijdreis van 1920.

- Bouw van een bijgebouw (B); - Het aanbrengen van een bomenrij (H); - Behoud van bestaande houtopstanden (G); - Aanplant van enkele bomen ter versterking van landschapsstructuren (F);

P 1435

Best aand woonhuis.

Nieuw te bouwen bijgebouw.

Best aande erfverharding .

Best aande haag, oostzijde ver vangen. Laurier ver wijderen en

P 1948

ver vangen voor beukenhaag . Aanplanten in de maat 80-100 (hoogte in centimeters). Tot aal: 165 stuks op een lengte van 33 meter.

K E:

Tuin / Gazon.

Nieuw te planten Walnoot in de maat 14-16 (st amomtrek in centimeters) en voor zien van drie boompalen.

Best aande houtopstanden.

Nieuw te planten bomen in de maat 12-14 (st amomtrek in centimeters) en elk voor zien van twee boompalen. Aanplanten

met de soorten: Linde, Eik en Fladderiep. Tot aal: 8 stuks. 4 Linden, Bentertsteeg

2 Eiken en 2 Fladderiepen.

31-31A

Achter nieuw te bouwen bijgebouw doorplanten met

P 2046

onderbeplanting in de maat 80-100 (hoogte in centimeters).

P 2045

Aanplanten met de soorten: Hazelaar, Vuilboom, Krent, Lijsterbes en Spaanse aak. Plant afst and 1,5 x 1,5 meter. Plantrijen: 2 stuks. Tot aal: 30 stuks op een tot ale opper vlakte van 68 m2. I:

Haarstra

Best aande woonbestemming met een opper vlakte van 80 0 m2. Q 312

Te vergroten woonbestemming met een opper vlakte van 120 0 m2.

Bijbehorende grond met een tot ale opper vlakte van 5000 m2.

P 1615

P 297

Fragment uit 1920 (topotijdreis.nl)

Nieuwe situatie Haarstraat, niet op schaal. (Bron: N+L Landschapsontwerpers) Project:

Landschappelijke inpassing

Getekend:

St atus:

Adres:

Haarstraat 31

Datum:

15-11-2023

Aant al pag .:

Woonplaats:

Weerselo

Gecontroleerd:

Formaat:

Schaal:

1:10 0 0

Noord:

Tekening is noordgericht

nl-landschap.nl

l a n d s c h a p s o n t w e r p e r s

Oldenzaalseweg 38 • 7651 KC Tubbergen • info@nl-landschaps.nl • www.nl-landschap.nl

Bijlage 2 beeldkwaliteitsplan Alofssteeg 4

bestemmingsplan Buitengebied, Alofssteeg 4 en Haarstraat 31 Wee rselo

B E E L D K WA L IT E IT S P L A N •

Alofssteeg 4 - Weerselo •

Tubbergen, 30 November 2023 - Versie 1 Definitief

Q 333

sste

Alof eg 4

P 1435

P 1948

P 1973

Project: BKP

Afbeelding: Ontwikkeling Alofssteeg 4 - Weerselo (Bron: N+L Landschapsontwerpers)

Beeld kwaliteitsplan Project:

Buitengebied met kwaliteit

Locatie: Alofssteeg 4 - Weerselo

Titel rapport

BKP - Alofssteeg 4 Weerselo

Opgesteld:

1 November 2023, Tubbergen

Gewijzigd:

30 November 2023, Tubbergen

Status:

Versie 1 - Definitief

Auteur:

N+L Landschapsontwerpers Auteur: ing. DA Gecontroleerd: drs. MtH Oldenzaalseweg 38 7651 KC Tubbergen 06-83337880 info@nl-landschap.nl www.nl-landschap.nl

1. Aanleiding

2. Huidige situatie

3. Beleid

4. Beeldkwaliteitsplan woningen

Beeldkwaliteitsplan De gemeente Dinkelland eist voor de ontwikkeling een beeldkwaliteitsplan om de woningen op een verantwoorde wijze in te kunnen passen. In dit document wordt daarom het plan uitgewerkt in concrete kaders om de kwaliteit van de plek te behouden en waar mogelijk te verbeteren.

2. Huidige situatie Het plangebied zelf is aan een kamp gelegen. De hoogteverschillen zijn ontstaan in de laatste ijstijd waar zandruggen en beekdalen na verloop van tijd veelal zijn geërodeerd. De grotere aanwezige stuwwallen en dekzandruggen werden in gebruik genomen als gezamenlijke essen. De kleinere zandkopjes werden gebruikt als de eenmansesjes die het karakteristiek van het essen- en kampenlandschap tot gevolg had. Jonge heide- en broekontginningslandschap Het plangebied behoort volgens de omgevingsvisie van de provincie Overijssel tot de jonge heideontginning. Rondom het plangebied is van oorsprong ook zonder meer sprake van grote uitgestrekte heidegebieden. Het plangebied zelf was echter aan een kamp gelegen en behoorde daarom, samen met andere nabij gelegen erven, tot een stukje kampenlandschap. Een ideale ligging omdat heideplaggen gebruikt werden in de stallen en deze, vermengd met mest, dan weer uit werden gereden op het bouwland. Dit bouwland (kamp) was bovendien hoger gelegen en dus uitermate geschikt voor het verbouwen van graansoorten. Er was van oorsprong specifiek rondom deze erven sprake van een kleinschalig landschap met een tal van houtsingels en/of houtwallen. Slechts een gedeelte daarvan is behouden gebleven wat nabij het plangebied resulteert in karakteristieke en beeldbepalende bomen.

het inpassen van het erf al dan niet in combinatie met het herstellen van cultuurhistorische elementen. Huidige indeling Er is sprake van een samengesteld erf, doordat er een openbare weg doorheen loopt. Het erf ten westen van de weg bestaat uit een woning die tussen de schuren gesitueerd is. Er staan 3 schuren voor de woning en 1 schuur achter de woning. Het woonhuis en de schuren (op één schuur na) zijn met elkaar verbonden door bebouwing. De woning staat verstrooid gesitueerd. Het erf ten zuiden van de weg bestaat uit 3 gebouwen, waarvan één werktuigenopslag.

Planlocatie omstreeks 1905. (Bron: topotijdreis.nl)

Locatie plangebied ten oosten van Weerselo. (Bron: geo.overijssel.nl)

Plangebied. (Bron: geo.overijssel.nl)

3. Nieuwe situatie Aan de Alofssteeg wordt alle landschapontsierende bebouwing gesloopt (F). Dit betreft in totaal ruim 2.400 m2. In plaats daarvan wordt er een nieuwe woonboerderij (A) gebouwd en twee nieuwe schuurwoningen (C) op nagenoeg de oorspronkelijke plek. De woningen zijn landschapsgericht en speels gesitueerd, passend bij het essen/kampenlandschap waartoe de locatie behoort. Het karakteristieke bijgebouw (B), behorende bij de hoofdwoning, blijft behouden. Er worden twee nieuwe schuurwoningen gerealiseerd met elk nieuwe bijgebouwen van 200m2 (D). Een bestaand bijgebouw voor privédoeleinden (E) zal verplaatst worden, zodat het dichter bij de andere gebouwen in de erfstructuur komt te staan. Alle bebouwing vormt samen een gezamenlijk erf, oftewel een erfensemble (L). De reden dat er een weg door het erf loopt, is omdat het erf altijd al op deze manier verdeeld geweest is. De planlocatie kent bestaande houtopstanden (G) langs de weg en in het midden van het plangebied. Deze blijven behouden. De houtopstand aan de noordwestkant van het plangebied wordt verder aangezet met een bomengroep (I), waarmee min of meer een erfbos ontstaat. Deze aanplant in combinatie met de (bestaande) bomen in een volwassen stadium zorgen voor een zeer karakteristiek beeld. Daarnaast worden er enkele bomen geveld (H) om de nieuw te bouwen bijgebouwen goed in de erfstructuur te kunnen situeren.

De buitenranden van de planlocatie blijven open voor een optimale verbinding met het achterliggende landschap. De overtollige grond (P), wat eerder als depot heeft gediend, wordt afgevoerd, waardoor de omliggende bomen geen groeibelemmering meer ervaren.

Q 333

Nieuw te bouwen woonboerderij.

Best aand te handhaven karakteristiek bijgebouw.

Nieuw te bouwen schuur woningen.

Nieuw te realiseren bijgebouwen.

Te verplaatsen bijgebouw.

Te slopen opst allen t.b.v. rood voor rood regeling .

Best aande te behouden houtopst anden.

M H

D Alof eg sste

F K

van 23, 37 en 47 cm. Voor een goede inpassing is gekozen om deze meerstammige eik te vellen die tevens beschikt over een gedeeltelijk dode kroon. Zie inzet voor foto’s.

P A

K I J

Nieuw te planten bomen in de maat 12-14 (st amomtrek in centimeters) en elk voor zien van twee boompalen. Soort: Linde of Beuk. Tot aal: 10 stuks.

Q E P 1435

P 1948

Fragment uit 1910 (topotijdreis.nl)

Tuin/gazon.

Erfverharding .

Erfensemble.

Zichtlijnen.

Gras/bouwland.

Doorgaande weg.

Te verplaatsen woonhuis naar locatie (A).

Nieuwe situatie, niet op schaal. (Bron: N+L Landschapsontwerpers) Project:

Rood voor rood

Getekend:

St atus:

Adres:

Alofssteeg 4

Datum:

24-10-2023

Aant al pag .:

Woonplaats:

Weerselo

Gecontroleerd:

Formaat:

Schaal:

1:10 0 0

Noord:

Tekening is noordgericht

nl-landschap.nl Bentertsteeg

P 2152 31-31A

4. Beeldkwaliteitsplan woningen Situering en typologie Voor het oprichten van verschillende typen bebouwing in het buitengebied gelden specifieke aandachtspunten. Onder meer gaat het dan om de plaatsing van de gebouwen op het perceel, de relatie met het landschap en de relatie met de oorspronkelijke agrarische functie in het buitengebied. Voor niet agrarische bebouwing geldt: staafvormige boerderijachtige massa’s. De gebouwen staan veelal los van elkaar en de positie van de oorspronkelijke bebouwing is bij (vervangende) nieuwbouw richtinggevend. In het nieuwe concept is met het ontwerp vooral gekeken om de overgang van het kampenlandschap naar de ontginning fysiek te versterken. Criteria hoofdgebouw (Woonboerderij) Bouwmassa (hoofdgebouw) 1. Op het erf is er één duidelijke hoofdbouwmassa. 2. De hoofdbouwmassa heeft een eenvoudige vorm op basis van een rechthoekige plattegrond. 3. Dakkapellen zijn ondergeschikt en vormgegeven in lijn met architectuur van de hoofdbouwmassa. 4. De kapvorm is eenvoudig vormgegeven. 5. Er mag sprake zijn van een overstek. 6. De goothoogte bedraagt niet meer dan 3,5 meter. 7. Het hoofdgebouw beschikt over een niendeur gesitueerd richting de Alofssteeg. 8. Er is een hoogtevariatie van 1 tot 2 bouwlagen en het gebouw krijgt een passende gevelwand.

Gevelopbouw (hoofdgebouw) 1. De voorgevel van het hoofdgebouw bestaat uit één geheel maar is te onderscheiden in boven- en onderstuk. 2. Er dient sprake te zijn van het toepassen van een getimmerde topgevel met verticale houten delen. 3. De architectuur mag modern zijn, mits deze past in het agrarische karakter van het buitengebied en daar positief aan bijdraagt. 4. De voorgevel heeft een verticale geleding en het gebruik van staande ramen is aanbevolen. Materiaal en kleurgebruik (hoofdgebouw) 1. Dakbedekking bestaat uit rode gebakken pannen. Geglazuurde pannen en pannen met edel-engobe zijn uitgesloten vanwege hun glanzende oppervlak. 2. Gevels met bakstenen (aardtinten) in combinatie met hout (onbehandeld of donker gekleurd). 3. Kozijnen zijn van hout of goed lijkende andere materialen. 4. Het is van belang om het kleurgebruik af te stemmen op de kleuren die in de omgeving gebruikelijk zijn. Passend zijn donkere aardtinten rood en bruin, zwart en donkergroen. Gebruik van contrasterende kleuren is niet toegestaan. 5. Toegevoegde elementen zijn zelfstandig vormgegeven in de lijn van de architectuur van het geheel. 6. Toepassen van windveren is toegestaan. Goten worden niet omtimmerd.

Aan- en uitbouwen en niet vrijstaande bijgebouwen 1. Uitbreiding aan het hoofdbouwvolume is door middel van ondergeschikte uitbouwen mogelijk mits deze past in het agrarische karakter van het buitengebied. 2. De kapvorm dient afgestemd te worden op de kapvorm van het hoofdgebouw: deze is het verlengde daarvan of een herhaling. 3. Afstemming met het hoofdgebouw is essentieel. Criteria 2e en 3e woning (Schuurwoningen) De (schuur)woningen mogen herkenbaar zijn als nieuwe toevoeging in de ontwikkeling van het erf. De woningen kunnen in een traditionele stijl al dan niet gecombineerd met een moderne stijl gebouwd worden. De (schuur) woning straalt uit dat het tot één van bijgebouwen op het erf behoort. Bouwmassa (2e en 3e woning) 1. De bouwmassa heeft een eenvoudige vorm op basis van een rechthoekige plattegrond. 2. De woning is ondergeschikt aan het hoofdgebouw op het erf. 3. Dakkapellen zijn, mits mee ontworpen met de architectuur, alleen mogelijk in de achtergevel. 4. De kapvorm is een eenvoudig vormgegeven zadeldak. 5. Er mag sprake zijn van een overstek. 6. De goothoogte bedraagt niet meer dan 3,5 meter.

Gevelopbouw (2e en 3e woning) 1. De voorgevel van het gebouw bestaat uit één geheel en is eventueel te onderscheiden in boven- en onderstuk. 2. De architectuur mag modern zijn, mits deze past in het agrarische karakter van het buitengebied en daar positief aan bijdraagt. 3. Nieuwe invullingen mogen modern zijn, mits ze respect tonen voor de bestaande of omliggende kwaliteiten. 4. De gevels beschikken niet over een niendeur. Deze deur is alleen van toepassing op het hoofdgebouw. Materiaal en kleurgebruik (2e en 3e woning) 1. Dakbedekking bestaat uit gebakken pannen in de kleur rood of zwart. Geglazuurde pannen en pannen met edel-engobe zijn uitgesloten vanwege hun glanzende oppervlak. 2. Gevels met bakstenen (aardtinten) of hout (onbehandeld of donker gekleurd). 3. Kozijnen zijn van hout of goed lijkende andere materialen. 4. Het is van belang om in de omgeving passende kleuren toe te passen. Passend zijn donkere aardtinten rood en bruin, zwart en donkergroen. Gebruik van contrasterende kleuren is niet toegestaan. 5. Toegevoegde elementen zijn zelfstandig vormgegeven in de lijn van de architectuur van het geheel. 6. Toepassen van windveren is toegestaan. Goten worden niet omtimmerd.

Vrijstaande bijgebouwen 1. Situering ondergeschikt aan het hoofdgebouw en passend in het ensemble van alle bebouwing op het erf. 2. Eenvoudige bouwvolumes op basis van een rechthoekige plattegrond. 3. De kapvorm is een eenvoudig vormgegeven zadeldak. 4. Aanbouwen en dakkapellen zijn niet toegestaan. 5. vormgeving, kleur- en materiaalgebruik ondersteunen het agrarische karakter van het ensemble in het buitengebied. Erfinrichting Voor de bestrating van het gehele erfensemble wordt een hardgebakken steen of een goed lijkend alternatief gebruikt om waar mogelijk een authentieke uitstraling te verkrijgen. Er kan gevarieerd worden in klinker-, dik- en keiformaat. De centrale erfverharding, de terrassen en de padenstructuur rondom de woningen is vooral functioneel en daarmee niet meer dan noodzakelijk. Qua structuurbeplanting wordt de opgestelde landschappelijke inpassing aangehouden. Nabij de woning heeft de bewoner de vrijheid om een tuin aan te leggen naar eigen smaak en wens. Er worden geen schuttingen aangelegd.

Referentiebeelden architectuur

Referentiebeelden woning. (Bron: Googel.nl / Bureau Authentiek - bouwkunde anno nu)

l a n d s c h a p s o n t w e r p e r s

Oldenzaalseweg 38 • 7651 KC Tubbergen • info@nl-landschaps.nl • www.nl-landschap.nl

Bijlage 3 4

bodemonderzoek Alofssteeg

bestemmingsplan Buitengebied, Alofssteeg 4 en Haarstraat 31 Weerselo

RAPPORT VERKENNEND (ASBEST)BODEMONDERZOEK conform NEN5740 en NEN5707 Alofssteeg 4 - Weerselo

Opdrachtgever N+L Landschapsontwerpers Locatie: Alofssteeg 4 7595 PD Weerselo

Oktober 2023

Kruse Milieu BV Adres: Huyerenseweg 33 7678 SC Geesteren

Internet: info@krusegroep.nl www.krusegroep.nl

Tel: 0546 - 63 96 63 Bankgegevens: KvK: 06068751 ABN AMRO: BTW-nr: NL 8019.25.125.B01 NL34ABNA0501538739

Rapport Verkennend (asbest)Bodemonderzoek conform NEN5740 en NEN5707 Alofssteeg 4 - Weerselo

Opdrachtgever: N+L Landschapsontwerpers Oldenzaalseweg 38 7651 KC Tubbergen Locatie: Alofssteeg 4 7595 PD Weerselo

Projectcode: 23055616 Rapportagedatum: 23 oktober 2023 Projectleider: De heer ing. J. Lammers Auteur: Mevrouw ing. H. Stevelink Kruse Milieu BV

INHOUD Pagina 1

Inleiding

2.1 2.2 2.3

Locatiegegevens Beschrijving huidige situatie Vooronderzoek Bodemsamenstelling en geohydrologie

2 2 2 4

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

Uitvoering bodemonderzoek Onderzoeksstrategie Veldwerkzaamheden Analyses Toetsing chemische analyses Toetsing asbestanalyses

5 5 7 7 8 9

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

Resultaten Algemeen Veldwerkzaamheden Resultaten en toetsing van de chemische analyses Bespreking resultaten chemische analyses Resultaten van de asbestanalyses Bespreking resultaten asbestanalyses

10 10 10 15 16 17 18

Samenvatting, conclusies en aanbevelingen

Literatuur en bronvermelding

Bijlagen I Regionale ligging locatie Boorplan verkennend bodemonderzoek Geofox, november 1995 Boorplan verkennend (asbest)bodemonderzoek Kruse Milieu BV, oktober 2023 II Boorstaten en legenda boorstaten III Resultaten chemische analyses en toetsing chemische analyses IV Resultaten asbestanalyses V Verklaring van enkele gebruikte termen en afkortingen

Kruse Milieu BV

Project: 23055616

Inleiding

Dit rapport beschrijft het verkennend (asbest)bodemonderzoek, dat in opdracht van N+L Landschapsontwerpers op enkele terreindelen aan de Alofssteeg 4 in Weerselo door Kruse Milieu BV is uitgevoerd. De aanleiding van dit onderzoek is de geplande nieuwbouw van 3 woningen met 2 schuren (rood-voor-rood). Het bodemonderzoek is noodzakelijk in het kader van de bestemmingsplanwijziging en de aanvraag van de omgevingsvergunning. Hiervoor dient de milieukundige kwaliteit van de bodem bekend te zijn. Voorafgaande aan het bodemonderzoek heeft een vooronderzoek plaatsgevonden op basis van norm NEN5725 “Aanleiding A: Opstellen hypothese over de bodemkwaliteit ten behoeve van uit te voeren bodemonderzoek”. Uit de resultaten van dit vooronderzoek is gebleken dat er een voormalige dieseltank, een werkplaats met olie-opslag en zes druppelzones aanwezig zijn. Deze worden beschouwd als verdachte deellocaties. De bovengrond wordt beschouwd als verdacht voor de aanwezigheid van zware metalen, PAK en asbest. De ondergrond en het grondwater op de onderzoekslocatie wordt beschouwd als onverdacht voor chemische componenten. De onderzoeksopzet gaat uit van: - NEN5725, Bodem.

Leidraad bij het uitvoeren van vooronderzoek bij verkennend, oriënterend en nader onderzoek”, NNI Delft, oktober 2017; - NEN5740, "Bodem - Landbodem - Strategie voor het uitvoeren van verkennend bodemonderzoek - Onderzoek naar de milieuhygiënische kwaliteit van bodem en grond” NNI Delft, januari 2009; - de aanvulling NEN5740/A1, "Bodem - Landbodem - Strategie voor het uitvoeren van verkennend bodemonderzoek - Onderzoek naar de milieuhygiënische kwaliteit van bodem en grond”, NNI Delft, februari 2016; - NEN5707 + C2, “Bodem - Inspectie, monsterneming en analyse van asbest in bodem en partijen grond”, NNI Delft, december 2017. De doelstelling van het onderzoek op verdachte (deel)locaties is vast te stellen of de vooronderstelde verontreinigingskern(en) ook daadwerkelijk op de vermoede plaatsen aanwezig zijn en in hoeverre de verontreinigende stoffen in de grond en het freatisch grondwater respectievelijk de achtergrondwaarden en de streefwaarden overschrijden. De doelstelling van het onderzoek op een asbestverdachte (deel)locatie is vast te stellen of de vooronderstelde verontreinigingskern(en) ook daadwerkelijk op de vermoede plaats aanwezig is en in hoeverre asbest in de grond de normwaarden overschrijdt. Het veldwerk is uitgevoerd in september en oktober 2023 conform BRL SIKB2000 en de protocollen 2001, 2002 en 2018, waarvoor Kruse Milieu BV is gecertificeerd.

Hierbij wordt verklaard dat Kruse Milieu BV financieel en juridisch onafhankelijk is van de opdrachtgever. De vermelde medewerkers in deze rapportage zijn akkoord met openbaring van zijn of haar persoonsgegevens in het kader van de AVG-privacy wetgeving. In dit rapport worden de resultaten besproken van het veld- en het laboratoriumonderzoek. De gemeten gehalten in de grond worden vergeleken met de achtergrondwaarden (AW2000) en de interventiewaarden om vast te stellen of er al dan niet verontreinigingen aanwezig zijn. De in het grondwater gemeten gehalten worden vergeleken met de streef- en interventiewaarden. Tevens worden de resultaten met betrekking tot asbest vergeleken met de wetgeving inzake asbest in bodem en puin, welke door de ministeries van SZW en I&M is vastgesteld. In het beleid is voor asbest een restconcentratienorm en een interventiewaarde opgenomen. Kruse Milieu BV

Project: 23055616

Pagina 1 van 22

Locatiegegevens 2.1

Beschrijving huidige situatie

Algemeen De onderzoekslocatie is gelegen aan de Alofssteeg 4, op circa 500 meter ten oosten van de bebouwde kom van Weerselo. Het centrale punt binnen het te onderzoeken terrein heeft de coördinaten x = 256.185 en y = 485.888. Het terrein is kadastraal bekend als: gemeente Weerselo, sectie Q, nummer 333 (gedeeltelijk) en sectie Q, nummer 1435 (gedeeltelijk). De Alofssteeg loopt zich centraal over de onderzoekslocatie (behoort niet tot de onderzoekslocatie). Bebouwing en verharding Op de onderzoekslocatie is een voormalige agrarisch bedrijf aanwezig. Het terrein is deels bebouwd met schuren en een woning. Inpandig zijn betonvloeren deels met (mest)kelders aanwezig. Het onbebouwde terreindeel is grotendeels verhard met klinkers, beton en asfalt. Onderzoekslocatie Er bevindt zich een voormalige bovengrondse dieseltanklocatie ten noordoosten van de Alofssteeg op het noordoostelijke deel van de onderzoekslocatie. Deze locatie wordt als verdachte deellocatie beschouwd (deellocatie A). Er bevindt zich een werkplaats met olie-opslag in het noordelijke deel van de noordoostelijke gelegen schuur. Deze locatie wordt als verdachte deellocatie beschouwd (deellocatie B). De daken van de schuren zijn voorzien van asbestverdachte golfplaten. Er is sprake van een druppelzone wanneer hemelwater via asbestverdachte dakplaten afwatert op onverhard terrein.

De druppelzones bevinden zich deels aan weerszijden van deze schuren (zie boorplan). Deze druppelzones worden als verdachte deellocaties beschouwd (deellocaties C, D, E, F, G en H). Het bodemonderzoek is noodzakelijk in het kader van de bestemmingsplanwijziging, de aanvraag van de omgevingsvergunning en dient inzicht te geven in de milieukundige kwaliteit van de bodem. De onderzoekslocatie is deels bebouwd en verhard en omvat circa 1250 m². In bijlage I zijn de regionale ligging van de locatie weergegeven en zijn de volgende boorplannen opgenomen: - Boorplan verkennend bodemonderzoek Geofox, november 1995; - Boorplan verkennend (asbest)bodemonderzoek Kruse Milieu BV, oktober 2023. 2.2

Vooronderzoek

In het vooronderzoek komt naast informatie uit het huidige gebruik het vroegere gebruik van het terrein aan de orde evenals de vraag of er in het verleden reeds bodemonderzoeken zijn verricht op het terrein. Het vroegere gebruik van het terrein is van belang, omdat bronnen van verontreiniging aanwezig geweest kunnen zijn. Tevens is gebruik gemaakt van de informatie die verzameld zijn door de heer P. Haverkort va Kruse Milieu BV die op 15 september 2023 archiefonderzoek bij gemeente Dinkelland heeft uitgevoerd. De geraadpleegde bronnen zijn weergegeven in tabel 1. De volgende informatie is verzameld: - de onderzoekslocatie heeft al jaren de agrarische bestemming. De schuren en woonboerderij dateren oorspronkelijk van circa 1950, 1960, 1968, 1970 en 1987 (BAGviewer). Het terrein is als sinds 1900 bebouwd (bron: Topotijdreis); - aan het agrarisch rundveebedrijf is op 1 maart 1983 een Hinderwetvergunning (oprichting) met bovengrondse dieselolieopslag van 1200 liter verleend. Op 14 mei 1996 is op dit adres een Hinderwetvergunning (uitbreiding) voor een rundveehouderij met bovengrondse dieselolieopslag van 1400 liter verleend. Kruse Milieu BV

Project: 23055616

Pagina 2 van 22

Op 3 september 1999 is een Milieuvergunning (wijziging) aangevraagd voor een melkrundveehouderij en mestvarkenshouderij met bovengrondse dieselolieopslag van 1200 liter in een lekbak (onder overkapping) en circa 240 liter olie in vaten in de werkplaats op een vloeistofdichte vloer. Op 7 februari 2001 is een melding gedaan in het kader van de Wet milieubeheer voor de wasplaats tussen de zuidelijk gelegen schuren. Op 15 maart 2000 is een wijzigingsvergunning aangevraagd in het kader van de Wet milieubeheer en op 6 december 2010 is een revisievergunning ingediend; - voor zover bekend is er, met uitzondering van de hiervoor genoemde voormalige dieseltank (deellocatie A) en de werkplaats met olie-opslag (deellocatie B), op de onderzoekslocatie nooit sprake geweest van opslag in tanks van chemicaliën of brandstoffen, zoals huisbrandolie of diesel; - de onderzoekslocatie is, met uitzondering van de hiervoor genoemde werkplaats, voor zover bekend nooit gebruikt voor werkzaamheden of (bedrijfs)activiteiten, die verontreinigend kunnen zijn; - voor zover bekend is de onderzoekslocatie in het verleden niet opgehoogd en hebben er geen dempingen van lager gelegen delen of sloten plaatsgevonden; - op basis van de Regionale bodemkwaliteitskaart Twente (Witteveen+Bos, maart 2018) en de Twentse Bodemkwaliteitskaart PFAS (Tauw bv, mei 2020) wordt verwacht dat de bovenen ondergrond voldoen aan de

klasse AW2000. Volgens de Nota bodembeheer Regio Twente (Twents beleid veur oale groond) wordt geen correctie toegepast voor minerale olie tot maximaal 100 mg/kg d.s.; - de daken van de schuren zijn voorzien van asbestverdachte golfplaten. Er zijn zes druppelzones aanwezig (deellocaties C, D, E, F, G en H). Voor zover bekend bevindt zich verder geen asbest op of in de bodem op de onderzoekslocatie. Tevens is de locatie niet gelegen aan een asbestweg; - voor zover bekend is er eerder op de onderzoekslocatie een bodemonderzoeken uitgevoerd. Deze wordt hieronder nader toegelicht. Geofox, Verkennend bodemonderzoek Alofssteeg 4 te Weerselo, d.d. 24 november 1995 met projectcode 49930/RL/bv De aanleiding van het verkennend bodemonderzoek was de voorgenomen nieuwbouwplannen op het zuidwestelijke deel van de onderzoekslocatie (ten zuiden van de Alofssteeg). Uit de resultaten van de analyses kan het volgende worden geconcludeerd. - De bovengrond is licht verontreinigd met PAK en EOX (boven detectielimiet); - De ondergrond is niet verontreinigd; - Het grondwater is licht verontreinigd met arseen en chroom.

Kruse Milieu BV

Project: 23055616

Pagina 3 van 22

Tabel 1: Geraadpleegde bronnen vooronderzoek Bron

Specificatie

Relevante informatie

Opdrachtgever

Huidig en voormalig gebruik en ontwikkelingsplannen

Gemeente Dinkelland

Milieuhygiënische en historische bodeminformatie, milieuvergunningen en meldingen en een eerder bodemonderzoek

Omgevingsrapportage

https://overijssel.omgevingsrapportage.nl/

Archief Kruse Milieu BV

Eerder uitgevoerde bodemonderzoeken

Nee

Google Maps

https://www.google.nl/maps

Topotijdreis

https://www.topotijdreis.nl/

BAG-viewer

https://bagviewer.kadaster.nl/

Perceelloep

https://perceelloep.nl/

Ruimtelijke plannen

https://www.ruimtelijkeplannen.nl/viewer/

Grondwatertools

https://www.grondwatertools.nl/gwsinbeeld/

DINO-loket

https://www.dinoloket.nl/

AHN-viewer

https://ahn.arcgisonline.nl/ahnviewer/

Bodemkwaliteitskaart

Regionale Bodemkwaliteitskaart Twente, Witteveen+Bos, d.d. 23 maart 2018 Twente Bodemkwaliteitskaart PFAS, Tauw bv, d.d. 28 mei 2020

2.3

Bodemsamenstelling en geohydrologie

Op basis van literatuurstudie is de onderstaande regionale geohydrologische situatie afgeleid: - het maaiveld bevindt zich ongeveer 20 meter boven NAP; - de deklaag bestaat tot circa 10 meter diepte uit matig fijn zand van de Formatie van Boxtel met een doorlaatwaarde circa 5 - 25 m2/dag. Daaronder bevinden zich tot circa 21 m-mv zandige eenheid van de Formatie van Drente. De maximale doorlaatwaarde bedraagt circa 250 m2/dag. Onder het zand bevindt zich klei van de Formaties van Drente, Rupel en Breda; - de grondwaterspiegel bevindt zich circa 2.0 meter onder het maaiveld. Het freatische grondwater stroomt in noordwestelijke richting; - op circa 300 meter stroomt ten noorden de Hilbertbeek, op circa 500 meter ten noordwesten stroomt de Jochemsbeek en op circa 2.5 kilometer ten noorden van de onderzoekslocatie stroomt het kanaal Almelo-Nordhorn; - op circa 1.5 kilometer ten zuiden van de onderzoekslocatie bevindt zich het grondwaterwingebied “Weerselo; - de invloed van het kanaal en het grondwaterbeschermingsgebied op het freatische grondwater is bij ons bureau niet bekend.

Kruse Milieu BV

Project: 23055616

Pagina 4 van 22

Uitvoering bodemonderzoek 3.1

Onderzoeksstrategie

De onderzoeksopzet gaat uit van: - NEN5740, "Bodem - Landbodem - Strategie voor het uitvoeren van verkennend bodemonderzoek - Onderzoek naar de milieuhygiënische kwaliteit van bodem en grond” NNI Delft, januari 2009; - de aanvulling NEN5740/A1, "Bodem - Landbodem - Strategie voor het uitvoeren van verkennend bodemonderzoek - Onderzoek naar de milieuhygiënische kwaliteit van bodem en grond”, NNI Delft, februari 2016. In de normen NEN5740 en NEN5707 zijn voor niet verdachte en verdachte locaties richtlijnen gegeven voor een systematisch veldonderzoek, de bemonsteringsstrategie en de uit te voeren analyses. De gekozen onderzoeksstrategie is voldoende intensief voor het verkrijgen van inzicht in de bodemkwaliteit ten behoeve van de omgevingsvergunning, bestemmingsplanwijziging of eigendomsoverdracht. Erf (circa 12500 m2) Op basis van de beschikbare informatie omtrent het historisch gebruik van het erf, wordt de bovengrond van de onderzoekslocatie als verdacht voor de aanwezigheid van zware metalen, minerale olie en asbest beschouwd. De hypothese "verdacht" uit NEN5740 en NEN5707 (VEDHE) wordt voor de bovengrond van de locatie gebruikt. De hypothese "onverdacht" uit NEN5740 (ONV-NL) wordt voor de ondergrond en het grondwater op de locatie gebruikt. De laatste hypothese gaat ervan uit dat op een locatie geen of slechts licht verhoogde gehalten worden gemeten.

Op een terreindeel met een oppervlakte van circa 12500 m² worden in totaal 27 inspectiegaten gegraven met een lengte en een breedte van minimaal 0.3 meter. Er wordt doorgeboord tot op de ondergrond (ongeroerde bodem) met een maximum diepte van 2.0 meter minus maaiveld. Het opgegraven materiaal wordt uitgezeefd over 20 mm en visueel geïnspecteerd op de aanwezigheid van asbest. De gaten worden handmatig met een schop gegraven. Tijdens het veldwerk zal visueel worden gelet op de aanwezigheid van asbestverdacht materiaal op en in de bodem. Zeven inspectiegaten worden met behulp van een Edelmanboor doorgezet in de ondergrond tot maximaal 2.0 m-mv. Voor het meten van het grondwaterpeil en het nemen van grondwatermonsters op de locatie worden twee diepe boringen overeenkomstig NEN5766 afgewerkt tot peilbuis (PB 11 en PB 12). De inspectiegaten worden over het te onderzoeken terreindeel verdeeld en worden in verband met eerdere onderzoeken gecodeerd als 11 tot en met 37. Deellocatie A: Voormalige bovengrondse dieseltank (circa 10 m2) De locatie van de (voormalige) bovengrondse dieseltank wordt beschouwd als verdacht ten aanzien van de aanwezigheid van minerale olie in de grond en van minerale olie en vluchtige aromaten (BTEX) en naftaleen in het grondwater. De hypothese “verdacht” uit NEN5740 wordt voor deze deellocatie gebruikt.

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://gemeenteraad.dinkelland.nl/api/v1/meetings/826/documents/21481