Bestemmingsplan Buitengebied, Alofssteeg 4 en Haarstraat 31 Weerselo (toelichting en regels).pdf

Bestemmingsplan

Buitengebied, Alofssteeg 4 En Haarstraat 31 Weerselo

Status: vastgesteld

Status: Datum: IMRO-Code: Auteur(s):

vastgesteld NL.IMRO.1774.BUIBPALOFS4HRSTR31VG01

Buitengebied, Alofssteeg 4 en Haarstraat 31 Weerselo

Inhoudsopgave Toelichting

5

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging plangebied 1.3 Geldend bestemmingsplan 1.4 De bij het plan behorende stukken 1.5 Leeswijzer

7 7 7 8 8 9

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving 2.1 Huidige situatie 2.2 Toekomstige situatie

11 11 13

Hoofdstuk 3 Beleid 3.1 Rijksbeleid 3.2 Provinciaal beleid Overijssel 3.3 Gemeentelijk beleid

15 15 16 22

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten 4.1 Besluit milieueffectrapportage 4.2 Milieuzonering 4.3 Geur 4.4 Bodem

31 31 32 33 34

4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11

37 38 39 41 42 43 44

Geluid Luchtkwaliteit Externe veiligheid Water Ecologie Archeologie en Cultuurhistorie Verkeer en parkeren

Hoofdstuk 5

Juridische toelichting

47

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid 6.1 Financiële uitvoerbaarheid 6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

49 49 49

Hoofdstuk 7 Procedure en overleg 7.1 Procedurestappen 7.2 Vooroverleg 7.3 Zienswijzen

51 51 51 51

Bijlagen bij de toelichting

53

Bijlage 1

ruimtelijk kwaliteitsplan

54

Bijlage 2

beeldkwaliteitsplan Alofssteeg 4

73

Bijlage 3

bodemonderzoek Alofssteeg 4

88

Bijlage 4

bodemonderzoek Haarstraat 31

191

2

bestemmingsplan Buitengebied, Alofssteeg 4 en Haarstraat 31 Weerselo

Bijlage 5

watertoets Alofssteeg 4

212

Bijlage 6

watertoets Haarstraat 31

215

Bijlage 7

Natuurwaardenonderzoek

218

Bijlage 8

stikstofdepositieonderzoek Alofssteeg 4

260

Bijlage 9

stikstofdepositieonderzoek Haarstraat 31

285

Regels

307

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

Inleidende regels Begrippen Wijze van meten

309 309 317

Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6

Bestemmingsregels Agrarisch - 1 Agrarisch - 2 Wonen Waarde - Landschap

319 319 322 325 329

Hoofdstuk 3 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene aanduidingsregels

331 331 332 333 334

Artikel 11 Artikel 12

Algemene afwijkingsregels Overige regels

335 336

Hoofdstuk 4 Artikel 13 Artikel 14

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

337 337 338

Bijlagen bij de regels

339

Bijlage 1

Inpassingsplan Alofssteeg 4

340

Bijlage 2

Inpassingsplan Haarstraat 31

342

bestemmingsplan Buitengebied, Alofssteeg 4 en Haarstraat 31 Wee rselo

3

4

bestemmingsplan Buitengebied, Alofssteeg 4 en Haarstraat 31 Weerselo

Toelichting

bestemmingsplan Buitengebied, Alofssteeg 4 en Haarstraat 31 Wee rselo

5

6

bestemmingsplan Buitengebied, Alofssteeg 4 en Haarstraat 31 Weerselo

Hoofdstuk 1

Inleiding

1.1 Aanleiding Er is binnenkort sprake van bedrijfsbeëindiging van het agrarisch bedrijf ter plaatse van Alofssteeg 4 in Weerselo. Niet alle bedrijfsgebouwen hebben op dat moment nog een functie, kunnen grotendeels beschouwd worden als landschapsontsierend en de initiatiefnemer is daarom voornemens om schuren te slopen. Hiermee is het plan opgevat de schuren op het erf, in totaal ruim 2.455 m2, te saneren en in te brengen in het kader van het KGO-beleid van de gemeente Dinkelland. Het plan omvat de sloop van de bestaande gebouwen en het terugbouwen met twee compensatiewoningen (inclusief bijgebouwen) op het erf. Daarnaast wordt een deel van de sloopmeters overgeheveld naar het naastgelegen Haarstraat 31, eveneens in Weerselo, om aldaar extra oppervlakte bijgebouwen te realiseren. De plannen passen niet in het huidig bestemmingsplan. Daarom is met behulp van voorliggend plan een bestemmingsplanherziening noodzakelijk. Dit bestemmingsplan verschaft een goed juridisch en ruimtelijk kader voor de ontwikkeling.

1.2 Ligging plangebied Het plangebied ligt aan de Alofssteeg 4 en Haarstraat 31 in Weerselo, in het zuidwestelijk deel van het buitengebied van de gemeente Dinkelland. De locatie Alofssteeg staat kadastraal bekend als gemeente Weerselo, sectie P met perceelnummer 1435 en sectie Q, perceelnummer 333. De locatie Haarstraat 31 staat kadastraal bekend als gemeente Weerselo, sectie P, nummer 2045, 2046 en eveneens 1435. Een topografische kaart met daarop het plangebied rood aangegeven is onderstaand zichtbaar. De begrenzing van het plangebied is zichtbaar op de digitale verbeelding en komt overeen met het huidig bedrijfsperceel aan de Alofssteeg, de gewenste ontwikkeling van het erf en de landschappelijke investeringen. Aan de Haarstraat bestaat het plangebied eveneens uit huidige woning gronden die in gebruik zijn als tuin.

afbeelding 1.1: topografische kaart met plangebied (in rood) ten opzichte van omliggende plaatsen (bron: Map5 kaarten)

bestemmingsplan Buitengebied, Alofssteeg 4 en Haarstraat 31 Wee rselo

7

1.3 Geldend bestemmingsplan De plangebieden liggen binnen de begrenzing van de bestemmingsplannen "Bestemmingsplan Buitengebied 2010" en "Facetbestemmingsplan parkeren Dinkelland" van de gemeente Dinkelland, die op respectievelijk 18 februari 2010 en 29 mei 2018 zijn vastgesteld door de gemeenteraad. Bovendien geldt dat de planlocaties liggen binnen de grenzen van het provinciaal inpassingsplan 'Lemselermaten'. Op moment van schrijven betreft dit een ontwerp-plan, waardoor het nog geen juridische werking heeft, maar is wel relevant in het kader van de voorliggende planontwikkelingen. Het bestemmingsplan "Facetbestemmingsplan parkeren Dinkelland" dient enkel als borging van het parkeerbeleid van de gemeente Dinkelland en wordt daarom verder niet behandeld in deze paragraaf. Hierna wordt nader ingegaan op de huidige planologische situatie.

afbeelding 1.2: uitsnede geldende verbeeldingen, huidig erf aangeduid, haarstraat onderin de afbeelding zichtbaar met geel vlak (bron: ruimtelijkeplannen.nl) Het plangebied Alofssteeg heeft op basis van het geldende "Bestemmingsplan Buitengebied 2010" de bestemming 'Agrarisch - 1' met bijbehorende functieaanduidingen en bouwvlak. Het realiseren van extra (reguliere) woningen binnen de bestemming is niet toegestaan. Het plangebied Haarstraat heeft de bestemming 'Wonen'. Binnen het bestemmingsvlak is vanuit de bouwregels één woning toegestaan met een maximale oppervlakte van 100 m2 aan bijgebouwen. Op basis van een afwijkingsbevoegdheid kan bij een eigendom van minimaal 5.000 m2 buiten het erf 200 m2 aan bijgebouwen toegestaan worden. Het is de wens om meer dan 200 m2 aan bijgebouwen bij de woning te realiseren. Dit is in het huidig bestemmingsplan niet toegestaan. Op basis van het inpassingsplan is de aanduiding 'Aandachtszone - hydrologie' van toepassing verklaard. Het betreft een zone rondom het Natura 2000-gebied met de gebiedsaanduiding 'Aandachtszone - hydrologie'. Ingrepen binnen deze zone kunnen hydrologische gevolgen hebben voor het waterhuishoudkundige systeem in het natuurgebied. Voor dergelijke ingrepen is, mogelijk, een vergunning op grond van de Wet natuurbescherming (Wnb) noodzakelijk.

In een bestemmingsplan mogen geen onderwerpen worden opgenomen die al uitputtend in de Wnb zijn geregeld. De planregels die gelden binnen deze aandachtszone bevatten dan ook geen ge- of verboden, maar dienen als een extra planologische stok achter de deur. Zoals in de aanleiding reeds aangegeven past het bouwen van de compensatiewoningen niet binnen de huidige bestemmingsplanregels ter plaatse van de locatie Alofssteeg. Daarnaast is het realiseren van extra oppervlakte bijgebouwen aan de Haarstraat 31 ook niet mogelijk. Een aanpassing van het bestemmingsplan is daarvoor noodzakelijk.

1.4 De bij het plan behorende stukken Het bestemmingsplan "Buitengebied, Alofssteeg 4 en Haarstraat 31 Weerselo" bestaat uit de volgende stukken: 8

bestemmingsplan Buitengebied, Alofssteeg 4 en Haarstraat 31 Weerselo

toelichting; bijlagen bij de toelichting; verbeelding, schaal 1:1.000 (tek.no. NL.IMRO.1774.BUIBPALOFS4HRSTR31-VG01) regels; bijlagen bij de regels. De verbeelding en de regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan en moeten in samenhang 'gelezen' worden. Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plangebied begrepen gronden aangegeven. Aan deze bestemmingen zijn regels gekoppeld teneinde de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan wordt daarnaast vergezeld van een toelichting. De toelichting heeft weliswaar geen juridisch bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de omschrijving, motivering en verantwoording van het bestemmingsplan.

1.5 Leeswijzer Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 de huidige situatie van het plangebied en de omgeving beschreven. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 het ruimtelijk beleidskader van het Rijk, de provincie en de gemeente uiteengezet. Hoofdstuk 4 gaat over de omgevingsaspecten die voor dit plangebied relevant zijn. In hoofdstuk 5 wordt een toelichting gegeven op de regels van de diverse bestemmingen. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de uitvoerbaarheid van het plan en tot slot in hoofdstuk 7 wordt de procedure beschreven.

bestemmingsplan Buitengebied, Alofssteeg 4 en Haarstraat 31 Wee rselo

9

10

bestemmingsplan Buitengebied, Alofssteeg 4 en Haarstraat 31 Weerselo

Hoofdstuk 2

Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie 2.1.1

Locatie Alofssteeg 4

Het perceel aan de Alofssteeg is gelegen in een uitloper van het kampenlandschap met de overgang naar de heideontginning en het matenlandschap. Het oorspronkelijke zeer kleinschalige landschap is grotendeels verdwenen en daarmee is ook een groot deel van de herkenning van het landschap verloren gegaan. Het gebied stond onder meer onder druk van de landbouw en de uitbreiding van het dorp Weerselo. De locatie van initiatiefnemers is al vroeg een boerderij en is onder meer reeds op kaarten zichtbaar van voor 1900. Het bedrijf breidt vooral in de laatste 40 jaar fors uit naar haar huidige omvang.

afbeelding 2.1: landschapssituatie omstreeks 1905, kampen richting heide (bron: topotijdreis.nl) Het erf aan de Alofssteeg kent nog altijd een logische indeling. Aanvankelijk begon het erf aan de westzijde van de Alofssteeg. In latere instantie is er ook bebouwing ontstaan aan de oostzijde. Tot slot is het bedrijf aan de westzijde in noordelijke richting verder uitgebreid. Wonen gebeurt in principe nog altijd aan de voorzijde van het erf. Er is een duidelijke scheiding tussen het voorerf en het achtererf.

afbeelding 2.2: recente luchtfoto planlocatie Alofssteeg 4 (bron: PDOK.nl)

bestemmingsplan Buitengebied, Alofssteeg 4 en Haarstraat 31 Wee rselo

11

afbeelding 2.3: recent aanzicht planlocatie Alofssteeg 4, westzijde erf (bron: Google Maps) 2.1.2

Locatie Haarstraat 31

De locatie Haarstraat 31 betreft een woonerf dat, in tegenstelling tot veel andere erven in het buitengebied, nooit een agrarische bedrijfsfunctie heeft gekend. Het erf verschijnt rond 1934 voor het eerst op de historische kaarten en is altijd kleinschalig qua omvang gebleven. De huidige woning is van jongere leeftijd en gaat vergezeld van een aangebouwd bijgebouw en tuin rondom.

afbeelding 2.4: recente luchtfoto planlocatie Haarstraat 31 (bron: PDOK.nl)

afbeelding 2.5: recent aanzicht planlocatie Haarstraat 31 (bron: Google Mapsl) 12

bestemmingsplan Buitengebied, Alofssteeg 4 en Haarstraat 31 Weerselo

2.2 Toekomstige situatie 2.2.1

Locatie Alofssteeg 4

Aan de Alofssteeg wordt alle landschapontsierende bebouwing gesloopt (F). Dit betreft in totaal 2400 m2. In plaats daarvan wordt er een nieuwe woonboerderij (A) gebouwd en twee nieuwe schuurwoningen (C) op nagenoeg de oorspronkelijke plek. De woningen zijn landschapsgericht en speels gesitueerd, passend bij het essen/kampenlandschap. Het karakteristieke bijgebouw, behorende bij de hoofdwoning, blijft behouden. De twee nieuwe schuurwoningen worden gerealiseerd met twee nieuwe bijgebouwen. Alle bebouwing vormt samen een gezamenlijk erf, oftewel een erfensamble (L). De reden dat er een weg door het erf loopt, is omdat het erf altijd al op deze manier verdeeld geweest is. De planlocatie kent bestaande houtopstanden (G) langs de weg en in het midden van het plangebied. Deze blijven deels behouden. De houtopstand aan de noordwestkant van het plangebied wordt verder aangezet met een bomengroep, waarmee min of meer een erfbos ontstaat. Dat gaat bij bomen in een volwassen stadium zorgen voor een zeer karakteristiek beeld. Daarnaast worden er ook een aantal bomen geveld (H) ten behoeve van de nieuw te bouwen bijgebouwen. De buitenranden van de planlocatie blijven open voor een optimale verbinding met het achterliggende landschap. De overtollige grond (P), wat eerder als depot heeft gediend, wordt afgevoerd, waardoor de omliggende bomen geen groeibelemmering meer ervaren.

Maatregelen ter verbetering van de ruimtelijke kwaliteit: Bouw van woningen (A en C) op bestaande erflocatie; Behouden van een karakteristiek bijgebouw (B); slopen van landschapsontsierende gebouwen (F); Behoud van bestaande houtopstanden (G); Aanplant van enkele bomen ter versterking van landschapsstructuren (I); Behoud en versterken van het erfensemble (L); Afvoeren overtollige grond (P). Met het voorgenoemde wordt voldaan aan het gestelde beleid..Een weergave van de beoogde situatie is zichtbaar in afbeelding 2.6 en opgenomen in de Bijlage 1 bij deze toelichting.

afbeelding 2.6: nieuwe landschappelijke situatie Alofssteeg 4 (bron: N+L Landschapsontwerpers) 2.2.2

Locatie Haarstraat 31

Aan de Haarstraat blijft de huidige situatie behouden. De woning heeft 146 m2 aan geïntegreerde bijgebouwen. Tevens beschikt de Haarstraat over 5000 m2 agrarische grond, hiermee hebben zij volgens de hobbyboer regeling het recht om 200 m2 aan bijgebouwen te realiseren. De woonbestemming is in de huidige situatie te krap en zal vergroot worden t.b.v. de tuin en de nieuw te bouwen schuur. bestemmingsplan Buitengebied, Alofssteeg 4 en Haarstraat 31 Wee rselo

13

Aan de Alofssteeg wordt meer dan de benodigde 2400 m2 gesloopt. Deze resterende meters (55 m2) zal verplaatst worden naar de Haarstraat voor de realisatie van een nieuw bijgebouw (B). Het nieuwe bijgebouw zal ongeveer 100 m2 groot worden. Het nieuwe gebouw zal gebruikt worden als opslag. De woning is gesitueerd aan de Haarstraat en aan de achterzijde zal het gebouw komen. De huidige situatie blijft gehandhaafd. De nieuwe schuur is bereikbaar via de bestaande oprit die verlengd zal worden. Aan de achterzijde van de schuur en het plangebied wordt een bomenrij in combinatie met houtopstand gerealiseerd. Deze lijn komt voort uit het landschap van vroeger. Deze lijn is weer te zien op de topotijdreis van 1920. Maatregelen ter verbetering van de ruimtelijke kwaliteit: Het aanbrengen van een bomenrij (H); Behoud van bestaande houtopstanden (G); Aanplant van enkele bomen ter versterking van landschapsstructuren (F); Met het voorgenoemde wordt voldaan aan het gestelde beleid.

afbeelding 2.7: nieuwe landschappelijke situatie Haarstraat 31 (bron: N+L Landschapsontwerpers)

14

bestemmingsplan Buitengebied, Alofssteeg 4 en Haarstraat 31 Weerselo

Hoofdstuk 3

Beleid

3.1 Rijksbeleid 3.1.1

Nationale Omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kunnen we inspelen op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; Duurzaam economisch groeipotentieel; Sterke en gezonde steden en regio's; Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen.

Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. Beoordeling van het plan: Dit bestemmingsplan heeft betrekking op een project waarbij geen nationale belangen in het geding zijn en waarbij geen sprake is van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI. Juist kan het plan een bijdrage leveren aan de toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied, omdat een voormalig agrarische erf wordt omgevormd naar regulier woonerf met behoud van de karakteristieken. Waarbij landschapsontsierende bebouwing wordt gesloopt en de nieuwe situatie landschappelijke wordt ingepast.

Geconstateerd is dat een woning op deze locatie een logische functie betreft. Bij het uitwerken van het plan zijn de kenmerken en identiteit van het gebied centraal gesteld, hierbij wordt onder meer verwezen naar Bijlage 1 behorende bij de toelichting en de toetsing aan het provinciaal en gemeentelijk beleid. Geconcludeerd wordt dat de NOVI geen belemmering vormt voor de in dit bestemmingsplan opgenomen ontwikkeling. 3.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), artikel 3.1.6., tweede lid, zijn eisen opgenomen waaraan een bestemmingsplan moet voldoen als dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt. Nieuwe stedelijke ontwikkelingen, zoals een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen kunnen ingrijpende gevolgen hebben voor de omgeving. Daarom is het noodzakelijk dat in een bestemmingsplan, maar ook in een inpassingsplan van rijk of provincie of bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het afwijken van een bestemmingsplan, nadrukkelijk wordt stilgestaan bij de vraag of er behoefte is aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Beoordeling van de plannen: Op basis van jurisprudentie blijkt dat de vraag of sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang (toename van bebouwing of ruimtegebruik) van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Uit afdelingsjurisprudentie blijkt dat voor het realiseren van woningen geldt, dat woningbouwlocaties bestemmingsplan Buitengebied, Alofssteeg 4 en Haarstraat 31 Wee rselo

15

vanaf twaalf woningen worden beoordeeld als zijnde een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' die ladderplichtig is. Hieronder worden deze uitspraken weergegeven: 11 woningen geen nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921) 12 woningen wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS:2015:953). In voorliggend geval wordt een bestaand agrarisch bedrijfsperceel aan de Alofssteeg 4 opgeheven, waarbij de in onbruik rakende bebouwing gesaneerd wordt en conform de rood voor rood regeling twee compensatiewoningen gebouwd mogen worden. Daarnaast wordt aan de Haarstraat 31 extra oppervlakte bebouwing mogelijk gemaakt vanwege de sloop aan de Alofssteeg 4. De ontwikkeling blijft ruim over de 12 woningen, de grens waarbij sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De totale beouwingsoppervlakte neemt daarnaast fors af vanwege de sanering aan de Alofssteeg 4. Een nadere toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is dan ook niet noodzakelijk.

3.2 Provinciaal beleid Overijssel Omgevingsvisie en Omgevingsverordening Overijssel De omgevingsvisie is het overkoepelende provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving in Overijssel. De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat, zijn vertaald in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema's. De hoofdambitie van de Omgevingsvisie is een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. Er wordt nadrukkelijk gestuurd op ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. Uitgangspunt is dat verstedelijking en economische activiteiten gebundeld worden ten behoeve van een optimale benutting van bestaand bebouwd gebied. Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan en/of passend is binnen de ambities van de provincie Overijssel, wordt het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel gebruikt. In dit uitvoeringsmodel staan de volgende stappen centraal: 1.

Of - generieke beleidskeuzes (themagerichte artikelen met criteria waaraan (bestemmings)plannen dienen te voldoen) 2. Waar - ontwikkelingsperspectieven 3. Hoe - gebiedskenmerken (conform lagenbenadering: natuurlijke laag, agrarische laag, stedelijke laag) Doorwerking plan: In voorliggende geval zijn in het kader van de generieke beleidskeuzes de volgende artikelen relevant: artikel 2.1.2 (Principe van concentratie) artikel 2.1.3 (Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik) artikel 2.1.5 (Ruimtelijke kwaliteit) artikel 2.1.6 (Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving) artikel 2.2.2 (Realisatie nieuwe woningen) artikel 2.6.4 (Nationaal landschap Noordoost-Twente) Onderstaand worden de beleidskeuzes benoemd en beoordeeld op welke wijze in het plan hiermee rekening is gehouden. Artikel 2.1.2, lid 1: Principe van concentratie Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in woningbouw, aanleg van bedrijventerreinen voor lokaal gewortelde bedrijvigheid en het realiseren van stedelijke voorzieningen, met bijbehorende infrastructuur en groenvoorzieningen om te voldoen aan de lokale behoefte en de behoefte van bijzondere doelgroepen. Beoordeling van het plan: In dit geval is sprake van een ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt op gronden die momenteel in gebruik zijn als agrarische bedrijfslocatie. De bedrijfsactiviteiten gaan beëindigd worden en daarom wordt de bedrijfsbebouwing gesaneerd.

Hier in de plaats mogen woningen gebouwd worden op hetzelfde erf conform de rood voor rood regeling. Daarnaast is sprake van een beperkte uitbreiding van een woonerf aan de Haarstraat 31. Het betreft een bestaand woonerf met momenteel een woonerf van 800 m2. Dit woonvlak wordt uitgebreid naar totaal 2.000 m2 om een nieuw bijgebouw te kunnen situeren, daarnaast om een (bestaande) tuin binnen de woonbestemming te bregen. Daarmee is sprake van een lokale behoefte en een goede invulling aan het principe van concentratie. 16

bestemmingsplan Buitengebied, Alofssteeg 4 en Haarstraat 31 Weerselo

Artikel 2.1.3, lid 1: Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de Groene Omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt: dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie; dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut. In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip "groene omgeving" nader gedefinieerd als: de gronden die niet vallen onder bestaand bebouwd gebied. In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip "bestaand bebouwd gebied" nader gedefinieerd als: de gronden binnen steden en dorpen die benut kunnen worden voor stedelijke functies op grond van geldende bestemmingsplannen en op grond van voorontwerp-bestemmingsplannen voor zover de provinciale diensten daarover schriftelijk een positief advies hebben uitgebracht in het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro; Beoordeling van het plan: De locaties liggen buiten bestaand stedelijk gebied.

Er is sprake van een herontwikkeling aan de Alofssteeg, waarbij bestaande agrarische bebouwing wordt gesaneerd en op basis van rood voor rood twee compensatiewoningen worden gebouwd. Er is daarom sprake van nieuwbouw, maar wel op het bestaande bouwperceel. Niet gebruikte ruimte binnen het agrarische bouwvlak wordt teruggebracht naar reguliere agrarische gronden. Aan de Haarstraat wordt direct aansluitend aan het bestaande uitbreiding de woonbestemming uitgebreid, op een dusdanige wijze dat een vrijstaand bijgebouw op passnde wijze op het erf gesitueerd kan worden. De ontwikkeling wordt zorgvuldig ruimtelijk en landschappelijk ingepast. Er is hiermee sprake van een zorgvuldig ruimtegebruik passend binnen dit artikel van de omgevingsverordening. Artikel 2.1.5: Ruimtelijke kwaliteit In de toelichting bij bestemmingsplannen wordt onderbouwd dat nieuwe ontwikkelingen bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken, past binnen het ontwikkelingsperspectief, inzichtelijk wordt gemaakt op welke wijze toepassing wordt gegeven aan het Uitvoeringsmodel (OF-, WAAR- en HOE-benadering). Beoordeling van het plan: Voor het plangebied is een ruimtelijk kwaliteitsplan opgesteld, te vinden in Bijlage 1, dat gebaseerd is op de toegekende gebiedskenmerken.

Deze worden later in deze paragraaf afzonderlijk behandeld en getoetst en zijn ook in de betreffende bijlage uitgewerkt. Hiermee wordt voldaan aan artikel 2.1.5.

Artikel 2.1.6: Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving Bestemmingsplannen voor de Groene Omgeving kunnen - met in achtneming van het bepaalde in artikel 2.1.3 en artikel 2.1.4 en het bepaalde in artikel 2.1.5 - voorzien in nieuwvestiging en grootschalige uitbreidingen van bestaande functies in de Groene Omgeving, uitsluitend indien hier sociaal-economische en/of maatschappelijke redenen voor zijn én er is aangetoond dat het verlies aan ecologische en/of landschappelijke waarden in voldoende mate wordt gecompenseerd door investeringen ter versterking van ruimtelijke kwaliteit in de omgeving. Beoordeling van het plan: Het voorliggende plan leidt tot een kwaliteitsimpuls in de groene omgeving (buitengebied) van de gemeente Dinkelland. Deze meerwaarde vertaalt zich in: Sloop van 2.455 m2 aan landschapsontsierende bebouwing; Het landschappelijk inpassen van de nieuwe erfsituaties. In het onderhavig geval betreft het de beëindiging van een agrarisch bedrijf, sanering van de voormalige bedrijfsgebouwen en de realisatie van twee compensatiewoningen en verplaatsing van oppervlakte voor bijgebouwen naar Haarstraat 31. Dit is in Bijlage 1 nader uitgewerkt en akkoord bevonden door de gemeente Dinkelland. Met inachtneming van dit ruimtelijk kwaliteitsplan wordt voldaan aan artikel 2.1.6.

bestemmingsplan Buitengebied, Alofssteeg 4 en Haarstraat 31 Wee rselo

17

Artikel 2.2.2: Realisatie nieuwe woningen (lid 1) Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo, voorzien uitsluitend in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw. Beoordeling van het plan: Voorliggende ontwikkeling betreft de realisatie van twee compensatiewoningen op basis van de rood-voor-rood-regeling en de realisatie van bijbehorende bijgebouwen. Door de sloop van landschapsontsierende bebouwing wordt het recht voor twee extra wooneenheden verkregen. De woning voldoet aan de kwalitatieve behoefte en wordt gebouwd voor de lokale behoefte. De toekomstige bewoners wonen zijn kinderen van de initiatiefnemers. Zoals uit paragraaf 3.3.2 blijkt is er in de gemeente Dinkelland ruimte voor het toevoegen van extra woningen. Gelet op het vorenstaande wordt geconcludeerd dat voorliggend bestemmingsplan in overeenstemming is met artikel 2.2.2 uit de Omgevingsverordening Overijssel.

Artikel 2.6.3 lid 2 Nationaal landschap Noordoost-Twente De Nationale Landschappen IJsseldelta en Noordoost-Twente zijn gebieden met (inter)nationaal zeldzame of unieke landschapskwaliteiten en in samenhang daarmee bijzondere natuurlijke en recreatieve kwaliteiten. In deze gebieden gaat het om het behouden, duurzaam beheren en waar mogelijk versterken van de bijzondere kwaliteiten. Ook de recreatieve toegankelijkheid moet worden vergroot. Voor grootschalige ruimtelijke ontwikkelingen die in strijd zijn met de doelstellingen van de kernkwaliteiten is geen plaats. Voor het Nationaal Landschap Noordoost-Twente geldt dat de bijzondere kwaliteiten juist in combinatie met ontwikkeling versterkt kunnen worden. Landbouw blijft de drager van dit landschap: grootschalig boeren in een kleinschalig landschap met kenmerkende beken. Gemeenten maken met elkaar keuzes voor de ontwikkeling van woon- en werklocaties, waarbij de karakteristiek van het landschap, de toeristische routenetwerken en de veerkracht van het watersysteem worden versterkt en wordt gewerkt aan de realisatie van het Natuurnetwerk Nederland. De ontwikkelingsmogelijkheden in dit gebied worden verregaand bepaald door het zoeken naar en oplossingen ten aanzien van natuur, water en toerisme en vrije tijd.

Het glooiende landschap van Noordoost-Twente is zeer gevarieerd door een fijnmazig samenstel van beken, essen, kampen en moderne ontginningen. Houtwallen, singels en bossen zorgen voor een kleinschalig en groen karakter. De specifieke landschappelijke (kern)kwaliteiten zijn: samenhangend complex van beken, essen, kampen en moderne ontginningen; de grote mate van kleinschaligheid; het groene karakter. Beoordeling van het plan: De plannen van de eigenaren van Alofssteeg 4 en Haarstraat 31 brengen geen onaanvaardbare effecten voor het Nationaal Landschap Noordoost-Twente met zich mee. Juist kan het voor een versterking zorgen van de beleefbaarheid van Noordoost-Twente. Er wordt op de locatie gezorgd voor een (behoud van) diversiteit aan landschapstypen in een kleinschalige setting. De voormalige agrarische identiteit van de locatie wordt hierbij respecteerd door in een herkenbaar erfensemble te bouwen, vergezeld van passend landschappelijke ingrepen. Bovendien wordt voldaan aan de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving en wordt het landschap, mede gelet op de (extra) investering in de ruimtelijke kwaliteit, juist versterkt. Ontwikkelingsperspectieven (waar) Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven.

In de Omgevingsvisie is een spectrum van ontwikkelperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend en bieden de nodige flexibiliteit voor de toekomst. Voor het voorliggende plan is het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap' van toepassing.

18

bestemmingsplan Buitengebied, Alofssteeg 4 en Haarstraat 31 Weerselo

afbeelding 3.1: ontwikkelingsperspectief, plangebied is lichtgroen wat betekent "Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap. (Bron: overijssel.tercera-ro.nl) Van de ruimtelijke kwaliteitsambities staat in dit ontwikkelingsperspectief de ambitie Voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen voorop. Daarnaast gelden - net als voor alle andere ontwikkelingsperspectieven - de ruimtelijke kwaliteitsambities: zichtbaar en beleefbaar mooi landschap; sterke ruimtelijke identiteiten als merken voor Overijssel; continu en beleefbaar watersysteem. Het ontwikkelingsperspectief Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap richt zich op het in harmonie met elkaar ontwikkelen van de diverse functies in het buitengebied. Aan de ene kant melkveehouderij, akkerbouw en opwekking van hernieuwbare energie als belangrijke vormen van landgebruik. Aan de andere kant gebruik voor natuur, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. Binnen dit ontwikkelingsperspectief kunnen nieuwe functies een plek krijgen op bestaande vrijkomende erven waar dit tevens maatschappelijke opgaven als behoud en ontwikkeling van cultuurhistorie, natuur en landschap ondersteunt. Zo worden vitaliteit en omgevingskwaliteit in samenhang versterkt. De ontwikkeling van de woonfunctie binnen dit ontwikkelingsperspectief is mogelijk met inachtneming van Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving.

Het omvormen van de agrarische bedrijfsfunctie naar een reguliere woonfunctie na beeindiging van het agrarisch bedrijf is een passende activiteit in het mixlandschap. Het verplaatsen van sloopoppervlak naar de Haarstraat 31 is daarin eveneens passend. De ontwikkeling doet geen afbreuk aan het agrarisch cultuurlandschap door een goede landschappelijke inpassing van de plannen. Bovendien worden omliggende functies niet geschaad in de mogelijkheden. Gebiedskenmerken (hoe) Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. De kwaliteitsopgaven en -voorwaarden op basis van gebiedskenmerken kunnen te maken hebben met landschappelijke -inpassing, infrastructuur,- milieuaspecten, bodemaspecten, cultuurhistorie, toeristische en recreatieve aantrekkingskracht, natuur, water, etc. De gebiedskenmerken zijn over het algemeen richtinggevend of inspirerend. De provincie onderscheidt de volgende vier lagen: 1. Natuurlijke laag. bestemmingsplan Buitengebied, Alofssteeg 4 en Haarstraat 31 Wee rselo

19

2. Laag van het agrarisch cultuurlandschap. 3. Stedelijke laag. 4. Laag van de beleving. Natuurlijke laag De natuurlijke laag is aanvankelijk ontstaan zonder toedoen van de mens door onder andere invloeden van abiotische processen als ijstijden, wind en water. Het plangebied ligt in een dekzandgebied dat doorsneden werd door beekdalen. Door de uitgestrekte open gebieden was er minimaal sprake van hoogteverschillen, hoogstens wat dekzandwelvingen. Door de jaren heen zijn hoogteverschillen verder geërodeerd door de wind, soms juist weer versterkt door de wijze van agrarisch gebruik, maar uiteindelijk weer verminderd door de schaalvergroting in de landbouw. In de laagtes van het zandgebied verzamelde zich het water. Vanuit deze laagtes sijpelde het water naar de lager gelegen delen, naar de beken en rivieren. Het landschap is hier dynamisch met een open karakter.

afbeelding 3.2: uitsnede kaart natuurlijke laag (bron: provincie Overijssel)

Laag van cultuurlandschap Door menselijk ingrijpen in de natuurlijke omstandigheden ontstaat er een (agrarisch) cultuurlandschap. Het landschap werd functioneel ingericht waarbij men nooit heeft nagedacht over de schoonheid ervan. Nu waarderen wij juist de ingrepen van destijds. De eerste nederzettingen in Nederland werden gesticht op de rand van de hogere stuwwallen en dekzandruggen naar de overgang met de lagere gronden zoals het plangebied. De akkers op de hogere gronden werden intensief gebruikt en bemest met heideplaggen uit het voormalige potstal systeem. De heideplaggen kwamen van de grootschalige open heidecomplexen die pas laat zijn ontgonnen door - in eerste instantie - gebrek aan kennis. De open essen en eenmansesjes kwamen door het potstalsysteem hoger in het landschap te liggen met veelal scherpe randen. Al dan niet werden randen van de es beplant met houtsingels (steilrand beplanting) of houtwallen met een - langs de randen van de es - kleinschaliger landschap tot gevolg. Afhankelijk van de grootte van de es werden meerdere boerderijen rondom een es gebouwd zoals dit het geval is rondom het plangebied. Bij de essen- en kampenlandschap is er vaak sprake van grillige wegenpatronen met een aaneenschakeling van landschapselementen rondom de kampen of essen en verspreid liggende erven.

De locatie ligt op basis van historische kaarten in een overgang van een kampenlandschap naar een jonge heide- en broekontginningslandschap. 20

bestemmingsplan Buitengebied, Alofssteeg 4 en Haarstraat 31 Weerselo

De ontwikkeling moet bijdragen aan de herkenning van het landschap. De mate van herstel is afhankelijk van meerdere factoren. In beginsel moet ervoor gezorgd worden dat het bestaande behouden blijft en dat erven op een juiste manier ingepast zijn en blijven.

afbeelding 3.3: uitsnede kaart laag van cultuurlandschap (bron: provincie Overijssel) Laag van de beleving Het plangebied is omschreven als donkerte. De donkere gebieden zijn veelal de buitengebieden van onder andere Overijssel. Waar elders dorpen, autowegen, kassengebieden en attractieparken zorgen voor licht, is het buitengebied een plek waar men nog de sterrenhemel kan waarnemen. De ambitie is om donkere plekken te behouden en deze waar mogelijk nog donkerder te maken. Er mag geen onnodig licht worden toegevoegd. De voorgenomen ontwikkeling past goed bij de gestelde ambities, woonfuncties hebben normaliter geen onevenredige lichtuitstraling, en ook voorliggende plan zal rekening houden met de beperking van lichtvervuiling.

bestemmingsplan Buitengebied, Alofssteeg 4 en Haarstraat 31 Wee rselo

21

afbeelding 3.4: uitsnede kaart laag van de beleving (bron: provincie Overijssel) Conclusie Het in Bijlage 1 opgenomen ruimtelijk kwaliteitsplan is gebaseerd om de toegekende ontwikkelingsperspectieven en gebiedskenmerken. Met inachtneming hiervan wordt geconcludeerd dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten planologische wijziging volledig in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid 3.3.1

MijnOmgevingsvisie Dinkelland

De gemeente Dinkelland beschikt over een omgevingsvisie. MijnOmgevingsvisie Dinkelland gaat over de toekomst van de leefomgeving; de visie van samenleving én gemeente. Hierin bouwt men verder op de basis die al in proces van MijnDorp gelegd is. De visie gaat namelijk over leefbaarheid van de kernen én over het buitengebied , gezondheid, veiligheid en duurzaamheid. De visie geeft aan hoe de gemeente, samenleving en gemeenteraad, willen sturen; wat men wil behouden, versterken en ontwikkelen. Door inbreng van de samenleving is MijnOmgevingsvisie van ons allemaal! MijnOmgevingsvisie gaat in op: 1. 2. 3. 4.

de uitdagingen die op de gemeente afkomen (het verhaal achter de speerpunten); hoe men daarop kan inspelen (speerpunten); hoe plannen die bewoners of ondernemers inbrengen worden afgewogen (stappenplan); welke waarden daarbij belangrijk zijn (waardenkaart).

Mijn Omgevingsvisie gaat uit van vier kernprincipes. Kernprincipes zijn manieren van werken; werkwijzen die altijd gelden. Als keuzes worden gemaakt, als plannen worden gemaakt en gewoon als we wonen, leven, ondernemen of verblijven past men de kernprincipes toe. De vier kernprincipes zijn: We doen het samen; We geven het goed voorbeeld; We combineren zoveel mogelijk functies, zodat de beschikbare ruimte optimaal wordt gebruikt. We wentelen niet af op volgende generaties.

22

bestemmingsplan Buitengebied, Alofssteeg 4 en Haarstraat 31 Weerselo

Speerpunten In de omgevingsvisie zijn speerpunten opgenomen op verschillende thema's. In voorliggend geval is gezien de ontwikkeling met name het thema's 'Aantrekkelijk wonen' en 'Toekomstgerichte agrarische sector' van belang. Goede staat van landschap en natuur De landschapskwaliteiten van Noordoost-Twente, dus ook van Dinkelland, willen we behouden en ontwikkelen. Het landschap is gevormd door natuur en mens; de inwoners, hun cultuur en het gebruik van het gebied hebben ons landschap uiteindelijk bepaald. En dat gebeurt nog steeds. Hierin zien wij de volgende uitdagingen en wij willen ons als partner sterk maken voor: behouden en versterken van het veelzijdige cultuurlandschap; versterken van de biodiversiteit; behoud van natuur en landgoederen. Buitengebied in balans De gemeente wil een economisch sterk buitengebied met veel verschillende functies waarin alle bewoners en gebruikers aan hun trekken komen. Het Twentse landschap is een uniek coulisselandschap met houtwallen, singels, essen, ontginningen, natuurgebieden en landgoederen. Dit landschap draagt in grote mate bij aan de identiteit van de streek. De houtwallen en singels vormen verbindingen van natuurgebied naar natuurgebied die voor veel planten en dieren belangrijk zijn. Kortom zowel mensen als dieren voelen zich hier thuis. Het is voor iedereen belangrijk om een sterk en mooi buitengebied te behouden.

In het buitengebied van Dinkelland komen veel verschillende functies voor die allemaal ruimte nodig hebben. In het buitengebied van de gemeente is er landbouw, natuur, toerisme en bedrijvigheid, recreatie en ook wonen. Daarnaast vragen nieuwe functies om ruimte. Dit zijn bijvoorbeeld de hernieuwbare opwekking van energie en de vraag naar voldoende waterberging. Al deze functies leggen samen veel druk op het buitengebied. Daarom het uitgangspunt: de goede functies op de goede plek. Combinaties van functies zullen nodig zijn, om alles aan bod te laten komen. Er wordt gestreefd naar een buitengebied met een mooie balans tussen het landgebruik, de leefbaarheid en de kwaliteit van landschap, bodem, water en lucht. Dat maakt het buitengebied sterker en is gunstig voor de leefbaarheid. Dit doet de gemeente samen met haar inwoners, haar partners en de gebruikers. De speerpunten voor het buitengebied zijn: toekomstgerichte agrarische sector waarbij duurzamere landbouw wordt gestimuleerd; goede staat van landschap en biodiversiteit waarbij we samenwerking zoeken met de landbouw; kwalitatief toerisme waarbij groei mogelijk is met respect voor landschap en natuur. In afbeelding 3.5 is een uitsnede van de bijbehorende Waardenkaart weergegeven. Het plangebied Alofssteeg is aangeduid, locatie Haarstraat ligt in dezelfde zone.

Het plangebied ligt in een gebied dat gericht is op ontwikkeling door lage waarden en een hoge dynamiek.

bestemmingsplan Buitengebied, Alofssteeg 4 en Haarstraat 31 Wee rselo

23

afbeeldi ng 3.5: Uitsnede waardenkaart (Bron: Gemeente Dinkelland) Beoordeling van de plannen: De voorgenomen ontwikkeling bestaat uit het slopen van landschapsontsierende bebouwing, waarbij de agrarische bestemming wordt omgezet naar een woonbestemming. Tevens wordt op het erf twee compensatiewoningen en worden bijgebouwen gerealiseerd. Een deel van de sloopmeters wordt verplaatst naar de locatie Haarstraat 31. Door middel van een Ruimtelijk kwaliteitsplan (Bijlage 1) wordt het plangebied landschappelijk ingepast. Hiermee wordt het verval en de verkrotting van het karakteristieke erven voorkomen en bijgedragen aan het behoud en het versterken van de identiteit van het landschap. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse fors versterkt. Verder wordt er met de woonfunctie ter plaatse op een positieve wijze bijgedragen aan de leefbaarheid van het buitengebied. Geconcludeerd wordt dat de voorgenomen ontwikkeling past binnen 'MijnOmgevingsvisie Dinkelland'.

3.3.2

Woonvisie Dinkelland 2021+

Op 5 juli 2021 heeft de gemeenteraad van Dinkelland de Woonvisie 2021+ vastgesteld. De woonvisie vormt de basis voor strategische afwegingen die de gemeente maakt op het gebied van wonen. Meer woningen De komende jaren gaat de gemeente voldoende woningen bouwen om te voorzien in de verwachte vraag. Om dat te bewerkstelligen is het ten eerste zaak om goed inzicht te hebben in die verwachte woningvraag. De afgelopen vijf jaar is het aantal huishoudens in Dinkelland gegroeid met ongeveer +470. Voor de komende jaren gaan de gemeente uit van een woningbehoefte tussen de +225 en +800 woningen voor de periode 2021-2030. Voor deze woonvisie gaan de gemeente uit van de middeling van deze bandbreedte. Dit betekent dat uitgegaan wordt van een woningbehoefte van 515 woningen voor de periode 2020-2030. Daarbij zal het grootste deel van de vraag gericht zijn op het bedienen van de lokale behoefte, maar houden we ook rekening met de instroom van vestigers. Gezien de huidige druk op de markt wil de gemeente deze woningbouwopgave zoveel mogelijk de komende vijf jaar realiseren. De gemeente wil een ruimere plancapaciteit aan houden dan enkel koersen op de verwachte woningbehoefte. De ervaring leert dat een deel van de plannen vertraging oploopt of helemaal niet doorgaat.

Willen we tijdig kunnen inspelen op de behoefte dan is een programma van 130% reëel; zo'n 665 woningen (ervan uitgaande dat 30% van de plannen niet of vertraagd wordt gerealiseerd). 24

bestemmingsplan Buitengebied, Alofssteeg 4 en Haarstraat 31 Weerselo

Reservering Rood voor Rood Er ligt een grote opgave voor het buitengebied. De verwachting is dat de komende jaren veel agrarische bedrijven zullen stoppen. Deze bedrijven moeten hierbij geholpen worden. Via de rood voor rood regeling wordt het financieel mogelijk om vrijkomende agrarische bebouwing te slopen door hiervoor in de plaats woningen te bouwen. Voor de ruimtelijke inpasbaarheid ligt de ontwikkeling van ruime grondgebonden woningen het meest voor de hand. Daarmee bieden we ruimte voor de vraag naar ruim wonen in het buitengebied, waarmee we inspelen op een regionale vraag (zowel woningzoekenden uit de gemeente Dinkelland als daarbuiten). De gemeente Dinkelland reserveert 60 woningen voor de rood voor rood regeling. Het is wel belangrijk dat de te realiseren woningen tot een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied leiden. Beoordeling van de plannen: Er is ruimte voor het toevoegen van in totaal 60 woningen in het kader van Rood voor Rood in het buitengebied. Het toevoegen van twee compensatiewoning past binnen deze programmering. In de brief als reactie op het principeverzoek heeft de gemeente Dinkelland aangegeven dat in het woningbouwprogramma twee woningen zijn gereserveerd. De compensatiewoning past dan ook binnen het gemeentelijke woningbouwprogramma. Geconcludeerd wordt dat het initiatief is in overeenstemming is met de Woonvisie 2021+.

3.3.3

Buitengebied met kwaliteit

Op 25 januari 2022 is de beleidsregel 'Buitengebied met kwaliteit' vastgesteld door de raad van de gemeente Dinkelland. Dit beleidsstuk bundelt en vervangt diverse beleidsregelingen zoals bijvoorbeeld Rood voor Rood, Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving, Schuur voor Schuur en het VAB+ beleid. Mede vanwege de opgaven in het buitengebied zijn bepaalde onderdelen geactualiseerd en aangevuld. Het doel van deze beleidsregel is meervoudig. Enerzijds is deze beleidsregeling bedoeld om de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied in stand te houden en te verbeteren. Anderzijds is het doel van deze beleidsregeling om (economische) ontwikkelingen in het buitengebied mogelijk te maken om zo een bijdrage te leveren aan een vitaal en leefbaar buitengebied. De volgende passages uit het beleid zijn relevant: 3.2 Uitbreiden vrijstaande bijbehorende bouwwerken bij woning 3.3 Uitbreiden woonperceel 3.5 Extra woningen (Rood voor Rood) 4.7.1 Functiewijziging ‘Agrarisch bedrijf’ naar ‘Wonen’ De relevante artikelen worden onderstaand stapsgewijs gehandeld.

3.2 Uitbreiden vrijstaande bijbehorende bouwwerken bij woning Voor het uitbreiden van bij een woning toegelaten vrijstaande bijbehorende bouwwerken binnen de functie ‘Wonen’, gelden de volgende voorwaarden: 1. Extra m2 bebouwing wordt uitsluitend toegestaan indien elders binnen de gemeente Dinkelland of Tubbergen landschap ontsierende gebouwen worden gesloopt. Hierbij geldt de volgende bouw-/sloopverhouding:

bestemmingsplan Buitengebied, Alofssteeg 4 en Haarstraat 31 Wee rselo

25

2. Alleen legaal opgerichte gebouwen kunnen worden ingezet, of aangetoond moet worden dat de gebouwen voor 1998 aanwezig waren; 3. Landschap ontsierende veldschuren komen ook in aanmerking voor deze regeling; 4. Gebouwen moeten in het geheel worden gesloopt, inclusief funderingen en eventuele (mest)kelders; 5. Alleen volledige gebouwen kunnen worden ingezet en niet gedeeltes van gebouwen en/of (grotendeels) ingestorte gebouwen. De gemeente bepaalt of een niet-volledig gebouw kan worden ingezet voor deze regeling; 6. Karakteristieke en/of cultuurhistorisch waardevolle gebouwen kunnen niet worden ingezet voor sloop; 7. De planologische bouwmogelijkheden op alle betrokken locaties worden aangepast aan de nieuwe situatie. Dit betekent onder andere dat de resterende bebouwing na sloop op de slooplocatie(s) beschouwd wordt als de maximaal toegestane oppervlakte aan bebouwing op het betreffende perceel. 3.3 Uitbreiden woonperceel Voor het uitbreiden van een woonperceel met de functie ‘Wonen’, gelden de volgende voorwaarden: 1. Alleen toegestaan wanneer dit nodig is om extra bebouwing of een betere erfopzet te kunnen realiseren of indien noodzakelijk in verband met een optimale situering van gebouwen voor zonnepanelen op het dak; 2. Alleen toegestaan wanneer er geen reële mogelijkheden zijn om het bestaande woonperceel met gelijkblijvende oppervlakte te verschuiven; 3.

Alleen de reëel noodzakelijke uitbreidingsruimte ten behoeve van een goede erfopzet wordt toegestaan. 3.5 Extra woningen (Rood voor Rood) Voor het toestaan van extra woningen binnen de functie ‘Wonen’ gelden de volgende voorwaarden: 1. Een extra woning wordt uitsluitend toegestaan indien sprake is van een kwaliteitsimpuls in de vorm van de sloop van landschapsontsierende gebouwen binnen de gemeente Dinkelland en Tubbergen. Hierbij geldt dat voor elke 1.200 m² te slopen landschapsontsierende bebouwing, één bouwkavel voor een woning kan worden toegekend; 2. Alleen (voormalige) agrarische bedrijfsgebouwen kunnen worden ingezet, voor gebouwen met een ander (voormalig) bedrijfsmatig gebruik geldt maatwerk; 3. Alleen gebouwen die tenminste 5 jaar geleden zijn opgericht kunnen worden ingezet; 4. Alleen legaal opgerichte gebouwen kunnen worden ingezet, of aangetoond moet worden dat de gebouwen voor 1998 aanwezig waren; 5. Alleen volledige gebouwen kunnen worden ingezet en niet gedeeltes van gebouwen en/of (grotendeels) ingestorte gebouwen. De gemeente bepaalt of een niet-volledig gebouw kan worden ingezet voor deze regeling; 6. Karakteristieke en/of cultuurhistorisch waardevolle gebouwen kunnen niet worden ingezet voor sloop, maar worden ingepast in de nieuwe erfopzet; 7. Er mogen meerdere sloop- en bouwlocaties worden gecombineerd; 8.

Tenminste 75% van de vereiste sloopoppervlakte voor een woning moet uit de gemeente komen waar de woning gebouwd wordt; 9. Op een slooplocatie moet tenminste 300m² worden gesloopt, tenzij het gaat om een veldschuur; 10. Alle landschapsontsierende gebouwen op een slooplocatie moeten worden gesloopt; 11. Bouwwerken zoals sleufsilo’s, mestplaten, mestbassins, (mest)kelders, kassen (niet-zijnde een kassencomplex) en overtollige erfverharding moet worden verwijderd en tellen niet mee met de sloopoppervlakte. Torensilo’s en mestsilo’s kunnen worden meegeteld in de sloopoppervlakte; 12. De extra woning moet worden teruggebouwd op een slooplocatie waar sprake is van een erf met een functie (voormalig) agrarisch bedrijf, (voormalig) niet-agrarisch bedrijf dan wel een woonerf welke als zodanig is bestemd. Een locatie van een veldschuur geldt niet als geschikte terugbouwlocatie; 13. De woning en de bijbehorende bouwwerken dienen één erfensemble te vormen met de overige bebouwing (één-erf gedachte); 14. Wanneer de slooplocatie(s) niet geschikt is/zijn om een extra woning te bouwen vanuit het oogpunt van ruimtelijke kwaliteit, milieu-, ruimtelijke ordening- en/of overige wet- en regelgeving, kan de woning elders teruggebouwd worden. In dat geval dient de terugbouwlocatie aan te sluiten op bestaande bebouwing.

Het kan dan bijvoorbeeld gaan om het bouwen in kernen, dorpsranden, buurtschappen, lintbebouwing, een bestaand erfensemble/erfstructuur (hieronder kan eventueel ook het ensemble/ de erfstructuur van een historisch(e) landgoed/ buitenplaats worden verstaan) of op de locatie van een solitair gelegen recreatiewoning waarbij deze wordt omgezet in een reguliere woning. Uitgangspunt is dat de impact van de nieuwe woning op de omgeving minimaal is; 15. Indien wordt voldaan aan de sloopnorm, mag een extra woning met bijgebouw(en) gebouwd worden conform de toegestane afmetingen (inhoud/oppervlakte/etc.) die gangbaar zijn in het geldend 26

bestemmingsplan Buitengebied, Alofssteeg 4 en Haarstraat 31 Weerselo

bestemmingsplan/omgevingsplan voor de functie ‘Wonen; 16. In afwijking van lid 15 mag van de sloopoppervlakte boven de sloopnorm, maximaal 50% worden ingezet voor een groter bijgebouw bij de nieuw te bouwen of een te behouden woning, waarbij per woning niet meer dan 350 m² aan bijbehorende bouwwerken is toegestaan. Indien de te behouden gebouwen landschapsontsierend zijn, worden eisen gesteld aan het verfraaien van de gebouwen zodat deze niet meer landschapsontsierend zijn; 17. In afwijking van lid 10 kunnen gebouwen die in eerste instantie landschapsontsierend zijn, maar waarin bedrijfsmatige activiteiten mogelijk zijn, worden uitgezonderd van sloop mits dit landschappelijk en stedenbouwkundig aanvaardbaar is, de gebouwen zodanig verfraaid worden dat deze niet meer landschapsontsierend zijn en voldaan wordt aan de voorwaarden uit paragraaf 3.4. 18. Middels een beeldkwaliteitsplan dient de beeldkwaliteit van de woning vastgelegd te worden. Er is een standaard beeldkwaliteitsplan opgesteld welke hiervoor gebruikt kan worden. Indien dit plan niet volstaat voor een specifiek project, dient een initiatiefnemer zelf een beeldkwaliteitsplan aan te leveren. Het beeldkwaliteitsplan dient akkoord te worden bevonden door de gemeente; 19. In het gemeentelijk woningbouwprogramma moet voldoende ruimte beschikbaar zijn voor de te bouwen woningen in het buitengebied; 20.

Het toepassen van de regeling houdt in dat dat op alle betrokken locaties de bedrijfsmatige agrarische activiteiten gestaakt moeten worden. Dit houdt tevens in dat de hiervoor bedoelde vergunningen en toestemmingen moeten worden ingetrokken door de vergunninghouder, de locaties een passende functie krijgen conform het nieuwe gebruik en planologisch wordt geregeld dat de bedrijfsmatige agrarische activiteiten moeten worden beëindigd; 21. De planologische bouwmogelijkheden op alle betrokken locaties worden aangepast aan de nieuwe situatie. Dit betekent onder andere dat de resterende bebouwing na sloop op de slooplocatie(s) beschouwd wordt als de maximaal toegestane oppervlakte aan bebouwing op het betreffende perceel. 4.7.1 Functiewijziging ‘Agrarisch bedrijf’ naar ‘Wonen’ Voor de functiewijziging van de functie ‘Agrarisch bedrijf’ naar de functie ‘Wonen’ is, voor zover geen sprake is van de bouw van een extra woning, geen aanvullende kwaliteitsinvestering vereist. Een extra woning wordt uitsluitend toegestaan indien voldaan wordt aan de regels uit paragraaf 3.5. Het toepassen van deze regeling houdt tevens in dat dat op de betrokken locatie de bedrijfsmatige agrarische activiteiten gestaakt moeten worden. Dit houdt tevens in dat de hiervoor bedoelde vergunningen en toestemmingen moeten worden ingetrokken.

Beoordeling van plannen: 3.5 Extra woningen (Rood voor Rood) Ter compensatie van de sloop van tenminste 1.200 m² aan landschap ontsierende gebouwen en een investering in ruimtelijke kwaliteit, mag een woning met bijgebouw(en) worden gerealiseerd met een inhoud/oppervlakte conform het geldende bestemmingsplan "Buitengebied 2010" Uitgangspunt is dat de compensatiewoning teruggebouwd wordt op de slooplocatie, dat is met het voornemen het geval. Uit dossieronderzoek naar de legale situatie is een totale sloopoppervlakte van meer dan 2.455 m² voort gekomen. Hiermee wordt ruim voldaan aan de sloopnorm voor twee compensatiewoningen. De restmeters worden ingezet om de oppervlakte bijgebouwen aan de Haarstraat 31 te vergroten. Alle landschap ontsierende gebouwen op de slooplocatie moeten worden gesloopt. Hier wordt aan voldaan op locatie Alofssteeg. Eén stal nabij de Alofssteeg blijft behouden, aangezien deze als karakteristiek/behoudenswaardig is aangemerkt. Dit gebouw is niet landschapsontsierend en kan een vervolgfunctie (bijgebouw bij een woning) krijgen. Uitgangspunt voor de compensatiewoning is dat deze moet worden teruggebouwd op een slooplocatie waar sprake is van een erf met een functie (voormalig) agrarisch bedrijf, dan wel een woonerf welke als zodanig is bestemd. Hier wordt aan voldaan. De huidige agrarische bedrijfsbestemming wordt omgezet naar een normale woonbestemming.

De milieuvergunning en planologische mogelijkheden voor uitoefening van een agrarisch bedrijf worden ingetrokken. Men wil de compensatiewoningen situeren op het bestaande erf, maar wel aan de overzijde van de Alofssteeg (t.o.v. locatie huidige bedrijfswoning). Hierdoor zal ook de nieuwe erfsituatie met de nieuwe woningen één ensemble vormen met de reeds aanwezige en overblijvende gebouwen/structuren. Voor de beoordeling van de erfopzet is het plan voorgelegd aan het Kwaliteitsteam. Dat heeft goedkeuring verschaft aan de opzet. Het Ruimtelijke kwaliteitsplan Bijlage 1 voorziet in een juiste ruimtelijke kwaliteit van het erf. bestemmingsplan Buitengebied, Alofssteeg 4 en Haarstraat 31 Wee rselo

27

4.7.1 Functiewijziging ‘Agrarisch bedrijf’ naar ‘Wonen’ In onderhavig geval is sprake van de bouw van extra woningen. Daarom wordt voldaan aan de sloopcompenstatie voor een woontitel. Daarnaast wordt het erf landschappelijk ingepast. Zoals bovenstaand reeds is benoemd worden daarnaast de milieuverguningen en de planologische mogelijkheden voor het agrarisch bedrijf ingetrokken. Met inachtneming hiervan wordt voldaan aan de voorwaarden voor omzetting naar wonen. 3.2 Uitbreiden vrijstaande bijbehorende bouwwerken bij woning De boventallige sloopmeters van 55 m2 worden overgeheveld naar de locatie Haarstraat 31. De te slopen stallen hebben asbesthoudende daken, waardoor een verhouding van 1:1 van toepassing is. De gebouwen worden in het geheel gesaneerd op locatie Alofssteeg. Voor Haarstraat 31 geldt dat de nieuwe situatie door middel van een landschappelijke inpassingsplan wordt vormgegeven. Hiermee wordt voldaan aan de gestelde voorwaarden voor schuur voor schuur. 3.3 Uitbreiden woonperceel Om de (extra) oppervlakte aan bijgebouwen op een goede wijze op het erf te kunnen situeren wordt het woonperceel aan de Haarstraat 31 uitgebreid. Daarnaast wordt ook een deel dat nu al als tuin in gebruik is binnen de woonbestemming gebracht. Het plan voldoet aan de voorwaarden vanuit het beleid.

Zo worden enkel gronden betrokken die ook daadwerkelijk ten behoeve van de woonfunctie in gebruik worden genomen. De totale oppervlakte overschrijdt daarnaast de maximale 2.000 m2 niet. Resumerend De voorgenomen ontwikkeling voldoet aan de uitgangspunten zoals gesteld in het beleid 'Buitengebied met kwaliteit' van de gemeente Dinkelland. 3.3.4

Casco benadering Noordoost Twente

De gemeente Dinkelland hanteert, vooral ter bescherming van het bestaande landschap, het casco beleid. Door het casco beleid is het mogelijk om via een kaart te achterhalen of een ontwikkeling wel of niet in strijd is met elementen welke tot de casco behoren. Elementen als onderdeel uitmakend van de Casco zijn in principe niet te verwijderen (groen lijnen/vlakken op de kaart).

afbeelding 3.6: fragment van de cascokaart ter plaatse van plangebied (bron: geo.overijssel.nl) Beoordeling van plannen: De ontwikkeling op de planlocaties heeft geen gevolgen voor de bestaande casco elementen. Aan de zuidkant van de planlocatie Alofssteeg zijn bestaande houtopstanden aangegeven als casco element. Deze bomen zullen 28