Bestemmingsplan Almelosestraat Ootmarsum raadsvoorstel en concept-raadsbesbesluit.pdf

Raadsvoorstel Zaaknummer: Datum vergadering: Datum voorstel: Nummer: Onderwerp:

159483 19 januari 2021 15 december 2020 A Besluit tot niet vaststellen bestemmingsplan Almelosestraat 68 a t/m i Ootmarsum

Voorgesteld raadsbesluit Te besluiten om het ontwerpbestemmingsplan 'Tichelwerk 1, hotelappartementen' met identificatie NL.IMRO.1774.OOTBPTICHELWERK1-OW01 niet vast te stellen. Samenvatting van het voorstel De raad wordt voorgesteld om het bestemmingsplan tot planologische verzelfstandiging van de appartementen ter plaatse van Almelosestraat 68a t/m i te Ootmarsum ten opzichte van bestaande hotel De Wyllandrie op het perceel Tichelwerk 1 te Ootmarsum niet vast te stellen. Aanleiding voor het voorstel Bij brief van 11 juli 2018 is namens de eigenaren aan het college van burgemeester en wethouders van Dinkelland (hierna: het college) verzocht in principe mee te werken aan de herziening van het bestemmingsplan Buitengebied 2010 teneinde deze negen hotelappartementen als zelfstandig hotel, zonder binding met het naastgelegen hotel-restaurant Tichelwerk 1 (De Wyllandrie), te mogen gebruiken. De hotelappartementen zijn vanaf de bouw in 2013 tot op heden niet als zodanig als onderdeel van De Wyllandrie geëxploiteerd. Het ter plaatse geldende bestemmingsplan Buitengebied 2010 staat het gebruik van de hotelappartementen voor verblijfsrecreatieve doeleinden anders dan ten behoeve van het naastgelegen hotel-restaurant De Wyllandrie, niet toe.

Daarnaast wordt met het verzoek de legalisatie van het in afwijking van de omgevingsvergunning van 28 februari 2013 gebouwde hotel-appartementencomplex los (dat wil zeggen op een afstand van circa 1,5 meter) van het bestaande hotel-restaurant De Wyllandrie beoogd. Principebesluit Bij brief van 17 januari 2019 heeft het college aan de eigenaren meegedeeld dat het in principe bereid is aan het verzoek mee te werken. Aan zijn bereidheid mee te werken heeft het college de navolgende voorwaarden verbonden: 1. Het perceel beschikt over een eigen ontsluiting; 2. Er wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid; 3. Er wordt voorzien in de behoefte aan een tweede zelfstandige horeca; 4. Er wordt gemotiveerd aangetoond dat de appartementen overeenkomstig de nieuwe bestemming in gebruik zullen worden genomen; 5. Er moet een planschadeovereenkomst worden gesloten; 6. Er moet een exploitatieovereenkomst worden gesloten; 7. De hotelappartementen moeten bedrijfsmatig worden geëxploiteerd; 8. Het is verboden de appartementen uit te ponden (dat wil zeggen het in delen verkopen van het gebouw dat voor hotel is bestemd); en 9. Er moeten reguliere hotelvoorzieningen worden gerealiseerd. Dit is meer dan alleen een receptie en/of het medegebruik van de hotelvoorzieningen van het naastgelegen hotel. Er moet een hotelplan worden ingediend.

De overeenkomst is bedoeld om zekerheid te krijgen over de exploitatiewijze teneinde te borgen dat de hotelappartementen als zelfstandig hotel zullen worden gebruikt en niet recreatief en/of permanent zullen worden bewoond. Deze zekerheid is vereist omdat de omvang en de inrichting van het bestaande gebouw zodanig zijn dat niet kan worden uitgesloten dat de appartementen voor recreatieve en/of permanente bewoning in gebruik zullen worden genomen. Deze gebruiksdoelen zijn in strijd met het provinciaal en gemeentelijk beleid. Ontwerpbestemmingsplan

Naar aanleiding van het principeverzoek is ambtelijk met (de adviseur van) initiatiefnemers gesproken over de voorwaarden om het bestemmingsplan te kunnen herzien. Met het ontwerpbestemmingsplan wordt beoogd de bestaande hotelappartementen planologisch om te buigen tot een zelfstandig hotel dat onafhankelijk van het naastgelegen hotel-restaurant de Wyllandrie kan worden gebruikt. Op dit moment laat het bestemmingsplan ter plaatse enkel een uitbreiding ten behoeve van hotel-restaurant De Wyllandrie toe. Inmiddels staat voor de gemeente vast dat een gebruik conform het geldende bestemmingsplan is uitgesloten. Beoogd resultaat van het voorstel De raad voor te stellen om een besluit te nemen over het wel of niet vaststellen van de herziening van het bestemmingsplan 'Buitengebied 2010' ten behoeve van de verzelfstandiging van de hotelappartementen. Argumentatie Reactie van initiatiefnemers op de wijzigingsvoorstellen / reactie van het college Mede naar aanleiding van de zienswijzen over het ontwerpbestemmingsplan zijn initiatiefnemers op meerdere momenten in de gelegenheid gesteld om wijzigingen aan te brengen in de planregels en de plantoelichting. Voorts is verzocht om alsnog te voldoen aan de voorwaarden die zijn gesteld in de principeuitspraak van het college van 17 januari 2019.

De wijzigingen zijn noodzakelijk uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening en ter borging van de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Nu niet aan de voorwaarden van het principebesluit is voldaan en het duidelijk is dat initiatiefnemers geen hotelvoorzieningen in het aparthotel willen realiseren, staat ook vast dat het bestemmingsplan niet uitvoerbaar is als bedoeld in art. 3.1.6 lid 1 onder f. van het Bro. Dit terwijl één van de voorwaarden van het principebesluit om mee te werken is dat gemotiveerd wordt aangetoond dat de appartementen overeenkomstig de nieuwe bestemming in gebruik zullen worden genomen. De gemeenteraad kan het bestemmingsplan niet conform het ontwerp met de vereiste hotelvoorzieningen vaststellen, omdat niet gemotiveerd is aangetoond dat de appartementen conform de nieuwe bestemming (met centrale hotelvoorzieningen) in gebruik zullen worden genomen. Het niet vaststellen van het bestemmingsplan heeft tot gevolg dat de in strijd met de omgevingsvergunning van 28 februari 2013 gebouwde hotelappartementen niet kunnen worden gelegaliseerd. Het beoogde gebruik van de hotelappartementen als zelfstandig hotel is namelijk in strijd met het geldende bestemmingsplan “Buitengebied 2010” dat slechts een gebruik ten dienste van het bestaande hotelrestaurant de Wyllandrie toestaat.

Hotelappartementen ter plaatse ruimtelijk niet aanvaardbaar Zoals uit het voorgaande volgt hebben initiatiefnemers pas na de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan kenbaar gemaakt dat zij niet voornemens zijn een zelfstandig hotel met centrale hotelvoorzieningen conform de definitie van een aparthotel in het ontwerpbestemmingsplan te realiseren. Initiatiefnemers willen de keuze hebben de hotelappartementen als dependance van een elders gevestigd hotel te exploiteren. Bij een dependance is geen sprake van hotelvoorzieningen ter plaatse. De gasten kunnen desgewenst gebruik maken van de voorzieningen van het elders gevestigde hotel. De raad heeft bij het bepalen van de keuze om wel of geen medewerking te verlenen aan een herziening van het bestemmingsplan beleidsruimte om te bepalen of een bepaalde ontwikkeling met de daarbij behorende maatvoeringen uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening acceptabel is. Een dergelijk besluit is immers in belangrijke mate afhankelijk van de inzichten die bij de gemeenteraad bestaan over de wenselijk geachte planologische ontwikkelingen in het betrokken gebied. Bepaalde beoordelingsmarges mogen echter niet worden overschreden en het recht mag ook niet onjuist worden toegepast. Tevens dienen de in het geding zijnde (individuele) belangen op een zorgvuldige wijze te zijn afgewogen.

Hotelappartementen die niet als een zelfstandig hotel worden gebruikt zijn ter plaatse voor de gemeenteraad ruimtelijk niet aanvaardbaar. Ten eerste zijn de bestaande hotelappartementen door hun omvang en inrichting geschikt voor recreatieve en permanente bewoning. Het toevoegen van nieuwe recreatiewoningen is in strijd met het provinciaal beleid. Daarnaast is uitbreiding van het aantal recreatiewoningen ongewenst omdat bij een te lage bezettingsgraad van recreatiewoningen het risico van permanente bewoning toeneemt. Hierbij is verder van belang dat het vereiste van hotelvoorzieningen ter plaatse - zoals uit al het voorgaande blijkt - voor de initiatiefnemers van meet af aan duidelijk is geweest. Ten tweede voldoen hotelappartementen als zelfstandig hotel aan de Nota Verblijfsrecreatie in Noordoost Twente 2018. Volgens deze nota zijn hotels zodanig specifiek dat bij nieuwe ontwikkelingen maatwerk nodig is. Het uitgangspunt is een gezond, divers en onderscheidend, toekomst- en vraaggericht (verblijfs)recreatief product. Dit is van groot (economisch) belang voor de regio. Het doel is dan ook om het verblijfstoerisme in

Noordoost Twente te versterken door middel van kwaliteitsverbetering, productvernieuwing en differentiatie in het verblijfsrecreatief aanbod. Goede en kansrijke initiatieven die van toegevoegde waarde zijn voor het huidige verblijfsrecreatieve product worden daar waar mogelijk dan ook aangemoedigd. In voorliggend geval is sprake van de verblijfsvorm hotel, waarbij het gaat om maatwerk. Het initiatief voor een zelfstandig hotel (met hotelvoorzieningen) voorziet in een aanbod dat past bij de vraag. Het initiatief voor een zelfstandig hotel is dan ook van toegevoegde waarde voor het huidige verblijfsrecreatieve product en heeft daarmee een positief effect op de economie binnen de regio In een relatief verzadigde markt is het daarom van extra belang om te kijken naar de toegevoegde waarde van een initiatief; het moet niet ‘meer van hetzelfde’ zijn, bijdragen aan diversificatie van het aanbod en/of beter inspringen op de wensen vanuit de markt. De markt vraagt om vernieuwend en luxe aanbod, waarbij beleving en authenticiteit centraal staan. De hotelappartementen in de huidige vorm (dus zonder hotelvoorzieningen ter plaatse) voldoen niet aan de vraag uit de markt. Zoals gezegd is het doel van de Nota Verblijfsrecreatie in Noordoost Twente 2018 een vitale en eigentijdse vrijetijdseconomie met een gezond, onderscheidend en toekomstbestendig aanbod te realiseren.

Op basis van het onderzoek naar marktbehoefte hotelontwikkeling Almelosestraat 68 te Ootmarsum is het van belang dat een hotelvoorziening wordt gerealiseerd dat aan de vraag uit de markt en de behoefte van de doelgroepen voldoet. Uit dit onderzoek blijkt dat door de groei in de vraag naar hotelbedden in Twente en Overijssel er ruimte is voor nieuw aanbod in de hotelsector. De conclusie van het onderzoek is dat herschikking van het bestaande aanbod van hotels het beste richting de doelgroep Gezellig Lime (o.a. informele groepen en familie, meerpersoonskamers) kan plaatsvinden, vanwege de grote mismatch tussen vraag en aanbod en de bovengemiddelde belangstelling voor hotels bij deze doelgroep. Ook de doelgroepen Uitbundig Geel (o.a. comfortabele, ruim en trendy kamers, luxe badkamers) en Cultureel & Inspirerend Rood (o.a. niet standaard, gericht op de omgeving van het hotel) bieden potentie. Volgens dit onderzoek is in de groeiende hotelmarkt een toenemende vraag naar zelfstandige (familie)hotels. Daarbij wordt belevingswaarde van een hotel steeds belangrijker. Logiesverschaffing staat daarbij niet op zichzelf, maar is onderdeel van het totaalpakket (eten en drinken, attracties, bezienswaardigheden, natuurlijke omgeving). Gelet hierop is het voor de gemeenteraad van belang dat het aparthotel een zelfstandig (familie)hotel wordt met de belevingswaarde die de doelgroepen zoeken.

Het aparthotel is kleinschalig en dient multifunctioneel te zijn, dat wil zeggen dat het geschikt is voor zowel individuele doelgroepen als voor groepen. Gelet op de vraag en behoefte uit de markt, acht de gemeente slechts een aparthotel dat zelfstandig, in de zin dat het op locatie over eigen (minimale) centrale hotelvoorzieningen beschikt, acceptabel. De gemeente eist daarom de realisatie van (minimaal) een receptie, een keuken en een eetgelegenheid. Een hotel als dependance van een elders gevestigd hotel voldoet niet aan de belevingswaarde als geschetst. De gemeenteraad verkiest daarom een zelfstandig hotel met centrale hotelvoorzieningen op een locatie dichtbij het centrum van Ootmarsum boven een hotel dat een dependance is van een elders gevestigd hotel en dat zelf niet over hotelvoorzieningen beschikt. Initiatiefnemers hebben na de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan duidelijk gemaakt dat zij niet voornemens zijn een zelfstandig hotel (met hotelvoorzieningen) te realiseren. Het hotelplan dat op 25 november 2020 is ingediend en de aanvraag om omgevingsvergunning van 26 november 2020 bevestigen nogmaals dat initiatiefnemers blijven opteren voor de keuze tussen een zelfstandig hotel en appartementen als dependance van een elders gevestigd hotel.

Initiatiefnemers hebben niet conform het principebesluit aangetoond dat zij daadwerkelijk een zelfstandig hotel zullen realiseren en niet appartementen. De conclusie is dan ook dat de raad appartementen zonder hotelvoorzieningen ter plaatse uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening niet acceptabel acht. Appartementen zonder hotelvoorzieningen zijn – zoals blijkt uit al hetgeen hiervoor is overwogen – ook nooit de bedoeling geweest. Nu niet aan de voorwaarden van het principebesluit is voldaan en inmiddels duidelijk is geworden dat initiatiefnemers geen hotelvoorzieningen in het aparthotel willen realiseren, staat ook vast dat het bestemmingsplan niet uitvoerbaar is als bedoeld in art. 3.1.6 lid 1 onder f. van het Bro. Raadsbesluit Gelet hierop wordt de gemeenteraad voorgesteld om het bestemmingsplan niet vast te stellen. Bijlage 1 bevat de gehele motivering van het besluit tot het niet vaststellen van het bestemmingsplan. Externe communicatie Van het besluit wordt kennisgegeven in de Staatscourant en in het gemeenteblad. Het plan wordt gepubliceerd op www.ruimtelijkeplannen.nl. De aanvrager en de indieners van de zienswijzen worden op de hoogte gesteld van het besluit tot het niet vaststellen.

Financiele paragraaf n.v.t. Uitvoering Tegen het besluit tot het niet vaststellen is beroep mogelijk bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State. Evaluatie n.v.t. Harmonisatie Dinkelland-Tubbergen n.v.t.

Burgemeester en wethouders van Dinkelland, de plv. secretaris

de burgemeester

G van Hofwegen

J.G.J. Joosten

Raadsbesluit Datum: Nummer: Onderwerp:

19 januari 2021 B Besluit tot niet vaststellen bestemmingsplan Almelosestraat 68 a t/m i Ootmarsum

De raad van de gemeente Dinkelland, gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 15 december 2020, nr. A; gelet op het advies van de commissie Omgeving en Economie van 11 januari 2021; gelet op artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening besluit Te besluiten om het ontwerpbestemmingsplan 'Tichelwerk 1, hotelappartementen' met identificatie NL.IMRO.1774.OOTBPTICHELWERK1-OW01 niet vast te stellen. Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van 19 januari 2021

De raadsgriffier,

De voorzitter,