Bestemmingsplan Almelosestraat 68, hotelappartementen.pdf

48

bestemmingsplan Almelosestraat 68, hotelappartementen

5.8.2.2 Situatie plangebied Er bevinden zich, op basis van de Cultuurhistorische Waardenkaart van de provincie Overijssel, in het plangebied geen rijks- dan wel gemeentelijke monumenten. In de omgeving komen daarentegen diverse rijks- en gemeentelijke monumenten voor, waaronder het gemeentelijk monumentale Wyllandrie (voormalig vakantieoord voor medewerkers van de P.T.T. en momenteel hotel-restaurant). Gelet op het feit dat het voornemen uitsluitend betrekking heeft op het benutten van bestaande bebouwing, is van negatieve effecten op omliggende monumenten geen sprake. 5.8.3

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat geen archeologisch onderzoek noodzakelijk is en geen sprake is van negatieve effecten op de cultuurhistorische waarden.

5.9 Besluit milieueffectrapportage 5.9.1

Kader

De milieueffectrapportage is een wettelijk instrument met als doel het aspect milieu een volwaardige plaats in deze integrale afweging te geven. Een bestemmingsplan kan op drie manieren met milieueffectrapportage in aanraking komen: Op basis van artikel 7.2a, lid 1 Wm (als wettelijk plan); Er ontstaat een m.e.r.-plicht wanneer er een passende beoordeling op basis van art. 2.8, lid 1 Wet natuurbescherming nodig is. Op basis van Besluit milieueffectrapportage (bestemmingsplan in kolom 3); Er ontstaat een m.e.r.-plicht voor die activiteiten en gevallen uit de onderdelen C en D van de bijlage van dit besluit waar het bestemmingsplan genoemd is in kolom 3 (plannen). Op basis van Besluit milieueffectrapportage (bestemmingsplan in kolom 4); Er ontstaat een m.e.r.-(beoordelings)plicht voor die activiteiten en gevallen uit de onderdelen C en D van de bijlage van dit besluit waar het bestemmingsplan genoemd is in kolom 4 (besluiten). In het Besluit m.e.r. neemt het bestemmingsplan een bijzondere positie in, want het kan namelijk tegelijkertijd opgenomen zijn in zowel kolom 3 als in kolom 4 van het Besluit m.e.r.. Of het bestemmingsplan in deze gevallen voldoet aan de definitie van het plan uit kolom 3 of aan de definitie van het besluit uit kolom 4 is afhankelijk van de wijze waarop de activiteit in het bestemmingsplan wordt bestemd.

Als voor de activiteit eerst één of meerdere uitwerkings- of wijzigingsplannen moeten worden vastgesteld dan is sprake van 'kaderstellend voor' en voldoet het bestemmingsplan aan de definitie van het plan. Is de activiteit geheel of gedeeltelijk als eindbestemming opgenomen voldoet het aan de definitie van het besluit. Een belangrijk element in het Besluit m.e.r.. is het (in feite) indicatief maken van de gevalsdefinities (de drempelwaarden in kolom 2 in de D-lijst). Dit betekent dat het bevoegd gezag meer moet doen dan onder de oude regelgeving. Kon vroeger worden volstaan met de mededeling in het besluit dat de omvang van de activiteit onder de drempelwaarde lag en dus geen m.e.r. (beoordeling) noodzakelijk was, onder de nu geldende regeling moet een motivering worden gegeven. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd. 5.9.2

Situatie plangebied

In dit geval is er sprake van een ontwikkeling die niet wordt genoemd in het onderdeel C van het Besluit m.e.r., zodat er geen sprake van een directe m.e.r.-plicht. Op basis van onderdeel D11.2 en de jurisprudentie is de conclusie dat er geen sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject, omdat er geen sprake is van uitbreiding van de bebouwing en de functiewijziging slechts ziet op een verzelfstandiging van de hotelappartementen in een aparthotel ten opzichte van het bestaande hotel (ECLI:NL:RVS:2018:1297; ECLI:NL:RVS:2018:2414; ECLI:NL:RVS:2019:1253; ECLI:NL:RVS:2019:1432; ECLI:NL:RVS:2019:2355). Zekerheidshalve is een zogenoemde informele mer-beoordeling uitgevoerd op basis van onderdeel D11.2 van het Besluit m.e.r. (bijlage 5) dat heeft geresulteerd in een mer-beoordelingsbesluit (bijlage 6). Uit deze notitie en het m.e.r.-beoordelingsbesluit blijkt dat het voornemen geen belangrijke nadelige milieugevolgen tot gevolg heeft die het doorlopen van een m.e.r.-procedure noodzakelijk maakt. 5.9.3

Conclusie

Voorliggend plan is geen plan als bedoeld in de onderdelen C en D van het Besluit m.e.r.

bestemmingsplan Almelosestraat 68, hotelappartementen

49

50

bestemmingsplan Almelosestraat 68, hotelappartementen

Hoofdstuk 6

Wateraspecten

6.1 Vigerend beleid 6.1.1

Europees beleid

De Europese Kaderrichtlijn Water (2000/60/EG) is op 22 december 2000 in werking getreden en is bedoeld om in alle Europese wateren de waterkwaliteit chemisch en ecologisch verder te verbeteren. De Kaderrichtlijn Water omvat regelgeving ter bescherming van het binnenlandse oppervlaktewater, overgangswateren (waaronder estuaria worden verstaan), kustwateren en grondwater. Voor het uitwerken van de doelstellingen worden er op (deel)stroomgebied plannen opgesteld. In deze (deel)stroomgebiedbeheersplannen staan de ambities en maatregelen beschreven voor de verschillende (deel)stroomgebieden. Met name de ecologische ambities worden op het niveau van de deelstroomgebieden bepaald. 6.1.2

Rijksbeleid

Het Rijksbeleid op het gebied van waterbeheer is vastgelegd in het Nationaal Waterplan (NWP) 2016-2021 (vastgesteld 17 december 2015). Het plan geeft op hoofdlijnen de ambities weer van het Rijk ten aanzien van het nationale waterbeleid en het daaraan gerelateerde ruimtelijke beleid. De belangrijkste ambities richten zich op waterveiligheid, zoetwater en waterkwaliteit. Maar ook de Deltabeslissingen en enkele waterafhankelijke thema's als natuur en duurzame energie hebben in het plan een plek gekregen. De doorwerking van de beleidsambities/uitgangspunten naar lagere overheden is geregeld in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012), het Bestuursakkoord Water (2011) en de Waterwet (2009). 6.1.3

Provinciaal beleid

In de Omgevingsvisie Overijssel wordt ruim aandacht besteed aan de wateraspecten. De ambities zijn, naast de uitvoering van de Kaderrichtlijn Water, gericht op de verbetering van de kwaliteit van de kleinere wateren, de veiligheid, de grondwaterbescherming, bestrijding van wateroverlast, de kwantiteit en kwaliteit van grond- en oppervlakte water en waterbeleving zowel in de groene ruimte als stedelijk gebied. 6.1.4

Waterschap Vechtstromen

Door de invoering van de Kaderrichtlijn Water is Nederland verdeeld in vijf deelstroomgebieden. Het deelstroomgebied Rijn-Oost wordt beheerd door de waterschappen Rijn en IJssel, Vechtstromen, Vallei en Veluwe, Drents Overijsselse Delta en Zuiderzeeland. Om te voldoen aan de eisen van de Kaderrichtlijn Water hebben deze waterschappen een Waterbeheerplan opgesteld. Het algemeen bestuur van waterschap Vechtstromen heeft in de vergadering van 7 oktober het 'Waterbeheerplan 2016-2021' vastgesteld. In het Waterbeheerplan is aangegeven hoe het waterschap zijn taken de komende jaren (2016 tot 2021) wil uitvoeren. In het plan zijn doelen en maatregelen gesteld voor de thema's waterveiligheid, voldoende water, schoon water en het zuiveren van afvalwater. Deze zijn gericht op: voorkomen of beperken van overstromingen, wateroverlast en droogte; beschermen en verbeteren van de kwaliteit van het oppervlaktewater en grondwater en het zorgen voor een goed functionerend regionaal watersysteem; het effectief en efficiënt behandelen van afvalwater in de afvalwaterzuiveringsinstallaties.

6.2 Waterparagraaf 6.2.1

Algemeen

Zoals in voorgaande paragrafen uiteen is gezet, wordt in het moderne waterbeheer (waterbeheer 21e eeuw) gestreefd naar duurzame, veerkrachtige watersystemen met minimale risico's op wateroverlast of watertekorten. Belangrijk instrument hierbij is de watertoets, die sinds 1 november 2003 in ruimtelijke plannen is verankerd. In de toelichting op ruimtelijke plannen dient een waterparagraaf te worden opgenomen. Hierin wordt verslag gedaan van de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishoudkundige situatie (watertoets). Het doel van de watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de bestemmingsplan Almelosestraat 68, hotelappartementen

51

waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater). 6.2.2

Watertoetsproces

Het waterschap Vechtstromen is geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets (http://www.dewatertoets.nl). De beantwoording van de vragen heeft geleid tot 'geen waterschapsbelang'. De bijbehorende standaard waterparagraaf is opgenomen in bijlage 4 bij deze toelichting. Het plan betreft een planologische wijziging van bestaande bebouwing en heeft geen invloed op de waterhuishouding. Met de voorgenomen ontwikkeling zijn geen waterbelangen gemoeid. De ontwikkeling heeft geen nieuwe lozingen op oppervlaktewater tot gevolg. In het gebied is geen sprake van (grond)wateroverlast. Het waterschap Vechtstromen heeft dan ook geen bezwaren tegen de voorgenomen ontwikkeling. Het proces van de watertoets is goed doorlopen.

52

bestemmingsplan Almelosestraat 68, hotelappartementen

Hoofdstuk 7 Juridische aspecten en planverantwoording 7.1 Inleiding In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op het plangebied, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het maken van het juridische deel van het bestemmingsplan: de verbeelding en de regels. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de opzet van dit juridische deel. Daarnaast wordt een verantwoording gegeven van de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom een bepaalde functie ergens is toegestaan en waarom bepaalde bebouwing daar acceptabel is.

7.2 Opzet van de regels 7.2.1

Algemeen

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden, is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De digitaliseringsverplichting geldt vanaf 1 januari 2010. In de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen. Naast de SVBP zijn ook het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening en de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten normerend bij het vastleggen en beschikbaar stellen van bestemmingsplannen. De SVBP geeft normen voor de opbouw van de planregels en voor de digitale verbeelding van het bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is opgesteld conform de normen van de SVBP2012. Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken. De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken: 1. 2. 3. 4.

Inleidende regels; Bestemmingsregels; Algemene regels; Overgangs- en slotregels.

7.2.2

Inleidende regels

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten: Begrippen (Artikel 1) In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee is een eenduidige interpretatie van deze begrippen vastgelegd. Wijze van meten (Artikel 2) Dit artikel geeft op een eenduidige manier aan op welke wijze afstanden, dakhellingen en oppervlakten moeten worden gemeten en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden. 7.2.3

Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de in het plangebied voorkomende bestemmingen. De regels zijn onderverdeeld in o.a.: Bestemmingsomschrijving: de omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan. Hierbij gaat het in beginsel om een beschrijving van de aan de grond toegekende functies; Bouwregels: in de bouwregels worden voor alle bouwwerken de van toepassing zijnde bebouwingsregels geregeld. Waar en met welke maatvoering mag worden gebouwd, wordt hier vastgelegd. In enkele regels wordt verwezen naar bouwvlakken en aanduidingen op de verbeelding; Specifieke gebruiksregels: eisen die gesteld zijn aan de wijze waarop bebouwing en gronden worden gebruikt; Afwijken van de gebruiksregels: onder welke voorwaarde mag afgeweken worden van de aangegeven gebruiksmogelijkheden; bestemmingsplan Almelosestraat 68, hotelappartementen

53

Wijzigingsbevoegdheden: (indien van toepassing): onder welke voorwaarden mag de bestemming worden gewijzigd. In paragraaf 7.3 wordt de bestemming nader toegelicht en wordt ook per (dubbel)bestemming aangegeven waarom voor bepaalde gronden voor deze is gekozen. 7.2.4

Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit: Anti-dubbeltelregel (Artikel 5) Deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen. Deze verdichting kan zich met name voordoen, indien een perceel of een gedeelte daarvan, meer dan één keer betrokken wordt bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage. Algemene bouwregels (Artikel 6) In dit artikel worden de algemene bouwregels voor het bouwen van bebouwing beschreven. Algemene gebruiksregels (Artikel 7) In dit artikel worden de algemene gebruiksregels beschreven. Deze gaat uit van de gedachte dat het gebruik uitsluitend mag plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming. Dit brengt met zich mee dat de bestemmingsomschrijving van de te onderscheiden bestemming helder en duidelijk moeten zijn. Algemene afwijkingsregels (Artikel 8) In dit artikel worden de algemene afwijkingsregels beschreven. Deze regels maken het mogelijk om op ondergeschikte punten van de regels in het bestemmingsplan af te wijken. Algemene wijzigingsregels (Artikel 9) In dit artikel worden aan Burgemeester en Wethouders de mogelijkheid gegeven om het bestemmingsplan op ondergeschikte punten te wijzigen.

Overige regels (Artikel 10) In dit artikel worden aan Burgemeester en Wethouders de mogelijkheid gegeven om nadere eisen te stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing. Ook zien hierin de parkeerregels opgenomen. 7.2.5

Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotregels. In de overgangsregels is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregel wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan wordt genoemd.

7.3 Verantwoording van de regels Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing mag worden opgericht. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden. Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. In deze paragraaf worden de gemaakte keuzes nader onderbouwd. Horeca (Artikel 3) De voor 'Horeca' aangewezen gronden zijn bestemd voor één aparthotel met maximaal acht hotelappartementen en met daaraan ondergeschikt wegen, paden en water. Ook zijn de daarbijbehorende tuinen, erven en terreinen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan. Voor het bouwen van de genoemde gebouwen geldt dat per bestemmingsvlak uitsluitend één hoofdgebouw in de vorm van een aparthotel mag worden gebouwd en dat de gezamenlijke oppervlakte en de maatvoering van de bedrijfsgebouwen ten hoogste de huidige bestaande oppervlakte en maatvoering mogen bedragen.

De hoogte van erf- en terreinafscheidingen mag ten hoogste 1,00 m bedragen, met dien verstande dat de hoogte van erf- en terreinafscheidingen achter bedrijfsgebouw(en) ten hoogste 2,00 m mag bedragen. De hoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag ten hoogste 10,00 m bedragen. Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt onder meer in ieder geval gerekend het gebruiken en laten gebruiken van gronden en bouwwerken voor permanente bewoning, (recreatie)woningen en het 54

bestemmingsplan Almelosestraat 68, hotelappartementen

gebruiken en laten gebruiken van het aparthotel zonder een bedrijfsmatige exploitatie Waarde - Landschap (Artikel 4) De voor 'Waarde - Landschap' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud, het herstel en de ontwikkeling van waardevolle landschapselementen. In afwijking van het bepaalde bij de andere daar voorkomende bestemming(en) mogen op of in deze gronden geen gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, behalve voor zover bestaand, worden gebouwd. Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt in ieder geval het verwijderen, vernielen en/of aantasten van waardevolle landschapselementen anders dan ten behoeve van het normale onderhoud gerekend.

bestemmingsplan Almelosestraat 68, hotelappartementen

55

56

bestemmingsplan Almelosestraat 68, hotelappartementen

Hoofdstuk 8 Economische uitvoerbaarheid Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is. De gemeentelijke kosten zijn beperkt tot de ambtelijke kosten, welke worden verhaald middels de gemeentelijke legesverordening. Eventuele planschade komt voor rekening van de initiatiefnemer. Hiervoor is tussen de gemeente en de initiatiefnemer een overeenkomst gesloten.

bestemmingsplan Almelosestraat 68, hotelappartementen

57

58

bestemmingsplan Almelosestraat 68, hotelappartementen

Hoofdstuk 9 zienswijzen

Vooroverleg, inspraak en

Op grond van artikel 3.1.1 Bro is vooroverleg vereist met het waterschap en met de diensten van de provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

9.1 Vooroverleg 9.1.1

Het Rijk

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat dit bestemmingsplan geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk. 9.1.2

Provincie Overijssel

Het voornemen betreft een plan voor horeca. Dergelijke plannen zijn opgenomen in de Provinciale 'uitzonderingslijst vooroverleg ruimtelijke plannen' (A. Bestaand bebouwd gebied (2), onder 4). Vooroverleg wordt dan ook niet noodzakelijk geacht. 9.1.3

Waterschap Vechtstromen

In het kader van voorliggend voornemen heeft een watertoets plaatsgevonden, met het resultaat 'geen waterschapsbelang'. Het resultaat is opgenomen in bijlage 4 bij deze toelichting.

9.2 Inspraak Conform de gemeentelijke inspraakverordening kan het bestuursorgaan zelf besluiten of inspraak wordt verleend bij de voorbereiding van gemeentelijk beleid. In voorliggend geval wordt geen voorontwerp-bestemmingsplan ter visie gelegd.

9.3 Zienswijzen Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf vrijdag 29 mei 2020 gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegen. Binnen deze termijn is één zienswijze ingediend en nadien aangevuld. Voor de samenvatting van de zienswijze en de gemeentelijke beantwoording hiervan wordt verwezen naar bijlage 7 bij deze toelichting.

bestemmingsplan Almelosestraat 68, hotelappartementen

59

60

bestemmingsplan Almelosestraat 68, hotelappartementen

Bijlagen bij toelichting

bestemmingsplan Almelosestraat 68, hotelappartementen

61

Bijlage 1

62

Laddertoets aparthotel

bestemmingsplan Almelosestraat 68, hotelappartementen

Laddertoets aparthotel Almelosestraat Ootmarsum Stec Groep aan BJZ.nu en gemeente Dinkelland

Lukas Meuleman en Beer Janssens 15 maart 2021

2

Laddertoets aparthotel Almelosestraat Ootmarsum 21.063

Inhoudsopgave 1

Inleiding 1.1 1.2

2

2.2 2.3 2.4

3

4.2 4.3 4.4 4.5

7

Marktregio hotelontwikkeling Almeloseweg omvat Dinkelland, Tubbergen, Oldenzaal en Losser als marktregio ................................... 7

Behoeftebepaling 4.1

4

Ladder als motiveringsvereiste voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen ......................................................................................... 4 Beoogd bestemmingsplan hotelontwikkeling Almelosestraat maakt een ‘nieuwe’ stedelijke ontwikkeling mogelijk ........................... 4 Hotelontwikkeling Almelosestraat is een ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied ........................................................................ 5 Projectprofiel: Plan voorziet in maximaal 8 hotelappartementen ........ 6

Ruimtelijk verzorgingsgebied 3.1

4

Aanleiding................................................................................................. 3 Opzet Laddertoets .................................................................................... 3

Uitgangspunten 2.1

3

8

Nederlandse markt voor toerisme groeide stevig door, corona zorgt voor dip ........................................................................................... 8 Ook in Overijssel en regio Twente groeide de markt voor toerisme pré-corona fors ......................................................................... 9 Toeristisch aantrekkelijke regio: verzorgingsgebied beschikt over bovengemiddeld aantal bedden per 10.000 inwoners........................ 10 Vraagraming: behoefte van 209 tot 371 kamers in verzorgingsgebied ................................................................................. 10 Geen onaanvaardbare ruimtelijke effecten verwacht ......................... 12

Bijlage: aanbod in verzorgingsgebied

13

Laddertoets aparthotel Almelosestraat Ootmarsum 21.063

3

1 Inleiding 1.1 Aanleiding De eigenaren van het perceel kadastraal bekend als gemeente Ootmarsum, sectie A, nr. 4060, met daarop negen hotelappartementen, hebben verzocht het bestemmingsplan te herzien opdat de bestemming van deze hotelappartementen kan worden gewijzigd in een zelfstandig hotel met maximaal acht appartementen. Het perceel Almelosestraat 68 en het bestaande gebouw met de hotelappartementen, ligt ten westen van het bestaande hotel-restaurant aan Tichelwerk 1 te Ootmarsum. De locatie bevindt zich in een dorpsrandzone in het lint van de Almelosestraat (ten zuiden van het plangebied). Hier bevindt zich een verscheidenheid aan functies, zoals horeca, recreatie, agrarische bedrijvigheid en wonen. Het vermelde bestaande hotel-restaurant aan Tichelwerk 1 is genaamd ‘Wyllandrie’. Dit hotel-restaurant is in 2013 uitgebreid met een gebouw met negen luxe hotelappartementen. Het hotel-restaurant en het gebouw met hotelappartementen zijn in eigendom van twee verschillende eigenaren. De hotelappartementen worden planologisch verzelfstandigd. Op basis van juridisch advies gaat gemeente Dinkelland er van uit dat een toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking (hierna: ‘de Ladder’) noodzakelijk is: ‘de hotelappartementen maken op dit moment in planologische zin deel uit van het naastgelegen hotel Wyllandrie.

Omdat het niet mogelijk is de hotelappartementen als onderdeel van hotel Wyllandrie te exploiteren, is gezocht naar een zinnige bestemming binnen de randvoorwaarden van de gemeente Dinkelland. Dat wordt thans vertaald in het onderhavige bestemmingsplan. De ladder is noodzakelijk voor een functiewijziging van onzelfstandige hotelappartementen (als deel van het bestaande hotel Wyllandrie) in een zelfstandig aparthotel.’ In deze rapportage toetsen we het plan aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

1.2 Opzet Laddertoets We doorlopen de Ladder zoals vereist in artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluite ruimtelijke ordening: • We zetten in hoofdstuk 2 de uitgangspunten vanuit de Ladder en het project hotelontwikkeling op de Almelosestraat op een rijtje. We gaan hierbij achtereenvolgens in op de Laddersystematiek en het projectprofiel van de hotelontwikkeling op de Almelosestraat. • In hoofdstuk 3 bepalen we het relevante ruimtelijke verzorgingsgebied waarbinnen mogelijke ruimtelijke effecten zich voor kunnen doen. • In hoofdstuk 4 bepalen we vervolgens de behoefte aan het plan (kwantitatief dan wel kwalitatief) en confronteren deze met het beschikbare (plan)aanbod. We baseren ons hierbij op bestaande landelijke onderzoeken en ramingen aangevuld met specifieke marktonderzoeken. • Ten slotte bespreken we de mogelijke ruimtelijke effecten die het plan met zich meebrengt. We gaan hierbij onder andere in op mogelijke leegstandseffecten en de effecten op de markt voor verblijfsrecreatie binnen het relevante verzorgingsgebied.

Laddertoets aparthotel Almelosestraat Ootmarsum 21.063

4

2 Uitgangspunten 2.1 Ladder als motiveringsvereiste voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen De Ladder is een motiveringsvereiste voor ruimtelijke plannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken. In de toelichting van het bestemmingsplan dient dan een motivering voor de Ladder te zijn opgenomen. Sinds 1 juli 2017 is de Laddersystematiek in het Besluit ruimtelijk ordening (Bro) gewijzigd. De Ladder is verankerd in artikel 3.1.6. lid 2 Bro en luidt als volgt: ‘De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien’. De Ladder is alleen van toepassing op een plan dat een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ mogelijk maakt. Is dit het geval dan is een beschrijving van de behoefte nodig. Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied is een uitgebreidere motivering vereist waarin wordt ingegaan op de vraag waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien.

Om de vereisten van de Ladder te bepalen gaan we hierna achtereenvolgens in op de vraag (1) of er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en (2) of de ontwikkeling binnen of buiten bestaand stedelijk gebied is gelegen.

2.2 Beoogd bestemmingsplan hotelontwikkeling Almelosestraat maakt een ‘nieuwe’ stedelijke ontwikkeling mogelijk Is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling (NSO), dan is een plan Ladderplichtig. Een stedelijke ontwikkeling wordt in artikel 1.1.1 Bro gedefinieerd als een: ‘Ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijk voorzieningen’. In het Bro is geen ondergrens voor de minimale omvang vastgesteld, jurisprudentie geeft meer duidelijkheid. Voor stedelijke voorzieningen volgt uit jurisprudentie dat van een nieuwe stedelijke ontwikkeling sprake is bij een uitbreiding van 400 m2 tot 500 m2 bvo. Ook accommodaties voor leisure en recreatie zijn in de jurisprudentie aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling (zie ook nieuwe handreiking Ladder). Het nieuwe bestemmingsplan maakt bij recht een nieuwe ontwikkeling (namelijk: een aparthotel met maximaal acht hotelappartementen) ten opzichte van het oude bestemmingsplan mogelijk. Een hotel is een stedelijke ontwikkeling (art. 1.1.1 lid 1 onder i Bro). Het bestemmingsplan voorziet in een planologische functiewijziging van thans nog negen hotelappartementen die deel uitmaken van een bestaand hotel in een zelfstandig functionerend aparthotel met maximaal acht appartementen.

De vraag is of de met het nieuwe plan voorziene ontwikkeling voldoende substantieel is om als stedelijke ontwikkeling te kunnen worden aangemerkt. Hiervoor geldt voor een voorziening als hier aan de orde het volgende uitgangspunt: Wanneer een bestemmingsplan voorziet in een stedelijke voorziening in de vorm van een terrein met een ruimtebeslag van minder dan 500 m², kan deze ontwikkeling in beginsel niet als een stedelijke ontwikkeling worden aangemerkt (ABRvS, 27 januari 2021:161, r.o. 11.2, zie ook ABRvS, 28 juni 2017:1724, r.o. 6.3 en 6.4). Bij een gebouw groter dan 500 m² is in beginsel sprake van een stedelijke ontwikkeling (ABRvS, 7 oktober 2020:2376, r.o. 11.1). Er wordt nieuw ruimtebeslag (van 614 m²) mogelijk gemaakt en is daarmee aan te merken als stedelijke ontwikkeling.

Laddertoets aparthotel Almelosestraat Ootmarsum 21.063

De hotelontwikkeling aan de Almelosestraat is bovendien naar verwachting aan te merken als een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

2.3 Hotelontwikkeling Almelosestraat is een ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied (BSG) is een extra motivering vereist. Daarom checken we hier of het plan voor hotelontwikkeling aan de Almelosestraat een ontwikkeling binnen BSG betreft. Artikel 1.1.1,eerste lid, onder h, Bro definieert BSG als volgt: ‘Bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’. Het plangebied heeft momenteel de bestemming ‘horeca’ en valt binnen bestaand stedelijk gebied. De functie ‘horeca’ betreft een stedelijke functie. Aangezien binnen het plangebied momenteel al een stedelijke bestemming vigeert en de planlocatie bovendien ondereel is van het bestaand stedelijk weefsel, spreken we van bestaand stedelijk gebied. Een extra afweging van alternatieven binnen BSG is daarmee niet noodzakelijk. Figuur 1: Projectlocatie hotelontwikkeling Almelosestraat

Bron: OpenStreetMap, 2021; Bewerking Stec Groep, 2021.

5

Laddertoets aparthotel Almelosestraat Ootmarsum 21.063

2.4 Projectprofiel: Plan voorziet in maximaal 8 hotelappartementen De beoogde ontwikkeling aan de Almelosestraat bestaat uit de omzetting van negen hotelappartementen naar een zelfstandige hotelfunctie (aparthotel) met acht appartementen. Tabel 1: Projectprofiel hotelontwikkeling Almelosestraat Aspect Ligging en omvang

Bereikbaarheid

Bestemmingsplan

• De planlocatie van de hotelontwikkeling aan de Almelosestraat ligt in de gemeente Dinkelland. De locatie ligt ten westen van de kern Ootmarsum. • De beoogde ontwikkeling aan de Almelosestraat bestaat uit de omzetting van hotelappartementen, die deel uitmaken van het naastgelegen hotel Wyllandrie, naar een zelfstandige hotelfunctie. • Het nieuwe bestemmingsplan wijzigt de functie van onzelfstandig hotelappartementen naar een zelfstandig aparthotel van 614 m2 en met maximaal acht appartementen. • Planologische afkoppeling van de hotelappartementen van het bestaande hotel heeft als gevolg dat er planologische ruimte ontstaat om het bestaande hotel Wyllandrie (van 1.094 m²) op het naastgelegen perceel met 531 m² uit te breiden tot 1625 m². • De planlocatie wordt ontsloten via de N349, welke aansluit op de A35 (Almelo – Hengelo). Vanuit de A35 is de A1 (Amsterdam – Duitse grens) te bereiken. Hierdoor is de bereikbaarheid van de planlocatie goed. • De meest dichtbijzijnde bushalte ligt op 8 minuten loopafstand van de locatie. Het meest recente onherroepelijke bestemmingsplan ‘Buitengebied 2010’ voor Almelosestraat 68 maakt de volgende functies mogelijk: • ‘Horeca’ – de hotelappartementen zijn uitsluitend binnen de bestemming ‘horeca’ en het bijbehorende bouwvlak toegestaan en enkel ten behoeve van het bestaande hotel Wyllandrie.

Maximale goot- en bouwhoogten bedragen respectievelijk 6 en 12 meter.

Figuur 2: Impressie hotelappartementen Almelosestraat

Bron: Ontwerp bestemmingsplan Tichelwerk 1, gemeente Dinkelland (2020).

6

Laddertoets aparthotel Almelosestraat Ootmarsum 21.063

7

3 Ruimtelijk verzorgingsgebied 3.1 Marktregio hotelontwikkeling Almeloseweg omvat Dinkelland, Tubbergen, Oldenzaal en Losser als marktregio Om de behoefte aan de hotelappartementen te kunnen bepalen is het allereerst van belang het verzorgingsgebied van de functie zorgvuldig af te bakenen. Het bepalen van het verzorgingsgebied voor een hotel is veelal ingewikkeld: gasten komen niet uit een bepaalde straal rondom de locatie, maar juist veelal van verder. Voor een recreatief/leisure programma is de aantrekkingskracht van de ontwikkeling bepalend voor de herkomst van bezoekers en daarmee voor het verzorgingsgebied. Hierbij geldt veelal: des te unieker het concept, des te groter de reikwijdte van een plan. De herkomst van gasten zal heel Nederland en grote delen van Duitsland zijn, maar we verwachten dat het gebied waarbinnen het toevoegen van een hotel een mogelijk effect zal hebben op de bestaande voorraad, beter in te kaderen is. Naar verwachting valt het gebied waarbinnen een gast een afweging tussen het beoogde hotel en een andere verblijfsmogelijkheid maakt, binnen een straal van zo’n 15 kilometer (circa 20 autominuten). We stellen de marktregio (het gebied waar effecten mogelijk te verwachten zijn) daarom op de gemeenten: Dinkelland, Tubbergen, Oldenzaal en Losser (zie figuur 3). De gemeenten bevinden zich in de provincie Overijssel, in de regio Twente.

Deze vier gemeenten zijn één toeristische regio. In dit gebied zijn gezamenlijk afspraken gemaakt over de ontwikkeling van verschillende vormen van verblijfsrecreatie. Deze afspraken zijn gebundeld in de Nota Verblijfsrecreatie in Noordoost Twente 2018. Mochten effecten zich op de bestaande verblijfsrecreatiemarkt voordoen, dan zullen deze zich naar verwachting dan ook voornamelijk in dit gebied voordoen. Figuur 3: Marktregio hotelontwikkeling Almeloseweg

Bron: Stec Groep, 2021

8

Laddertoets aparthotel Almelosestraat Ootmarsum 21.063

4 Behoeftebepaling De beoogde ontwikkeling aan de Almelosestraat betreft een aparthotel. De behoefte aan deze hoteluitbreiding zal volgens de systematiek van de Ladder moeten worden aangetoond. We gaan hieronder kort in op de verschillende functies en hoe we deze functies in het licht van de Ladder beschouwen.

4.1 Nederlandse markt voor toerisme groeide stevig door, corona zorgt voor dip De hotel- en recreatiemarkt in Nederland trekt aan, zo blijkt uit cijfers van het CBS (2018, 2019, 2020), ING (2019) en ABN AMRO (2017, 2019). Het aanbod stijgt landelijk minder hard mee waardoor bezettingsgraden stijgen. Door de groei van de afgelopen jaren is het toerisme een substantiële sector van de Nederlandse economie geworden. De totale toeristische bestedingen zijn in 2019 uitgekomen op ruim € 91,2 miljard en vormen 4,4% van het Bruto Binnenlands Product, zo blijkt uit de analyse van het CBS (september 2020). Het toerisme is bovendien goed voor 813.000 banen in Nederland in 2019, een toename van circa 16% in de afgelopen vijf jaar. In 2019 is het aantal gasten dat in Nederlandse logiesaccommodaties verbleef, gestegen naar 46 miljoen, een groei van bijna 5% ten opzichte van een jaar eerder. Dat blijkt uit de laatste toerismecijfers van het CBS (februari, 2021). De groei van het toerisme t/m 2019 wordt vooral gedragen door buitenlandse gasten, met een constante toename van aantal gasten vergeleken met een jaar eerder. De 17,8 miljoen buitenlandse gasten verbleven samen 44 miljoen nachten in Nederlandse logiesaccommodaties, met een pijk van de stijgingen in 2017 van 11%. Deze aantrekkende markt is in eerste instantie voornamelijk in de grote (toeristische) steden te merken.

In de landelijke regio’s doet deze groei zich iets minder hard voor, hier doen vooral Noord-Holland en Zeeland het goed. Figuur 4: Ontwikkeling aantal gasten in Nederlandse logiesaccommodaties (% verandering ten opzichte van voorgaande jaar) 40 20 Buitenlandse gasten

0

Alle gasten

-20

Nederlandse gasten

-40 -60 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Bron: CBS, 2021; Bewerking Stec Groep, 2021.

CORONACRISIS VAN INVLOED OP VERBLIJFSRECREATIEMARKT De coronacrisis heeft een direct en aanhoudend effect op de vraag naar hotelkamers. Sinds begin 2020 is er een forse afname van het aantal hotelovernachtingen zichtbaar. Door de strikte beperkingen in reizen (zowel toeristisch als zakelijk) is de vraag naar hotelovernachtingen sterk gedaald. Het totaal aantal overnachtingen in logiesaccommodaties daalde met 40 tot 50% in 2020 ten opzichte van 2019. Het aantal overnachtingen door buitenlandse gasten daalde zelfs met circa 60% in 2020. Kamerprijzen liggen 15 tot 30% onder het niveau van 2019. Omdat de crisis op de hotelmarkt wordt veroorzaakt door een externe medische oorzaak, verwachten we dat, wanneer de pandemie beslecht wordt, de hotelbranche weer zal herstellen. Hoteliers beamen dit. Zij verwachten dat de bezettingsgraden en kamerprijzen eind 2022 weer op het niveau van (begin) 2019 liggen (Horwath - Hotelmarkt Update Nederland Corona-editie, 2020).

9

Laddertoets aparthotel Almelosestraat Ootmarsum 21.063

4.2 Ook in Overijssel en regio Twente groeide de markt voor toerisme pré-corona fors In onderstaande figuur is de ontwikkeling van drie indicatoren geïndexeerd weergegeven. Het jaar 2012 is gebruikt als basisjaar. De eerste indicator betreft de bezettingsgraad van het aantal bedden in de provincie. De tweede indicator betreft het aantal bedden in absolute aantallen en de laatste betreft het aantal overnachtingen van buitenlandse toeristen. Wat opvalt is dat het aantal bedden in deze periode relatief gelijk is gebleven, terwijl de bezettingsgraad is toegenomen. Dit is deels te verklaren door de toename van het aantal overnachtingen van buitenlandse toeristen. Over het algemeen ontwikkelt de hotelsector in de provincie Overijssel zich – t/m het jaar 2017 – positief 1. Figuur 5: Ontwikkeling bedbezetting, aantal bedden en aantal overnachtingen buitenlandse toeristen in de provincie Overijssel (2012=100) 160 140 120

Ontwikkeling bedbezettingsgraad

100

Ontwikkeling aantal bedden

80

Ontwikkeling aantal buitenlandse toeristen

60 40 2012

2013

2014

2015

2016

2017

Bron: HorecaDNA, 2019.

Overijssel heeft in 2020 ruim 5.300 kamers met 12.100 bedden, circa 24% meer bedden dan in 2012 Uit de meest recente cijfers van het CBS (2020) blijkt dat Overijssel per 1 januari 2020 in totaal ruim 220 hotels en pensions telt. In totaal voorzien deze hotels en pensions in circa 5.330 kamers met circa 12.100 bedden. Vanaf 2012 heeft de sector zich positief ontwikkeld in de provincie, waarbij het opvalt dat het aantal kamers en bedden harder zijn gegroeid dan het aantal hotels. Dit wijst op relatief grotere hotels met meer kamers en bedden. De regio Twente telt per 1 januari 2020 in totaal ruim 100 hotels en pensions. Deze verblijfsaccommodaties voorzien in ongeveer 3.300 kamers en circa 7.500 bedden. Opvallend is dat het aantal hotels in 2020 minder is dan in 2012 (102 hotels in 2020 en 109 hotels in 2012), maar dat het aantal kamers en bedden zich de afgelopen jaren positief heeft ontwikkeld. Figuur 6: Ontwikkeling hotels, kamers en bedden in Overijssel links en regio Twente rechts (2012=100) 130

130

120

120

110

110

100

100

90

90

80

80 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Hotels

Kamers

Bedden

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Hotels

Kamers

Bedden

Bron: CBS, 2021, bewerking Stec Groep, 2021. HorecaDNA registreerde het aantal toeristen t/m het jaar 2017. Deze database is opgehouden te bestaan, cijfers strekken zich daarom slechts tot en met 2017.

1

10

Laddertoets aparthotel Almelosestraat Ootmarsum 21.063

4.3 Toeristisch aantrekkelijke regio: verzorgingsgebied beschikt over bovengemiddeld aantal bedden per 10.000 inwoners In onderstaand figuur is te zien dat het verzorgingsgebied (gemeente Dinkelland, Tubbergen, Oldenzaal en Losser) relatief veel hotelbedden per 10.000 inwoners heeft. Het gemiddelde aantal bedden in het verzorgingsgebied ligt hoger dan het gemiddelde van de provincie Overijssel en Nederland. Figuur 7: Aantal hotelbedden per 10.000 inwoners in 2018 250 200 150 100

197

50

99

162

0 Verzorgingsgebied

Overijssel

Nederland

Bron: HorecaDNA 2019; Bewerking Stec Groep, 2021

Het bovengemiddelde aantal hotelbedden per 10.000 inwoners toont een bovengemiddeld aanbod binnen het verzorgingsgebied. Dit is juist ook een belangrijke (toeristische) kwaliteit van de regio: juist de rust (weinig inwoners) en ongerepte natuur zijn belangrijke trekkers. In totaal heeft het verzorgingsgebied in 2018 een aanbod van 954 hotelkamers met 2.012 bedden (HorecaDNA, 2019). Op basis van deskresearch constateren we dat in maart 2021 het totaalaanbod aan hotelkamers in het verzorgingsgebied 946 hotelkamers bedraagt. Belangrijke indicator voor het functioneren van de hotelmarkt in de regio is de bezettingsgraad: de verhouding van het aantal overnachtingen ten opzichte van het aantal hotelkamers. Deze bezettingsgraad ligt in de ‘oosterse regio’ nog boven de minimaal gewenste bezettingsgraad van 65% (bron Hosta 2019, Horwath 2019 over het jaar 2018). Dit duidt op een gezond functionerende marktregio.

4.4 Vraagraming: behoefte van 209 tot 371 kamers in verzorgingsgebied In zowel een hoog als laag scenario bestaat nog ruimte voor extra hotelkamers De toeristische markt heeft zich in de pré-corona jaren explosief ontwikkeld. Het aantal overnachtingsmogelijkheden nam fors toe, maar tegelijkertijd bleven de bezettingsgraden ook alsmaar stijgen. Er leek geen eind aan deze groeimogelijkheden te komen. Door de coronacrisis kwam deze groei toch abrupt tot een eind. De verwachting is dat na de coronacrisis de economie en de markt voor verblijfsaccommodaties weer zullen herstellen. De toekomst is echter onzeker, daarom hanteren we twee scenario’s om de marktruimte voor hotelkamers te bepalen: een laag en hoog scenario. De bezettingsgraad is bovendien niet voor het specifieke verzorgingsgebied te bepalen, een geschikte dataset hiervoor ontbreekt. We bepalen daarom op basis van twee verschillende bezettingsgraden (voor regio Oost-Nederland en voor de gemeenten Dinkelland en Tubbergen) de verwachte marktruimte: 1. We gaan bij het eerste scenario uit van de bezettingsgraad over het jaar 2018 zoals bepaald door Horwath (2019) in het jaarlijkse rapport Hosta. In deze rapportage wordt de bezettingsgraad voor OostNederland bepaald op 67,4%. Het gebied Oost-Nederland is daarbij ruimer dan het verzorgingsgebied voor het aparthotel op de Almelosestraat en dus mogelijk niet 1-op-1 toepasbaar. 2.

We kijken daarom bij het tweede scenario juist ook op een kleiner schaalniveau: de gemeenten Dinkelland en Tubbergen. Voor deze twee gemeenten zijn toeristenbelastingcijfers beschikbaar die inzicht geven in het functioneren van de hotelmarkt in deze twee gemeenten en die daarmee meer representatief zijn voor het verzorgingsgebied 2. Op basis van de toeristenbelastingscijfers constateren we dat zich in de gemeenten Dinkelland en Tubbergen in 2018 circa 242.300 overnachtingen hebben 2

Voor de overige twee gemeenten uit het verzorgingsgebied (Oldenzaal en Losser) zijn geen toeristenbelastingcijfers bekend.

11

Laddertoets aparthotel Almelosestraat Ootmarsum 21.063

voorgedaan 3. Het totaal aantal kamers in beide gemeenten is 573 kamers in 2018 4. We rekenen de bedbezetting om naar kamerbezetting met een factor 1,7 5. De bruto bezettingsgraad is daarmee circa 76,7% ( = het aantal overnachtingen gedeeld door het aantal mogelijke kamerovernachtingen in een jaar / 1,7 ). Door deze bandbreedte te hanteren kunnen we een betrouwbare inschatting van de marktruimte voor extra hotelkamers maken. Om als hotel(markt) goed te kunnen functioneren is een minimale bezetting van zo’n 65% gewenst. Ook grote beleggers hanteren deze minimale bezettingsgraad van 65% als belangrijk investeringscriterium. De hotelmarkt in Oost-Nederland is met een bezettingsgraad van ruim 67% (pré-corona) daarmee een gezond functionerende markt. Dat er binnen de grotere regio Oost-Nederland ook duidelijke verschillen zijn in functioneren blijkt wel uit de bezettingsgraad in Dinkelland en Tubbergen. De bezettingsgraad in Dinkelland en Tubbergen ligt in 2018 met 76,7% rond het Nederlandse gemiddelde van circa 77%. Het is daarmee vergelijkbaar met andere toeristische regio’s in Limburg en Zeeland. Tabel 2: Indicatieve vraagraming aantal hotelkamers in het verzorgingsgebied Indicator Aantal kamers in voorraad verzorgingsgebied Huidige bezettingsgraad bed in regio Oost Nederland / gemeente Dinkelland en Tubbergen Minimale bezettingsgraad

Laag scenario 946

Hoog scenario 946

67,4%

76,7%

65%

65%

Aantal dagen in gebruik per jaar Gemiddelde economisch groeipercentage regio komende 10 jaar Huidige vraag in aantal overnachtingen Toekomstige vraag komende 10 jaar in aantal overnachtingen Vraag 10 jaar in totaal capaciteit kamers Huidige capaciteit in kamers

365 1,78%

365 1,78%

232.700

264.800

277.600

316.900

1.170

1.332

946

946

Huidige plancapaciteit

15

15

Resterende behoefte in aantal kamers t/m 2030

209

371

Bron/Toelichting

Booking.com, bedandbreakfast.nl (geraadpleegd februari 2021) Hosta 2019 aangevuld met HorecaDNA (2019) en input toerismebelastingcijfers Gemiddeld tussen 60 en 65% (Hosta, 2018) Op basis van dagelijkse bezetting CPB: verwachte economische groei. Bij evenredige groei komende 10 jaar Aantal kamers + bezettingsgraad * 360 Huidige vraag naar hotelkamers * economische groei ^10 jaar Toekomstige vraag / minimaal gewenste bezettingsgraad / 365 Booking.com, bedandbreakfast.nl (geraadpleegd februari 2021) Input gemeente Dinkelland, Tubbergen, Oldenzaal en Losser 6 Toekomstige vraag – huidige capaciteit

De bovenstaande tabel geeft de berekening weer die gebruikt is om een inschatting van de behoefte aan hotelkamers in het verzorgingsgebied te maken. Op basis van het huidige aanbod aan hotelkamers en de bezettingsgraad in de regio Oost-Nederland en in de gemeenten Dinkelland en Tubbergen is er indicatief nog behoefte aan circa 209 tot 371 kamers in het verzorgingsgebied in de komende 10 jaar. Hierbij hanteren we het uitgangspunt dat de economie en de hotelbranche zich post-corona weer zal herstellen naar de pré-coronasituatie.

In de gemeente Dinkelland circa 149.140 overnachtingen en in de gemeente Tubbergen circa 93.150 overnachtingen. In de gemeente Dinkelland 465 kamers en in de gemeente Tubbergen 108 kamers. 5 Uitgangspunt: gemiddeld bezetten 1,7 personen één kamer per overnachting). De regio kenmerkt zich als een toeristische regio waar beperkt zakelijke overnachtingen plaatsvinden. Hierdoor gaan we uit van een relatief hoge bed/kamer-ratio. 6 Op basis van input van de vier verschillende gemeenten, is er momenteel enkel (harde) plancapaciteit beschikbaar voor 15 ‘herbergkamers’ bij de Commanderie te Ootmarsum. 3 4

Laddertoets aparthotel Almelosestraat Ootmarsum 21.063

12

4.5 Geen onaanvaardbare ruimtelijke effecten verwacht Op dit moment staan er in het verzorgingsgebied geen hotels leeg of te koop. Wel zijn er hotels – zo ook in het verzorgingsgebied – die tijdelijk de deuren sluiten door de huidige coronacrisis. Het kunnen ontvangen van gasten vraagt te veel hygiënemaatregelen om het hotel rendabel te kunnen exploiteren. We taxeren, afgaande op de gezonde pré-corona bezettingsgraad in Oost-Nederland (en ook in de gemeenten Dinkelland en Tubbergen), dat er voldoende behoefte zal bestaan aan nieuwe hotelontwikkelingen in het verzorgingsgebied. Een minimaal bezettingspercentage dat gehaald dient te worden om onaanvaardbare ruimtelijke effecten te voorkomen is per situatie verschillend; er is geen eenduidig minimum aan te verbinden. Door bij de behoeftebepaling uit te gaan van een bezettingsgraad van 65%, bepalen we de behoefte binnen een gezonde marktsituatie (het kritieke bezettingspercentage waarbij onaanvaardbare leegstand zich mogelijk wél zal voordoen, ligt naar verwachting (beduidend) lager). Onaanvaardbare ruimtelijke effecten (zoals leegstand) als gevolg van deze ontwikkeling zullen zich dan ook niet voordoen.

13

Laddertoets aparthotel Almelosestraat Ootmarsum 21.063

Bijlage: aanbod in verzorgingsgebied Naam Hotel De Schout Mössems Dinkelland Verblijf De Mekkelhorst Hotel Frans op den Bult Erve Grootenhuys Erfgoed Bossem Bed & Breakfast De Oale School Landgoed De Holtweijde Erve Meestersplaatsje Postelhoek Eten Drinken Hoeve Springendal Erve Höwerboer B&B Lomans Stie Art B&B Ootmarsum Odemarus B&B Ootmarsum De Rozenstruik Parkhotel De Wiemsel Stadshotel Ootmarsum Hotel de Landmarke Hotel Wyllandrie Hotel van der Maas Twents Gastenhoes Sloapmuts De Horst Erve Fakkert B&B het Stift Fletcher Dinkeloord De Twentse Nar Landhuishotel De Bloemenbeek Hotel Het Ros van Twente Fletcher Hotel-Restaurant De Grote Zwaan Landgoed De Wilmersberg Hotel 't Kruisselt Hamshorst Flora's op Boerskotten Hotel Marktzicht De Bekboer Erve Leusink Bed & Breakfast de Hooimoat Erve Iemhorst Het Buitenverblijf Erve Punte Bed & Breakfast Erve Naatsboer B&B Alie Kruse-Kolk Art & Design Bed & Breakfast Kroese Hotel Het Landhuis Stadshotel Ter Stege Erve Hulsbeek

Type logies Hotel Hotel B&B B&B Hotel B&B B&B B&B Hotel B&B B&B B&B B&B B&B B&B B&B B&B Hotel Hotel Hotel Hotel Hotel Hotel Hotel B&B B&B B&B B&B Hotel Hotel Hotel Hotel Hotel Hotel Hotel B&B B&B Hotel B&B B&B B&B B&B B&B B&B B&B B&B Hotel Hotel Hotel

Plaats Denekamp Denekamp Denekamp Denekamp Deurningen Deurningen Lattrop Lattrop Lattrop Lattrop Ootmarsum Ootmarsum Ootmarsum Ootmarsum Ootmarsum Ootmarsum Ootmarsum Ootmarsum Ootmarsum Ootmarsum Ootmarsum Ootmarsum Ootmarsum Ootmarsum Ootmarsum Rossum Rossum Weerselo Beuningen De Lutte De Lutte De Lutte De Lutte De Lutte De Lutte De Lutte De Lutte Losser Losser Losser Losser Losser Losser Overdinkel Overdinkel Oldenzaal Oldenzaal Oldenzaal Oldenzaal

Gemeente Dinkelland Dinkelland Dinkelland Dinkelland Dinkelland Dinkelland Dinkelland Dinkelland Dinkelland Dinkelland Dinkelland Dinkelland Dinkelland Dinkelland Dinkelland Dinkelland Dinkelland Dinkelland Dinkelland Dinkelland Dinkelland Dinkelland Dinkelland Dinkelland Dinkelland Dinkelland Dinkelland Dinkelland Losser Losser Losser Losser Losser Losser Losser Losser Losser Losser Losser Losser Losser Losser Losser Losser Losser Oldenzaal Oldenzaal Oldenzaal Oldenzaal

Aantal kamers 34 4 2 1 66 4 10 7 76 1 3 2 7 3 7 1 2 14 56 33 37 40 20 34 1 2 7 1 50 6 57 29 37 59 25 2 1 15 1 1 1 2 5 1 1 3 31 13 33

14

Laddertoets aparthotel Almelosestraat Ootmarsum 21.063

Holsheimer B&B op de Stadswal De Kroon ’t Elshuys Bed and Breakfast de Boerderij De Boderie B&B Sagenland Erve Toon’boer Mooi zo logeren B&B bij de koeien Droste’s Herberg Christian's Hotel & Restaurant De Achterhook Totaal

B&B B&B Hotel Hotel B&B B&B B&B B&B B&B B&B Hotel Hotel B&B

Oldenzaal Oldenzaal Oldenzaal Albergen Albergen Albergen Harbrinkhoek Mander Reutum Tubbergen Tubbergen Tubbergen Vasse

Oldenzaal Oldenzaal Oldenzaal Tubbergen Tubbergen Tubbergen Tubbergen Tubbergen Tubbergen Tubbergen Tubbergen Tubbergen Tubbergen

Bron: booking.com & bedandbreakfast.nl (geraadpleegd februari 2021), bewerking Stec Groep (2021).

3 1 15 28 3 5 5 2 3 2 20 10 1 946

Bijlage 2

Marktbehoefte onderzoek

bestemmingsplan Almelosestraat 68, hotelappartementen

77

                        



  





 

   

     

 

  

   

  

€

Prijs

Accommodatie

Plaats

Soort Sterren

Hotel / eetcafe Postelhoek art B&B Ootmarsum Hotel pension de Rosenstruik Hotel 't wapen van Ootmarsum Villavelo Hotel de Landmarke Hotel van der Maas Restaurant Hotel Wijlandrie Stadshotel Ootmarsum Hotel Twents Gastenhoes Hotel de Wiemsel

Oud OotmarsumHCR Ootmarsum H Ootmarsum HR Ootmarsum HR Ootmarsum H Ootmarsum HCR Ootmarsum HCR Ootmarsum HCR Ootmarsum HR Ootmarsum HR Ootmarsum HR

Hotel Gasterij De Bakker Hotel Cafe restaurant Tante Sien VOF Frans op den Bult Marcant Droste's Herberg Landhotel 't Elshuys Hotel de Schout Fletcher hotel Dinkeloord Landgoed De Holtweijde Erfgoed Bossem Lattrop Hotel Het Landhuis Erve Hulsbeek De Twentse nar Het Ros van Twente Hotel t kruisselt Landhuishotel De Bloemenbeek Flechterhotel De Grote Zwaan Landgoed de Wilmersberg Hotels restaurant Marktzicht

Vasse Vasse Deurningen Tubbergen Tubbergen Albergen Denekamp Beuningen Lattrop Lattrop Oldenzaal Oldenzaal De Lutte De Lutte De Lutte De Lutte De Lutte De Lutte Losser

HCR HCR HCR HCR HCR HR HCR HR HR HC HR HCR HR HR HR HR HCR HR HCR

3 3 3 3 3 3 3 4

2 persoonskamer Min Max 80,00 120,00 84,00 90,00 84,55 99,75 80,00 89,00 79,00 119,00 109,00 109,00 85,00 105,00 150,00 77,00 93,00 108,00 179,00 239,00 59,00

1 2 3 3 4 3 4 3 3 4 4 3 4 3 4 3

82,50 95,00 80,00 115,00 95,00 180,00 132,50 125,00 89,00 133,70 128,00 72,25 150,00

80,00 69,00 82,50 87,50 155,00 100,00 146,00 95,00 290,00 177,50 92,00 210,00 99,00 115,00 153,70 293,00 81,35 200,00 95,00

Totaal Gemiddelde Minimum Maximum

104,98 59,00 180,00

130,78 69,00 293,00

Capaciteit Aantal 1 2 persoons- persoonsBedden kamer kamer 10 13 24 43 36 76 41 88 65 70 94 12 27 72 13 48 70 74 102 164 28 53 40 16 58 84 114 83 103 28

1 1

4 1 4

3 6 11 20 16 28 19 32 33 35 47

3/4 persoonskamer

app/bung 1 2 1 5 4

1

5

4 17 3

6 13 15 6 20 24 31 46 76 7 10 10 6 29 42 54 32 43 11

1.749

95

731

55

25

58 10 164

7 1 42

24 3 76

4 1 7

5 1 20

1 42

1

15 1

3

3 3 3 7 2 6 5

1 20

2 5 1

  

  

 

 

                 









