Beeldkwaliteitsplan.pdf

E R V E M O LEN B EEK oo t m a r s u m

LEGENDA

Bouwvlak met nokrichting voor hoofd- en bijgebouw

struweel

Uitgeefbare kavels

PAD

Boom bestaand

Tc NIEUW TRACE RIOOL

Boom nieuw Soort:

Ul

Plb

Tc: Tilia cordata PLB: Prunus avium 'Landscape Bloom' Ul: Ulmus laevis Al: Alnus glutinosa

Tc Ul

Tc

Tc

Bomen te kappen t.b.v. riolering en ontsluiting. Locatie/aantal indicatief, n.t.b. bij uitwerking Struweel (nieuw) Hazelaar, vuilboom en hulst

Tc

bijenstal

Struweelbeplanting dunnen t.b.v. zichtvensters op het water

de gre

ns

Ul

Gemengde haag 1.0 - 1.8 m hoog 100% gemengd 50% Fagus sylvatica 50% Carpinus betulus

el is

Ul

grepp

Gras/groenzone

n de

Ul

midd

en va

Natuurlijk spelen

Tc

Inrit woningen aan de voorzijde (locatie indicatief)

Natuurlijke vegetatie oever Molenbeek, ruimte voor schouwpad

.30

2.00

Jr'B'

Molenbeek

Wegprofiel intern: 4.10 meter rijbaan, gebakken klinker, keperverband

4.10

Wegprofiel intern: 0.30 m molgoot, gebakken klinker

Wegprofiel intern: 2.00 m rabatstrook, gebakken klinker, halfsteensverband

Nieuw trace riolering langs achterzijde (ontgravingslijn) vm. gemeentewerf

Al Al

maatvoering (m.)

4.10

Al

Noordpijl

Project 0376A Gemeentewerf Ootmarsum

Tc

Tekening Ontwerp

rou

Datum

te b

9 juli 2019

inn

enz

c Odin Landschapsontwerpers BV. Alle rechten voorbehouden.

B e e l d k wa l i t e i t s p l a n

Gemeente Dinkelland, definitief, 9 juli 2019

ijde

Schaal A3 1:500

haa

g

IN N H O UD D 1.

Inleiding

3

2.

Proces en Vooroverleg

4

3.

Huidige ruimtelijke situatie

5

4.

Stedenbouwkundige context

6

5.

Ruimtelijk concept

7

6.

Schetsontwerp

8

7.

Waardering en ambitie

12

8.

Welstandscriteria

13

2

1. inleiding De gemeente is voornemens op de voormalige gemeentewerf, het toekomstige ‘Erve Molenbeek’, kavels te realiseren. Het kwaliteitsteam heeft zich gebogen over de verkennende schets die in 2016 door ODIN is opgesteld. Het kwaliteitsteam (Q-team) heeft een advies uitgebracht om de inrichting van het gebied meer aan te laten sluiten bij de ‘gestrooide’ setting van gebouwen als in het Openluchtmuseum waarin groen een belangrijke rol vormt. Dit advies is meegenomen bij het opstellen van het stedenbouwkundig ontwerp en verwerkt in voorliggend beeldkwaliteitsplan. Dit beeldkwaliteitsplan beschrijft de gewenste uitstraling van Erve Molenbeek en de ruimtelijke samenhang met het Openluchtmuseum en het Commanderieterrein. De opgenomen referentiebeelden geven een impressie van het beoogde beeld voor de architectuur van de woningen en de uitstraling van de openbare ruimte. Daarnaast zijn de richtlijnen voor de beeldkwaliteit overzichtelijk opgenomen in een tabel.

Ligging plangebied in Ootmarsum (Bron:www.opentopo.nl)

3

2 . p ro c e s e n voorov e r l e g Het voorliggende beeldkwaliteitplan vervangt een klein deel van het bestaande beleid en is daarmee ook onderdeel van het Nota Omgevingskwaliteit 2016. Dit betekent dat de werkwijze (o.a. excessenbeleid en hardheidsclausule) uit de nota van toepassing zijn. Voor een omgevingsvergunning zal voor het ‘welstandsonderdeel’ een positief advies van de stadsbouwmeester nodig zijn. Dat betekent dat moet worden voldaan aan de omgevingscriteria die toepasbaar zijn. De gemeente hecht veel waarde aan vroegtijdig overleg over de initiatieven. Voorafgaand aan de indiening van een omgevingsvergunning wordt aan opdrachtgevers en ontwerpers de mogelijkheid geboden om in het kader van vooroverleg de plannen met de stadsbouwmeester te bespreken. Ook kan men een toelichting krijgen op het welstandsbeleid voor het betreffende deelgebied en krijgt men inzicht in de kansen en mogelijkheden die er voor hun bouwplannen zijn. De gemeente stimuleert deze werkwijze om zeer vroeg in het ontwerpproces door middel van gesprekken te komen tot een gezamenlijk gedragen ontwerpoplossing. De opdrachtgever/ ontwerper kan via de afdeling WABO een afspraak maken voor het spreekuur van de stadsbouwmeester.

Beeld van het terrein van de voormalige gemeentewerf (2017)

4

3 . h u i d i g e r u i m t e l i j k e s i t u at i e Ligging in het landschap Ootmarsum ligt op de steile oostelijke flank van de in Oost-Twente gelegen noordelijke stuwwal. In zuidoostelijke richting gaat het landschap via de zandgronden over in het lager gelegen stroomdal van de Dinkel. Langs de zuidflank van de oude kern van Ootmarsum loopt de Molenbeek. Samen met een waterloop uit het dal zorgde de beek voor de voeding van de stadsgrachten van Ootmarsum en de vijvers rond de Commanderie.

Ootmarsum Ootmarsum is één van de oudste steden met stadsrechten in Twente. Omstreeks 1400 was het een vestingstadje met twee poorten en een dubbele ring van wallen en grachten. De Commanderie lag ten zuiden van de stad. De ruimtelijke opbouw van het historische centrum wordt bepaald door zijn concentrische en compacte vorm. Bepalend voor de ruimtelijke structuur is de centraal gelegen kerk met het kerkplein, waarop het merendeel van de straten uitkomt. Het centrum is compact, met vele smalle straatjes. Het Kerkplein vormt een open ruimte van formaat binnen deze compacte bebouwing. In de jaren die volgden is Oostmarsum geleidelijk aan uitgebreid. In eerste instantie vonden de uitbreidingen plaatst langs de toegangswegen naar het stadje. Later, naar mate de vraag naar woningen toenam, zijn ook de gebieden binnen de toegangswegen ingevuld geraakt. Bij deze invullingen is het concentrische patroon van het historische stadje gedeeltelijk doorgezet. Door de groei van Ootmarsum is de Commanderie die eens buiten de stadswallen van Ootmarsum lag, geleidelijk aan binnen de bebouwde kom van het Ootmarsum komen te liggen. Met de recente herontwikkeling van het Commanderieterrein is de entree van het Openluchtmuseum aan het Commanderieplein komen te liggen. De voormalige gemeentewerf grenst weer direct aan het Openluchtmuseum.

Het nieuwe ruimtelijk ontwerp van de voormalige gemeentewerf sluit aan op het thema ‘Het land van Heeren en Boeren’ en sluit aan bij de sfeer van de Commanderie als geheel. Uitgangspunt is een sterk ruimtelijk/landschappelijk kader met ruimte voor bijzondere architectuur. Aandacht voor een goede beeldkwaliteit is daarmee essentieel voor de juiste uitstraling van dit gebied.

Huidig beeld voormailige gemeentewerf

5

Ontsluitingsweg met houtwal op de achtergrond. Deze wordt doorbroken voor aansluiting met de van Bevervordestraat.

Herontwikkeling sluit aan op de huidige Molenbeek

4 . s t e d e n bo u w k u n d i g e c o n t e x t De planvorming voor het totale gebied van de Commanderie kent een lange voorgeschiedenis en omvat naast de voormalige gemeentewerf ook het Open Luchtmuseum (OLM), de Commanderiestraat, de twee vijvers en het parkeerterrein aan de Stadsweide. De eerste plannen dateren uit de periode 2005 - 2010 en zijn in de loop van de tijd doorontwikkeld tot het huidige terrein van de Commanderie. De voormalige gemeentewerf, nu ‘Erve Molenbeek’ genoemd, maakt stedenbouwkundig onderdeel uit van de Commanderie en het Openluchtmuseum ‘het land van Heeren en Boeren’. Het is een bijzondere plek met veel historie. Dit document behandelt het ruimtelijk ontwerp en de beeldkwaliteit voor de architectuur, landschap en openbare ruimte van het terrein van Erve Molenbeek, met als vertrekpunt de verkennende schets van ODIN (zoals hiernaast is weergegeven), het advies van het kwaliteitsteam met betrekking tot deze schets en de gewijzigde planopzet met extra aansluiting op de van Bevervordestraat (gemeente 2019).

Uitsnede schetsontwerp uit 2012 (BDP Khandekar)

Inrichtingsplan Commanderieterrein uit 2015 (ODIN)

Verkennende schets voormalige gemeentewerf (ODIN, 2016)

Verbeelding van een losse situering van gebouwen met variërende oriëntatie (als verwijzing naar Openluchtmuseum)

6

Uitgangspunt hierin is dat Erve Molenbeek aansluit bij het gebied van het Openluchtmuseum, dat zich kenmerkt door een sterk toevallige bebouwingsstructuur. De identiteit van groen met daarin een toevalligheid van de situering van de bouwplekken (geen strakke rooilijn, maar losse bouwvlekken met een variërende oriëntatie) staat centraal.

5.ruimtelijk concept GESTROOIDE VOLUMES IN HET GROEN •

Losse setting van gebouwen

• Structuur borduurt voort op ruimtelijke setting Openluchtmuseum • Structuur respecteert zoveel mogelijk historische boomstructuren. Versterken met enkele bomen/ boomgroepen en struweelbeplanting. • Molenbeek met natuurlijke vegetatie op taluds en aangezet met een groep elzen in lijn met de ontsluitingsweg • Individuele kavels voorzien van haag op grens met openbare ruimte. Een diversiteit in hagen is uitgangspunt.

LEGENDA

Bouwvlak met nokrichting voor hoofd- en bijgebouw

struweel

Uitgeefbare kavels

PAD

Boom bestaand

Tc NIEUW TRACE RIOOL

Boom nieuw Soort:

Ul

Plb

Tc: Tilia cordata PLB: Prunus avium 'Landscape Bloom' Ul: Ulmus laevis Al: Alnus glutinosa

Tc Ul

Tc

Tc

Bomen te kappen t.b.v. riolering en ontsluiting. Locatie/aantal indicatief, n.t.b. bij uitwerking Struweel (nieuw) Hazelaar, vuilboom en hulst

Tc

bijenstal

Struweelbeplanting dunnen t.b.v. zichtvensters op het water

de gre

ns

Ul

Gemengde haag 1.0 - 1.8 m hoog 100% gemengd 50% Fagus sylvatica 50% Carpinus betulus

el is

Ul

grepp

Gras/groenzone

n de

Ul

midd en va

Natuurlijk spelen

Tc

Inrit woningen aan de voorzijde (locatie indicatief)

Natuurlijke vegetatie oever Molenbeek, ruimte voor schouwpad

.30

2.00

Jr'B'

Molenbeek

Wegprofiel intern: 4.10 meter rijbaan, gebakken klinker, keperverband

4.10

Wegprofiel intern: 0.30 m molgoot, gebakken klinker

Wegprofiel intern: 2.00 m rabatstrook, gebakken klinker, halfsteensverband

Nieuw trace riolering langs achterzijde (ontgravingslijn) vm. gemeentewerf

Al Al

maatvoering (m.) 4.10

Al

Noordpijl

Project 0376A Gemeentewerf Ootmarsum

Tc

Tekening Ontwerp

Datum

rou

te b

9 juli 2019

inn

enz

c Odin Landschapsontwerpers BV. Alle rechten voorbehouden.

7

ijde

Schaal A3 1:500

haa

g

6. schetsOntwerp LEGENDA

Bouwvlak met nokrichting voor hoofd- en bijgebouw

struweel

Uitgeefbare kavels

PAD

Boom bestaand

Tc NIEUW TRACE RIOOL

Boom nieuw Soort:

Ul

Plb

Tc: Tilia cordata PLB: Prunus avium 'Landscape Bloom' Ul: Ulmus laevis Al: Alnus glutinosa

Tc Ul

Tc

Tc

Bomen te kappen t.b.v. riolering en ontsluiting. Locatie/aantal indicatief, n.t.b. bij uitwerking Struweel (nieuw) Hazelaar, vuilboom en hulst

Tc

bijenstal

Struweelbeplanting dunnen t.b.v. zichtvensters op het water

gren

s

Ul

Gemengde haag 1.0 - 1.8 m hoog 100% gemengd 50% Fagus sylvatica 50% Carpinus betulus

is de

Ul

ppel

Gras/groenzone

an d

e gre

Ul

midd

en v

Natuurlijk spelen

Tc

Inrit woningen aan de voorzijde (locatie indicatief)

Natuurlijke vegetatie oever Molenbeek, ruimte voor schouwpad

.30 2.00

Jr'B'

Molenbeek

Wegprofiel intern: 4.10 meter rijbaan, gebakken klinker, keperverband

4.10

Wegprofiel intern: 0.30 m molgoot, gebakken klinker

Wegprofiel intern: 2.00 m rabatstrook, gebakken klinker, halfsteensverband

Nieuw trace riolering langs achterzijde (ontgravingslijn) vm. gemeentewerf

Al Al

maatvoering (m.)

4.10

Al

Noordpijl

Project 0376A Gemeentewerf Ootmarsum

Tc

Tekening Ontwerp

Datum

rou

te b

9 juli 2019

inn

enz

c Odin Landschapsontwerpers BV. Alle rechten voorbehouden.

8

ijde

Schaal A3 1:500

haa

g

re f erentiebeelden architectuur

9

re f erentiebeelden groene er fa f scheidingen

10

re f erentiebeelden openbare ruimte

11

7 . w a a r d e r i n g e n a mb i t i e Waardering & Ambitie

Ootmarsum

Omgevingskwaliteit De locatie van Erve Molenbeek is een bijzonder gebied, een groene besloten wereld. In de Nota Omgevingskwaliteit wordt de locatie gewaardeerd met een ‘bijzonder’ niveau. De ambitie voor de bijzondere omgeving is hoog. Hier wordt de focus gelegd op de aansluiting op de cultuurhistorische structuur van het gebied, de relatie met het Openluchtmuseum en de aanhechting op het gehele gebied van de Commanderie. Een bijzondere omgeving waarbij extra wordt gekeken naar de architectuur, de detaillering en de aansluiting op de openbare ruimte binnen de bijzondere landschappelijke setting.

kern ontsluitingswegen (historische) invalswegen primair groen secundair groen

bijzonder omgeving midden omgeving basis omgeving beeldkwaliteitsplannen

secundair groen

De groengebieden in Ootmarsum hebben met name een maatschappelijk karakter. Hier staan gebouwen voor sportfaciliteiten en cultuur. De gebouwen in de sportparken zijn sober vormgegeven en gedetailleerd.

ontsluitingswegen

Vanwege het aantal verkeersbewegingen zijn de ontsluitingswegen van belang voor de ruimtelijke kwaliteit van Ootmarsum. Kenmerkend is de afwisseling van rijenwoningen, twee-onder-één-kapwoningen en vrijstaande woningen. Langs deze wegen is gestuurd op een representatieve architectuur.

(historische) invalswegen

Langs deze invalswegen ontstond ‘lintbebouwing’ met hoofdzakelijk een woonfunctie. De bebouwing ondersteunt de stedenbouwkundige opzet van het lint. De stijl is zeer divers, zowel in hoofdvorm, kleur- en materiaalgebruik als positie en richting. Materialen zijn traditioneel en toegepaste kleuren zijn ingetogen. Incidenteel is sprake van grotere en dieper uitgevallen kavels. Langs de Oldenzaalsestraat ligt de R.K. begraafplaats en langs de Molenstraat ligt de Potestantse begraafplaats.

primair groen

Het primair groen heeft een historische en/of maatschappelijke betekenis voor Ootmarsum. Voorbeelden zijn: de voormalige kloostertuin, het openlucht museum en de Engelse tuin.

12

midden

De woonuitbreidingen worden gekenmerkt door een doorsnee van de stedenbouwkundige stromingen en de Nederlandse architectuur van de periode 1940 tot heden. Veelal ruime verkaveling met daarop twee-ondereen-kappers en vrijstaande woningen met een traditionele bouwstijl van twee lagen en zadelkap. Ook het bedrijventerrein wordt door deze stedenbouwkundige stromingen gekenmerkt en heeft geen bijzondere karakteristiek of beeldkwaliteit. De uitbreidingsgebieden zijn minder bepalend voor de karakteristiek van Ootmarsum.

der

overige bebouwing

basis

overige bebouwing

8 . w e l s ta n d s c r i t e r i a thema

criteria

Situatie / algemeen

De verschijningsvorm dient de ruimtelijke kwaliteit van de bebouwing in de directe omgeving te ondersteunen.

In dit beeldkwaliteitplan is aansluiting gezocht bij de Nota Omgevingskwaliteit 2016. De criteria uit deze nota vormen daarom ook de basis voor dit beeldkwaliteitsplan. Waar nodig zijn specifieke criteria toegevoegd.

Een gebouw of bouwwerk dient bij te dragen aan de specifieke kwaliteit (identiteit) van het gebied. Hoofdvorm

De hoofdmassa is helder vormgegeven en draagt bij aan de identiteit van het gebied. Bijgebouwen moeten integraal onderdeel uitmaken van het hoofdgebouw, ofwel door middel van een aanbouw ofwel door in de hoofdbouw op te nemen. De hoofdmassa bestaat bij voorkeur uit 1-1,5 bouwlaag met forse kap. De kapvorm is geïnspireerd op de bebouwing in het Openluchtmuseum. Bij voorkeur een zadeldak. Bijbehorende bouwwerken (bijgebouwen) dienen te worden geïntegreerd in de hoofdmassa, in het bouwvlak. Er dient sprake te zijn van 1 bouwmassa van gelijke hoogte. De oriëntatie en nokrichting van de gebouwen is conform aangegeven nokrichting. Oriëntatie en nokrichting sluiten aan bij de gestrooide setting van bebouwing.

Architectuurstijl en

Openbare ruimte Omgevingscriteria zijn toepasbaar wanneer een omgevingsvergunning nodig is. Dit zijn bouwwerken. Deze criteria zijn niet toepasbaar op de meeste inrichtingselementen, zoals het bestratingsmateriaal, bankjes, lantaarns, etc. Het moge duidelijk zijn dat deze elementen wel degelijk bepalend zijn voor de ruimtelijke kwaliteit. Het is een eigen verantwoordelijkheid van de gemeente om toe te zien op de kwaliteit van deze elementen. De stadsbouwmeester kan daarbij wel adviseren.

Gevels richting de openbare ruimte zijn samenhangend en representatief vormgegeven.

gevelcompositie De architectuur is geïnspireerd op de schuurwoningtypologie. De gevelcompositie en de plaats, afmetingen en verhoudingen van de gevelelementen zijn zorgvuldig op elkaar afgestemd. Detaillering

Toegevoegde elementen worden zelfstandig vormgegeven in lijn met de architectuur. LEGENDA

Bouwvlak met nokrichting v hoofd- en bijgebouw

De detaillering is zorgvuldig en afgestemd op de architectuur.

struweel

Uitgeefbare kavels

PAD

Boom bestaand

Tc

NIEUW TRACE RIOOL

De detaillering van de gebouwen sluit aan op de architectuurstijl (schuurwoningtypologie).

Boom nieuw Soort:

Ul

Plb

Tc: Tilia cordata PLB: Prunus avium 'Landsc Ul: Ulmus laevis Al: Alnus glutinosa

Tc Ul

Tc

De detaillering van de gebouwen op Erve Molenbeek dient bij te dragen aan de kwaliteit van het gebied als geheel.

Tc

Bomen te kappen t.b.v. riol ontsluiting. Locatie/aantal i bij uitwerking

Struweel (nieuw) Hazelaar, vuilboom en hulst

Tc

bijenstal

Struweelbeplanting dunnen zichtvensters op het water

ns

overheerst. Ook voor de openbare ruimte is gebakken verhardingsmateriaal uitgangspunt.

de gre

kleurgebruik

Ul

Gemengde haag 1.0 - 1.8 m hoog 100% gem 50% Fagus sylvatica 50% Carpinus betulus

Ul

grepp el is

Uitgangspunt is het kleur- en materiaalgebruik in aardetinten, waarbij het gebruik van baksteen, hout en dakpannen

Gras/groenzone

Ul

n de

Materiaal en

midd

en va

Natuurlijk spelen

Tc

Het gebruik van goedkoop uitziende materialen zoals volkern platen, kunststoffen en dergelijke is niet toegestaan.

Inrit woningen aan de voorz (locatie indicatief)

Natuurlijke vegetatie oever ruimte voor schouwpad

.30

2.00

Daken worden bij voorkeur voorzien van dakpannen (niet glimmend), mogelijk in combinatie met materialen als zink

Jr'B'

Molenbeek

Wegprofiel intern: 4.10 me gebakken klinker, keperver

4.10

Wegprofiel intern: 0.30 m m gebakken klinker

of hout (passend bij de sobere erfuitstraling en de typologie van de schuurwoning).

Wegprofiel intern: 2.00 m r gebakken klinker, halfsteen

Nieuw trace riolering langs (ontgravingslijn) vm. geme

Al

Erfafscheidingen

Erfafscheidingen grenzend aan de openbare ruimte bestaan uit inheemse beplanting (groen), bij voorkeur een haag

Al

maatvoering (m.) 4.10

Al

Noordpijl

(i.c.m. struweelbeplanting aan de noordzijde), passend bij de sfeer van Ootmarsum en het agrarisch karakter van het Twentse landschap. Een diversiteit in soort en hoogte zorgt voor een passend afwisselend beeld. Project

0376A Gemeentewerf Ootmars

Energie

Tc

Bij plaatsing van (zonne)panelen wordt gekozen voor zwarte panelen met een zwarte lijst, met als uitgangspunt een strakke compositie van de panelen (in lijnen/vlakken, géén verspringingen/verdraaiingen/verschuivingen).

Datum

rou

te b

Ontwerp

9 juli 2019

inn

enz

c Odin Landschapsontwerpers BV. Alle rechten voorbehouden.

13

Tekening Ontwerp

ijde

Schaal A3 1:500

haa

g

COLOFON Project:

BKP Erve Molenbeek Ootmarsum

Projectnummer:

0376A

Opdrachtgever: gemeente Dinkelland

Uitvoering: ODIN Landschapsontwerpers BV Ernst Machstraat 2 Postbus 115 7440 AC Nijverdal Landschapsarchitecten: Ramon Postma MLA ir. Ronald Koerhuis

Datum:

9 juli 2019

Status:

Definitief

14