Beeldkwaliteitsplan.pdf
Tekst van het document
9
R
G
66
68
CARP
89
85
83
14
70
12
CARP
10
66
75 8
CARP
CARP
6
4
73
4A
-6
64
69-71
2
45
67
65
47
61
Ottershag
enweg
Beeldkwaliteitsplan
Ontwikkeling woningbouw ten noorden van de H.H. Simon en Judaskerk te Lattrop 52
59
57
55
55
A
18-06-2020
BE
Colofon Opdrachtgever: Stichting Projectontwikkeling Centrumplan Lattrop Opgesteld door:
18 juni 2020
0. Inhoudsopgave 0. Inhoudsopgave 1. Inleiding 2. Richtlijnen beeldkwaliteit 3. Beeldkwaliteitscriteria
9
R
G
66
68
CARP
89
85
Bestaande situatie
83
Globaal plangebied omcirkeld 70
CARP
10
66
75
8
CARP
ARP
6
4
73
4A
-6
64
69-7
1
2
45
67
65
47
61
Ottershage
nweg
52
59
57
55
55
A-55
B
5
50
BE
1. Inleiding Aanleiding
Waarom een beeldkwaliteitsplan?
De initiatiefnemer (Stichting Projectontwikkeling Centrumplan Lattrop) heeft de wens om de belangrijkste doelgroep, de starters de mogelijkheid te geven om in Lattrop te kunnen bouwen. Naast de starters moet er op dezelfde locatie de mogelijkheid zijn voor senioren. De locatie bevindt zich aan de rand van Lattrop-Breklenkamp, ten noorden van de H.H. Simon en Judaskerk. Deze locatie aan de hoofdstraat bestaat uit een bestaand erf met een hoofdgebouw. Het bestaande hoofdgebouw is geen onderdeel van het plan. Het programma bevat een 8-tal woningen voor de hier zo-even genoemde doelgroep.
Nu de stedenbouwkundige randvoorwaarden zijn verankerd in een massastudie, kan begonnen worden met de uitwerking van de architectuur. Het gewenste eindbeeld vraagt enerzijds om een zekere mate van flexibiliteit en diversiteit bij de nadere uitwerking van de architectuur, maar vraagt anderzijds ook om duidelijke spelregels. Het uiteindelijke doel voor alle betrokkenen is immers de woningen met een herkenbare samenhang en hoogwaardige uitstraling te realiseren. Het beeldkwaliteitplan voorziet in deze spelregels. Het is enerzijds een inspiratiebron waarmee binnen flexibele kaders een bouwplan kan worden uitgewerkt, maar geeft tegelijkertijd concrete toetsbare spelregels waaraan moet worden voldaan. Hiermee is het beeldkwaliteitplan voor alle partijen een helder, realistisch en bruikbaar document voor de architectonische uitwerking van de woningen.
Belangrijk in deze is dat voor een dorp als Lattrop een starterswoning iets anders is dan voor de grote steden. In het “bouw-dorp” Lattrop worden de woningen nagenoeg altijd door zelfbouwers gerealiseerd. Dit houdt in dat het type en/of de grootte van de kavel geschikt moet zijn voor bijvoorbeeld vrijstaande woningen of een blok van 2. De stedenbouwkundige randvoorwaarden en de aantallen zijn besproken en goedgekeurd met Burgemeester en Wethouders van de gemeente Dinkelland. De stedenbouwkundige opzet vormt het vertrekpunt voor dit beeldkwaliteitplan, waarin de spelregels voor de stedenbouwkundige uitwerking en architectuur worden vastgelegd.
Het doel van een beeldkwaliteitsplan Het beeldkwaliteitplan geeft in woord en beeld de uitgangspunten voor de woningen weer. Het is in die zin een uitwerking van de stedenbouwkundige opzet. Het beeldkwaliteitplan en de daarin gegeven richtlijnen moeten niet als keurslijf worden gezien, maar als aansporing en inspiratie voor de verschillende, bij de planontwikkeling betrokken, partijen. Het schept een kader voor de ontwikkeling van de locatie, garandeert samenhang in het uiteindelijke beeld en vormt een aanzet tot het leveren van een op kwaliteit gerichte inspanning. Het beeldkwaliteitplan is vooral een communicatiemiddel dat met behulp van beelden en tekst aangeeft wat de ‘doelstellingen’ zijn ten aanzien van de stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit en samenhang waar ruimte ligt voor eigen invullingen. Binnen dit kader is het de uitdaging voor de architect om tot creatieve oplossingen te komen. Het beeldkwaliteitplan mag voor de betrokken partijen geen creatieve beperkingen oproepen, maar moet wel duidelijk randvoorwaarden stellen. In dit beeldkwaliteitsplan wordt niet alleen een inspirerend kader geschetst, maar zijn tevens beeldkwaliteitscriteria benoemd. Het gaat daarbij om concrete toetsingscriteria, die als zodanig kunnen worden toegepast door de welstandscommissie bij de beoordeling van het bouwplan.
De beeldkwaliteitscriteria zijn daarom uitgewerkt in heldere, toetsbare criteria. Door het beeldkwaliteitplan, gelijktijdig bij vaststelling van het bestemmingsplan, als onderdeel van de welstandsnota vast te stellen, kunnen de beeldkwaliteit-richtlijnen ook daadwerkelijk als toetsingscriteria worden gehanteerd bij de aanvraag van een omgevingsvergunning.
2. Richtlijnen beeldkwaliteit De stedenbouwkundige opzet van het plan is het vertrekpunt voor dit beeldkwaliteitplan. In deze massastudie wordt uitgegaan van een 8 tal woningen. Deze woningen, allen georiënteerd op het middengebied en de tuin (achterzijde) richting het landschap. Het hoogteverschil tussen de kavels en de es wordt middels een stijlrand ontworpen. Naar aanleiding van de stedenbouwkundige opzet zijn in dit hoofdstuk de belangrijkste stedenbouwkundige randvoorwaarden en gewenste beeldkwaliteit vertaald naar concrete richtlijnen. Daarbij komen in ieder geval de volgende aspecten aan bod: • Rooilijn en afstanden • Oriëntatie • Bouwmassa, hoogte en kap (vorm en richting) • Materialisatie en kleurgebruik Dit beeldkwaliteitplan geeft de achtergronden en criteria weer die de welstand hanteert bij de toetsing van het architectonisch plan voor het ontwerp van de woning(-en).
ca. 2.05
ca. 1.97 ca. 1.36
ar es
nd na
steilra
ogte bele ho
0 cm)
(10-11
68
ca.2.10
varia
ca.1.95
22.60+
ca. 0.91
ca. 0.85
steilra
nd na
CARP
354 m²
ar es
varia
bele
ca. 0.85
409 m²
hoog
te (1
0-11
0 cm
)
ca.1.76
225 m² 337 m² 265 m² ca.1.61
bestaande houtwal grotendeels te kappen en compenseren met nieuwe bomen groen
3
2
ca. 0.85
Geplande situatie
4
1
ca. 0.85
Uitgangspunten vertaald naar situatietekening
ca. 0.85
5
21.35+
ca. 0.85 ca. 0.80
ca. 0.93
wadi
compensatie kap door aanplant van bomen
ca. 0.80
groen erf
fiets- voetpad 6
parkeren n.t.b.
7
ca. 0.26
8
blok van 3 starters - / seniorenwoningen
219 m² ca. 0.80
146 m² 000
338 m²
20.50+
70
best. winkel met woning
66
75
85
Erfgedachte Het oorspronkelijke erf is de basis voor deze uitbreiding en de bebouwing moet qua uitstraling een goede overgang naar het buitengebied vormen. Hieronder wordt verstaan dat gebruik wordt gemaakt van streekeigen kenmerken en een informeel voorkomen met een ingetogen en natuurlijke uitstraling naar het landelijke gebied.
83
ca. 2.05
ca. 1.97 ca. 1.36
ar es
nd na
steilra
ogte bele ho
0 cm)
(10-11
68
ca.2.10
varia
ca.1.95
22.60+
ca. 0.91
ca. 0.85
steilra
nd na
CARP
354 m²
ar es
varia
bele
ca. 0.85
409 m²
hoog
te (1
0-11
0 cm
)
ca.1.76
225 m² 337 m² 265 m² ca.1.61
bestaande houtwal grotendeels te kappen en compenseren met nieuwe bomen groen
3
2
ca. 0.85
4
1
ca. 0.85
Rooilijn en afstanden
A
De voorgevelrooilijnen staan vast in de verbeelding.
ca. 0.85
5
21.35+
ca. 0.85 ca. 0.80
ca. 0.93
wadi
compensatie kap door aanplant van bomen
ca. 0.80
groen erf
De afstand tot het hoofdgebouw bedraagt aan één zijde min. 3 m. en aan de andere zijde min. 1m. t.o.v. de perceelsgrenzen.
fiets- voetpad
Uitzondering hierop is:
6
parkeren n.t.b.
7
A
ca. 0.26
8
blok van 3
starters - / A seniorenwoningen
219 m² ca. 0.80
146 m² 000
338 m²
20.50+
70
best. winkel met woning
66
75
A: Bij een blok van 2 of 3 woningen mag de min. maat van 1m. worden verkleind tot 0 meter tussen de woningen onderling.
ca. 2.05
ca. 1.97 ca. 1.36
ar es
nd na
steilra
ogte bele ho
0 cm)
(10-11
68
ca.2.10
varia
ca.1.95
22.60+
ca. 0.91
ca. 0.85
steilra
nd na
CARP
354 m²
ar es
varia
bele
ca. 0.85
409 m²
hoog
te (1
0-11
0 cm
)
ca.1.76
225 m² 337 m² 265 m² ca.1.61
bestaande houtwal grotendeels te kappen en compenseren met nieuwe bomen groen
3
2
ca. 0.85
Bouwmassa, hoogte en kapvorm
4
1
ca. 0.85 ca. 0.85
5
21.35+
ca. 0.85 ca. 0.80
ca. 0.93
wadi
compensatie kap door aanplant van bomen
ca. 0.80
groen erf
fiets- voetpad 6
parkeren n.t.b.
7
ca. 0.26
8
blok van 3 starters - / seniorenwoningen
219 m² ca. 0.80
146 m² 000
338 m²
20.50+
70
best. winkel met woning
Overstekken zorgen voor een duidelijke dakrand beëindiging en zijn streekeigen vormgegeven. Zonnepanelen en buitenunits zijn opgenomen in het ontwerp
66
75
De woningen dienen een eenvoudige kapvorm te hebben. De nokrichting haaks op de straat, een zadelkap waardoor topgevels ontstaan. Een uitzondering hierop zijn de woningen aan de zuidzijde als deze worden gebouwd als blok van 2/3. Hier mogen de woningen worden voorzien van een kap evenwijdig aan de straat.
MATERIALISATIE EN KL
De samenhang tussen de ve geveldelen wordt voor een gewaarborgd door het cons van baksteen als hoofdmate gevels. Het kleurgebruik is e ingetogen, in een aardse tin Materialisatie en donkerrood to kleurgebruik bandbreedte Voor de plint van het gebou De samenhang tussen de verschillende (licht) afwijkende kleur toeg
woningen wordt voor een belangrijk deel gewaarborgd door het consequent toepas- toep Naast het consequent sen van baksteen als hoofdmateriaal voor baksteen als hoofdmateriaa de gevels. appartementenblok in prin Het kleurgebruik is eenduidig en ingetodonkere pannen in antracie gen, in een aardse tint, binnen de bandOok de toepassing van zink breedte donkerrood tot (donker)bruin. accent - behoort Het dak te bedekken met donkere matte tot de mo genuanceerde pannen.
Voor het aanbrengen van v accenten kunnen Ook de toepassing van zink - al dan niet duurzame materialen worden als accent - behoort tot de mogelijkheden. toegepa elementen, hout, zink of alu Voor het aanbrengen van verbijzonderindeze materialen ondergesc gen/accenten kunnen duurzame afwijkende materialen worden toegepast, zoals het hoofdmateriaal. De vor betonnen elementen, hout, zink of alumi- en accen verbijzonderingen nium, mits deze materialen ondergeschikt ingetogen en eenvoudig. zijn aan het hoofdmateriaal.
Toegevoegde elementen (zoals aanbouwen, erkers en dakkapellen) zijn ondergeschikt en afgestemd op de architectuur van het geheel. De woningen hebben een evenwichtige gevelopbouw en zijn samenhangend vormgegeven.
Impressie kleur- en materiaalgebruik en subtiele verbijzonderingen in de gevel (omlijstingen)
ca. 2.05
ca. 1.97 ca. 1.36
ar es
nd na
steilra
ogte bele ho
0 cm)
(10-11
68
ca.2.10
varia
ca.1.95
22.60+
ca. 0.91
ca. 0.85
steilra
nd na
CARP
354 m²
ar es
varia
bele
ca. 0.85
409 m²
hoog
te (1
0-11
0 cm
)
ca.1.76
225 m² 337 m² 265 m² ca.1.61
bestaande houtwal grotendeels te kappen en compenseren met nieuwe bomen groen
3
2
ca. 0.85
Erfafscheidingen
4
1
ca. 0.85 ca. 0.85
5
21.35+
ca. 0.85 ca. 0.80
ca. 0.93
wadi
compensatie kap door aanplant van bomen
ca. 0.80
groen erf
fiets- voetpad 6
parkeren n.t.b.
blok van 3 starters - / seniorenwoningen
219 m² ca. 0.80
146 m² 000
338 m²
20.50+
70
best. winkel met woning
66
75
Voorerfgebied een maximale hoogte van 40cm tot aan 3m achter de voorgevel, zie stippellijn Achtererf heeft een maximale hoogte van 2m, zie doorgetrokken lijn.
7
ca. 0.26
8
Erfafscheidingen zijn groen al dan niet in combinatie met hout of baksteen.
Kavels uitkijkend over es kennen aan de achterkant geen erfafscheiding
Erfafscheidingen & principedoorsnede
Erfafscheiding Wadi, opvangen regenwater
Straat
Erfafscheiding
Afrastering weide Steilrand Afwatering & onderhoud steilrand
3. Beeldkwaliteitcriteria Toetsingscriteria voor bouwaanvragen In het vorige hoofdstuk zijn de stedenbouwkundige uitgangspunten in algemene zin beschreven en is de beeldkwaliteit op hoofdlijnen bepaald. In dit hoofdstuk worden per deelgebied concrete criteria benoemd die richting geven aan de gewenste beeldkwaliteit en tevens dienen als toetsingscriteria voor bouwaanvragen. In dit beeldkwaliteitplan wordt uiting gegeven aan de wens om goede samenhang van de woningen te realiseren. In dit hoofdstuk worden de diverse beeldkwaliteitsaspecten vertaald naar concrete criteria voor de bebouwing, onderverdeeld in vier categorieën:
Situering Rooilijn (Zijdelingse) afstand Orientatie Massa Bouwmassa Bouwhoogte Kapvorm- en richting Architectonische uitwerking Gevelopbouw Plasticiteit Architectuur Erfafscheiding Materialisatie Materiaal gebruik Pannen
Conform bestemmingsplan De afstand van de hoofdbouwmassa tot de perceelsgrens conform bestemmingsplan De hoofdbouwmassa is georiënteerd op de openbare ruimte Eenvoudige hoofdvorm met (zadel)kap Conform bestemmingsplan Conform bestemmingsplan en verbeelding Zijgevels die grensen aan de openbare ruimte vormgegeven als voorgevel; evenwichtige gevelopbouw Aandacht voor detaillering, metselwerkverbanden Dorpse architectuur; goede overgang naar buitengebied Groene erfarfscheiding (al dan niet in combinatie met hout of baksteen) Baksteen als hoofdmateriaal; toegevoegde elementen zijn ondergeschikt Dakbedekking bestaat uit donkere matte aardse tinten (rood-bruin-antraciet)