Beeldkwaliteitsplan Bergvennenweg 23 Lattrop-Breklenkamp

BEELDKWALITEITSPLAN • Bergvennenweg 23 - Lattrop-Breklenkamp • Tubbergen, 15 september 2026 - definitief 32 BKP Bergvennenweg 23 Datum: 15 september 2026, Tubbergen Gewijzigd: Status: Definitief Opgesteld: N+L Landschapsontwerpers nl-landschap.nl info@nl-landschap.nl Auteur: MB Getekend: DA Gecontroleerd: NH Inhoudsopgave: 1 . Aanleiding 03 2. Huidige sit uatie 04 3. Nieu we situatie 06 4. Beeldkwaliteitsplan 08 R eferentiebeelden 9&1 1 1 . Aanleiding 1.1 Korte historie planlocatie Het erf van de initiatiefnemer is gelegen aan de Bergvennenweg 23 in Lattrop-Breklenkamp. De locatie ligt te midden van een gebied met dekzandvlakten en -ruggen. Nabij zijn beekdalgebieden gelegen. De planlocatie ligt in een lager gelegen gebied waar zowel heide- als kleinschalige veengebieden zijn ontgonnen. Het erf is in de jaren ‘60 ontstaan, in de tijd van de grootschalige ruilverkaveling. In die tijd konden de minder vruchtbare gebieden worden ontgonnen door met name de verbeterde afwateringstechnieken. De ontginningsgebieden waren grootschalig en open en door de ruilverkaveling ontstonden boerderijen met grote, aaneengesloten percelen, zoals ook op de planlocatie. De boerderij en varkensschuur aan de voorkant van het erf zijn karakteristiek voor de periode waarin ze zijn ontstaan in het betreffende landschap.

De rechtlijnige opzet, grootschaligheid en het open karakter zijn te herkennen op de planlocatie. 1.2 Wens initiatiefnemer De initiatiefnemer neemt deel aan de Landelijke Beëindigingsregeling Veehouderij (LBV-regeling). In combinatie met de regeling wordt ook gebruik gemaakt van het beleid voor exrta woningen. De gemeente heeft een positief besluit genomen op het ingediende principeverzoek. In het kader van de LBV-regeling worden de agrarische opstallen gesloopt. In ruil daarvoor worden, op basis van de rood voor rood regeling, drie (extra) woonrechten toegekend op het erf. Op het perceel zullen daarom drie compensatiewoningen met bijbehorende bijgebouwen worden gerealiseerd. De bestaande (woon)boerderij wordt ook gesloopt en vervangen door een nieuwe (woon)boerderij. De nog overgebleven sloopmeters worden ingezet om de maximale oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken te vergroten. Het gehele erf wordt zorgvuldig landschappelijk ingepast, wat resulteert in een hoogwaardige ruimtelijke kwaliteit die recht doet aan het karakter van het veen- en heideontginningslandschap. 1.3 Beeldkwaliteitsplan De gemeente Dinkelland eist voor de ontwikkeling van het nieuwe erf met de drie nieuwe woningen een beeldkwaliteitsplan om deze op een verantwoorde wijze in te kunnen passen.

In dit document wordt dit plan uitgewerkt in concrete kaders om de kwaliteit van de plek te behouden en waar mogelijk te verbeteren. 54 2.1 Natuurlijk landschap De planlocatie ligt in een gebied met dekzandvlakten en -ruggen. Deze gebieden werden vaak doorsneden door beekdalen. De beekdalen voeren het water van de hogere delen af. De overgangsgebieden van hoog naar laag bleken geschikt als landbouwgronden en om erven te stichten. De grond was er vruchtbaar en mensen konden hier veilig en droog wonen. Beekdalen waren essentieel om als gras- en hooiland te dienen. Het perceel ligt op de overgang van de dekzandvlakte naar lager gelegen gronden (zie hoogtekaart, pagina 5). 2.2 Ontginningslandschap De planlocatie ligt midden in het ontginningslandschap met diverse zandwelvingen. Aan de zuidwestzijde is er sprake van een overgang naar het hoger gelegen kampen- en essenlandschap. Aan de noorden oostkant van de planlocatie zijn de Bergvennen te vinden. De Bergvennen liggen op een dekzandrug, dus ze liggen relatief hoog in het landschap. Dit maakt dat de vennen vooral werden gevoed door regenwater. Naast deze vennen is de overgang naar de heide te zien. De combinatie van essen/kampen en heideontginning was uiterst functioneel, aangezien heideplaggen vroeger werden gebruikt in het potstalsysteem.

Na vermenging met uitwerpselen van het vee werd het ter bemesting naar de essen of kampen gebracht. Vanaf de jaren ‘30 van de vorige eeuw werden de heidevelden en ten dele ook de veengebieden interessant als landbouwgebied. De reden daarvoor waren de verbeterde afwateringstechnieken en de uitvinding van Plangebied (Bron: geo.overijssel.nl) Planlocatie (Bron: geo.overijssel.nl) Planlocatie omsteeks 1900. (Bron: topotijdreis.nl) Planlocatie omsteeks 1960. (Bron: topotijdreis.nl) Hoogtekaart (Bron: ahn.nl) kunstmest. Vanaf dat moment is dan ook te zien dat er sprake is van een grootschalige ontginning met een functionele en rechtlijnige verkaveling. Beplanting bestaat vooral uit boscomplexen of structuren langs wegen of watergangen. 2.3 Huidige indeling Op de planlocatie is een zogenaamde ontginningsboerderij te vinden. In de jaren ‘60 is de boerderij van de initiatiefnemer verplaatst van de rand van Lattrop naar de Bergvennenweg. In die jaren was het niet langer gebruikelijk om een woning te combineren met het houden van dieren. Daarom is in dit geval sprake van een woning voor de schuur. De woning is relatief eenvoudig en heeft weinig verbinding met de karakteristiek van de jaren ervoor en daarmee ook met de schuur die eraan gekoppeld is. De woning staat parallel aan de weg, maar haaks op de schuur.

Het erf kent een grootschalige en rechtlijnige structuur met een openheid richting het landschap. Het erf heeft een kenmerkende structuur voor het ontginningslandschap. 2.4 Nieuwe elementen In het ontginningslandschap dient de grootschalige openheid behouden te blijven. Daarnaast moet bij ontwikkelingen de rechtlijnige structuur behouden blijven en de ontwikkeling moet bijdragen aan de herkenbaarheid van het landschap. Er moet terughoudend omgegaan worden met het toevoegen van landschapselementen, maar vooralworden ingezet op behoud van bestaande structuren. 2. Huidige situatie 3. Nieuwe situatie 3.1 Samenvatting huidige situatie | wordt het aant al afzonderlijke gebouwen beperkt gehouden. Het erf | A: | Nieuw te bouwen hoofdboerderij. B: | Nieuw te bouwen 2 ^1 kap woning met inpandig Het erf van de initiatiefnemer is gelegen in het ontginningslandschap, | krijgt daarmee een compacte, maar robuuste inrichting die aansluit | bijgebouw. C: | Nieuw te bouwen woning met inpandig bijgebouw. in de buurt van het natuurgebied ‘de Bergvennen’. Er is zowel | bij het open en rechtlijnige landschap. Om de ruimtelijke kwaliteit te | D: | Nieuw te bouwen bijgebouw. E: | Te slopen opstallen (witte stippellijn).

sprake van voormalige heide- als veengebieden in een over wegend | versterken en de openheid van het landschap te behouden, worden | F: | Te ver wijderen kuilvoerplaten (rode stippellijn). G: | Nieuw aan te planten beuk, meidoorn of haagbeuken. dekzandgebied met verderop wat beekdalen. Het erf is grootschalig | op diverse plekken fragmenten haag aangeplant (G). Ook worden | Aan te planten in de maat 80-100 (hoogte in centimeters). Aan te planten met 5 stuks per strekkende meter. Totaal en rechtlijnig van opzet en georiënteerd op de Bergvennenweg , met | enkele bomen toegevoegd, waaronder zomereiken (I) en zomerlinden | 1.150 stuks aan te planten op een totale lengte van 230 meter. een grote openheid richting het landschap. Aan de voor zijde van het erf | (J), die bijdragen aan een passende landschappelijke structuur. | H: | Nieuw aan te planten hoogstamfruitboomgaard. Aanplanten met oud-Hollandse rassen, totaal 8 stuks aan is een woning met een karakteristieke schuur en idem varkensschuur | te planten in de maat 10-12 (stamomtrek in centimeters). Elk voorzien bij twee boompalen bij aanplant. gesitueerd. De overige opst allen hebben dienst gedaan ten behoeve | De bestaande fruitbomen (H) worden verplaatst naar de voorzijde | I: | Nieuw aan te planten zomereiken in de maat 14-16 (stamomtrek in centimeters). Totaal 3 stuks aan te planten van het agrarisch bedrijf.

Er is sprake van een kenmerkende opzet. | van de schuur waardoor de boederij vrij komt te liggen. De herplant | en elk voorzien van twee boompalen bij aanplant. J: | Nieuw aan te planten zomerlinden, in de maat 14-16 geschiedt in een lossere, boomgaardachtige opstelling. Op het erf | (stamomtrek in centimeters). Totaal 6 stuks aan te planten en elk voorzien van twee boompalen bij aanplant. 3.2 Nieuwe situatie | wordt nieuwe verharding aangebracht (K), waarbij een open zicht op | K: | Erfverharding. L: | Grasland/bouwland. In de nieuwe situatie worden de agrarische opstallen, inclusief de | het achterliggende landschap behouden blijft. De buitenzijde van het | M: | Parkeerplaatsen. bestaande woning (E, witte stippellijnen) en de kuilvoerplaten (F) | erf blijft hierdoor vrij van verhardingen, wat zorgt voor een natuurlijke gesloopt en/ of ver wijderd. Het huidige woonhuis wordt gesloopt en | inpassing in de omgeving . op een andere locatie op het erf ver vangen door een nieuwe (woon) boerderij (A) dat kenmerken van de ontginning vertoond. De nieuwe | 3.3 Maatregelen ter verbetering van de ruimtelijke kwaliteit (woon)boerderij moet qua formaat en positie het hoofdgebouw op het | - Compact erf met een herkenbare opzet, passend in het landschap; erf zijn. Het kan daarom maximaal 1.80 0 m3 groot worden gebouwd.

| - Nieuw aan te planten hagen (G); Het naastgelegen bijgebouw (D) mag 200 m2 groot worden. | - Te verplanten fruitbomen (H); - Nieuw aan te planten zomereiken en zomerlinden (I en J); | Fragment uit 1970 (bron: topotijdreis.nl) Op basis van de regeling mogen drie woningen worden gerealiseerd. | - Ver wijderen agrarische bebouwing (E) en erfverharding . Naast de hoofdwoning worden een vrijst | aande woning (C op tekening) en een 2^1 woning kap (B) met geïntegreerde bijgebouwen gerealiseerd. | Met deze landschappelijke inpassing wordt voldaan aan het gestelde Elke wooneenheid heeft een inhoud van 750 m3. Door deze opzet | beleid. Nieuwe situatie, niet op schaal (Bron: N+L). 6 | Project: | Landschappelijke inpassingGetekend: | DAStatus: | DONoord: | ^7 Adres: | Bergvennenweg 23Gecontroleerd: | NHFormaat: A3Schaal: | 1:1000 Plaats: | LattropDatum: | 30-10-2025 98 Inspiratiefolder van stichting Het Oversticht voor ontwikkelingen in het kader van Rood voor Rood (Bron: Noaber - kracht Dinkelland, Tubbergen) 4.1. Inspiratiefolder van als handvat In 2014 heeft stichting Het Oversticht in opdracht van de gemeenten Dinkelland en Tubbergen een inspiratiefolder voor erfontwikkelingen in het kader van de Rood voor Rood regeling gemaakt. De gemeente drukt de mogelijkheden van nieuwbouw op een erf in criteria uit. De welstandstoets vindt plaats op grond van deze criteria.

Als het bouw- en erfinrichtingsplan voldoet aan de gewenste hoogwaardige ruimtelijke kwaliteit wordt de vergunning verleend. In uitzonderlijke gevallen kan het college van Burgemeester en Wethouders afwijken van het advies van de stadsbouwmeester door de toepassing van de hardheidsclausule in de welstandsnota van de gemeente. In het buitengebied van de gemeentes Dinkelland en Tubbergen komen verschillende landschapstypen en erftypen voor. De gemeentes maken bij de nieuwe ontwikkelingen van de rood voor rood regeling onderscheid tussen: - Oud landschap: kampenlandschap, essenlandschap en maten- en flierenlandschap; - Jong landschap: heide en veenontginningslandschap. De folder geeft zowel voor het oude als het jonge landschap in woord en beeld weer welke erftypen daar voorkomen, wat de bedoeling (ambitie) van de gemeente is en hoe de bebouwing eruit mag zien. Voor planlocatie geldt dat het is gelegen een overgangsgebied van het jongere heideontginningslandschap naar het matenlandschap en dat het kenmerken vertoont van de beide landschappen. Erf type Erven in een ontginningslandschap hebben doorgaans een orthogonale structuur. In de nieuwe situatie bestaat het erf van initiatiefnemer uit een hoofdboerderij en een twee-aan-één schuurwoning en vrijstaande schuurwoning met inpandige bijgebouwen. Door deze opzet wordt het aantal afzonderlijke gebouwen beperkt gehouden.

Het erf krijgt daarmee een compacte, maar robuuste inrichting die aansluit bij het open en rechtlijnige landschap. Op het erf wordt daarnaast nieuwe verharding aangebracht waarbij een open zicht op het achterliggende landschap behouden blijft. Omdat de verharding centraal is gelegen blijft de buitenzijde van het erf vrij van verhardingen, wat zorgt voor een natuurlijke inpassing in de omgeving. Ambitie Op het erf kunnen zowel traditionele als meer moderne architectonische types gerealiseerd worden. De bebouwing is vooral heel eenvoudig van vorm. Het belangrijkste kenmerk is de grote, met pannen gedekte zadelkap in antraciet of (oud) rood, met rechte topgevelbeëindiging. Woningen hebben een duidelijke voor- en achterzijde, waarbij de achterzijde grenst aan het erf, en de voorzijde naar de weg of het landschap gericht is. De detaillering is met name heel sober en strak. De nieuw te bouwen woonboerderij ligt enigszins van de weg en is georiënteerd op de Bergvennenweg, met de achterzijde naar het erf met daar rondom de ondergeschikte bijgebouwen in een orthogonale opzet. Criteria die voor de bebouwing worden gehanteerd zijn: • Er is één hoofdgebouw per erf met een boerderijuitstraling (ontginning); de overige gebouwen zijn (vormgegeven als) bijgebouwen en ondergeschikt gepositioneerd; veldschuren zijn landschapsgerelateerd en staan vrij van de bebouwing op het erf.

• Er is sprake van een eenduidige hoofdvorm met zadeldak voor woning en voor bijgebouwen. • De aan- en uitbouw zijn ondergeschikt aan hoofdvorm. • Hoofdvorm als uitgangspunt nemen, transformaties zijn ondergeschikt. • Evenwichtige gevelopbouw gebaseerd op de karakteristieken van de locatie (landschapstype en erf), sobere detaillering en onderscheid tussen de uitstraling van hoofd- en (vrijstaand) bijgebouw. • Toepassen van natuurlijke materialen (uitgezonderd riet) in een gedekte kleurstelling, passend bij de gekozen architectuur en de karakteristieken van het buitengebied. 4. Beeldkwaliteitsplan 1110 4.2. Criteria hoofdboerderij (hoofdgebouw) Bouwmassa 1. Op het erf is er één duidelijke hoofdbouwmassa. 2. De hoofdbouwmassa heeft een eenvoudige vorm op basis van een rechthoekige plattegrond. 3. Aan en uitbouwen zijn ondergeschikt en vormgegeven in lijn met architectuur van de hoofdbouwmassa. 4. Er is sprake van een eenduidige hoofdvorm met zadeldak. 5. De goothoogte bedraagt niet meer dan 3,5 meter. Gevelopbouw 1. De voorgevel van het hoofdgebouw bestaat uit één geheel maar is te onderscheiden in boven- en onderstuk. 2. De architectuur mag modern en eigentijds zijn, mits deze past in het agrarische karakter van het buitengebied en daar positief aan bijdraagt (gebaseerd op traditie). 3. Principe: voor - en achterhuis en sobere detaillering. Materiaal en kleurgebruik 1.

Toepassen van natuurlijke materialen (uitgezonderd riet). 2. Dakbedekking: alleen matte dakbedekking; gebakken pannen en zink voor woningen; gebakken pannen, zink en golfplaten voor bijgebouwen. 3. Gevelmaterialen: diverse aardtinten metselwerk (uitgezonderd lichte tinten), hout (naturel of een donkere kleur); zink (mat) 4. Glas kan op diverse manieren worden toegepast. Referentiebeelden architectuur Referentiebeelden hoofdboerderij, bijgebouw en erfverharding (Bron: Google.nl of Pinterest. com).

1312 4.3 Criteria schuurwoningen en bijgebouw Hiervoor geldt dat situering ondergeschikt is aan de hoofdboerderij en passend in het ensemble van alle bebouwing op het erf. De gebouwen krijgen de typologie van een schuur. Bouwmassa 1. De bouwmassa heeft een eenvoudige vorm op basis van een rechthoekige plattegrond. 2. De schuurwoningen zijn ondergeschikt aan de hoofdboerderij en in verschijningsvorm aan elkaar gerelateerd. 3. Er is sprake van een eenvoudig vormgegeven zadeldak. 4. De goothoogte bedraagt niet meer dan 3,5 meter. 5. De schuurwoningen met geïntegreerd bijbehorende bouwwerken worden gesitueerd met een doorlopende nokhoogte. 6. Afstemming met het hoofdgebouw is essentieel. Alle bouwwerken dienen aan elkaar verwant te zijn. Gevelopbouw 1. De voorgevel van het gebouw bestaat uit één geheel en is eventueel te onderscheiden in boven- en onderstuk. 2. De architectuur mag modern en eigentijds zijn, mits zij respect toont voor de bestaande of omliggende kwaliteiten. 3. Principe: voor - en achterhuis en sobere detaillering. Materiaal en kleurgebruik 1. Toepassen van natuurlijke materialen (uitgezonderd riet). 2. Dakbedekking: alleen matte dakbedekking; gebakken pannen en zink voor woningen; gebakken pannen, zink en golfplaten voor bijgebouwen. 3. Gevelmaterialen: diverse aardtinten metselwerk (uitgezonderd lichte tinten), hout (naturel of een donkere kleur); zink (mat) 4.

Glas kan op diverse manieren worden toegepast. 4.4 Criteria erfinrichting Voor de bestrating van het erfensemble wordt een hardgebakken steen of een goed lijkend alternatief gebruikt om waar mogelijk een authentieke uitstraling te verkrijgen. Er kan gevarieerd worden in klinker-, dik- en keiformaat. De centrale erfverharding, de terrassen en de padenstructuur rondom de woningen is vooral functioneel en daarmee niet meer dan noodzakelijk. Qua structuurbeplanting wordt de opgestelde landschappelijke inpassing aangehouden. Nabij de woning heeft de bewoner de vrijheid om een tuin aan te leggen naar eigen smaak en wens. Er worden geen schuttingen aangebracht. Hiermee toont het beeldkwaliteitsplan aan dat de erfopzet passend is in het ontginningslandschap en dat aan het gestelde beleid wordt voldaan. Referentiebeelden schuurwoningen met geïntegreerd bijgebouw en 2^1 woning kap (Bron: Google.nl of Pinterestcom). Referentiebeelden architectuur

14 Kupersweg 14 • 7651 LA Tubbergen • info@nl-landschap.nl • www.nl-landschap.nl landschapsontwerpers