Startnotitie Urgentielocatie Krusemanlaan Noord.pdf

Startnotitie Urgentielocatie Krusemanlaan Noord Zaaknummer 271899 Basisgegevens Opdrachtgever Opdrachtnemer

Joost Bruijn

Gebiedsontwikkelaar Sr. Projectleider René Zwagerman Gebiedsontwikkeling Huidige stadium of fase Startnotitie urgentielocatie Krusemanlaan Noord Versiebeheer Versie Datum 1.0 19-04-2022 1.1 26-04-2022 …

Auteur René Zwagerman Joost Bruijn

Wijzigingen

Documenten in relatie tot dit plan Documenten Coalitieakkoord Meedoen in Dijk en Waard 2022-2026 Begroting 2022 Omgevingsvisie Dijk en Waard Strategische visie Onze kijk op Dijk en Waard Woonvisie 2018-2050 Woningmarktonderzoek 2020 Woningbouwprogrammering 2020-2030 Groenvisie HHW 2020-2040 Groenbeleidsplan 2021-2026 Beleidsprogramma Klimaatadaptatie 2021-2026 Lokale energiestrategie (LES) Transitievisie Warmte Heerhugowaard Omgevingsprogramma Mobiliteit 2021 Ondergrondvisie Heerhugowaard Kadernota Integrale Veiligheid 2019-2023 Beleidsrichtlijn Integrale Duurzaamheid in de Gebouwde Omgeving (BIDGO) Nota Parkeernormen Dijk en Waard Programma stedelijk Water en Riolering 2022-2027

Auteur

Relevantie Kaderstellend Kaderstellend Kaderstellend Kaderstellend Kaderstellend Kaderstellend Kaderstellend Kaderstellend Kaderstellend Kaderstellend Kaderstellend Over Morgen Kaderstellend Kaderstellend Kaderstellend Kaderstellend In ontwikkeling In ontwikkeling In ontwikkeling

2 Inhoudsopgave 1.

Inleiding 1.1. Urgentielocatie Krusemanlaan Noord 1.2. Aanleiding 1.3. Probleemstelling

2.

Opdracht 2.1. Omschrijving en doelstelling 2.1. Beoogd resultaat 2.3. Uitwerking in thema’s en deelprojecten

3.

Uitgangspunten en randvoorwaarden 3.1. Uitgangspunten voor proces 3.2. Randvoorwaarden (technisch, beleid, financieel, sociaal)

4.

Projectorganisatie en -structuur  Benoeming opdrachtgever  Benoeming opdrachtnemer  Benoeming projectorganisatie met Stuurgroep en Projectteam

5.

Communicatie en samenwerking

6.

Planning

3 1.

Inleiding

1.1. Urgentielocatie Krusemanlaan Noord Door het college van Heerhugowaard is in 2021 een aantal locaties in Heerhugowaard aangewezen als Urgentielocaties Sociale Woningbouw. Dit zijn locaties in eigendom van de gemeente waar samen met de corporaties Woonwaard en Woonstichting Langedijk sociale huurwoningen ontwikkeld worden. De gemeente Heerhugowaard, Woonwaard en Woonstichting Langedijk hebben in dit kader op 18 november 2021 een Intentieovereenkomst ondertekend. De keuze hiervoor komt voort uit het grote tekort aan sociale huurwoningen voor allerlei woningzoekenden, waaronder jongeren, spoedzoekers, uitstromers vanuit het Pact Wonen met ondersteuning, statushouders en sinds begin 2022 ook vluchtelingen uit Oekraïne. Vanuit deze achtergrond wordt de Urgentielocatie Krusemanlaan Noord ontwikkeld als locatie voor ca. 100 sociale huurwoningen. Gelet op de grote behoefte hieraan wordt er nadrukkelijk onderzocht op welke wijze de ontwikkeling kan worden versneld ten opzichte van een regulier ontwikkelingsproces, onder meer door toepassing van modulaire flexibele woonconcepten.

Ligging plangebied Het plangebied bevindt zich aan de oostzijde van de gemeente Dijk en Waard en wordt gekenmerkt door een aantal aspecten: - Aan de (noordoost) buitenrand van het stedelijk gebied; - Omringd door infrastructuur met regionaal karakter; - Treinspoor, enkelsporig (Alkmaar-Hoorn) - Provinciale autoweg (N194) - Hoogspanningstracé (Oterleek-Den Helder) - Gelegen achter maatschappelijke functies (zorgcentrum De Rotonde en begraafplaats Krusemanlaan en crematorium Waerdse Landen); - Het betreffende perceel is in eigendom van de gemeente.

4 Situatie Het plangebied is L-vormig en wordt globaal begrenst door: - Noordzijde: Braakliggend terrein (geen gemeentelijk eigendom) - Oostzijde: Begraafplaats Krusemanlaan - Zuidzijde: Krusemanlaan - Westzijde: Oostertocht De gronden zijn momenteel in gebruik als grasland waarop een maatschappelijke bestemming ligt. Langs de westrand ligt een kabels en leidingen tracé met een dubbelbestemming (leiding hoogspanning).

1.2. Aanleiding Er is een groot tekort aan sociale huurwoningen. Door het college van Heerhugowaard is een aantal locaties benoemd tot Urgentielocatie sociale woningbouw. Hiervan is er één gelegen aan de Krusemanlaan. 1.3. Probleemstelling Er dient zo snel mogelijk een oplossing gevonden worden voor enkele urgente woonopgaven, onder meer jongeren, spoedzoekers, uitstromers vanuit het Pact Wonen met ondersteuning, jongeren en de huisvesting van statushouders en vluchtelingen uit Oekraïne. Deze oplossing moet worden gevonden binnen het segment sociale huurwoningen en -appartementen. Hiervoor zijn nieuwe ontwikkellocaties nodig.

5

2.

Opdracht

2.1.

Omschrijving en doelstelling

Omschrijving Het college van Heerhugowaard heeft er in 2021 gekozen om een aantal gemeentelijke locaties specifiek te bestempelen als Urgentielocatie sociale woningbouw. Samen met de corporaties Woonwaard en Woonstichting Langedijk wordt op deze locaties een programma aan sociale huurappartementen ontwikkeld om huisvesting te bieden aan doelgroepen van het woonbeleid, zoals jongeren, uitstromers uit het Pact Wonen met ondersteuning, statushouders en sinds begin 2022 ook vluchtelingen uit Oekraïne. Doelstelling De gebiedsontwikkeling aan de Krusemanlaan Noord betreft de ontwikkeling van ca. 100 woningen cq. appartementen, alsmede ontwikkeling en inrichting van de openbare buitenruimte en de gebiedsontsluiting. Middels een versneld proces met onder meer modulaire flexibele woonconcepten wordt gestreefd naar een oplevering van de eerste woningen in het 1e kwartaal van 2023. 2.2. Beoogd resultaat Van start kunnen gaan met de ontwikkeling van de locatie aan de Krusemanlaan Noord, zodat hier met de corporatie(s) een programma van ca. 100 sociale huurwoningen kan worden uitgewerkt die ook voor de langere termijn betaalbaar zijn. 2.3. Uitwerking in thema’s en deelprojecten De gebiedsontwikkeling aan de Krusemanlaan Noord betreft van gemeentezijde de ontwikkeling van de uitgeefbare percelen en het omliggende openbaar gebied.

Aanvullend daarop zal de ontwikkeling van de woningen door de corporatie(s) worden gedaan.

3.

Uitgangspunten en randvoorwaarden

3.1.

Uitgangspunten voor proces

Challenge Pilot ‘Vergunning in 1 dag’ Het college van Heerhugowaard heeft begin 2021 besloten deel te nemen aan de landelijke Challenge Pilot ‘Vergunning in 1 dag’ (BW21-0124). Een prikkelende naam voor een pilot met als doel de vergunningsaanvraag radicaal te versnellen. Voor het versnellen van de vergunningaanvraag is een aantal ingrediënten: het object, de plek en het proces. Door te kiezen voor modulaire woningen die op meerdere locaties in Nederland gerealiseerd kunnen worden, kan er snelheid gemaakt worden. In deze Pilot wordt samengewerkt door corporaties Woonwaard, Parteon en Intermaris. Daarbij zijn aangehaakt de gemeenten Zaanstad, Hoorn, Alkmaar, Heerhugowaard en Purmerend. De Pilot wordt ondersteund door RvO en het Expertteam woningbouw van het ministerie van BZK. Als hier wordt gekozen voor modulaire bouw, dan zal ook bekeken worden of er conform de uitkomsten van de Challenge Pilot ‘Vergunning in 1 dag’ kan worden gewerkt, met als doel het sneller doorlopen van het vergunningstraject.

6 3.2 Randvoorwaarden (technisch, beleid, financieel) 3.2.1 Technische randvoorwaarden deelprojecten Er is sprake van een overtuigende aanhechting van de ontwikkeling op het bestaand stedelijk weefsel om voldoende verbonden te zijn met in de omgeving aanwezige voorzieningen. Er wordt rekening gehouden met een ruimtereservering voor de mogelijkheid om de Oosttangent in de toekomst door te trekken naar het noorden. De verblijfskwaliteit in het plangebied moet gewaarborgd worden, ondanks geluidsbelasting van bestaande infrastructuur. Langs de contouren van het plangebied (zuidoost hoek) wordt door Esdégé-Reigersdaal zorggebouw De Rotonde gerealiseerd. Het gebouw omvat 24 studio’s met voorzieningen voor klinische behandeling van de bewoners en heeft een gesloten karakter. Ontsluiting van deze ontwikkeling vindt momenteel rechtstreeks op de Krusemanlaan plaats en is in de definitieve plannen tevens op deze locatie voorzien zolang er geen andere ontwikkelingen op de locatie plaatsvinden. Er is overeengekomen dat ontsluiting van het perceel van het zorggebouw De Rotonde in toekomst verlegd kan worden naar de noordzijde van het perceel en aangesloten wordt op de nieuwe gebiedsontsluitingsweg richting rotonde in de Krusemanlaan.

Bij deze ontwikkeling moet rekening gehouden worden met een eventuele verdere uitbreiding (fase 2) en ontwikkeling van de 2 noordelijk gelegen percelen tussen het spoor en de begraafplaats. 3.2.2. Beleidsmatige uitgangspunten Bij het opstellen van het ontwikkelingsplan wordt rekening gehouden met de meest recente en vastgestelde beleidsambities en uitgangspunten. In een vroeg stadium in het project zal de spelen speelruimte met betrekking tot de samenwerking en de beleidsmatige uitgangspunten verder worden verkend. 3.2.3. Financiële uitgangspunten Op het moment dat het normatieve programma voor deze locatie bekend wordt voor het project Urgentielocatie Krusemanlaan Noord een grondexploitatie worden opgesteld, welke ter besluitvorming aan college en raad zal worden voorgelegd. Vooruitlopend hierop kan het volgende worden gesteld. Bij de ontwikkeling van sociale huurwoningen hoort een sociale grondprijs. Dit vergroot de financiële haalbaarheid van nieuwe sociale huurwoningen aanzienlijk en maakt daarom onderdeel uit van het gemeentelijk grondprijsbeleid. De keuze voor invulling van deze locatie met sociale huurwoningen maakt dat de financiële opbrengst niet optimaal zal zijn. Bij aantoonbare financiële onhaalbaarheid kan er voor worden gekozen om vanuit de gemeentelijke reserve ‘Bereikbare woningen voor iedereen’ bij te dragen aan de financiële haalbaarheid van het plan.

Subsidies De mogelijkheden voor het verkrijgen van subsidies voor dit project zullen nader worden onderzocht.

7

4.

Projectorganisatie en -structuur

Bestuurlijk opdrachtgever:

Nils Langedijk

Projectwethouder

Ambtelijk opdrachtgever:

Joost Bruijn

Gebiedsontwikkelaar

Opdrachtnemer:

René Zwagerman

Projectleider gebiedsontwikkeling

Stuurgroep: Projectwethouder Bestuurder corporatie(s) Gebiedsontwikkelaar Projectleider gemeente Projectleider(s) corporatie(s) Overige leden ad hoc Projectteam: Gebiedsontwikkelaar Projectleider gemeente Projectleider(s) corporatie(s) Planeconoom Stedenbouwkundige Sr beleidsmedewerker Wonen Overige leden ad hoc

5.

Communicatie en participatie

Voor alle locaties geldt dat het bijbehorende communicatie- en participatietraject zorgvuldig moet worden vormgegeven. Daarbij dient de urgentie van deze ontwikkelopgave van sociale huurwoningen, bedoeld voor meerdere doelgroepen van het woonbeleid die dringend behoefte hebben aan passende huisvesting, als primair belang te worden gecommuniceerd.

6.

Streefplanning

Fase Initiatieffase Ontwerpfase Voorbereiding Uitvoering Oplevering -

Start Q2-2022 Q2-2022 Q3-2022 Q4-2022 / Q1-2023 Q1-2023