Raadsvoorstel Vronermeerweg

RAADSVOORSTEL

Zaaknummer: Onderwerp: Datum raadsvergadering: Portefeuillehouder: Programma:

00001099234 Vaststellen TAM-omgevingsplan en Beeldkwaliteitsplan locatie Vronermeerweg Sint Pancras Invullen door de griffie G.F. Ruiten 8. Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing

Publiekssamenvatting Het TAM- omgevingsplan ‘Woonontwikkeling Vronermeerweg Sint Pancras’ voorziet in de realisatie van maximaal 127 woningen, waarvan 30% sociale huurwoningen op de locatie van het voormalige tuincentrum Overvecht aan de Vronermeerweg 27/ 27a te Sint Pancras. Met het TAM-omgevingsplan wordt het Omgevingsplan Dijk en Waard voor de locatie gewijzigd, waarmee de gewenste ontwikkeling binnen het plangebied planologisch mogelijk wordt gemaakt. In het Stedenbouwkundig & Beeldkwaliteitsplan is de beoogde omgevingskwaliteit van het woongebied vastgelegd. Voorgesteld besluit De gemeenteraad besluit: 1. De Nota van Beantwoording zienswijzen en Staat van Wijzigingen vast te stellen; 2. Het TAM-omgevingsplan ‘Woonontwikkeling Vronermeerweg Sint Pancras’, met planidentificatie Hoofdstuk 22B NL.IMRO.1980.TAM22BVRONERMWGS-VA01 gewijzigd vast te stellen; 3. Het Stedenbouwkundig & Beeldkwaliteitsplan locatie Vronermeerweg Sint Pancras vast te stellen; 4. Geen financiële regels in het TAM-omgevingsplan op te nemen; 5. Te bepalen dat voor de locatie van de geometrische planobjecten gebruik is gemaakt van een ondergrond die is ontleend aan de Basisregistratie Grootschalige Topografie (BGT) met datum 14 juli 2024. Inleiding Het TAM-omgevingsplan is een tijdelijke alternatieve maatregel op grond van de Omgevingswet.

Het gemeentebestuur van Dijk en Waard zet deze maatregel in om ontwikkelingen soepel door te kunnen laten gaan vanuit het stelsel van de Wet ruimtelijke ordening naar de nu vigerende Omgevingswet. De aanleiding voor het opstellen van dit omgevingsplan is het voornemen om op deze locatie woningbouw te realiseren. Op 21 juni 2024 is het college een anterieure samenwerkingsovereenkomst aangegaan met marktpartijen om tot ontwikkeling van het voormalig tuincentrum te komen. De anterieure samenwerkingsovereenkomst is onderwerp geweest van een ‘wensen en bedenkingenprocedure’, waar bij de behandeling op 8 november 2023 geen wensen en bedenkingen naar voren zijn gebracht door de gemeenteraad. De gemeenteraad heeft vervolgens op 18 juni 2024 besloten €1,2 miljoen beschikbaar te stellen om deze ontwikkeling mogelijk te maken. Hiermee is een vervolg gemaakt op de besluitvorming van 28 december 2021, waarin de startovereenkomst tussen de gemeente en de beide marktpartijen is vastgelegd.

De ontwikkeling aan de Vronermeerweg Sint Pancras is gelegen in de gemeente Dijk en Waard tegen de grens van de gemeente Alkmaar aan. Momenteel bevindt zich op de planlocatie het voormalige tuincentrum, de bestaande opstallen betreffen kassen en een bedrijfswoning. De aanwezige bedrijfsactiviteiten zijn beëindigd en de bestaande bebouwing wordt gesloopt. Alleen de woning is nog (tijdelijk) in gebruik, maar al wel verworven door de gemeente ten behoeve van de ontwikkeling. Het gebied wordt herontwikkeld tot een woongebied dat zich manifesteert als wooneiland (Vronereiland), een woningbouwlocatie met een gedifferentieerd programma bestaande uit maximaal 127 woningen waarvan minimaal 36 sociale huurwoningen. In het Stedenbouwkundig & Beeldkwaliteitsplan zijn de ruimtelijke randvoorwaarden voor de woningbouwontwikkeling vastgelegd. Met de ontwikkeling van het nieuwe woongebied ontstaat meer structuur en samenhang in het gebied. Er is aansluiting op de bestaande omgeving gezocht en het plan is ontworpen als logische schakel in de eilandenreeks. Er wordt een overgang tussen strak en organisch gemaakt. Het Stedenbouwkundig & Beeldkwaliteitsplan dient na vaststelling als flexibel toetsingskader voor de aan te vragen omgevingsvergunningen en waarborgt de beoogde omgevingskwaliteit.

In de regels van het TAM-omgevingsplan is een verwijzing naar het Stedenbouwkundig & Beeldkwaliteitsplan opgenomen middels een ‘dynamische verwijzing’, wat betekent dat als het Stedenbouwkundig & Beeldkwaliteitsplan nadien wijzigt ook diens 'rechtsopvolger' via de regels is gekoppeld. Het TAM-omgevingsplan en het bijbehorende Stedenbouwkundig & Beeldkwaliteitsplan hebben in de periode van 22 april tot en met 2 juni 2025 voor zienswijzen ter inzage gelegen. Er is 1 zienswijze ingediend, die betrekking heeft op de verkeersafwikkeling rondom het kruispunt P.C. Boutensstraat / Kruissloot als gevolg van het plan, en in het bijzonder de mogelijke gevolgen voor verkeersveiligheid. Uit het verrichtte verkeersonderzoek blijkt dat de extra verkeersgeneratie die het woningbouwplan met zich brengt op een goede manier afgewikkeld kan worden. De zienswijze geeft dan ook geen aanleiding tot aanpassing van het plan. Ambtshalve wordt voorgesteld een regeling voor carports toe te voegen. Het plan is gereed om ter vaststelling te worden aangeboden aan de gemeenteraad. Beoogd effect Met voorliggend TAM-omgevingsplan wordt een nieuw ruimtelijk regime van kracht, waarmee de gewenste woonontwikkeling binnen het plangebied planologisch mogelijk wordt gemaakt. Dit draagt bij aan de ambitie uit het coalitieakkoord met betrekking tot het realiseren van 10.000 woningen in Dijk en Waard.

Het plan sluit aan bij de afspraken die in de regio zijn gemaakt met betrekking tot de realisatie van een divers woningaanbod. Op regioniveau werken we toe naar meer balans in de woningvoorraad, zoals afgesproken in de Woondeal Noord Holland Noord 2.0 (15 maart 2023). Kader - Strategische Omgevingsvisie Dijk en Waard: de ontwikkeling levert een bijdrage door het toevoegen van woningen binnen bestaand stedelijk gebied. Er wordt voorzien in een gevarieerd aanbod, waaronder sociale huurwoningen. Woonvisie 2024-2029: Met het voorliggende plan wordt een bijdrage geleverd aan het behalen van de opgaven en ambities uit de woonvisie. Het onderhavige plan geeft invulling aan de woningbouwopgave door de realisatie van 127 woningen, waarvan minimaal 30% in de sociale huur (huurprijscategorie 2) (15 maart 2023). - Startovereenkomst 'Ontwikkeling projectlocatie Tuincentrum’, 28 december 2021 - Vervolgovereenkomst; Samenwerkings en Anterieure Overeenkomst, 21 juni 2024

Argumenten per beslispunt 1. De Nota van Beantwoording zienswijze en Staat van Wijzigingen vast te stellen; Tijdens de terinzagelegging van het ontwerp- omgevingsplan is er 1 zienswijze ingediend. Deze is samengevat en beantwoord in de Nota van Beantwoording zienswijze. De ingekomen zienswijze geeft geen aanleiding het bestemmingsplan aan te passen. Ambtshalve wordt voorgesteld een regeling voor carports toe te voegen. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar de Staat van Wijzigingen 2. Het TAM-omgevingsplan ‘Woonontwikkeling Vronermeerweg Sint Pancras’, met planidentificatie Hoofdstuk 22B NL.IMRO.1980.TAM22BVRONERMWGS-VA01 gewijzigd vast te stellen; Het TAM-IMRO omgevingsplan heeft in de periode van 22 april – 2 juni 2025 voor zienswijzen ter inzage gelegen. Er is 1 zienswijze ingediend, die geen aanleiding heeft gegeven tot aanpassing van het plan. Voor deze zienswijze, alsmede de beantwoording daarvan wordt volledigheidshalve verwezen naar de Nota van Beantwoording Zienswijze. Wel bestaat er aanleiding om het plan ambtshalve aan te passen. Uit het TAM-omgevingsplan en de daarbij behorende onderzoeken blijkt dat er sprake is van ‘een evenwichtige toedeling van functies aan locaties’ (art. 4.2 lid 1 Ow). Het plan is gereed om door de gemeenteraad te worden vastgesteld (art. 2.4 Ow).

3. Het Stedenbouwkundig & Beeldkwaliteitsplan locatie Vronermeerweg Sint Pancras vast te stellen Voor het TAM- omgevingsplan is ook een ontwerp beeldkwaliteitsplan opgesteld met welstands- en inrichtingscriteria. Het beeldkwaliteitsplan geeft in woord en beeld de gewenste beeldkwaliteit voor zowel de bebouwde als de onbebouwde omgeving voor deze ontwikkeling in het plangebied weer. Het beeldkwaliteitsplan vormt een aanvulling op de criteria uit de welstandsnota en dient als toetsingskader bij omgevingsvergunningen ten aanzien van welstand in dit gebied. Het beeldkwaliteitsplan, dat als bijlage 1 bij de toelichting van het TAM-Omgevingsplan is opgenomen, is gelijktijdig met het ontwerp TAM-omgevingsplan ter inzage gelegd. Er zijn geen reacties ingediend. De raad is op 15 april 2025 met een collegebericht geïnformeerd over de inhoud van het Stedenbouwkundig & Beeldkwaliteitsplan (zie bijlage). 4. Geen financiële regels in het TAM-omgevingsplan op te nemen Op grond van artikel 13.11 Omgevingswet is de gemeente verplicht tot kostenverhaal, indien sprake is van één of meerdere aangewezen bouwactiviteiten. Het gaat om zogenaamde kostenverhaalplichtige activiteiten zoals genoemd in artikel 8.13 Omgevingsbesluit (hierna: 'een aangewezen bouwactiviteit').

Dit houdt in dat de gemeenteraad kostenverhaalregels dient vast te stellen in het omgevingsplan, tenzij middels onder andere een anterieure overeenkomst de kosten die het vanwege artikel 8.15 Omgevingsbesluit maakt, anderszins verzekerd zijn dan wel vrijstelling wordt verleend voor de kosten in de gevallen genoemd in artikel 8.14 Omgevingsbesluit. Uit artikel 13.13 lid 3 Ow volg dat publiekrechtelijk kostenverhaal is uitgesloten als het kostenverhaal al contractueel is verzekerd. In een anterieure overeenkomst zijn afspraken en uitgangspunten vastgesteld voor de herontwikkeling van het terrein van het voormalige tuincentrum, inclusief het kostenverhaal en afspraken over woningbouw. De gemeente participeert samen met de projectontwikkelaars risicodragend en actief in de grondexploitatie van het project via een Gemeenschappelijke Exploitatie Maatschappij (GEM). De projectontwikkelaars ontwikkelen

risicodragend het vastgoed (de woningen). Uiteindelijk betreft het een ontwikkeling met naar verwachting een neutraal tot licht positief eindresultaat. De ambtelijke kosten voor de realisatie van het plan zijn voor de gemeente anderszins verzekerd in deze overeenkomst. De financiële uitvoerbaarheid van het plan is voldoende gewaarborgd. 5. Te bepalen dat voor de locatie van de geometrische planobjecten gebruik is gemaakt van een ondergrond die is ontleend aan de Basisregistratie Grootschalige Topografie (BGT) met datum 14 juli 2024. Bij de vaststelling van het TAM - omgevingsplan dient te worden aangegeven welke ondergrond voor de digitale verbeelding is gebruikt. Voor het beschikbaar stellen van de ontwerpbesluiten en besluiten met gebruik van een technische standaard als bedoeld in de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012 is het recht zoals dat gold voor 1 januari 2024 nog van toepassing op basis van het Besluit elektronische publicaties. Alternatieven Er zijn geen reële alternatieven om de voorliggende locatie anders in te vullen dan met woningbouw. Dit vanwege locatie specifieke omstandigheden, alsmede de gesloten Startovereenkomst 'Ontwikkeling projectlocatie Tuincentrum’ d.d. 28 december 2021 en de Vervolgovereenkomst, inhoudende Samenwerkings- en Anterieure Overeenkomst d.d. 21 juni 2024 en daarmee samenhangende bestuursbesluiten.

Woningbouw voorziet bovendien in een grote behoefte en is passend op de locatie. Samenwerking en participatie Er is door de ontwikkelaar een participatietraject opgezet en vormgegeven door middel van diverse bijeenkomsten. De gemeente Dijk en Waard heeft samen met de ontwikkelaar op 27 juni 2024 een informatieve inloopavond georganiseerd. Op donderdag 5 februari 2025 is er voor omwonenden, belanghebbenden en geïnteresseerden een informatiebijeenkomst georganiseerd. Ruim 263 belangstellenden hebben kennis kunnen nemen over de voortgang van het project. De reacties waren overwegend positief. Ten behoeve van de kennisgeving en transparantie is een projectwebsite (https://wonen-sintpancras.nl/) opgericht waar verslaglegging van bijeenkomsten en nadere informatie wordt gepubliceerd. Financiën Er is een anterieure samenwerkingsovereenkomst gesloten met Vronermeerweg Ontwikkeling (een samenwerkingsconstruct tussen Scholtens Projecten BV en USP Vastgoed BV). Met de anterieure samenwerkingsovereenkomst zijn alle (financiële) afspraken inzake de realisatie vastgelegd. Deze anterieure samenwerkingsovereenkomst bevat tevens een grondaankoop en gezamenlijke grondexploitatie in de Gemeenschappelijke Exploitatie Maatschappij (GEM). De gemeente Dijk en Waard heeft samen met Vronermeerweg Ontwikkeling BV en USP Vastgoed BV een GEM opgericht in de vorm van een CV/ BV constructie.

In de BV krijgen de gemeente en de ontwikkelaar elk 50% van de aandelen. De gemeente draagt 50% risico. De opstalontwikkeling is geheel het risico van de marktpartij. Dit is reeds in eerdere bestuursbesluiten vastgelegd. Het kostenverhaal ten aanzien van het gehele plan is verzekerd door de afspraken tussen de gemeente en de ontwikkelaar. Een exploitatieplan hoeft niet te worden vastgesteld, aangezien het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden anderszins is verzekerd. De gemaakte afspraken bieden inzicht in de economische uitvoerbaarheid van de plannen. De financiële uitvoerbaarheid van het plan is daarmee gewaarborgd. Communicatie De bekendmaking van de vaststelling van het TAM-omgevingsplan wordt gepubliceerd in het digitale gemeenteblad via www.officielebekendmakingen.nl, Het TAM- omgevingsplan wordt

digitaal beschikbaar gesteld op de website ‘regels op de kaart’: https://omgevingswet.overheid.nl/regels-op-de-kaart/zoeken/locatie. Analoge stukken worden op het gemeentehuis ter inzage gelegd. De indiener van de zienswijze ontvangt persoonlijk bericht over de beantwoording van de zienswijze en het vastgestelde omgevingsplan. Uitvoering De vaststelling van het TAM-omgevingsplan wordt bekendgemaakt in het Gemeenteblad. Tegelijk met de bekendmaking geeft de gemeente kennis van de terinzagelegging van de bijbehorende stukken. Een wijziging van het omgevingsplan treedt in werking op de dag waarop 4 weken zijn verstreken sinds de dag waar de gemeente het vaststellingsbesluit bekend heeft gemaakt. Tevens start een beroepstermijn van 6 weken bij de Afdeling bestuursrechtsrechtspraak van de Raad van State.

Bijlagen, onderdeel van het besluit 1. TAM-omgevingsplan “Hoofdstuk 22B Woonontwikkeling Vronermeerweg Sint Pancras” met IMRO-nummer NL.IMRO.1980.TAM22BVRONERMWGS-VA01 2. Stedenbouwkundig & Beeldkwaliteitsplan locatie Vronermeerweg Sint Pancras (bijlage 1 bijlagenboek); 3. Nota van Beantwoording zienswijze; 4. Staat van Wijzigingen;

Bijlagen, ter informatie 5. Infographic: Tijdelijke Alternatieve Maatregel (TAM) IMRO2012; 6. Collegebericht Ontwerp Stedenbouwkundig & Beeldkwaliteitsplan Vronermeerweg Sint Pancras van 15 april 2025