Raadsvoorstel Stedenbouwkundige vuistregels De Frans

RAADSVOORSTEL

Zaaknummer: Onderwerp: Datum raadsvergadering:

0000948039 Stedenbouwkundige vuistregels De Frans Invullen door de griffie

Portefeuillehouder: Programma:

N. Langedijk 8. Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing

Publiekssamenvatting Het college heeft op 1 oktober ingestemd met de concept stedenbouwkundige vuistregels Proeftuin De Frans en deze gedurende een periode van 6 weken ter inzage gelegd. Gedurende deze periode zijn geen inspraakreacties binnengekomen. De stedenbouwkundige vuistregels zijn daarom klaar om ter vaststelling aan de gemeenteraad aan te bieden. Voorgesteld besluit De gemeenteraad besluit de stedenbouwkundige vuistregels Proeftuin De Frans (bijlage 1) vast te stellen en daarmee een stedenbouwkundig kader te bieden voor de integrale ontwikkeling van het gebied, gebaseerd op de volgende acht vastgestelde ruimtelijke principes: • Landschap als structurerend element • Bebouwing langs het spoor biedt (geluids)luwte • Levendig programma • Parkeerprincipe op gebiedsniveau • Investeren in de levensader • Divers woningbouwprogramma in elk deelgebied • Programmatische samenhang per deelgebied • Ruimtelijke samenhang per deelgebied Inleiding Voor een aantal van onze werklocaties is het kansrijk om werken en wonen meer te mengen. Zo blijkt uit de Visie werklocaties Dijk en Waard (2020). Deze visie geeft richting aan de toekomst van de werklocaties. De gemeente Dijk en Waard heeft daarom de ambitie om samen met ondernemers, inwoners en instellingen aan de slag te gaan met het toekomstbestendig maken van belangrijke werklocaties.

Eén van deze werklocaties is De Frans, direct grenzend aan het Stationsgebied Dijk en Waard. In 2022 is daarom formeel gestart met de gebiedsontwikkeling van De Frans. Een eerste stap in de gewenste integrale gebiedsontwikkeling is het maken van een gebiedsvisie. In samenwerking met ‘gebiedspartners’ (initiatiefnemers, betrokken ondernemers en maatschappelijke instellingen in het gebied) is daarom gewerkt aan een integraal plan (gebiedsvisie en ontwikkelstrategie) voor de transformatie van De Frans. Op 10 oktober 2023 is Gebiedsvisie Proeftuin De Frans door de gemeenteraad vastgesteld.

In vervolg op de gebiedsvisie is wederom in overleg met ‘gebiedspartners’ gewerkt aan stedenbouwkundige vuistregels. Het college heeft op 1 oktober jl. besloten om met de concept stedenbouwkundige vuistregels Proeftuin De Frans in te stemmen en deze gedurende een periode van 6 weken ter inzage te leggen. De stedenbouwkundige vuistregels geven een kader voor eigenaren en initiatiefnemers op basis waarvan bouwplannen ontwikkeld kunnen worden. Voor De Frans wordt geen traditioneel stedenbouwkundig plan of een ‘blauwdruk’ voorgesteld, maar een kader op basis waarvan kan worden samengewerkt aan de integrale ontwikkeling van het (deel)gebied en de daaruit voortvloeiende individuele bouwplannen. De gemeenteraad is hierover op 14 november jl. tijdens een beeldvormende vergadering geïnformeerd. Gedurende de inspraakperiode zijn geen inspraakreacties binnengekomen. De stedenbouwkundige vuistregels zijn daarom klaar om ter vaststelling aan uw raad aan te bieden. Beoogd effect De gemeente wil van De Frans een aantrekkelijke, bereikbare en duurzame werklocatie maken. Daarnaast is het onze ambitie om in Dijk en Waard 10.000 woningen te bouwen in de periode tot 2030. Deze ambitie kan voor een deel worden ingevuld op De Frans, waar een toekomstbestendig sterk en dynamisch woon- en werkgebied dichtbij het NS-station kan worden gerealiseerd.

De transformatie van De Frans gebeurt in samenwerking met de eigenaren, ondernemers en andere betrokkenen van de werklocatie. Kader • Coalitieakkoord Thuis in Dijk en Waard 2023 – 2026 • Begroting 2023 • Omgevingsvisie Langedijk en Heerhugowaard • Visie werklocaties Dijk en Waard 2023 • Gebiedsvisie Proeftuin De Frans • Woonagenda provincie Noord-Holland 2020-2025 • Woonakkoord Regio Alkmaar • Woondeal Noord-Holland Noord 2.0 • Woonvisie Heerhugowaard 2018-2050 • Woningbouwprogrammering Heerhugowaard 2020-2030 • Woonzorganalyse Dijk en Waard • Woonzorgvisie Dijk en Waard • Uitvoeringsprogramma 2023-2026 Dijk en Waard CO2-neutraal • Beleidsplan Klimaatadaptatie Dijk en Waard • Programma Stedelijk Water en Riolering • Omgevingsprogramma Mobiliteit 2021 • Nota Parkeernormen Dijk en Waard • Integraal Parkeerbeleid Dijk en Waard • Integraal Huisvestingsplan Dijk en Waard • Integraal beleidskader Sociaal Domein 2023-2027 • Participatieverordening Dijk en Waard 2023 • Nota ruimtelijke kwaliteit Dijk en Waard 2022 • Nota Grondbeleid Dijk en Waard • Nota Bovenwijkse Kosten • Voorbereidingskrediet Gebiedsontwikkeling De Frans

Argumenten per beslispunt 1. De raad voor te stellen om de stedenbouwkundige vuistregels Proeftuin De Frans (bijlage 1) ter vaststelling aan de gemeenteraad aan te bieden en daarmee een stedenbouwkundig kader te bieden voor de integrale ontwikkeling van het gebied, gebaseerd op de volgende acht vastgestelde ruimtelijke principes: Landschap als structurerend element; Bebouwing langs het spoor biedt (geluids)luwte; Levendig programma; Parkeerprincipe op gebiedsniveau; Investeren in de levensader; Divers woningbouwprogramma in elk deelgebied; Programmatische samenhang per deelgebied; Ruimtelijke samenhang per deelgebied a. We willen De Frans als totaal gebied ontwikkelen en aantrekkelijker maken Voorheen is één voor één ingegaan op goede initiatieven vanuit de markt. De versnellingslocaties voor woningbouw zijn goede voorbeelden. Nu er meer (her)ontwikkeldynamiek is, willen we De Frans met een meer integrale blik benaderen. Dit zowel wat betreft de bouwplannen als de openbare ruimte, zowel boven- als ondergronds. Dat geeft extra waarde aan het gebied en aan plannen van betrokken eigenaren en initiatiefnemers. De stedenbouwkundige vuistregels geven een kader voor de integrale ontwikkeling van het (deel)gebied en op basis waarvan individuele bouwplannen verder ontwikkeld kunnen worden.

Er wordt een duidelijke ambitie neergelegd, maar ook flexibiliteit geboden om tot haalbare plannen te komen. b. Voorgestelde werkwijze past bij de omvang van de huidige gemeente Dijk en Waard en sluit aan bij de manier waarop in en om OV-Knooppunten wordt ontwikkeld Met het vaststellen van het de stedenbouwkundige vuistregels De Frans worden de belangrijkste stedenbouwkundige kaders voor het gebied vastgelegd. Voor De Frans wordt geen traditioneel stedenbouwkundig plan of een ‘blauwdruk’ voorgesteld, maar een kader op basis waarvan kan worden samengewerkt aan de integrale ontwikkeling van het (deel)gebied en de daaruit voortvloeiende individuele bouwplannen. Een flexibiliteitsbepaling maakt eveneens onderdeel uit van het kader, waardoor het college gemotiveerd kan afwijken voor alternatieve oplossingen. Om de organische gebiedsontwikkeling (zonder tijdvak) te laten slagen is flexibiliteit nodig. Dit past bij de manier waarop in deze gemeente in en om het OV-knooppunt, hetgeen ook wordt onderschreven door provincie Noord-Holland. c. De stedenbouwkundige vuistregels sluiten aan bij de Woonzorgvisie Het voorgestelde stedenbouwkundige kader ziet toe op bebouwing welke een basis geeft voor sociale interactie (ontmoeten en omzien naar elkaar).

Kanttekeningen en risico’s • De transformatie van De Frans is een complexe opgave waarbij de gemeente vanuit het perspectief van grondbeleid in principe faciliterend optreedt vanwege het ontbreken van grondposities. Vanuit planologisch perspectief heeft de gemeente dan slechts een toetsende rol op de bouwplannen van derden. Alleen om onze gebiedsvisie en (beleids)ambities gerealiseerd te krijgen en de gebiedsontwikkeling op gang te houden, is het noodzakelijk om meer regie te hebben en te investeren in de gebiedsontwikkeling (zowel door inzet van middelen als capaciteit). De gemeente heeft een regisserende rol in het opstellen, aanjagen en bewaken van een integrale aanpak in deze gebiedsontwikkeling. Het doel hiervan is dat initiatiefnemers efficiënt tot concrete plannen kunnen komen en dat vanuit de gemeente koppelkansen worden benut. • De stedenbouwkundige vuistregels zijn gebaseerd op stedenbouwkundige studies en een stedenbouwkundige voorbeelduitwerking. Deze studies en de voorbeelduitwerking hebben geleid tot meer abstracte vuistregels. Hoewel hierbij is gekeken naar fasering, tijdelijkheid, onder- en bovengrondse ruimtegebruik is niet geheel tot op detail- en technisch niveau

•

•

bestudeerd, omdat we in deze fase van de gebiedsontwikkeling nog niet zover zijn. Door middel van een intensieve samenwerking met initiatiefnemers aan de integrale ontwikkeling per deelgebied, zullen de individuele bouwplannen, bijbehorende inrichtingsplannen voor de openbare ruimte en faseringsplannen meer gedetailleerd uitgewerkt. Doordat sprake is van een organische, gefaseerde gebiedsontwikkeling is het goed mogelijk dat met tijdelijke oplossingen – bijvoorbeeld in de openbare ruimte – naar de uiteindelijke situatie wordt toegewerkt. Er kunnen ook tijdelijke situaties in de openbare ruimte ontstaan met enige onvolkomenheden. ‘Tijdelijkheid’ is een serieuze opgave in organische gebiedsontwikkeling en vraagt om goede afspraken en strakke sturing. In de Stedenbouwkundige vuistregels Proeftuin De Frans ligt de nadruk op de ambities en beleidsdoelstellingen van ‘wonen’ met de daarbij behorende voorzieningen. Voorzieningen en infrastructuur, onder andere voor een evenwichtige woon- en werkbalans en een leefbare buurt waarmee ontmoeting wordt gestimuleerd, zijn voorwaardelijk voor een goed functionerend stedelijk gebied. Dit blijkt ook uit de ontwerp Strategische Omgevingsvisie. Verdiepende beleidsstudies naar goede ruimtelijk-economische clustering en de behoefte aan 1e lijnsvoorzieningen moeten nog worden gedaan.

Alternatieven Het alternatief voor de voorgestelde integrale aanpak en een regierol voor de gemeente is het uitsluitend voeren van faciliterend grondbeleid in afwijking van Gebiedsvisie Proeftuin De Frans. Echter is een regie- en een netwerkende rol nodig om de integrale ontwikkeling van het gebied daadwerkelijk van de grond te krijgen en niet terug te vallen op het weer één op één ingaan op initiatieven van derden waarmee uiteindelijk de onderlinge samenhang ontbreekt. Dat is inefficiënt, risicovol, kan door excessieve kosten per plan tot onhaalbare plannen leiden of gaat ten koste van ruimtelijke kwaliteit. Samenwerking en participatie • De Stedenbouwkundige vuistregels zijn door middel van een proces van samenwerken met de genoemde ‘gebiedspartners’ in diverse workshops tot stand gekomen. De overige eigenaren uit het gebied zijn eind 2023/begin 2024 uitgenodigd om mee te denken en vragen te stellen. Tijdens de braderie OV-Knooppuntontwikkeling in maart 2024 is een breder publiek geïnformeerd over de gebiedsontwikkeling. Op 14 oktober heeft hierover een informatiebijeenkomst plaats gevonden voor alle eigenaren uit het gebied. • Op 14 november is tijdens een beeldvormende raadsvergadering een toelichting gegeven op het de stedenbouwkundige vuistregels en hetgebiedsontwikkelingsproces. • Het college heeft op 1 oktober jl.

besloten om met de concept stedenbouwkundige vuistregels Proeftuin De Frans in te stemmen en deze gedurende een periode van 6 weken ter inzage te leggen. Gedurende deze periode zijn geen inspraakreacties binnengekomen. • Voor de gewenste transformatie van De Frans moet nog veel gebeuren, er moeten onderzoeken worden gedaan, plannen worden uitgewerkt en vele beslissingen worden genomen. Gedurende de hele gebiedstransformatie zullen de ‘gebiedspartners’, eigenaren en andere betrokkenen regelmatig en op passende momenten betrokken worden.

Financiën Op 10 oktober 2023 heeft de gemeenteraad een voorbereidingskrediet ter grootte van € 520.000,-- beschikbaar gesteld voor deze fase van de gebiedsontwikkeling. De stedenbouwkundige kaders worden binnen het beschikbare budget gerealiseerd. Een deel van het verkregen voorbereidingskrediet wordt later in de tijd op basis van Omgevingswet verhaald op toekomstige ontwikkelingen. Een deel kan nu al worden verhaald via provincie Noord-Holland op basis van de Flexibele schil versnelling woningbouw. Communicatie Gedurende de hele gebiedstransformatie zullen de gemeenteraad, ‘gebiedspartners’, eigenaren en andere betrokkenen regelmatig en op passende momenten betrokken worden. Uitvoering • De uit de stedenbouwkundige vuistregels volgende stukken zoals het beeldkwaliteitsplan, inrichtingsplannen voor de openbare ruimte en de kavelpaspoorten worden door het college vastgesteld. De raad wordt hier vervolgens over geïnformeerd. • Wanneer er voldoende organiserend vermogen is in een deelgebied dan wordt op basis van samenwerkingsovereenkomsten – vast te stellen door het college – verder gewerkt aan de integrale ontwikkeling per deelgebied. • Vervolgens zullen voor de bouwplannen die uit het proces voortkomen planologische procedures op basis van de Omgevingswet moeten worden doorlopen, met de daarbij behorende rollen in besluitvorming voor college en raad.

Middels anterieure overeenkomsten worden nadere afspraken, onder andere over kostenverhaal, vastgelegd. • Voor de realisatie van de gebiedsontwikkeling wordt gewerkt met een dynamische gebiedsexploitatie zonder blauwdruk of statisch eindbeeld (zonder tijdvak). Arcadis heeft hiervoor een basis gemaakt. De gebiedsexploitatie geeft een basis voor (en inzicht in) het verhalen van kosten op de initiatiefnemers en wordt op basis van de nadere uitwerking van de gebiedsontwikkeling, de deelgebieden en concretisering van bouwplannen aangepast en geactualiseerd.

Bijlagen, onderdeel van het besluit 1. Stedenbouwkundige vuistregels Proeftuin De Frans Bijlagen ter informatie 2. Visie werklocaties Dijk en Waard (2020) 3. Gebiedsvisie Proeftuin De Frans (2023)