Centrumwaard Masterplan fase 2 maart 2022, versie 23 maart 2022.pdf
Tekst van het document
er minstens 1 sprong van minimaal 1 meter in de goothoogte en de
wanden het plein goed definiëren. De maximale bouwhoogte is hier 3 lagen plus kap:
nokhoogte te zitten.
maximale goothoogte 11 meter, maximale nokhoogte 15 meter. Bij ontwikkelingen breder dan 12 meter dient er minstens 1 sprong van minimaal 1 meter in de
Omdat het Poort Halfweg gebouw (waar nu o.a. de Jumbo Supermarkt in
goothoogte en de nokhoogte te zitten.
zit) een forse bouwhoogte kent, is het logisch dat de laatste percelen vóór dit gebouw qua hoogte iets oplopen. Voor de Middenweg 239-243 geldt
Eventuele kiosken op het plein zijn ondergeschikt aan de bebouwing rond het plein.
daarom een maximale bouwhoogte van 3 lagen plus kap. Ook voor deze
De maximale bouwhoogte is 4 meter, 1 bouwlaag met plat dak. De situering is
panden geldt dat bij een ontwikkelingen breder dan 12 meter er minstens
afgestemd op de (toekomstige) inrichting van het plein. Aan de Middenweg en aan de
1 sprong van minimaal 1 meter in de goothoogte en de nokhoogte dient
Basiusstraat is geen bebouwing mogelijk om het zicht op het Raadhuisplein vanaf de
te zitten.
Middenweg maximaal te maken. Langs de Middenweg is het doel om goed aan te sluiten op de omgeving en de
Als uitzondering is een ‘herenhuis‘ met een plat dak goed denkbaar
historische context. De maximale bouwhoogte is hier 2 lagen plus kap: maximale
tussen de schuine daken. Dit zorgt voor de gewenste variatie. Dit is enkel
goothoogte 8 meter, maximale nokhoogte 12 meter. Voor de hoekpanden op de hoek
toegestaan wanneer binnen 10m aan weerszijden géén plat dak zichtbaar
Raadhuisplein-Middenweg geldt dat deze bij de Middenweg horen, en dus maximaal
is. De maximale bouwhoogte is 12 meter.
3 lagen + kap (goothoogte 11m
Plein: plekken en footprint kiosken n.t.b
nokhoogte 15m)
Aanpassing rooilijnen/pleinwanden mogelijk.
2 lagen + kap (goothoogte 8m
1 laag plat dak
nokhoogte 12m)
(bouwhoogte maximaal 5m)
Kiosken: 1 laag met plat dak
geen bebouwing mogelijk
(bouwhoogte maximaal 4m)
Maximaal toegestane bouwhoogtes
Centrumwaard Heerhugowaard | 18
Individuele panden Visuele opdeling percelen
Om de gebouwen herkenbaar te laten zijn als individuele huizen, mogen de gevels
10
(optisch) niet te breed zijn. Bij veel van de percelen in dit gebied is dat niet zo’n probleem, omdat de percelen een individueel eigendom kennen en niet te breed zijn.
9
Bij bredere percelen dient ten minste de gevel zodanig te worden opgedeeld dat de indruk van individuele panden wordt gewekt. •
De basismaat is 5,5 - 7,5m
•
Wanneer een perceel breder is dan 9m dient de gevel in twee delen te worden
Breedte indivueel afleesbare gevel
8
gesplitst •
De gevels/volumes van gebouwen op een breed kavel dienen zó opgedeeld te worden dat de individueel herkenbare eenheden tussen de 5,5m en 7,5m breedt zitten
a = ca. 5.50m
2a
1.5a
14m 11m 10m
7m
7 6 5 4 3 2 1 0
4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
4m
Perceelsbreedte ontwikkeling niet opdelen
in twee opdelen
in vier opdelen
in vijf opdelen
in drie opdelen
Centrumwaard Heerhugowaard | 19
Schuine daken Een afwisselend daklandschap past goed bij de dorpse diversiteit die hier nagestreefd wordt. Qua dakvorm wordt het herkenbare volume van het individuele huis met schuin dak bereikt met de volgende regels: •
Nokrichting zadeldaken altijd dwars op voorgevel
•
Afgeplatte nok is niet toegestaan indien zichtbaar vanuit het publieke domein
•
Schildkap of Wolfskap toegestaan, lessenaarskap niet toegestaan
•
Mansardekap enkel als goothoogte 3m onder het maximum zit
•
Hellingshoek tussen 40° - 60°
•
Bij een mansardekap mag het onderste dakvlak vertikaal zijn
•
Dakkapellen aan de zijkant minimaal 3 meter uit de voorgevel, zodat deze niet of nauwelijks zichtbaar zijn vanaf de straat
•
Dakkapellen of dakopbouwen aan de voorzijde (bij schilddaken) maximaal 50% van de breedte van de gevel
•
Uitsluitend matte dakpan toegestaan
•
Het dak mag begroeid zijn, ook bij een schuin dak
•
Zonnepanelen toegestaan, aan de voorzijde alléén in combinatie met een donkere dakpan én indien de panelen geïntegreerd zijn in het dakvlak
Centrumwaard Heerhugowaard | 20
Rooilijnen, voorkanten en achterkanten Aan het Raadhuisplein staat alle bebouwing met de voorgevel in de huidige rooilijn en is de bebouwing zoveel mogelijk aaneengesloten, zodat de pleinruimte goed gedefinieerd is en blijft. Wel kan onderzocht worden of de rooilijn kan opschuiven, met als doel om de kwaliteit van het plein te verbeteren richting een intiemer dorpsplein met meer verblijfskwaliteit. Ook gevels aan de straten rondom het Raadhuisplein (Basiusstraat, Bickerstraat en Raadhuisplein) zijn voorgevels met een representatieve uitstraling en staan in de rooilijn. Achterkanten of blinde gevels met bijvoorbeeld bergingen of parkeerplekken zijn hier niet toegestaan. De bebouwing langs de Middenweg verspringt. Bovendien hoeft de bebouwing langs de Middenweg niet aaneengesloten te zijn. Bij nieuwe ontwikkelingen blijft de verspringende rooilijn behouden of wordt deze versterkt. Een ontwikkeling waardoor de voorgevels langs de Middenweg meer in één lijn komen te liggen is niet toegestaan. Bij ontwikkelingen met een voorgevel breder dan 12 meter dient er een sprong in de voorgevellijn van ten minste 1 meter gemaakt te worden. De Van Loonstraat en de straat Raadhuisplein in het verlengde van de Van Loonstraat hebben meer het karakter van een achterstraat (zie rood gestippelde lijnen op kaartje hiernaast). Hier zijn blinde de achtergevels, bergingen en parkeren wel toegestaan.
De achtergevel dient hier echter wel mee-ontworpen te worden. Voor deze zijde is baksteen het hoofdmateriaal. Buitenopslag in het zicht is niet toegestaan, gesloten (fietsen)bergingen zijn wel toegestaan. Er mag ook (zichtbaar) geparkeerd worden aan de achterzijde. Eventuele erfscheidingen aan de achterzijde zijn maximaal 2 meter hoog en zijn gemetseld, van metaal of begroeid. Langs het Raadhuisplein staan de voorgevels in de rooilijn Aandacht voor achtergevels en erfgrenzen langs achterstraten. Mogelijke rooilijn aanpassing
Langs de Middenweg verspringt de rooilijn Voorgevels gelegen aan smalle straatjes/steegjes
Centrumwaard Heerhugowaard | 21
Gevelgeleding Voor de gevel wordt gestreefd naar een verticale geleding met een klassieke driedeling, met per verdieping drie smalle en hoge ramen naast elkaar. Omwille van de gewenste variatie zijn ook andere gevelindelingen denkbaar, maar alleen bij wijze van unieke uitzondering. •
Verticale gevelgeleding
•
De basisstructuur van de gevel is symmetrisch met een driedeling
•
Het wordt aangemoedigd om deze driedeling ook terug te laten komen in de plint
•
Bij bredere gebouwen (tussen de 5,5 en 9m) is het goed denkbaar dat er uitgegaan wordt van een 4-deling of zelfs van een 5-deling, om zo tot een coherent totaalritme van de gevelrij te komen
•
Bij wijze van uitzondering is een asymmetrische gevelindeling mogelijk
De gevelgeleding is verticaal en kent een symmetrische opzet in 3 delen
Centrumwaard Heerhugowaard | 22
Materialisering en kleurstelling Door baksteen voor te schrijven als hoofdmaterialisering wordt aansluiting gezocht op de omgeving. De meeste bebouwing aan de Middenweg kent een bruinrode baksteen. Rond het Raadhuisplein is de kleurstelling echter lichter, tegen het gele aan. Dit komt terug in de nieuwe ontwikkelingen. Door te spelen met verschillende metselwerkverbanden en reliëf in het metselwerk toe te passen ontstaat een rijk gedetailleerde gevel met aandacht voor textuur en plastiek. Bij wijze van accent zijn ook andere, natuurlijke en mooi verouderende materialen toegestaan, zoals natuursteen en hout. •
Hoofdmaterialisering in baksteen
•
Langs het Raadhuisplein in een lichte kleurstelling varierend tussen licht beige en
Langs het Raadhuisplein is een lichtere kleurstelling, tussen licht beige en geel in.
Aandacht voor metselwerkdetails.
geel •
Langs Middenweg in donkerdere kleurstelling, varierend tussen donkerrood en donkerbruin
•
Witte gevels langs Raadhuisplein en Middenweg alleen bij wijze van uitzondering mogelijk
•
Aandacht voor textuur en plastiek, met relief in het metselwerk en verschillende metselwerkverbanden
•
Naast baksteen ook andere materialen die mooi verouderen mogelijk, zoals natuursteen en hout
Langs de Middenweg is de kleurstelling donkerder, tussen rood en bruin in.
Naast baksteen ook andere, mooi verouderende materialen mogelijk. Geheel witte gevels alleen bij wijze van uitzondering.
Centrumwaard Heerhugowaard | 23
Afwisseling De gebouwhoogte, dakvorm en gevelbreedte zorgen samen nog niet automatisch voor een divers dorpsbeeld. Het is ook belangrijk dat er voldoende afwisseling is qua materialisering, goothoogtes, gevelindelingen, etc. •
Niet meer dan 3 gebouwen met gelijke gevelindeling naast elkaar
•
Niet meer dan 3 gebouwen met een gelijke dakvorm (gelijke goot- en nokhoogte én hellingshoek) naast elkaar, hoogteverschil minimaal 0,5 meter
•
Bij gevels langer dan 12 meter een hoogtesprong van minimaal 1 meter in de gooten nokhoogte
•
Minimaal 10 meter tussen gebouwen met een plat dak
•
Niet meer dan 3 gebouwen naast elkaar met dezelfde goot- én nokhoogte: minimaal 0,5m hoogteverschil
•
Maximaal 1 op 4 gebouwen plat daken
Niet meer dan 2 gebouwen naast elkaar met exact dezelfde kleurstelling of materialisatie.
NIET meer dan 3 gebouwen gelijk dakvorm / hoogte
Centrumwaard Heerhugowaard | 24
Plinten Bijzondere aandacht dient uit te gaan naar de begane grond, oftewel de plint van het gebouw. De plint is minimaal 4 meter hoog, ook in het geval van een woning. Ongeacht de functie (wonen, winkel of anderszins) dient de begane grond een uitnodigende uitstraling met een rijke detaillering te kennen. Blinde plinten met bijvoorbeeld bergingen of parkeren zijn niet toegestaan. De gevelindeling met individuele panden van circa 5,5 meter breed dient te allen tijde ook op de begane grond zichtbaar te zijn, ook wanneer daar bijvoorbeeld winkels achter zitten die breder zijn. Het is belangrijk dat de plint in samenhang met de bovenliggende verdiepingen is ontworpen, qua geleding, materialisering, kleur etc. •
Hoogte begane grond is minimaal 4 meter
•
De plint is uitnodigend en rijk gedetailleerd
•
Blinde plinten zijn niet toegestaan
•
De begane grond heeft dezelfde gevelgeleding als de bovengelegen verdiepingen gevels (basis = 5,5 meter), zodat de individuele panden afzonderlijk herkenbaar zijn tot op het maaiveld
•
De plint is in samenhang met de bovengelegen verdiepingen ontworpen
•
Er wordt aandacht besteed aan een goede overgang tussen privé en openbaar, zeker bij woningen op de begane grond
De plint is uitnodigend, minimaal 4 meter hoog en in samenhang met de bovengelegen verdiepingen ontworpen.
Centrumwaard Heerhugowaard | 25
Wonen boven winkels en bedrijven Woningen boven de winkels dragen bij aan de levendigheid van het gebied, aan het gevoel van veiligheid (‘ogen op straat’) en aan het oplossen van het woningtekort, in het speciaal kleinere woningen voor starters en senioren. Vanwege de levendigheid en de sociale veiligheid worden de woningen bij voorkeur aan de voorzijde ontsloten.
Voordeuren aan de straat zorgen voor levendigheid op straat, ook na sluitingstijd van de winkels
Centrumwaard Heerhugowaard | 26
Buitenruimtes De woningen die boven de winkels gelegen zijn moeten voldoende woonkwaliteit bieden, met een goede buitenruimte. Diepe en brede uitkragende balkons aan de voorzijde verstoren echter teveel het beeld van individuele panden met een verticale gevelgeleding. Een Frans balkon of een (deels) inpandig balkon is wel een goede manier om een riante buitenruimte aan de voorzijde te kunnen maken. Ook een (al dan niet collectieve) daktuin aan de achterzijde, boven de winkel, is een mogelijkheid. Een dakterras aan de voorzijde is alleen bij wijze van uitzondering mogelijk. Hiervoor gelden dezelfde regels als voor platte daken. •
Balkons aan de voorzijde mogen maximaal 0,5 meter uitkragen
•
Balkons aan de voorzijde zijn maximaal 3,5 meter breed
•
Franse balkons of (deels) inpandige balkons zijn wel toegestaan aan de voorzijde
•
(collectieve) daktuinen zijn toegestaan aan de achterzijde
•
Dakterrassen aan de voorzijde zijn alleen toegestaan bij wijze van uitzondering
Collectieve daktuin aan achterzijde
Centrumwaard Heerhugowaard | 27
Reclame Eventuele gevelreclame wordt mee-ontworpen als een geïntegreerd onderdeel van de gevel. Verder wordt verwezen naar de reclamenota uit 2016.
Centrumwaard Heerhugowaard | 28
5.
Bezonningsstudie
22 maart 12 UUR
15 UUR
18 UUR
Nieuwe situatie
Bestaande situatie
09 UUR
Centrumwaard Heerhugowaard | 30
21 juni 12 UUR
15 UUR
18 UUR
Nieuwe situatie
Bestaande situatie
09 UUR
Centrumwaard Heerhugowaard | 31
22 september 12 UUR
15 UUR
18 UUR
Nieuwe situatie
Bestaande situatie
09 UUR
Centrumwaard Heerhugowaard | 32
22 december
Nieuwe situatie
Bestaande situatie
09 UUR
12 UUR
15 UUR
18 UUR
(na zonsondergang)
(na zonsondergang)
Centrumwaard Heerhugowaard | 33