Bijlage 7 - Nota zienswijzen woningbouwproject Woodstone

1 van 5

Nota zienswijzen woningbouwproject Woodstone Onderwerp: beantwoording van zienswijzen tegen de ontwerpbesluiten woningbouwproject Woodstone in Heerhugowaard Zaaknummer: 0000687550 Project Voor het realiseren van 204 appartementen verdeeld over vijf woontorens op de Tangentlocatie in Heerhugowaard (woningbouwproject ‘Woodstone’) is een aanvraag omgevingsvergunning (zaaknummer 336349) ingediend. Het project is in strijd met het ter plaatse geldende bestemmingsplan “Stadshart 2013”. Procedure Op deze aanvraag is de uitgebreide voorbereidingsprocedure van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) van toepassing. Krachtens artikel 2.12, lid 1 onder a, onder 3 Wabo kan slechts medewerking worden verleend aan strijdig planologisch gebruik, indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat. De raad dient voor dit afwijkende planologische gebruik een verklaring van geen bedenkingen (vvgb) af te geven.

Op grond van de Wabo hebben de ontwerpverklaring van geen bedenkingen, het ontwerpbesluit hogere waarde Wet geluidhinder en de ontwerp omgevingsvergunning conform de van toepassing zijnde uniforme openbare voorbereidingsprocedure als bedoeld in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) gedurende zes weken, van 20 juni tot 1 augustus 2023, voor een ieder ter inzage gelegen. Tegen deze ontwerpbesluiten voor dit project zijn zienswijzen ingediend. Zienswijzen Tijdens de officiële inzagetermijn van zes weken zijn er twee zienswijzen ingediend. De gemeente is wettelijk verplicht de persoonsgegevens te anonimiseren. Dit betekent dat in de behandeling niet naar betreffende gegevens wordt gerefereerd. Hieronder worden de twee zienswijzen samengevat weergegeven (cursief) gevolgd door de gemeentelijke reactie.

Zienswijze 1 De voorgenomen realisatie van de vijf woontorens past niet binnen het bestemmingsplan, omdat de bebouwing buiten het bouwvlak wordt gesitueerd (1,5 en 10 meter) en de maximale bouwhoogte wordt overschreden. Vreemd dat er wordt afgeweken van het bestemmingsplan nu er al zoveel problemen zijn met parkeren. En dan de grootte en hoogte van het plan. Kan echt niet. Reactie De zienswijze bevat een beschrijving van het plan en er wordt geconstateerd dat het bouwplan niet past in het geldende bestemmingsplan. De vrees wordt geuit voor een toename van de parkeerproblematiek. Sinds de vaststelling van het bestemmingsplan Stadshart in 2013 zijn ter plaatse al woongebouwen voorzien met een maximale bouwhoogte van 23 en 32 meter . De invulling hiervan vindt nu plaats met de volgende overschrijdingen van de bouwnormen uit het bestemmingsplan: 1. de maximum bouwhoogte van 23 meter wordt bij torens A en B met 3 meter overschreden en bij toren E met 1 meter. Voor de meest oostelijke woontoren (woontoren D) wordt de maximum bouwhoogte van 32 meter met 10 meter overschreden;

2 van 5

2. de bestemmings- en bouwvlakgrens aan de noordwestzijde (langs de Westtangent) wordt door de woontorens A, B en C overschreden met 10 meter. Stedenbouwkundig bestaan er geen belemmeringen tegen dit project en het ontwerp zorgt voor voldoende ruimtelijke kwaliteit. De parkeeroplossing (waarbij de benodigde 175 parkeerplaatsen op de bouwkavel zelf zijn gesitueerd), voldoet aan het Nota Parkeernormen Dijk en Waard 2022. Ons inziens voldoet het bouwplan aan de eis van een goede ruimtelijke ordening. De strijdigheden met het bestemmingsplan zijn daarom aanvaardbaar en zorgen voor voldoende woon- en leefklimaat. Zienswijze 2 Ik maak mij ernstige zorgen over de toetreding van het daglicht in mijn woning (locatie: zie vlaggetje op de afbeelding hieronder). Volgens bestaande normen moet de zon minimaal 4 uur per dag in de woonruimte vallen, derhalve dient de minimale afstand tussen de lange zijden van appartementsgebouwen 5 meter per woonlaag zijn. In dit geval minimaal 40 meter. Is er vanwege verminderde daglichttoetreding en bezonning op de gevel een bezonningsstudie uitgevoerd om zodoende schaduwwerking van de toren(s) inzichtelijk te maken? Ik verzoek u om het ontwerpbesluit aan te passen. Reactie: Allereerst worden een aantal afbeeldingen getoond ter verduidelijking.

Afbeelding 1: locatie woning van indiener zienswijze 2

3 van 5

Afbeelding 2: gebouwen A, B en C van Woodstone.

Afbeelding 3: gebouwen D en E van Woodstone.

4 van 5

Afbeelding 4: bestaande bouwvlak (geel opgelicht) uit het bestemmingsplan Stadshart; geel opgelicht. Hier is een maximale bouwhoogte mogelijk van 23 meter.

Afbeelding 5: bestaande bouwvlak uit het bestemmingsplan Stadshart; geel opgelicht. Hier is een maximale bouwhoogte mogelijk van 32 meter.

5 van 5

Bezonning De in de zienswijze genoemde minimale norm van 4 uur zon per dag in de woonruimte en een minimale afstand tussen de lange zijden van appartementsgebouwen van 5 meter per woonlaag, kent geen grondslag in bestaande regelgeving. Bezonningsstudie In de bij deze nota van beantwoording gevoegde bezonningsstudie (d.d. 2 november 2023) is een bezonning weergegeven van de situatie op 4 meetpunten en op 3 momenten in het jaar. De meetpunten staan weergegeven op pagina 4 in rode cijfers. Als bestaande situatie, is hierbij uitgegaan van de maximale bebouwingsmogelijkheden uit het geldende bestemmingsplan Stadshart 2013. Dit is gedaan omdat het bestemmingsplan Stadshart ter plaatse een groot aaneengesloten bouwplan, kort op de bestaande bebouwing, direct mogelijk maakt. De bezonningsstudie laat zien dat de enige afname van zonlicht als gevolg van Woodstone zich voordoet op meetpunt 2: een afname van 7 minuten op 21 juni (zie pagina 9 en 14). Indiener woont ter hoogte van meetpunt 4: op meetpunt 4 zorgt Woodstone niet voor een afname van zonlicht gedurende het jaar (zie pagina 13 en 14). Gelet hierop zijn wij van oordeel dat wij op basis van de ingediende bezonningsstudie in redelijkheid het standpunt kunnen innemen dat het project niet leidt tot onevenredige nadelige gevolgen voor wat betreft het aspect bezonning op de gevel van indiener.

Tot slot In de planontwikkeling is met de stedenbouwkundige opzet en architectonische uitwerking veel aandacht uitgegaan naar ruimtelijke kwaliteit en inpassing van deze nieuwbouw in de bestaande gebouwde omgeving. 'Bezonning', hoewel niet vervat in wettelijke normen, is altijd een van de vele afwegingen in het stedenbouwkundig ontwerp. Uit de planontwikkeling is dan ook een bouwplan gekomen met losse gebouwen met veel groen en nieuwe, groenere openbare ruimte. Naast de specifieke verschijningsvorm van de nieuwbouw is uit de planontwikkeling gekomen dat de nieuwbouw verder van de bestaande gebouwen wordt gesitueerd dan het vigerende bestemmingsplan mogelijk maakt. De twee ingediende zienswijzen leiden ons inziens niet tot een ander oordeel over het bouwplan Woodstone en over het verlenen van medewerking aan het bouwplan middels een afwijking van het bestemmingsplan en het verlenen van een omgevingsvergunning.