BIJLAGE 3 Raadsbesluit IKOC ontwikkeling op vml. Mariaschool locatie 12 oktober 2021

Raadsvoorstel

gi'/zicciiti' Langvdijk

*21SC003539 Raadsvergadering

van

Raad Datum: 12 oktober2021 Besljuit: Conform _____

12 oktober2021

Agendanummer

14

Portefeuillehouder

N. Langedijk

Opsteller

P.J. Bakker

B&W-besluit datum

21 september 2021

Onderwerp

IKOC ontwikkeling opvoormalige Mariaschoollocatie (70)

Gevraagde beslissing(en) 1.

2. 3. 4.

in te stemmen met de voorgestelde richting voorontwikkeling van deze locatie: het basisprogramma IKOC met 50 zorgwoningenmet de mogelijkheid om het aantal zorgwoningente vergroten; in te stemmen met het voorstelom C 0,5 miljoenvoorbereidingskrediet beschikbaar te stellen; dit bedrag te dekken uit het in de begroting beschikbare bedrag voorde huisvestingvan IKC Waterrijk (reservering SIHP); het resterend te dekken bedrag van C 2,23miljoen (prijspeil2021) voorhet onderwijsdeel en het bedrag van f 0,73 miljoen(prijspeil2021) voorhet opvangdeel onderdeel te maken van de Kadernota 2022.

Inleiding In december 2020 heeft de gemeenteraad ingestemd met het vervolgonderzoek naar de haalbaarheid van de ontwikkelingvan een IKOC (integraal kind- en ouderencentrum)met mogelijk aanvullend woonprogrammain de vrije sector. Het vervolgonderzoek bestaat uit drie pijlers: « stedenbouwkundig/ruimtelijk; » financieel; « eigendom. Naast deze drie pijlers heeft een aantal fracties in de raad vragen gesteld over hoehet IKOC zich verhoudttot het oorspronkelijke plan in het SIHP om basisschoolWaterrijk optermijn te huisvestenin gebouw Het Palet waar tevens basisschoolDe Wijde Veert in is gehuisvest. Ook dit is meer verdiept meegenomen in het onderzoek. In de bijgevoegde memo zijn de onderzoeksresultatenvanuitde drie pijlers en de verhouding tot het SIHP samengevoegd. Belangrijkste conclusiesuit het nader onderzoek: » verleggen van de watergang tussenTulpenstraaten locatie is noodzakelijk; » het basisprogramma voorhet IKOC (onderwijs, opvang en 50 zorgwoningeninclusiefparkeren) kan opeen stedenbouwkundig verantwoordewijze worden gerealiseerd opde locatie; » aanvulling van het basisprogramma kan met maximaal 14 vrije sector woningen,maar leidt tot de noodzaak om een gebouwde parkeeroplossingte realiseren.

Dit leidt tot een aanzienlijk negatief resultaat opde grondexploitatie (GREX); « de verwachting is dat er bij het realiseren van het basisprogramma het saldo voorde GREX ongeveer C 0 is, wat inhoudtdat uit de GREX geen dekking te verwachtenvalt voorde investering in het onderwijsgebouw(deel); » voorhet basisprogramma is voorlopigde conclusiedat een WE eigendom constructiehet meest passend is; » het huisvestenvan IKC Waterrijk in gebouw het Palet, zoals was voorzienin het SIHP (2014) is ruimtelijk niet mogelijk en zoufinancieel inmiddels een gelijkwaardige investering vragen. Het onderzoekwijst uit dat het realiseren van het IKOC opdeze locatie stedenbouwkundig en financieel mogelijk is wanneerde gemeente bereid is om de investering in nieuwbouwvoor basisschoolWaterrijk te doen en de investering in de ruimte voorkinderopvang voorte financieren.

Beoogd resultaat Met dit voorstelbeogen wij de volgende fase in de ontwikkeling van het IKOC opde voormalige Mariaschoollocatiete kunneninzetten. Een fase (definitiefase) waarin we de omgeving zullen betrekken bij de planvorming,de plannenvoorhet IKOC verder uitwerkenen de technischeingrepen om het bouw-en woonrijpmaken van het terrein verder te onderzoeken.In deze vervolgfase werken we de plannenkortomuit naar definitief ontwerpniveau, zowel voorhet gebouwprogramma als voor de terreininrichtingen aansluiting opde omgeving. Op basis van deze vervolguitwerking leggen wij u een definitief investeringsplanvoor,met de daarbij behorendeaanvraag voorhet krediet om het plan te realiseren.

Argumenten 1. 2.

3.

4. 5. 6.

7.

Het verkennendonderzoekgeeft een realistisch en haalbaar ontwikkelperspectiefvoorhet IKOC opdeze locatie. Ten opzichtevan het (S)IHP (2014) zijn de ontwikkelingendermate, dat huisvestenvan IKC Waterrijk in gebouw Palet geen reële optiemeer is. VoorIKC Waterrijk dient derhalve een alternatief scenariote worden gerealiseerd. De behoefteaan wonenin combinatiemet zorg voorouderenontwikkeltzich progressief, het aanbod in de gemeente Langedijk is ontoereikend.De ontwikkelingvan het IKOC voorzietin een deel van deze groeiende behoefte. De verwachting is dat de combinatievan onderwijs/opvangen wonenmet zorg meerwaarde heeft voorbeide doelgroepen (jong en oud). Realisatie van het IKOC verbetert de zorg infrastructuurin de gemeente Langedijk. Realisatie van het IKOC betekent een verbetering van de onderwijshuisvestingen biedt kansen om de huidige locatie van basisschoolWaterrijk voorandere doeleinden in te zetten, danwel te herontwikkelen. Het verplaatsen van de watergang, onderdeel van de stedenbouwkundige uitgangspunten,maakt de Potjesslootlangs de Tulpenstraatdirect doorvaarbaar en wordt derhalve direct aangesloten op de voorzienedoorvaarbare routevia de Achterburggracht.

Kanttekeningen 1.

2.

3.

4.

5.

De stedenbouwkundige verkenning heeft geresulteerd in een advies over het maximum aantal bouwlagen van 5, dat is 1 bouwlaag meer dan als uitgangspuntin de gemeentelijke structuurvisie (2012-2030) wordt gehanteerd. Tegelijkertijd wordt vanuitde zorg aangegeven dat het woonzorgprogramma (50 woningenmet zorg) over maximaal 4 bouwlagen kan worden verdeeld i.v.m. de bedrijfsvoering. Een verhoging van het aantal zorgwoningenis nog te overwegen in de vervolgfase. Doorhet ontwikkelprogrammate beperkentot het basisprogramma (wonenmet zorg, onderwijs en opvang) wordt opdeze locatie geen invulling gegeven aan de behoefteaan vrije sector woningen. Hoewel voetbalvereniging LSVV in de basis positiefstaat tegenover een uitruilvan grond ten behoevevan het verplaatsen van de watergang, zal de vereniging kritisch blijven ophet te bouwenvolumeopdeze locatie. De nuvoorzieneinvestering in de nieuwbouwvoorhet onderwijsdeel van IKC Waterrijk bedraagt C 3,65 miljoen- (prijspeil2021). Het is aannemelijk dat dit bedrag als gevolg van prijsstijgingen en marktwerking ophet momentvan daadwerkelijke realisatie moet worden bijgesteld. De voormalige Mariaschoolwordt thans opbasis van antikraak beheerd wat jaarlijkse kostenmet zich meebrengt. Wij adviseren om, als onderdeel van de vervolgfase, het bestaande gebouw zo snel mogelijk te slopen.

Communicatie Op basis van het collegebesluit is een brief aan omwonendentoegezonden waarin zij worden geïnformeerd over het ontwikkelperspectiefdat het college voordeze locatie voorogen heeft, over de vervolgstappenen de participatie die in dat vervolgtraject zal plaatsvinden. In samenwerking met de afdeling communicatiezal als onderdeel van de vervolgfase een communicatiestrategie worden uitgewerkt waarin ookde participatie een prominenteplek krijgt.

Raadsvoorstel

2

Participatie(Interactiefwerken) Onderdeel van de vervolgstappenis om met de omgeving rond de voormalige Mariaschoollocatie in gesprek te gaan over de beoogde ontwikkeling en samen met inwonersvan Langedijk het plan verder vorm te geven. Gelet ophet uniekekarakter van het plan, stellen wij voorom ookde gemeenteraad mee te nemenin het participatietraject rond dit projecten ookde ideeën vanuitde gemeenteraad over de ontwikkeling van de beoogde locatie mee te nemen.Ook dit zal een plek krijgen in de uit te werken communicatiestrategie.

Financiën

Investering onderwijsdeel

C

3,65 miljoen te dekken uit begroting onderwijshuisvesting

Investering opvangdeel

C

0,73 miljoen te dekken uit huurinkomsten

Totale investering IKC Waterrijk

C

4,38 miljoen

benodigd krediet

Oorspronkelijk bedrag

C

1,60 miljoen

reservering SIHP tbv onderwijsdeel Waterrijk

Uitgegeven tbv inhuizingMariaschoolinDDE locatie

SIHP tbv Waterrijk

C

0,18 miljoen

reeds gespendeerd bij verhuizingMariaschool

Totaal beschikbare reserveringSIHP

C

1,42 miljoen

beschikbaar krediet

Voorstelvoorbereidingskrediet

C

0,50

ten laste van restant reservering SIHP

Aanvulling opkrediet tbv onderwijsdeel

C

2,23 miljoen opte nemenin begroting 2023

Aanvullingopkrediet tbv opvangdeel

C

0,73 miljoen wordt gedekt vanuithuurinkomsten

miljoen

De investering in het onderwijsdeel van de nieuwehuisvesting van IKC Waterrijk bedraagt naar de huidige inzichtenC 3,65 miljoen (prijspeil2021). Op basis van het SIHP uit 2014 werd een reservering opgenomenvoorvervangende huisvesting (in gebouw Het Palet) voorIKC Waterrijk (destijds Mariaschoolen De Duizend Eilanden) van f 1,6 miljoen. Inmiddels is ten behoevevan de inhuizing van de Mariaschoolin het gebouw van basisschoolDuizend Eilanden 6 178.000,- van dit budget uitgegeven en resteert nog C 1.422.000,- als reservering. Voorde resterende investering zal nadere dekking moetenworden gevonden in het kader van de begroting 2023 en verder. Dit maakt onderdeel uit van de vervolgstappen. De investering in het opvanggedeelte van de nieuwehuisvesting van IKC Waterrijk bedraagt naar de huidige inzichtenC 0,73 miljoenen wordt voorgefinancierd door de gemeente. De jaarlijkse lasten worden gedekt vanuiteen (minimaal) kostprijsdekkende huurdie Allente Opvang aan de gemeente betaalt. Tevens onderdeel van deze huursomzijn rentekostenover de waarde die de grond voordit onderdeel van het plan vertegenwoordigt.

Op basis van de eerste verkenning naar de grondexploitatie zal het bouwrijpopleverenvan de locatie ten behoevevan de verschillende functieskunnenworden bekostigd van de grondopbrengstendie vanuitde woon-zorgfunctie (grondprijs sociale sector per woning en specifieke zorgruimten) en de Opvangfunctie(rentevergoeding grondwaarde) kunnenworden toegerekend. Dekking vanuitde grondexploitatie voorde investering in het onderwijsdeel is niet te verwachten. Om het vervolgproces in te kunnenzetten vraagt het College de gemeenteraad in te stemmenmet het beschikbaar stellen van C 0,5 miljoen voorbereidingskrediet en dit ten lastete brengen van het restantvan de oorspronkelijke reservering van C 1,6 miljoen voorherhuisvestingvan IKC Waterrijk n.a.v. het SIHP uit 2014. De voorbereidingskostenmaken onderdeel uit van de totale plankostenen zijn derhalve ookonderdeel van de geraamde C 3,65 miljoenvoorhet onderwijsdeel en van de geraamde f 0,73 miljoenvoorhet opvangdeel. Dit betekent dat uiteindelijk nog dekking moet worden gevonden vooreen investeringssom van f 2,23 miljoenvoorhet onderwijsdeel. Dekking voorde f 0,73 miljoenin het opvangdeel wordt gevonden in de jaarlijkse huuropbrengsten.

Het voorbereidingskrediet vanuitde gemeente dient ter bekostiging van de planuitwerkinghet bouwrijp maken van de locatie (gemeentelijke taak als uitgangspuntbij gehanteerde grondprijzen) en van de planuitwerkingvan het onderwijs (gemeentelijke taak vanuitwet PO) en opvang (gemeentelijke taak vanuitvoorfinancier)deel. Evenredig aan het gemeentelijk deel zal ookHorizonZorgcentrum bijdragen aan de voorbereidingskostenin de vervolgfase (met uitzondering van het bouwrijp gedeelte). Genoemde investeringsbedragen zijn opdit momentvoldoende om te voorzienin gebouwkwaliteit die voldoet aan (B)ENG eisen, aardgas loosen Frisse Scholenklasse B. Raadsvoorstel

3

Vervolgstappen 1. 2.

3. 4.

voorstelen besluit gemeenteraad oktober2021; vervolgproces ontwikkeling IKOC: » opstellensamenwerkingsovereenkomst(SOK) Allente, HorizonZorgcentrum en gemeente; « uitwerkenen uitvoerenparticipatietraject; « uitwerkendekkingsplan gemeentelijke investering; « opstartenbestemmingsplan procedure; « juridische kwesties: bepalen bouwheerschap, fiscaliteit rond verkoopgrond en eigendom, uitwerkengrondruil met voetbalvereniging LSVV, opstellenuitvoeringsovereenkomst; « voorbereidenI engineering bouwrijpmaken (waaronder verleggen watergang); » sloopplan opstellenen slopenbestaande gebouw; « selectie ontwerpendepartijenten behoevevan gebouw en terrein; « uitwerkenprogramma van eisen en ontwerp(DO niveau); « opstellenDO-investeringskostenraming; » opstellenconceptuitvoeringsovereenkomst tussenpartijen; voorstelvoorDefinitief Ontwerpen projectkrediet aan college van B&W en vervolgens aan gemeenteraad; na positievebesluitvorming uitvoering project:start bouwrijpmaken, selectie uitvoerendepartijen en realisatie project.

Bijlagendie onderdeeluitmakenvanhet besluit » »

20210831 collegeadvies IKOC, september 2021; memo advies haalbaarheid IKOC, juli 2021.

Bijlagenter informatie » « » « « »

1113-NO-Voortgangsnotitiedoorrekening IKOC-210721; 20210701 visie documentIKOC; 25062021 -Stedenbouwkundig schetsplanIKOC Langedijk; koersbepaling IKOC (eigendom en gebruik financiering) ER-210702; verslag overleg gemeente LSVV bouwplannen Mariaschool; brief aan omwonendenmet informatieover stand van zaken en vervolg.

Burgemeester en wethoudersvan Langedijk

E. Annaert gemeentesecretaris/directeur

Raadsvoorstel

L.A.M. Kompier burgemeester

4