BIJLAGE 3 Grondexploitatie Lourens Bogtmanstraat per -1-2022

Toelichting herziening grondexploitatie Lourens Bogtmanstraat per 1-1-2022 Gemeente Dijk en Waard

21 maart 2022

Lourens Bogtmanstraat Beschrijving Op de hoek van de Lourens Bogtmanstraat en de Voorburggracht te Oudkarspel wordt een gebied van 5.600 m² herontwikkeld. Er is een deel van het gebied vrij gekomen als gevolg van het realiseren van een Integraal Kind Centrum (IKC) op de plek van twee basisscholen. Intensief teken-en-reken-werk heeft geleid tot het stedenbouwkundig ontwerp en de grondexploitatie, welke beiden op 16 februari 2021 door de gemeenteraad van de voormalige gemeente Langedijk zijn vastgesteld. Belangrijke wijzigingen bij de herziening per 1 januari 2022 zijn de volgende: • • • • •

Het rentepercentage is aangepast van 1,03% naar 1,18%; De plankostenraming is herijkt; De kosten voor bodemsanering en verleggen van kabels en leidingen zijn toegevoegd; De looptijd is verlengd met 1 jaar, van 2025 naar 2026; De prijsafspraak uit de verkooptender is ingerekend.

Voortgang In 2021 is de verkoop van de vrije sector woningen, met uitzondering van de vrije kavels, aanbesteed. De verkoop is in een concept overeenkomst gevat welke naar verwachting in de eerste helft van 2022 ondertekend zal worden. Tevens is er voor de grond onder de sociale woningen een concept overeenkomst met de woonstichting welke ook naar verwachting in de eerste helft van 2022 ondertekend zal worden. In 2021 is er een garagebox, welke eigendom was van een particulier, verworven. Tot slot wordt de planologische procedure in 2022 doorlopen. Verwacht wordt dat het bestemmingsplan in 2022 wordt vastgesteld. De fasering voor sloop en bouwrijp maken staat op 2023. Uitgifte wordt verwacht in de periode 2024-2026 en het woonrijk maken vindt plaats binnen 20242026. Ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2021 is de totale looptijd met een jaar verlengd, naar eindjaar 2026. Dit komt doordat verwacht wordt dat de vrije kavels pas in 2025 uitgegeven kunnen worden, in verband met de planning en de benodigde ruimte voor de werkzaamheden.

Toelichting herziening grondexploitatie Lourens Bogtmanstraat per 1-1-2022

Programma Nog te realiseren kaveluitgifte Grondgebonden hofwoningen

Aantal 7

% 23%

Sociale appartementen (Cat. 1)

11

37%

Rijwoningen

3

10%

Vrije sector appartementen

7

23%

Vrijstaande woningen

2

7%

Totaal

30

100%

Omschrijving Uitgeefbaar

Oppervlakte (m2) 2.600

% 46%

Verharding

1.775

32%

Groen

1.251

22%

Totaal (bruto plangebied)

5.626

100%

Ruimtegebruik

Projectgegevens Kern

Oudkarspel

Verwacht eindjaar

2026

Restant looptijd

5 jaar

Plangebied

5.626 m2

Parameters Rente Discontovoet Kostenstijging Opbrengstenstijging

1,18% 2,00% 2,00% 2,50%

2 van 4

Resultaat en verschillenanalyse Het resultaat op netto contante waarde per 1 januari 2022 bedraagt circa € 28.000,= positief. Het resultaat van de grondexploitatie per 1 januari 2021 bedroeg, omgerekend naar netto contante waarde per 1 januari 2022, circa €15.000,= positief. Het resultaat is met circa € 12.000,= toegenomen, hoofdzakelijk doordat de grondopbrengsten zijn geactualiseerd.

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2022 (€)

Er zijn een drietal projectspecifieke risico’s voor de grondexploitatie Lourens Bogtmanstraat geïdentificeerd. Allereerst de weerstand in de omgeving. De mogelijkheid bestaat dat één en ander zou kunnen stranden in de planologische procedure, doordat de ontwikkeling op weerstand van de omgeving kan stuiten. Dit kan leiden tot hogere plankosten. Ten tweede de bodemsanering. Uit verkennend onderzoek is gebleken dat de grond van de noordwestelijke vrije kavel is verontreinigd met PAK’s. In de grondexploitatie wordt gerekend met kosten voor sanering, maar er is een risico dat deze hoger uitvallen, omdat nog onduidelijk is in hoeverre de grond is verontreinigd. Ten slot vormt het verleggen van kabels en leidingen een risico. Het is onduidelijk in welke mate deze verlegd moeten worden, er is daardoor een kans dat de kosten hoger zullen zijn dan nu in de grondexploitatie rekening mee wordt gehouden.

Exploitatie 2021 (prijspeil 2021) A

Exploitatie 2022 (prijspeil 2022) B

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Nominaal saldo

1.376.475 1.340.000 36.475-

1.749.707 1.735.101 14.606-

373.232 395.101 21.869

Subtotaal inflatie en rente

53.109

45.199

7.910-

Resultaat EW per 31 december 2026 Resultaat NCW per 1 januari 2022

16.634 15.368

30.593 27.711

13.959 12.343

0 27.711

12.343

Tussentijdse winstneming per 31-12-2021 NCW per 1 januari 2022 gecorrigeerd voor winstneming

Risico’s grondexploitatie per 01-01-2022 (€) Risico

Berekend effect

Weerstand

Jaar vertraging in werkzaamheden uitgifte en looptijd. Meerkosten voor sanering. Meerkosten voor verleggen.

Sanering Verleggen K&L Totaal risicoprofiel

Kans Impact op resultaat Risicobedrag per 1-1-2022 A B B*A 40% 6.000 2.400

20%

102.000

20.400

20%

128.000

25.600 48.400

Toelichting herziening grondexploitatie Lourens Bogtmanstraat per 1-1-2022

3 van 4

Verschil B-A

Toelichting herziening grondexploitatie Lourens Bogtmanstraat per 1-1-2022

4 van 4