Bijlage 3 Collegevoorstel Herschikking Sportpark De Kabel Heerhugowaard 28 mei 2024

COLLEGEVOORSTEL Zaaknummer: Onderwerp: Datum collegevergadering: Steller: Openbaar:

0000779044 Herschikking Sportpark De Kabel Heerhugowaard Invullen door Helpdesk B&W B. van Lohuizen Ja

Portefeuillehouder: Programma:

J.M. Does 5. Sport, cultuur, recreatie en openbare ruimte

Publiekssamenvatting Mede op initiatief van de sportverenigingen Tornado (handbal) en SVW’27 (voetbal) is een verkenning uitgevoerd naar de mogelijkheden die ontstaan door herschikking van Sportpark De Kabel tot een open sportpark. Uit de ruimtelijke verkenning is gebleken dat door een andere indeling van de sportvelden, door aanleg van twee extra kunstgrasvelden en door nieuwbouw van een gezamenlijk clubgebouw, de sportverenigingen met minder ruimte toekunnen. Hierdoor kan een deel van het huidige terrein benut worden voor woningbouw. Dit betreft een gebied van ca 2 hectare. Betrokken partijen (SVW ‘27, Tornado en het college van Dijk en Waard) zijn enthousiast over het indelingsplan voor het sportpark, de aansluiting hiervan op het Rosariumpark en het ontwerp voor het nieuwe gezamenlijke clubhuis (kantine/ kleedkamers). Hiermee wordt en een toekomstbestendig sportterrein gerealiseerd en is er ruimte voor woningbouw. Voorgesteld besluit Het college besluit: 1. Herschikking sportpark De Kabel vast te stellen tot realisatie van een toekomstbestendig sportterrein met accommodatie en ruimte voor woningbouw. 2. De financiële gevolgen op te nemen in de Kadernota 2025: o Een investeringskrediet van € 9.400.000 met kapitaallasten van € 344.000. o Een verwachte netto contante waarde van de grondexploitatie van de woningbouwlocatie van € 3.000.000 incl.

afdracht van € 127.000 aan de NBK-1. 3. De gemeenteraad te informeren over de herschikking van sportpark De Kabel met bijgevoegd collegebericht. Inleiding Op 12 april 2022 heeft de gemeenteraad besloten de transformatie van sportpark De Kabel te onderzoeken. Hiervoor is een voorbereidingskrediet ad € 200.000 gevoteerd. Sport Gezamenlijk met de voetbalvereniging SVW’27 en handbalvereniging Tornado is afgelopen jaar gewerkt aan een ontwerp voor het nieuwe sportpark. Dit heeft geleid tot een gewenste nieuwe indeling. De verenigingen hebben een ontwerp laten maken voor een gezamenlijk clubgebouw in twee bouwlagen passend binnen de indelingstekening. Hierdoor wordt efficiënt met de beschikbare, schaarse, ruimte omgesprongen. Op de begane grond zijn de kleedkamers gesitueerd; op de verdieping de kantine. De velden en kleedkamers worden ook gebruikt voor schoolsport. In het proces bij de tot standkoming van het schetsontwerp van het clubgebouw is

sober en doelmatig nadrukkelijk het uitgangspunt geweest. Zowel op het ontwerp als op de bouwkosten heeft externe toetsing plaatsgevonden. De sportverenigingen hebben zich gedurende dit proces laten bijstaan door een professionele partij zonder rol bij de uitvoering. Daarnaast hebben de sportverenigingen een eenmalige bijdrage van € 100.000 in de investering toegezegd en aangegeven zich in te spannen om nog eens € 150.000 bij te kunnen dragen. De voetbalvereniging SVW’27 heeft momenteel iets meer dan 800 leden; zij verwachten een ledengroei naar bijna 1000 leden in 2040. Deze prognose is gemaakt op basis van het verwachte aantal inwoners per leeftijdsgroep. Handbalvereniging Tornado heeft ca 240 leden; zij verwachten een beperkte groei naar 280 leden.

impressie nieuw clubgebouw

Tevens is door de verenigingen een faseringsplan opgesteld. Met dit plan is gedurende de realisatie steeds voldoende veldcapaciteit beschikbaar, zodat de verenigingen op de locatie kunnen doorspelen. Deze planning is globaal als volgt: Ontwerp, voorbereiding en aanbesteding Start realisatie Fase 1: vervanging grasveld door kunstgrasveld Fase 2: draaien veld + bouwrijpmaken locatie clubgebouw Fase 3: start bouw nieuw clubgebouw Ingebruikname nieuwe handbalvelden Oplevering accommodatie / einde realisatie sportpark 100-jarig bestaan SVW’27 Fase 4: sloop oude clubgebouw en bouwrijp maken woningbouwlocatie

Zomer 2025 Voorjaar 2026 Zomer 2026 Voorjaar 2027 Juni 2027 Sept. 2027 Juni 2027

De realisatie van het clubgebouw is een verantwoordelijkheid van de sportverenigingen; de herinrichting van het terrein (sportvelden, parkeervoorziening (fiets en auto), paden, verlichting en groen) gebeurt door de gemeente.

2

Woningbouw De woningbouwlocatie van 2 ha die hierdoor vrijkomt is gelegen aan de Korte Dreef / Parklaan. Het toevoegen van appartementen in een buurt die met name bestaat uit grondgebonden woningen is een waardevolle aanvulling. Senioren kunnen hierdoor in hun eigen buurt blijven wonen in een appartement dat beter passend is; grondgebonden woningen komen daardoor weer beschikbaar voor gezinnen. Het toevoegen van woningen draagt er ook aan bij dat het voorzieningenniveau, waaronder het winkelgebied Centrumwaard, op peil kan blijven. In 2022 is reeds met bewoners gesproken over de ontwikkeling van deze woningbouwlocatie. Hieruit is naar voren gekomen dat men niet negatief is over een ontwikkeling van een divers woningbouwprogramma in een aantal kleinschalige appartementengebouwen. Een eerste stedenbouwkundige verkenning op deze basis leidt tot vijf appartementengebouwen variërend van 3 tot 5 lagen met totaal bijna 100 woningen. Het betreft een gemengd programma van sociale huur (30%), sociale koop, middeldure en dure appartementen. Dit gemengde programma sluit aan bij de woonvisie. De woningbouwlocatie kan in ontwikkeling worden genomen op het moment dat de herinrichting inclusief het nieuwe clubgebouw is voltooid. Daar gaat dus nog een aantal jaar overheen.

Met het oog op de strategische omgevingsvisie ligt een intensiever woningbouwprogramma voor deze locatie inmiddels voor de hand. Hierdoor kan een hogere grondopbrengst worden gerealiseerd. Dit betekent natuurlijk dat te zijner tijd opnieuw in gesprek gegaan wordt met de buurt. Parkeren en verkeer Zowel voor de toekomstige woningbouwlocatie als het sportterrein wordt voorzien in autoparkeerplaatsen conform de Nota Parkeernormen Dijk en Waard (ligging gebied C Stedelijk). Voor de woningbouwontwikkeling wordt een verkeersgeneratie van 600 motorvoertuigen per dag verwacht. Dit is waarschijnlijk wat hoger dan van het sportcomplex, waardoor het per saldo wat drukker wordt op straat. De hoeveelheid verkeer kan echter goed verwerkt worden over de Dreef. Ook op het omliggende wegennet is voldoende capaciteit aanwezig om deze verwachte hoeveelheid (extra) verkeer te verwerken. Doordat de auto toegang en het parkeerterrein voor

3

het sportcomplex naar de Beukenlaan wordt verplaatst, ontstaat een meer directe ontsluiting op het hoofdwegennet van Heerhugowaard, de Oosttangent. De kans op parkeeroverlast in de omliggende straten (Parklaan, Dreef, Lindenlaan, etc) bij drukke momenten op het sportpark neemt hierdoor af. Omgeving Door de realisatie van twee wandelbruggen wordt zowel de woningbouwlocatie als het sportterrein direct verbonden met het Rosariumpark. Hierdoor ontstaat volop gelegenheid voor zogenaamde “ommetjes” / wandelrondjes van verschillende lengte voor bewoners van omliggende woonwijken. Het nieuwe, open sportpark wordt zo beter ingebed in de omgeving. Beoogd effect Door deze transformatie ontstaat een modern, open sportpark met een duurzame accommodatie waardoor de voetbalvereniging SVW’27 en handbalvereniging Tornado toekomstbestendig zijn. Dit sportpark is gunstig gepositioneerd ten opzichte van de in ontwikkeling zijnde woonwijk De Draai, waar geen ruimte is voor sportverenigingen. En door deze transformatie komt een gebied van twee hectare vrij dat bestemd kan worden als woningbouwlocatie. Het sportpark, de woningbouwlocatie en het naastgelegen Rosariumpark zijn door wandelbruggen verbonden waardoor ze voor bewoners van de omliggende wijken goed toegankelijk zijn.

Deze transformatie sluit goed aan op de maatschappelijke doelen van de Omgevingswet namelijk het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit. Het is hierbij belangrijk dat gezondheid op een gelijkwaardige manier meeweegt in het omgevingsbeleid. (Juridisch) kader Het coalitieakkoord zet sterk in op het realiseren van betaalbare woningen. Met een eigen grondpositie van de gemeente is het realiseren van deze ambitie eenvoudiger. In het Coalitieakkoord staat tevens: “we zetten ons in voor het herinrichten en verduurzamen van sportaccommodaties. Waar mogelijk en wenselijk transformeren we deze naar een open sportpark; voorbeelden zijn sportpark De Kabel en Vrone. Ook bij andere accommodaties zoeken we naar mogelijkheden om deze toegankelijk te maken voor niet-leden.” ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Beleidsplan harmonisatie buitensportaccommodaties en subsidies sportclubs Integraal beleidskader sociaal domein 2023 – 2027, instrumentele inzet van sport als middel Subsidieverordening Subsidiebeleid sociaal domein Subsidieregeling BOSA 2024

In het beleidsplan harmonisatie buitensportaccommodaties staat: “De laagdrempelig toegang tot zowel sportbeoefening en talentontwikkeling als participatie en gemeenschapsbetrokkenheid wordt bij uitstek door sportclubs gefaciliteerd die daarmee van grote maatschappelijke meerwaarde ten opzichte van beroepsorganisaties zijn. Zij zijn belangrijk voor de leefbaarheid in onze gemeente, dragen bij aan ons vestigingsklimaat en aan de gezondheid en vitaliteit van onze inwoners. Voor het vervullen van deze rollen verdienen sportclubs erkenning, bestendiging en versterking.” Naast bovenstaand vormen ook de strategische omgevingsvisie en de woonvisie (beide in wording) een belangrijk kader.

4

Argumenten per beslispunt 1. Herschikking sportpark De Kabel vast te stellen tot realisatie van een toekomstbestendig sportterrein met accommodatie en ruimte voor woningbouw. Betrokken partijen zijn enthousiast over het indelingsplan voor het sportpark, de aansluiting hiervan op het Rosariumpark en het ontwerp voor het nieuwe gezamenlijke clubhuis (kantine/ kleedkamers). Hiermee wordt en een toekomstbestendig sportterrein gerealiseerd en de toevoeging van een gemengd programma aan appartementen is een waardevolle aanvulling waardoor bewoners binnen de eigen wijk kunnen blijven wonen en het draagt bij aan de levensvatbaarheid van het voorzieningenniveau. 2. De financiële gevolgen op te nemen in de Kadernota 2025: a) In het hoofdstuk financiën, wordt een uiteenzetting van de financiële gevolgen in beeld gebracht. In de kadernota worden deze financiële gevolgen opgenomen waarbij een integrale afweging wordt gemaakt. b) Middels de voorjaars- en najaarsrapportage wordt u geïnformeerd over de voortgang per project. 3. De gemeenteraad te informeren over de herschikking van sportpark De Kabel met bijgevoegd collegebericht. Door een collegebericht te versturen voldoet het college aan de actieve informatieplicht.

Kanttekeningen en risico’s Voor de realisatie van dit project dient door de gemeente allereerst geïnvesteerd te worden in de herinrichting van het sportterrein en het clubgebouw voordat opbrengst vanuit de woningbouw tegemoet gezien kan worden. De kosten gaan zogenaamd voor de baten uit. De opbrengst van de woningbouw, zoals deze zich nu laat aanzien, is niet voldoende om de kosten voor het project te dekken. Een intensiever woningbouwprogramma leidt uiteraard tot hogere grondopbrengsten. Over een aantal jaren, als de ontwikkeling van de woningbouw ter hand genomen kan worden, is er kans dat ook tot hogere woningaantallen besloten kan worden. Met de verenigingen is besproken dat de beoogde eenmalige subsidie een maximum bedrag is. De omnivereniging is ook de opdrachtgever voor de bouw van het nieuwe clubgebouw. Mogelijke toekomstige tegenvallers bij de realisatie van het clubgebouw worden door de verenigingen zelf opgevangen, bijvoorbeeld door meer werkzaamheden zelf te verrichten. Alternatieven Een alternatief is om niet tot transformatie van het sportpark over te gaan. Niets doen betekent echter dat de gemeente tegen oplopende beheerskosten van de accommodatie gaat aanlopen de komende jaren. En het betekent natuurlijk ook dat geen woningen worden toegevoegd. De gemeente heeft weinig mogelijkheden meer om woningbouw op eigen grond te realiseren.

Toevoeging van woningbouw en de transformatie tot een open sportpark leidt tot een hoog maatschappelijk rendement door doorstroming, levensvatbaarheid van voorzieningen, ruimte voor ontmoetingen, etc. Samenwerking en participatie Met de sportverenigingen SVW’27 en Tornado is intensief samengewerkt. Dit heeft geleid tot het voorliggende plan. De leden van beide verenigingen hebben in de algemene ledenvergaderingen aangegeven achter het plan te staan.

5

In 2022 is reeds met bewoners gesproken over de herinrichting van het sportterrein en de ontwikkeling van de daarvoor vrijkomende woningbouwlocatie. Hieruit is naar voren gekomen dat men niet negatief staat over een ontwikkeling van een divers woningbouwprogramma in een aantal kleinschalige appartementengebouwen. De verkeersafwikkeling en parkeeroplossing is daarbij een aandachtspunt. Omdat deze bijeenkomst al weer geruime tijd geleden is, is het noodzakelijk om een nieuwe bijeenkomst te organiseren. Tijdens deze bijeenkomst wordt voortgebouwd op de resultaten van de bijeenkomst in 2022. De bijeenkomst kan plaatsvinden op het moment dat de woningbouwlocatie ook binnen afzienbare tijd in ontwikkeling kan worden genomen. Dit zal dus niet eerder zijn dan in 2026. Uiteraard vindt eerder wel een informatiebijeenkomst plaats over de herinrichting van het sportterrein en het nieuwe clubgebouw. Ook restaurant/speeltuin/midgetgolf De Bolle Buik verdient specifieke aandacht bij het vervolg. Zij maken zich zorgen over mogelijke klachten van geluidsoverlast (van spelende kinderen) als gevolg van de woningbouwontwikkeling. Financiën Voor het totale plan is circa € 6.400.000 nodig.

Dit valt uiteen in 3 bedragen: circa € 4.900.000 voor de accommodatie (exclusief de eigen bijdrage van de verenigingen), circa € 4.500.000 voor de terreinaanpassingen en een positieve netto contante waarde van circa € 3.000.000 uit de grondexploitatie van de woningbouwlocatie, na afdracht aan de NBK-1 van circa € 127.000. Clubaccommodatie De verenigingen Tornado en SVW'27 zullen op twee manieren hun bijdrage leveren aan de relocatie van hun accommodatie. Deze eigen bijdrage bestaat enerzijds uit het zelf of efficiënter uitvoeren van werkzaamheden met vrijwilligers en sponsoren met een waarde van maximaal € 100.000. Anderzijds zullen de verenigingen zich de komende 2 a 3 jaar maximaal inzetten om door middel van acties, loterijen en evenementen te komen tot een gezamenlijk bedrag van € 150.000 (inspanningsverplichting), welke ingebracht kan worden ter vermindering van de eenmalige subsidie van de gemeente Dijk en Waard. Voor de nieuwbouw van de clubaccommodatie (kantine en kleedkamers) is een investering vereist van maximaal € 5.000.000. De gemeente geeft deze bijdrage in de vorm van een eenmalige subsidie ad maximaal € 4.900.000. Bij een incidentele subsidie is sprake van maatwerk en is er geen sprake van een subsidie-verordening.

In de subsidieschikking die te zijner tijd wordt opgesteld, leggen we de afspraken vast (hoeveel subsidie verlenen we, waarvoor moet de aanvrager de subsidie gebruiken, wanneer moet de subsidie worden gebruikt/activiteit worden uitgevoerd, verplichtingen/voorwaarden voor de subsidie, verantwoording door aanvrager over de besteding van subsidie, etc.). Het complex wordt conform de planning in 2027 opgeleverd. De bijdrage wordt geactiveerd en conform de Nota activabeleid gemeente Dijk en Waard 2022 afgeschreven in 40 jaar wat leidt tot kapitaallasten van € 147.000 met ingang van 2028. Deze bestaan voor € 122.500 uit afschrijvingslasten en € 24.500 aan rentelasten. De lasten worden opgenomen in het meerjarenperspectief. De dekking vindt deels plaats door een bijdrage uit de reserve kapitaallasten van € 75.000 per jaar. Om de reserve kapitaallasten hiervoor op juiste hoogte te krijgen wordt er in 2028 € 3.000.000 aan toegevoegd ten laste van de algemene reserve. Dit

6

bedrag wordt terugverdiend door de opbrengst van de toekomstige grondexploitatie op het vrijkomende perceel weer toe te voegen aan de algemene reserve. Terreinaanpassingen Voor het aanpassen van het terrein, het verplaatsen van de handbalvelden en het aanleggen van twee extra kunstgrasvelden is circa € 4.500.000 nodig. Omdat het project gefaseerd wordt uitgevoerd en de verschillende onderdelen diverse looptijden hebben, worden de kapitaallasten per onderdeel uitgerekend. In afwijking van de Nota activabeleid gemeente Dijk en Waard 2022 worden de toplagen van de kunstgrasvelden in 10 jaar afgeschreven in plaats van 15 jaar. Deze kortere afschrijvingstermijn is conform met het in 2023 vastgestelde beleidsplan harmonisatie buitensportaccommodaties en subsidies sportclubs. Hierin zijn de genormaliseerde instandhoudingskosten opgenomen waarbij de kengetallen zijn ontleend aan praktijkgegevens zoals die over het algemeen in meerjaren investeringsplannen worden gehanteerd. In 2025 wordt een kunstgrasveld aangelegd op één van de bestaande grasvelden. De kapitaallasten die met ingang van 2026 in de begroting komen, bedragen circa € 51.000. In 2026 wordt het tweede kunstgrasveld opgeleverd. De kapitaallasten bedragen daardoor met ingang van 2027 circa € 116.000 (€ 51.000 voor het eerste kunstgrasveld plus € 65.000 voor het tweede kunstgrasveld).

Het tweede kunstgrasveld is duurder in aanleg omdat hiervoor meer grondwerkzaamheden nodig zijn door de gedraaide aanleg van het kunstgrasveld ten opzichte van het huidige veld. Alle overige werkzaamheden (handbalvelden en overige terreinwerkzaamheden) worden afgerond in 2027 en veroorzaken in 2028 kapitaallasten van circa € 81.000. De totale kapitaallasten met ingang van 2028 zijn dan circa € 197.000. In 2088 zijn alle investeringen afgeschreven. Omdat gemeente Dijk en Waard niet met projectfinanciering maar met totaalfinanciering werkt, werken we met een omslagpercentage van momenteel 0,5% op alle investeringen. Door het aantrekken en/of aflossen van leningen kan het rente omslagpercentage wijzigen gedurende de looptijd van deze investeringen. Voor het totale verloop van de kapitaallasten zie bijlage 2. Woningbouwlocatie Op basis van de eerste stedenbouwkundige verkenning (bijna 100 appartementen in een gemengd programma met 30% sociale huur) is er een verwachte positieve netto contante waarde van circa € 3.000.000 na afdracht aan de NBK-1 van circa € 127.000 op de vrijkomende kavel. Personele gevolgen Dit voorstel past deels binnen de beschikbare capaciteit en zal deels ingevuld moeten worden met externe capaciteit. Dekking hiervoor is voorzien in het uitvoeringskrediet voor de herinrichting van het sportterrein.

De voorbereidende werkzaamheden voor de ontwikkeling van de woningbouwlocatie (tot aan opening van een Grex) kunnen ten laste worden gebracht van het reeds gevoteerde voorbereidingskrediet. Communicatie De direct omwonenden en de betrokken stakeholders (inclusief de deelnemers aan de informatieavond in 2022) worden direct na het collegebesluit van 28 mei met een brief en/of mail geïnformeerd over het verdere proces. Dat wil zeggen dat wordt aangegeven dat het college positief staat tegenover het herschikkingsplan maar dat het definitieve besluit wordt genomen bij de begroting in het najaar van 2024. Uiteraard worden zij na vaststelling van de begroting wederom geïnformeerd.

7

Indien het herschikkingsplan inderdaad is opgenomen in de begroting, wordt een bijeenkomst georganiseerd voor deze groep waar zij kennis kunnen nemen van het ontwerp van het open sportpark en waar toegelicht wordt hoe hun ideeën daar wel of niet een plek in hebben gekregen. De bredere omgeving wordt geïnformeerd via de nieuwsbrief Centrumwaard. Voor dit project wordt een projectorganisatie ingericht, waarbinnen afstemming en communicatie met de projectpartners en binnen de gemeente op gereguleerde wijze plaatsvindt. Door de gebiedsontwikkelaar wordt de portefeuillehouder regelmatig of bij nieuwe ontwikkelingen geïnformeerd. Uitvoering - Opstellen overeenkomst tussen gemeente Dijk en Waard en (omnivereniging van de) sportverenigingen SVW’27 en Tornado (Q4 2024). - Uitwerking buitenruimte sportterrein (incl. aansluiting Rosarium, parkeerterrein, etc.) tot definitief ontwerp en bestek (Q4 2024 – Q1 2025). - Wijzigen planologisch regime sportterrein en clubgebouw, incl. benodigde vooronderzoeken (Q4 2024 – Q2-2025). - Aanbesteding en gunningstraject buitenruimte sporterrein (Q1 2025 – Q2 2025). - Realisatie buitenruimte sportterrein, gefaseerd (Q3 2025 – Q2 2027). - Opstellen verkavelingsplan en stedenbouwkundige randvoorwaarden woningbouwlocatie, incl participatie (Q2 2026 – Q4 2026). - Wijzigen planologisch regime woningbouwlocatie (Q4 2026 – Q4 2027).

- Opstellen ontwikkelstrategie woningbouwlocatie (Q4 2026 – Q1 2027). - Aanbesteding en gunningstraject woningbouwlocatie (Q1 2027 – Q3 2027). - Sloop oude clubgebouwen en bouwrijpmaken woningbouwlocatie (Q3 2027 – Q4 2027). - Realisatie woningbouw (vanaf Q4 2027 / Q1 2028).

Bijlagen, onderdeel van het besluit 1. Externe check bouwkostenraming Sportaccommodatie ten Have 7-3-2024 2. Kapitaallasten 2026 - 2088 Bijlagen, ter informatie 1. Raadsbesluit 12 april 2022 (zaaknummer 245968) 2. Verkenning woningbouw scenario C 3. Schetsontwerp Sportaccommodatie d.d. 27-10-2023

8