Bijlage 2 grondexploitatie Heerhugowaard Zuid

Toelichting herziening grondexploitatie Heerhugowaard-Zuid per 1-1-2022 Gemeente Dijk en Waard

21 april 2022

Heerhugowaard-Zuid Beschrijving Heerhugowaard-Zuid is een gebied dat al 20 jaar in ontwikkeling is en zijn voltooiing nadert. Vanaf het begin is de grondexploitatie (hierna grex) geïntegreerd opgezet. Zoals bekend is het gebied gelegen in het zuiden van Heerhugowaard en bestaat het uit vier plandelen. De plandelen 1 (de Steigers en Sportlandgoed), 2 (het Carré,/ Stad van de Zon) en 4A (Land van Luna, grenzend aan de Oosttangent) zijn afgerond; het plandeel 4B (Land van Luna, grenzend aan de Jan Glijnisweg) wordt al bewoond en gefaseerd woonrijp gemaakt. Het plandeel 3, Tuinen van Luna, is het laatste plandeel dat nog gerealiseerd dient te worden. De doorgevoerde aanpassingen in deze herziening hebben dan ook met name betrekking op dit laatste plandeel en worden onderstaand toegelicht op de onderdelen Programma, Planning en Prijs.

Programma Tuinen van Luna plandeel 3

Belangrijkste wijzigingen bij de herziening per 1 januari 2022 zijn de volgende: • Het rentepercentage is aangepast van 1,23% naar 1,18%; • De fasering van de verwachte kosten en opbrengsten zijn geactualiseerd; • De civieltechnische kostenraming en de plankosten zijn geactualiseerd; • Het risicoprofiel is afgenomen.

Categorie

Totaal

waarvan huur

%

waarvan koop

%

I en II

1.662

429

26%

1.233

74%

Plandeel 1

Plandeel 2

Plandeel 3A

Plandeel 3B

Plandeel 4A

categorie I & II tot € 255.900,-

432

870

184

48

128

categorie III & IV vanaf € 255.900,-

443

765

20

131

113

175

1.647

50%

Totaal

875

1635

204

179

241

175

3.309

100%

totaal

in %

1.662

50%

De ca. 100 woningen In het plan Nieuwwaard (strook direct grenzend aan Butterhuizen) vormen geen onderdeel van de grex; de gemeente heeft die grond destijds niet kunnen aankopen en dit plan is uiteindelijk ontwikkeld door ontwikkelaar Timpaan.

Toelichting herziening grondexploitatie Heerhugowaard-Zuid per 1-1-2022

Nog te realiseren 20 28 78 53

% 11% 16% 44% 30%

Totaal

179

100%

Programma categorie I en II

Ruimtegebruik Tuinen van Luna

Programma Het totale programma van heel Heerhugowaard-Zuid bestaat nu uit 3.309 woningen: Plandeel 4B

Categorie I II III IV

Omschrijving

Oppervlakte (m2)

%

Uitgeefbaar Verharding Groen Water

42.706 22.602 30.115 32.675

33% 18% 24% 26%

Totaal

128.098

100%

Projectgegevens Kern

Locatie in het zuiden van HHW

Verwacht eindjaar Restant looptijd

2025 4 jaar

Totale plangebied

1.368.774 m2

2 van 5

Verloop boekwaarde Planning Voor plandeel 3, Tuinen van Luna, met de invulling van 179 woningen is inmiddels een ontwerp vastgesteld. Er is met de ontwikkelaar c.q. claimhouder overeenstemming over de waarde van en de voorwaarden waaronder de grond wordt geleverd. De woningen van Tuinen van Luna zullen vanaf eind 2022 in 3 fases op de markt worden gebracht. Het ingerekende programma voor Plandeel 3B bestaat uit ca. 179 woningen. De voorbereiding van het bouwrijpmaken is inmiddels gestart. Prijs Ontwikkeling van de kosten: de totale kosten zijn t.o.v. vorig jaar met ca. € 0,4 miljoen gestegen. Het betreft m.n. gestegen ontwikkelingskosten als gevolg van het gestegen interne uurtarief. Ook de kosten bouw- en woonrijpmaken zijn gestegen door aanpassingen van het grondgebruik en door stijging van materiaalkosten . Ontwikkeling van de opbrengsten: de totale opbrengsten woningbouw zijn t.o.v. de raming vorig jaar met ca. € 1,7 miljoen op eindwaarde gestegen als gevolg van: • een lichte toename van het aantal woningen; • een relatief duurder gerealiseerd programma dan ingerekend; • een lichte stijging van de grondprijzen in het duurdere segment (categorie III en IV).

Resultaat en verschillenanalyse De per 1 januari 2022 herziene grondexploitatie resulteert in een positief saldo van circa € 3,1 miljoen voor aftrek winstneming van ca. € 0,2 miljoen. De winstneming wordt verrekend met de boekwaarde en vormt boekhoudkundig gezien een last voor de grondexploitatie. Het netto contante waarde resultaat is daarmee met circa € 1,1 miljoen verbeterd ten opzichte van de grondexploitatie per 1 januari 2021.

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2022 (€, afgerond op duizendtallen) Exploitatie 2021 Exploitatie 2022 A

Verschil

B

B-A

Subtotaal kosten

154.183.000

154.599.000

416.000

Subtotaal opbrengsten

168.844.000

170.515.000

1.671.000

Rente

12.740.000

12.598.000

-142.000

Resultaat EW per 31 december

1.921.000

3.318.000

1.397.000

Resultaat NCW per 1 januari

1.741.000

3.066.000

1.325.000

Tussentijdse winstneming per 31-12-2021

202.000

Risico’s

Toelichting herziening grondexploitatie Heerhugowaard-Zuid per 1-1-2022

3 van 5

De gemaakte afspraken met de ontwikkelaar leiden tot een lagere inschatting van het risico dan vorig jaar. In de bijgaande tabel wordt het risico benoemd en financieel uitgewerkt. Prijsstijging op kosten: door de prijsontwikkeling van primaire bouw- en brandstoffen is het prijsniveau van GWW-projecten (Grond-, Weg- en Waterbouw) gestegen. De effecten van de energietransitie, de klimaat adaptieve maatregelen en de oorlog in Oekraïne vergroten de onzekerheid op dit punt. Indien de kosten bouw- en woonrijpmaken met 10% stijgen heeft dit een negatief effect op de NCW van ca. € 0,5 miljoen. De huidige NCW van ca. € 3,1 miljoen vormt echter een buffer voor de bovenstaande risico's, die inclusief dekking zal worden opgenomen in de paragraaf B van de jaarstukken 2021 (het risicoprofiel/het weerstandsvermogen). Verlies- en winstneming Op basis van de cijfers van deze herziening blijkt uit de zgn. Percentage of Completion (POC) methode dat met een onzekerheidsfactor van 10% er een tussentijds winstneming dient te worden genomen van ca. € 0,2 miljoen. Hoewel de boekwaarde per 1-1-2022 nog een negatieve stand laat zien van ca. € 2,4 miljoen, zijn de verhoudingen tussen de gerealiseerde en nog te realiseren kosten en opbrengsten dusdanig gunstig dat deze winst genomen dient te worden.

Toelichting herziening grondexploitatie Heerhugowaard-Zuid per 1-1-2022

Risico’s grondexploitatie per 01-01-2022 (€, afgerond op duizendtallen) Risico

Berekend effect

10% hogere Snelle stijging kosten GWW kosten BRM en WRM

Risico-

Kans Impact op resultaat per 1-1-2022

bedrag

A

B

B*A

50%

511.000

256.000

Totaal risicoprofiel

256.000

Parameters Rente

1,18%

Discontovoet Kostenstijging (1e jaar, volgende jaren)

2,00% 2,50% 2,00%

Opbrengstenstijging

2,00%

4 van 5

https://site.dijkenwaard.nl/heerhugowaardzuid

Toelichting herziening grondexploitatie Heerhugowaard-Zuid per 1-1-2022

5 van 5