Document · PDF

Bijlage 1b 20231207b bijlagen Westrand Sint Pancras 1-7-2023

Gemeenteraad 23 april 2024, gemeente Dijk en WaardBij agendapunt: Exploitatieplan Westrand Sint Pancras 202323.762 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

Bijlage 1. Kaart 'Verbeelding Westrand in Sint Pancras’, d.d. 27-08-2021

Bijlage 2. Kaart exploitatieplangrens ‘Westrand Sint Pancras 2023’

= besluitgebied

Project: Expoitatieplan Westrand Sint Pancras Onderdeel: Verbeelding Tekenaar: brucm1

Formaat:A2

Status:ontwerp

Datum:18-10-2023

Schaal: 1:2500

Bestandslocatie:K:\Ruimte\IB\GeoTeam\Ruimtelijke Ordening\Ruimtelijke plannen (Wro)\GebGerichtBesl\0416_ExplWestrandSP\_Plotfiles\

b_NL.IMRO.1980. Postbus 390 1700 AJ HEERHUGOWAARD

Ruimte

www.dijkenwaard.nl

BPSP2012part007EP02

072 - 575 55 55

Afdeling: IB, GeoTeam

Bijlage 3. Kaart 'Inrichtingsplan Openbare ruimte Gedempte Veert model 1’, d.d. 03-07-2019

1707

bestaand

optie

1753

(Pt)

(Ag)

4872

4612 R4

381

1708

optie

178/BY

380

81/82 B

38 A

39 F 1,3

1709

2/3 B

382

(Az) (Az)

83 A

optie

2053

3996 383

84 A

4483

opti e

40 A

2052

optie

76A

(Az)

opti

384

1951

41 E

(Ag)

1,5 2

42 B

1950

85 A

optie

3,5

(Ag)

opti

opti e

0,15

4,5

3994

0,15

0,8

1,9

5 F(D)

0,9 1,5

4845

opti

1712 P

bestaand

opti

43 E P

86/87 B

besta a

385

1713

3993

DETAIL 1

3992

174

44 K

280

optie

4701

1714

1715

optie

282

88 B optie

282

optie

45 F

3991

319

0,8

0,6 1,9

1,5

(Ab)

T 193/NS

286

90 A 3,5

286

2162

4,5

steig

(P)

196

4652

4,5

besta a

optie

290

(P)

1,9

202

1,6

290A

292

(P) 1,8

202

292 290A

(P) (P)

1,8

203

294A

5,5

398550 A

optie

4660

294A

kbp leiding

(P)

4775

4055 1,8

4054

4776

52 D

and

3982

optie

4824

210

4786

11 D 12 D (Ag)

212

4627

4032

2007

54 A

296A

296a

optie

(Ag)

210

opti

1,5

208

3983

208

2186

53 D

296

AIL 4

DET

1NS

95 A

(Ag)

1-3

besta

4,5

108A

294

3984

202066

51 F

294

1864

2185

4777

optie

1952

4659

4616

1863

(Ab)

(Ag)

1719

1752

55 A

opti

4785

4851

13 A

(Ag) optie

56 A optie

besta

and

216

3,5

4263

2113

0,7 4,5

0,4 1,9

(Pt)

optie

218218

optie

218A

572112 A

(Pt)

14 B

216

3979

1,5

15 A

optie

4264

220

58 1686 A

optie

116

218a

besta

and

bestaand

1685 59 B

222

1687

bestaand

16 B

121

2041

4799

214

4850

bestaand

2 4774

R R

49 D

4615

94 B

(P)

3987

1,8

290

48 D

optie

(Ag)

(Ab)

2A-2C

optie

1953

4039

optie

196

1718

optie

10 A

besta a

47 B

91 B

92/93 B

4797

0,7 1,5

7 1,5

288

0,15

4653

288

0,8 1,9

0,15

2161

1,3

inlaa

optie

3990

optie

boot

318

(P)

1,5

1,9

284

1716

0,4

optie

193

0,8

46 C 193/BY

optie

286A

89 A 89 A

1,2

284

3989

4025

1749 17 B

60 A

4026

3,5

optie

225

61 F

18 A

(Ab)

227

228

1,3

228

62 A

4024 4695

1689 1691

Madd

erom

231

1690

234

2012

4021

4693

19 M

133 1 44

4692

4691

233

bestaand

1,3

230

63 A

optie

230

229

optie

4265

(Ab)

226

1688

226

optie

4694

234

2170

237

143 (Ag)

4800

(Ag)

2104

Drain in grindbed, afgedekt met gras

Haag

Beheer vanuit openbaar gebied

Erfafscheiding

Kadastrale grens, groen voorzijde kavels door derden

Locatie detail /principe profiel

optie

148 148

148/ B

243 245

150 150

149

152

153

154

155

157 159

156

158

161

160

163

162

83 A

2052

167

Onderwerp:

Datum: Get.:

4000

1916

bestaand

3999 38 A

optie

2044

39 F

4612 4611

Schaal: Formaat:

1,3

2817

01-A

Inrichting openbare ruimte Gedempte Veert model 1 - Fietsstraat

3157

01-05-2019 PdG 1:500 A0

Fase: Wijzigingen:

4262

03-07-2019

2520

2884 Algemeen:

Het terrein is niet op locatie ingemeten Alle op de kaart aangegeven oppervlakten zijn bij benadering Hieraan kunnen geen rechten worden ontleend

Deze tekening is eigendom van het buro, geheel of gedeeltelijk gebruik, herhaling, verveelvoudiging, openbaarmaking en verwezenlijking, alleen met onze schriftelijke toestemming (Eigendoms- en Auteursrecht Architekt) In geval van geheel dan wel gedeeltelijk nogmaals gebruiken van het ontwerp door de opdrachtgever komen partijen in overleg overeen, de aan de architekt toekomende vergoeding voor het auteursrecht (DNR 2011/ CR 2006) Afwijkingen van tekening tijdens uitvoering dienen opgenomen te worden met het Buro en worden alleen uitgevoerd met schriftelijke toestemming. (DNR 2011/ CR 2006)

2043

2053

165

164

263

1661

1709

(Az) (Az)

Steiger Detail

1753

1961

37 E

(Az)

1708

Blad nr.:

4001

optie

81/82 B optie

4002

36 D

275

Drainage zone

1660

1707

Gras zijde woning gladmaaien

17015-002 Westrand Sint Pancras

169

Niet gladmaaien, extensief beheer / bloemrijk (zone Vroonermeer)

Project:

Gemeente Langedijk

171

Gras

Projectnr.:

173

Nieuw, meerstammige Cornus kousa (struik)

267

Struik

4003

35 A

optie

262 8 68

Nieuw, meerstammige Krentenboom (struik)

266

Struik

1859

80 F(D)

(Ag)

266

Liriodendron tulipitera, boom 1e grootte (Lt)

Opdrachtgever:

1960

1659

optie

272

Boom

1760

272

Nieuw Acer (groen), boom 1e grootte (Ag)

1860 79 A

optie

(Ag)

1959 34 F

264

Nieuw Acer (zwart), boom 1e grootte (Az)

Boom

Berm

249

Nieuw Acer (bont), boom 1e grootte (Ab) 264

Boom

optie

1658 1759

3809

170

1761

1902

78 A

optie

Boom

33 K

172 1

Nieuw Paulowna tomentosa, boom 1e grootte (Pt)

4004

176 17 174 4

Boom

40 m

3199

optie

1970

4610

176

Nieuw Populus, boom 1e grootte (P)

1006 32 F

3198

166

Boom

77 A

optie

4005

4735

4734

166

Nieuw, losse boomstructuur handhaven/versterken afwisseling van o.a. Elzen en Meidoorn

31 D

optie

168

Boom

4006

2385

3997

180

Bestaand

30 E 1005

117788

Boom

262

Aanbrengen oriëntatie verlichting Citrine, 0,5mtr paal

29 K

bestaand DETAIL 3

258

optie

Verlichting

1932

76 A

(Lt)

4008

180

Aanbrengen Friza 4mtr mast, h.o.h. ca. 20-30m

4720

4736

bestaand

(Lt)

4522

4232

4049

1921

4007

178/BY

Lichtmast

1931

262

Historisch informatiebord

240

253

1969

(Lt)

1920

162

PM Toekomst optie, ondergrondse afvalcontainer

Bord

252

252A

75 A optie

28 F

2102

optie

270

Prullenbak

Standaard groene Bammesbak

270

Prullenbak

3196

4437

254

1701

(Lt)

256

Standaard Velopa, betonnen poeren/houten leuning

4436

1323 DETAIL 2

258

Zitbank

256 254

PM (Transformatorhuisje)

1700

74 F

Plankaart STP VO 05-01-2018 wo, AutoMedium Gemeente Inrichting 01-O2 W Ontwerp A0 1:500 PdG 17015-002-003 O 1 Onwaar Westrand 17015-002 31-07-2017 globalisering 04-12-201804-09-201804-07-201827-06-201813-06-201814-05-201809-05-201830-04-201825-04-201818-04-201810-04-201804-04-201828-03-201826-03-201822-03-201816-03-201808-03-201801-03-201823-02-201820-02-201819-02-201808-02-201807-02-201805ALAKAJAIAHAGAFAEADACABAAZYXWVUTSRQPONMLKJIHGFEDCBA GUGUGUGUGUGUGUGUGUGUGUGUGUGUGUGUGUGUGUGUGUGUGUGUGUGUGUGUGUGUGUGUGUGUGUGUGUGU ALAKAIAHAGAFAEADACABAAZYXWVUTSRQPONMLKJIHGFEDCBA PdGPdGPdGPdGPdGPdGPdGPdGPdGPdGPdGPdGPdGPdGPdGPdGPdGPdGPDGPdGPdGPdGPdGPdGPdGPdGPdGPdGPdGPdGPdGPdGPdGPdGPdGPdGPdGPdG nwaar aar (Ongoing) 5 decopenbare A0 2018 Sint Langedijk madderom Pancras 10012018 ruimte kavelvlak model Gedempte 1.vwx laatste Veert aanpassingen madderom en kavelsMadderom invoeging voorkeursmodel, Kavel 78 79 80 aanpassing perceelgrenzen. Kavel 89 perceelgrens aanpassing Kavel 62 naar 12 m. kavel 89 doet meeKavel 44 breedte koolboet 6,7 --

PEN-kast

27 B 7

optie

Rioolgemaal

1292

optie

240

2145

73 D

1480

265

Verkeersbord

Richting paddenpoel, behoud/inpassen aanwezige systeem met betongoot

4523

bestaand

251

72 D

4011

1550

2146

4524

1698

Opsluitband 200mm, incl. verloopbanden naar geleideband, eenzijdig bij drempel

26 B

opti

244

71 F

4477

4525

optie

Paddenroute

4834

1290

255

Opsluitband 100mm, incl. verloopbanden naar geleideband eenzijdig bij drempel

4555

25 A

1926

70 B

1697

4331

4478 247

Geleideband

4554

1925

Nieuw informeel recreatief wandelpad, halfverharding

1751

bestaand

257

Wandelpad

259

Bestaand informeel recreatief wandelpad, halfverharding

opti

261

Wandelpad

4057 1924

2094 246

Betontegel 300x300mm, gedeeltelijk overrijdbaar

optie

244

1750

246

Trottoir

Geleideband

Indicatief, straatstenen (betonstraatsteen) mix signaalbruin /koperbruin. Dikformaat of Normaalformaat keperverband. Opsluitband 100x200mm, kleur grijs Verstevigde grasstrook

24 B

opti

69 A

3105

151

Straatstenen (betonstraatsteen) mix signaalbruin /koperbruin en accenten aardebruin. Lingeformaat of Waalformaat - Halfsteensverband

Grasstrook

4014

1927

2093

250

In-, uitrit auto Optie

1170

1923

248

optie

4801

169A

68 A

4343

242

Straatstenen (betonstraatsteen) mix signaalbruin /koperbruin en accenten aardebruin. Dik-, Lingeformaat of Normaal-, Waalformaat - Halfsteensverband

1,5

23 A

1756

optie

Voetganger

1757

optie

250

Drempel

1947

67 A

Middengeleider straatsteen (betonstraatsteen) aardebruin Linge of Waalformaat - Halfsteensverband, breed 0,5m

1,9 0,4

242

(Ag)

0,8

146

Grasparkeren, opsluitband100x200mm, kleur grijs dubbelgebruik opstelplaats rolcontainer

252A 25

Parkeervak

248

22 B

143

2103

4016

146

optie

2088

4017 114422

den

and

144A -144

rout

besta

pad

239

66 A

(Ag)

241

Noordzijde, straatsteen (betonstraatsteen) signaalbruin Dikformaat of Normaalformaat, keperverband

238

Rijweg

238

Asfalt kleur rood, fietsstraat

4050

236

Legenda

opti

144

65 F

2087

21 B

(Az)

Rijweg

142A

2159

(Az)

20 B 1,8

235

2011

Bijlage 4. Kaart ‘Stedenbouwkundig plan Westrand’, projectnr. 17015-002, d.d. 27-08-2020

18 A

Plangrens

Type A: 'Basis'

4024

126

4695

32,3

126

Te ontwikkelen kavel

4693

19 M

Type B: 'Basis Breed'

4021

134

Type C: 'Specials'

Te ontwikkelen kavel - lid Coorperatie Gedempte Veert

Type D: 'Dubbel'

10 m rooilijn

Type E: 'Mini'

3 m rooilijn

Type F: 'Basis Grens'

Aanwezige bebouwing

Type K: 'Koolboet'

Koolboet - Karakteristiek/ Beeldbepalende panden

134

4692

21 B

4020 132

4694

20 B

142A

4691

4022 4023

132

130

128

143

4050

4017 114422

4016 22 B

4479

-144

144

4800

13,6

144A

2809 4343 143

4801

3105

4480

17,7

146

4014

4481

23 A

148/B

4554

4331

145A

-145

148

24 B

4057

4332

15,1

4555

2971

25 A

Type M: 'Madderom

4478

4834

4525

4524

149

4011

152

3196 153

154

4720

Milieu contour, als 'bedrijf' bestemd in Bestemmingsplan

155

4437

4736

158

4007

30 E

157 161

160

Milieu contour, ten tijde van opname 'bedrijf', niet bestemd

3198

163

3199

Groene Entree

134

3774 3775

3521

190

57 60

192

162

4558

66 68

72A

70 19,6

72 74

3218

12,2

8 800

8 866

90 90

9922 94

96 96

110044

-101 101A

103

1088

48 25

108A

106

107

10,4

110

111

112

113

116

14,5

11116 6 118

121

117

120

119

115

118

38 40

40B 44 46 48

126

88 121

126

32,3

123

125

142A

52 54 56

108

4482 3250 110

4332 8

2971

150

2972 4855

112

150

4525 149

4524

4523

3164

151

152

4522

21,4

4835

2808

4834 4477

4854

106

3294

-145 145A

4555

104

143

4481

3295

25 A

26 B

98 100

3 2

144A 146

148 148

148/B

4331

15,1

3781

4480

17,7

146

24 26 28 30

127

114422

144

-144

3105

62 66 68 70

238

3125

143 13,6

4343

4478

207

4554

209

236

277

1885

276

242

1315 244

283

1316 2173

285

1208

1257 215 246

287

217

289

911 1317

1880

248

286

250

291

1318

286

1484

254

915

1222

1513

256

297

1227

2124

258B

223

295

1-4

1262 1482

1485

1971

1296

1507

1514 1508

12 16A 15 12

231 262

1837

Projectnr.: Project:

Gemeente Langedijk

17015-002 Westrand Sint Pancras

1839

1516 1515

1518 1517

1838

1840

1842 36

Onderwerp:

01-O2 Stedenbouwkundig plan Westrand

1843

Blad nr.:

1841

1519

1967

Opdrachtgever:

1469

132 5E32 1325D31 1325C30 1325B29 1325A28

153233

1468

1836

1844

315

1521 1520

1968 F

1866 1548 2056

237

1536 243

298

313

1312

1867

1526

1535

1865

1525

1534

239

2115 1724

1834 1835

1906

1833 1503

26G

2097

272

1195

2114

1523

1401

270

1669 667

1498

26C 26D

1876

309

1752

266

296A

919

26B

1009

1505 1504

2107 2108 2073 2072 2070 2071 2069 2098

26E 26F

1877

235

1670

2003

264

307

296

1878

1506

1466

1510

1501 1502 1500 1499

21160C5 2161D06

1509

-23

1399

305

1465

229

260

2082

294

303

1972 1864

258

258A

227

301

2081

225

299

1918 1919

1087

1863

221

252 293

290

292

290A

292 290A

294A

294A 1953

1261

913 1483

2123

1719

1879

219

284

2099

1319

1910 92/93 B

2100

1206

691

290

1887

213

278

281

908

282

240

276

279

907

1718

296

4479 2809

24 B

4339 4340

4011

2183

906

91 B

296a

4014

4057

232 234

2166 1496

2174

288 28

300

1494 1495

2184

3124

22 B

23 A

1491

1493 1167

2165

1209

280 286A

2161

15,9

1492

205

1557

275

272

274

15,1 13,2

17,4 17,4

15,6

2162

2005

4228

4050

4017

1558

267

270

1916

1207

90 A

2007

4227

4023

130

1186

1716

2186

4022 130

4801

1884

1490

203

268

1556

1205

2185

132 132

1714

1952

2417

128

1650

1489

1881

228

265

1555 1961

201

222

1554

1963

201A

1960

1185

94 B

1713

1715

3429

3428

4020

4694

20 B

1712

88 B

1649

905

1862

4338

4226

4692

4691

4016

1882

2044

1950

85 A 4

14,6

1385

1648

2043

1951

4051

134

268

23,6

14,2

83 A

4268 4337

134

224

1553

1661

4336

4021

4693

4800

1552

1559

2053

19,8

1384

4335

4265

50 220

18831647

18,9

3248

4334

4024

19 M

259

261

1964

1959

263

266 266

10,4

4595

128

1962

1709

2052

15,3

173

179 181 185

214

1383

1166

81/82 B

1753

2006

1381 1382

1418 1417

4030

4266

1380

2142

4270

4695

1006

1660

1708

2042

4026

1707

2041

17 B

257

254

2 266 44

1859

80 F(D)

95 A

1375

21 B

1659

4029 4025

18 A

1379

2143

2111

226

26 262 2

1760

89 A

1378

1313

1966

230

13,1 12,2

12,3

1902

4269

16 B

1377

183

1475

189

1921

2101

1658 1759

86/87 B

15 A

4596

1376

187

1478

4329 3810

4264

1374

1310

1314

2110

1860 79 A

84 A

13,3

163

167

169 171

175

177 204

206

255

252A

210

251 253

252 2

252A 25

1904

4617

4263

2109 1970

78 A

4798

1372

1247

212

250

77 A

1761

174

159 161 165

194

196 198 200

28 30-32T

249

248

1905

1005

14 B

1373

3778 3538

4618

1370

1309

1479 7

4656

4645

4732 4799

1371

1289

4533

13 A

1369

1308

1157

1420 1419

258 258

13,2

1932

76 A

12 D

4838

1367

1250

2102

4556

4032

16,2

1288

1473

1323

256

256 254

1931

1969

24,9

139A-139 155

188

190 192

2167

11 10,5 10,5 10,5

75 A

143 151

153

182

184 186

18 20 22 24 26

247

246 24

903

1920

17,6

1365

1244

1045

1701

2830

11,9

1 3

5 7

8 14

229 231 241

243 245

244

13,7

1182

1929

73 D

1366

1928

1292

4778

1NS

11 D

2168

1550

4856

233 235

239

238 238

240

1927

1480

4035

1926

2145

74 F

4837

4857

1-3

4824

1368

1924

1698

1700

18,8

2163

1290

2146

4836

1241

4564 4820

4673

1363

1181

1173

240

242

1170

70 B

72 D

4563

4773

4777

4776

2164

6 4

1925

3,4

2792

2 4774

1414 1413 4775

1941

1923

2094

2791

4660

1240

237

236

1940

71 F

1360

1697

4796

4039

1276

1176

1155

2093

1751

1416 1415

1949

1750

4797

10 A

1016

10 12

225

227

228 234 234

1948

1174

242

13,7

1756

69 A

1282

2159

1278

1757

4041

4659

1068

2010

1472

2170

2104 67 A

1281

1947

4271

2A-2C

2009

228

230

12,2 9,7 12,6

2103

164

24,9

219 221 223

226

1154

4053

1286

2088

3492

4052

2011

65 F

68 A

1069

2158

64 B

2087

318

1114

1123

2169 2012

3238

4272

4 13,1

11,4

1690

4700

1113

1110

1689 1691

3597

895

1111 1112

1109

1749

61 F

11A

3237

222

1108

10,3

217

3542

1180

1107

60 A

1688

4427 13

4844

4044 4701

1015

1106 1132

222

1687

3236

3272

2826

1179

220

58 1686 A

21 216 6

2113

2777 21

319

1685

66 A

166

178 1 3

215

3271

3598

3266

218

63 A

385

3269

218

218A

572112 A

4046

3265

218a

12,9

3267

4845

180B-180

211

3291

3979

62 A

5 F(D)

2980

4067

4048

4484

3270

214

4850

14,2

3268

3292

4785

4851

56 A

3104

209

212

14,1

4627

4644

3174

2778

4833

2/3 B

4483

147

55 A

59 B

382

3293

207

4786

3788 4832

3602

3083

4663

21 210 0

14,1

3982 54 A

208

3983

208

8,2

53 D

168

5 4 3

4745

0,8

1736

4873

4614

4661

4065

4872

145

52 D

4870

3262

7,9

202066

4054

4613

4871

205

3984

4746

4744

204

9,6

51 F

4068

379

4747

2 16

202

203

4055

2614

4625 4626

4748

4808

4831

4743

202

4616 398550 A 4

4749

170

4754 4753

4742

2613

4518

176

200

4615

4517

4752

4741

4429 4559

4750

196

3987

49 D

10,5

4739 4740

200

9,7

3,1

4738

4755

4756

47 B

4653

4751

174

4757

18,2

4737

48 D

310 11

4652

4070 4059

76A

3990

191

194

193

193/BY

3773 3772

2513

4210

2013

158

189

2611

194

46 C

4209 51

3531

193/NST

3989

3013

4073 312

291

3813

192

3991

154

3018

190

45 F

4696 311

156/NST

187

188

10,1 11,3

3992

3302

3 56

186 3993

44 K

28,9

275 3017

186

43 E

4697

152

3812

3,4

4076

4058 1763

226

185

3994

4077

4075

1823

184

42 B

56A

183

184

3995

7 150

182

42 3108

2818

3522

182

7,6

41 E

4347

4 148

3996

175

290

2897

180

13,7

40 A

Boom

144

2385 3997

138 140

2884 173

4611

2277

2520

117788

4612

4520

4261

171

176

178/BY

38 A

Beeldbepalende panden

4262

176 17

3999

39 F

4521

174 4

4000

136

172 17

169A

13,7

36 D 37 E

23,5

Monumentale panden

2457 3157

4001

11,7

Zichtlijn (indicatief)

2456

169

35 A

170

168

13,2

2817 4002

2652

142

11,8

34 F

167

4003

3808

166

3809

33 K

6,4

165

164

4004 14

4610

4734

162

4005

32 F

162

160

4006 31 D

4735

159

8,8

29 K

156

4008 8

158

9,8

28 F

132

11,1

4232

4049

154

4436

4522

151

152

4523

27 B

Zoekgebied langzaamverkeersverbinding (kavel 35 tot 69)

150

21,4

26 B

2972

4835

150

4477

Datum: Get.:

1:1000

Formaat:

A0 Ontwerp

Wijzigingen:

AH AI AJ AK AL AM

Algemeen:

Het terrein is niet op locatie ingemeten Alle op de kaart aangegeven oppervlakten zijn bij benadering Hieraan kunnen geen rechten worden ontleend

90 100 m

Plankaart is gebasseerd op kadastrale situatie

Schaal:

Fase:

27-08-2020

13-06-2018 27-06-2018 04-07-2018 04-09-2018 04-12-2018 27-08-2020

Bijlage 5. Taxatierapport Project Westrand Sint Pancras, De Lorijn raadgevers o.g. d.d. 7 december 2023

TAXATIERAPPORT Inbrengwaarde Project “Westrand” Sint Pancras

Datum: 7 december 2023

Colofon Taxatierapport:

Percelen Project Westrand Sint Pancras

Opdrachtgever:

Gemeente Dijk en Waard

Eigenaar:

Diverse eigenaren

Waardepeildatum:

1 oktober 2023

Datum opname:

17 augustus 2023

Rapportdatum concept:

24 november 2023

Rapportdatum definitief:

7 december 2023

Taxateur:

mevrouw mr. ing. J. de Vries RT

Toetser Plausibiliteit:

ing. J. Menkveld RT

Rapportnummer:

TR23150

T 026 - 3037303 E raadgevers@delorijn.nl

Handelsregister 10041605 Komkleiland 27, 6666 ME Heteren

Pagina 2 van 30

Inhoud 1

Algemene informatie

1.1 Opdrachtgever 1.2 Taxateur 1.3 Project en aanleiding 1.4 Doel van de taxatie 1.5 Waardepeildatum 1.6 Opname 1.7 Gehanteerde valuta 1.8 Ontvangen stukken 1.9 Opdrachtbrief en –voorwaarden 1.10 Gehanteerde werkwijze 1.11 Onafhankelijkheid taxateur 1.12 Tuchtrecht 1.13 Aansprakelijkheid 1.14 Plausibiliteitsverklaring

5 5 6 6 7 7 7 7 7 8 8 8 8 9

Het te taxeren vastgoed

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9

10 11 12 12 12 12 12 15 15

Korte omschrijving, kadastrale aanduiding Publiekrechtelijke beperkingen Zakelijke rechten Persoonlijk rechten Algemene omschrijving van het exploitatiegebied Bestaand gebruik van het exploitatiegebied Vigerende planologie Milieu Fiscale aspecten

Exploitatieberekening bestemmingsplan Westrand Sint Pancras

3.1 3.2 3.3 3.4

16 16 16 17

Algemeen Opbrengsten Kosten Conclusie

Uitgangspunten en onderbouwingen

4.1 Wettelijk voorschrift 4.2 Marktwaarde of onteigeningsschadeloosstelling 4.3 Gehanteerde waarde 4.4 Afbakening advies 4.5 Afbakening complex 4.6 Taxatiemethoden 4.7 Gekozen waarderingsmethode 4.8 Overige uitgangspunten 4.9 Referenties 4.10 Gevoeligheidsanalyse 4.11 Backtest

18 20 21 21 22 22 23 24 25 26 26

Taxatie

5.1 Raming 5.2 Overige aspecten van de inbrengwaarde

28 29

Pagina 3 van 30

Bijlagen 1. Rekenblad taxatie 2. Plausibiliteitsverklaring 3. Kadastrale gegevens

Pagina 4 van 30

Algemene informatie

1.1

Opdrachtgever

De opdrachtgever voor deze taxatiedienst is: Naam opdrachtgever:

Gemeente Dijk en Waard

Adres opdrachtgever:

Parelhof 1

Postcode en plaats opdrachtgever:

1703 EX Heerhugowaard

Voor deze taxatie rechtsgeldig vertegenwoordigd door:

1.2

Naam contactpersoon:

De heer J. de Boer

Adres contactpersoon:

zoals bovenstaand vermeld

Postcode en plaats contactpersoon:

zoals bovenstaand vermeld

Telefoonnummer contactpersoon:

072 – 5755555

E-mail adres contactpersoon:

j.deboer@dijkenwaard.nl

Taxateur

Dit taxatierapport is opgesteld door mevrouw mr. ing. J. de Vries RT, ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (RT555458015, Kamer Landelijk en Agrarisch Vastgoed en Kamer Wonen) en beëdigd lid van de Nederlandse Vereniging van Rentmeesters. Als taxateur werkzaam bij De Lorijn raadgevers o.g., Komkleiland 27, 6666 ME Heteren. De taxateur handelt als extern en onafhankelijk taxateur voor en namens De Lorijn raadgevers o.g. en voldoet aan de door de branche gestelde opleidings- en bijscholingseisen, deskundigheid en marktkennis. De taxateur houdt zich aan de fundamentele beginselen van professioneel gedrag, vakbekwaamheid, integriteit, objectiviteit en onafhankelijkheid, zorgvuldigheid en transparantie en vertrouwelijkheid. Het adviseren over vastgoed op een bepaalde locatie kan specifieke kennis en kunde vragen. De taxateur die het advies opstelt moet voldoende kennis en kunde hebben om het vastgoed in de specifieke situatie, waaronder de lokale markt, te kunnen waarderen. Taxateur heeft geconstateerd dat het onderhavig vastgoed valt binnen de omschrijving van de kamer Bedrijfsmatig Vastgoed van het NRVT omdat er sprake is van de waardering van meerdere woningbouwkavels. De waarderingssystematiek ziet op de waardering van een groot aantal individuele bouwkavels.

Om die reden acht taxateur, die is ingeschreven in de Kamer Wonen en de Kamer Landelijk en Agrarisch Vastgoed competent om deze taxatie uit te voeren. Daarnaast heeft taxateur circa 27 jaar ervaring met het taxeren van verschillende soorten vastgoed, waaronder ook wonen en residuele grondwaardetaxaties.

Pagina 5 van 30

1.3

Project en aanleiding

De gemeente heeft de wens om het gebied “De Westrand” gelegen aan de Gedempte Veert in Sint Pancras te ontwikkelen. In 2011 is de gebiedsvisie vastgesteld door de gemeenteraad van Langedijk. Dit vormt een eerste ruimtelijke kader voor toekomstige woningbouw op de percelen tussen de Benedenweg en de Gedempte Veert. Eind 2016 heeft de gemeenteraad van Langedijk het besluit genomen een gewijzigd kostenverhaal toe te passen voor de verdere ontwikkeling. Op 29 januari 2019 is het Stedenbouwkundig Beeldkwaliteitsplan vastgesteld door de gemeenteraad van Langedijk. Eén van de onderdelen van het exploitatieplan is het opstellen van een exploitatiebegroting met alle kosten en opbrengsten binnen het plan. De marktwaarde van de gronden en opstallen, de inbrengwaarde, is daarin een kostenpost. Op 29 januari 2019 is het Stedenbouwkundig Beeldkwaliteitsplan vastgesteld door de gemeenteraad van (toen nog) Langedijk. Hierin zijn 71 bouwkavels opgenomen. Eind december 2020 is de (anterieure) overeenkomst gesloten met de coöperatie Gedempte Veert. In december 2021 heeft taxateur een inbrengwaarde- en uitgifterapportage voor het gebied opgesteld. Opdrachtgever heeft taxateur gevraagd een hertaxatie op te stellen welke zal dienen als input voor de herziening van het exploitatieplan. Het exploitatieplan zal naar verwachting in het vierde kwartaal van 2023 ter inzage worden gelegd. 1.4

Doel van de taxatie

Het vaststellen van de inbrengwaarde per perceel, één en ander zoals vastgelegd in artikel 6.13 lid c. sub 1 Wro, juncto artikel 6.2.3 Bro. Omdat er geen sprake is van onteigening wordt de waarde vastgesteld (getaxeerd) met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet (de werkelijke waarde). Volgens artikel 6.2.3 van het Besluit ruimtelijke ordening behoren tot de kosten, bedoeld in de Wro, artikel 6.13, eerste lid onder c, de kosten welke redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, te weten de ramingen van: a. De waarde van de gronden in het exploitatiegebied; b. De waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt; c. De kosten van het vrij maken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt zakelijk recht en zakelijke lasten;

Pagina 6 van 30

d. De kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied. Onderhavige taxatie van de inbrengwaarde in het exploitatiegebied gaat in op de ramingen zoals bedoeld onder a tot en met c. De kosten van de sloop zijn reeds opgenomen in de kostenbegroting van het exploitatieplan. 1.5

Waardepeildatum

De taxatie is uitgevoerd per waardepeildatum 1 oktober 2023. 1.6

Opname

De opname is uitgevoerd door mw. mr. ing. J. de Vries RT en heeft plaatsgevonden op 17 augustus 2023. Voor zover aan taxateur bekend hebben zich geen gebeurtenissen voorgedaan na waardepeildatum, maar voor de datum van het uitbrengen van het rapport, welke invloed hebben op de te taxeren waarde van het te taxeren vastgoed. 1.7

Gehanteerde valuta

Alle in het rapport vermelde bedragen zijn in euro’s (€). 1.8

Ontvangen stukken

De taxateur heeft de volgende documenten van de opdrachtgever ontvangen en bij de advisering gebruikt: •

Taxatierapport ‘Project Westrand Sint Pancras’, De Lorijn raadgevers o.g., d.d. 2 december 2021;

•

Lijst met percelen inbrengwaarde Gedempte Veert;

•

Plankostenscan 2023 Westrand Sint Pancras;

•

Exploitatieplankaart;

•

Kostenraming ophogen kavels Westrand Sint Pancras, 1-1-2021 geïndexeerd naar oktober 2023;

•

Overzicht werkzaamheden, d.d. 9 augustus 2023;

•

Ontwerp Exploitatieplan Westrand Sint Pancras 2023, d.d. 17 oktober 2023.

1.9

Opdrachtbrief en –voorwaarden

Tussen opdrachtgever en opdrachtnemer (taxateur) is een opdrachtbrief opgesteld. De opdrachtbevestiging is op 11 juli 2023 van opdrachtgever ontvangen.

Pagina 7 van 30

1.10 Gehanteerde werkwijze Er heeft met de opdrachtgever op 17 augustus 2023 een overleg plaatsgevonden waarbij het doel van de taxatie is vastgesteld. Naar aanleiding van dit startoverleg zijn de diverse gegevens voor de taxatie overlegd en door de taxateur doorgenomen. Vervolgens is door de taxateur in verschillende e-mails en telefoongesprekken met de contactpersoon nadere vragen gesteld. Deze vragen zijn door de opdrachtgever beantwoord, waarna de taxateur op basis van deze uitgangspunten tot verdere uitwerking zijn overgegaan. Na uitwerking is het conceptrapport op 24 november 2023 toegezonden en op 4 december 2023 is een reactie ontvangen. Deze reactie zag op opmerkingen over de oppervlakte van een aantal percelen, aangezien de begrenzing van het exploitatiegebied iets is aangepast. In de reactie is tevens aangegeven dat er geen verdere inhoudelijke reacties zijn. Aansluitend is, rekening houdende met de laatste opmerkingen het definitieve rapport opgesteld. De opmerkingen hebben alleen ten aanzien van het perceel Sint Pancras, A, nummer 4956 een wijziging. Dit perceel is extra opgenomen in het inbrengwaarderapport. Het definitieve rapport is opgesteld op 7 december 2023.

1.11 Onafhankelijkheid taxateur De taxateur verklaart niet in dienstbetrekking te staan tot de opdrachtgever of een aan hem gelieerde vennootschap, niet betrokken te zijn bij eerdere taxaties van het object dan wel bij transacties met betrekking tot het object en geen zakelijke belangen bij de opdrachtgever of het te taxeren object te hebben. Mevrouw De Vries is als taxateur betrokken geweest bij het taxatierapport ‘Project Westrand Sint Pancras’ datum 2 december 2021. Derhalve is in dit rapport ook een backtest opgenomen. 1.12 Tuchtrecht Op de totstandkoming van dit taxatierapport is de Regeling van Rentmeesters 2020 en (aanvullend) het tuchtrecht van het NRVT van toepassing. 1.13 Aansprakelijkheid Ten aanzien van de inhoud van dit rapport aanvaard ondergetekende geen verantwoordelijkheid jegens anderen dan de opdrachtgever en anders dan het doel waarvoor het is opgesteld. Zonder schriftelijke toestemming van De Lorijn raadgevers o.g. mag niets uit dit taxatierapport worden vermenigvuldigd.

Pagina 8 van 30

1.14 Plausibiliteitsverklaring Onderdeel van het opstellen van een taxatierapport is de verplichting dat de uitkomst en onderbouwing van de waarde op plausibiliteit wordt getoetst door een taxateur. Voor dit rapport is de plausibiliteit getoetst door de heer ing. J. Menkveld RT (bijlage 2).

Pagina 9 van 30

Het te taxeren vastgoed

2.1

Korte omschrijving, kadastrale aanduiding

Het te taxeren vastgoed bestaat uit diverse kadastrale percelen aan de Gedempte Veert te Sint Pancras, gemeente Dijk en Waard. De onroerende zaken zijn divers qua typologie, te weten onbebouwde grond en bebouwde gronden met woningen en bedrijfsopstallen. Het te taxeren vastgoed is kadastraal bekend als vermeld in de navolgende tabel:

Pagina 10 van 30

Bron: Kadaster (zie bijlage 3)

2.2

Peildatum: 30 augustus 2023

Publiekrechtelijke beperkingen

Op het kadastrale uittreksel van de percelen bekend als Sint Pancras, E, 1691, 1698, 1712, 1715, 1757, 1761, 1860, 1951, 1969, 2052, 2087, 2093, 2094, 2103, 2162, 2186, 2239, 2240, 2244, 2245, 3983, 3989 en de percelen bekend als Sint Pancras, A, 4001, 4004, 4014, 4016, 4263, 4478, 4483, 4554, 4615, 4653, 4694, 4695, 4786, 4799, 4851, 4872, 4921, 4922, 4941 zijn geen publiekrechtelijke beperkingen vermeld.

Pagina 11 van 30

Op het kadastrale uittreksel van perceel Sint Pancras, A, 4691 is een publiekrechtelijke beperking vermeld, namelijk: ‘Kennisgeving, vordering, bevel of beschikking, Wet Bodembescherming’ ten behoeve van de Provincie Noord-Holland, ingeschreven op 22 juni 2009. Op de kadastrale uittreksels van de overige percelen is een publiekrechtelijke beperking vermeld, namelijk: ‘Wet ruimtelijke ordening: Exploitatieplan’ ten behoeve van de gemeente Dijk en Waard, ingeschreven op 27 februari 2023. Op het kadastrale uittreksel van perceel Sint Pancras, A, 4016 is als overige aantekening doorhaling van een erfdienstbaarheid d.d. 30 augustus 2002 beschreven. 2.3

Zakelijke rechten

Op het kadastrale uittreksel van perceel bekend als Sint Pancras, A, 4694 is een zakelijk recht vermeld, namelijk het zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid 3, onder b, van de Belemmeringenwet Privaatrecht, ten behoeve van de gemeente Dijk en Waard. Op de kadastrale uittreksels van de overige percelen zijn geen zakelijke rechten vermeld. 2.4

Persoonlijk rechten

Blijkens mededeling van opdrachtgever is geen sprake van persoonlijke rechten. 2.5

Algemene omschrijving van het exploitatiegebied

Het plangebied betreft 71 bouwpercelen gelegen aan de Gedempte Veert in Sint Pancras. Het gebied strekt over een strook van 1,34 kilometer. Aan de oostzijde van het plangebied grenst de Benedenweg. Het grootste gedeelte van de percelen die in het plangebied liggen hebben een woonbestemming (met bouwvlak) en zijn ook in gebruik als tuin. Een aantal percelen zijn gesplitst en verkocht ten behoeve van de woningbouw. 2.6

Bestaand gebruik van het exploitatiegebied

Het grootste gedeelte van het te taxeren object is in gebruik als tuin. Een aantal percelen zijn bedrijfsmatig in gebruik. Bij een aantal percelen zijn aan de kant van de Gedempte Veert vrijstaande woningen gebouwd. 2.7

Vigerende planologie

Het te taxeren vastgoed ligt in het bestemmingsplan ‘Westrand in Sint Pancras’ van de gemeente Dijk en Waard, vastgesteld door de raad van die gemeente op 13 september 2022. In dit bestemmingsplan heeft het te taxeren object de enkelbestemmingen ‘Wonen – Vrijstaand’, ‘Wonen – Woongebouw’, ‘Wonen – Dubbel’ en ‘Tuin’, de dubbelbestemming

Pagina 12 van 30

‘Waarde – Archeologie 2’ en de gebiedsaanduidingen ‘Overige zone – voorwaardelijke verplichtingen’, ‘Overige zone – afwijking afstand hoofdgebouw tot zijdelingse perceelgrens’.

Bestemmingsplan Westrand in Sint Pancras, vastgesteld op 13-09-2022.

Pagina 13 van 30

2.7.1

Bestemming ‘Wonen – Vrijstaand’

De voor 'Wonen - Vrijstaand' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. levensloopbestendig wonen, uitsluitend in de vorm van vrijstaande woningen, al dan niet in combinatie met aan huis verbonden beroepen en/of bedrijven; b. groenvoorzieningen; c. sport- en speelvoorzieningen; d. openbare nutsvoorzieningen; e. verkeer- en verblijfsvoorzieningen; f.

water en oeverstroken,

De maximum bouwhoogte van de woningen varieert tussen de 8,5 en 10,5 m en de maximum goothoogte betreft 3,5 en 6 m. Per bouwvlak mag één woning worden gebouwd. Ten aanzien van aan huis verbonden beroepen en bedrijven geldt dat een hoofdgebouw en bijbehorende bouwwerken in principe mogen worden gebruikt voor aan huis verbonden beroepen en/of bedrijven, mits gehouden aan de voorwaarden. 2.7.2

Bestemming ‘Wonen – Woongebouw’

De voor 'Wonen - Woongebouw' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. levensloopbestendig wonen, al dan niet in combinatie met: b. maatschappelijke voorzieningen ten behoeve van zorg; c. aan huis verbonden beroepen of bedrijven; d. groenvoorzieningen; e. openbare nutsvoorzieningen; f.

verkeers- en verblijfsvoorzieningen;

g. water en oeverstroken; h. sport- en speelvoorzieningen. Er zijn maximaal 11 wooneenheden toegestaan. Ten aanzien van aan huis verbonden beroepen en bedrijven geldt dat een hoofdgebouw en bijbehorende bouwwerken in principe mogen worden gebruikt voor aan huis verbonden beroepen en/of bedrijven, mits gehouden aan de voorwaarden. 2.7.3

Bestemming ‘Wonen – Dubbel’

De voor 'Wonen - Dubbel' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. levensloopbestendig wonen, uitsluitend in de vorm van (half)vrijstaande woningen, al dan niet in combinatie met aan huis verbonden beroepen en/of bedrijven; b. groenvoorzieningen;

Pagina 14 van 30

c. sport- en speelvoorzieningen; d. openbare nutsvoorzieningen; e. verkeer- en verblijfsvoorzieningen; f.

water en oeverstroken.

Er zijn maximaal 2 wooneenheden toegestaan. Ten aanzien van aan huis verbonden beroepen en bedrijven geldt dat een hoofdgebouw en bijbehorende bouwwerken in principe mogen worden gebruikt voor aan huis verbonden beroepen en/of bedrijven, mits gehouden aan de voorwaarden. 2.7.4

Bestemming ‘Tuin’

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen, bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen, groenvoorzieningen, verkeers- en verblijfsvoorzieningen, openbare nutsvoorzieningen, water en oeverstroken. De gronden die zijn bestemd voor 'Tuin' maken geen deel uit van het achtererfgebied. 2.7.5

Dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 2’

De voor 'Waarde - Archeologie 2' aangewezen gronden zijn, naast de andere voor die gronden aangewezen bestemmingen (basisbestemming) tevens bestemd voor het herstel en behoud van archeologische waarden. 2.8

Milieu

In het kader van deze taxatie is geen onderzoek gedaan naar verontreiniging van de grond en/of het grondwater. Ten tijde van de opmaak van dit rapport waren er bij ondergetekende geen gegevens bekend met betrekking tot bodem- en/of grondwaterverontreiniging. Uitgangspunt voor deze taxatie is de afwezigheid van een ernstige bodem- en/of grondwaterverontreiniging. 2.9 Fiscale aspecten Taxateur gaat ervan uit dat de kavels worden verkocht van particulier naar particulier. Dat betekent dat de kavels vrij van BTW kunnen worden geleverd.

Pagina 15 van 30

Exploitatieberekening bestemmingsplan Westrand Sint Pancras

In dit hoofdstuk geeft de taxateur een analyse van de exploitatieopzet zoals opgenomen in (de herziening van) het exploitatieplan. Doel van deze analyse is om inzicht te verkrijgen in de potentiële kosten en opbrengsten in verband met de voorgenomen ontwikkeling. Door de geprognosticeerde kosten (exclusief inbrengwaarde) in mindering te brengen op de geprognosticeerde opbrengsten kan rekenkundig een grondwaarde worden bepaald. Deze kan vergeleken worden met de getaxeerde inbrengwaarde. De taxateur beoordeelt de exploitatieberekening die onderdeel uitmaakt van het exploitatieplan om deze vergelijking te kunnen maken. Deze beoordeling kan niet worden aangemerkt als een berekening van een residuele grondwaarde. 3.1

Algemeen

In de exploitatieopzet wordt een raming opgenomen voor de opbrengsten van de uit te geven gronden. Tevens wordt rekening gehouden met eventuele afdrachten aan de gemeente ten behoeve van voorzieningen buiten het plangebied. Naast de opbrengsten worden ook de investeringen geraamd. Het gaat daarbij om kosten als verwerving, bouw- en woonrijp maken, saneringskosten en groen- en wateraanleg. Door kort gezegd de kosten in mindering te brengen op de opbrengsten ontstaat het resultaat van de grondexploitatie. De grondexploitatieopzet gaat uit van de volgende belangrijke parameters: Looptijd van de grondexploitatie:

4 jaar

Rente over opbrengsten en kosten:

1,03%

Kostenstijging:

Opbrengstenstijging:

Prijspeil:

1 juli 2023

Uitgangspunt voor de exploitatieopzet is een bruto-exploitatiegebied van ± 83.898 m², waarvan uitgeefbaar bouwterrein ± 55.198 m². 3.2

Opbrengsten

De opbrengsten bestaan uit de opbrengsten van de te verkopen kavels en subsidieopbrengsten. De gemeente hanteert in de exploitatieberekening de contant gemaakte getaxeerde uitgifteprijs. De totale uitgifteprijs bedraagt € 31.038.153,--. 3.3

Kosten

De kosten of investeringen die nodig zijn om de gronden in ontwikkeling te kunnen brengen zijn allen opgenomen als investeringen in de grondexploitatieopzet. Er is rekening gehouden met sloopkosten kavels, milieuvoorzieningen en grondonderzoek, bouw- en woonrijp maken, plankosten, plan structurele elementen. De planontwikkelingskosten en de VAT-kosten zijn

Pagina 16 van 30

geraamd op basis van de plankostenscan. Hieronder vallen ook de kosten van de gemeentelijke begeleiding op het gebied van de planologie en het houden van toezicht op het realiseren van het toekomstig openbaar gebied. De totale kosten, exclusief de kosten van de verwerving van de grond, zijn geraamd op ± € 4.338.176,--. Deze zijn door de taxateur beoordeelt en worden, met inachtneming van de eerdere opmerkingen in deze paragraaf, als reëel beschouwd. 3.4

Conclusie

Zowel de kosten als de opbrengsten opgenomen in de exploitatieopzet komt taxateur niet vreemd voor. Wel is sprake van aandacht voor het uitgiftetempo, de uitgifteprijs en de toerekening van de kosten buiten het plangebied. Door de kosten van de opbrengsten af te trekken ontstaat een residuele waarde van de in te brengen grond. Residueel, met een netto contant resultaat van circa ± € 26.700.000,-- komt het plan uit op een gemiddelde verwervingsprijs van circa € 484,-- per m2 voor gebouwde en ongebouwde onroerende zaken. De gehanteerde parameters in de exploitatieberekening hebben voor een ontwikkeling als de onderhavige, met een looptijd van 4 jaar, grote invloed op het exploitatiesaldo. Wijziging van de parameters kan zowel positieve als negatieve gevolgen hebben voor het exploitatiesaldo.

Pagina 17 van 30

Uitgangspunten en onderbouwingen

4.1

Wettelijk voorschrift

Basis voor het ramen van de inbrengwaarde is artikel 6.13 juncto 5 Wro. Dit artikel luidt als volgt: “Indien geen sprake is van onteigening wordt de inbrengwaarde van gronden vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet. Voor gronden welke onteigend zijn of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de Onteigeningswet.” In artikel 6.13 vijfde lid Wro is aangegeven op basis van welke waardegrondslag de inbrengwaarden vastgesteld moeten worden. Indien sprake is van minnelijke verwerving wordt uitgegaan van de marktwaarde van gronden en opstallen. Indien sprake is van onteigening of minnelijke verwerving op basis van een onteigeningsbesluit wordt uitgegaan van de onteigeningsschadeloosstelling (ook wel genoemd de onteigeningswaarde), dus de marktwaarde plus alle bijkomende schades. Er moet eveneens worden uitgegaan van de onteigeningswaarde indien een perceel op onteigeningsbasis is of wordt verworven, hoewel er nog geen onteigeningsbesluit is genomen. Artikel 17 van de Onteigeningswet schrijft immers voor dat voorafgaand aan een onteigeningsbesluit eerst getracht moet worden gronden op minnelijke wijze te verwerven.

Deze bepaling zet niet de weg open voor een gemeente om alle percelen tegen onteigeningswaarde te verwerven en in te brengen. Dat zou een ongewenst prijsopdrijvend effect hebben, waarvan de kosten gedeeltelijk worden afgewenteld op andere eigenaren in het exploitatiegebied. Gemeenten dienen zich te realiseren dat inbreng tegen onteigeningswaarde zonder dat sprake is van een onteigeningsbesluit of onteigening, alleen acceptabel is, wanneer de verwerving tegen deze waarde noodzakelijk en urgent is. De artikelen 40 tot en met 40f Onteigeningswet bepalen de kaders van de waardebepaling en de bepaling van de hoogte van de schadeloosstelling. Deze artikelen luiden: Artikel 40 De schadeloosstelling vormt een volledige vergoeding voor alle schade, die de eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt.

Pagina 18 van 30

Artikel 40a Bij het bepalen van de schadeloosstelling wordt uitgegaan van de dag, waarop het vonnis van onteigening, bedoeld in artikel 37, tweede lid, of artikel 54t, tweede lid, wordt uitgesproken, met dien verstande, dat ingeval het vonnis, bedoeld in artikel 54i, eerste lid, binnen de in artikel 54m bedoelde termijn wordt ingeschreven in de openbare registers, wordt uitgegaan van de dag, waarop dit vonnis wordt ingeschreven. Artikel 40b 1. De werkelijke waarde van de onteigende zaak, niet de denkbeeldige, die de zaak uitsluitend voor de persoon van de rechthebbende heeft, wordt vergoed. 2. Bij het bepalen van de werkelijke waarde wordt uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. In bijzondere gevallen wordt de werkelijke waarde naar andere maatstaf bepaald. Artikel 40c Bij het bepalen van de schadeloosstelling wegens verlies van een onroerende zaak wordt geen rekening gehouden met voordelen of nadelen, teweeggebracht door het werk waarvoor onteigend wordt; overheidswerken die in verband staan met het werk waarvoor onteigend wordt; de plannen voor de werken onder 1 en 2 bedoeld. Artikel 40d 1.

Bij het bepalen van de prijs van een onroerende zaak wordt rekening gehouden: met ter plaatse geldende voorschriften en gebruiken betreffende lasten en baten, welke uit de exploitatie van de zaak of van een complex, waarvan zij deel uitmaakt, naar verwachting zullen voortvloeien en betreffende de omslag daarvan, voor zover een redelijk handelend verkoper en koper hiermee rekening plegen te houden; met alle bestemmingen die gelden voor zaken, die deel uitmaken van een complex, in dier voege dat elke bestemming van een zaak de waardering van alle zaken binnen het complex beïnvloedt. 2. Onder een complex wordt verstaan de als één geheel in exploitatie gebrachte of te brengen zaken. Artikel 40e Bij het bepalen van de werkelijke waarde van een zaak wordt de prijs verminderd of vermeerderd met voordelen of nadelen tengevolge van bestemmingen die voor het werk waarvoor onteigend wordt, tot uitvoering komen; bestemmingen, voor de feitelijke handhaving waarvan onteigend wordt, voor zover deze voordelen of nadelen ook na

Pagina 19 van 30

toepassing van artikel 40d redelijkerwijze niet of niet geheel ten bate of ten laste van de onteigende behoren te blijven. Artikel 40f Op de prijsvermeerdering bedoeld in artikel 40e komt in mindering de vergoeding welke te dier zake op grond van artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening is toegekend. 4.2

Marktwaarde of onteigeningsschadeloosstelling

Bij grondexploitatie zijn de inbrengwaarden van de gronden een belangrijk element. De inbrengwaarde dient gebaseerd te worden op de marktwaarde van de grond. Er is aangesloten bij de regeling in de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) van de marktwaarde, omdat wordt uitgegaan van de fictie dat particuliere eigenaren zelf de planrealisatie ter hand nemen of vrijwillig de grond inbrengen bij de gemeente. Net als bij de Wvg zijn daarom in artikel 6.13 lid 5 Wro artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet1 van toepassing verklaard. Dit uitgangspunt leidt uitzondering voor gronden welke onteigend zijn of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven. Wanneer hier sprake van is, levert aansluiting bij de marktwaarde problemen op, omdat de gemeente dan kan blijven zitten met niet verhaalbare kosten (i.c. de kosten van de bijkomende schades), terwijl deze kosten wel noodzakelijk waren voor de grondexploitatie. De schadeloosstelling bij onteigening kan immers hoger uitvallen dan de marktwaarde. Daarom wordt bij percelen die onteigend zijn, waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op grondslag van onteigening zijn verworven, aangesloten bij de onteigeningswaarde (volledige schadeloosstelling). De keuze om de marktwaarde of de onteigeningsschadeloosstelling op te nemen is afhankelijk van het door de gemeente Dijk en Waard gevoerde grondverwervingsbeleid.

De gemeente Dijk en Waard is voornemens om de kaders te scheppen zodat de eigenaren zelf tot ontwikkeling van hun gronden kunnen komen. Er is op de peildatum geen voornemen om tot onteigening over te gaan. Daarom wordt de marktwaarde/werkelijke waarde aangehouden. Dit sluit tevens aan bij de uitgangspunten genoemd in het exploitatieplan.

1 In de Onteigeningswet is sprake van het begrip “werkelijke waarde”. Op basis van de Vraagbaak

Grondexploitatiewet (Kluwer 2009) is te verdedigen dat de marktwaarde nagenoeg gelijk is aan de werkelijke waarde zoals bedoeld in artikel 40b-40f Onteigeningswet. Er wordt derhalve geen onderscheid gemaakt tussen de marktwaarde en de werkelijke waarde.

Pagina 20 van 30

4.3

Gehanteerde waarde

Taxateur hanteert het waarde begrip ‘marktwaarde’. Dit waarde begrip is als volgt omschreven: ‘Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen een actief of passief zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.’ 4.4

Afbakening advies

Volgens het Besluit ruimtelijke ordening, Artikel 6.2.3 behoren tot de kosten, bedoeld in de Wro, artikel 6.13, eerste lid onder c, de kosten welke redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, te weten de ramingen van: a. De waarde van de gronden in het exploitatiegebied; b. De waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt; c. De kosten van het vrij maken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt zakelijk recht en zakelijke lasten; d. De kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied. De onder a en b genoemde ramingen worden opgesteld op basis van de definitie van de “marktwaarde” die in paragraaf 4.2 is aangegeven. Voor de onder c genoemde ramingen heeft taxateur onderzoek gedaan naar de in openbare registers kenbare zakelijke rechten. Op basis van dit onderzoek zijn diverse zakelijke rechten aanwezig. Deze zakelijke rechten zien niet op een specifieke omstandigheid van een bepaald perceel. Daarnaast ligt het voor de hand dat met deze zakelijk gerechtigden afspraken worden gemaakt voor de verlegging van de kabels en leidingen, zonder dat het recht zelf wordt vergoed.

Immers, er zal sprake moeten zijn van verlegging, waarbij de zakelijk gerechtigde op de nieuwe locatie eenzelfde soort zakelijk recht verkrijgt. De kosten van de verlegging van de kabels en leidingen, voor zover die moeten worden geschaard onder sub d van artikel 6.2.3 Bro, zijn in het exploitatieplan opgenomen. De kosten van de sloop van de aanwezige bebouwing zijn in de inbrengwaarde opgenomen. Voor de persoonlijke rechten, de rechten die niet uit de openbare registers blijken, heeft taxateur informatie opgevraagd bij de gemeente Dijk en Waard. Daaruit is niet gebleken dat er sprake is van bekende persoonlijke rechten.

Pagina 21 van 30

4.5

Afbakening complex

Bij het bepalen van de inbrengwaarde is een complexafbakening van belang. Artikel 40d Onteigeningswet geeft aan dat de waarde moet worden bepaald aan de hand van de geldende voorschriften en bestemmingen die deel uitmaken van een complex. Taxateur verwijst naar paragraaf 4.1 voor de exacte tekst van artikel 40d Onteigeningswet. Onder een complex wordt in dit artikel verstaan de als één geheel in exploitatie te brengen of gebrachte onroerende zaken. De gronden binnen het bestemmingsplan “Westrand in Sint Pancras” worden als één geheel in exploitatie genomen. Tevens hebben deze gronden een onderlinge samenhang. Het gefaseerd in exploitatie brengen doet daar niets aan af. Alle kosten en opbrengsten houden immers direct verband met elkaar. Daarom worden deze gronden gezien als één complex. 4.6

Taxatiemethoden

Er zijn verschillende methoden om de marktwaarde te bepalen. Voor de taxatie van nog in ontwikkeling te nemen gronden ligt de vergelijkingsmethode, ook wel comparatieve methode, voor de hand als er vergelijksmateriaal voor handen is. Is dit niet het geval, dan zal moeten worden teruggevallen op de residuele grondwaardemethode. Is sprake van bestaand vastgoed dan zal voor woningen de vergelijkingsmethode het meest voor de hand liggen. Is sprake van bedrijfsmatig- of winkel-onroerend goed, dan zal de huurwaardekapitalisatie methode worden toegepast. Bij het bepalen van de inbrengwaarde van de percelen wordt enerzijds gekeken naar de huidige waarde op basis van het huidige gebruik en de huidige bestemming. Daarnaast wordt gekeken naar de waarde op basis van de toekomstige bestemming, de ruwe bouwgrondwaarde. Ruwe bouwgrond is grond die in een bestemmingsplan is aangewezen om bouwgrond te worden (al dan niet met een directe bouwtitel), maar daarvoor nog geschikt gemaakt moet worden door het aanleggen van de infrastructuur en overige voorzieningen die nodig zijn voor de ontwikkeling van een bedrijventerrein. Op basis van onteigeningsjurisprudentie moet een gemeente de hoogste van de twee (de huidige of de toekomstige) waarden aan de eigenaar vergoeden.

In een overwegend agrarisch gebied wordt meestal uitgegaan van de toekomstige waarde/ruwe bouwgrondwaarde, tenzij blijkt dat de huidige gebruikswaarde hoger is. De Wro schrijft geen expliciete waarderingsmethode voor; zij legt alleen de waarderingsgrondslag vast. In de memorie van toelichting wordt verwezen naar de onteigeningspraktijk voor het vaststellen van de inbrengwaarde. Ook in onteigeningszaken wordt de waarderingsmethode niet vast voorgeschreven.

Pagina 22 van 30

In de uitspraken HR 13 augustus 2004, NJ 2005, 151 en HR 15 februari 2008, ECLI:NL:HR:2008: BB4775 is mede bepaald dat taxateurs in beginsel vrij zijn in hun keuze voor een bepaalde waarderingsmethode en geen rechtsregel hen voorschrijft op welke wijze zij de waarde van een onteigend perceel dienen vast te stellen. In gevallen als het onderhavige liggen twee methoden voor de hand; de vergelijkingsmethode en de residuele grondwaardemethode. 4.6.1 Vergelijkingsmethode De vergelijkingsmethode ziet op een systeem waarbij de waarde van de grond wordt benaderd door gerealiseerde transacties voor vergelijkbare objecten in vergelijkbare situaties. Bij toepassing van de vergelijkingsmethode moet een oordeel worden gevormd over de mate van vergelijkbaarheid van de verschillende locaties, zodat ook de gerealiseerde verkoopprijzen kunnen worden vergeleken. 4.6.2 Residuele grondwaarde methode De residuele grondwaardemethode gaat uit van het begroten van alle opbrengsten en het daarop in mindering brengen van alle kosten die samenhangen met het plan. Het residu wordt vervolgens gedeeld door de totale oppervlakte van de aan het plan toe te rekenen gronden. 4.6.3 Huurwaardekapitalisatie methode In de huurwaardekapitalisatie methode wordt de huuropbrengst van het onroerend goed gekapitaliseerd met een bij het onroerend goed passend rendement.

Op dit resultaat worden de kosten van verkrijging nog in mindering gebracht. 4.7

Gekozen waarderingsmethode

Bij het vaststellen van de inbrengwaarde is gekeken naar de werkelijke waarde/marktwaarde van de bouwrijpe kavels. Deze marktwaarde is bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode. Tevens is gekeken naar de marktwaarde van de gronden op basis van het huidige gebruik om te beoordelen of de marktwaarde op basis van huidig gebruik hoger ligt dan de marktwaarde van de bouwrijpe kavels. Van de marktwaarde op basis van de nieuwe bestemming (bouwkavel) zijn de kosten die moeten worden gemaakt om de kavels bouwrijp te maken in mindering gebracht. Het resultaat is de inbrengwaarde. De taxatie is derhalve een samenstel van de vergelijkingsmethode en de residuele grondwaardemethode.

Pagina 23 van 30

4.8

Overige uitgangspunten

De taxatie is uitgevoerd onder de volgende uitgangspunten: 1.

Deze rapportage is verricht op basis van het prijspeil per 1 oktober 2023.

De door opdrachtgever verstrekte gegevens worden als juist verondersteld.

Ten behoeve van deze rapportage heeft kadastrale recherche plaatsgevonden. Er is geen erfdienstbaarhedenonderzoek ingesteld. Bij de taxatie is verondersteld dat de percelen ingebracht zullen worden vrij van hypotheken, zakelijke beperkingen, beslagen en andere mogelijke rechten van derden uit enige overeenkomst, tenzij uitdrukkelijk genoemd. Een overzicht van de kadastrale recherche is in het rapport verwerkt in paragraaf 2.1, 2.2, 2.3 en 2.4.

Ten behoeve van deze taxatie heeft bestemmingsplanonderzoek plaatsgevonden. Dit bestemmingsplanonderzoek is opgenomen in paragraaf 2.7.

Voor zover van toepassing zijn de vermelde waarden van onroerende zaken "kosten koper", (overdrachts- en/of omzetbelasting, honorarium notaris, kadastraal recht etc.), tenzij anders vermeld. Voor de gronden die nog geen eigendom zijn van de gemeente worden deze kosten geraamd.

In dit inbrengwaarderapport gaan wij uit van de marktwaarde/werkelijke waarde zonder schadeloosstellingen.

De percelen zijn gewaardeerd vrij van gebruiksrechten.

De percelen zijn gewaardeerd op basis van de ontwikkeling door de eigenaren zelf. Daarbij is eerst de marktwaarde als bouwrijpe grond gewaardeerd, waarna een inschatting is gemaakt van de kosten die de eigenaren moeten maken om de gronden nog juridisch en technisch bouwrijp te krijgen.

In de residuele berekening zijn de volgende kostenposten opgenomen: a. Sloopkosten van de bestaande opstallen: op basis van de bestaande oppervlakte van de opstallen wordt een prijs gehanteerd van € 50,--/m2. b. Aansluitkosten nutsvoorzieningen: de nieuw te bouwen woningen zullen moeten worden aangesloten op de nutsvoorzieningen. Daarvoor wordt per woning een forfaitair bedrag opgenomen van € 5.000,--. c. De bouwkavel zelf zal moeten worden opgehoogd. Op basis van de oppervlakte van de kavel wordt een kostenpost van € 22,86/m2 excl. BTW aangehouden. d. Om de kavels goed te ontsluiten zijn werkzaamheden in de openbare ruimte nodig. Te denken valt aan de inrichting van de wegen, groenvoorzieningen, waterberging, riolering en aansluitingen op bestaande wegen. Op basis van het inrichtingsplan van de gemeente is een raming opgesteld die taxateur niet vreemd voorkomt. Deze raming komt uit op € 1.435.406,-- en wordt derhalve overgenomen in deze taxatie. De raming van deze kosten wordt naar rato toegerekend.

Pagina 24 van 30

e. Om de kavels te voorzien van een juridische bouwtitel is het bestemmingsplan aangepast. De gemeente heeft een plankostenscan opgesteld. Daarin zijn de gemeentelijke kosten opgenomen. De plankosten bedragen € 1.056.978,-- wat taxateur niet vreemd voorkomt nu er sprake is van een particuliere ontwikkeling met veel eigenaren. Ook deze worden naar rato toegerekend. f.

Er is een risicoanalyse planschade opgesteld. Van dit bedrag neemt taxateur € 240.000,-- aan kosten op in de berekening.

10. Bij het bepalen van de kosten zoals genoemd in sub 9 houdt taxateur ook rekening met de aard van de ontwikkeling. De bouwkavels worden door de particuliere eigenaren naar verwachting aan andere particulieren verkocht. Dat betekent dat de BTW over de te maken kosten niet aftrekbaar zal zijn. Daarom gaat taxateur uit van kosten inclusief BTW. Omdat er naar verwachting sprake zal zijn van verkoop aan een andere particulier gaat taxateur er ook van uit dat de bouwkavel uiteindelijk wordt verkocht onder overdrachtsbelastingregime. 4.9

Referenties

Taxateur heeft referenties gezocht met betrekking tot verkochte bouwkavels in de omgeving van het plangebied. Transactieprijs

Popp (m²)

0 ong

16-3-2023

€ 370.500

507

k.k.

Bouwkavel

0 ong

28-11-2022

€ 325.000

495

k.k.

Bouwkavel

kavel 47 b 0 ong

30-5-2022

€ 500.000

€ 525.000

760

k.k.

SINT PANCRAS

Bouwkavel

kavel 33 K 0 ong

22-2-2022

€ 375.000

€ 380.000

570

k.k.

HEERHUGOWAARD

Oosterweg

7-3-2023

€ 585.000

€ 550.000

1290

k.k.

1834 BD

SINT PANCRAS

Gedempte Veert

0 ong

26-3-2021

€ 249.000

€ 240.000

585

k.k.

1705 LE

HEERHUGOWAARD

Maria Austria erf

0 ong

17-4-2021

€ 225.000

487

k.k.

1822 PB

ALKMAAR

Bouwkavel

0 ong, kavel 24

1-12-2022

€ 366.000

494

k.k.

1822 PB

ALKMAAR

Bouwkavel

0 ong, kavel 28

23-8-2023

€ 366.000

492

k.k.

Postcode

Plaatsnaam

Straatnaam

1822 PB

ALKMAAR

Bouwkavel

1834 DC

SINT PANCRAS

1834 TN

SINT PANCRAS

1834 DC 1701 HD

Huisnummer

Datum

Koopprijs

Prijstype

Daarnaast is ook gekeken welke percelen er rond de peildatum worden aangeboden, maar onder voorbehoud zijn verkocht, niet zijn verkocht of ingetrokken transacties. De volgende te koop staande percelen werden gevonden: Aanbod per 8-10-2021 Gedempte Veert Kavel 55A 0 ong A.V.H. Destreelaan 159 A

€ €

koopsom 399.500,00 350.000,00

perceel

675 € 500 €

prijs per m² 591,85 700,00

Verkocht onder voorbeh per dec2022 Gedempte Veert Kavel 80 F 0 ong

€

koopsom 350.000,00

perceel

524 €

prijs per m² 667,94

Ingetrokken aanbod per 14-03-2023 Kruissloot 2 0 ong

€

koopsom 650.000,00

perceel prijs per m² 1490 € 436,24

Pagina 25 van 30

In het plangebied zijn in de afgelopen tijd ook een aantal percelen verkocht. Ook deze zijn betrokken bij het bepalen van de marktwaarde van de bouwrijpe kavels. Transacties binnen het plangebied 2021-2023 Perceel Sint Pancras E 2239 € 350.000 Extra bijdrage van € 30.000,Perceel Sint Pancras A 4851 € 399.500 Extra bijdrage niet bekend. Perceel Sint Pancras E 2087 € 325.000 Extra bijdrage niet bekend. Perceel Sint Pancras A 4653 € 525.000 Extra bijdrage niet bekend. Perceel Sint Pancras A 4921 € 380.000 Extra bijdrage van € 30.000,Perceel Sint Pancras E 1761 € 240.000 Extra bijdrage van € 30.000,- / € 42.000,Perceel Sint Pancras E 2087 € 650.000 Extra bijdrage van € 30.000,-

Gedempte Veert, Kavel 80 F 0 ong Gedempte Veert, Kavel 55A 0 ong Bouwkavel, 0 ong, Sint Pancras Bouwkavel, kavel 47 b 0 ong Bouwkavel, kavel 33 K 0 ong Bouwkavel, 0 ong, Sint Pancras Kruissloot , 2 0 ong

Op basis van bovenstaande informatie en referenties is taxateur tot een staffel gekomen voor het bepalen van de marktwaarde van de verschillende kavels. Daarbij is rekening gehouden met het aantal woningen en de oppervlakte van de bouwkavel behorende bij de woning. De volgende staffeling wordt daarbij als leidraad aangehouden: Perceeloppervlakte Grondwaarde van - tot as is 0-500 m² € 625,00 500 - 1000 m² € 400,00 1000 - 1500 m² € 250,00

4.10 Gevoeligheidsanalyse Een gevoeligheidsanalyse beschrijft de sterke en zwakke punten en kansen en bedreigingen van het te taxeren vastgoed. Sterke en zwakke punten hebben betrekking op het vastgoed zelf. Kansen en bedreigingen hebben betrekking op omgevingsfactoren die van invloed zijn op het vastgoed. Sterke punten

Zwakke punten

Ligging ten opzichte van de Gedempte

Onbekend wanneer bouwactiviteiten in

Veert.

omgeving eindigen.

Vrij uitzicht over Gedempte Veert en grote waterpartij. Grote kavels in landelijke setting. Vrijheid van eigen bouw. Kansen

Bedreigingen

Veel concurrerende percelen gelijktijdig op de markt.

4.11 Backtest Ten behoeve van de vaststelling van het bestemmingsplan en exploitatieplan heeft taxateur (gezamenlijk met een andere taxateur van hetzelfde kantoor) eerder een inbrengwaardetaxatie uitgevoerd. Deze is definitief aan opdrachtgever toegezonden op 2 december 2021. De getaxeerde waarde bedroeg toen € 22.946.000,--.

Pagina 26 van 30

Sinds 2021 is er sprake van wijzigingen in de markt, de bouwkavelprijs is gestegen. Daarnaast zijn ook de kosten voor het bouw- en woonrijp maken en de plankosten gestegen. In deze nieuwe taxatie is dezelfde taxatiemethode toegepast, maar is uitgegaan van een hogere marktwaarde van de bouwrijpe kavels en hogere kosten. Dat resulteert in een hogere getaxeerde waarde.

Pagina 27 van 30

Taxatie

5.1

Raming

De marktwaarde van de percelen in de huidige staat en niet juridisch en technisch bouwrijp binnen het plangebied is op basis van de uitgangspunten zoals in dit rapport is verwoord als volgt door de taxateur getaxeerd:

Pagina 28 van 30

In bijlage 1 is de residuele berekening per kavel opgenomen. 5.2

Overige aspecten van de inbrengwaarde

In paragraaf 4.4 is de afbakening van dit advies opgenomen. Daarbij is aangegeven welke overige aspecten nog onderdeel zijn van de inbrengwaarde. In paragraaf 5.1 en bijlage 1 zijn de ramingen opgenomen zoals genoemd in artikel 6.2.3 sub a en b Bro. In de inbrengwaarde is rekening gehouden met de sloopkosten van de bestaande opstallen (overwegend schuren en garages). Deze sloopkosten bedragen in totaal afgerond € 457.000,--. De raming is opgenomen in de residuele berekening in bijlage 1.

Pagina 29 van 30

Op basis van de ter beschikking gestelde gegevens is taxateur ervan uitgegaan dat er geen sprake is van persoonlijke rechten. Ten aanzien van de zakelijke rechten wordt hieraan geen zelfstandige waarde toegekend. De raming van de kosten van het vrij maken van de gronden van persoonlijke en zakelijke rechten zoals opgenomen in artikel 6.2.3 sub c Bro komt derhalve uit op nihil. Aldus gedaan te goeder trouw naar beste kennis en wetenschap en ondertekend in drievoud te Heteren op 7 december 2023.

mevrouw mr. ing. J. de Vries RT

Pagina 30 van 30

Bijlage 1 Rekenblad taxatie

Inbrengwaardetaxatie Westrand 1 oktober 2023 Nummer 1 2 2 3 4 5 6 7 7 8 9 10 11 11 12 14 14 14 15 16 17 18 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 51 52 53 54 55 56 57 58 59

kavelnr obv sted. Gemeente plan 95a 94b 92/93b 91b 90a 89a 88b 86/87b 85a 84a 83a 81/82b

79a 78a 77a 76a 75a 74f 73d 72d 71f 69a 68a 67a 66a 65f 63a 62a 61f 60a 58a 57a 55a 54a 53d 52d 51f 50a 49d 48d 47b 46c 45f 44k 42b 41e 40a 39f 37e 35a 34f 33k 32f 29k 28f 26b 25a 24b 23a 21b 20b 19m

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=DijkenWaard&id=c0411e75-18f0-4b66-a8a0-9bd14c268dcf