Bijlage 18 G10021 de Rotonde (de Klamp) 1-1-2023

Toelichting herziening grondexploitatie De Rotonde (de Klamp) per 1-1-2023

4 mei 2023

De Rotonde (de Klamp) Beschrijving De gemeente is in het voorjaar van 2022 samen met Woonwaard en Woonstichting Langedijk van start gegaan met de ontwikkeling van de urgentielocatie Krusemanlaan Noord (project de Klamp). Doel was het versneld realiseren van sociale huurwoningen om doelgroepen van het woonbeleid te kunnen huisvesten. In een projectteam is alles op alles gezet om de zeer ambitieuze planning te halen. In september 2022 is de samenwerkingsovereenkomst ondertekend. Gezien het tempo wat dit project doorloopt is er binnen de organisatie voor gekozen om de bestaande en aangrenzende grondexploitatie “De Rotonde uit te breiden met bovengenoemde ontwikkeling van sociale woningbouw. Het project behelst de realisatie van 59 appartementen en 20 grondgebonden woningen. Voortgang Op het moment van schrijven (april 2023) wordt de laatste hand gelegd aan de realisatie van de 59 appartementen. Rond juni zal gestart worden met de realisatie van de 20 grondgebonden woningen. Vervolgens zullen de nutsvoorzieningen worden aangelegd. Naar verwachting zullen de eerste huurders in september de sleutel krijgen en is het woonrijp dan in oktober helemaal gereed.

Programma Nog te realiseren woningen Appartementen Cat 1/2

Aantal 59

% 75%

Grondgebonden woningen Cat 1/2

20

25%

Totaal

79

100%

Ruimtegebruik Omschrijving Uitgeefbaar

Oppervlakte (m2) 3.600 m²

% 23 %

Verharding

5.200 m²

33 %

Groen

6.400 m²

41 %

Water

500 m²

3%

15.700 m²

100%

Totaal (bruto plangebied)

Projectgegevens Kern

Verwacht eindjaar

Uitleglocatie, ten noorden van Heerhugowaard 2024

Restant looptijd

2 jaar

Plangebied

15.700 m2

Parameters Rente Discontovoet Kostenstijging Opbrengstenstijging

Toelichting herziening grondexploitatie de Rotonde (de Klamp) per 1-1-2023

0,68% 2,00% 2,00% 0,00%

2 van 5

Resultaat en verschillenanalyse Zoals hierboven vermeld betreft deze herziening een uitbreiding van een bestaande grondexploitatie. Aangrenzend aan bovengenoemd plan is de afgelopen 2 jaar project “De Rotonde” van Esdégé-Reigersdaal gerealiseerd. De grond hiervoor is in 2020 verkocht en in 2021 is er een tussentijdse winst genomen van € 414.000,-. Het complex kon echter nog niet worden afgesloten omdat er nog een aantal facturen in 2022 voldaan moesten worden. In het complex zat nog een bedrag van € 130.000,- in de boekwaarde. Dit bedrag is bij de herziening van 2022 bewust niet afgeroomd omdat de eerste signalen over de ontwikkeling van de urgentielocatie al kenbaar waren gemaakt en dit bedrag de op voorhand moeilijke businesscase verder kon helpen. Na de zomer van 2022 is het project in een stroomversnelling beland. Er moest snel geschakeld worden. Daarom is ervoor gekozen de bestaande grex uit te bereiden. Aangezien het hier gaat om de ontwikkeling van enkel sociale woningen, wisten we al dat de grondopbrengsten hier beperkt zouden zijn. Hier tegenover staan in verhouding forse investeringen in de openbare ruimte (verhouding uitgeefbaar openbaar gebied is 23%/77%). Dit heeft per saldo geleid tot een negatieve netto contante waarde van -/€ 228.000,-. Hiervoor is een verliesvoorziening gevormd.

Zinnig om te melden is dat het saldo van de winstneming en de verliesvoorziening een positief resultaat van € 186.000,- geeft. Ofwel, wanneer er geen winstneming was geweest destijds, had de grex nu nog een positief saldo laten zien. Echter was deze ontwikkeling toen nog niet in beeld.

Ten noorden van de ontwikkeling is verleden jaar grond aangekocht door een private partij die wellicht in de toekomst zal gaan ontwikkelen. Getracht wordt om bij deze partij volgens de kostenverhaalscriteria: profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit, kosten te verhalen die de gemeente vooruitlopend op deze ontwikkeling heeft gemaakt binnen het plangebied. Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2023 (€, afgerond op duizendtallen) Exploitatie 2022 (prijspeil 2022) A

Exploitatie 2023 (prijspeil 2023) B

Verschil

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Nominaal saldo

235.000 646.000 411.000

1.668.000 1.835.000 167.000

1.433.000 1.189.000 244.000-

Subtotaal inflatie en rente

5.000

8.000

3.000

Resultaat EW per 31 december 2022 Resultaat NCW per 1 januari 2023

2.000

239.000228.000-

-241.000 -228.000

B-A

Naar aanleiding van deze ontwikkeling zal ook de aangrenzende rotonde aangepast dienen te worden om de wijk te ontsluiten. Hiervoor zal via een apart traject krediet worden aangevraagd.

Toelichting herziening grondexploitatie de Rotonde (de Klamp) per 1-1-2023

3 van 5

Risico’s Er zijn meerdere generieke risico’s, zoals substantiële afwijkingen op parameters als rente etc., die qua effect niet binnen de huidige NCW van ca. € 0,28 miljoen negatief als buffer opgevangen kunnen worden. Zij dienen worden meegenomen in het risico inventarisatie NARIS bij de bepaling van het weerstandsvermogen.

Toelichting herziening grondexploitatie de Rotonde (de Klamp) per 1-1-2023

4 van 5

Toelichting herziening grondexploitatie de Rotonde (de Klamp) per 1-1-2023

5 van 5