Bijlage 16 G10017 Stationsgebied Gildestraat eo

Toelichting herziening grondexploitatie Stationsgebied - Gildestraat e.o. per 1-1-2023

4 mei 2023

Stationsgebied – Gildestraat e.o. Beschrijving In januari 2019 is de eerste grondexploitatie Stationsgebied – Gildestraat e.o. unaniem vastgesteld door de gemeenteraad van Heerhugowaard middels RB2018112. Deze grex behelst de verkoop van een viertal kavels met bedrijfsbestemming en de herinrichting van de Gildestraat in het stationsgebied. In 2019 is de eerste kavel verkocht en is hier het Oogcentrum gerealiseerd. Voortgang In het voorjaar van 2021 is fase 1 van de herinrichting van de Gildestraat afgerond. Fase 2 van de herinrichting zal pas plaatsvinden na oplevering van de Scheg. Dit omdat de asfaltweg die er nu ligt als bouwweg zal dienen voor de ontwikkeling van de Scheg. Uiteindelijk zal het asfalt worden vervangen door klimaat-adaptieve gebakken klinkers. Op dit moment zijn de onderhandelingen over de kavel naast het Oogcentrum met een partij in vergevorderd stadium. Hier zal vermoedelijk op korte termijn overeenstemming over worden bereikt. De twee kavels aan de spoorzijde zijn vorig jaar aangewezen al mogelijke “urgentielocatie”. Momenteel wordt in samenwerking met Woningstichting Langedijk de haalbaarheid hiervan onderzocht.

Eind 2021 zetten vertegenwoordigers van Woningcorporatie Woonwaard en Woonstichting Langedijk en wethouders van de voormalige gemeenten Heerhugowaard en Langedijk hun handtekening onder een intentieovereenkomst om tot 2030 minimaal 650 sociale huurwoningen te bouwen in Heerhugowaard en nog eens 350 in Langedijk. Dit plan maakt als zogenoemde “urgentielocatie” onderdeel uit van deze doelstelling. Mogelijk brengt deze ontwikkeling onvoorziene kosten met zich mee vanwege de geluidsnormen rondom het spoor. Hiervoor is een risicoschatting meegenomen in het weerstandsvermogen. Momenteel wordt er, conform Masterplan Stationsgebied Dijk en Waard met verschillende stakeholders in het gebied onderzocht of herontwikkeling mogelijk is op gronden van private partijen aan de Gildestraat en er op deze manier een totale gebiedsontwikkeling van te maken.

Toelichting herziening grondexploitatie Stationsgebied – Gildestraat e.o. per 1-1-2023

Programma Nog te realiseren kaveluitgifte Kavel 1 (N242 zijde)

Aantal (m2) 2.850

% 36%

Kavel 2 (spoorzijde)

2.575

32%

Kavel 3 (spoorzijde)

2.575

32%

Totaal

8.000

100%

Ruimtegebruik Omschrijving Uitgeefbaar

Oppervlakte (m2) 8.000

% 50%

Openbaar gebied

8.000

50%

Totaal (bruto plangebied)

16.000

100%

Projectgegevens Kern

Verwacht eindjaar

Bedrijfslocatie, ten westen van Heerhugowaard 2028

Restant looptijd

5 jaar

Plangebied

16.000 m2

Parameters Rente Discontovoet Kostenstijging Opbrengstenstijging

0,68% 2,00% 2,00% 0,00%

2 van 5

Resultaat en verschillenanalyse De netto contante waarde op 1-1-2023 bedraagt € 258.000,-. Dit is € 132.000,- lager dan het jaar er voor. Vanwege een verhoging van de grondprijzen in de grondprijzennotitie zijn de opbrengsten € 195.000,hoger geraamd dan het jaar er voor. Aan de kostenkant is een reservering van € 700.000,- opgenomen voor een deel van de kosten van de realisatie van een langzaam-verkeerstunnel onder het spoor tussen de Scheg en Westpoort. Deze tunnel heeft een bovenwijks karakter en komt voor 30% ten laste van de NBK. Tevens wordt 30% toegerekend aan zowel de toekomstige grondexploitatie Westpoort als aan de ontwikkelende partij in Westpoort en de Scheg. De resterende 10% wordt toegerekende aan de grex Gildestraat. Hier tegenover staat dat er in 2022 een subsidie in het kader van klimaatadaptatie is verkregen van € 150.000,- en de ontwikkelingskosten lager zijn geraamd.

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2023 (€, afgerond op duizendtallen) Exploitatie 2022 (prijspeil 2022) A

Exploitatie 2023 (prijspeil 2023) B

1.460.000 1.906.000 446.000

1.827.000 2.101.000 274.000

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Nominaal saldo

Verschil B-A 367.000 195.000 172.000-

Subtotaal inflatie en rente

10.000

16.000

6.000

Resultaat EW per 31 december Resultaat NCW per 1 januari 2023

456.000 390.000

290.000 258.000

166.000132.000-

€, duizenden

Prognose boekwaarde per 31-12

350 300 250 200 150 100 50 50-

bkw

2023

2024

2025

2026

2027

2028

100150200-

Toelichting herziening grondexploitatie Stationsgebied – Gildestraat e.o. per 1-1-2023

3 van 5

Risico’s Er zijn meerdere generieke risico’s, zoals substantiële afwijkingen op parameters als rente etc., die qua effect binnen de huidige NCW van ca. € 0,26 miljoen als buffer opgevangen kunnen worden.

Risico’s grondexploitatie per 01-01-2032 (€, afgerond op duizendtallen) Risico

Berekend effect

Onvoorziene kosten door extra geluid reducerende maatregelen bij woningbouw aan spoor

€ 20.000,- per woning

Totaal risicoprofiel

Toelichting herziening grondexploitatie Stationsgebied – Gildestraat e.o. per 1-1-2023

Kans

Impact op resultaat per 1-1-2022

Risicobedrag

A

B

B*A

50%

1.300.000

650.000

650.000

4 van 5

Toelichting herziening grondexploitatie Stationsgebied – Gildestraat e.o. per 1-1-2023

5 van 5