Bijlage 14 G10015 Heerhugowaard Zuid (Stedelijk gebied)

Toelichting herziening grondexploitatie Heerhugowaard-Zuid per 1-1-2023

4 mei 2023

Heerhugowaard-Zuid Beschrijving Heerhugowaard-Zuid is een gebied dat al 20 jaar in ontwikkeling is en zijn voltooiing nadert. Vanaf het begin is de grondexploitatie (hierna grex) geïntegreerd opgezet. Zoals bekend is het gebied gelegen in het zuiden van Heerhugowaard en bestaat het uit vier plandelen. De plandelen 1 (de Steigers en Sportlandgoed), 2 (het Carré/ Stad van de Zon) en 4A (Land van Luna, grenzend aan de Oosttangent) zijn afgerond; het plandeel 4B (Land van Luna, grenzend aan de Jan Glijnisweg) wordt al geruime tijd bewoond en ook het woonrijpmaken is nagenoeg afgerond. Het plandeel 3, Tuinen van Luna, is het laatste plandeel dat nog gerealiseerd dient te worden. De doorgevoerde aanpassingen in deze herziening hebben dan ook met name betrekking op dit laatste plandeel en worden onderstaand toegelicht op de onderdelen Programma, Planning en Prijs. Belangrijkste wijzigingen bij de herziening per 1 januari 2023 zijn de volgende: • Het rentepercentage is aangepast van 1,18% naar 0,68%; • De fasering van de verwachte kosten en opbrengsten zijn geactualiseerd; • De civieltechnische kostenraming is geactualiseerd.

Plandeel 1

Plandeel 2 Plandeel 3A

Plandeel 3B Plandeel 4A

Plandeel 4B Totaal

in %

432

870

184

48

128

-

1.662

50%

443

765

20

131

113

175

1.647

50%

875

1.635

204

179

241

175

3.309

100%

De circa 100 woningen In het plan Nieuwwaard (strook direct grenzend aan Butterhuizen) vormen geen onderdeel van de grex; de gemeente heeft die grond destijds niet kunnen aankopen en dit plan is uiteindelijk ontwikkeld door ontwikkelaar Timpaan.

Toelichting herziening grondexploitatie Heerhugowaard-Zuid per 1-1-2023

Categorie I II III IV

Nog te realiseren 20 28 78 53

% 11% 16% 44% 30%

Totaal

179

100%

Programma categorie I en II Cat. I en II

Totaal 1.662

waarvan huur 429

% 26%

waarvan koop 1.233

% 74%

Ruimtegebruik Tuinen van Luna

Programma Het totale programma van heel Heerhugowaard-Zuid bestaat nu uit 3.309 woningen: categorie I & II tot € 255.900,categorie III & IV vanaf € 255.900,Totaal

Programma Tuinen van Luna plandeel 3

Omschrijving

Oppervlakte (m2)

%

Uitgeefbaar Verharding Groen Water Totaal

42.706 22.602 30.115 32.675 128.098

33% 18% 24% 26% 100%

Projectgegevens Kern Verwacht eindjaar Restant looptijd Totale plangebied

Locatie in het zuiden van HHW 2025 3 jaar 1.368.774 m2

Parameters Rente Discontovoet Kostenstijging (1e jaar, volgende jaren) Opbrengstenstijging

0,68% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%

2 van 6

Planning Voor plandeel 3, Tuinen van Luna, met de invulling van 179 woningen is inmiddels een ontwerp vastgesteld. Er is eind 2021 al met de ontwikkelaar cq. claimhouder overeenstemming over de waarde van en de voorwaarden waaronder de grond wordt geleverd. Helaas is er vertraging ontstaan doordat er als gevolg van de aanwezigheid van marterachtigen mitigerende maatregelen getroffen dienen te worden conform de bepalingen vanuit de Flora- en Faunawet. Ook de aanleg van HVC-leidingen loopt qua tijdsplanning uit de pas waardoor de verwachting is dat pas eind dit jaar de woningen in verkoop komen en begin 2024 de grond wordt uitgegeven. De voorbereiding van het bouwrijp maken is inmiddels wel gestart. Prijs Ontwikkeling van de opbrengsten: de totale opbrengsten woningbouw zijn t.o.v. de grex van vorig jaar licht gestegen met circa € 0,1 miljoen op eindwaarde als gevolg van: • een Ingerekende indexering; Ontwikkeling van de kosten: de totale kosten zijn met circa € 1,1 miljoen gestegen als gevolge van gestegen kosten bouw- en woonrijpmaken: • door het inrekenen van een prijspeilcorrectie over het jaar 2022 van 9,5 % i.p.v. 2,5% voor de ramingen in plandeel 3; • door opname van kosten a.g.v. mitigerende maatregelen Flora en fauna in plandeel 3; • door opname van een post onvoorzien in plandeel 3 a.g.v.

het ontbreken van een bestekraming, waaraan inmiddels wordt gewerkt; • door aanpassingen in de openbare buitenruimte in plandeel 4B, zoals keuze voor composiet bruggen (in aanschaf duurder, in onderhoud goedkoper) • door meer grondwerk i.v.m. gewijzigde groenstructuur en door meer klimaat adaptieve maatregelen • door bestrijding van de zgn. duizendknoop in plandeel 4B.

Toelichting herziening grondexploitatie Heerhugowaard-Zuid per 1-1-2023

€ miljoen

Prognose boekwaarde per 31-12

10,00

5,00

0,00 bkw

2023

2024

2025

2026

-5,00

-10,00

3 van 6

Resultaat en verschillenanalyse De per 1 januari 2023 herziene grondexploitatie resulteert na winstneming in een positief saldo van circa € 1,1 miljoen. Het netto contante waarde resultaat is daarmee met circa € 2,0 miljoen verminderd ten opzichte van de grondexploitatie per 1 januari 2022. Dit is voor een deel het gevolg van de bovengenoemde winstneming. Deze winstneming is verrekend met de boekwaarde en vormt boekhoudkundig gezien een last voor de grondexploitatie. De kosten bedroegen in 2022 ca. € 1,7 miljoen. De jaarschijf 2022 laat rekening houdend met de tussentijdse winstneming van ca. € 0,8 miljoen, een negatieve cash flow zien van ca. € 2,5 miljoen, waardoor de boekwaarde (=saldo van gemaakte kosten en gemaakte opbrengsten) is verslechterd naar een niveau van ca. € 5,0 miljoen negatief. Deze ontwikkeling heeft een negatief effect op de rente. Hiernaast wordt het verloop van de jaarlijkse cash flow in de tijd grafisch in beeld gebracht.

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2023 (in €)

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Rente Tussentijdse winstneming Resultaat EW per 31 december Resultaat NCW per 1 januari

Exploitatie 2022

Exploitatie 2023

A 147.677.000 170.515.000 12.598.000 6.922.000 3.318.000 3.066.000

B 148.798.000 170.605.000 12.712.000 7.908.000 1.187.000 1.099.000

Verlies- en winstneming Op basis van de cijfers van deze herziening blijkt uit de zgn. Percentage of Completion (POC) methode dat rekening houdend met project specifieke risico’s er een tussentijdse winstneming dient te worden genomen van ca. € 0,8 miljoen.

Toelichting herziening grondexploitatie Heerhugowaard-Zuid per 1-1-2023

4 van 6

Verschil B-A 1.121.000 90.000 114.000 986.000 -2.131.000 -1.967.000

Risico’s In de hiernaast staande tabel worden een zgn. project specifiek risico benoemd en financieel uitgewerkt. De onzekerheid over de ingerekende grondprijs van de nog te realiseren duurdere 2^1-kap en vrijstaande woningen kan leiden tot substantieel lagere opbrengsten. Indien deze grondwaarden met 10% inzakken heeft dit uitgaande van een kans van 25% dat dit voorval zich voordoet, een negatief effect op de Netto Contante Waarde (hierna NCW) van ca. € 0,1 miljoen.

Risico’s grondexploitatie per 01-01-2023 (in €) Risico

afzetrisico dure segment, grondprijs residueel bepaald Totaal risicoprofiel

Berekend effect

10% lagere grondprijs

bedrag

A 25%

B*A 125.000

B 500.000

125.000

Daarnaast zijn er meer generieke risico’s, zoals substantiële afwijkingen op parameters als rente, etc., die qua effect binnen de huidige NCW van ca. € 1,1 miljoen opgevangen kunnen worden.

Toelichting herziening grondexploitatie Heerhugowaard-Zuid per 1-1-2023

Risico-

Kans Impact op resultaat per 1-1-2022

5 van 6

Kaart Heerhugowaard zuid

https://site.dijkenwaard.nl/heerhugowaardzuid

Toelichting herziening grondexploitatie Heerhugowaard-Zuid per 1-1-2023

6 van 6