Bijlage 13 G10014 De Vaandel Zuid

Toelichting 3e herziening grondexploitatie De Vaandel Zuid per 1-1-2023

4 mei 2023

De Vaandel Zuid

Programma Categorie

Beschrijving Het gebied De Vaandel Zuid wordt omsloten door de N194, de Middenweg en de spoorlijnen. Voor dit gebied wordt voorzien in de ontwikkeling van een stukje ‘spontane stad’, gebiedsontwikkeling nieuwe stijl. De ontwikkelingen van het Expertisecentrum en het Buurtschap Waaranders (Hugo’s Tuin) hebben als basis gediend voor het in 2020 vastgestelde Masterplan De Vaandel Zuid. Inmiddels wordt de 3e herziening ter vaststelling aangeboden. Belangrijkste wijzigingen bij de herziening per 1 januari 2023 zijn de volgende: • Het woningbouwprogramma is licht aangepast; • De fasering van de verwachte kosten en opbrengsten zijn geactualiseerd; • De civieltechnische kostenraming en de plankosten zijn geactualiseerd. Programma Het woningbouwprogramma bestaat grotendeels uit het programma van het Buurtschap Waaranders (Hugo’s Tuin) met 138 woningen waarvan een groot deel grondgebonden woningen en appartementen in de categorie I en II. Buurtschap Waaranders biedt ruimte aan mensen met een beperking, ouderen, gezinnen en alleenstaanden. Daarnaast zijn voor de ontwikkeling van de bouwvelden grenzend aan de N194 aan de oostzijde van het gebied (bouwvelden 3A en 3B) op normatieve basis de kosten en opbrengsten ingerekend voor de bouw van 60 woningen in de categorie II en III. Voor het westelijke deel wordt thans een bestemmingsplan voorbereid.

Met stakeholders is gesproken over de mogelijke invulling. Vanwege de milieucontouren vanuit het bedrijventerrein Zandhorst wordt gekeken naar een andere invulling dan woningbouw. Naar verwachting wordt het ontwerpbestemmingsplan dit jaar vastgesteld. Naast dit programma worden door de instelling “Dagelijks Leven” 40 wooneenheden voor dementerende ouderen gerealiseerd op een perceel grenzend aan de Middenweg. De kosten en opbrengsten hiervan, die nagenoeg in evenwicht zijn, maken onderdeel uit van deze grex. Planning Tot en met december 2022 heeft de gemeente grond geleverd voor de bouw van in totaal 108 woningen van het programma van Buurtschap Waaranders. In 2023 zal de grond van de resterende 30 appartementen worden geleverd. Voor de ontwikkeling van de 60 woningen in de bouwvelden 3A en 3B zal dit jaar een partij geselecteerd worden waarna in de loop van 2024 deze woningen op de markt zullen komen.

Toelichting herziening grondexploitatie De Vaandel Zuid per 1-1-2023

Totaal

waarvan huur

waarvan koop

%

I II III IV

54 86 76 6

54

0 86 76 6

24% 39% 34% 3%

Totaal Nog in te vullen Bouwveld 4 en 5

222

54

168

100%

n.t.b.

Ruimtegebruik Omschrijving

Oppervlakte (m2)

%

Uitgeefbaar Verharding Groen Water Nog in te vullen bouwvelden

50.986 21.820 17.121 24.232 83.629

26% 11% 9% 12% 42%

Totaal

197.788

100%

Projectgegevens Kern

Locatie in het noorden van HHW

Verwacht eindjaar

2027

Restant looptijd

5 jaar

Plangebied

197.788 m2

Parameters Rente Discontovoet

0,68% 2,00%

Kostenstijging (1e jaar, volgende jaren) Opbrengstenstijging

2,00% 0,00%

2 van 5

2,00% 1,5%

Prijs De totale kosten zijn t.o.v. de vorige vastgestelde grex met circa € 0,7 miljoen gestegen. Het betreft m.n. kosten bouw- en woonrijp maken door het inrekenen van een prijspeilcorrectie over het jaar 2022 van 9,5 % i.p.v. 2,5%. Daartegenover staat dat de vorig jaar ingerekende risico-opslagen met € 0,1 miljoen is teruggebracht en deels zijn meegenomen als project specifiek risico bij het bepalen van de tussentijdse winst. De totale opbrengsten woningbouw zijn t.o.v. de raming vorig jaar met circa € 0,5 miljoen op eindwaarde gestegen als gevolg van: een lichte toename van het aantal woningen en een relatief iets duurder ingerekend programma. Resultaat en verschillenanalyse De 3e herziene grondexploitatie laat een positief NCW resultaat zien van circa € 0,26 miljoen per 1-1-2022. Het NCW resultaat is daarmee met circa € 0,32 miljoen verslechterd ten opzichte van de grondexploitatie per 1 januari 2022. De einddatum van de grondexploitatie met 31 december 2027 blijft gehandhaafd. Met de ingerekende fasering is er, gelet op het grote aandeel betaalbare woningen in een vraagmarkt voor betaalbare woningbouw, sprake van een realistische en beheersbare grondexploitatie. Winstneming Op basis van de cijfers van deze herziening voor winstneming blijkt uit de zgn.

Percentage of Completion (POC) methode dat rekening houdende met project specifieke risico’s er een tussentijdse winstneming dient te worden genomen van ca. € 0,13 miljoen. Het nieuwe positieve resultaat is niet voldoende om de afdracht bovenwijks uit deze ontwikkeling te effectueren van circa € 0,4 miljoen. Deze verplichting vloeit voort uit onze NBK afdrachtensystematiek en de BBV-voorschriften geven aan dat afdrachten aan bovenwijkse infraprojecten buiten de grex dienen te worden gehouden. Voorgesteld wordt dan ook om de tussentijdse winstneming te beschouwen als afdracht bovenwijks en deze dan ook toe te voegen aan de reserve NBK.

Toelichting herziening grondexploitatie De Vaandel Zuid per 1-1-2023

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2023 (€, afgerond op duizendtallen)

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Rente Tussentijdse winstneming Resultaat EW per 31 december Resultaat NCW per 1 januari

Exploitatie 2022

Exploitatie 2023

Verschil

A 9.567.000 10.157.000 -69.000

B 10.236.000 10.661.000 -1.000 132.000 294.000 261.000

B-A 669.000 504.000 68.000 132.000 -365.000 -323.000

659.000 584.000

3 van 5

Totaal risicoprofiel

33.800

Risico’s grondexploitatie per 01-01-2023 Risico’s In de hiernaast staande tabel wordt als zgn. project specifiek risico het onderstaande risico benoemd en financieel uitgewerkt. De onzekerheid over toekomstige aanbestedingen bouw- en woonrijpmaken door snel stijgende kosten grond- weg- en waterbouw. Indien deze kosten met 20% stijgen heeft dit uitgaande van een kans van 20% dat dit voorval zich voordoet, een negatief effect op de NCW van ca. € 1,3 miljoen. De effecten van de energietransitie, de klimaat adaptieve maatregelen en de oorlog in Oekraïne vergroten de onzekerheid op dit punt.

Risico

onzekerheid over toekomstige aanbestedingen bouw- en woonrijpmaken door snel stijgende kosten GWW

Berekend effect

20% hogere kosten BRM en WRM t.o.v. grex

Kans

Impact op resultaat per 1-1-2023

Risicobedrag

A

B

B*A

20%

169.000

Totaal risicoprofiel

33.800

Daarnaast zijn er meer generieke risico’s, zoals substantiële afwijkingen op parameters als rente etc., die qua effect binnen de huidige NCW van ca. € 0,26 miljoen opgevangen kunnen worden.

Toelichting herziening grondexploitatie De Vaandel Zuid per 1-1-2023

33.800

4 van 5

Kaart De Vaandel zuid

Toelichting herziening grondexploitatie De Vaandel Zuid per 1-1-2023

5 van 5