bijlage 1 - Gebiedsvisie Proeftuin De Frans

De Frans is in de tijd geleidelijk aan ontwikkeld, steeds meer bedrijven of grote functies vonden hun plek in het gebied tussen de Westtangent en het spoor. Voor bedrijven een fijne en bereikbare plek, maar om hier een prettig een woonmilieu van te maken liggen er nog enkele obstakels. (die gelukkig goed te overkomen zijn!)

De Frans bestaat in huidige situatie uit een paar deelgebieden die onderling weinig verbonden zijn, maar ook niet met de omliggende bestaande wijken. Ook zijn er zeer grotere programma’s in het gebied, die een barrière zijn om als wandelaar doorheen te lopen. Op zich is dat geen probleem, maar wanneer De Frans zich transformeert tot gemengd woon-werk gebied is het wel van belang dat er meer verbindingen en doorwaadbaarheid ontstaat.

Voorwaarden voor een prettige leefomgeving > Het is daarom van belang om aan de spoorzijde van De Frans voor ‘bescherming en beschutting’ te zorgen tegen geluid en fijnstof. Dit zou kunnen in de vorm van hogere gebouwen of een bredere korrel. Ten tweede is De Frans zeer bereikbaar door de Westtangent, maar vormt de weg tegelijkertijd een grote barrière tussen de nieuwe buurt en de omliggende buurten. Gebouwen hebben hun rug nu richting de Westtangent, en zijn ook ver verwijderd van de weg door een sloot, gras, fietspad en parkeren. Het is onduidelijk als voorbijganger wat zich afspeelt in De Frans. > Zorg er daarom voor dat er een ‘gezicht’ wordt gemaakt richting de stad, en dat de

De Zandhorst

gesloten open

Spoor

nt Westtange

Voorwaarden voor een verbonden buurt > Doorbreek daarom de barrièrewerking van grote gebouwen en private kavels door wandelroutes publiek toegankelijk te maken; hekken weg te nemen; en onbebouwde ruimte om gebouwen open te stellen.

Frans zich opent. Qua ruimtelijke uitwerking houdt dat een kleinere korrel in, lagere bebouwing en eventueel hoogteaccenten bij de entrees naar De Frans. > Ten derde mag er meer diversiteit in bebouwing ontstaan in De Frans als de verschillende deelgebieden zich ontwikkelen. Deze diversiteit uit zich in vormgeving en bebouwingshoogte. De hoogte staat open om nader in te vullen maar het maximum ligt bij 6 lagen aan de zijde Westtangent en 8 lagen aan de spoorzijde.

> Zorg daarnaast voor ‘aanheling van het stedelijk weefsel’. Maak meer verbindingen met de aanliggende stad en zorg dat je als voetganger of fietser gemakkelijk van de buurten naast De Frans het gebied in kan fietsen. > Gebruik daarvoor bijvoorbeeld de polderstructuur die er vroeger lag. Deze noord-zuid routes kunnen straatjes worden 70

die gebruikt worden door fiets, auto en voor logistieke ontsluiting.

Op termijn: > Voor de lange termijnvisie zal de verkeersafwikkeling ten gevolge van de toename van woningen onderzocht moeten worden, net als passende maatregelen voor de Westtangent (bijv. verbeteren oversteekbaarheid, een veilig fietsconcept, langzaamverkeerroutes) en kruispuntoplossingen.

Historische polderstructuur lag er nog in 1960: sloten doorkruisten De Frans. (topotijdreis)

71

3. Levendig programma aan de Levensader met open plinten

4. Gezond parkeerprincipe op gebiedsniveau

De Frans bloeit op tot een fijne leefomgeving met oa woon-, werk-, en onderwijsprogramma en andere voorzieningen! Nu is het nog een bedrijventerrein met veel verharding en introverte gebouwen, maar in de toekomst is het hier prettig verblijven in een groen en levendige buurt waar gewoond en gewerkt wordt. De Levensader is de plek waar het stedelijk leven zich afspeelt: gebouwen openen zich met voorzieningen of werkprogramma in de pinten. Langs deze route vind je fijne plekken om te verblijven

In de Fitte Frans word je aangemoedigd om je gezond te bewegen, wat zich ook uit in het parkeerprincipe op gebiedsniveau. Dat betekent: gezond voor het klimaat en gezond voor je lichaam. In de Frans wordt in de eerste plaats ingezet op fietsen en wandelen, gevolgd door OV, deelmobiliteit en de eigen auto. De buurt is groen en de auto is uit het zicht!

Voorwaarden groene en fitte Frans In Proeftuin De Frans wordt geëxperimenteerd met nieuwe en gezonde mobiliteitsvormen.

Voorwaarde voor levendig straatbeeld

> Zo is de Levensader autovrij en de rest van De Frans autoluw

> Maatschappelijke-, en commerciele voorzieningen alleen aan de Levensader,

> Parkeren wordt gereguleerd op gebiedsniveau. Zo kan er maximaal worden ingezet op dubbelgebruik; zijn er mogelijke reducties op de parkeernorm (wat kan varieëren per deelgebied); en zijn er kansen om autoparkeren zo veel mogelijk uit het zicht te organiseren.

> Werkprogramma zoveel mogelijk aan of in de buurt van de Levensader (indien werkprogramma toelaat)

> De Levensader zal door complementaire identiteiten van de deelgebieden verschillen in karakter per deelgebied > Pleintjes in deelgebieden verbonden aan Levensader en openbaar toegankelijk > Collectieve binnenruimten ook zoveel mogelijk ontsloten aan de Levensader

> Zoveel mogelijk entrees en woningen met keuken op begane grond aan de Levensader > Geen bergingen en parkeervoorzieningen aan de Levensader

Algemeen principe Ruimtelijk houdt dat in dat er per deelgebied het parkeren moet worden georganiseerd volgens de volgende stappen: 72

1. Zoveel mogelijk aan noordzijde in pockets op maaiveld parkeren op basis van maximaal dubbelgebruik 2. Vervolgens overdekt op begane grond of half verdiept onder gebouwen het parkeren organiseren. 3. Laatste parkeervraag afvangen in (tijdelijke) parkeerhub inclusief aanbod van vernieuwende mobiliteitsconcepten

Deze hiërarchie/stappen gelden voor een geleidelijke transitie naar een gezondere mobiliteitsoplossing die nodig is voor de beoogde verdichting van De Frans.

73

5. (publieke) Investering focussen op de Levensader

6. Een divers woningbouwprogramma in elk deelgebied

De Levensader is de plek waar De Fitte Frans echt tot leven komt. Het is de grote verbinder van De Frans. Hier komt veel gebruikskwaliteit, levendigheid en groen. Tegelijkertijd heeft de Levensader ook een praktische functie: namelijk de voorziening in warmte en koude, riool, afval, energie en water.

De Frans is gastvrij. Dat betekent dat er plek is voor iedereen in De Frans en dat de inclusieve samenleving een belangrijk doel is.

Voorwaarden voorkomen segregatie per deelgebied > Het woningbouwprogramma voor de gehele Frans is 30% sociale huur, 20% middenhuur, 10% sociale koop en 40% vrij in te vullen.

Voorwaarden voor succesvolle Levensader als kwalitatief verblijfsgebied

> Deze verhouding moet per deelgebied gerealiseerd worden voor een maximale menging en om segregatie te voorkomen. Het sociale woningbouw programma wordt in het deelgebied Kop/Hart, Campus en Tuin ingevuld in samenwerking met een woningbouwcorporatie.

> Zet daarom in op het combineren van ondergrond en bovengrond bij investeringen in de Levensader. Denk aan het aanleggen van een warmte- en energienet en daarbij ook groen aanleggen en bijvoorbeeld een speelplek. > De verschillende deelgebieden en locaties van De Frans zullen zich in andere tempo’s gaan ontwikkelen. De Levensader hoeft daarom niet in één keer aangelegd te worden, maar kan per deelgebied ontwikkeld worden. > Om gebruikskwaliteit te waarborgen die past bij een gemengde woon-werk omgeving en een gevoel van continuïteit te bereiken binnen de Frans zijn er een paar eisen aan de Levensader. Zo is het minimale profiel van de Levensader door het gehele gebied gelijk:

• • •

Minimaal 14m breed: voor een stoep, groenvoorziening, fietspad (en doorgang voor noodverkeer) Langs de Levensader is de bebouwing drie lagen hoog, wat zorgt voor een menselijke maat. De Levensader is een verbinder. Er vindt interactie plaats binnen de deelgebieden: langs de levensader ontstaan levendige pleintjes en parkjes en straatjes die kans

•

bieden tot ontmoeting. Tegelijkertijd is de Levensader een route, je fietst en wandelt door de Frans. De route is geen doorgaande (snel)fietsroute, maar een rustigere verbinding. De Levensader is maximaal groen: er is waar mogelijk een dubbele bomenrij en een gedeelte onverhard in het profiel tbv klimaatadaptatie en groen beleving. 74

> Daarnaast is het doel om in De Frans de doorstorming van de vergrijzende bevolking op gang te brengen. 30% van de woningen in De Frans moeten daarom geschikt zijn voor ouderen, waarvan 40% geclusterd wonen (1/3 in sociale huur, 2/3 in koopsegment of vrije sector huur). > Per deelgebied moeten de verschillende bouwplannen de woningbouwprogrammering verevenen. 75

7. Programmatische samenhang per deelgebied

8a. Ruimtelijke samenhang per deelgebied

De Frans is divers. Als je over de Levensader wandelt wandel je vanuit het stationsgebied eerst door de Kop van het Hart door een hoogstedelijk gebied, via het rustigere hof kom je in het stadse Hart, waarna je meer openheid gaat ervaren in de Campus, om tot rust te komen in de Tuin.

De Frans wordt organisch ontwikkeld, maar wel met een stip op de horizon. De verschillende gebouwen en plekken die in de deelgebieden gerealiseerd worden sluiten aan bij de identiteit van de plek. Voorwaarden voor een samenhangend deelgebied dat organisch ontwikkeld wordt

Voorwaarden voor samenhangende deelgebiedenen die organisch ontwikkeld worden

> Ieder deelgebied heeft dus zijn eigen identiteit, sfeer en doelgroep die voort bouwt op huidige krachten en aanhaakt op kansen door de ligging van een deelgebied (bijv. dichtbij het station of juist het sportlandschap). Om de samenhang te borgen in de verschillende deelgebieden zetten we in op een eigen programmamix (van blauw/niet-wonen tot paars/gemengd tot rood/wonen). > Ook krijgt ieder deelgebied een eigen bandbreedte voor streefdichtheid mee (FSI). Van een hogere dichtheid in Kop, Hart en Campus naar een lagere dichtheid in Hof en Tuin. Ontwerpend onderzoek toonde aan dat deze FSI’s realistisch zijn voor ieder deelgebied (incl. behoud van enkele functies).

FSI 2.5

FSI 0.7 (bestaand)

FSI 1.4

FSI 1.5

> Het eigen karakter van de deelgebieden uit zich ook in de typologie van bebouwde en onbebouwde ruimte. De figuur laat zien dat per deelgebied andere soorten gebouwen en openbare ruimte passen: van straatjes en stadse blokken in het Hart tot wonen in het groen in de Tuin.

FSI 0.7

> Vanwege het versnipperd eigendom in De Frans is het van belang dat kavels individueel ontwikkeld kunnen worden. Tegelijkertijd wordt samenwerken aangemoedigd, vanwege de meerwaarde die ruimtelijk, procesmatig en ontwikkeltechnisch kan ontstaan.

> Voor de gehele Frans komt dit neer op een bandbreedte van 880 tot 1.100 woningen, met een FSI 1.2 (exclusief parkeerprogramma).

> De typologieën en schaal van de deelgebieden bepalen ook het energieconcept dat passend is in ieder deelgebied. 76

77

8b. Energetische samenhang per deelgebied (faseerbaar) In de Kop, het Hart en de Campus liggen er - vanwege de relatief hoge bouwdichtheidkansen voor ontwikkelaars om samen te werken op een groter schaalniveau dan kavelniveau. Dit heeft zowel economische, ruimtelijke als energetische voordelen. Het is wenselijk om een collectieve energievoorziening voor warmte en koude te realiseren op een schaalniveau van ongeveer 150-250 woningen. Het is daarom van belang dat er qua schaal en timing ontwikkelclusters gerealiseerd worden met een vergelijkbare schaal. Een energievoorziening realiseren op een groter schaalniveau is niet realistisch. De gemeente zal een bodemenergieplan opstellen, zodat voor ieder ontwikkelcluster een eigen Warmte Koude Opslag systeem

(WKO-systeem) gerealiseerd kan worden, zonder dat systemen elkaar negatief gaan beïnvloeden. De ontwikkelaars bepalen per ontwikkelcluster welk energiebedrijf de energievoorziening gaat ontwerpen en realiseren en indien nodig ook exploiteren. De gemeente heeft dus geen sturende rol welk energiebedrijf de energievoorziening gaat ontwerpen realiseren en exploiteren. Als meerdere aaneengesloten ontwikkelclusters hetzelfde energiebedrijf selecteren kunnen meerdere ontwikkelclusters bronnen gaan delen. In de Tuin wordt gebouwd in een lagere dichtheid waardoor het meer voor de hand ligt om individuele warmtepompen te realiseren in combinatie met een energiebron op woningniveau. Nadere uitwerking strategie per deelgebied Door de verschillende schalen en eigenschappen van de deelgebieden zijn er drie verschillende energie-strategieën het meest optimaal: De Kop, het Hart en de Campus, De Tuin en Het Hof

aantal woningen

De keuze voor het type warmtebron dat benut kan worden in de Frans hangt sterk samen met de schaal en timing van de deelgebieden

1. De Kop, het Hart en de Campus

restwarmte uit de azijnfabruik kan worden geleverd aan De Frans.

Een realistisch scenario is dat er collectieve warmtepompen komen in combinatie met WKO per ontwikkelcluster van 150250 woningen in de Kop, het Hart en de Campus. Of er in deze deelgebieden ook gebruik gemaakt kan worden van een tweede warmtebron naast WKO (buitenlucht, warmtenet HVC of restwarmte azijnfabriek) is onzeker. Dat is alleen een realistisch scenario als ontwikkelaars in een bepaald ontwikkelcluster dezelfde exploitant selecteren als die van een bestaande WKO-systeem van het naastgelegen ontwikkelcluster. Omdat dit afhankelijk is van vele factoren is het onzeker of een tweede warmtebron, naast WKO ook daadwerkelijk gerealiseerd gaat worden in de Frans. Er zijn wel kansen omdat er een warmtenet van HVC langs het gebied loopt en omdat DRH al een positie heeft door de realisatie van een WKO-systeem voor 150 woningen in het Hart. Als DRH meerdere ontwikkelaars in het Hart en/of naastgelegen deelgebieden kan contracteren is er mogelijk voldoende schaal om een bronenergiedistributienet (“duurzame ring”) te realiseren, waardoor 78

Een vergelijkbaar scenario lijkt nu te ontstaan in het Stationsgebied in Heerhugowaard, waar door 8 ontwikkelaars ongeveer 1.300 woningen worden ontwikkeld en waar een groot deel van de ontwikkellaars een contract heeft gesloten/ voornemens is te sluiten met DRH. Vooralsnog worden alleen de energiebronnen in dit scenario gedeeld en dus niet ook de energiecentrale. 2. De Tuin

Kop, Hart en Campus: ieder deelgebied krijgt een eigen energiecentrale en WKO-systeem (fase 1). Als in een latere fase (fase 2) ontwikkelaars in een bepaald deelgebied dezelfde exploitant selecteren als die van het bestaande WKO-systeem van het naastgelegen ontwikkelcluster kan het WKO-systeem gedeeld worden door middel van een bronwarmtedistributienet. Als meerdere ontwikkelclusters (fase 3) dezelfde exploitant selecteren kan er een tweede warmtebron worden toegevoegd.

Voor deelgebied de Tuin is een collectieve warmtepomp in combinatie met een WKOsysteem geen realistisch scenario. Hiervoor is de schaal te klein en zijnde dichtheden te laag. In dit deelgebied ligt het meer voor de hand dat er individuele warmtepompen per woning gerealiseerd gaan worden in combinatie met een energiebron op eigen kavel.

De Tuin: Individuele warmtepompen per woning met energiebron op eigen kavel, bijvoorbeeld buitenlucht

3. Het Hof Deelgebied het Hof bestaat uit een bestaand woonzorgcomplex. Een deel van dit complex wordt (mogelijk) gesloopt en vervangen door nieuwbouw met nieuwe functies. En logisch scenario is dat de eigenaar van dit complex een eigen energievoorziening gaat realiseren voor de nieuwbouw, waar - indien dat schaalvoordelen biedt - ook de bestaande woonzorgcomplexen op aangesloten (kunnen) worden. Ook hier liggen mogelijk kansen voor een WKO-systeem eventueel in combinatie met buitenlucht, warmtenet HVC of Duurzame Ring Heerhugowaard.

79

“Samen wat moet, apart wat kan”

Developing Apart Together (DAT) als ontwikkelprincipe Waarom Developing Apart Together? Binnenstedelijk ontwikkelen is niet nieuw in Heerhugowaard en de afgelopen 10 jaar is er met diverse gebiedsontwikkelingen en cases geïnvesteerd in nieuwe vormen van gebiedsontwikkeling. Toentertijd steeds consistent gepresenteerd als ‘gebiedsontwikkeling nieuwe stijl’, ‘organische ontwikkeling’ en ‘verleidingsplanologie’. De omslag van ‘blauwdrukdenken’ naar meer organische gebiedsontwikkeling is in de huidige transformatieopgaven nodig. En daarmee de veranderende rol van de gemeente in een veel complexer binnenstedelijk speelveld. Een aanpak die geschikt is voor binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen en die tussen uitnodigingsplanologie en ‘blauwdrukdenken’ in staat is Developing Apart Together ‘samen wat moet en apart wat kan’.

(ontwikkelstrategie)

5

Versnipperd (privaat) eigendom in binnenstedelijke ontwikkelingen De Frans bestaat grotendeels uit (versnipperd) privaat eigendom. De 80

gemeente heeft naast een tweetal kavels enkel eigendom van de openbare ruimte. Daarom gaat de aanpak van de organische gebiedsontwikkeling Proeftuin de Frans uit van het principe van Developing Apart Together “samen wat moet en apart wat kan”, waarbij eigendomsgrenzen in principe als vertrekpunt gelden van de ontwikkelingen. En waar de gemeente in co-creatie met gebruikers, ondernemers en gebiedseigenaren een Gebiedsvisie opstellen. De DAT aanpak is relatief nieuw voor de gemeente Dijk en Waard en betekent iets voor haar rol in deze binnenstedelijke gebiedsontwikkeling. Veranderende rol van de gemeente in DAT De organische (binnenstedelijke) gebiedsontwikkeling als Proeftuin de Frans vraagt een nieuwe rol voor de gemeente. De gemeente dient een verbindende, (pro) actieve en faciliterende rol te hebben. Verbindend tussen de verscheidenheid aan eigenaren, gebruikers, ondernemers en bewoners in het gebied. (pro)Actief en ondernemend als initiator van deze

transformatieopgave met oog voor gebiedsgerichte kansen. Daarnaast een faciliterende rol waarin de eigenaren worden geholpen om deze kansen te verzilveren. In organische gebiedsontwikkeling, is geen sprake van actieve grondpolitiek. Echter de gemeente zet wel haar eigen gronden strategisch in en kan in uitzonderlijke gevallen actief gronden verwerven. In DAT gaat het om de succesvolle samenwerking tussen publiek en privaat. Maar heeft de gemeente een proactieve aanjagende rol. Het is daarom goed om deze rol zo duidelijk mogelijk te beschrijven voor deze fase, zodat er vertrouwen en rust bij de vastgoedeigenaren bestaat. De rol van de gemeente concretiseert zich in de volgende 6 gouden ontwikkelprincipes:

81

6 Gouden ontwikkelprincipes voor de rol van de gemeente 1. Gemeentelijke (continu) projectorganisatie Proeftuin De Frans in de vorm van een toegewijd ontwikkelteam (maar geen projectdirecteur). De gemeentelijke projectorganisaite heet niet voor niks ‘ontwikkelteam’. Om de verbindende, (pro)actieve en aanjagende rol te kunnen nemen, worden er ook marktgerichte, ondernemende competenties gevraagd. Dit ontwikkelteam wordt uiteindelijk bekostigd vanuit (SOK en vervolgens AOK) maar zal wel een voorinvestering vergen in de vorm van een voorbereidingskrediet.

2. De gemeente legt prioriteit om haar gereserveerde onderhoudsgelden voor de Frans in te zetten voor realisatie van de levensader en mobiliteitsoplosssing op deelgebiedsniveau. De gemeente draagt financieel bij aan de levensader en mobiliteitsoplossingen in de deelgebieden waar voldoende kritische (ontwikkel)massa en organiserend vermogen bestaat. Hiermee kiest de gemeente een actieve maar adaptieve strategie waarin publieke investeringen vooruitlopen op private investeringen maar er wel naar de private ‘energie’ binnen het deelgebied wordt gekeken. De gemeente zal gedurende het ontwikkelproces bijsturen op een efficiente investeringsstrategie.

4. “De eerste klap is een daalder waard”.

3. Er wordt onderzocht in hoeverre er koppelkansen bestaan van gemeentelijke exploitatiestromen uit andere domeinen. Hiermee wordt de bredere businesscase geduid en ontstaan er kansen voor andersoortige investeringen in Proeftuin de Frans. Denk aan zorg, gezondheid, onderwijs, economie, natuurinclusiviteit…etc. De vorm waarin deze exploitatiestromen worden gekoppeld moet verder onderzocht worden. Het kan door middel van een gebiedsfonds maar ook via de meer reguliere route van de begroting van de gemeente.

82

De gemeente legt als eerste de prioriteit op de ontwikkeling van het deelgebied ‘het Hart’. Het eerste deelgebied moet de essenties van de gebiedsvisie maximaal uitdragen. Verder geldt als algemeen faseringsprincipe dat een deelgebied voldoende kritische massa en organiserend vermogen moet hebben. De ontwikkeling van Proeftuin de Frans (helder gedefinieerd plangebied) gaat nu uit van een doorlooptijd van maximaal 15 jaar. Deze inschatting kan gedurende de ontwikkeling worden bijgesteld.

5. Routekaart Proeftuin de Frans geldt als basis voor publieke-, en private partijen voor het ontwikkeltraject.

6. De gemeente houdt regie op de ontwikkeling van Proeftuin de Frans en is actief zichtbaar in het gebied.

Hiermee wordt duidelijkheid gegeven aan private partijen aangaande publiek-, en privaatrechtelijke overeenkomsten (zie bijlage). De insteek van de gemeente is om privaatrechtelijk afspraken te maken over kostenverhaal ipv een exploitatieplan. De systematiek voor kostenverhaal op basis van de komende Omgevingswet verder uitgewerkt. Er moeten spelregels komen voor ontwikkeling, realisatie, waardecreatie, kostenverdeling en toedeling ontwikkelvolumes en risico’s Verder zal er op basis van de uitgegeven kavelpaspoorten anterieur afspraken gemaakt worden over afdracht op basis van de specifieke programmamix en ontwikkelvolumes. De insteek van de gemeente is er een businesscase per deelgebied wordt opgesteld.

Een organische gebiedsontwikkeling brengt risico’s in ‘tijdelijkheid’ met zich mee, daarom onderhoudt de gemeente intensieve contacten met gebiedseigenaren door periodieke markttafels. Zo worden (markt) gevoeligheden en afhankelijkheden tussen ontwikkelingen (overlast en fasering), mogelijke kansen (schuifpuzzel bestaande gebruikers en parkeeroplossingen) en risico’s in kaart gebracht. De gemeente houdt regie op de kwaliteit in De Frans. Daarnaast organiseert de gemeente in samenwerking met de private partijen zichtbaarheid en informatievoorziening naar belanghebbenden doormiddel van een projectbureau(tje) in de (omgeving van) Frans en/of bijvoorbeeld een website, app, nieuwsbrief of event. De gemeente neemt daarbij een actieve rol in het faciliteren van placemakingsinitiatieven.

83

Routekaart Proeftuin de FransDe Frans Routekaart Proeftuin Intake n.a.v. Brief B&W

start Publiekrechtelijke besluiten

definitiefase Gebiedsvisie & ontwikkelstrategie

Startnotitie College en Raad alloceert gemeentelijk budget en tijd

Privaatrechtelijke overeenkomsten

essenties en principes Gebiedsvisie verfijnen tot regels in co-creatie met de gebiedseigenaren

Co-creatie spoor

Co-creerend proces met gebiedseigenaren om ambitie van gebied in gezamenlijkheid te ontwikkelen

Stedenbouwkundige uitwerking en BKP

inforemeel bekrachtiging van Gebiedsvisie als intentie voor gezamenlijke ambities

Bestemmingsplan/ Omgevingsplan

Realisatie!

Samenwerkings OvereenKomst

Kavelpaspoorten

Gebiedsconvenant

voorbereidingsfase

Stedenbouwkundige uitwerking met (vuist)regels die worden vertaald in kavelpaspoorten als basis AOK

Besluiten over ambities en uitvoeringsstrategie op hoofdlijnen

Gemeentelijk startbudget

haalbaarheidsfase

Anterieure OvereenKomst

Besluit tot het ontwikkelen en sluiten van een anterieure overeenkomst

84

85

Tour de Frans

Een Touretappe win je niet alleen De ontwikkeling van de Frans is al in volle gang: daarvan is deze Gebiedsvisie een mooi bewijsstuk. In dit hoofdstuk blikken we nog terug op het proces van de “Tour de Frans” tot nu toe, en vervolgen we met een vooruitblik naar de volgende “Etappe”.

(proces en vervolg)

6

Zoals al eerder beschreven is de transformatie van De Frans niet iets wat in één keer kan gebeuren, het zal meer organisch verlopen, mede door de grote hoeveelheid grondeigenaren in het gebied. De herontwikkeling is daarom iets wat vele jaren in beslag zal nemen, waarbij de Gemeente en initiatiefnemers, betrokken onderdernemers, maatschappelijke instellingen, vastgoedeigenaren en ontwikkelaars nauw zullen samenwerken. In dit proces hebben we daarom ook veel aandacht besteed aan het opbouwen van een fijne relatie en een gezamenlijk toekomst beeld waar we de komende jaren naar toe zullen werken.

86

87

De “Tour De Frans”

“Van grondgebonden naar gebiedsgebonden!”

Zoals al duidelijk is geworden: De Frans is een bestaande werklocatie met veel kleinschalige voorzieningen en maatschappelijk programma. Vanwege het versnipperd eigendom met een diversiteit aan eigenaren met allen hun eigen grootte, snelheden en vraagstukken zal de Frans de komende jaren stap voor stap (organisch) ontwikkelen.

samen met initiatiefnemers en eigenaren uit De Frans is gebrainstormd over de toekomstig op te stellen gebiedsvisie en ontwikkelstrategie. Op basis daarvan is een startnotitie opgesteld waarmee de gemeente een tender voor de gebiedsvisie en ontwikkelstrategie voor Proeftuin De Frans heeft opgesteld.

Co-creatie In een organische gebiedsontwikkeling is het van belang om een gedeelde stip op de horizon te hebben. Daarom zijn de gebiedsvisie en ontwikkelstrategie van Proeftuin De Frans in co-creatie tot stand gekomen met eigenaren, initiatiefnemers, maatschappelijke instellingen en gemeente, met in iedere stap een gezamenlijk en co-creërend “Atelier”, waarin deze brede groep samen kwam. Ook is er twee keer een “Gebiedscafé” georganiseerd, waar een bredere groep betrokkenen bij aanwezig kon zijn.

Start Begin november is SITE samen met MORE Architeture van start gegaan om samen met de gemeente, eigenaren, initiatiefnemers, maatschappelijke instellingen en andere betrokkenen tot een gebiedsvisie en ontwikkelstrategie voor Proeftuin De Frans te komen. We hebben hiervoor zes stappen doorlopen met elkaar:

Voorfase In de zomer van 2022 heeft de Gemeente Dijk en Waard twee startbijeenkomsten georganiseerd waarin 88

Kick-off Tour de Frans

1

5 Varianten beoordelen

Analyse gebied

2

Bepalen ambities en eisen

3

6 ... Strategisch advies

Besluitvorming

Ontwikkelmodellen verkennen

4

7 Stedenbouwkundige randvoorwaarden en BKP

Stap 1 Het proces is gestart met een uitgebreide introductie met het gemeentelijk team (projectteam en ambtelijke achterban) door middel van een ‘ambtelijk carrousel’. Daarnaast hebben er 1:1 kennismakingen met diverse initiatiefnemers plaatsgevonden. Dit heeft geresulteerd in een compleet beeld van de opgave, beleidsdoelen, de bestaande situatie en een eerste inzicht in posities van gebiedseigenaren en maatschappelijke instellingen. Stap 2 Op basis van alle input van stap 1 zijn we tot een concluderende kansen en bedreigingenkaart voor De Frans gekomen met daarnaast een stakeholdersanalyse. Stap 3 In deze fase zijn we op zoek gegaan naar de kernwaarden van De Frans en is er op basis van een positionering van Proeftuin de Frans (in MRA/regio/Dijk en Waard/ het Stationskwartier) een gebiedsidentiteit geidentificeerd. Deze stap heeft geresulteerd in een gedragen gebiedsconcept dat een beeld geeft van wat De Frans in de toekomst kan worden/zijn en. Daarbij heeft MORE 89

Proces Stap 4 Op basis van het gebiedsconcept, het ‘wat’ zijn er verschillende ontwikkelmodellen geschetst om een eerste gevoel te krijgen op het ‘hoe’. Welke (inhoudelijke) aspecten organiseren we op welk schaalniveau. Welke aspecten gelden gebiedsbreed, op deelgebiedniveau of per kavel. Denk aan dichtheid, programmamix (aandeel werk, type bedrijvigheid, voorzieningen, wonen), verdeling sociaal programma, de mobiliteitsopgave, klimaatadaptatie, ea. En daarbij een aanzet voor de consequenties voor de rol van publiek en privaat. Stap 5 In deze stap is het gebiedsconcept kwalitatief verder uitgewerkt in ateliers per deelgebied. Per deelgebied zijn eigenaren, gebruikers en gemeente tot een gezamenlijke set aan referentiebeelden gekomen. Om zo de gebiedsidentiteit per deelgebied scherper te duiden. Deze set aan referentiebeelden gelden als basis voor de verdere meer kwantitatieve uitwerking van de deelgebieden.

Stap 6 In de laatste fase hebben we de ambities vertaald naar essenties en ruimtelijk programmatische principes voor Proeftuin de Frans. Daarnaast is de ontwikkelstrategie verder verdiept. De essenties en principes zijn bekrachtigd door de eigenaren, initiatiefnemers, gebruikers en gemeente in een gebiedsconvenant (zie ook de volgende pagina). Stap 7 De volgende stap zal starten na vaststelling van de gebiedsvisie en ontwikkelstrategie in de Raad in oktober 2023. In stap 7 zullen de essenties en ruimtelijk programmatische principes verder worden uitgewerkt tot stedenbouwkundige (vuist)regels. Parallel aan deze stap 7 kunnen bestaande of nieuwe initiatieven ontwikkeld worden die daarmee meteen werken als case voor de (vuist)regels.

‘Tour de Frans’, fietstocht met Gemeenteraadsleden door de Frans: op bezoek bij de versnellingslocatie en een rondleiding bij een ondernemer uit het gebied (Tante Suus)

Van ambities naar concrete keuzes!

Wisselspoor Utrecht tijdens busexcursie

90

91

Energieke co-creërende ateliers die verbinden

Co-creatie met eigenaren, initiatiefnemers en gemeente De gebiedsvisie Proeftuin De Frans is ontwikkeld in 6 ateliers, waarbij er in iedere stap een atelier heeft plaatsgevonden. Insteek van de ‘Tour de Frans’ was om zoveel mogelijk ateliers in het gebied te organiseren. Daarbij zijn we op een inspirerende busexcursie geweest en is het gebiedsconvenant bekrachtigd met een feestelijke ondertekening.

Atelier 1: Kickoff/opgave (in de Deimoshal)

Atelier 2: Kernwaarden (in de Deimoshal)

Atelier 3: Gebiedsconcept (in het Torenkamertje)

Atelier 4: Gebiedsconcept (in het Trinitas College)

Atelier 1 In de kantine van de Deimoshal heeft het eerste atelier plaatsgevonden over de toekomst, kernwaarden en de positionering van De Frans. Het is nu al een krachtig gemengd gebied waarin mooie bedrijven, maatschappelijke instellingen actief zijn en waar al kleinschalige wordt gewoond. Maar het biedt kansen voor een meer gemengd stedelijk gebied).

Atelier 5: Essenties en gebiedsvisie (in het AZC)

Feestelijke ondertekening Gebiedsconvenant (in het Trinitas College) Foto: Aleksandra Heeremans

92

Atelier 2 In het tweede atelier zijn we doorgegaan op de positionering van het gebied en is er een eerste toets op het ‘laadvermogen’ van het gebied gepresenteerd. Op verschillende manieren kunnen circa 900 woningen

stedenbouwkundig ingepast worden. De Frans verbindt, is gastvrij en dynamisch zijn als de drie kernwaarden naar voren gekomen. Tot slot zijn de eerste ideeën voor het gebiedsconcept gedeeld en besproken.

maatschappelijke instellingen en gemeente op (bus)excursie gegaan naar een tweetal inspirerende projecten die relateren aan de kansen en opgaven van De Frans. De Nieuwe stad Amersfoort en Werkspoor Utrecht.

Atelier 3

Atelier 5 In dit atelier in het AZC zijn na een rondleiding de essenties van de Gebiedsvisie Proeftuin De Frans gepresenteerd. De essenties zijn ook vertaald naar ruimtelijk-programmatische principes. De ruimtelijk-programmatische principes zullen de komende fase verder uitgewerkt worden naar stedenbouwkundige regels.

Als start van dit atelier hebben initiatiefnemers vanuit de Torenkamer in het Stationskwartier met wijds uitzicht (oa. over De Frans) hun ideeën voor De Frans gepresenteerd. Vervolgens hebben we een verdiepingsslag op het programma voor de gehele Frans gemaakt. Een reflectie van de woon(zorg)en werkvisies van de gemeente Dijk en Waard met de trends en ontwikkelingen. Hierbij zijn naast kansrijke doelgroepen, werkprogramma en voorzieningen geduid. Tot slot zijn we rondom de gebiedsmaquette, onder leiding van MORE aan de slag gegaan met verschillende ontwikkelmodellen en bebouwingstypologieen.

Atelier 6 In dit laatste atelier in het Zakenstation blikten we terug op de presentatie in de Raad en is het vervolgproces besproken. Daarbij stond de inhoud van het te ondertekenen gebiedsconvenant op de agenda.

Busexcursie Op uitnodiging van de wethouder zijn we met de gebiedseigenaren, ondernemers, 93

Proces Gebiedsvisie bekrachtigd in Gebiedsconvenant Juni 2023 hebben we met initiatiefnemers, betrokken ondernemers, maatschappelijke instellingen, vastgoedeigenaren en ontwikkelaars in de Frans het gebiedsconvenant ondertekenend. In het convenant bekrachtigen we samen de kernwaarden, essenties en principes van Proeftuin de Frans. De ondertekening symboliseert dat we de intentie hebben om in de komende jaren in gezamenlijkheid De Frans te ontwikkelen.

fase is een verdere stedenbouwkundige uitwerking van de ontwikkelprincipes tot een set stedenbouwkundige regels voor de gehele Frans. Deze regels gelden als basis voor een kavelpaspoort voor de individuele planontwikkelingen.

Vervolgstappen De voorliggende Gebiedsvisie met bijbehorende Ontwikkelingsstrategie is in samenwerking met de gemeente en gebiedseigenaren, gebruikers, ondernemers en bewoners in het gebied opgesteld. In de Gebiedsvisie wordt de ambitie voor Proeftuin de Frans vastgelegd doormiddel van kernwaarden, essenties en ontwikkelprincipes. Deze inhoudelijke aspecten zijn door de gemeente en gebiedseigenaren en gebruikers bekrachtigd in een Gebiedsconvenant die 27 juni feestelijk is ondertekend. De volgende Feestelijke ondertekening gebiedsconvenant (in het Trinitas College) Foto: Alexandra Heeremans

94

95

96