Beantwoorden technische vragen Commissie - VVD Vaststellen verordening Starterslening

BEANTWOORDING TECHNISCHE VRAGEN Commissie Aan: Van: Datum commissie: Zaaknummer: Onderwerp:

De gemeenteraad Het college van burgemeester en wethouders 1 april 2025 0000997585 Vaststellen Verordening Starterslening Dijk en Waard

Aanleiding Op 26 maart 2025 heeft het college technische vragen ontvangen van raadslid Csurka van de fractie VVD over het raadsvoorstel Vaststellen verordening Starterslening. Dit onderwerp staat op de agenda van de commissie van 1 april 2025. In dit bericht staan de antwoorden op deze vragen. Toelichting van de vragensteller(s) van de fractie VVD Het college stelt de gemeenteraad voor om de Verordening Starterslening Dijk en Waard vast te stellen. De starterslening is een tweede hypotheek waarmee starters financieel worden ondersteund bij het aankopen van de eerste woning. Vrijwel iedere gemeente in Noord-Holland Noord hanteert iets andere regels over bijvoorbeeld de aankoopgrens en andere voorwaarden voor een starterslening. Zo is er in de gemeente Hollands Kroon en gemeente Alkmaar een vastgesteld jaarbudget voor het vergeven van startersleningen, tenzij de raad meer geld beschikbaar stelt. Het college vraagt in Dijk en Waard een mandaat om het budget zelf aan te vullen wanneer uitputting dreigt (raadsbesluit punt 4). In de oude Verordening Startersleningen Heerhugowaard (2013) stelde de raad het maximale budget vast (https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR319253 artikel 5) en werd deze niet automatisch aangevuld. Beantwoording 1.

Waarom wijkt het college op dit punt af van de oude Verordening Startersleningen Heerhugowaard en de verordeningen in andere gemeenten? Antwoord: Het college wil het instrument Starterslening doorlopend beschikbaar maken, zodat geen enkele koopstarter die voldoet aan de voorwaarden teleurgesteld hoeft te worden. De regeling kan te allen tijde door de gemeenteraad worden ingetrokken. 2. De starterslening overbrugt het verschil tussen de prijs van het huis (tot maximaal de Loan to Value) en de (eerste) hypotheek bij de bank. In het raadsvoorstel staat ‘’De Starterslening is een tweede hypotheek waarmee starters financieel worden ondersteund bij het aankopen van de eerste woning, bovenop de hypotheek die ze kunnen afsluiten met NHG’’ Hoe is geborgd in de Verordening Starterslening Dijk en Waard dat de starterslening alleen een aanvulling kan zijn op de maximale (eerste) hypotheek? Antwoord: Allereerst wordt de aanvraag ingediend bij de gemeente en wordt gekeken of de aanvrager voldoet aan de voorwaarden in verordening. Hierna volgt de financiële toetsing door SVn aan de

relevante verstrekkingsnormen, relevante wet- en regelgeving, de integriteitsvereisten, moraliteitsvereisten en of een lening verantwoord is en gedragen kan worden. SVn hanteert daarbij een aantal gedragscodes, richtlijnen en toetsingen. Bij de aanvraag dient de aanvrager het aanbod van de eerste hypotheekverstrekker te uploaden zodat SVn kan zien wie deze verstrekker is en wat de hoogte is van deze financiering. 3. Heeft het eigen vermogen van de aanvrager invloed op de verstrekking van de starterslening? a. Zo ja, welke systematiek wordt er dan gebruikt om de maximale starterslening naar beneden bij te stellen in relatie tot het eigen vermogen? b. Zo ja, vanaf welk eigen vermogen komt de aanvrager in aanmerking voor een lagere starterslening? Antwoord: Het eigen vermogen moet worden aangetoond middels financiële overzichten. Eventuele eenmalige schenkingen ook. Vermogen boven de geldende vrijstelling in Box 3, wordt gekort op de financieringsbehoefte. 4. In de Verordening Starterslening Dijk en Waard staat: ‘’De aanvrager moet de woning waarvoor een Starterslening wordt verstrekt zelf gaan bewonen.’’ Is hiervan sprake bij zowel nieuwbouw als bestaande bouw bij aankoop door middel van een starterslening? Antwoord: Ja. 5.

Is de reguliere termijn van de zelfbewoningsplicht Dijk en Waard (vijf jaar) van toepassing of is er sprake van een andere termijn? Antwoord: De starterslening mag alleen worden aangewend voor eigen gebruik van de woning gedurende de gehele looptijd van de financiering. Dat staat ook in de voorwaarden. Indien de inwoner wil verhuren dan dient de starterslening volledig te worden afgelost en dient hij of zij ook de bestaande eerste hypotheekverstrekker te vragen om toestemming en meestal moet deze hypotheek worden omgezet naar een zogenoemde verhuurhypotheek. De reguliere termijn van de gemeentelijke zelfbewoningsplicht is sowieso van toepassing, ook als de Starterslening binnen vijf jaar wordt afgelost. 6. In de Verordening Starterslening Dijk en Waard staat: ‘’Voor de aankoop van bestaande en nieuwbouwwoningen in de gemeente Dijk en Waard met een maximale koop(/-aanneem)som van 80% van de op het moment van aanvraag geldende NHG grens, inclusief eventuele verbeterkosten en meerwerk.’’ en ook: ‘’De Aanvrager mag gebruik maken van het Energiebespaarbudget om energiebesparende voorzieningen te treffen conform de meest actuele Voorwaarden en Normen NHG en hiervoor meer dan 100% van de woningwaarde lenen.’’ Is het Energiebespaarbudget hetzelfde als de duurzaamheidslening? Antwoord: Nee, dat is niet hetzelfde.

Wanneer je bij de koop van een woning energiebesparende maatregelen wil treffen, maar nog niet precies weet welke, kun je bij de eerste hypotheekverstrekker een Energiebespaarbudget aanvragen. Je mag tot 6% boven de waarde van de woning vóór uitvoering van de maatregelen

2

financieren. Het grote voordeel hiervan is dat er geen specificatie van kosten of maatregelen vooraf nodig is. Door gebruik te maken van het Energiebespaarbudget stel je als koper de financiering van erkende energiebesparende maatregelen van je huis veilig, maar hoeft je niet meteen al te beslissen wat je wil (laten) doen. Hierdoor kan je eerst zijn hypotheek regelen en daarna nadenken over welke maatregelen het meest zinvol zijn. Ook heb je dan voldoende tijd voor een advies op maat van een energieadviseur. Een duurzaamheidslening dient ook voor verduurzamingsmaatregelen maar wordt niet gekoppeld aan de eerste hypotheek en starterslening. Hier is dan ook een aparte toetsing voor op basis van de geldende financieringsnormen. De duurzaamheidslening geldt overigens alleen voor bestaande woningen. 7. Hoe controleert de gemeente of de verbeterkosten/meerwerk en energiebesparende maatregelen zijn uitgevoerd? Antwoord: De financiering wordt in een zogenoemd bouwdepot gestort en er dienen vooraf nota’s te worden overlegd voordat SVn overgaat tot uitkering van de gelden uit dit bouwdepot. 8. De Verordening Startersleningen Heerhugowaard 2013 is enkele jaren geleden afgeschaft. De regeling werd weinig gebruikt en er zou mogelijk sprake zijn van een prijsopdrijvend effect.

Hoe gaat het college onderzoeken of de nieuwe Verordening Startersleningen Dijk en Waard een prijsopdrijvend effect heeft? Antwoord: Een prijsopdrijvend effect is in eerdere onderzoeken niet onomstotelijk aangetoond. Veel factoren zijn van invloed op prijsvorming en marktwaarde van woningen, waardoor het effect van startersleningen op woningprijzen moeilijk is te duiden. Het college volgt de eventuele ontwikkelingen en nieuwe onderzoeken hieromtrent en onderneemt actie als daar aanleiding toe is.

3