Aangepast Bijlage 1 Toelichting 18e herziening grondexploitatie Stadshart per 1-1-2022

Toelichting 18e herziening grondexploitatie Stadshart per 1-1-2022 Gemeente Dijk en Waard

17 mei 2022

Stadshart Beschrijving De inmiddels 18e herziene grondexploitatie (grex) Stadshart behelst de financieel ruimtelijke vertaling van de ontwikkeling van een gebied tot een grootschalige woningbouwlocatie. In 2018 is de herziene grondafspraak met De Nijs ondertekend als resultaat van een langdurig onderhandelingstraject en met behulp van inzet van arbitrage. Het nieuwe contract is informerend en consulterend in 2017 aan de gemeenteraad voorgelegd en heeft geresulteerd in een unaniem aangenomen besluit vergezeld van 1 amendement en 7 wensen en een lumpsum resultaat. De herziene afspraak betrof 3 ontwikkellocaties, te weten de Koraallocatie, de Reservelocatie (Lapis Lazuli) en de Tangentlocatie, waarvan alleen de kavel Tangentlocatie nog ontwikkeld moet gaan worden. De gronden van de twee andere locaties zijn verkocht, geleverd en worden vanaf 2022 woonrijp gemaakt. In 2021 hebben enkele veranderingen plaatsgevonden. De doorgevoerde aanpassingen in deze herziening hebben zoals ieder jaar gebruikelijk betrekking op Programma, Planning en Prijs.

Projectgegevens Kern Verwacht eindjaar Restant looptijd Plangebied

Herontwikkeling In het centrum van HHW 2026 5 jaar 30.534 m2

Parameters Rente Discontovoet

1,18% 2,00%

Kostenstijging (1e jaar, vanaf 2024) Opbrengstenstijging (1e jaar, volgende jaren)

2,50% 2,00% 1,50% 1,50%

Ruimtegebruik Omschrijving

Toelichting herziening grondexploitatie Stadshart per 1-1-2022

Oppervlakte (m2)

%

Uitgeefbaar Openbaar gebied

12.937 17.597

42% 58%

Totaal

30.534

100%

2 van 5

Programma Vergeleken met vorig jaar is het totale woningprogramma in deze herziening gelijk gebleven. Het totale woonprogramma bestaat uit 477 appartementen, waarvan op dit moment ca. 70% gerealiseerd is. Alleen de Tangentlocatie bestaande uit ca. 134 appartementen dient nog gerealiseerd te worden. Planning Tot en met december 2021 zijn twee van de drie ontwikkellocaties gerealiseerd. Zoals in de vorige actualisatie beredeneerd zijn de gronden van het Koraal en Reserve (Lapis Lazuli) verkocht en geleverd. Op dit moment worden de gronden rondom de Reservelocatie (Lapis Lazuli) woonrijp gemaakt en zijn de gronden rondom het Koraal tijdelijk woonrijp gemaakt. Na 2023 (en nadat de Tangentlocatie is ontwikkelt) worden de gronden definitief woonrijp gemaakt.

Programma Locatie

Status

Koraallocatie Gerealiseerd Reservelocatie Gerealiseerd (Lapis Lazuli) Tangentlocatie Indicatief Totaal

Aantal appartementen 80 207 134 421

In 2017 zijn door ontwikkelaar De Nijs en de gemeente herziene grondafspraken gemaakt voor o.a. de locatie Tangentlocatie. In deze overeenkomst is o.a. uitgegaan van een woonprogramma bestaande uit 190 woningen. De planning is contractmatig en vastgelegd in de herziene grondovereenkomst. De afgelopen jaren zijn er tussen de gemeente en ontwikkelaar gesprekken gevoerd over het ambitieuze plan dat de ontwikkelaar graag wil ontwikkelen. Dit resulteert in vertraging in de planvorming waardoor de Tangentlocatie later ontwikkelt wordt dan aanvankelijk overeengekomen. De gemeente heeft de uitdrukkelijke wens om in 2022 overeenstemming te bereiken over het programma met bijhorende parkeeroplossing. Naar verwachting loopt de grondexploitatie door tot 2026. Ten opzichte van de vorige actualisatie is dit geen verandering. Het streven is dat de gronden in 2022-2023 geleverd gaan worden en het plan in een keer, niet gefaseerd, uit te voeren. Door mogelijke onzekerheid blijft het eindjaar van de grondexploitatie 2026.

Toelichting herziening grondexploitatie Stadshart per 1-1-2022

M2 plint

3 van 5

% 19%

1.114

49% 32% 100%

Prijs Ontwikkeling van de opbrengsten: alleen voor de Tangentlocatie zijn nog opbrengsten geraamd. De verkoopopbrengsten van de Tangentlocatie zijn conform de herziene grondovereenkomst ingerekend. Het betreft een lumpsum overeenkomst met verschillende indexeringsmomenten (fase 1 en 2). Tevens is december 2021 met de ontwikkelaar overeengekomen dat de ontwikkelaar € 3.000,- per maand betaald aan de gemeente voor de vertraging in het planproces. Deze opbrengsten zullen in de grondexploitatie terecht komen.

Prognose cash-flow (cumulatief)

Ontwikkeling van de kosten: in vergelijking met de actualisatie van vorig jaar is er sprake van een stijging van de kosten. Dit komt o.a. voort uit de stijgende kosten voor de voorbereidings- en ontwikkelingskosten. Deze stijgende kosten worden veroorzaakt door vertraging in de planvorming, meerwerk ontstaan door extra onderzoek, verwachte toekomstige meerkosten en een stijgend intern uurtarief. Gelet op de planning (2022-2025) van het woonrijp maken van het gebied rondom de De Nijs locaties lijkt het een goede aanleiding om deze werkzaamheden te combineren met de onderhoudswerkzaamheden (2030) conform de planning van openbaar beheer. Op deze manier wordt de overlast richting omwonenden en de buurt beperkt. In 2021 is onderzocht welke onderhoudswerkzaamheden met bijbehorende investeringen plaats moeten vinden. Hiervoor is krediet beschikbaar gesteld. Wanneer deze werkzaamheden plaats zullen vinden zal dit krediet hiervoor gebruikt gaan worden. Resultaat en verschillenanalyse De bijgaande grondexploitatie sluit met een negatief saldo op netto contante waarde van € 5.881.000,-. Dit resultaat is daarmee met circa € 1 ton verslechterd ten opzichte van de grondexploitatie per 1 januari 2021. De oorzaak is de stijgende kosten zoals bovenstaand staat toegelicht. Tegelijkertijd zullen de opbrengsten nagenoeg gelijk blijven (minder hard stijgen dan de kosten doen).

Toelichting herziening grondexploitatie Stadshart per 1-1-2022

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2022 (€, afgerond op duizendtallen)

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Rente Resultaat EW per 31 december Resultaat NCW per 1 januari

Exploitatie 2021 A 29.399.000 25.548.000 -2.651.000

Exploitatie 2022 B 29.582.000 25.714.000 -2.624.000

Verschil B-A 183.000 166.000 -27.000

-6.502.000 -6.492.000

-10.000

-5.774.000

-107.000

-5.881.000

4 van 5

Risico’s In de hiernaast staande tabel wordt het risico benoemd en financieel uitgewerkt. Stijging kosten woonrijp maken: een substantiële stijging van de kosten voor woonrijp maken kan een extra effect hebben op de totale kosten die momenteel geraamd zijn. Dit kan worden veroorzaakt door de onrust in Oost-Europa en de stijgende kosten in de GWW-sector. Indien dit voorkomt heeft dit een negatief effect van ca. € 3 ton op de NCW. De kans dat dit voorkomt is geschat op 25% procent. Indien de verkoop van de Tangentlocatie met 1 jaar vertraagt heeft dit nauwelijks effect omdat de grondopbrengst jaarlijks wordt geïndexeerd met de cpi index.

Risico’s grondexploitatie per 01-01-2022 (€, afgerond op duizendtallen) Risico

Stijging kosten woonrijp maken

Kans

Effect op NCW

A

B

25%

€ 300.000

Totaal risicoprofiel

€ 75.000 € 75.000

Verlies- en winstneming Een verliesvoorziening blijft na herziening evenzeer noodzakelijk, aangezien er sprake is van een negatief netto contante waarde resultaat. Het verlies is voor een groot deel gevormd door een tussentijdse afdracht in 2005 en de toegerekende rente hieraan.

Toelichting herziening grondexploitatie Stadshart per 1-1-2022

Risicobedrag B*A

5 van 5