2. Eindrapportage Evaluatie Primeurfonds Heerhugowaard
Tekst van het document
Exitstrategie en alternatieve instrumenten Indien de gemeente besluit om het Primeurfonds te beëindigen dan zijn twee exitstrategieën het meest opportuun:
Verkoop op de vrije markt na mutatie. Nadeel hiervan is dat de wo ningen dan niet meer beschikbaar zullen zijn voor koopstarters met een bescheiden inkomen .
Verkoop aan een corporatie en aanbod onder een grotere Koopvariant van bijvoorbeeld Opmaat of Kooplab. Deze organisaties bieden ondersteuning in de belangenbehartiging naar de relevante instituties en kunnen ondersteunen in afhandeling van verkoop en terugkoop. Probleem voor de corporatie is echter dat zij de woning
Eindrapportage Evaluatie Primeurfonds
24
dient aan te kopen tegen de marktwaarde en vervolgens weer tegen een korting aanbiedt. In de huidige context met zeer hoge woningprijzen kan dit een barrière zijn. Verkoop van de gehele portefeuille Primeurfondswoningen aan een investeerder lijkt weinig realistisch. Commerciële investeerders zoeken doorgaans de maximale winst en zullen waarschijnlijk alleen meegaan in een eenmalige korting en winstdeling, maar niet in een portefeuille van woningen die langdurig betaalbaar wordt gehouden.
Eindconclusie “In hoeverre heeft gemeentelijke Primeurfonds nog steeds bestaansrecht? En wat betekent dit voor een eventueel vervolg?” Er kleven voor de gemeente Heerhugowaard diverse juridisch-praktische bezwaren en risico’s aan het behouden van het Primeurfonds in de huidige vorm. Allereerst is het Primeurfonds overgenomen door de gemeente Heerhugowaard vanwege een zeer urgente situatie en is het nooit echt de bedoeling geweest om zelf een eigen koopvariant te beheren. Nog belangrijker is de strijdigheid met de Huisvestingswet. Verder loopt het Primeurfonds vanwege haar kleine omvang aan tegen bezwaren van hypothecaire financiers en kan ook belangenbehartiging bij de NHG en het Ministerie van Financi ën (hypotheekrenteaftrek) kan moeizaam verlopen. Een exit is opportuun. Bovendien zijn er andere Koopvarianten die de institutionele inbedding goed op orde hebben en die qua ri sico voor de aanbieder en de consument weinig verschillen van het Primeurfonds. Indien de gemeente Heerhugowaard een rol wenst te spelen in het aanbod van betaalbare koopwoningen dan kan dat ook door middel van een faciliterend instrument, bijvoorbeeld door gebruik van artikel 3.1.2 Bro en aansluitende afspraken met corporaties en projectontwikkelaars.
Eindrapportage Evaluatie Primeurfonds
25
Bijlage 1 Bronnen Bregman, A. (2020) Notitie: Reactie op het standpunt van de VNG m.b.t. de toewijzing van sociale koopwoningen op grond van een doelgroepenverordening. BW13-0640 (2013) Overname activiteiten Stichting Primeurfonds 3 december 2013. Gemeente Heerhugowaard. BW12-0145 (2012) Overname Stichting Primeurfonds. Gemeente Heerhugowaard. Companen (2020) Woningmarktonderzoek Gemeente Heerhugowaard. Companen, Arnhem. Deloitte (2013) Gemeente Heerhugowaard. Advies Stichting Primeurfonds dd 16 september 2013. Ministerie BZK (2017) Leeswijzer Huisvestingswet 2014, Tweede update juli 2017. MinBZK, Den Haag. NUL20 (2020) Zaanstad: sociale koopwoningen voor eigen inwoners. NUL20 NR 102 Maart 2020. Stichting Opmaat (2019) Rabobank financiert nu ook KoopStart woningen van ontwikkelaars. Persbericht Opmaat dd 24 augustus 2019. Stichting Primeurfonds Noord Kennemerland (1996) Oprichtingsstatuut. Woningstichting Langedijk (2020) Jaarverslag 2019. Woonwaard (2020) Jaarstukken 2019.
Informanten, gesprek of via email Hr. Kees Kruithof, voormalig medewerker gemeente Heerhugowaard Hr. Emile Dijkstra, Cliq Makelaars Mw. Agietha Jongma, Stichting Opmaat Hr. Eric Lagerwey, Rabobank Mw. Nel Hazendonk, Betaalbaar Kopen Zaanstad
Eindrapportage Evaluatie Primeurfonds
26
Bijlage 2 Woningmarktinformatie Heerhugowaard figuur 1 Ontwikkeling gemiddelde WOZ -waarde (x1.000) Heerhugowaard, 2011 -2020
Bron: CBS 2020, bewerking RIGO
figuur 2 Mediane transactiewaarde (x1.000) regio Alkmaar, 1995 -2021 (cijfers voor 2020 en 2021 gaan over eerste kwartaal van dat jaar)
Bron: NVM Noord-Kennemerland, 1995-2021
Eindrapportage Evaluatie Primeurfonds
27
tabel 1 Aandeel van verschillende koopprijsklassen op de koopmarkt in Heerhugowaard, 2019
Koopprijsklasse
Aandeel koopmarkt
Tot €200.000
19%
€200.000 – 245.000
36%
€245.000 – 350.000
25%
€350.000 – 500.000
15%
Vanaf €500.000
5%
Bron: WOZ-registratie Heerhugowaard 2019, bewerking Companen, bewerking RIGO
tabel 2 Actueel aanbod in Heerhugowaard op Funda (23 april 2021) naar prijsklasse
Prijsklasse
Aantal woningen
%
tot €200.000
1
1%
€200.000-300.000
66
50%
vanaf €300.000
64
49%
totaal
131
100%
Bron: Funda, bewerking RIGO
tabel 3 Actueel aanbod in Heerhugowaard o p Funda (23 april 2021) naar prijsklasse en oppervlakte
Prijsklasse
tot 70 m²
70-100 m²
vanaf 100 m²
onbekend
totaal
tot €200.000
1
0
0
0
1
€200.000-300.000
1
18
41
6
66
vanaf €300.000
0
6
55
3
64
totaal
2
24
96
9
131
Bron: Funda, bewerking RIGO
Eindrapportage Evaluatie Primeurfonds
28
tabel 4 Actueel aanbod in Heerhugowaard op Funda (23 april 2021) naar prijsklasse en woonvorm
Prijsklasse
eengezins
meergezins
onbekend
totaal
tot €200.000
0
1
0
1
€200.000-300.000
52
8
6
66
vanaf €300.000
53
7
4
64
totaal
105
16
10
131
Bron: Funda, bewerking RIGO
tabel 5 Absolute cijfers woningbehoefte koopsector Heerhugowaard 2019 -2025 en 2025-2030
woonvorm
prijsklasse
behoefte 2019-2025
behoefte 2025-2030
eg
tot €200.000
180 tot 240
80 tot 150
€200.000-250.000
220 tot 300
80 tot 150
€250.000-350.000
210 tot 290
100 tot 200
vanaf €350.000
210 tot 300
90 tot 160
tot €200.000
100 tot 130
60 tot 110
€200.000-250.000
60 tot 80
40 tot 70
€250.000-350.000
60 tot 90
40 tot 80
vanaf €350.000
60 tot 80
40 tot 70
1100 tot 1510
530 tot 1000
mg
totaal Bron: Companen, 2020
Eindrapportage Evaluatie Primeurfonds
29
Bijlage 3 Vergelijking Primeurfonds met vijf Koopvarianten Algemeen Er zijn geen enorme verschillen tussen de regelingen, behalve bij BKZ, waarbij erfpacht wordt gerekend (een vorm van korting) terwijl er ook een forse korting op de opstal wordt verstrekt van 35%. Hoewel er ook net wat andere methoden zijn om de winst te verdelen, leidt dit, zoals we verderop zullen zien, ook niet tot enorme verschillen. Op zich zijn Koop Goedkoop en BKZ vermeldenswaardig omdat zij een erfpachtcanon rekenen. Koop Goedkoop geeft een volledige kwijtschelding in het eerste jaar en laat dat jaarlijks oplopen met 10%, terwijl BKZ een inkomensafhankelijke kwijtschelding kent. Deze twee varianten hebben dus een vorm van gewenning aan hogere woonlasten, waardoor het op termijn mogelijk makkelijker wordt om naar de reguliere koopsector over te stappen. Tot besluit is een ander interessant sociaal koopproduct de (landelijke) Premiekoopwoning zoals die bestond tussen 1979 en 1995. Voor nieuwbouwwoningen konden huishoudens met een laag inkomen jaarlijks gedurende tien jaar een inkomensafhankelijke subsidie krijgen. Elke twee jaar werd het inkomen getoetst om de hoogte van de premie bij te stellen. Wie na vijf jaar genoeg verdiende om buiten de regeling te vallen, kreeg twee jaar later geen subsidie meer.
In november 2020 werd door de Tweede Kamer een motie aangenomen om onderzoek te doen naar de mogelijkheden voor een nieuwe premiekoopregeling. De indieners denken aan een stelsel waarin de koper later (een deel van) de premie terugbetaalt.
Eindrapportage Evaluatie Primeurfonds
30
tabel 4-5 Vergelijking koopvarianten Koopvariant
Primeurfonds
Koop Garant
Kopen naar
Koop Goedkoop
BKZ Starter
Koop Start
Corporaties
Wens
Aanbieders
Gemeente
Waardeontwikkeling
Ja. 50-50
gedeeld?
Corporaties en klein
Stichting opgezet
Corporaties en
aantal
Corporaties
door gemeente
projectontwikkel
projectontwikkelaars
Zaanstad
aars
Ja.
Ja, 1,5x waarde van
De uitgestelde
Waardeontwikkeling
Waardeontwikkeling
korting voor
betaling wordt
opstal is voor de
wordt 50-50 gedeeld
aanbieder (Fair
geïndexeerd met
koper.
met de aanbieder
Value model)
de provinciale
(ook al is de
prijsontwikkeling
eigendomsverhouding
voor een
65-35).
vergelijkbare woning.
Mogelijk in
Ja.
Ja. Kan ook als eis
Ja. Aanbieder
combinatie met
gesteld worden door
kan het niet als
NHG?
de aanbieder.
eis stellen.
Ja.
Ja.
Als de woning binnen drie
Mogelijk in
Ja.
Ja.
Ja.
Nee.
Nee.
Onbekend.
Ja.
Terugkoopplicht
In principe niet.
Koper is verplicht de
Ja
Geen
voor de corporatie.
Eventueel
woning eerst aan te
terugkooprecht
maanden na start
Aanbiedingsplicht
voorkeursrecht
bieden aan de
of -plicht voor
van de
voor de koper.
waarbij de koper
corporatie.
de corporatie.
combinatie met starterslening?
Terugkopen
verkoopprocedure
verplicht is de
bij de makelaar
woning eerst
nog niet verkocht
aan te bieden
is, dan heeft de
aan de
gemeente een
corporatie.
terugkoopplicht.
Behoud voor sociale
Ja, hoewel deel
Nee. Sorteert
Niet expliciet. Als de
Ook bij doorverkopen
Geen expliciete
koopvoorraad een
van de woningen
Ja.
voor op afstoten
corporatie er niet
blijft de woning 10
doelstelling.
doelstelling?
nu afgestoten
van bezit.
voor kiest om de
jaar onder de regeling
Corporatie heeft
woning terug te
vallen. De koper kan
geen
nemen, mag de
wel zelf de hele
terugkoopplicht.
koper hem op de
woning en/of grond
markt vrij
kopen, waardoor het
doorverkopen.
een reguliere
wordt (Re-Print).
koopwoning wordt.
Eindrapportage Evaluatie Primeurfonds
31
Bijzonderheden
Omdat er ieder jaar
Met inkomensstijging
ontwikkeling
10% meer wordt
neemt de
maandlasten
betaald voor de
kwijtschelding van de
grond, nemen de
erfpachtcanon af.
maandlasten door de jaren heen toe.
Waardestijging
Ja.
Ja.
Ja.
Ja.
Ja.
Ja.
Beleid m.b.t. (slecht)
Voorwaarde voor
Voorwaarde voor de
Risico is voor de
Risico is voor de
Niet direct te
Risico is voor de
onderhoud
de koper is
koper is behoorlijk
koper.
koper.
achterhalen, maar
koper.
behoorlijk
onderhoud van de
inschatting is dat
onderhoud.
woning en
behoorlijk onderhoud
inspectierecht van
een voorwaarde is.
vanuit eigen investeringen in de woning voor de koper zelf?
de licentiehouder.
Inkomenseisen
Ja. Maximaal
Standaard niet. Een
Inkomen tot ca
Ja. Gezamenlijk
Ja. Inkomen en
€35.000 of
aanbieder mag wel
Optioneel.
€51.000 bij Dudok
inkomen moet
vermogen
€45.000 per jaar.
inkomenseisen
Wonen
minimaal €32.000 en
mogen niet
stellen, bijvoorbeeld
(oorspronkelijke
maximaal €45.000 per
dusdanig hoog
wanneer een
bedenker van deze
jaar zijn. Het
zijn dat de
gemeente daar
Koopvariant)
gezamenlijk
woning ook
afspraken over heeft
vermogen mag niet
zonder korting
opgenomen.
meer zijn dan
zou kunnen
€12.240.
worden gekocht.
Bron: Brochures en websites koopvarianten; Atlas Rapport Koop en Financieringsvarianten, 2012; bewerking RIGO.
Effect op de woningmarkt van producten voor koopstarters Een eerste factor waarop koopvarianten invloed kunnen hebben, is de doorstroming. In eerste instantie hebben koopinstrumenten een positieve invloed op de doorstroming, want ze stellen starters in staat om een woning te kopen. Maar in tweede instantie, bij de doorverkoop, kan er een belemmering ontstaan op de doorstroming. Wanneer de waardeontwikkeling wordt gedeeld tussen koper en aanbieder, kan de eventuele meerwaarde namelijk niet volledig worden gebruikt om een reguliere woning te financieren. Het delen van de waardeontwikkeling kan dus de doorstroming van sociale kopers naar de reguliere koop hinderen. Overigens worden veel Koopvarianten gekocht door jonge koopstarters die veelal in een levensfase zitten waarin hun inkomen stijgt. Hierdoor hebben zij vaak ook mogelijkheden om te sparen voor de aankoop van de volgende woning. In de praktijk van het Primeurfonds, blijkt dat er in de Bergmolen veel bewoners doorverhuizen, maar dat er volgens de begeleidende makelaar ook een aanzienlijke groep is die er al vrij lang woont.
Eindrapportage Evaluatie Primeurfonds
32
In een dalende markt kan beargumenteerd worden dat het delen van de waardedaling in combinatie met een terugkooplicht van de aanbieder (zoals Koop Garant) de doorstroom zou kunnen bevorderen. In een stagnerende markt is de verkoop van woningen immers een probleem. In de praktijk van het Primeurfonds blijkt echter dat de bewoners tijdens de vorige crisis vaak afwachtten totdat de prijzen weer wat waren aangetrokken. Verhuizingen kwamen alleen voor als er een echte noodzaak was (en er geen-weinig restschuld was). De koopvarianten kunnen in theorie ook invloed hebben op de prijsvorming op de koopwoningmarkt. In tijden van dalende prijzen is de kans groot dat een woningzoekende liever een koopvariant neemt met terugkoopplicht van de aanbieder, dan een reguliere koopwoning. Wanneer er dan vergelijkbare woningen aangeboden worden voor een reguliere prijs (bijvoorbeeld in hetzelfde complex, of aan de overkant van de straat) dan kunnen de prijzen en verkooptijden van die woningen te lijden hebben onder de aantrekkelijkheid van het alternatief. Er kan dus beargumenteerd worden dat een Koopvariant leidt tot marktbederf, maar dit is statistisch moeilijk aan te tonen.
Een financiële vergelijking van geselecteerde Koopvarianten met het Primeurfonds Voor een overzicht van de mogelijke opbrengsten per Koopvariant is een doorrekening gemaakt. Voor de vergelijking vanuit het perspectief van de aanbieder (bijvoorbeeld gemeente Heerhugowaard) is een doorrekening gemaakt op basis van de zogenaamde Netto Contante Waarde. In feite is dit een berekening waar wordt uitgegaan van een rendementseis die geldt voor MKBA investeringen van overheden (zie Rapportages Werkgroep MKBA). De huidige eis is 2,25%, waarmee de rente en inflatie van een investering worden terugverdiend. Als op basis van de NCW de opbrengst positief is, dan is de rendementseis van 2,25% behaald en als deze negatief is, dan is de rendementseis van 2,25% niet gehaald. Uiteraard is de rendementseis een indicator: het kan heel goed dat een overheid vanuit soci ale overwegingen genoegen neemt met een uitkomst die licht negatief is. In onze studie is het uitgangspunt is een investering ter grootte van de gegeven korting voor het product. Voor een heldere vergelijking houden we de parameters zoveel mogelijk gelijk (zie onderstaand schema). De korting is vastgesteld op 25%, behalve voor Betaalbaar Kopen Zaanstad, vanwege de fundamenteel andere systematiek. Voor Koop Goedkoop wordt een oplopende erfpachtcanon gerekend van 0% in het eerste jaar naar 100% aan het begin van het tiende jaar.
De jaarlijkse canon over de oorspronkelijke grondwaarde is vastgesteld op 1,5%.
Input voor financiële vergelijking Analyseperiode
10 jaar
Marktwaarde
€ 200.000
Korting
25%
Rendementseis (discontering)
2,25%
Erfpachtcanon
1,5%
Hypotheek
Annuïtair 2,0% rente
Eindrapportage Evaluatie Primeurfonds
33
Voor de ontwikkeling van de prijzen van koopwoningen zijn drie scenario ’s onderscheiden:
Tienjaarsperiode hoogste ontwikkeling afgelopen 20 jaa r = 3,3% p/a = € 276.715
Tienjaarsperiode laagste ontwikkeling afgelopen 20 jaar = -0,5% p/a = € 190.222
Midden van de bovenstaande perioden = 1,4% p/a = € 229.831
De uitkomsten tonen dat onder een normaal middenscenario het saldo op basis van de gehanteerde rendementseis (2,25%) voor het Primeurfonds positief uitkomt. Voor de andere drie Koopvarianten in het schema is dit wat lager. Koop Garant komt iets lager uit vanwege ene lagere waardedeling dan het Primeurfonds. De relatief lagere uitkomst voor Kopen naar Wens ontstaat doordat de winstdeling van de waardeontwikkeling bij Primeurfonds en Koopgarant op een veel hoger percentage uitkomt. Bij Kopen naar Wens is het rendement feitelijk hetzelfde als de waardeontwikkeling over de korting. Dit laatste geldt ook voor Koop Goedkoop, maar hier wordt nog wat erfpacht ontvangen. BKZ kent een wat complexere, inkomensafhankelijke erfpachtmethodiek, waardoor het moeilijk is een schatting te geven over de opbrengst. Uitgegaan is van dezelfde erfpachtopbrengsten als Koop Goedkoop. Dit betekent dan wel dat de BKZ koper een stijgend inkomen zou hebben. Voor BKZ is de analyse in tweeën geknipt omdat de systematiek fundamenteel anders is dan de andere producten: het rendement op de opstal en het rendement op de grondwaarde. Voor de opstal is het rendement vergelijkbaar met Koop Garant. Voor de grond komt de volledige waardeontwikkeling toe aan BKZ terwijl er ook erfpacht wordt ontvangen.
Dit is vergelijkbaar met Koop Goedkoop, maar de totale investering is hoger, waardoor de contante opbrengst negatiever uitvalt dan bij Koop Goedkoop. (In het positieve scenario valt de opbrengst dan juist weer hoger uit.) Overzicht opbrengsten volgens Netto Contante Waarde bij rendementseis 2,25%, drie scenario’s koopprijsontwikkeling Korting
Midden
(investering)
normaal
Hoog
Laag
Primeurfonds
€ 50.000
1.966
20.731
-13.888
Koop Garant
€ 50.000
-1.019
13.055
-12.910
Kopen naar Wens
€ 50.000
-4.004
5.378
-11.931
Koop Goedkoop
€ 50.000
-1.622
7.761
-9.549
BKZ Starter (opstal)
€ 70.000
-1.417
11.719
-12.515
BKZ Starter (grond)
€ 60.000
-2.423
8.836
-11.935
Dezelfde onderlinge patronen zijn zichtbaar in de hoge en lage scenario ’s. Uiteraard betekent het lage scenario een (kleine) jaarlijkse waardedaling waardoor de uitkomst negatiever uitkomt.
Eindrapportage Evaluatie Primeurfonds
34
Voor een vergelijking vanuit het perspectief van de consument wordt meer aangesloten bij de ‘beleving’ van deze eigenaren. We berekenen eenvoudig wat de nominale vermogensopbouw zou zijn van een normale marktkoopwoning en vergelijken dit bij de verkoop van de vijf Koopvarianten na tien jaar. Eerst wordt de vermogensopbouw binnen de hypotheek berekend middels de aflossing en vervolgens wordt dit vermeerderd -verminderd met het aandeel van de koper in de waardeontwikkeling na tien jaar. Bij de vergelijking van de vermogensontwikkeling is allereerst nagerekend hoeveel er is afgelost over de hypotheek van € 200.000 bij de reguliere koopwoning en van € 150.000 bij de Koopvarianten. Voor BKZ wordt een hypotheek afgesloten van slechts € 91.000 (€ 200.000 * 30% erfpacht en dan 65% van de opstal). Vanuit het perspectief van de koper, valt de waardedeling van het Primeurfonds juist wat minder voordelig uit ten opzichte van Koop Garant, Kopen naar Wens en Koop Goedkoop. Bij deze laatste regeling moet wel rekening worden gehouden met de oplopende woonlasten door de erfpacht. De vermogensontwikkeling bij BKZ is het laagste vanwege de grote korting die standaard wordt verstrekt (erfpacht en een korting op de opstal).
Overzicht vermogensontwikkeling koper bij drie prijsontwikkelingsscenario ’s Aflossing
Midden
Hoog
Laag
Lening
normaal
Normale koopwoning
53.982
83.831
130.697
44.204
Primeurfonds
40.486
55.402
78.844
35.597
Koop Garant
40.486
59.131
88.433
34.375
Kopen naar Wens
40.486
62.860
98.022
33.153
Koop Goedkoop
40.486
62.860
98.022
33.153
BKZ Starter
29.474
39.915
56.324
26.052
Eindrapportage Evaluatie Primeurfonds
35