Woonvisie Diemen 2024 - Concept voor inspraak

Inhoud 1. Samenvatting .................................................................................................................... 4 1.1 Inleiding ........................................................................................................................... 4 1.2 Functie van de woonvisie ............................................................................................. 5 1.3 Participatie ................................................................................................................... 6 1.4 Context ........................................................................................................................ 6 1.5 Leeswijzer .................................................................................................................... 8 2.

Voldoende woningen ........................................................................................................10 2.1 Indicatieve woningbehoefte .........................................................................................10 2.2 Woondeal & Omgevingsvisie Diemen 2040 ................................................................10 2.3 Nieuwbouw .................................................................................................................11 2.3.1 Nieuwbouw en corporaties ...................................................................................12 2.3.2 Middenhuur ..........................................................................................................12 2.3.3 Transformatie .......................................................................................................13 2.4 Flexwoningen..............................................................................................................14 2.5 Bestaande woningvoorraad .......................................................................................15 2.5.1 Vergunningplicht en handhaving...........................................................................15 2.5.2 Bestaande voorraad sociale huurwoningen ..........................................................16 2.6 Toewijzing huurwoningen van woningcorporaties

.......................................................17 2.6.1 Lokale voorrang en doorstroming .........................................................................17 2.6.2 Verdeling sociale huurwoningen via Woningnet/DĀK ...........................................18 2.7 Toewijzing huurwoningen van particulieren .................................................................18 2.7.1 Toewijzing sociale en middeldure huurwoningen van particuliere eigenaren ........18 2.7.2 Transparant aanbod particuliere huurwoningen ....................................................19 3. Betaalbare woningen ........................................................................................................21 3.1 Corporatiewoningen ....................................................................................................21 3.1.1 Doelgroep sociale huurwoningen..........................................................................21 3.1.2 Duur- en goedkoop scheefwonen .........................................................................22 3.2 Particulierehuurwoningen ............................................................................................24 3.2.1 Sociale huurwoningen in particuliere voorraad .....................................................24 3.2.2 Reguleren sociale huur in particuliere voorraad

....................................................25 3.2.3 Reguleren middeldure huurwoningen in particuliere voorraad ..............................25 3.2.4 Wet betaalbare huur en Wet goed verhuurderschap.............................................26 3.3 Betaalbare koopwoningen ...........................................................................................27 3.3.1 Sturing op betaalbare koopwoningen....................................................................27 3.3.2 Betaalbare koopwoningen nieuwbouw..................................................................28 4. Passende woningen ........................................................................................................31 4.1 Aandachtsgroepen ......................................................................................................31 2

4.2 Starters en jongeren ...................................................................................................32 4.2.1 Studentenwoningen ..............................................................................................32 4.2.2 Huisvesting voor jongeren en starters...................................................................33 4.3 Ouderen ......................................................................................................................34 4.4 Mensen met een lichamelijke en/of verstandelijke beperking ......................................37 4.5 Beschermd wonen ......................................................................................................38 4.6 Economisch daklozen .................................................................................................39 4.7 Statushouders .............................................................................................................40 5.

Duurzame woningen.........................................................................................................41 5.1 Energietransitie en isolatie woningen ..........................................................................41 5.1.1 Aardgasvrij Diemen ..............................................................................................42 5.1.2 Verduurzamen woningen ......................................................................................42 5.1.3 Energiearmoede ...................................................................................................43 5.2 Duurzaam (ver)bouwen...............................................................................................44 5.2.1 Circulair (ver)bouwen ...........................................................................................45 5.2.2 Natuurinclusief en klimaatadaptief (ver)bouwen ...................................................45 5.3 Toekomstige ontwikkelingen .......................................................................................46 6.

Sterke wijken ....................................................................................................................47 6.1 Kwetsbare plekken in sterke wijken.............................................................................47 6.2 Woonmilieu .................................................................................................................48 7. Uitvoeringsprogramma .....................................................................................................51 Bijlage 1: Begrippenlijst ........................................................................................................52 Bijlage 2: Projectoverzicht woningbouwprogrammering ........................................................56 Bijlage 3: WiMRA Factsheet Wonen in Diemen 2021 ...........................................................58 Bijlage 4: Woonzorganalyse .................................................................................................65

3

1. Samenvatting In deze woonvisie zetten we uiteen hoe we het wonen in Diemen de komende jaren voor zoveel mogelijk mensen betaalbaar en bereikbaar willen houden. Dat betekent dat we zorgen voor een goede en passende woningvoorraad, die geschikt en bereikbaar is voor onze doelgroepen en die we voor langere periode in stand kunnen houden. De woningen zijn van goede (duurzame) kwaliteit en staan in sterke wijken. Er kan zorg geleverd worden daar waar dat nodig is. We beschouwen deze opgave in samenhang met onze Omgevingsvisie Diemen 2040 en het Coalitieakkoord 2022-2026 Diemen met en voor elkaar. Met deze woonvisie gaan we verder in het spoor van de Woonvisie 2018-2023, die we voor het opstellen van deze woonvisie geëvalueerd hebben. De belangrijkste bevindingen van de evaluatie zijn in dit document verwerkt. We richten ons woonbeleid de komende jaren primair op de lagere en middeninkomensgroepen en het betaalbare segment van de woningmarkt. We zetten ons in voor meer doorstroming zodat meer mensen een geschikte volgende woning vinden. We hebben speciale aandacht voor de groeiende groep senioren, met of zonder behoefte aan zorg. En voor starters omdat zij het in deze krappe woningmarkt extra moeilijk hebben. Andere grote speerpunten zijn de realisatie van sociale en middeldure huurwoningen en de verdeling van de nieuwbouwlocaties.

Verder verdient het verduurzamen van woningen en de energietransitie extra aandacht. Deze woonvisie komt tot stand in een periode dat er veel wetgeving in voorbereiding is, zoals de Wet Betaalbare Huur en Wet Regie Versterking op de Volkshuisvesting. Deze wetgeving is nog volop in discussie. We houden er rekening mee dat de uiteindelijke wetgeving invloed zal hebben op hoe we onze doelstellingen willen bereiken en welke instrumenten daarvoor ontwikkeld of ingezet moeten worden.

1.1 Inleiding Diemen is een unieke gemeente, gelegen naast Amsterdam maar met een opvallend dorpskarakter. Hier vind je diverse eigen voorzieningen, verenigingen en clubs, wat bijdraagt aan een prettige sfeer en onderlinge samenhang. De mix van wonen, werken, voorzieningen en groengebied maakt Diemen een ideale locatie. Het dorp heeft een charmant karakter en ligt vlakbij Amsterdam, wat het goed bereikbaar maakt. Deze kenmerken hebben bijgedragen aan de groei van Diemen als een gewilde woonplek, wat er voor heeft gezorgd dat er veel is bijgebouwd de afgelopen jaren. Wonen is een grondrecht en een voorwaarde voor bestaanszekerheid. Samen met andere overheden hebben we een grondwettelijke taak om de realisatie van voldoende woningen mogelijk te maken. Met de ambitie om ruim 3.200 woningen te realiseren in de periode vanaf begin 20241 geven we daar in Diemen voortvarend invulling aan. Tegelijkertijd blijft onze regio een grote aantrekkingskracht houden op woningzoekenden, waardoor de vraag nog sneller toeneemt dan het aanbod en de schaarste blijft. Deze schaarste uit zich in zeer lange wachttijden voor sociale huurwoningen en hoge huur- en

1

In bijlage 2 vindt u het woningbouwprogramma van Diemen met daarin de aantallen nog te bouwen woningen, zoals deze op het moment van schrijven van de concept-woonvisie bekend zijn.

4

koopprijzen voor woningen in de vrije sector. Dit maakt het erg lastig voor starters en mensen met een lager of middeninkomen en weinig vermogen om zich in Diemen te vestigen. Voor woningzoekenden met een hoger inkomen of veel vermogen werkt de woningmarkt over het algemeen nog wel goed. Diemen heeft een traditie als gastvrije gemeente. In Diemen wonen mensen van 150 verschillende nationaliteiten. Diemen heeft een open houding bij verzoeken om opvang van nieuwkomers. We willen nieuwkomers een stabiele plek aan kunnen bieden in Diemen. Daarbij werken we samen met de regiogemeenten. Net als bij de opvang van daken thuislozen die geen (zware) zorgvraag hebben, maar bijvoorbeeld door echtscheiding of verlies van inkomen hun woning verliezen en niet in staat zijn weer eigen woonruimte te vinden. Daarnaast is er ook een kwetsbaardere groep die meer begeleiding nodig heeft. Zij hebben bijvoorbeeld een verslaving, een psychiatrische stoornis of een psychische kwetsbaarheid. Ook hen bieden we zorg en huisvesting. Diemen heeft in haar Duurzaamheidsprogramma ambitieuze duurzaamheidsdoelen op het gebied van onder andere energietransitie, biodiversiteit en circulariteit vastgelegd. De gemeente wil in 2040 aardgasvrij zijn. Daarom is er in deze visie veel aandacht voor verduurzaming van woningen en duurzame nieuwbouw.

Diemen heeft een verscheidenheid aan woonmilieus, waar mensen van jong tot oud en met een kleine of een grote portemonnee moeten kunnen wonen. De meerderheid van de Diemenaren wil vooral in Diemen blijven wonen en ook hun kinderen willen hier wonen. We willen hen ook de kansen daartoe bieden. We staan dan ook zeker niet stil in Diemen. We groeien. We ontwikkelen. We geloven in de kracht van Diemen. 1.2 Functie van de woonvisie Het vaststellen van een woonvisie is een goede Diemense traditie: we doen dit al sinds 2008, terwijl de verplichting hiertoe pas in 2022 in de Woningwet is opgenomen. In deze woonvisie beschrijven we ons voorgenomen beleid voor de periode van vijf jaar vanaf 2024.2 Een woonvisie helpt ons een duidelijk beeld te krijgen van de uitdagingen op het gebied van huisvesting in onze gemeente. Hierbij kijken we ook naar de samenhang met andere vraagstukken, zoals de leefomgevingskwaliteit en de maatschappelijke ondersteuning van kwetsbare inwoners. Er liggen opgaven door het grote tekort aan betaalbare woningen voor mensen met een lager of middeninkomen, de energietransitie, de extramuralisering van de zorg en de aandacht voor het op peil houden van de leefbaarheid in wooncomplexen en buurten. Specifiek op deze thema’s is de woonvisie een kompas voor de prestatieafspraken.

We maken prestatieafspraken met de in Diemen actieve woningcorporaties - Rochdale, Lieven De Key, Stadgenoot en de Alliantie - en het Huurdersplatform Diemen (HPD). De woonvisie is ook de basis voor toekomstige prestatieafspraken met zorgaanbieders en met ontwikkelaars, vooral bij het plannen van woningbouwprogramma’s voor grote en kleine

2

De kans is groot dat in de periode 2024-2028 de Wet versterking regie volkshuisvesting in werking treedt. Deze zal ons waarschijnlijk verplichten om de woonvisie door te ontwikkelen naar een lokaal volkshuisvestingsprogramma onder de Omgevingsvisie. In het wetsvoorstel is hier vooralsnog het jaartal 2026 aan gekoppeld. Waar de woonvisie volgens de wet vormvrij is en naar eigen inzicht kan worden ingericht, zal het Rijk voor het opstellen van het lokale volkshuisvestingsprogramma waarschijnlijk nadere instructies gaan geven. In deze woonvisie anticiperen we al zoveel mogelijk op die instructies.

5

projecten. Daarnaast helpt de woonvisie als richtlijn bij het maken en beoordelen van lokale regelgeving. De hoofdstukindeling van deze visie volgt de vijf pijlers waarop we onze aandacht de komende vijf jaar specifiek zullen concentreren: Voldoende woningen, Betaalbare woningen, Passende woningen, Duurzame woningen en Sterke Wijken.

1.3 Participatie Bij het opstellen van deze woonvisie hebben we de verschillende belanghebbenden zo goed mogelijk meegenomen. Belanghebbenden zijn natuurlijk in de eerste plaats onze inwoners en hun vertegenwoordigers in de gemeenteraad en de adviesraden van de gemeente. Hierbij vergeten we ook de woningzoekenden niet die nu nog bij anderen thuis of elders wonen en aangetrokken worden door het woningaanbod en de specifieke kwaliteiten van onze gemeente. Voor zover deze woningzoekenden nu al wel in de regio wonen, geeft het tweejaarlijkse onderzoek Wonen in de Metropoolregio Amsterdam (WiMRA)3 inzicht in hun wensen en behoeften. Zie bijlage 3 voor de factsheet van Diemen uit dit onderzoek. Daarnaast is deze woonvisie van belang voor woningcorporaties, grondeigenaren, projectontwikkelaars, particuliere verhuurders, eigenaar-bewoners en intermediairs zoals makelaars en financieel adviseurs. Waar de gemeente het planologisch mogelijk maakt om voldoende woningen te bouwen, zorgen deze partijen voor de daadwerkelijke realisatie en instandhouding. De bouw van nieuwe woningen, maar ook de verduurzaming en het juiste gebruik van de bestaande woningvoorraad vragen om een nauwe samenwerking met alle vastgoedeigenaren in de gemeente. Specifiek voor het corporatiebezit geldt dat de middelen om hierin te investeren grotendeels worden opgebracht door de zittende huurders.

De huurdersorganisaties van de corporaties, verenigd in het Huurdersplatform Diemen (HPD) zijn daarom ook voor de gemeente een belangrijke gesprekspartner en een gelijkwaardige partij bij het maken van prestatieafspraken. Binnen de Metropoolregio Amsterdam en de subregio Amstelland-Meerlanden werken we samen met de regiogemeenten aan uiteenlopende vraagstukken. Zo zal het beleid voor wonen met zorg voor bepaalde aandachtsgroepen de komende jaren in regionaal verband worden vormgegeven. Ook de provincie Noord-Holland is hier direct bij betrokken en vormt voor ons de schakel naar de rijksoverheid. Onze medeoverheden zijn betrokken bij de totstandkoming van deze woonvisie door meerdere consultatie- en meeleesrondes. Voorafgaand aan de totstandkoming van deze woonvisie hebben we met een aantal belanghebbenden verkennende gesprekken gevoerd. Daarnaast was er op 30 mei 2023 een thema-avond voor de gemeenteraad, waarin de woningbehoefte van starters en ouderen centraal stond. De punten die bij deze gesprekken aan de orde zijn gekomen, zijn zoveel mogelijk in deze woonvisie verwerkt.

1.4 Context Een belangrijk kader voor deze woonvisie is het coalitieakkoord 2022-2026 “Diemen met elkaar en voor elkaar”. Daarin wordt uitgebreid aandacht besteed aan het onderwerp wonen.

3

Voor deze concept woonvisie zijn de cijfers uit het meest recente onderzoek uit 2021 van WiMRA gebruikt. De verwachting is dat in april 2024 het meest recente onderzoek van 2023 wordt gepubliceerd. Wij verwachten dus voor de definitieve versie van deze Woonvisie de cijfers van het WiMRA onderzoek uit 2023 te kunnen gebruiken.

6

Er is een verdere regie op de woningmarkt gewenst, onder meer met het doel om de zorg voor bijzondere doelgroepen goed te kunnen invullen. De coalitie wil doen wat kan om de schaarse woonruimte zo rechtvaardig mogelijk te verdelen. Met aandacht voor beïnvloeding van scheefhuren, zinvol vertalen van nieuwe regelgeving naar lokaal niveau en extra inzetten op voorlichting aan inwoners. Het coalitieakkoord geeft ook aan dat er speciale aandacht moet zijn voor ouderen, het bevorderen van doorstroming waardoor ook starters beter bediend worden en realisatie van tijdelijke woonvormen. Ook is aangegeven dat in nieuwe projecten het aandeel betaalbare woningen verhoogd kan worden bij de inbreidingslocaties. Het coalitieakkoord geeft tevens de ambitie aan om met andere verhuurders tot vrijwillige prestatieafspraken te komen. Tot slot is gewenst dat er geen sociale huurwoningen geliberaliseerd of verkocht mogen worden. Alle bovengenoemde onderwerpen zijn terug te vinden in deze woonvisie. Deze woonvisie komt tot stand in een periode van grote onzekerheid. De woningmarkt is sterk in beweging, waarbij de overspannen reactie op de koopwoningmarkt afvlakt, investeren in woningen voor de verhuur door rentestijging en regulering minder aantrekkelijk wordt en er nieuwe kansen ontstaan voor woningcorporaties om te investeren in goede en betaalbare woningen.

Het kabinet Rutte 4 heeft de afgelopen jaren wetsvoorstellen ingediend die tot doel hadden om de regie op de woningmarkt te versterken. Op het moment van schrijven van dit concept is de formatie van een nieuw kabinet gaande. Hoewel we nog niet precies weten hoe het nieuwe kabinet het landelijke woonbeleid zal beïnvloeden, worden de wetsvoorstellen over onder andere betaalbare huur en regie op de volkshuisvesting het komende jaar gewoon behandeld door de Tweede Kamer. We gaan er nu vanuit dat deze wetten in de loop van 2024 doorgang vinden. De Wet goed verhuurderschap is op 1 juli 2023 al in werking getreden (zie paragraaf 3.2.4 voor een omschrijving van de wet en de gevolgen ervan). Daarnaast is de voorgestelde herziening van de Huisvestingswet 2014 kort voor de val van het kabinet Rutte 4 met een ruime meerderheid van stemmen aangenomen in de Tweede Kamer en later ook in de Eerste Kamer. Deze herziening maakt het voor gemeenten mogelijk om eigen inwoners die een huis willen huren of kopen in hun gemeente voorrang te geven ten opzichte van mensen van buiten de gemeente. Naast wetgeving, is er ook een Nationale Woon- en Bouwagenda. Deze agenda omvat zes programma’s die moeten zorgen voor voldoende, betaalbare, duurzame én kwalitatief goede woningen, ook voor aandachtsgroepen. De komende jaren zullen deze zes programma’s een grote rol gaan vervullen in ons lokale woonbeleid.

Woonbeleid is een zaak van lange adem: de doorlooptijd van nieuwbouwprojecten is lang. Ook de effecten van regulering en de uitvoering van prestatieafspraken worden pas na verloop van tijd zichtbaar. Om een voorbeeld te noemen: de sociale huurwoningen die we de komende jaren bouwen, zijn een rechtstreeks gevolg van de ambitieuze doelstelling die we in 20184 al hebben geformuleerd. Ook bij het maken van plannen en prestatieafspraken is een lange termijnperspectief nodig. Ondanks de vele onzekerheden kiezen we er daarom voor om opnieuw een woonvisie vast te stellen voor de maximale toegestane termijn van vijf jaar. Aan de hand van het uitvoeringsprogramma in hoofdstuk 7 zullen we de realisatie van deze visie, in de context 4

Zie het Actieprogramma van de vorige Woonvisie Diemen 2018-2023.

7

van regionale en landelijke ontwikkelingen, van jaar tot jaar monitoren en hiervan verslag doen.

1.5 Leeswijzer In deze woonvisie komen de vier pijlers waarop de Woonvisie 2018-2023 was gebouwd terug. Het gaat om de pijlers 1) sterke wijken, 2) betaalbaarheid en beschikbaarheid, 3) wonen en zorg en 4) duurzaamheid. Deze thema’s zijn integraal in deze nieuwe woonvisie verwerkt. Vanwege de extra focus op deze onderwerpen zijn ‘betaalbaarheid en beschikbaarheid’ in deze woonvisie gescheiden hoofdstukken geworden (hoofdstuk 2 & 3). In hoofdstuk 2 ‘Voldoende woningen’ staat de volkshuisvestelijke opgave en het beheer op de bestaande woningvoorraad centraal. In hoofdstuk 3 ‘Betaalbare woningen’ komt betaalbaarheid van woningen aan bod. Het gaat er niet alleen om dat er voldoende woningen zijn om in de behoefte voorzien, maar ook dat deze woningen financieel bereikbaar en anderszins passend zijn voor woningzoekenden. In hoofdstuk 4 ‘Passende woningen’ staat de behoefte aan passende woningen voor specifieke aandachtsgroepen centraal. Wonen met zorg is hier een groot onderdeel van. Hiervoor geldt dat we wel inzicht hebben in de ontwikkelingen en de daarmee samenhangende woningbehoefte, maar dat het beleid nog verder wordt uitgewerkt. Hoofdstuk 5 ‘Duurzame woningen’ draait om de energietransitie en de aanpassingen aan bestaande woningen die hieraan vooraf moeten gaan. Tevens wordt er in dit hoofdstuk ingegaan op circulaire en klimaatadaptieve bouw.

In hoofdstuk 6 ‘Sterke wijken’ staan we stil bij de pijler uit de vorige woonvisie sterke wijken, waarvan leefbaarheid onderdeel is. Sterke wijken is een veelomvattend thema dat voor het woonbeleid vooral contextueel is. Hoofdstuk 7 bevat het uitvoeringsprogramma aan de hand waarvan we de komende jaren het woonbeleid gaan implementeren en de resultaten gaan monitoren. In deze conceptversie bevatten alle hoofdstukken specifieke kaders die duidelijk beschrijven wat onze plannen zijn voor de komende jaren. Na goedkeuring van het concept woonvisie zullen deze kaders verder worden uitgewerkt tot een concrete uitvoeringsagenda met een concrete planning. In deze woonvisie wordt verwezen naar een aantal bijlagen: In bijlage 1 staat een lijst van gebruikte begrippen. In de lopende tekst zijn de woorden die in de begrippenlijst zijn opgenomen gestippeld onderstreept. In bijlage 2 staat een lijst met nieuwbouwprojecten die starten vanaf 2024 zoals deze op het moment van schrijven van de concept-woonvisie bekend zijn. In bijlage 3 staat de factsheet van WiMRA (Wonen in Metropoolregio Amsterdam) Wonen in Diemen 2021. Op het moment van schrijven van de concept-woonvisie is dit de meest recente factsheet. In april 2024 wordt het nieuwe WiMRA-onderzoek gepubliceerd. Deze gegevens zullen dus worden geüpdatet naar de meest recente informatie voor de definitieve Woonvisie. 8

In bijlage 4 staat de Diemense factsheet uit de regionale woonzorganalyse opgenomen. Hierin kunt u per aandachtsgroep5 vinden hoeveel woningen er nodig zijn tot 2040. Het meest recente onderzoek komt uit 2022.

5

De volgende aandachtsgroepen zijn opgenomen in dit onderzoek: ouderen, cliënten in beschermd wonen en maatschappelijke opvang, mensen met een lichamelijke of verstandelijke beperking, kwetsbare jongeren die 18 worden en economisch daklozen.

9

2. Voldoende woningen De kerntaak van de gemeente voor wonen is stimuleren dat er voldoende woningen worden gerealiseerd om in de behoefte te voorzien. In artikel 22, tweede lid van de Grondwet is dit als volgt verwoord: “Bevordering van voldoende woongelegenheid is voorwerp van zorg der overheid.” 2.1 Indicatieve woningbehoefte De provincie Noord-Holland heeft in 2021 de indicatieve woningbehoefte per gemeente in kaart gebracht. Er was in 2021 in de regio Amstelland-Meerlanden (Aalsmeer, Amstelveen, Diemen, Haarlemmermeer, Ouder-Amstel, Uithoorn) een tekort van 7.200 woningen. Om in de groeiende behoefte van woningzoekenden te voorzien, zou de Diemense woningvoorraad tussen 2021 en 2030 in elk geval nog met 2.300 woningen moeten groeien. Tussen 2030 en 2050 zou volgens deze prognose in Diemen een verdere groei nodig zijn met 1.300 woningen.6 Op 1 januari 2024 had Diemen volgens de cijfers van het CBS een totale voorraad van 15.814 woningen. In 2023 leverden we 106 woningen op. Vanaf 1 januari 2024 gaan we tot en met 2029 nog ruim 3.200 woningen bouwen (zie bijlage 2 voor het volledige projectenoverzicht). Door 3.200 nieuwe woningen tot 2030 bij te bouwen, voldoet Diemen aan de indicatieve woningbehoefte van de Provincie. Onze inspanningen zijn erop gericht deze planning ook daadwerkelijk te halen.

Maar bovenal is het voldoen aan de kwalitatieve woningbehoefte de grootste opgave. En dat betekent dat onze inspanningen vooral gericht moeten zijn op het toevoegen van kwalitatief goede en bovenal betaalbare woningen voor ouderen en starters.

2.2 Woondeal & Omgevingsvisie Diemen 2040 Op 15 maart 2023 ondertekende Gemeente Diemen de regionale Woondeal MRA 2023. In de Woondeal hebben het Rijk, de provincies Noord-Holland en Flevoland en de gemeenten in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) afspraken gemaakt om snel meer woningen bij te bouwen. Tot en met 2030 moeten er ruim 170.000 woningen bijkomen, waarvan minstens 2/3 in het betaalbare segment. Bij de ondertekening van de woondeal heeft Gemeente Diemen zich gecommitteerd aan onder andere het streven naar een 2/3 betaalbaar programma in de plancapaciteit. Daarbij is ook afgesproken dat we hiervoor geen bestaande afspraken met ontwikkelaars gaan openbreken. Voor Diemen geldt dat we in de bestaande plancapaciteit met ‘harde afspraken’7 2/3 deel betaalbaar niet halen. Dat komt omdat een groot deel van de plannen al vastgelegd zijn. Echter, daar waar nog afspraken gemaakt moeten worden (de zogenaamde ‘zachte plannen’) is er een ander beeld. Er zijn inbreidingslocaties waar conform de Omgevingsvisie 100% sociaal of middelduur is zoals Buitenlust en de Harmonielaan. Ook is er nu een transformatielocatie in beeld (waar op dit moment het Duran zwembad gelokaliseerd is) waarvoor het programma nog niet bekend is en waar we volgens de

6

Bron: Prognose Noord-Holland 2021-2050, provincie Noord-Holland. Harde afspraken betekenen dat het project al zodanig is vastgelegd in een overeenkomst of een onherroepelijk bestemmingsplan, dat elke (programmatische) wijziging of afwijking van het woonprogramma zal leiden tot een langere doorlooptijd van het project en/of tot planschade 7

10

omgevingsvisie uit zouden moeten gaan van minimaal 30% sociale huur én minimaal 25% middeldure huur. Echter we weten niet hoeveel woningen daar gerealiseerd kunnen worden. Dat betekent dat we, hoewel we het nu niet met zekerheid kunnen stellen, het zeer waarschijnlijk is dat we in de projecten die nog beïnvloedbaar zijn het streven van de woondeal van 2/3 kunnen behalen. In bijlage 2 is een overzicht opgenomen van alle nieuwbouwprojecten van de komende jaren en de aantallen te realiseren woningen in het betaalbare segment die daar bij horen. Deze bijlage kan in de looptijd van de Woonvisie veranderen. Immers, in uitwerking van plannen die nog niet vastliggen kunnen wijzigingen ontstaan in aantallen, programmasamenstelling en planning. In onze Omgevingsvisie Diemen 20408 hebben we ervoor gekozen om alleen te bouwen binnen bestaand stedelijk gebied, inclusief Holland Park. Er kan onderzoek gedaan worden om daarbinnen geschikte locaties te vinden voor woningbouw. Woningbouw in het buitengebied is op dit moment niet aan de orde. De volgende stap is om de woningbouwopgave te borgen in bestemmingsplannen.9 Ook daarmee zijn we al goed op weg. Tot 2030 hebben we voldoende ruimte (‘plancapaciteit’) om deze opgave te realiseren. De plancapaciteit is bovendien al grotendeels ‘hard’, dat wil zeggen verankerd in een onherroepelijk bestemmingsplan.

De resterende ‘zachte’ plancapaciteit kan worden benut om flexibel in te spelen op de ontwikkeling van de woningvraag. Verder komen er wellicht initiatieven die we nu nog niet kennen, bijvoorbeeld voor het plaatsen van een extra bouwlaag op bestaande woningen (‘optoppen’) en voor verdichting al dan niet in combinatie met sloop/nieuwbouw. Als dat passend en haalbaar is, dan staan we daarvoor open. Op dit moment zijn er voor de periode na 2030 geen woningbouwplannen. Op deze periode heeft deze woonvisie geen betrekking. In de Woningwet (artikel 42, eerste lid) is namelijk bepaald dat de gemeente in de woonvisie het volkshuisvestingsbeleid voor maximaal vijf jaar mag vastleggen.

2.3 Nieuwbouw Door in de periode tot 2030 meer woningen te bouwen dan waar indicatief behoefte aan is, levert Gemeente Diemen een bijdrage aan het inlopen van het bestaande woningtekort. We compenseren onttrekkingen aan de bestaande woningvoorraad. We vervangen bijvoorbeeld de verwijderde containerwoningen aan de Bergwijkdreef door nieuwbouw. En we leveren een bijdrage aan de kwalitatieve woningbehoefte. Uit de woonzorganalyse (zie bijlage 4) van de regio Amstelland uit 2021 blijkt dat er in Diemen behoefte is aan ongeveer 3500 ouderenwoningen. Deze zullen deels in de bestaande woningvoorraad gevonden moeten worden door woningen aan te passen en deels in de nieuwbouw. Bij de realisatie van onze woningbouw werken we nauw samen met de woningcorporaties, marktpartijen, de provincie, regiogemeenten en maatschappelijke organisaties. Zie bijlage 2 voor het volledige overzicht van nieuwbouwprojecten vanaf 1 januari 2024. 8

De in januari 2022 vastgestelde Omgevingsvisie Diemen 2040 is leidend voor de Woonvisie. Deze is te vinden op Home Diemen Omgevingsvisie 9 Na de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 zijn de bestaande bestemmingsplannen van rechtswege omgezet naar één omgevingsplan. De vastgestelde bestemmingsplannen zijn onderdeel van het Omgevingsplan gemeente Diemen.

11

2.3.1 Nieuwbouw en corporaties Diemen heeft momenteel betrekkelijk weinig corporatiewoningen. Rochdale, Lieven de Key, Stadgenoot en de Alliantie bezitten gezamenlijk ongeveer 25% van de totale woningvoorraad in Diemen.10 Voor een gemeente in onze grootteklasse (25.000-50.000 inwoners) is dit een gebruikelijk aandeel. Maar in gemeenten in dezelfde stedelijkheidsklasse (zeer sterk stedelijk) is gemiddeld 35% van de totale woningvoorraad eigendom van corporaties.11 Een groter aandeel corporatiebezit zou in die zin goed passen bij een gemeente als Diemen en is ook wenselijk. Ons nieuwbouwprogramma per 1 januari 2024 bevat de komende jaren nog ongeveer 1.100 sociale huurwoningen.12 Dit is ongeveer 30% van onze gehele plancapaciteit, waarmee we een evenredige bijdrage leveren aan de landelijke en regionale woningbouwopgave voor dit segment. We blijven er in onze afspraken met de corporaties, het Huurdersplatform Diemen (HPD) en eventuele betrokken marktpartijen op sturen dat nieuwe sociale huurwoningen zoveel mogelijk eigendom worden van corporaties. De mogelijkheden om in de programmering nog meer sociale huurwoningen op te nemen dan gepland zijn beperkt. Om vertraging in de realisatie te voorkomen hanteren we in lijn met de Woondeal het uitgangspunt dat bestaande contracten met projectontwikkelaars niet worden opengebroken.

In de programmering van nieuwbouw van sociale huurwoningen zullen we inzetten op de bouw van levensloopbestendige woningen met het label Woonkeur13 voor senioren en woningen voor starters. In hoofdstuk 4 gaan we verder in op de gewenste kwaliteit en doelgroepen. 2.3.2 Middenhuur In de Woonvisie 2018-2023 namen we de doelstelling op om in deze periode meer huurwoningen in het middensegment te realiseren. Deze doelstelling is behaald: in totaal werden er in Diemen in deze periode 847 middeldure huurwoningen gebouwd. Momenteel wordt ongeveer 12% van alle woningen in onze gemeente verhuurd in het middensegment. Omgerekend gaat het om ongeveer 1.856 woningen.14 In de periode vanaf 1 januari 2024 tot 2030 willen we hier nog eens ruim 500 middeldure nieuwbouwwoningen aan toevoegen (zie bijlage 2), een procentuele groei van 27%. De kansen voor woningzoekenden met een middeninkomen om in onze gemeente een passende woning te vinden, nemen hierdoor toe. Het aandeel betaalbaar in ons totale woningbouwprogramma bedraagt daarmee vooralsnog ongeveer 50%, onderverdeeld naar 34% sociale huur en 16% middensegment. In de Nationale prestatieafspraken met het Rijk15, de corporatiesector, de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) en de Woonbond is afgesproken dat ongeveer 20% van de woningbouwproductie van corporaties tot 2030 in het middensegment zal worden 10

Bron: WiMRA 2021, Factsheet Wonen in Diemen 2021. Zie bijlage 3. Bron: www.waarstaatjegemeente.nl (dashboard bouwen en wonen, woningen naar eigendom) 12 Zie bijlage 2. In de prognose van 1100 sociale huurwoningen zitten ook zogenaamde ‘zachte plannen’ zoals Rietschuurhof, Holland Park Campus, Buitenlust, Harmonielaan en Griend. 13 Woonkeur is een certificaat wat aangeeft dat woningen voldoende niveau aan toegankelijkheid, gebruikskwaliteit, aanpasbaarheid en flexibiliteit bezitten. Daardoor zijn de woningen levensloopbestendig en kunnen mensen langer zelfstandig thuis blijven wonen 14 Bron: WiMRA 2021, Factsheet Wonen in Diemen 2021. Zie bijlage 3. 15 De Nationale Prestatieafspraken 2022 omschrijven de volkshuisvestelijke opgaven tot en met 2030 op het gebied van beschikbaarheid en betaalbaarheid, verduurzaming en leefbaarheid. Met de nationale prestatieafspraken neemt de overheid de regie over de volkshuisvesting weer in handen en biedt randvoorwaarden voor woningcorporaties. 11

12

gerealiseerd. Omgerekend naar de Diemense verhoudingen zou dat neerkomen op een kleine 200 woningen. De woningcorporaties hebben vanwege aangepaste rijksregelgeving weer meer ruimte om middeldure huurwoningen te realiseren. We zien hierin kansen voor het vergroten van het woningaanbod in het middensegment en doorstroming vanuit de sociale huursector. Maar als we moeten kiezen waar de investering van de corporaties voor wordt ingezet, dan ligt onze prioriteit bij het bouwen en beheren (inclusief verduurzamen) van sociale huurwoningen. Immers, ook nu worden de middeldure woningen gerealiseerd door de marktpartijen met wie we daarover prima afspraken maken. We willen samen met de woningcorporaties en het Huurdersplatform Diemen (HPD) nagaan of het wenselijk en haalbaar is om hierover een lokale prestatieafspraak te maken.

2.3.3 Transformatie Transformatie van bestaande bouw is ook een manier om nieuwe woningen te verkrijgen. Met name bedrijvenpanden naar woningen is een vorm van transformatie die vaak voorkomt. In de Omgevingsvisie Diemen 2040 is vastgelegd dat we onze bedrijventerreinen willen behouden. Kantorenpark Bergwijkpark is volgens de Omgevingsvisie Diemen 2040 een interessant gebied om wonen en werken in de toekomst te combineren. De ruimtebehoefte van de kantoren is echter leidend. Er kan alleen worden getransformeerd wanneer er sprake is van langdurige, in de omgevingsvisie staat incourante, leegstand. Van incourante leegstand is in Diemen geen sprake. Het combineren van wonen en werken in bestaande bedrijventerreinen vraagt om maatwerk zodat het elkaar niet in de weg zit.

2.3 Wat willen we bereiken? We willen dat er voldoende passende woningen worden gebouwd In de komende jaren willen we dat er voldoende goede woningen gebouwd worden waar behoefte aan is. Zo willen we voldoen aan de vraag en geven we invulling aan de indicatieve behoefte van de Provincie Noord-Holland en de Woondeal MRA 2023.

2.3 Wat gaan we hiervoor doen? 1. We willen dat de projecten zoals opgenomen in bijlage 2 gerealiseerd gaan worden. 2. We zorgen ervoor dat er zo min mogelijk vertraging is in de realisatie van deze woningen. Daarbij is het belangrijk om in goed contact te zijn en te blijven met ontwikkelaars en afnemers. 3. Volgens onze Omgevingsvisie Diemen 2040 gaan we deze taak binnenstedelijk realiseren. 4. We streven naar 2/3 betaalbaar bouwen conform de Woondeal in die projecten die nog niet definitief zijn vastgelegd in overeenkomsten of omgevingsplan. Voor de inbreidingslocaties baseren we ons op 100% sociaal of middeldure huur. Voor transformatielocaties baseren we ons op minimaal 30% sociale huur én minimaal 25% middeldure huur. 5. Ons woningbouwprogramma (zie bijlage 2, peildatum 1 januari 2024) omvat ruim 1.000 sociale huurwoningen. We zien woningcorporaties als de primaire partij om 13

deze woningen te beheren en sturen daarop waar mogelijk in afspraken met ontwikkelaars. Voor ontwikkelingen van sociale huurwoningen op gemeentegrond hebben de woningcorporaties het primaat. 6. We stellen prestatieafspraken op met woningcorporaties betreffende de verdeling van projecten met sociale huurwoningen en de aanpak van deze verdeling. 7. We bespreken met de woningcorporaties wat hun inzet zou kunnen zijn voor wat betreft de realisatie van middeldure huurwoningen zonder dat het de hoeveelheid nieuwbouw sociale huurwoningen vermindert. 8. We staan open voor nieuwe ontwikkelkansen die we nu nog niet voorzien.

2.4 Flexwoningen Landelijk en regionaal is er op dit moment veel aandacht voor flexwoningen. De veranderende politieke en economische ontwikkelingen vragen om een flexibele woningvoorraad die snel kan inspelen op schommelingen en vraag en aanbod. Bovendien zorgt de bouw van flexwoningen voor een snelle (tijdelijke) verlichting op de druk van de woningmarkt. Vooral voor bijzondere doelgroepen zoals statushouders, jongeren en starters kan een flexwoning een uitkomst zijn. In deze paragraaf gaan we in op wat flexwonen in onze gemeente betekent en gaat betekenen. In Diemen gaan we de mogelijkheden die flexwonen biedt met beide handen aangrijpen. Zo heeft de gemeente Diemen 60 verplaatsbare flexwoningen aangeschaft voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen. Voor de flexwoningen op de Diemerdreef nemen we het advies van ervaringsdeskundige corporaties ter harte om flexwoningen niet alleen voor bijvoorbeeld vluchtelingen te bestemmen, maar te onderzoeken of een mix van urgenten/spoedzoekers met een tijdelijke woonbehoefte en reguliere woningzoekenden zoals starters en/of jongeren mogelijk is. De juiste mix van doelgroepen en werkwijze stellen we vast in overleg met de woningcorporatie(s) die de woningen gaat overnemen.

Ondanks dat de realisatie van flexwoningen voor een snelle verlichting op de oververhitte woningmarkt kan zorgen, vinden we dat de realisatie van flexibele woningen niet ten koste mag gaan van permanente woningbouw.

2.4 Wat willen we bereiken? We willen gebruik maken van kansen om flexwoningen te realiseren Waar mogelijk geeft Diemen de voorkeur aan permanente woningbouw. Echter, de huidige krapte op de woningmarkt met name voor bijzondere doelgroepen en starters/jongeren maakt het wenselijk om op locaties die anders toch leeg staan creatief om te gaan met de ruimte. Het creëren van flexwoningen biedt mogelijkheden om bij te dragen aan de krapte op de woningmarkt.

2.4 Wat gaan we hiervoor doen?

14

1. In de loop van 2025 zullen de bestaande 30 flexwoningen verplaatst worden naar onder andere de daarvoor bestemde locatie Diemerdreef. 2. Er worden 30 extra flexwoningen aangekocht. In deze woningen zal een nog te bepalen mix van doelgroepen worden geplaatst. Naast spoedzoekers en urgenten zal onderzocht worden of er ook ruimte is voor reguliere woningzoekenden zoals starters of jongeren. 3. We gaan alle 60 flexwoningen overdragen aan één van de woningcorporaties. 4. We staan open voor kansen om elders flexwoningen te realiseren.

2.5 Bestaande woningvoorraad Van de totale woningvoorraad in 2029 is 80% al gebouwd en nu bewoond. Uit het onderzoek Wonen in de Metropoolregio Amsterdam (WiMRA 2021; Factsheet Wonen in Diemen 2021, zie bijlage 3) blijkt dat 30% van de huishoudens die binnen of naar Diemen willen verhuizen een eengezinswoning (grondgebonden woning) zoekt. Aangezien de nieuwbouw vooral appartementen of meergezinswoningen (niet-grondgebonden) biedt, is deze groep woningzoekenden aangewezen op de bestaande woningvoorraad. De gemeente ziet het als taak om waakzaam te zijn op het juiste gebruik van deze woningvoorraad. In de huisvestingsverordening zijn hiervoor voorraadvergunningen ingevoerd die het juiste gebruik van woningen te bevorderen. Daarnaast is goede afstemming met corporaties belangrijk om het corporatiebezit op peil te houden. 2.5.1 Vergunningplicht en handhaving De doelstelling van de vorige woonvisie om via de huisvestingsverordening te gaan sturen op het gebruik van bestaande woningen, is vanaf 2020 gerealiseerd. Er zijn duidelijke regels voor woningdelen, hospitaverhuur en vakantie verhuur van de gehele woning blijft verboden. Ook zijn we ons soepeler gaan opstellen tegenover het delen van woningen door bewoners die geen huishouden vormen. In de bijlage 4 is een overzicht opgenomen van deze voorraadvergunningen. Tegenover een vergunningplicht staat handhaving.

Dat vraagt prioritering van de organisatie. Immers, alleen bij verplichte vergunningen staat een vergoeding vanuit het Gemeentefonds ons ter beschikking. Bovenstaand vergunningstelsel is geen verplichting. De huidige focus in het handhavingsbeleid ligt op het aanpakken van ondermijning, veiligheid, toezicht op verleende vergunningen en op het gebruik van woningen en panden en het reageren op klachten uit de samenleving. Het in 2023 in werking getreden VTH beleidsplan16 geeft een goed beeld van welke handhavingsmiddelen worden ingezet in Diemen. De nieuwe wetgevingen op het gebied van wonen gaan naar verwachting de komende jaren meer verplichte handhavingstaken met zich meebrengen, met bijbehorend budget. De zorg is wel of deze middelen voldoende zullen zijn om deze nieuwe taken uit te voeren.

16

Uitvoering- en handhavingsbeleid VTH Omgevingsrecht Gemeente Diemen 2023-2026

15

2.5.2 Bestaande voorraad sociale huurwoningen Zoals genoemd in paragraaf 2.3 verwachten we nog een groot aantal sociale huurwoningen op de nu bekende nieuwbouwlocaties toe te voegen. Hiernaast staan we open voor andere vormen van toevoegen van nieuwbouw zoals optoppen (mits dit aan onze eisen voldoet) of verdichting van de bestaande woningvoorraad. In lijn met het Coalitieakkoord 2022-2026 Diemen met en voor elkaar blijven we inzetten op het behoud van de bestaande voorraad sociale huurwoningen. Gezien de lange wachttijden behouden we de afspraak met de woningcorporaties dat hun sociale huurwoningen niet worden verkocht of geliberaliseerd. In Diemen is er nog weinig ervaring met het slopen en nieuwbouw van sociale huurwoningen. We verwachten dat in de looptijd van deze woonvisie initiatieven zullen ontstaan rond dit onderwerp. De gemeente zal aan deze initiatieven meewerken en samen met de ontwikkelaars een goede planning bespreken. De gemeente stelt zich op het standpunt dat er minstens zoveel sociale huurwoningen worden teruggebouwd voor de belangrijkste doelgroepen: starters en senioren. Hetzelfde geldt overigens voor renovatieprojecten. De gemeente wil graag in gesprek met de woningcorporaties over hun strategisch voorraadbeleid zodat er in een vroeg stadium zicht is in omvang en planning. De gemeente kan zich hier dan ook op voorbereiden.

2.5 Wat willen we bereiken? Om het woningtekort tegen te gaan zorgen we ervoor dat woningen in de bestaande voorraad van Diemen optimaal gebruikt worden en stimuleren dat deze voorraad uitgebreid wordt.

2.5 Wat gaan we hiervoor doen? 1. We benutten onze bevoegdheden op grond van de Huisvestingswet 2014 om te sturen op het gebruik van bestaande woningen. We blijven optimaal gebruik van maken van onze mogelijkheden. 2. Handhaving vindt plaats volgens de prioritering in ons VTH beleidsplan. 3. We houden de ontwikkelingen op het gebied van nieuwe wetgevingen nauwlettend in de gaten en zullen optimaal gebruik maken van eventuele (financiële) ondersteuning vanuit het Rijk. 4. We staan open voor nieuwe initiatieven om extra woningbouw toe te voegen, bijvoorbeeld door het optoppen van woongebouwen en/of verdichting, al dan niet in combinatie met sloop/nieuwbouw. 5. We handhaven de afspraken met woningcorporaties om te voorkomen dat sociale huurwoningen verkocht worden of worden geliberaliseerd. 6. We werken mee aan sloop/nieuwbouwinitiatieven van corporaties. Ons uitgangspunt daarbij is dat minstens zoveel sociale huurwoningen terugkomen, met prioriteit voor starters en senioren. 7. We vragen de woningcorporaties om inzicht te geven in hun strategisch voorraadbeleid.

16

2.6 Toewijzing huurwoningen van woningcorporaties De wachttijden voor een sociale huurwoning zijn in onze gemeente en regio erg lang, gemiddeld ruim 18 jaar.17 De lange wachttijd heeft enerzijds te maken met de grote vraag naar woningen: de regio heeft een grote aantrekkingskracht op woningzoekenden uit binnenen buitenland. Anderzijds sluit het aanbod niet aan op de vraag. Er is weinig betaalbare woonruimte voor starters. De nieuwbouwproductie van betaalbare woningen blijft regionaal sterk achter bij de vraag. Daarnaast zijn er weinig verhuizingen binnen de bestaande voorraad. In onze woningmarktregio, de Metropoolregio Amsterdam (MRA) komt jaarlijks 7 tot 8% van alle corporatiewoningen beschikbaar voor nieuwe huurders. In Diemen is dat percentage met 12% hoger. Dat komt vooral doordat de corporaties, en dan met name Lieven De Key, in Diemen relatief veel studentenwoningen hebben. Overigens is de mutatiegraad in de corporatiesector ondanks de toenemende druk op de woningmarkt niet structureel gedaald. Huurders van corporaties verhuizen nu nog ongeveer even vaak (of weinig) als tien jaar geleden.18 2.6.1 Lokale voorrang en doorstroming Uit onderzoek blijkt dat inwoners vooral binnen de eigen gemeente willen verhuizen. Dat gaat ook op voor Diemenaren.

Door binnen de wettelijke regels voorrang te geven aan woningzoekenden uit Diemen op een sociale huurwoning, bieden we Diemenaren die graag in de gemeente willen blijven wonen meer kansen om dat te realiseren. We noemen dat lokale voorrang. We vinden lokale voorrang ook van belang voor middeldure huurwoningen. Bij nieuwbouwprojecten van middeldure huurwoningen zien we ook graag dat bij de toewijzing bijzondere doelgroepen of cruciale beroepen aan bod komen. Mensen die met lokale voorrang verhuizen, laten vaak een sociale huurwoning achter. Daarmee is lokale voorrang voor ons ook een middel om doorstroming te bevorderen. Doorstroming helpt mensen om naar een meer geschikte woning te verhuizen. En als er meer verhuizingen zijn, is het ook gemakkelijker om urgent woningzoekenden te huisvesten. Zie hoofdstuk 4 voor meer informatie over urgent woningzoekenden. Daarnaast zijn er nog twee andere mogelijkheden om de doorstroming te bevorderen. Bijvoorbeeld de ‘Van Groot naar Beter regeling Diemen’19, waarbij het aantrekkelijk wordt gemaakt om naar een passende kleinere (senioren)woning te verhuizen en zo een grote sociale huurwoning vrij te maken. De woningcorporaties faciliteren in sommige gevallen woningruil, waardoor huurders elkaar helpen aan passender woonruimte.

De gemeente stimuleert betere afspraken in de toekomst op het gebied van woningruil, aangezien dit doorstroming kan bevorderen. Overigens, er staat geen hek om Diemen. We monitoren of er in de regio wel voldoende mogelijkheid blijft om tussen de regiogemeenten te verhuizen.

17

Bron: Woonruimteverdeling in de regio Amsterdam, Jaarrapportage 2021; PWNR. De gemiddelde inschrijfduur is met 12 jaar korter dan de gemiddelde wachttijd. Bij een deel van de woningzoekenden telt de woonduur tot 2015 mee als wachttijd. 18 Bron: www.waarstaatjegemeente.nl /lokale monitor bouwen en wonen. Deze bron bevatte op het moment van schrijven van deze woonvisie gegevens over de periode 2014-2021. 19 Zie Van Groot naar Beter Regeling Diemen - Gemeente Diemen

17

2.6.2 Verdeling sociale huurwoningen via Woningnet/DĀK Op grond van de Huisvestingswet kunnen we regels opstellen voor de toewijzing van sociale huurwoningen. We doen dat in afstemming met de gemeenten van de voormalige stadsregio Amsterdam. Het resultaat van deze samenwerking is het regionale systeem voor woonruimteverdeling Woningnet (sinds januari 2024 ook wel DĀK genoemd), waarbij woningzoekenden op sociale huurwoningen in de gehele regio kunnen reageren. In 2023 is het systeem van Woningnet/DĀK veranderd. Het doel was om woningzoekenden die een meer dringende huisvestingsbehoefte hebben, meer kans te geven een sociale huurwoning te vinden. Een woningzoekende die vaker zoekt, kan extra punten verdienen – en als die stopt met zoeken weer kwijtraken. Bepaalde groepen woningzoekenden kunnen in aanmerking komen voor situatiepunten, bijvoorbeeld gezinnen die inwonen bij een ander huishouden. De werking van dit systeem wordt in 2026 geëvalueerd. We zullen de ontwikkeling van de nieuwe woonruimteverdeling nauwgezet volgen.

2.6 Wat willen we bereiken? We willen de beschikbare sociale huurwoningen zo goed mogelijk verdelen met zo kort mogelijke wachttijden.

2.6 Wat gaan we hiervoor doen? 1. We maken gebruik van de mogelijkheden die er zijn om doorstroming te bevorderen. We passen lokale voorrang toe, verlengen en verbeteren Van Groot naar Beter regeling en gaan met het HPD en woningcorporaties in gesprek over woningruil) 2. Samen met de corporaties en het HPD hebben we beter zicht op de toewijzingsresultaten en evalueren we het woonruimteverdeelsysteem Woningnet/DAK.

2.7 Toewijzing huurwoningen van particulieren Op dit moment wordt 34%20 van alle huurwoningen in Diemen verhuurd door een particuliere verhuurder. Voor de gemeente is het erg lastig om volledig inzicht te krijgen in het toewijzingsproces van deze woningen en de criteria die hierbij worden gehanteerd. Vooral voor het gedeelte betaalbare huurwoningen van particuliere eigenaren zou het erg wenselijk zijn voor de gemeente om hier meer grip op te krijgen. Vooral voor dit type woning is het immers van groot belang dat ze worden toegewezen aan de juiste (inkomens)doelgroep.21 2.7.1 Toewijzing sociale en middeldure huurwoningen van particuliere eigenaren Zoals gezegd is het moeilijk om sociale huurwoningen van particuliere eigenaren in kaart te brengen. Immers, men staat niet als verhuurder geregistreerd en ook kunnen we nergens 20

Bron: WiMRA 2021, Factsheet Wonen in Diemen 2021. Zie bijlage 3. De gemeenteraad heeft in november 2022 twee moties aangenomen die zouden moeten leiden tot een transparantere verdeling van particuliere sociale huurwoningen en van middeldure huurwoningen. 21

18

nagaan wat de huurprijs van een particuliere huurwoning is. Een andere complicatie is het feit dat de sociale huurwoning van een particuliere eigenaar niet gereguleerd is. De hoogte van de huur wordt alleen, en in beperkte mate, gereguleerd door het Woningwaarderingsstelsel (WWS). Zie paragraaf 3.2.1 voor een verdere uitleg hierover. Het is in principe mogelijk om de vergunningplicht voor huisvestingsvergunningen van sociale huurwoningen van particuliere eigenaren te gaan toepassen op de bestaande particuliere huurvoorraad, maar hierbij moet goed worden afgewogen wat dit betekent voor het bestaande handhavingsbeleid. Gebrek aan capaciteit zorgt op dit moment voor dat we andere prioriteiten moeten stellen. In het algemeen wordt in de handhaving nu prioriteit gegeven in gevallen waarbij sprake is van ondermijning, klachten vanuit de omgeving, en waarbij veiligheid in het geding is. Daarbij wordt geen onderscheid gemaakt naar type of eigendom woning. De gemeente stimuleert actief dat sociale huurwoningen in nieuwbouwprojecten geëxploiteerd worden door woningcorporaties. Daarmee is transparantie in toewijzing volgens de reguliere toewijzingsnormen en -criteria in WoningNet gewaarborgd.

Daar waar de ontwikkelaar/verhuurder de woningen in eigen beheer wil houden maken wij concrete afspraken over eenduidig, transparant en toegankelijk aanbieden en toewijzen van de woningen waarbij de gemeente het van groot belang vindt dat de woningen worden toegewezen aan woningzoekenden die bij WoningNet staan ingeschreven. De gemeente is in gesprek met een aantal verhuurders die middeldure huurwoningen in nieuwbouwprojecten (gaan) verhuren. Die gesprekken hebben duidelijke kaders omdat in het bestemmingsplan is vastgelegd dat in de nieuwbouwprojecten in bijvoorbeeld Holland Park en Hof van Saan locaties bestemd zijn voor middeldure huurwoningen en dat nauwkeurig is omschreven hoe hoog de huur van deze woningen mag zijn. Voor wat betreft de inkomensgroepen die in aanmerking komen voor deze woningen hebben we dit via onze Doelgroepenverordening 22 geregeld. Per nieuwbouwproject is er sprake van maatwerk en wordt er gebruik gemaakt van directe bemiddeling. Zo is het bij Holland Park West geregeld dat bijzondere beroepsgroepen en Diemenaren voorrang krijgen. Voor bestaande woningen in Holland Park Campus zijn er al afspraken om docenten met voorrang voor een woning in aanmerking te laten komen. En voor ieder nieuwbouwproject maken we hierover privaatrechtelijke afspraken binnen de mogelijkheden die er zijn.

Over het algemeen zijn de volgende criteria relevant voor de verhuur van middeldure huurwoningen: inkomen, huishoudgrootte, lokale voorrang, toewijzing aan cruciale beroepen en directe bemiddeling.

2.7.2 Transparant aanbod particuliere huurwoningen Om meer inzicht te krijgen in het toewijzingsproces van sociale en middeldure huurwoningen in particulier bezit zou er in een ideale situatie één aanbodsysteem worden gebruikt waar alle particuliere verhuurders hun huurwoningen aanbieden, met duidelijke toewijzingscriteria. Met alle verhuurders in gesprek gaan over één aanbodsysteem is echter niet goed te realiseren voor een gemeente als Diemen alleen. Particuliere woningverhuurders vormen een uiteenlopende groep. Een meerderheid is niet aangesloten bij een brancheorganisatie. Op dit moment is er geen platform of aanbodsysteem waarbij alle particuliere verhuurders aangesloten zijn. Daarnaast weten we niet welke huurniveaus aangeboden worden door de verhuurders en wie de kleinere particuliere verhuurders zijn cq. waar de woningen van kleine verhuurders zich bevinden. 22

Verordening Doelgroepen Woningbouw Diemen 2019. Verordening doelgroepen woningbouw Diemen 2019 | Lokale wet- en regelgeving (overheid.nl)

19

Het Ministerie van BZK geeft aan dat een gemeente een specifiek toewijzingssysteem mag voorschrijven in de huisvestingsverordening. Het is zeer bewerkelijk om dit te organiseren, voor een gemeente als Diemen alleen, nog afgezien van het feit dat we niet alle verhuurders kennen. Daarnaast zal een eigen systeem zeer duur zijn om te realiseren en vraagt het capaciteit om te onderhouden. Deze belemmeringen staan echter een verbetering niet in de weg om ervoor te zorgen dat er meer (in)zicht is in het aanbod. Want wat we wel kunnen en willen doen is zorgen dat we een zo volledig mogelijk beeld krijgen van deze verhuurders, hun werkwijze bij de verdeling van woningen inventariseren, en deze informatie op onze website te delen om maximale transparantie te bieden. Op een later moment zou het ook zeer wenselijk zijn om met deze groep verhuurders prestatieafspraken te kunnen maken. Dit is echter sterk afhankelijk van de bereidheid van de verhuurders, van mogelijkheden die nieuwe wetgeving mogelijk gaat bieden (zie paragraaf 3.2.4), van onze capaciteit om de verhuurders effectief in kaart te brengen en van de prioritering van de ambtelijke capaciteit voor al onze volkshuisvestelijke doelen.

Wat willen we bereiken? Optimale inzet om transparantie te verkrijgen in de woonruimteverdeling van sociale en middeldure huurwoningen van particuliere eigenaren Wat gaan we hiervoor doen? 1. Bij nieuwbouwprojecten maken we waar mogelijk afspraken met ontwikkelaars over de woningtoewijzing van sociale en middeldure huurwoningen die niet in beheer van een woningcorporatie komen waarbij transparantie, toepassing lokale voorrang, ruimte voor bijzondere doelgroepen, inwoners met een urgentieverklaring en cruciale beroepen centraal staan. De Verordening Doelgroepen Woningbouw Diemen 2019 en andere huidige en toekomstige wetgeving zetten we optimaal in. 2. We willen een beter beeld krijgen van de particuliere verhuurders, we inventariseren waar mogelijk hoe de verdeling van die woningen in zijn werk gaat en plaatsen informatie hierover op onze website. 3. We streven ernaar om waar mogelijk ook met particuliere verhuurders prestatieafspraken aan te gaan.

20

3. Betaalbare woningen Als we onze nieuwbouwplannen uitvoeren, dan zal de woningvoorraad in onze gemeente de komende jaren nog met ruim 3.200 woningen groeien.23 Ten opzichte van de huidige voorraad van tegen de 16.000 woningen is dit een toename van 20%. We willen dat de nieuwe woningen van goede, toekomstbestendige kwaliteit zijn. Maar we willen ook dat ze betaalbaar zijn voor de woningzoekende. Net als in de bestaande woningvoorraad moeten er voldoende woningen zijn voor de lage en middeninkomens. Ons woonbeleid concentreert zich op het sociale en middeldure segment, omdat de tekorten hier het grootst zijn. In de sociale huursector kampen we met lange wachttijden voor woningzoekenden. Maar ook in het middensegment is dat het geval: de huur- en koopprijzen in de vrije sector zijn de afgelopen jaren zo sterk gestegen dat een woning in Diemen voor steeds meer mensen buiten bereik ligt. We zien de middenklasse in onze gemeente gestaag kleiner in omvang worden. Voor startende huishoudens met een middeninkomen wordt het steeds lastiger om zich in Diemen te vestigen. In onderstaande tabel is in percentages van de totale woningvoorraad de verschillende huishoudens naar inkomen weergegeven tussen 2017 en 2021. Hier is goed te zien dat de afgelopen jaren het aandeel hoge inkomens significant is gestegen en dat het aandeel middeninkomens in Diemen iets is afgenomen. Tabel 1.

Inkomensverdeling Diemen, 2017-2021 (% van de totale woningvoorraad) Huishoudens naar inkomen 2017 2019 2021 lager (doelgroep sociale huur) 40% 43% 39% midden (tot 1,5x modaal) 21% 18% 16% hoger 38% 38% 45% Bron: WiMRA factsheet Wonen in Diemen 2017,2019,2021

In het vervolg van dit hoofdstuk behandelen we per segment van de woningmarkt de specifieke uitdagingen voor de komende jaren op het gebied van betaalbaarheid. We geven daarbij aan wat we hier zelf aan kunnen bijdragen en welk beroep we op woningcorporaties en marktpartijen willen doen.

3.1 Corporatiewoningen De belangrijkste taak van woningcorporaties is het bouwen en beheren van betaalbare woningen voor mensen met lage inkomens. Veruit de meeste corporatiewoningen vallen in de categorie ‘sociale huur’, ook wel gereguleerde huur of DAEB24 genoemd. In 2024 behoren de huurwoningen met een maandelijkse huurprijs tot € 879,66 tot deze categorie.25 3.1.1 Doelgroep sociale huurwoningen Sociale huurwoningen zijn niet voor iedereen beschikbaar. Binnen de kaders van Europese regelgeving bepaalt de rijksoverheid wie voor een sociale huurwoning in aanmerking komt. In 23

Zie bijlage 2 voor een volledig beeld van het woningbouwprogramma voor de komende jaren. Deze afkorting staat voor: Diensten van Algemeen Economisch Belang. Het betreft diensten die maatschappelijk relevant, maar financieel onvoldoende rendabel zijn om aan de markt over te laten. Deze diensten kunnen met staatssteun worden uitgevoerd zonder dat er juridisch gezien sprake is van oneerlijke concurrentie. 25 De meest actuele informatie over de prijsgrenzen en toewijzingsregels voor sociale huurwoningen is te vinden in de infographic ‘Toewijzen van woningen 2024’ op www.volkshuisvestingnederland.nl. 24