Rapport fractie OnPD WOZ-Onderzoek

Hoe nauwkeurig is de WOZ aanslag? Onderzoek WOZ – november 2023 De Onafhankelijke partij Diemen heeft de WOZ nader onderzocht. De vraagstelling: “Hoe zit het in Diemen met de WOZ?”, kwam mede door de reclame op TV om altijd bezwaar aan te tekenen tegen de WOZ. Om meer duidelijk te krijgen, zijn er vragen gesteld aan het college. In dit onderzoek proberen we een antwoord op de vraag te krijgen “Hoe verloopt de WOZprocedure en wat is het advies van de OnPD ten aanzien van de verbeterpunten?” Woningtaxatierapport Helaas is het onderzoek beperkt tot de woningen van OnPD-raadsleden. Door de wet op de AVG ontvingen wij geen andere woningtaxatierapportgegevens via de gemeente Diemen. Het woningtaxatierapport wordt alleen aan de woning eigenaar beschikbaar gesteld. De AVG-wetgeving is als reden opgegeven dat men geen taxatierapporten van andere woningen digitaal kan opvragen. Bij de Gemeentebelastingen Amstelland moet een schriftelijk verzoek ingediend worden om een vergeleken woning uit het taxatierapport in te zien. Een ander woningtaxatierapport opvragen, kan alleen als een woning in het eigen taxatierapport vermeld wordt. In ons onderzoek hebben wij gegevens opgevraagd van andere woningen uit openbare archieven zoals bij het Kadaster en Rijksoverheid.

Er zijn diverse gegevens die van een object aangevraagd kunnen worden zoals: Eigendomsinformatie, Hypotheekinformatie, Kadastrale kaart, Koopsominformatie van woningen in de buurt enz. De gegevens uit deze openbare registers, worden vrij verstrekt. Uit de openbare archieven komt er opmerkelijke data aan het licht. Data die schuren tegen de AVG-wetgeving aan. Het onderzoek beperkt zich tot woningen, bedrijfspanden zijn niet meegenomen in dit onderzoek. Veel data van het Kadaster komen uit de gegevens die de gemeente in het BAG systeem plaatst. Schriftelijke vragen Na een analyse van het eerste woningtaxatierapport zijn een aantal stappen ondernomen. Dit was het indienen van een bezwaar. Deze bezwaarprocedure leidde tot meer WOZ vragen. Om duidelijk te krijgen over de WOZ heeft de Onafhankelijke partij Diemen eerst vragen gesteld aan het College van Burgemeester en Wethouders. 22-03-2023 Vragen WOZ aan het College 11-04-2023 Antwoord op de WOZ vragen door het College 28-10-2023 Aanvullende WOZ vragen aan het college het college 08-11-2023 Antwoord op de aanvullende WOZ vragen Bijlage 1: (WOZ_01Combi_Vragen-V4.pdf)

Confidentiality: C2 - Internal

Bezwaarschrift Het indienen van het bezwaarschrift was een test hoe de bezwaren behandeld worden. Eerst is telefonisch contact opgenomen door de indiener, waarna men te horen kreeg dat men teruggebeld zou worden. Er kon geen belafspraak gemaakt worden en men krijgt geen intake nummer. Er is door de indiener later nogmaals gebeld met de vraag of men het terugbellen niet vergeten was. In het terugbelgesprek zijn alle problemen globaal besproken en dit leidde niet tot aanpassingen of correcties van de WOZ-aanslag. Hierna is er toch besloten schriftelijk een bezwaar in te dienen. Op 4 april is het bezwaar ontvangen. Bij navraag is het antwoord met de beslissing op 25 mei ontvangen. Er is geen beroep ingesteld tegen de beslissing. Dit omdat een beroep geen onderdeel van het onderzoek was. Een antwoord op de vraag: “Hoe verloopt de WOZ-procedure en wat zijn de verbeterpunten?”, is voor de OnPD voldoende. Advies OnPD Bij het eerste telefonisch contact een casenummer geven met een terugbelafspraak. Bijlage 2: (WOZ-02Combi_Bezwaar2023.pdf) Taxatieverslagen Om een uitgebreider beeld te krijgen, zijn er meerdere taxatieverslagen opgevraagd. In totaal zijn er vier verschillende taxatieverslagen opgenomen in de beoordeling. De drie laatste taxatieverslagen zijn later toegevoegd om een goed beeld te krijgen.

In de bestudering van ons eerste taxatieverslag vielen een aantal zaken op: De foto van het object klopt niet. De objectgegevens als woningbouwdatum van het pand en geplaatste dakkapellen waren niet juist. Waarbij de vergeleken hoekwoningen niet representatief zijn voor rijtjeswoningen. Ook andere taxatieverslagen, die wij mochten ontvangen, hebben eenzelfde aantal kenmerken. 1) De foto van het huis is in bijna alle gevallen van zeer slechte kwaliteit en/of niet van het juiste object. 2) Jaartallen kloppen vaak niet. 3) Rijtjeswoningen worden vergeleken met hoekwoningen.

Dat er met jaartallen fouten gemaakt worden is begrijpelijk maar soms is het wel overduidelijk dat een jaartal niet klopt. Een berging/schuur vrijstaand uit 1640 is in Diemen wel heel

bijzonder.

Om vergelijkingen tussen de verschillende taxaties te maken, is het lastig dat bij de objectkenmerken geen consistente volgorde van gegevens worden aangehouden. Altijd wordt de oppervlakte m2 opgeven maar soms ook de inhoud m3. De kolom “Aantal” is volkomen onduidelijk waar die voor gebruikt wordt.

Confidentiality: C2 - Internal

2

De vier woningtaxaties met drie vergelijkbare woningen. Opvallend is dat er weinig aandacht geschonken is aan de eerste foto van het betreffende pand. De foto’s zijn klein, veel te donker en zijn vaak niet het betreffende object waar de WOZ over bepaald wordt. De foto’s van de vergelijkbare panden zijn in het algemeen beter omdat die op recentere datum gefotografeerd zijn. *Als het niet jouw pand is, of niet herkenbaar, zal de betrouwbaarheid van de taxatie niet ten goede komen. Indirect tast dit de betrouwbaarheid van de gemeente aan. Als jaartallen in de woningtaxaties niet kloppen, kan dit voor een hele wijken gelden. De vertaalslag van gegevens op papier naar digitale data zal een omvangrijke klus zijn geweest. Wellicht is deze slag handmatig verricht en zijn er fouten gemaakt tijdens dit proces. Bij de beoordeling van de taxaties is het heel vreemd te zien dat het bouwjaar in het koopcontract niet overeenstemt met de taxatie. Verschillen in jaartallen van oplevering zullen niet leiden tot WOZaanpassingen, maar wel tot vragen hoe serieus is de taxatie? *Het is raadzaam alle huiseigenaren in een portal de mogelijkheden te geven om correcties aan te geven die na beoordeling op juistheid, doorgevoerd kunnen worden. Het kan vragen oproepen als jouw rijtjeshuis met een hoekwoning vergeleken wordt.

Want hoekwoningen zijn over het algemeen duurder dan tussenwoningen vanwege de extra voordelen die ze bieden. Hoekwoningen hebben namelijk een hogere waarde door hun locatie en extra grond. Dit maakt het kopen van een hoekwoning een investering die de moeite waard kan zijn voor de lange termijn. Een hoekwoning heeft meestal ramen aan de zijkant van het huis waardoor er meer lichtinval is en men minder gebruik hoeft te maken van kunstlicht. Als een hoekwoning (extra) grond heeft aan de zijkant van het huis betekent dit vaak dat de woning een grotere tuin heeft. In de taxaties zullen er altijd verschillen blijven in maten en uitvoeringen van de woningen. *Als een rijtjeswoning met een hoekwoning vergeleken wordt zijn duidelijke argumenten in WOZ-prijsverschil wat tot vragen zal leidden. Het vergelijken van appels met peren is niet wenselijk in een WOZ-taxatie. Deze tabel geeft 4 taxatieverslagen weer met woningen waarmee ze vergeleken worden. Wonining + Aanbouw dakkapel Grond m2 m2 m2 6 118 165 6 115 137 18 118 136 8 117 132

Schuur m2 Garage

Postcode

Type woning

Bouwjaar

1111CB 22 1111CB 28 1111ZG 7 1111ZG 3

Tussen woning Hoek woning Hoek woning Tussen woning

1950 1950 1969 1969

Postcode

Type woning

Bouwjaar

1112KH 70 1112KR 41 1112KP 1 1112KN 76

Hoek woning Tussen woning Hoek woning Hoekwoning

1978 1978 1978 1978

Postcode

Type woning

Bouwjaar

1112HT 16 1112JV 16 1112HC 3 1112JE 43

Tussen woning Tussen woning Tussenwoning Hoekwoning

1978 1978 1978 1978

Postcode

Type woning

Bouwjaar

Schuur m2

Wonining m2

1111LX 584 1111LR 360 1111LP 324 1111LV 504

Flat Appartement Flat Appartement Flat Appartement Flat Appartement

1971 1971 1971 1971

7 7 7 7

82 82 82 82

Woning WOZ aanslag

Wonining + Aanbouw dakkapel Grond m2 m2 m2 14 63 175 5 78 155 15 5 113 154 5 110 146

Schuur+ tuinhuis m2

Wonining + Aanbouw dakkapel Grond m2 m2 m2 6 103 139 11 123 155 11 6 103 147 6 103 142

Schuur+ tuinhuis m2

Grond m2

Aanbouw m2

wozwaarden € 597.000 € 621.000 € 626.000 € 578.000 wozwaarden € 441.000 € 513.000 € 540.000 € 520.000 wozwaarden € 539.000 € 599.000 € 572.000 € 542.000 wozwaarden € 322.000 € 338.000 € 338.000 € 322.000

Vergelijk woningen

Verkoopprijs

verkoop datum

€ € €

07-10-2022 14-10-2021 09-11-2022

678.000 641.000 665.000

Verkoopprijs

verkoop datum

€ € €

02-08-2021 05-10-2022 29-11-2021

500.000 632.000 512.000

Verkoopprijs

verkoop datum

€ € €

02-03-2022 28-04-2022 05-08-2021

610.000 650.000 540.000

Verkoopprijs

verkoop datum

€ € €

29-04-2021 30-06-2020 30-03-2021

355.000 350.000 353.000

Inclusief exstra's

Bij de tabel zijn er per postcode met huisnummer bij de verwerkte gegevens opmerkingen gemaakt. In de bijlage: 3 (WOZ-04Combi_Taxaties-V2.pdf) staan vier taxatieverslagen waarmee de tabel en de opmerkingen zijn gemaakt. Confidentiality: C2 - Internal

3

1111CB 22 Foto niet van Pand en slecht - bouwjaar 1950 moet zijn 1953 ook de dakkapellen zijn veel later geplaatst en niet bij de bouw in 1953. 111CB 28 Onduidelijke foto - woning is uit 1953 - dit is een hoekwoning. 1111ZG 7 Foto van een muur - heeft vrijstaande garage dit is een hoekwoning. 1111ZG 3 Foto onduidelijk. 1112KH 70 Foto slecht en niet van de hoekwoning zonder etages, het was een seniorenwoning. 1112KR41 Tussenwoning met drie etages en met aanbouw woonruimte. 1112KP 1 Hoekwoning met drie etages. 1112KN 76 Hoekwoning met drie etages. 1111HT 16 Foto slecht – Tussenwoning. 1112 JV 16 Foto slecht – Tussenwoning met opbouw dakterras - blokhut in tuin. 1112HC 3 Foto achterkant - één verdieping met zolder. 1112JE 43 Hoekwoning. 1111LX 16 Foto van een muur. 1111LR 360 Foto binnenkant woning 1111LP 324 Foto binnenkant woning 1111LV 504 Foto flatgebouw. Op de site van de waarderingskamer staat: https://www.waarderingskamer.nl/woz-wijzer/controleren-woz-waarde/woz-taxatieverslag Belangrijk om de WOZ-waarde te controleren De gegevens op het taxatieverslag zijn belangrijk om de WOZ-waarde te controleren. Als de gegevens op het taxatieverslag niet kloppen, kunt u contact opnemen met uw gemeente. Na afstemming kan uw gemeente de gegevens aanpassen en eventueel de WOZ-waarde aanpassen. Advies OnPD • Geef voorlichting over de totstandkoming van het WOZ “Taxatieverslag Woningen”.

• Leg uit welke fouten kunnen voorkomen die geen invloed hebben op de WOZ-waarden en de hoogte van de aanslag. • Laat de bewoners in een portal de correcties maken en de juiste data als foto’s, jaartallen, perceel oppervlaktes, bij- en aanbouwen kunnen inladen.

Confidentiality: C2 - Internal

4

Vooroordelen over WOZ In gesprek met bewoners over de WOZ/OZB is de vrees uitgesproken dat een hoge OZB-waarde voor hun huis ook meer OZB-belasting zou betekenen. Men denkt dat de belasting in gelijke trend loopt met de waarde van een huis. Er werd ook aangegeven geen bezwaar aan te tekenen met de vrees dat een woning nader bekeken zou worden en dan de OZB hoger kan uitvallen. Deze vrees tot verhoging werd ingegeven dat één woning in de straat zwaar overboden werd en dit effect heeft op hun woningwaarde. Onderstaande grafiek geeft het waarde verloop van één woning weer en het bedrag waarvoor men werd aangeslagen.

Gemeentebelasting OZB verloop 650 600 550 500 450 400 350 300 250 200 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 OZB-Heffingsmaatstaf x € 1.000

OZB-Eigenaar woning

De OZB-Heffingsmaatstaf is de geschatte waarde van de woning. Na er eerste daling over de jaren 2010 tot 2018 is er een duidelijke stijging te zien tot heden. De OZB-Eigenaar woning, is het bedrag wat aan de gemeentebelastingen oplegt aan de bewoner. Er is een constante lijn te zien, omdat de totale opbrengsten van deze belasting een constante zijn voor de gemeente, waarbij jaarlijks de indexering en kleine correcties doorberekend worden. Advies OnPD •Het zou de gemeente Diemen sieren wanneer zij een bulletin uitgeven waarin de totstandkoming van de OZB goed uitgelegd wordt. •Vertel dat de hoogte van de WOZ in mindere mate afhankelijk is waarvoor men wordt aangeslagen. De eigenaren betalen veel geld aan OZB en hebben recht op duidelijkheid.

Confidentiality: C2 - Internal

5

AVG-wetgeving Om de mensen te beschermen worden de taxatieverslagen woningen niet vrijgegeven door de Gemeentebelastingen Amstelland. Men kan geen taxatieverslag woningen van andere, dan de eigen woning, digitaal opvragen. Echter bij het Kadaster kan men tegen betaling alle info opvragen over wie de eigenaar van de woning is, de hypotheek, de koopsom, de kadastrale ligging en een samenvatting. Ter illustratie van wat er in de openbare registers voorhanden is, zijn voor dit onderzoek verschillende woningen in kaart gebracht. Het is begrijpelijk dat voor veel eigenaren van de onderzochte woning dit erg pijnlijk is. Het Kadaster is een openbaar register. De Kadaster gegevens schuren tegen de AVG-wetgeving aan. Veel gegevens die op een taxatierapport woningen staan zijn publiekelijk niet openbaar. De privé gegevens staan niet op de taxatierapporten woningen. Waarom zijn er dan bezwaren om alle taxatieverslagen wel voor iedereen digitaal beschikbaar te stellen. Bijlagen 4 (WOZ-05Combi_Kadaster-V5.pdf)

Confidentiality: C2 - Internal

6

Foutpercentage Er zijn 63 postcodes uit het WOZ-Waardeloket https://www.wozwaardeloket.nl met elkaar vergeleken. Hiervan is de procentuele WOZ-stijging berekend. In elf gevallen was de stijging sterk afwijkend en zelfs onverklaarbaar (<10% - 20%>). Wanneer deze afwijkingen kloppen is dit 17,5% van het onderzochte geheel. Afwijkingen uit de tabel waar de vier “taxatieverslagen” over gaan, worden wellicht door de uitvoeringsorganisatie verklaard. Voor de bewoners geven deze vergelijkingsresultaten een ander beeld waarop de WOZ-taxatie plaats heeft gevonden. Om de foutenmarge te verkleinen, doen wij, de OnPD, een aantal aanbevelingen. Bijlagen 5 (WOZ-06Combi_Straat.pdf)

Confidentiality: C2 - Internal

7

Confidentiality: C2 - Internal

8

Advies OnPD • Om een stijgend aantal klachten te voorkomen, wat veel werk ter afhandeling geeft, is voorkomen beter dan genezen. • Biedt op de website van de gemeente de woning eigenaren de mogelijkheid om hun eigen gegevens te controleren en zo nodig bij te werken. • Doorbreek de jaarlijkse exercitie van de WOZ waarde taxaties, betrek de eigenaren in het proces. Het vertrouwen tussen de woningeigenaren en de gemeente zal mede hierdoor positief uitwerken en minder klachten. Gemeentebelastingen In de WOZ-Aanslag zijn ook de rioolheffing en afvalstoffenheffing opgenomen. Deze twee heffingen zijn niet gekoppeld aan de OZB. De waterschappen hebben wel een koppeling aan de OZB. De rioolheffing is vrij constant door de jaren heen. De afvalstoffenheffing is nog niet op het niveau van 2013 en zal naar verwachting blijven stijgen. Gemeentebelastingen 700

600

500

400

300

200

100

0 2013

2014

2015

2016

OZB-Eigenaar woning x € 1.000

2017

2018 OZB-Aanslag bedrag

2019

2020

2021

Riool heffing Eigenaar

2022

2023

2024

Afvalstoffenheffing

Confidentiality: C2 - Internal

9

Tot Slot In de gemeenteraad is de opmerking gemaakt dat men toch niet de alle (17.668) woningen kan gaan controleren omdat de kosten veel meer zullen zijn dan de opbrengsten. Deze opmerking is niet wat de OnPD voor ogen heeft met dit onderzoek. Wat wij aantonen is dat veel gegevens niet kloppen en zoeken naar een manier om de data te laten corrigeren. Bij twijfel of de door de bewoners aangeleverde gegevens wel kloppen en een bureaumatige controle niet mogelijk is, zullen de WOZ-Ambtenaren steekproefsgewijs toch de straat op moeten gaan om de gegevens te controleren. De betrokkenheid van de WOZ-Ambtenaren met de gemeente Diemen zal hierdoor vergroten. De stijging van 352% aan bezwaren vergeleken met vorig jaar (van 248 naar 873 bezwaren) geeft aan dat de bewustwording van bezwaar maken flink is toegenomen. Men vertrouwt de gemeente niet meer, deze ontwikkeling van vermindering van het vertrouwen in de overheid is veel gehoord. Het behandelen van de bezwaren kost heel veel tijd. Door te investeren in een juiste WOZwaardebepaling en dit voor de ontvangers te verduidelijken, kan het vertrouwen in Diemen teruggewonnen worden.

Het doel: “Het aantal bezwaren verminderen door kloppende gegevens te gebruiken”. Herijk de databronnen en werk deze gegevens bij met de juiste gegevens. Vergroot de betrokkenheid van de uitvoerders met de gemeente Diemen. OnPD, Diemen november 2023

Confidentiality: C2 - Internal

10