Bijlage 2 Woonvisie Diemen 2024 onopgemaakte versie

Woonvisie Diemen 2024

Definitieve versie – juni 2024

1

Inhoud 1. Samenvatting: betaalbare, passende en duurzame woningen .............................................4 1.1 Inleiding: dorps karakter met veel voorzieningen ...............................................................4 1.2 Functie van de Woonvisie ...............................................................................................5 1.3 Participatie ......................................................................................................................6 1.4 Context ............................................................................................................................6 1.5 Leeswijzer .......................................................................................................................7 2.

Voldoende woningen ............................................................................................................9 2.1 Indicatieve woningbehoefte.............................................................................................9 2.2 Woondeal & Omgevingsvisie Diemen 2040 ....................................................................9 2.3 Nieuwbouw....................................................................................................................10 2.3.1 Nieuwbouw en corporaties .....................................................................................10 2.3.2 Middenhuur.............................................................................................................11 2.3.3 Transformatie .........................................................................................................12 2.4 Flexwoningen ................................................................................................................13 2.5 Bestaande woningvoorraad .........................................................................................13 2.5.1 Vergunningplicht en handhaving ............................................................................14 2.5.2 Bestaande voorraad sociale huurwoningen ...........................................................14 2.6 Toewijzing huurwoningen van

woningcorporaties.........................................................15 2.6.1 Lokale voorrang en doorstroming ...........................................................................15 2.6.2 Verdeling sociale huurwoningen via Woningnet/DĀK ............................................16 2.7 Toewijzing huurwoningen van particulieren ..................................................................17 2.7.1 Toewijzing sociale en middeldure huurwoningen van particuliere eigenaren.........17 2.7.2 Transparant aanbod particuliere huurwoningen .....................................................18 3.

Betaalbare woningen ......................................................................................................19 3.1 Corporatiewoningen ......................................................................................................19 3.1.1 Doelgroep sociale huurwoningen ...........................................................................19 3.1.2 Duur- en goedkoop scheefwonen...........................................................................20 3.2 Particuliere huurwoningen.............................................................................................21 3.2.1 Sociale huurwoningen in particuliere voorraad.......................................................22 3.2.2 Reguleren sociale huur in particuliere voorraad .....................................................23 3.2.3 Reguleren middeldure huurwoningen in particuliere voorraad ...............................23 3.2.4 Wet betaalbare huur en Wet goed verhuurderschap..............................................23 3.3 Betaalbare koopwoningen.............................................................................................24 3.3.1 Sturing op betaalbare koopwoningen .....................................................................24 3.3.2 Betaalbare koopwoningen nieuwbouw ...................................................................25 4.

Passende woningen ...........................................................................................................28 4.1 Aandachtsgroepen ........................................................................................................28 2

4.2 Starters en jongeren......................................................................................................29 4.2.1 Studentenwoningen ................................................................................................29 4.2.2 Huisvesting voor jongeren en starters ....................................................................30 4.3 Ouderen ........................................................................................................................30 4.4 Mensen met een lichamelijke en/of verstandelijke beperking .......................................33 4.5 Begeleid thuis en Beschermd verblijf ............................................................................34 4.6 Economisch daklozen ...................................................................................................35 4.7 Statushouders ...............................................................................................................36 5.

Duurzame woningen ...........................................................................................................37 5.1 Energietransitie en isolatie woningen............................................................................37 5.1.1 Aardgasvrij Diemen ................................................................................................38 5.1.2 Verduurzamen woningen........................................................................................38 5.1.3 Energiearmoede .....................................................................................................39 5.2 Duurzaam (ver)bouwen.................................................................................................40 5.2.1 Circulair (ver)bouwen .............................................................................................40 5.3 Toekomstige ontwikkelingen .........................................................................................41 6. Sterke wijken ......................................................................................................................43 6.1 Locaties van aandacht in sterke wijken.........................................................................43 6.2 Woonmilieu ...................................................................................................................44 7.

Uitvoeringsprogramma .......................................................................................................47 Bijlage 1: Begrippenlijst ..........................................................................................................58 Bijlage 2: Projectoverzicht woningbouwprogrammering .........................................................63 Bijlage 3: WiMRA Factsheet Wonen in Diemen 2021 ............................................................65 Bijlage 4: Woonzorganalyse ...................................................................................................72

3

1. Samenvatting: betaalbare, passende en duurzame woningen In deze Woonvisie zetten we als Gemeente Diemen uiteen hoe we het wonen in Diemen de komende jaren voor zoveel mogelijk mensen betaalbaar en bereikbaar houden met een goede en passende woningvoorraad. Woningen die geschikt en bereikbaar zijn voor belangrijke doelgroepen zoals starters en senioren. De woningen zijn van goede (duurzame) kwaliteit en staan in sterke wijken, met zorgwoningen waar nodig. Het woonbeleid van de gemeente Diemen richt zich de komende jaren primair op de lagere en middeninkomensgroepen en het betaalbare segment van de woningmarkt. We willen meer doorstroming, zodat meer mensen een geschikte volgende woning vinden en richten onze aandacht op de groeiende groep senioren, met of zonder zorgbehoefte. En op starters omdat zij het in deze krappe woningmarkt extra moeilijk hebben. Andere grote speerpunten zijn de realisatie van sociale en middeldure huurwoningen en de verdeling van nieuwbouwlocaties. Verder verdienen het verduurzamen van woningen en de energietransitie extra aandacht. Deze Woonvisie komt tot stand in een periode dat er veel wetgeving in voorbereiding is, zoals de Wet betaalbare huur en Wet versterking regie volkshuisvesting. Beide wetgevingen zijn op het moment van schrijven van de Woonvisie nog volop in discussie.

We houden er rekening mee dat de uiteindelijke wetgevingen invloed zullen hebben op hoe we onze doelstellingen willen bereiken en welke instrumenten daarvoor ontwikkeld of ingezet moeten worden. In deze Woonvisie hebben we daarnaast bevindingen van de evaluatie van de vorige Woonvisie (2018-2023), uit de Omgevingsvisie Diemen 2040 en het Coalitieakkoord 2022-2026 Diemen met en voor elkaar verwerkt. 1.1 Inleiding: dorps karakter met veel voorzieningen Diemen ligt naast Amsterdam maar heeft een dorps karakter met diverse eigen voorzieningen, verenigingen en clubs, wat bijdraagt aan een prettige sfeer en onderlinge samenhang. Deze kenmerken hebben bijgedragen aan de groei van Diemen als een gewilde woonplek, waardoor er veel is bijgebouwd de afgelopen jaren. Samen met andere overheden hebben we een grondwettelijke taak om de bouw van voldoende woningen mogelijk te maken. De gemeente Diemen wil daarom ruim 3.200 woningen realiseren in de periode vanaf begin 20241. Tegelijkertijd blijft onze regio een grote aantrekkingskracht houden op woningzoekenden, waardoor de vraag nog sneller toeneemt dan het aanbod en de schaarste blijft. Deze schaarste uit zich in zeer lange wachttijden voor sociale huurwoningen en hoge huur- en koopprijzen voor woningen in de vrije sector.

Dit maakt het erg lastig voor starters en mensen met een lager, of middeninkomen, en weinig vermogen, om zich in Diemen te vestigen. Voor woningzoekenden met een hoger inkomen, of veel vermogen, werkt de woningmarkt over het algemeen nog wel goed. Diemen heeft een traditie als gastvrije gemeente. In de gemeente wonen mensen van 150 verschillende nationaliteiten. Diemen heeft een open houding bij verzoeken om opvang van nieuwkomers. We willen nieuwkomers een stabiele plek bieden in In bijlage 2 vindt u het woningbouwprogramma van Diemen met daarin de plancapaciteit, zoals deze op het moment van schrijven van de woonvisie bekend zijn. 1

4

Diemen, samen met regiogemeenten. Net als bij de opvang van dak- en thuislozen die geen (zware) zorgvraag hebben, maar bijvoorbeeld door echtscheiding of verlies van inkomen hun woning verliezen en niet in staat zijn weer eigen woonruimte te vinden. Daarnaast is er ook een kwetsbare groep die meer begeleiding nodig heeft, bijvoorbeeld door een verslaving of een psychische stoornis. Ook hen bieden we zorg en huisvesting. Diemen heeft in haar Duurzaamheidsprogramma ambitieuze doelen op het gebied van onder andere energietransitie, biodiversiteit en circulariteit vastgelegd. De gemeente wil in 2040 aardgasvrij zijn. Daarom is er in deze visie veel aandacht voor verduurzaming van woningen en duurzame nieuwbouw. Diemen heeft een verscheidenheid aan woonmilieus, waar mensen van jong tot oud en met een kleine of een grote portemonnee moeten kunnen wonen. De meerderheid van de Diemenaren wil vooral in Diemen blijven wonen en ook hun kinderen willen hier wonen. We willen hen ook de kansen daartoe bieden. We staan dan ook zeker niet stil in Diemen. 1.2 Functie van de Woonvisie De gemeente stelt al sinds 2008 een Woonvisie op, terwijl de verplichting hiertoe pas in 2022 in de Woningwet is opgenomen.

In deze Woonvisie beschrijven we ons voorgenomen beleid voor vijf jaar vanaf 2024.2 De Woonvisie geeft een goed beeld van de behoefte aan huisvesting en hoe de gemeente omgaat met uitdagingen op dit gebied. Daarnaast kijken we bij Gemeente Diemen ook naar andere vraagstukken, zoals: • leefomgevingskwaliteit/leefbaarheid in wooncomplexen en buurten; • maatschappelijke ondersteuning van kwetsbare inwoners; • het grote tekort aan betaalbare woningen voor mensen met een lager of middeninkomen; • de energietransitie; • wonen en zorg. Voor deze thema’s is de Woonvisie een kompas voor de prestatieafspraken met de woningcorporaties Rochdale, Lieven De Key, Stadgenoot en de Alliantie en het Huurdersplatform Diemen (HPD). De Woonvisie is ook de basis voor toekomstige prestatieafspraken met zorgaanbieders en ontwikkelaars, vooral bij het plannen van woningbouwprogramma’s voor grote en kleine projecten. Daarnaast is de Woonvisie een richtlijn bij het maken en beoordelen van lokale regelgeving. De hoofdstukindeling van deze visie volgt de vijf pijlers waarop we onze aandacht de komende vijf jaar specifiek zullen concentreren: Voldoende woningen, Betaalbare woningen, Passende woningen, Duurzame woningen en Sterke Wijken.

De kans is groot dat in de periode 2024-2028 de Wet versterking regie volkshuisvesting in werking treedt. Deze zal ons waarschijnlijk verplichten om de Woonvisie door te ontwikkelen naar een lokaal volkshuisvestingsprogramma onder de Omgevingsvisie. In het wetsvoorstel is hier vooralsnog het jaartal 2026 aan gekoppeld. Waar de Woonvisie volgens de wet vormvrij is en naar eigen inzicht kan worden ingericht, zal het Rijk voor het opstellen van het lokale volkshuisvestingsprogramma waarschijnlijk nadere instructies gaan geven. In deze Woonvisie anticiperen we al zoveel mogelijk op die instructies. 2

5

1.3 Participatie Voor deze woonvisie hebben we de volgende belanghebbenden geraadpleegd en verkennende gesprekken gevoerd: • inwoners en hun vertegenwoordigers in de gemeenteraad en de adviesraden van de gemeente; • huurders en hun vertegenwoordigers in het Huurdersplatform Diemen (HPD); • woningcorporaties; • regiogemeenten van de Amstelland-Meerlanden en Metropoolregio Amsterdam De stem van de woningzoekenden die interesse hebben om in Diemen te wonen en die nu al in de regio wonen is meegenomen door het raadplegen van het tweejaarlijkse onderzoek Wonen in de Metropoolregio Amsterdam (WiMRA)3. Zie bijlage 3 voor inzicht in hun wensen en behoeften. De gemeente maakt het planologisch mogelijk om voldoende woningen te bouwen. De belanghebbenden zorgen voor de daadwerkelijke realisatie en instandhouding. De bouw van nieuwe woningen, maar ook de verduurzaming en het juiste gebruik van de bestaande woningvoorraad vragen om een nauwe samenwerking met alle vastgoedeigenaren in de gemeente. Specifiek voor het corporatiebezit geldt dat de zittende huurders de middelen opbrengen om hierin te investeren. De huurdersorganisaties van de corporaties, verenigd in het Huurdersplatform Diemen (HPD) zijn daarom ook voor de gemeente een belangrijke gesprekspartner en een gelijkwaardige partij bij het maken van prestatieafspraken.

Binnen de Metropoolregio Amsterdam en de subregio Amstelland-Meerlanden werken we samen met de regiogemeenten aan uiteenlopende vraagstukken, bijvoorbeeld voor wonen met zorg voor bepaalde aandachtsgroepen. Ook de provincie Noord-Holland is hier direct bij betrokken en vormt de schakel naar de rijksoverheid.

1.4 Context Een belangrijk kader voor deze woonvisie is het coalitieakkoord 2022-2026 Diemen met elkaar en voor elkaar met uitgebreide aandacht voor wonen. Er is een verdere regie op de woningmarkt gewenst, onder meer met het doel om de zorg voor bijzondere doelgroepen goed te kunnen invullen. De coalitie wil doen wat kan om de schaarse woonruimte zo rechtvaardig mogelijk te verdelen. Met aandacht voor beïnvloeding van scheefhuren, zinvol vertalen van nieuwe regelgeving naar lokaal niveau en extra inzetten op voorlichting aan inwoners. Het coalitieakkoord geeft ook aan dat er speciale aandacht moet zijn voor ouderen, het bevorderen van doorstroming om ook starters beter te helpen en tijdelijke woonvormen te realiseren. Met nieuwe projecten willen we het aandeel betaalbare woningen verhogen bij inbreidingslocaties. De gemeente wil met verhuurders vrijwillige prestatieafspraken maken. Tot slot willen we dat corporaties geen sociale huurwoningen liberaliseren of verkopen. Deze Woonvisie komt tot stand in een periode van grote onzekerheid. Op het moment van schrijven van deze Woonvisie is de formatie van een nieuw kabinet gaande en zijn er Voor deze concept woonvisie zijn de cijfers uit het meest recente onderzoek uit 2021 van WiMRA gebruikt. De verwachting is dat in april 2024 het meest recente onderzoek van 2023 wordt gepubliceerd.

Wij verwachten dus voor de definitieve versie van deze Woonvisie de cijfers van het WiMRA onderzoek uit 2023 te kunnen gebruiken. 3

6

wetsvoorstellen ingediend door het vorige kabinet die tot doel hebben om de regie van gemeentes op de woningmarkt te versterken. Hoewel we in deze Woonvisie zoveel mogelijk anticiperen op dat deze wetsvoorstellen doorgang gaan vinden, is dit nog niet met zekerheid te zeggen. Ook zijn de precieze gevolgen van deze wetten op het gemeentelijk woonbeleid nog niet bekend. De Wet goed verhuurderschap is op 1 juli 2023 al in werking getreden (zie paragraaf 3.2.4 voor een omschrijving van de wet en de gevolgen ervan). Daarnaast is de voorgestelde herziening van de Huisvestingswet 2014 kort voor de val van het kabinet Rutte 4 met een ruime meerderheid van stemmen aangenomen in de Tweede Kamer en later ook in de Eerste Kamer. Deze herziening maakt het voor gemeenten mogelijk om eigen inwoners die een huis willen huren of kopen in hun gemeente voorrang te geven ten opzichte van mensen van buiten de gemeente. Naast wetgeving is er ook een Nationale Woon- en Bouwagenda met zes programma’s voor voldoende, betaalbare, duurzame én kwalitatief goede woningen, ook voor aandachtsgroepen. De komende jaren zullen deze zes programma’s een grote rol vervullen in ons lokale woonbeleid. Woonbeleid is een zaak van lange adem: het duurt lang voordat nieuwbouwprojecten klaar zijn. Ook de effecten van regulering en de uitvoering van prestatieafspraken worden pas na verloop van tijd zichtbaar.

Om een voorbeeld te noemen: de sociale huurwoningen die we de komende jaren bouwen, zijn een rechtstreeks gevolg van de doelstelling die we in 20184 al hebben geformuleerd. Ook bij het maken van plannen en prestatieafspraken is een lange termijnperspectief nodig. Ondanks de vele onzekerheden kiezen we er voor om opnieuw een Woonvisie vast te stellen voor de maximaal toegestane termijn van vijf jaar. Aan de hand van het uitvoeringsprogramma in hoofdstuk 7 zullen we de realisatie van deze visie, in de context van regionale en landelijke ontwikkelingen, van jaar tot jaar monitoren en hiervan verslag doen.

1.5 Leeswijzer In deze Woonvisie komen de vier pijlers waarop de Woonvisie 2018-2023 was gebouwd terug. Het gaat om de pijlers 1) sterke wijken, 2) betaalbaarheid en beschikbaarheid, 3) wonen en zorg en 4) duurzaamheid. Deze thema’s zijn integraal in deze nieuwe Woonvisie verwerkt. Vanwege de extra focus op deze onderwerpen zijn ‘betaalbaarheid en beschikbaarheid’ in deze Woonvisie gescheiden hoofdstukken geworden (hoofdstuk 2 & 3). In hoofdstuk 2 ‘Voldoende woningen’ staat de volkshuisvestelijke opgave en het beheer op de bestaande woningvoorraad centraal. In hoofdstuk 3 ‘Betaalbare woningen’ komt betaalbaarheid van woningen aan bod. Het gaat er niet alleen om dat er voldoende woningen zijn om in de behoefte voorzien, maar ook dat deze woningen financieel bereikbaar en anderszins passend zijn voor woningzoekenden. In hoofdstuk 4 ‘Passende woningen’ staat de behoefte aan passende woningen voor specifieke aandachtsgroepen centraal. Wonen met zorg is hier een groot onderdeel van. 4

Zie het Actieprogramma van de vorige Woonvisie Diemen 2018-2023.

7

Hiervoor geldt dat we wel inzicht hebben in de ontwikkelingen en de daarmee samenhangende woningbehoefte, maar dat het beleid nog verder wordt uitgewerkt. Hoofdstuk 5 ‘Duurzame woningen’ draait om de energietransitie en de aanpassingen aan bestaande woningen die hieraan vooraf moeten gaan. Tevens wordt er in dit hoofdstuk ingegaan op circulaire en klimaatadaptieve bouw. In hoofdstuk 6 ‘Sterke wijken’ staan we stil bij de pijler uit de vorige Woonvisie sterke wijken, waarvan leefbaarheid onderdeel is. Sterke wijken is een veelomvattend thema dat voor het woonbeleid vooral contextueel is. Hoofdstuk 7 bevat het uitvoeringsprogramma aan de hand waarvan we de komende jaren het woonbeleid gaan implementeren en de resultaten gaan monitoren. In deze Woonvisie wordt verwezen naar een aantal bijlagen: In bijlage 1 staat een lijst van gebruikte begrippen. In de lopende tekst zijn de woorden die in de begrippenlijst zijn opgenomen gestippeld onderstreept. In bijlage 2 staat een lijst met nieuwbouwprojecten die starten vanaf 2024 zoals deze op het moment van schrijven van de Woonvisie bekend zijn. In bijlage 3 staat de factsheet van WiMRA (Wonen in Metropoolregio Amsterdam) Wonen in Diemen 2021. Op het moment van schrijven van de Woonvisie is dit de meest recente factsheet. In juli 2024 wordt het nieuwe WiMRA-onderzoek gepubliceerd.

Deze gegevens zullen worden gebruikt in de uitvoering van de Woonvisie. In bijlage 4 staat de Diemense factsheet uit de regionale woonzorganalyse opgenomen. Hierin kunt u per aandachtsgroep5 vinden hoeveel woningen er nodig zijn tot 2040. Het meest recente onderzoek komt uit 2022.

De volgende aandachtsgroepen zijn opgenomen in dit onderzoek: ouderen, cliënten in beschermd wonen en maatschappelijke opvang, mensen met een lichamelijke of verstandelijke beperking, kwetsbare jongeren die 18 worden en economisch daklozen. 5

8

2. Voldoende woningen 2.1 Indicatieve woningbehoefte De provincie Noord-Holland heeft in 2021 de woningbehoefte per gemeente in kaart gebracht. Er was in 2021 in de regio Amstelland-Meerlanden (Aalsmeer, Amstelveen, Diemen, Haarlemmermeer, Ouder-Amstel, Uithoorn) een tekort van 7.200 woningen. Om in de groeiende behoefte van woningzoekenden te voorzien, zou de Diemense woningvoorraad tussen 2021 en 2030 in elk geval nog met 2.300 woningen moeten groeien. Tussen 2030 en 2050 zou volgens deze prognose in Diemen een verdere groei nodig zijn met 1.300 woningen.6 Op 1 januari 2024 had Diemen volgens de cijfers van het CBS een totale voorraad van 15.814 woningen. In 2023 leverden we 106 woningen op. Vanaf 1 januari 2024 gaan we tot en met 2029 nog ruim 3.200 woningen bouwen (zie bijlage 2 voor het volledige projectenoverzicht). Door 3.200 nieuwe woningen tot 2030 bij te bouwen, voldoet Diemen aan de woningbehoefte die de Provincie heeft gesteld. Onze inspanningen zijn erop gericht deze planning ook daadwerkelijk te halen. Maar bovenal is het voldoen aan de kwalitatieve woningbehoefte de grootste opgave. En dat betekent dat onze inspanningen vooral gericht moeten zijn op het toevoegen van kwalitatief goede en betaalbare woningen voor ouderen en starters. 2.2 Woondeal & Omgevingsvisie Diemen 2040 Op 15 maart 2023 ondertekende Diemen de Woondeal MRA 2023.

In de Woondeal hebben het Rijk, de provincies Noord-Holland en Flevoland en de gemeenten in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) afspraken gemaakt om snel meer woningen bij te bouwen. Tot en met 2030 moeten er ruim 170.000 woningen bijkomen, waarvan minstens 2/3 in het betaalbare segment. Daarbij is ook afgesproken dat we hiervoor geen bestaande afspraken met ontwikkelaars kunnen openbreken. Voor Diemen geldt dat we in de bestaande plancapaciteit met ‘harde afspraken’7 2/3 deel betaalbaar niet halen. Dat komt omdat een groot deel van de plannen al vastgelegd is. Waar het bestemmingsplan nog niet definitief was ten tijde van ondertekening van de Woondeal 2023 (de ‘zachte plannen’), zoals de inbreidingslocaties Buitenlust8 en Harmonielaan, kunnen volgens de Omgevingsvisie 100% sociale of middeldure huurwoningen komen. Ook is er een transformatielocatie in beeld (het Duran-zwembad) waarvoor het programma nog niet bekend is en waar we conform de Omgevingsvisie uit zouden moeten gaan van minimaal 30% sociale huur én minimaal 25% middeldure huur. We weten niet hoeveel woningen daar kunnen komen. Dat betekent dat we, hoewel we het nu niet met zekerheid kunnen stellen, het zeer waarschijnlijk is dat we het streven van de woondeal van 2/3 betaalbaar kunnen behalen. Bijlage 2 bevat een overzicht van alle

Bron: Prognose Noord-Holland 2021-2050, provincie Noord-Holland. Harde afspraken betekenen dat het project al zodanig is vastgelegd in een overeenkomst of een onherroepelijk bestemmingsplan, dat elke (programmatische) wijziging of afwijking van het woonprogramma zal leiden tot een langere doorlooptijd van het project en/of tot planschade 8 Het bestemmingsplan Buitenlust is sinds 1 mei 2024 onherroepelijk. 6 7

9

nieuwbouwprojecten de komende jaren en de te realiseren woningen in het betaalbare segment. Deze bijlage kan in de looptijd van de Woonvisie veranderen. Immers, in uitwerking van plannen die nog niet vastliggen kunnen wijzigingen ontstaan in aantallen, programmasamenstelling en planning. In onze Omgevingsvisie Diemen 20409 hebben we ervoor gekozen om alleen te bouwen binnen bestaand stedelijk gebied, inclusief Holland Park. Woningbouw in het Buitengebied is dus niet aan de orde. De volgende stap is om de woningbouwopgave te borgen in bestemmingsplannen.10 Tot 2030 hebben we voldoende ruimte (‘plancapaciteit’) om deze opgave te realiseren. De plancapaciteit is bovendien grotendeels al vastgelegd in een onherroepelijk bestemmingsplan. De resterende ‘zachte’ plancapaciteit kunnen we benutten om flexibel in te spelen op de ontwikkeling van de woningvraag. Verder komen er wellicht initiatieven die we nu nog niet kennen, bijvoorbeeld voor het plaatsen van een extra bouwlaag op bestaande woningen (‘optoppen’) en voor verdichting al dan niet in combinatie met sloop/nieuwbouw. Als dat passend en haalbaar is, dan staan we daarvoor open.

2.3 Nieuwbouw Diemen levert een bijdrage aan het inlopen op het bestaande woningtekort door tot 2030 meer woningen te bouwen dan waar behoefte aan is. Hiermee compenseren we ook de onttrekkingen aan de bestaande woningvoorraad. Zo hebben we bijvoorbeeld de verwijderde containerwoningen aan de Bergwijkdreef vervangen door nieuwbouw. Daarnaast streven we ernaar om niet alleen in kwantiteit, maar ook in kwaliteit te voorzien in de woningbehoefte van onze inwoners. Uit de woonzorganalyse (zie bijlage 4) van de regio Amstelland uit 2021 blijkt dat er in Diemen behoefte is aan ongeveer 3.500 ouderenwoningen. Deels in de bestaande woningvoorraad, door woningen aan te passen, en deels in nieuwbouw. Bij onze woningbouw werken we nauw samen met woningcorporaties, marktpartijen, de provincie, regiogemeenten en maatschappelijke organisaties. Zie bijlage 2 voor het volledige overzicht van nieuwbouwprojecten vanaf 1 januari 2024. 2.3.1 Nieuwbouw en corporaties Diemen kent momenteel vier woningcorporaties: Rochdale, Lieven de Key, Stadgenoot en de Alliantie. Zij bezitten gezamenlijk ongeveer 25% van de totale woningvoorraad in Diemen.11 Voor een gemeente in onze grootteklasse (25.000-50.000 inwoners) is dit een gebruikelijk aandeel. Maar in gemeenten in dezelfde stedelijkheidsklasse (zeer sterk De in januari 2022 vastgestelde Omgevingsvisie Diemen 2040 is leidend voor de Woonvisie.

Deze is te vinden op Home Diemen Omgevingsvisie 10 Na de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 zijn de bestaande bestemmingsplannen van rechtswege omgezet naar één omgevingsplan. De vastgestelde bestemmingsplannen zijn onderdeel van het Omgevingsplan gemeente Diemen. 11 Bron: WiMRA 2021, Factsheet Wonen in Diemen 2021. Zie bijlage 3. 9

10

stedelijk) is gemiddeld 35% van de totale woningvoorraad eigendom van corporaties.12 Gezien de grote tekorten voor sociale huurwoningen is meer corporatiebezit in Diemen zeer wenselijk. Ons nieuwbouwprogramma per 1 januari 2024 bevat de komende jaren nog ongeveer 1.100 sociale huurwoningen.13 Dit is ongeveer 30% van onze gehele plancapaciteit, waarmee we een evenredige bijdrage leveren aan de landelijke en regionale woningbouwopgave voor dit segment. We willen met de corporaties, het Huurdersplatform Diemen (HPD) en eventuele betrokken marktpartijen afspreken dat nieuwe sociale huurwoningen zoveel mogelijk eigendom worden van corporaties. De mogelijkheden zijn beperkt om in de programmering meer sociale huurwoningen op te nemen dan gepland. Om vertraging te voorkomen, hanteren we in lijn met de Woondeal het uitgangspunt dat we bestaande contracten met projectontwikkelaars niet openbreken. In de programmering van nieuwbouw van sociale huurwoningen zetten we in op de bouw van levensloopbestendige woningen met het label Woonkeur14 voor senioren en woningen voor starters. In hoofdstuk 4 gaan we verder in op de gewenste kwaliteit en doelgroepen. 2.3.2 Middenhuur Het doel meer huurwoningen in het middensegment uit de Woonvisie 2018-2023 hebben we behaald. In totaal kwamen er in Diemen in deze periode 847 middeldure huurwoningen bij.

Momenteel valt ongeveer 12% van alle bestaande woningen in het middensegment. Omgerekend gaat het om ongeveer 1.856 woningen.15 Vanaf 1 januari 2024 tot 2030 willen we nog eens ruim 500 middeldure nieuwbouwwoningen toevoegen (zie bijlage 2), een procentuele groei van 27%. De kansen voor woningzoekenden met een middeninkomen om in onze gemeente een passende woning te vinden, nemen hierdoor toe. Het aandeel betaalbaar in ons totale woningbouwprogramma bedraagt daarmee vooralsnog ongeveer 50%, onderverdeeld naar 34% sociale huur en 16% middensegment. In de Nationale prestatieafspraken met het Rijk16, de corporatiesector, de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) en de Woonbond is afgesproken dat ongeveer 20% van de woningbouwproductie van corporaties tot 2030 in het middensegment moet vallen. Omgerekend naar Diemen zou dat neerkomen op een kleine 200 woningen. De woningcorporaties hebben vanwege aangepaste rijksregelgeving weer meer ruimte om middeldure huurwoningen te realiseren. We zien hierin kansen voor het vergroten van het woningaanbod in het middensegment en doorstroming vanuit de sociale huursector. We willen samen met de woningcorporaties en het Huurdersplatform Diemen (HPD) nagaan of het wenselijk en haalbaar is om hierover een lokale prestatieafspraak te maken.

Maar als we moeten kiezen waar corporaties investeren, dan ligt onze prioriteit bij het bouwen en beheren (inclusief verduurzamen) van sociale huurwoningen.

Bron: www.waarstaatjegemeente.nl (dashboard bouwen en wonen, woningen naar eigendom) Zie bijlage 2. In de prognose van 1100 sociale huurwoningen zitten ook zogenaamde ‘zachte plannen’ zoals Rietschuurhof, Holland Park Campus, Buitenlust, Harmonielaan en Griend. 14 Woonkeur is een certificaat wat aangeeft dat woningen voldoende niveau aan toegankelijkheid, gebruikskwaliteit, aanpasbaarheid en flexibiliteit bezitten. Daardoor zijn de woningen levensloopbestendig en kunnen mensen langer zelfstandig thuis blijven wonen 15 Bron: WiMRA 2021, Factsheet Wonen in Diemen 2021. Zie bijlage 3. 16 De Nationale Prestatieafspraken 2022 omschrijven de volkshuisvestelijke opgaven tot en met 2030 op het gebied van beschikbaarheid en betaalbaarheid, verduurzaming en leefbaarheid. Met de nationale prestatieafspraken neemt de overheid de regie over de volkshuisvesting weer in handen en biedt randvoorwaarden voor woningcorporaties. 12 13

11

2.3.3 Transformatie Transformatie van bestaande bouw, bijvoorbeeld bedrijfspanden naar woningen, is ook een manier om nieuwe woningen te verkrijgen. De Omgevingsvisie Diemen 2040 meldt dat we onze bedrijventerreinen willen behouden. Kantorenpark Bergwijkpark is volgens de Omgevingsvisie Diemen 2040 een interessant gebied om wonen en werken in de toekomst te combineren. De ruimtebehoefte van de kantoren is echter leidend. Er kan alleen worden getransformeerd wanneer er sprake is van langdurige, in de omgevingsvisie staat incourante, leegstand. Zodra er in Diemen incourante leegstand in een kantoorpand ontstaat, zullen wij onderzoeken of transformatie naar wonen een mogelijkheid is. Het combineren van wonen en werken in bestaande bedrijventerreinen vraagt om maatwerk zodat het elkaar niet in de weg zit.

2.3 Wat willen we bereiken? We willen dat er voldoende passende woningen worden gebouwd In de komende jaren willen we dat er voldoende goede woningen gebouwd worden waar behoefte aan is. Zo willen we voldoen aan de vraag en geven we invulling aan de indicatieve behoefte van de Provincie Noord-Holland en de Woondeal MRA 2023.

2.3 Wat gaan we hiervoor doen? 1. We willen dat de projecten zoals opgenomen in bijlage 2 gerealiseerd gaan worden. 2. We zorgen ervoor dat er zo min mogelijk vertraging is in de realisatie van deze woningen. Daarbij is het belangrijk om in goed contact te zijn en te blijven met ontwikkelaars, afnemers en buurtbewoners. 3. Volgens onze Omgevingsvisie Diemen 2040 gaan we deze taak binnenstedelijk realiseren. 4. We streven naar 2/3 betaalbaar bouwen conform de Woondeal in die projecten die nog niet definitief zijn vastgelegd in overeenkomsten of omgevingsplan. Voor de inbreidingslocaties baseren we ons op 100% sociaal of middeldure huur. Voor transformatielocaties baseren we ons op minimaal 30% sociale huur én minimaal 25% middeldure huur. 5. Ons woningbouwprogramma (zie bijlage 2, peildatum 1 januari 2024) omvat ruim 1.000 sociale huurwoningen. We zien woningcorporaties als de primaire partij om deze woningen te beheren en sturen daarop waar mogelijk in afspraken met ontwikkelaars. Voor ontwikkelingen van sociale huurwoningen op gemeentegrond hebben de woningcorporaties het primaat. 6. We stellen prestatieafspraken op met woningcorporaties en het HPD betreffende de verdeling van projecten met sociale huurwoningen en de aanpak van deze verdeling. 7.

We bespreken met de woningcorporaties wat hun inzet zou kunnen zijn voor wat betreft de realisatie van middeldure huurwoningen zonder dat het de hoeveelheid nieuwbouw sociale huurwoningen vermindert. 8. We staan open voor nieuwe ontwikkelkansen die we nu nog niet voorzien.

12

2.4 Flexwoningen Landelijk en regionaal is er op dit moment veel aandacht voor flexwoningen. De veranderende politieke en economische ontwikkelingen vragen om een flexibele woningvoorraad die snel kan inspelen op schommelingen in vraag en aanbod. Bovendien zorgt de bouw van flexwoningen voor een snelle (tijdelijke) verlichting op de druk van de woningmarkt. Vooral voor bijzondere doelgroepen zoals statushouders, jongeren en starters kan een flexwoning een uitkomst zijn. In Diemen gaan we flexwonen stimuleren. Zo heeft de gemeente Diemen 60 verplaatsbare flexwoningen aangeschaft voor bijzondere doelgroepen. Voor de flexwoningen op de Diemerdreef nemen we het advies van corporaties ter harte om flexwoningen niet alleen voor bijvoorbeeld vluchtelingen te bestemmen, maar te onderzoeken of een mix van urgenten/spoedzoekers met een tijdelijke woonbehoefte en reguliere woningzoekenden zoals starters en/of jongeren mogelijk is. Over de mix van doelgroepen en werkwijze overleggen we met de woningcorporatie die de woningen gaat overnemen. Hoewel flexwoningen een snelle verlichting op de oververhitte woningmarkt bieden, vinden we dat flexibele woningen niet ten koste mogen gaan van permanente woningen.

2.4 Wat willen we bereiken? We willen gebruik maken van kansen om flexwoningen te realiseren Waar mogelijk geeft Diemen de voorkeur aan permanente woningbouw. Echter, de huidige krapte op de woningmarkt met name voor bijzondere doelgroepen en starters/jongeren maakt het wenselijk om op bepaalde locaties creatief om te gaan met de ruimte. Het creëren van flexwoningen biedt mogelijkheden om bij te dragen aan de krapte op de woningmarkt.

2.4 Wat gaan we hiervoor doen? 1. In de loop van 2025 zullen de bestaande 30 flexwoningen verplaatst worden naar onder andere de daarvoor bestemde locatie Diemerdreef. 2. Er worden 30 extra flexwoningen aangekocht. In deze woningen zal een nog te bepalen mix van doelgroepen worden geplaatst. Naast spoedzoekers en urgenten zal onderzocht worden of er ook ruimte is voor reguliere woningzoekenden zoals starters of jongeren. 3. We gaan alle 60 flexwoningen overdragen aan één van de woningcorporaties. 4. We staan open voor kansen om elders flexwoningen te realiseren.

2.5 Bestaande woningvoorraad Van de geschatte totale Diemense woningvoorraad in 2029 is 80% al gebouwd en op dit moment bewoond. Het is belangrijk om een goed overzicht te behouden van deze bestaande woningvoorraad, omdat deze, bijvoorbeeld door het stimuleren van doorstroming, een waardevolle bijdrage kan leveren aan het verkleinen van het woningtekort. Uit het onderzoek 13

Wonen in de Metropoolregio Amsterdam (WiMRA 2021; Factsheet Wonen in Diemen 2021, zie bijlage 3) blijkt dat 30% van de huishoudens die binnen of naar Diemen willen verhuizen een eengezinswoning (grondgebonden woning) zoekt. Aangezien nieuwbouw vooral appartementen, of niet-grondgebonden meergezinswoningen biedt, is deze groep woningzoekenden aangewezen op de bestaande woningvoorraad. De gemeente bewaakt het juiste gebruik van de woningvoorraad in de huisvestingsverordening met voorraadvergunningen. Daarnaast stemt de gemeente met corporaties het aantal corporatiewoningen af, zodat het aantal sociale huurwoningen ook op peil blijft. 2.5.1 Vergunningplicht en handhaving De doelstelling van de vorige woonvisie om via de huisvestingsverordening te sturen op het gebruik van bestaande woningen, is vanaf 2020 bereikt. Er zijn duidelijke regels voor woningdelen en hospitaverhuur. Vakantieverhuur van de gehele woning blijft verboden. Ook zijn we ons soepeler gaan opstellen tegenover het delen van woningen door bewoners die geen huishouden vormen. In de Huisvestingsverordening Diemen 2022 vindt u een overzicht van de voorraadvergunningen. Tegenover een vergunningplicht staat handhaving.

De huidige focus in het handhavingsbeleid ligt op het aanpakken van ondermijning, veiligheid, toezicht op verleende vergunningen en op het gebruik van woningen en panden en het reageren op klachten uit de samenleving. Het in 2023 in werking getreden VTH beleidsplan geeft een goed beeld van handhavingsmiddelen in Diemen. De nieuwe wetgevingen op het gebied van wonen gaan naar verwachting de komende jaren meer verplichte handhavingstaken met zich meebrengen, met bijbehorend budget. De vraag is of deze middelen voldoende zullen zijn om deze nieuwe taken uit te voeren. 2.5.2 Bestaande voorraad sociale huurwoningen Zoals genoemd in paragraaf 2.3 verwachten we nog een groot aantal sociale huurwoningen op nu bekende nieuwbouwlocaties toe te voegen. We staan tevens bij de bestaande woningvoorraad open voor andere vormen van toevoegen van woningen zoals optoppen (mits dit aan onze eisen voldoet) of verdichting van de bestaande woningvoorraad. In lijn met het Coalitieakkoord 2022-2026 Diemen met en voor elkaar willen we de bestaande voorraad sociale huurwoningen behouden en maken we de afspraak met woningcorporaties dat ze hun sociale huurwoningen niet verkopen of liberaliseren. In Diemen is er nog weinig ervaring met sloop en nieuwbouw van sociale huurwoningen. We verwachten dat in de looptijd van deze woonvisie initiatieven kunnen ontstaan rond dit onderwerp.

De gemeente zal aan deze initiatieven meewerken en samen met de ontwikkelaars een goede planning bespreken. De gemeente wil namelijk dat er minstens zoveel sociale huurwoningen terugkomen die geschikt zijn voor starters en senioren. Hetzelfde geldt overigens voor renovatieprojecten. De gemeente gaat overleggen met woningcorporaties over hun strategisch voorraadbeleid om zich in een vroeg stadium voor te bereiden op omvang en planning van hun woningbezit. 14

2.5 Wat willen we bereiken? Om het woningtekort tegen te gaan zorgen we ervoor dat woningen in de bestaande voorraad van Diemen optimaal gebruikt worden en stimuleren dat deze voorraad uitgebreid wordt. 2.5 Wat gaan we hiervoor doen? 1. We benutten onze bevoegdheden uit de Huisvestingswet 2014 om te sturen op het gebruik van bestaande woningen. 2. We handhaven volgens ons VTH beleidsplan. 3. We houden de nieuwe wetgeving in de gaten en gebruiken eventuele (financiële) ondersteuning vanuit het Rijk optimaal. 4. We staan open voor nieuwe initiatieven om extra woningbouw toe te voegen, bijvoorbeeld door het optoppen van woongebouwen en/of verdichting, al dan niet in combinatie met sloop/nieuwbouw. 5. We handhaven de afspraken met woningcorporaties over verkoop en liberalisatie sociale huurwoningen. 6. We werken mee aan sloop/nieuwbouw initiatieven van corporaties. Ons uitgangspunt daarbij is dat minstens zoveel sociale huurwoningen terugkomen, met prioriteit voor starters en senioren. 7. We vragen woningcorporaties inzicht in hun strategisch voorraadbeleid.

2.6 Toewijzing huurwoningen van woningcorporaties De wachttijden voor een sociale huurwoning zijn in onze gemeente en regio erg lang, gemiddeld ruim 18 jaar.17 De lange wachttijd heeft enerzijds te maken met de grote vraag naar woningen: de regio heeft een grote aantrekkingskracht op woningzoekenden uit binnenen buitenland. Anderzijds sluit het aanbod niet aan op de vraag. Er is weinig betaalbare woonruimte voor starters. De nieuwbouwproductie van betaalbare woningen blijft regionaal sterk achter bij de vraag. Daarnaast zijn er weinig verhuizingen binnen de bestaande voorraad. In onze woningmarktregio komt jaarlijks 7 tot 8% van alle corporatiewoningen beschikbaar voor nieuwe huurders. In Diemen is dat percentage met 12% hoger. Dat komt vooral doordat de corporaties, en dan met name Lieven De Key, in Diemen relatief veel studentenwoningen hebben. Overigens is de mutatiegraad in de corporatiesector ondanks de toenemende druk op de woningmarkt niet structureel gedaald. Huurders van corporaties verhuizen nu nog ongeveer even vaak (of weinig) als tien jaar geleden.18 2.6.1 Lokale voorrang en doorstroming Uit onderzoek blijkt dat inwoners vooral binnen de eigen gemeente willen verhuizen.

Door binnen de wettelijke regels voorrang te geven aan woningzoekenden uit Diemen op een sociale huurwoning, bieden we Diemenaren die graag in de gemeente willen blijven wonen Bron: Woonruimteverdeling in de regio Amsterdam, Jaarrapportage 2022; PWNR. De gemiddelde inschrijfduur is met 12 jaar korter dan de gemiddelde wachttijd. Bij een deel van de woningzoekenden telt de woonduur tot 2015 mee als wachttijd. 18 Bron: www.waarstaatjegemeente.nl /lokale monitor bouwen en wonen. Deze bron bevatte op het moment van schrijven van deze woonvisie gegevens over de periode 2014-2021. 17

15

meer kansen. We vinden deze ‘lokale voorrang’ ook van belang voor middeldure huurwoningen. Bij nieuwbouwprojecten van middeldure huurwoningen willen we ook graag woningen toewijzen aan bijzondere doelgroepen of cruciale beroepen. Mensen die met lokale voorrang verhuizen, laten vaak een sociale huurwoning achter. Daarmee is lokale voorrang voor ons ook een middel om doorstroming te bevorderen. Doorstroming helpt mensen om naar een meer geschikte woning te verhuizen. En als er meer verhuizingen zijn, is het ook gemakkelijker om urgent woningzoekenden te huisvesten (zie hoofdstuk 4). Daarnaast zijn er nog twee andere mogelijkheden om doorstroming te bevorderen. Bijvoorbeeld de ‘Van Groot naar Beter regeling Diemen’, die het aantrekkelijk maakt om naar een passende kleinere (senioren)woning te verhuizen en zo een grote sociale huurwoning vrij te maken. Woningcorporaties faciliteren in sommige gevallen woningruil, waardoor huurders elkaar helpen aan passender woonruimte. De gemeente stimuleert betere afspraken op het gebied van woningruil, aangezien dit doorstroming kan bevorderen. We monitoren of er in de regio wel voldoende mogelijkheid blijft om tussen de regiogemeenten te verhuizen. 2.6.2 Verdeling sociale huurwoningen via Woningnet/DĀK Op grond van de Huisvestingswet kunnen we regels opstellen voor de toewijzing van sociale huurwoningen.

We doen dat samen met de gemeenten van de voormalige stadsregio Amsterdam. Het resultaat van deze samenwerking is het regionale systeem voor woonruimteverdeling Woningnet (sinds januari 2024 ook wel DĀK genoemd), waarbij woningzoekenden op sociale huurwoningen in de gehele regio kunnen reageren. In 2023 is het systeem van Woningnet/DĀK veranderd. Het doel was om woningzoekenden die een meer dringende huisvestingsbehoefte hebben, meer kans te geven een sociale huurwoning te vinden. Een woningzoekende die vaker zoekt, kan extra punten verdienen – en als die stopt met zoeken weer kwijtraken. Bepaalde groepen woningzoekenden kunnen in aanmerking komen voor situatiepunten, bijvoorbeeld gezinnen die inwonen bij een ander huishouden. De werking van dit systeem wordt in 2026 geëvalueerd. We zullen de ontwikkeling van de nieuwe woonruimteverdeling nauwgezet volgen. 2.6 Wat willen we bereiken? We willen de beschikbare sociale huurwoningen zo goed mogelijk verdelen met zo kort mogelijke wachttijden.

2.6 Wat gaan we hiervoor doen? 1. We passen lokale voorrang toe, verlengen en verbeteren Van Groot naar Beter regeling en gaan met het HPD en woningcorporaties in gesprek over woningruil om doorstroming te bevorderen. 2. Samen met de corporaties en het HPD volgen we de toewijzingsresultaten en evalueren we het woonruimteverdeelsysteem Woningnet/DĀK.

16

2.7 Toewijzing huurwoningen van particulieren Op dit moment is 34%19 van alle huurwoningen in Diemen van particuliere verhuurders. Voor de gemeente is het erg lastig om volledig inzicht te krijgen in het toewijzingsproces van deze woningen en de criteria. De gemeente wil meer grip op betaalbare huurwoningen van particuliere eigenaren, zodat ze terechtkomen bij de juiste (inkomens)doelgroep.20 2.7.1 Toewijzing sociale en middeldure huurwoningen van particuliere eigenaren Zoals gezegd is het moeilijk om sociale huurwoningen van particuliere eigenaren in kaart te brengen. Immers, men staat niet als verhuurder geregistreerd en ook kunnen we nergens nagaan wat de huurprijs van een particuliere huurwoning is. Een andere complicatie is het feit dat de sociale huurwoning van een particuliere eigenaar niet gereguleerd is. De hoogte van de huur wordt alleen, en in beperkte mate, gereguleerd door het Woningwaarderingsstelsel (WWS). Zie paragraaf 3.2.1 voor een verdere uitleg hierover. Het is mogelijk om de vergunningplicht voor huisvestingsvergunningen van sociale huurwoningen van particuliere eigenaren toe te passen op de bestaande particuliere huurvoorraad, maar dit betekent extra druk op het bestaande handhavingsbeleid, dat al kampt met gebrek aan capaciteit.

In de handhaving geven we nu prioriteit aan gevallen waarbij sprake is van ondermijning, klachten vanuit de omgeving, en waarbij veiligheid in het geding is, zonder onderscheid naar type of eigendom woning. De gemeente stimuleert actief dat sociale huurwoningen in nieuwbouwprojecten in beheer zijn van woningcorporaties om transparantie in toewijzing volgens de reguliere toewijzingsnormen en -criteria in WoningNet/DĀK te waarborgen. Als de ontwikkelaar/verhuurder woningen in eigen beheer wil houden, maken wij concrete afspraken over eenduidig, transparant en toegankelijk aanbieden en toewijzen van woningen. We vinden het van groot belang dat woningen terecht komen bij woningzoekenden via WoningNet/DĀK. De gemeente is in gesprek met een aantal verhuurders die middeldure huurwoningen in nieuwbouwprojecten (gaan) verhuren. In het bestemmingsplan is vastgelegd dat nieuwbouwprojecten in bijvoorbeeld Holland Park en Hof van Saan bestemd zijn voor middeldure huurwoningen. We hebben nauwkeurig omschreven hoe hoog de huur van deze woningen mag zijn. Inkomensgroepen die in aanmerking komen voor deze woningen hebben we via onze Doelgroepenverordening vastgelegd. Per nieuwbouwproject is er sprake van maatwerk en directe bemiddeling. Zo krijgen bijzondere beroepsgroepen en Diemenaren bij Holland Park West voorrang.

Voor bestaande woningen in Holland Park Campus zijn er al afspraken om docenten met voorrang voor een woning in aanmerking te laten komen. En voor ieder nieuwbouwproject maken we privaatrechtelijke afspraken binnen de mogelijkheden die er zijn. Over het algemeen zijn de volgende criteria relevant voor de verhuur van middeldure huurwoningen: inkomen, huishoudomvang, lokale voorrang, toewijzing aan cruciale beroepen en directe bemiddeling.

Bron: WiMRA 2021, Factsheet Wonen in Diemen 2021. Zie bijlage 3. De gemeenteraad heeft in november 2022 twee moties aangenomen die zouden moeten leiden tot een transparantere verdeling van particuliere sociale huurwoningen en van middeldure huurwoningen. 19 20

17

2.7.2 Transparant aanbod particuliere huurwoningen Om meer inzicht te krijgen in het toewijzingsproces van sociale en middeldure huurwoningen in particulier bezit zou er in een ideale situatie één aanbodsysteem zijn voor alle particuliere verhuurders, met duidelijke toewijzingscriteria. Met alle verhuurders in gesprek gaan over één aanbodsysteem kan een gemeente als Diemen niet alleen. Particuliere woningverhuurders vormen een uiteenlopende groep. Een meerderheid is niet aangesloten bij een brancheorganisatie. Op dit moment is er geen platform of aanbodsysteem waarbij alle particuliere verhuurders aangesloten zijn. Daarnaast weten we niet welke huurniveaus verhuurders aanbieden en wie de kleinere particuliere verhuurders zijn, of waar hun woningen zich bevinden. Het Ministerie van BZK geeft aan dat een gemeente een specifiek toewijzingssysteem mag voorschrijven in de huisvestingsverordening. Het is zeer bewerkelijk om dit te organiseren, voor een gemeente als Diemen, nog afgezien van het feit dat we niet alle verhuurders kennen. Daarnaast zal een eigen systeem zeer duur zijn om te realiseren en vraagt het capaciteit om te onderhouden. Deze belemmeringen staan echter een beter inzicht in het aanbod niet in de weg.

Want wat we wel kunnen en willen doen is zorgen dat we een zo volledig mogelijk beeld krijgen van deze verhuurders, hun werkwijze bij de verdeling van woningen inventariseren, en deze informatie op onze website delen om maximale transparantie te bieden. Op een later moment zou het ook zeer wenselijk zijn om met deze groep verhuurders prestatieafspraken te maken. Dit is echter sterk afhankelijk van de bereidheid van de verhuurders, van mogelijkheden die nieuwe wetgeving gaat bieden (zie paragraaf 3.2.4), van onze capaciteit om de verhuurders effectief in kaart te brengen en van de prioritering van de ambtelijke capaciteit voor al onze volkshuisvestelijke doelen.

2.7 Wat willen we bereiken? Optimale inzet om transparantie te verkrijgen in de woonruimteverdeling van sociale en middeldure huurwoningen van particuliere eigenaren 2.7 Wat gaan we hiervoor doen? 1. Bij nieuwbouwprojecten maken we afspraken met ontwikkelaars over de toewijzing van sociale en middeldure huurwoningen over transparantie, lokale voorrang, doelgroepen, inwoners met urgentieverklaring en cruciale beroepen. 2. De Verordening Doelgroepen Woningbouw Diemen 2019 en andere huidige en toekomstige wetgeving zetten we optimaal in. 3. We willen een beter beeld van particuliere verhuurders, we inventariseren waar mogelijk hoe de verdeling van die woningen in zijn werk gaat en plaatsen informatie hierover op onze website. 4. We streven naar prestatieafspraken met particuliere verhuurders.

18

3. Betaalbare woningen Als we onze nieuwbouwplannen uitvoeren, zal de woningvoorraad de komende jaren nog met ruim 3.200 woningen groeien.21 Ten opzichte van de huidige voorraad van tegen de 16.000 woningen is dit een toename van 20%. We willen dat nieuwe woningen van goede, toekomstbestendige kwaliteit zijn. Maar we willen ook dat ze betaalbaar zijn voor de woningzoekende. Ons woonbeleid concentreert zich op het sociale en middeldure segment, omdat de tekorten hier het grootst zijn. In de sociale huursector kampen we met lange wachttijden voor woningzoekenden. Maar ook in het middensegment is dat het geval: de huur- en koopprijzen in de vrije sector zijn de afgelopen jaren zo sterk gestegen dat een woning in Diemen voor steeds meer mensen buiten bereik ligt. We zien de middenklasse in onze gemeente gestaag kleiner in omvang worden. Voor startende huishoudens met een middeninkomen wordt het steeds lastiger om zich in Diemen te vestigen. In onderstaande tabel zijn in percentages van de totale woningvoorraad de verschillende huishoudens naar inkomen weergegeven tussen 2017 en 2021. Hier is goed te zien dat de afgelopen jaren het aandeel hoge inkomens significant is gestegen en dat het aandeel middeninkomens in Diemen iets is afgenomen. Tabel 1.

Inkomensverdeling Diemen, 2017-2021 (% van de totale woningvoorraad) Huishoudens naar inkomen 2017 2019 2021 lager (doelgroep sociale huur) 40% 43% 39% midden (tot 1,5x modaal) 21% 18% 16% hoger 38% 38% 45% Bron: WiMRA factsheet Wonen in Diemen 2017,2019,2021

3.1 Corporatiewoningen Veruit de meeste corporatiewoningen vallen in de categorie ‘sociale huur’, ook wel gereguleerde huur of DAEB genoemd. In 2024 vallen huurwoningen met een maandelijkse huurprijs tot € 879,66 in deze categorie.22 3.1.1 Doelgroep sociale huurwoningen Sociale huurwoningen zijn niet voor iedereen beschikbaar. Europese regelgeving bepaalt wie voor een sociale huurwoning in aanmerking komt. In 2024 gaat het om meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot € 52.671 en eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot € 47.699, de zogenaamde DAEB-grens. Corporaties moeten jaarlijks 92,5% van de vrijkomende sociale huurwoningen aan deze doelgroep toewijzen. Tenminste 7,5% van alle corporatiewoningen mag vrij worden verhuurd. Dus ook aan mensen met een inkomen boven de DAEB-grens. Vergroting van de vrije toewijzingsruimte naar maximaal 15% mag. Gezien de grote schaarste aan sociale huurwoningen in onze gemeente en in de regio vinden wij vrije toewijzingsruimte niet wenselijk. Sociale huurwoningen moeten zoveel mogelijk naar de doelgroep lagere inkomens.

Zie bijlage 2 voor een volledig beeld van het woningbouwprogramma voor de komende jaren. De meest actuele informatie over de prijsgrenzen en toewijzingsregels voor sociale huurwoningen is te vinden in de infographic ‘Toewijzen van woningen 2024’ op www.volkshuisvestingnederland.nl.

21 22

19

Daarnaast moeten corporaties woningen passend toewijzen. Huishoudens met een inkomen onder de grens voor passend toewijzen (ongeveer € 25.000 voor 1-persoonshuishoudens, en ongeveer € 34.500 voor meerpersoonshuishoudens) moeten in principe een woning toegewezen krijgen met een huur onder de zogenaamde aftoppingsgrenzen (€ 650,43 voor 1- en 2-persoonshuishoudens en € 697,07 voor 3- en meerpersoonshuishoudens, prijspeil 2024). Corporaties zijn daartoe verplicht in ten minste 95% van de gevallen. Ze hebben een marge van 5% voor uitzonderingen. Wij zien dat actief woningzoekenden in Diemen voor het overgrote deel (ongeveer 88%) een inkomen hebben waarmee ze alleen in aanmerking komen voor een woning met een huur tot aan de aftoppingsgrens.23 Wij vinden het wenselijk dat jaarlijks minstens 80% van de vrijkomende sociale huurwoningen terechtkomen bij inkomens onder de grens voor passend toewijzen. Daarbij is het ook wenselijk nieuwbouw voor de laagste inkomens beschikbaar te hebben. Daarom willen we prestatieafspraken met aanbieders maken om ook een deel van de nieuwbouw sociale huurwoningen toe te wijzen aan deze ‘primaire doelgroep’. Dat vragen wij ook van ontwikkelaars/beleggers die sociale huurwoningen zelf in beheer houden. 3.1.2 Duur- en goedkoop scheefwonen Bij toewijzing houden corporaties rekening met de regels voor passend toewijzen.

Bij zittende huurders geven we specifieke aandacht aan scheefwonen. Voor duur scheefwonende huurders zijn de woonlasten te hoog in verhouding tot het inkomen.24 Cijfers uit 2021 laten zien dat 25% van de corporatiehuurders duur scheef woonde, zie tabel hieronder. De komende jaren zullen we de ontwikkeling van te duur scheefwonen monitoren en hierover zo nodig in gesprek gaan met de corporaties en het HPD. Naast duur scheefwonen bestaat er ook goedkoop scheefwonen. Goedkope scheefwoners zijn huurders met een (inmiddels) te hoog inkomen die in een sociale huurwoning wonen. Zij doen dat deels omdat ze op de vrije markt geen betaalbaar alternatief kunnen vinden. Goedkope scheefheid komt in Diemen relatief weinig voor. Het ging in 2021 om ongeveer 10% van alle corporatiewoningen.25 Het is in het algemeen belang om tenminste een deel van deze huurders te verleiden door te stromen naar een woning buiten het sociale segment. De afspraken over het daartoe toe te passen huurbeleid of huurverhogingsbeleid hangt van de woningcorporaties af. Het is niet aan de gemeente om daarop te sturen. Daar waar we kunnen, zullen we via voorlichting en algemene afspraken goedkoop scheefhuren trachten te beïnvloeden. Meer aanbod van huurwoningen in het middensegment speelt hierbij overigens ook een belangrijke rol.

We hebben geen zicht op het aantal dure scheefwoners in de particuliere voorraad of in de vrije sector.

23

Bron: Woonruimteverdeling in de regio Amsterdam, jaarrapportage 2022.

24 Een huishouden woont duur scheef als het belastbaar huishoudinkomen lager is dan € 44.655 en in een woning woont met

een huurprijs boven de aftoppingsgrens. De aftoppingsgrens bedraagt € 633,25 voor huishoudens met één of twee personen en € 678,66 voor huishoudens met drie of meer personen. Alle bedragen hebben betrekking op het jaar 2021. 25 Bron: www.waarstaatjegemeente.nl. 2021 is het meest recente jaar waarover bij het schrijven van deze woonvisie cijfers beschikbaar waren.

20

Tabel 2. Percentage goedkope- en dure scheefwoners in Diemen (donkerblauw) ten opzichte van Metropoolregio Amsterdam (lichtblauw)

Bron: www.waarstaatjegemeente.nl

3.1 Wat willen we bereiken? We willen dat beschikbare betaalbare woningvoorraad bij de juiste doelgroep terecht komt 3.1 Wat gaan we daarvoor doen? 1. Alle sociale huurwoningen moeten beschikbaar blijven voor de doelgroep. We maken geen afspraken over een ruimere vrije toewijzingsruimte van corporaties. 2. We maken afspraken met woningcorporaties over de toewijzing van sociale huurwoningen in de nieuwbouw aan de primaire doelgroep. 3. Onze inzet is dat jaarlijks minstens 80% van de vrijkomende sociale huurwoningen toegewezen worden aan inkomens onder de grens voor passend toewijzen. 4. De komende jaren monitoren we de dure en goedkope scheefheid in het corporatiebezit in Diemen. We bespreken dit met de woningcorporaties en HPD.

3.2 Particuliere huurwoningen De particuliere huursector bedient een brede groep woningzoekenden met uiteenlopende inkomens- en vermogensposities. Ongeveer 34% van de totale woningvoorraad in onze gemeente is eigendom van particuliere verhuurders. Een deel daarvan (ongeveer 9% van de totale woningvoorraad) behoort tot de sociale huursector. Opgeteld bij het aandeel sociale

21

huurwoningen van corporaties (22%) telt dit op tot 31% van de totale woningvoorraad.26 Hiermee zitten we iets boven het landelijke gemiddelde. Tabel 3. Aantal particuliere huurwoningen in Diemen t.o.v. totale woningvoorraad Voorraad particuliere huurwoningen in Diemen (schatting) Totaal aantal particuliere huurwoningen in 2021 5.413 Totaal aantal particuliere sociale huurwoningen in 1.392 2021 Totale woningvoorraad in 2021 15.467 Bron: WiMRA 2021

3.2.1 Sociale huurwoningen in particuliere voorraad De komende jaren willen we ook in de particuliere huursector een evenredige bijdrage blijven leveren aan de huisvesting van de doelgroep van de sociale huursector, net zoals we dat al tientallen jaren doen. Of dat lukt, is mede afhankelijk van de keuzes van particuliere verhuurders. In tegenstelling tot corporaties zijn particuliere verhuurders niet wettelijk verplicht om hun investeringsbeslissingen af te stemmen op het woonbeleid van de gemeente. Verkoop of liberalisatie van particuliere sociale huurwoningen is van invloed op de beschikbaarheid van sociale huurwoningen in onze gemeente. De beschikbaarheid van particuliere sociale huurwoningen hangt ook af van de mate waarin voor de woningen een geliberaliseerde huur gevraagd mag en zal worden. Woningen hebben punten op basis van het Woning Waardering Stelsel (WWS). Voor een woning met meer dan 141 WWS-punten is de huurprijs geliberaliseerd: de verhuurder en huurder zijn vrij een huurprijs overeen te komen. Voor een woning met maximaal 141 WWS-punten mag een verhuurder bij aanvang van het huurcontract geen hogere huur vragen dan de geldende liberalisatiegrens van € 879,66 (prijspeil 2024).