Bijlage 1 MPG jaarrekening 2023
Tekst van het document
MEERJARENPERSPECTIEF GRONDZAKEN Jaarrekening 2023 Team Projecten
Datum: Status: Team: Steller:
B&W - 12 maart 2024 Concept MPG Projecten Suzanne de Groot & Richard van Beek & Sam Boer
Gemeente Diemen
SAMENVATTING
4
1
7
INLEIDING
1.1 Voor wie en waarom een MPG ...............................................................................7 1.2 Relatie met de jaarrekening en de begroting ..........................................................8 1.3 Leeswijzer en begrippenlijst ....................................................................................8 1.3.1 1.3.2 1.3.3
Leeswijzer ...................................................................................................................... 8 Begrippenlijst ................................................................................................................. 9 Rol gemeenteraad bij het MPG ..................................................................................... 9
1.4 Aandachtspunten bij dit MPG .................................................................................9 1.4.1
2
Marktconjunctuur ........................................................................................................... 9
ACTUALISATIE GRONDEXPLOITATIES
10
2.1 Uitgangspunten ....................................................................................................11 2.1.1 2.1.2
3
Gehanteerde berekeningsmethodiek en parameters .................................................. 11 Herziening grondexploitatie ......................................................................................... 14
GEBIEDSONTWIKKELING HOLLAND PARK
15
3.1 Holland park (voorheen Bergwijkpark Noord) .......................................................15 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.1.4
4
Inleiding ....................................................................................................................... 15 Actuele ontwikkelingen en uitgangspunten ................................................................. 16 Financiële structuur ..................................................................................................... 20 Financiële stand van zaken boekwaarde .................................................................... 21
GRONDVOORRAAD
22
4.1 Voorbereidende grondexploitaties (IMVA) ............................................................23 4.1.1
Toekomstig bouwproject: Harmonielaan ..................................................................... 23
4.2 Strategische gronden (MVA) ................................................................................24 4.2.1 4.2.2
Inleiding ....................................................................................................................... 24 Overzicht gronden ....................................................................................................... 24
4.3 Erfpachtgronden (MVA) ) ......................................................................................27 4.3.1 4.3.2 4.3.3
5
Erfpachtgronden wonen .............................................................................................. 27 Erfpachtgronden overige functies ................................................................................ 29 Erfpachtgronden boekwaarde ..................................................................................... 29
FACILITAIR GRONDBELEID
30
5.1 Arent Krijtsstraat 1 ................................................................................................30 5.2 Ontwikkeling Vattenfall-locatie t.b.v. verhuizing Saan ...........................................31 5.3 Uitbreiding winkelcentrum Kruidenhof...................................................................31 5.4 Herontwikkeling Saan Diemen Zuid ......................................................................31 5.5 Recreatievoorziening Overdiemerweg 38-40 ........................................................32 5.6 Kostenverhaal kleine plannen ...............................................................................32 6
RESERVE GRONDZAKEN en VOORZIENING VERLIES GRONDZAKEN
34
6.1 Doel van Reserve Grondzaken en Verliesvoorziening Grondzaken ......................34 6.2 Verantwoording ....................................................................................................35 Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2023
2
Gemeente Diemen
6.3 Actuele stand reserve Grondzaken en Voorziening Verlies Grondzaken ..............35 7
VENNOOTSCHAPSBELASTING (Vpb)
39
7.1 Inleiding ................................................................................................................39 7.2 Situatie Diemen ....................................................................................................39 8
BIJLAGE: DETAILS GRONDEXPLOITATIES
41
8.1 Actieve grondexploitatie: Plantage de Sniep .........................................................42 8.1.1 8.1.2 8.1.3 8.1.4 8.1.5
Plangebied en ruimtegebruik ....................................................................................... 42 Actuele ontwikkelingen en uitgangspunten ................................................................. 42 Programma .................................................................................................................. 43 Verschillenanalyse ....................................................................................................... 44 Risico’s en effectenanalyse ......................................................................................... 47
8.2 Actieve grondexploitatie: Holland Park West ........................................................49 8.2.1 8.2.2 8.2.3 8.2.4 8.2.5
Plangebied en ruimtegebruik ....................................................................................... 49 Actuele ontwikkelingen en uitgangspunten ................................................................. 50 Programma .................................................................................................................. 53 Verschillenanalyse ....................................................................................................... 55 Risico’s en effectenanalyse ......................................................................................... 56
8.3 Actieve grondexploitatie: Sociale woningbouw Buitenlust .....................................59 8.3.1 8.3.2 8.3.3 8.3.4 8.3.5
9
Plangebied en ruimtegebruik ....................................................................................... 59 Actuele ontwikkelingen en uitgangspunten ................................................................. 59 Programma .................................................................................................................. 60 Verschillenanalyse ....................................................................................................... 61 Risico’s en effectenanalyse ......................................................................................... 62
BIJLAGE: BEGRIPPENLIJST
GEHEIME BIJLAGEN (Separaat document)
64 67
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2023
3
Gemeente Diemen
SAMENVATTING In deze samenvatting wordt het resultaat van de geactualiseerde grondexploitatie(s) en de Reserve Grondzaken beknopt weergegeven. Grondexploitaties kennen veelal een grote dynamiek. Onder andere de stand van de rente, de inflatie, de economische situatie en de marktsituatie kunnen grote invloed hebben op het uiteindelijke resultaat. Deze dynamiek kan ervoor zorgen dat het resultaat van de grondexploitatie bij het afsluiten van een plan, kan afwijken van tussentijdse resultaten zoals hier worden gepresenteerd. De strategische gronden (Materiële Vaste Activa) kennen een dergelijke dynamiek in mindere mate en worden in dit hoofdstuk alleen genoemd bij forse financiële afwijkingen. Sturing van het bestuur en management zal zich daarom met name beperken tot de grondexploitaties. Grondexploitaties De gemeente Diemen had in 2023 drie projecten met een grondexploitatie: Plantage de Sniep, Holland Park West en Sociale woningbouw Buitenlust. Verschillen die zijn opgetreden t.o.v. de vorige stand van de grondexploitatie bij het MPG 2022 worden verklaard in hoofdstuk 8. In de tabellen 1 t/m 3 zijn de financiële kerngegevens van de betreffende grondexploitaties weergegeven. Plantage de Sniep kosten
97.522.516
opbrengsten
97.947.748
saldo nominaal
425.231
kosten- en opbrengstenstijging
6.242
renteberekening
-29.289
op eindwaarde per 31-12-2027
voordelig
402.184
op startwaarde per 1-1-2024
voordelig
371.576
saldo eindwaarde gecorrigeerd voor reeds genomen verlies
-244.612
Tabel 1: Financiële kerngegevens Plantage de Sniep exclusief € 32,5 mln. onttrokken kosten1
Holland Park West kosten
20.007.342
opbrengsten
36.101.434
saldo nominaal
16.094.092
kosten- en opbrengstenstijging
-155.402
renteberekening
1.471.992
op eindwaarde per 31-12-2029
voordelig
17.410.682
op startwaarde per 1-1-2024
voordelig
15.460.606
eindwaarde gecorrigeerd voor reeds genomen winst
29.680.980
Tabel 2: Financiële kerngegevens Holland Park West
Door de jaren heen zijn er in de grondexploitatie Plantage de Sniep ca. € 32,5 miljoen aan kosten afgeboekt op momenten dat deze verliesgevend was. De bij deze jaarrekening 2023 gepresenteerde winstneming van € 0,506 mln. is een administratieve verschuiving, conform BBV-regelgeving en zegt niet iets over c.q. staat los van de stand van zaken van de winst en verlies van de grondexploitatie als geheel. Zonder de forse afboekingen in het verleden zou de grondexploitatie een fors verlies laten zien. 1
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2023
4
Gemeente Diemen
Sociale woningbouw Buitenlust kosten
1.217.103
opbrengsten
655.000
saldo nominaal
-562.103
kosten- en opbrengstenstijging
-44.720
renteberekening
-34.411
Op eindwaarde per 31-12-2027
nadelig
-641.234
Op startwaarde per 1-1-2024
nadelig
-592.433
Saldo eindwaarde
-641.234
Tabel 3: Financiële kerngegevens Sociale woningbouw Buitenlust
Voor een nadere toelichting op de grondexploitaties wordt verwezen naar hoofdstuk 8 en de geheime bijlagen. Stand Reserve Grondzaken en verlies voorziening Grondzaken In de Nota Grondbeleid is vastgelegd dat we werken met een Reserve Grondzaken en een Voorziening Verlies Grondzaken. De Reserve Grondzaken is ingesteld als een aparte reserve binnen de gemeentelijke financiën, waardoor de financiële resultaten en risico’s van de grondzaken apart zichtbaar zijn ten opzichte van de overige gemeentelijke taken. In de Voorziening Verlies Grondzaken worden verwachte negatieve resultaten van de grondexploitatie(s) voorzien. In het MPG wordt de stand van de Reserve Grondzaken weergegeven. In hoofdstuk 6 wordt hier nader op ingegaan. Financiële mutaties binnen grondexploitaties en andere grondbedrijfactiviteiten leiden tot een wijziging van de totale stand van de Reserve Grondzaken. De belangrijkste wijzigingen in 2023 zijn geweest: - het treffen van een aanvullende verliesvoorziening voor het faciliterende project Hof van Saan (€ - 377K) - een aanvullende winstneming in de grondexploitatie Holland Park West (€ + 1.797K) - een aanvullende winstneming in de grondexploitatie Plantage de Sniep (€ + 506K) Dit leidt samen, met overige wijzigingen, per 31-12-2023 tot een stand van de Reserve Grondzaken van € 11,617 miljoen en een stand van de Verlies Voorziening Grondzaken van € 1,031 miljoen.
Belangrijk om te vermelden is dat geprognosticeerde voordelige eindwaardes (zoals blijkt uit de tabellen 1 t/m 3) nog niet aan de stand van de Reserve Grondzaken mogen worden toegevoegd. Voorziene verliezen moeten gelijk worden gereserveerd (conform de Commissie BBV) en voorziene winsten mogen pas worden genomen op het moment dat ze ook daadwerkelijk gerealiseerd zijn. Vennootschapsbelasting voor overheidsondernemingen (Vpb) Vanaf 1 januari 2016 zijn overheidsondernemingen belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Dit betekent dat overheidsondernemingen onder bepaalde voorwaarden vennootschapsbelasting moeten betalen. Het gemeentelijke grondbedrijf / de gemeentelijke grondexploitaties kunnen aangemerkt worden als mogelijk Vpb-plichtig. Een belangrijke voorwaarde voor het grondbedrijf is (of er sprake is van een) winstoogmerk. Bij het
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2023
5
Gemeente Diemen
MPG 2015 is een Quickscan Vpb geïntroduceerd. Op basis hiervan kan beoordeeld worden of er sprake is van structurele winsten. Deze is ook bij dit MPG 2023 geactualiseerd en gedaan. De voorlopige conclusie is dat voor de gemeente Diemen vanuit de grondbedrijfsactiviteiten geen sprake is van een winstoogmerk. Zie hoofdstuk 7 voor een nadere toelichting.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2023
6
Gemeente Diemen
1
INLEIDING
Voor u ligt het Meerjaren Perspectief Grondzaken van de gemeente Diemen (hierna: MPG). Met het MPG worden alle activiteiten m.b.t. het beheren en exploiteren van gronden in één rapportage samengevoegd. Dit MPG wordt jaarlijks opgesteld voor de jaarrekening. Het is van belang dat de grondexploitatie(s) en de invloed hiervan op de gemeentebegroting inzichtelijk zijn. Niet alleen de grondexploitaties, ook facilitaire projecten2 en de (strategische) gronden3 van de gemeente en mutaties daarin worden in het MPG behandeld. Om die reden is er voor gekozen een nota te maken die voldoende beeld geeft van de financiële positie van de grondexploitatie(s), de facilitaire projecten, de mutaties in gronden en het meerjarenperspectief. De gedetailleerde informatie is terug te vinden in de bijlagen. Deze worden geheim gehouden vanwege de vertrouwelijke informatie die ze bevatten. Deze informatie kan bijvoorbeeld de onderhandelingspositie van de gemeente schaden. 1.1 Voor wie en waarom een MPG Het MPG is geschreven voor de gemeenteraad, het college van Burgemeester en Wethouders, het management en de accountant. Het doel is om op overzichtelijke wijze een financiële toelichting te geven over de volgende zaken: 1. Stand van zaken m.b.t. de grondexploitatie(s); o.a.: a.
Het verklaren en toelichten van verschillen ten opzichte van het MPG zoals vorig jaar gepresenteerd bij de Jaarrekening 2022; b. Het weergeven van de risico’s en gevoeligheid van de grondexploitatie(s). 2. Stand van zaken m.b.t. de voorbereidende grondexploitaties. 3. Stand van zaken m.b.t. de overige strategische gronden en erfpachtgronden. 4. Stand van zaken m.b.t. projecten waar de gemeente faciliterend optreedt. 5. Stand van zaken met betrekking tot de hoogte van de Reserve Grondzaken en Verlies Voorziening Grondzaken. 6. De uitkomsten van de toets voor de Vpb. Het MPG wordt jaarlijks fiscaal getoetst in het kader van de Wet vennootschapsbelasting overheidsondernemingen. Hierdoor kan het gemeentebestuur (en namens haar de accountant) haar controlerende rol uitvoeren en kan het bestuur en het management (bij)sturing geven inzake de financiën van projecten. Het MPG is dus expliciet geen projectverslag of projectenrapportage. Informatie (stand van zaken, beleidsmatige afwegingen en inhoud) hierover komt via separate projectvoorstellen of in de gewone P&C cyclus naar de raad toe. Dit beperkt het MPG tot een sec financiële rapportage, die als verdieping bij de Jaarrekening wordt gevoegd. Het MPG wordt jaarlijks gelezen door de accountant.
De accountant controleert het stuk niet cijfermatig en / of inhoudelijk, maar kijkt meer naar de financiële ontwikkeling van de grondexploitaties en de gemeentelijke grondposities. De accountant gebruikt het MPG bij de controle van de waardering van onder meer het onderhanden werk (projecten) en de gronden in de Jaarrekening 2023. De teksten in het MPG gelden daarbij als toelichtende verklaring en onderbouwing. Daarbij gaat het niet alleen maar om controle achteraf (achteruit kijken), maar ook om nog toekomstige ontwikkelingen binnen grondexploitaties. Het gaat daarbij vooral om het meedenken in het dekken van verliezen en het signaleren van risico’s.4 2
Zie voor uitleg tekstkader Hoofdstuk 5 Zie voor uitleg tekstkader Hoofdstuk 4 4 VNG 2018: Grondbeleid voor raadsleden; Wat U als raadslid moet weten over grondbeleid 3
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2023
7
Gemeente Diemen
1.2 Relatie met de jaarrekening en de begroting Het MPG dient feitelijk als uitgebreide toelichting op de jaarrekening - waar het gaat om activiteiten die voortkomen uit de grondzakenfunctie - waardoor de informatie in de jaarrekening beknopt kan blijven. De grondexploitaties geven meerjarig inzicht in de verwachte kosten en opbrengsten (en uiteindelijk het projectresultaat). De meerjarig weergegeven kosten en opbrengsten van de grondexploitaties worden verwerkt in de meerjarenbegroting van de gemeente Diemen. Daarmee dienen de grondexploitaties tevens als onderbouwing van de financieringsbehoefte van de projecten. De zogenoemde strategische gronden van de gemeente worden op de balans van de gemeente verantwoord als aparte subcategorie strategische gronden onder de Materiële Vaste Activa5 (MVA). 1.3 Leeswijzer en begrippenlijst Op voorspraak van de Auditcommissie is bij het MPG 2020 voor het eerst een leeswijzer en begrippenlijst toegevoegd. Dit komt de leesbaarheid, van de soms toch wel taaie financieeltechnische informatie, ten goede. 1.3.1 Leeswijzer - Hoofdstuk 1: bevat een introductie (o.a. doel, leeswijzer) van het MPG en stipt enkele aandachtspunten aan die specifiek bij het voorliggend MPG van belang zijn. - Hoofdstuk 2: beschrijft hoe de grondexploitaties, met name rekenkundig, worden geactualiseerd en wat daaraan ten grondslag ligt.
- Hoofdstuk 3: geeft een overzicht van de totale gebiedsontwikkeling Holland Park en alle financiële geldstromen en financiële administraties die binnen deze ontwikkeling spelen. - Hoofdstuk 4: geeft een overzicht van alle gemeentelijke gronden: o de gronden waar een initiatief speelt, ofwel voorbereidende grondexploitaties, o de gronden die een boekwaarde kennen en strategisch in bezit zijn, o de gronden die uitgegeven zijn in erfpacht. - Hoofdstuk 5: geeft een overzicht van de projecten waar de gemeente geen grond heeft, maar wel faciliterend optreedt. - Hoofdstuk 6: geeft een overzicht van de Reserve grondzaken, de spaarpot van alle grond gerelateerde projecten. - Hoofdstuk 7: laat de afwegingen zien die leiden tot het oordeel dat de gemeente vooralsnog niet vennootschapsbelastingplichtig is. - Hoofdstuk 8: geeft een stand van zaken en overzicht van de belangrijkste wijzigingen per actief grondexploitatieproject, te weten: o Plantage de Sniep o Holland Park West o Sociale woningbouw Buitenlust - Hoofdstuk 9: Begrippenlijst - Geheime separate bijlage: financieel gedetailleerde informatie per actief grondexploitatieproject, te weten: o Plantage de Sniep o Holland Park West o Sociale woningbouw Buitenlust
5 Zie voor uitleg tekstkader Hoofdstuk 4
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2023
8
Gemeente Diemen
1.3.2 Begrippenlijst In de bijlage treft u een begrippenlijst aan van veel gebruikte financiële of rekenkundige begrippen vanuit het vakgebied grondzaken en planeconomie. Mocht u bij het lezen van dit MPG een begrip tegenkomen dat nadere uitleg verdient, dan kunt u in de begrippenlijst nadere uitleg vinden. De begrippen staan in alfabetische volgorde. 1.3.3 Rol gemeenteraad bij het MPG Specifiek voor de gemeenteraad is het MPG relevant om onderstaande redenen: - Bij de gemeenteraad ligt de bevoegdheid om te besluiten over onttrekkingen en toevoegingen aan de Reserve Grondzaken. Deze mutaties zijn terug te lezen in paragraaf 6.3. Sommige mutaties zijn reeds eerder aan de raad (d.m.v. een kwartaalbrief) voorgelegd. Andere mutaties vergen geen raadsbesluit, omdat deze volgen uit de afspraken in de Nota grondbeleid of voorschriften van de Commissie BBV (bijvoorbeeld verliesneming moet en is geen politieke keuze, idem voor winstneming). - Bij de raad ligt de bevoegdheid om (werk)kredieten te verstrekken en daarmee financiële kaders te stellen, waarbinnen het college mag handelen. Door het jaarlijks actualiseren van de grondexploitaties en het vervolgens vaststellen van het MPG door de raad, worden deze financiële kaders waarbinnen het college mag handelen, elk jaar geactualiseerd. - De raad controleert het college vervolgens jaarlijks of zij handelt zoals verwacht mag worden.
Verantwoording hierover wordt afgelegd door de beschrijvingen en financiële overzichten in dit MPG. In de praktijk wordt de controle op cijfers (getrouwheid en rechtmatigheid) vooral door de accountant uitgevoerd door controle van de cijfers van de Jaarrekening. 1.4
Aandachtspunten bij dit MPG
1.4.1 Marktconjunctuur De afgelopen jaren hebben we te maken gehad met grillige marktomstandigheden, die hun weerslag hebben op gebiedsontwikkelingen en bouwprojecten. Een aantal marktomstandigheden zijn in algemene zin van invloed (geweest) op projectontwikkelingen en/of samenwerkingen. De voornaamste zijn de Corona pandemie, de oorlog in Oekraïne, de daaruit volgende prijsstijgingen en beschikbaarheid van bouwmaterialen, de personele krapte op de arbeidsmarkt, zowel bij de ambtelijke organisatie als bij marktpartijen en de gestegen hypotheekrente. Directe één-op-één relaties tussen omstandigheden en concrete gevolgen voor projecten zijn lastig te leggen. Prijsstijgingen aan de kostenkant zijn wel doorgevoerd in de financiële ramingen in onderhavig MPG, zie daarvoor paragraaf 2.2.1. Gehanteerde berekeningsmethodiek en parameters. De impact die ervaren wordt door personele krapte en de moeilijke ontwikkelomstandigheden, verschilt erg per project (met name door het stadium waarin deze zich bevindt) en ontwikkelaar, mede ingegeven door de rol die de gemeente daarin vervult. Vertraging in ontwikkeltempo is meestal het rechtstreekse gevolg. Bij projecten waar dit aan de orde is, wordt dit in het onderhavig MPG beschreven.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2023
9
Gemeente Diemen
2
ACTUALISATIE GRONDEXPLOITATIES
GRONDEXPLOITATIES Er is pas sprake van een grondexploitatie indien deze door de gemeenteraad is vastgesteld. In een eerdere projectfase is de haalbaarheid van het project aangetoond, waarna deze studie verder wordt uitgewerkt en aan de raad wordt aangeboden ter goedkeuring. Pas daarna kan de grondexploitatie administratief geopend worden. De grondexploitatie laat het resultaat op eindwaarde zien en geeft een onderbouwing van alle relevante kosten en opbrengsten. Een vastgesteld (ontwerp)plan vormt daarbij de basis van de berekening. De actieve grondexploitatie wordt in de gemeente Diemen jaarlijks bij de jaarrekening geactualiseerd. Dan worden de ramingen van kosten en opbrengsten opnieuw beoordeeld en vastgesteld, wordt over de boekwaarde (gerealiseerde kosten en opbrengsten) gerapporteerd en worden faseringen opnieuw doorgenomen. Dit alles leidt tot een nieuwe resultaatberekening. Indien een project een negatief resultaat heeft, wordt hiervoor een voorziening getroffen of een tussentijds verlies genomen. In de Nota Grondbeleid is vastgelegd dat toekomstige negatieve resultaten van de grondexploitatie(s) worden voorzien in een Voorziening Verlies Grondzaken. Bij afsluiting van het plan wordt het saldo van het plan verrekend met de daarvoor bestemde Reserve Grondzaken.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2023
10
Gemeente Diemen
2.1
Uitgangspunten
2.1.1 Gehanteerde berekeningsmethodiek en parameters Een grondexploitatie wordt doorgerekend met de Dynamische Eindwaarde Methodiek. Dat wil zeggen dat bij het berekenen van het resultaat alle kosten en opbrengsten inclusief inflatie en rente tot de einddatum van het project worden meegenomen. In de gemeente Diemen wordt gerapporteerd op basis van het resultaat bij afsluiting van het project (de eindwaarde). In de berekening van een grondexploitatie worden de geraamde kosten en opbrengsten op basis van parameters en de fasering doorgerekend naar de toekomst. De gebruikte parameters zijn bepalend voor de toekomstverwachting van het project. Om de parameters te bepalen is een analyse gemaakt van de prijsstijging gedurende 2023 en de prognose voor de aankomende jaren. Daarbij is gebruik gemaakt van verschillende bronnen waaronder diverse statische analyses en vooruitzichten gemaakt door het CBS, DNB en partijen gespecialiseerd in gebiedsontwikkeling zoals Stadkwadraat en Metafoor. Economische Context en Marktontwikkelingen Bij het bepalen van de parameters is gebruik gemaakt van diverse externe bronnen. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen langlopende- en eenmalige indexen. In de afgelopen jaren kampte de Nederlandse economie met uitzonderlijk hoge inflatie, bij een sterke groei van het BBP.
De inflatie is na een recordhoogte van 10% in 2022 gedaald naar 3,8% in 20236, mede door afnemende economische activiteit en sterk gedaalde energieprijzen. DNB verwacht dat de inflatie in 2024 en 2025 verder daalt richting de inflatiedoelstelling van 2% van de ECB7. Om de inflatie te beteugelen heeft de ECB de rente opgetrokken naar een basisrentetarief van 4,5% (450 basispunten)8. De inflatie is gestabiliseerd en mogelijk wordt er in 2024 overwogen om de rente weer te verlagen. Na een periode van dalende woningprijzen trekt de woningmarkt vanaf medio 2023 weer voorzichtig aan9. Consumenten zijn gewend aan de hogere hypotheekrente. Daarnaast zijn en worden lonen gecorrigeerd voor inflatie, wat leidt tot een verhoging van de leencapaciteit. Er is een aanhoudende vraag naar nieuwbouwwoningen, onder andere vanwege het gunstige energielabel. De verwachting is dat de woningprijzen in 2024 weer gaan stijgen10.
6 CBS, inflatie 3,8 procent in 2023; exclusief energie 6,5 procent, 11 januari 2024 7 DNB, Najaarsraming december 2023 8 ECB, monetairbeleidsbeslissingen, 14 december 2023 9 NVM, persbericht woningmarkt Q3, 5 oktober 2023 10 Rabobank, Huizenprijzen volgend jaar weer terug op niveau 2022, 14 december 2023
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2023
11
Gemeente Diemen
Kosten Investering- en overige kosten Langzaam maar zeker komt de inflatie onder controle. DNB verwacht dat het inflatiecijfer weer terug gaat naar de inflatiedoelstelling van de ECB. Hoewel DNB nog wel waarschuwt voor risico’s in opwaartse richting door loongroei lijkt het scenario van langdurig hoge inflatie afgewend. Daarom stellen wij voor om de langdurige kostenparameter (vooruitkijkend) naar beneden bij te stellen ten opzichte van vorig jaar. Wij gaan uit van 2,5% procent voor de komende jaren. Voor de kostenstijging die afgelopen jaar 2023 is opgetreden hanteren we als indexatie het inflatiecijfer van 3,8%. VTA / plankosten Vanwege de aanhoudende krapte op de arbeidsmarkt en de hoge inflatie is de verwachting dat de VTA-/plankosten op korte en (middel)lange termijn zullen toenemen. Wij stellen voor om de afgelopen jaar de VTA/plankosten separaat te indexeren conform Cao-akkoorden (zijnde gemiddeld 6%) en als parameter (vooruitkijkend) hetzelfde percentage aan te houden met de algemene kostenstijging. Resumerend, nemen we in het rekenmodel (vanwege de beperkingen van de software) een gewogen gemiddelde van deze beide indexaties op. Dit gewogen gemiddelde gaat in de verhouding 70% investering- en overige kosten en 30% VTA/plankosten en leidt tot een gemiddelde van 4,5%.
Opbrengsten De residuele grondwaarden zullen in het vierde kwartaal (naar verwachting op het moment van schrijven) ongeveer op hetzelfde niveau liggen als een jaar eerder. De residuele grondwaarden zullen naar verwachting van Metafoor in 2024 weer licht stijgen11. Voor de opbrengstenkant is gekeken naar de residuele grondwaarde van woningbouw, omdat het merendeel van de uitgiftes woningbouw betreft of voorzieningen die woningbouw gerelateerd zijn. Wij stellen daarom voor om de opbrengsten volgend jaar weer licht te laten stijgen en daarna aansluiting te zoeken bij de inflatiedoelstelling van de ECB. Wij gaan voor de komende jaren uit van 1,5% procent. Rente Conform BBV-regelgeving dient de rentetoerekening aan grondexploitaties aan te sluiten op de fiscale toerekeningmogelijkheden. Dat betekent dat de rentevoet moet worden gebaseerd op de werkelijke rente. Voor de gemeente Diemen moet daarom gekeken worden naar de daadwerkelijk betaalde rente over alle leningen die Diemen heeft. Vervolgens wordt of is het gewogen gemiddelde van deze betaalde rente gecorrigeerd voor de verhouding Vreemd vermogen / Totaal vermogen. De renteparameter was bij het MPG 2022 1,5%. Over de boekwaarde tot en met 1-1-2023 is dan ook een renteboeking van 1,5% als kostenpost aan de grondexploitatie toegevoegd. Voor het komend jaar 2023 blijft de renteparameter 1,5%.
Het gemiddelde rentepercentage gecorrigeerd voor de verhouding Vreemd vermogen / Totaal vermogen, is afgerond nog steeds 1,5%. Daarom is de renteparameter voor de grondexploitaties ook op 1,5% gesteld.
11 Metafoor, outlook 2024, 1 december 2023
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2023
12
Gemeente Diemen
Discontovoet De disconteringsvoet speelt binnen de grondexploitaties feitelijk alleen een rol ingeval de verliesvoorzieningen voor negatieve grondexploitaties niet op nominale waarde wordt bepaald maar op (netto) contante waarde. Dit is het geval bij de grondexploitaties in Diemen. De daarbij te hanteren disconteringsvoet wordt voorgeschreven door de BBV-commissie en is met het verschijnen van de Notitie Grondexploitaties 2016 gekoppeld aan het streefpercentage van de ECB voor inflatie, zijnde 2%. Op basis van bovenstaande worden samenvattend in onderstaande tabel 4 de gehanteerde parameters weergegeven. MPG Indexatie 2023 23->1-1-2024 Kostenstijging 3,8% VTA / plankosten stijging 6,0% Gewogen gemiddelde 4,5% Opbrengstenstijging 0,0% Rente 1,5% Discontovoet 2,0%
MPG 2023 Parameters vanaf 1-1-2024 e.v. Kostenstijging 2,5% VTA / plankosten stijging 2,5% Opbrengstenstijging 1,5% Rente 1,5% Discontovoet 2,0%
Was bij MPG 2022 Kostenstijging VTA / plankosten stijging Opbrengstenstijging Rente Discontovoet
2023 4,0% 1,0% 0,0% 1,5% 2,0%
2024 e.v. 4,0% 4,0% 0,0% 1,5% 2,0%
Tabel 4: Gehanteerde parameters bij de grondexploitaties
In sommige gevallen zijn de parameters onderdeel van overeenkomsten met marktpartijen. Daarnaast heeft de gemeente de Nota Grondprijzen geactualiseerd voor 2023 en 2024. De nota is geldig sinds 1-1-2023. De prijzen in deze nota zijn geldig voor twee jaar en worden per 1-1-2025 geactualiseerd. Per grondexploitatie wordt aangegeven of de parameters uit bovenstaande tabel worden gehanteerd of dat daarvan afgeweken wordt. Plantage de Sniep In de grondexploitatie Plantage de Sniep zijn de meeste werkzaamheden aan de openbare ruimte uitgevoerd. De resterende geraamde kosten voor de aanleg van de openbare ruimte dienen gecontracteerd te worden tegen de dan geldende marktprijzen. De opbrengsten liggen grotendeels vast in contractstukken van project Plantage de Sniep. Er is nog één grondverkoop in de grondexploitatie Plantage de Sniep die wel volledig beïnvloedbaar is (Rietschuurhof). Voor de kosten zijn de parameters uit bovenstaande tabel gehanteerd. De opbrengsten zijn niet geïndexeerd, zie paragraaf 8.2.4. Holland Park West De kosten in Holland Park West worden geïndexeerd met de parameters uit bovenstaande tabel. De opbrengsten liggen volledig vast (in de Koop- en Realisatieovereenkomst Holland Park West) en zijn daarmee niet onderhevig aan macro-economische ontwikkelingen en worden geïndexeerd conform de Koop- en realisatieovereenkomst en wijken daarmee af van bovenstaande 1,5%.
Sociale woningbouw Buitenlust De kosten voor woningbouwlocatie Buitenlust worden geïndexeerd met de parameters uit bovenstaande tabel. De opbrengsten voor sociale woningbouw zijn opgenomen in de Nota Grondprijzen van de gemeente en zijn daarmee niet aan inflatie onderhevig en wijken daarmee af van bovenstaande 1,5%.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2023
13
Gemeente Diemen
Effectenanalyse In paragrafen 8.1.5, 8.2.5 en 8.3.5 zijn effectenanalyses per project toegevoegd. Deze analyse geeft weer wat het effect is van het dalen of stijgen van de bovengenoemde parameters op de financiële prognose. 2.1.2 Herziening grondexploitatie Bij de herziening van de grondexploitatie(s) zijn in ieder geval de volgende algemene zaken verwerkt: • De boekwaarde tot en met 31-12-2023; • De prijzen zijn geïndexeerd naar prijspeil 1-1-2024; • De ramingen zijn aangepast op basis van de werkelijke gemaakte kosten en opbrengsten; • De fasering is geactualiseerd; • De risico’s en kansen zijn opnieuw inzichtelijk gemaakt. Daarnaast zijn in de paragraaf actuele ontwikkelingen en uitgangspunten (zie paragrafen 8.1.2, 8.2.2 en 8.3.2) kort de planinhoudelijke wijzigingen per grondexploitatieproject beschreven.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2023
14
Gemeente Diemen
3
GEBIEDSONTWIKKELING HOLLAND PARK
3.1 Holland park (voorheen Bergwijkpark Noord) Financieel administratief gezien wordt de totale gebiedsontwikkeling Holland Park op verschillende wijzen verantwoord in de jaarrekening. Er is niet of geen sprake van één totale grondexploitatie. Er zijn geldstromen bij deelprojecten waar de gemeente faciliterend optreedt (geen eigen gemeentegrond) en er zijn geldstromen die te maken hebben met een actieve grondexploitatie (eigen gemeentegrond). De gemeente vervult binnen deze gebiedsontwikkeling dus verschillende rollen. Verantwoording hierover moet van de commissie BBV strikt worden gescheiden. Vanwege de samenhang van de bovenstaande verschillende plandelen wordt in dit MPG over deze gebiedsontwikkeling wel integraal gerapporteerd.
Afbeelding 1: Overzicht van plangebieden, met op de voorgrond Holland Park West.
3.1.1 Inleiding Op 7 juni 2007 heeft de Raad een ontwikkelingsrichting gekozen voor Bergwijkpark Noord (verder te noemen: Holland Park): een gemengd woon-werkgebied met voorzieningen. Aanleiding voor de herontwikkeling was de situatie op de Amsterdamse kantorenmarkt, die voor een monofunctioneel kantorengebied als Bergwijkpark weinig perspectief bood. Daarnaast woog mee dat door functiemenging de levendigheid in het gebied verbeterd kon worden. Met de transformatie van de kantorengebouwen van Diemervijver naar studentencampus Diemen Zuid (ook wel: Holland Park Campus) door ontwikkelaar Snippe Projecten, is daarvoor een eerste grote stap gezet (D). Vervolgens is door ontwikkelcombinatie Bergwijkstadspark B.V. en Snippe Projecten begonnen met de woningbouw van wat we nu kennen als Holland Park Oost (A). Daarnaast zijn in 2018 nog twee deelgebieden benoemd binnen het voormalige BergwijkparkNoord: B) Holland Park Zuid; dit is de strook met kantoren van KPN, Stichting Arq, de hoge school Inholland, de (inmiddels afgebroken) containerwoningen van De Key.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2023
15
Gemeente Diemen
C)
Holland Park West; dit is het voormalige park en dit gebied was volledig in eigendom bij de gemeente.
Een overzichtskaart met de locatie van de deelgebieden A t/m D is te zien op afbeelding 2.
D A B C
Afbeelding 2: Overzicht project Holland Park opgeknipt in verschillende deelgebieden
3.1.2
Actuele ontwikkelingen en uitgangspunten
Holland Park Oost (A) In 2023 zijn voor alle commerciële voorzieningenruimtes aan het Herman Broodhof huurders gevonden en zijn de benodigde (exploitatie)vergunningen verleend, waaronder voor een tijdelijke, kleine supermarkt. Naast station Verrijn Stuartweg wordt het laatste bouwplan gerealiseerd met 296 vrije sector huurwoningen en commerciële voorzieningen. Tijdens de bouw zijn de nodige problemen ervaren (waaronder het faillissement van de gevelbouwer in 2023), maar dit staat de beoogde oplevering in 2025 vooralsnog niet in de weg. Voor de omliggende openbare ruimte is een ontwerp inrichtingsplan uitgewerkt, waarin rekening is gehouden met de bredere vergroeningsambitie, die naderhand in het opgeleverde gebied van Holland Park Oost is toegepast. De ontwikkelaar gaat deze openbare ruimte aanleggen.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2023
16
Gemeente Diemen
Aan de randen van het plangebied wordt gewerkt aan betere en sociaal veiligere verbindingen met de rest van Diemen. Hiervoor wordt overleg gevoerd met partijen van wie medewerking noodzakelijk is, met name ProRail en het GVB. Aangezien dit deel van de wijk bijna gereed is, betekent dit dat vanuit de gemeente meer en meer wordt ingezet op wijkopbouw, oftewel community building. Er wordt vanuit de lijnorganisatie gekeken hoe activiteiten en overlegstructuren in de wijk kunnen bijdragen aan sociale cohesie, ontmoeten en verbinden. Dit maakt geen onderdeel meer uit van het project.
Afbeelding 3: Bewoners maken volop gebruik van het opgeleverde Holland Park Oost.
Holland Park Zuid (B) Het bestemmingsplan ‘CHW-bestemmingsplan Holland Park Zuid‘ is onherroepelijk. Het perceel van Filadelfia valt daar, op basis van de uitspraak door de Raad van State, buiten. Voor dit perceel bleef het bestemmingsplan Bergwijkpark 2015 van toepassing. Het bestemmingsplan Holland Park Zuid voorziet daarmee in de realisatie van 1.487 woningen en diverse commerciële en maatschappelijke voorzieningenruimtes. Deze ontwikkeling is verdeeld over het Sportblok (perceel De Key), Steigerblok (perceel Inholland, ontwikkelaar AM), Parkblok (Arq) en Hofblok (KPN). In het Veegplan ‘BP Holland Park 2023’, dat op 19 oktober 2023 door de raad is vastgesteld, is het perceel van Filadelfia beleidsarm geconsolideerd. Op 30 november 2023 is het stedenbouwkundig plan Holland Park Zuid: Sportblok, in overeenstemming met het bestemmingsplan, met een raadsbesluit gerepareerd. Daarmee is de in stand gehouden functie van Filadelfia ruimtelijk goed ingepast en is de naastgelegen geprogrammeerde woningbouw (perceel De Key) ruimtelijk uitvoerbaar. Voor die aangrenzende gronden wordt op termijn – door de toekomstig ontwikkelaar – de benodigde ruimtelijke procedure doorlopen om te kunnen bouwen.
Vanwege de mogelijkheden die de Crisis- en herstelwet biedt, hebben wij vooralsnog geen exploitatieplan laten vaststellen, wat de gemeente de mogelijkheid geeft om anterieure Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2023
17
Gemeente Diemen
overeenkomsten te sluiten met de verschillende grondeigenaren. De op 5 juli 2022 vastgestelde ‘gemeentelijke voorwaarden ontwikkeling Holland Park Zuid’ geven de anterieure afspraken weer die de gemeente wil maken en onder welke condities de gemeente wil meewerken aan grondverkopen aan derden. In deze voorwaarden is onder andere een en ander vastgelegd over het kostenverhaal, maar zijn ook ten aanzien van zelfbewoningsverplichting, het onderbrengen van sociale huur bij toegelaten instellingen (d.w.z. Woningcorporaties) en het (samenwerkings)proces. Op alle te ontwikkelen gronden rust de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg), wat betekent dat de gemeente het eerste recht van aankoop van de grond heeft. Ondanks de voorbereidingen en de hoge mate van (ontwikkel)zekerheid voor marktpartijen, maken (toekomstige) parallelle onderhandelingen met verschillende partijen de regie op de borging van het kostenverhaal complex. De plandelen zijn, in het kader van het totale kostenverhaal, immers communicerende vaten: programmatische wijzigingen op het ene perceel hebben direct invloed op de berekening van het kostenverhaal van het andere deel (verevening). Dit vergt de nodige aandacht en capaciteit in aanloop naar concrete initiatieven en planuitwerkingen door ontwikkelende partijen. In 2023 heeft de eerste grondeigenaar (InHolland) haar perceel (Steigerblok) verkocht aan AM B.V.
De gemeente heeft deze (beoogd) koper getoetst op geschiktheid conform de gestelde voorwaarden, waarna op 22 november 2023 een Raamovereenkomst is gesloten tussen AM en de gemeente, met hierin afspraken over een eerste voorschot kostenverhaal van ca. € 0,6 mln. Op basis daarvan heeft het College van B&W op 19 december 2023 eenmalig ontheffing verleend van de aanbiedingsplicht onder de Wvg voor de verkoop door InHolland aan AM. Per november 2023 is de ontwikkeling van het Steigerblok gestart. Gedurende 2023 zijn Oekraïense ontheemden gehuisvest in 30 door de gemeente aangeschafte Flexwoningen aan de Bergwijkdreef (Sportblok). Nadat de woningen in december 2022 zijn geplaatst, is het perceel begin 2023 op eenvoudige wijze woonrijp opgeleverd. Dit perceel huurt de gemeente van De Key. Eind 2023 heeft De Key ingestemd met een verlenging van het gebruik van dit perceel tot eind 2025, zodat de woningen zo nodig een jaar langer in gebruik kunnen blijven. Tevens heeft De Key gedurende enkele maanden een deel van haar perceel beschikbaar gesteld (verhuurd) aan de ontwikkelaar van Holland Park West, omdat zij tijdelijk een parkeeroplossing nodig had voor de reeds in gebruik genomen basisschool, terwijl het openbaar gebied (met parkeerplaatsen) daar nog aangelegd moest worden.
Deze mogelijkheden zijn ontstaan doordat de beoogde grondverkoop door De Key aan de beoogd ontwikkelaar minder voortvarend verloopt dan zij in eerste instantie had voorzien.
Afbeelding 4: De 30 opgeleverde ‘flexwoningen’ aan de Bergwijkdreef.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2023
18
Gemeente Diemen
Holland Park West (C) Van het volledige plangebied Holland Park West is inmiddels een groot deel van de grond verkocht aan de projectontwikkelaar. De ontwikkelcombinatie BPD/Dura Vermeer is bezig met de ontwikkeling en realisatie van de verschillende plandelen. Fase 1, met 65 middeldure huurwoningen, 41 vrije sectorwoningen en een brede school is eind 2023 volledig opgeleverd. De overige fasen worden voorbereid. Aangezien dit plandeel een gemeentelijke grondexploitatie is, wordt dit onderdeel verderop uitgebreider toegelicht. Zie voor een nadere toelichting paragraaf 8.2. Campus Diemen Zuid (D) Op de Campus Diemen Zuid (D) zijn de transformatie van kantoren tot studentenhuisvesting (1e fase) en nieuwbouw van 2 appartementencomplexen voor – met name – ‘young professionals (2e fase) eerder al gerealiseerd door ontwikkelaar/belegger Greystar. Dit zijn woningen in een zogenoemd Campus- model. Dit betekent onder andere dat sprake is van relatief kleine woningen, met een groter aandeel gedeelde voorzieningen én dat tijdelijke huurcontracten worden toegepast.
Afbeelding 5: Campus Diemen Zuid met links de 1e fase (transformatie) en rechts de 2e fase (nieuwbouw).
In oktober 2021 is – op initiatief van Greystar – een intentieovereenkomst gesloten om een 3e fase te onderzoeken met verdere uitbreiding van de Campus. Daarin is sprake van sloopnieuwbouw van het kantoorgebouw (CDZ-Offices) ten behoeve van woningbouw. De gemeente staat positief tegenover dit initiatief, omdat dit de kans biedt om betaalbare (senioren)woningen aan de woningvoorraad toe te voegen én waar mogelijk de ruimtelijke kwaliteit van dit plangebied te verbeteren. Er zijn verschillende scenario’s onderzocht met de initiatiefnemer, waarna is gestart met de uitwerking tot een (ruimtelijk) Programma van Eisen met voorbeelduitwerking (schetsontwerp) en een beeldkwaliteitplan. Eind 2023 is op de eerste participatiestap geïnitieerd door Greystar, in samenspraak met de gemeente.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2023
19
Gemeente Diemen
In de intentieovereenkomst is een voorschot kostenverhaal opgenomen van € 0,1 mln. Het initiële voorschot bleek niet afdoende voor de te verrichten werkzaamheden voor dit initiatief, mede ingegeven door de diverse wisselende marktomstandigheden en langere periode van onderzoek en afstemming. In december 2023 is een aanvullend voorschot van € 0,1 mln. overeengekomen om de gemeentelijke kosten tot aan het (beoogde) sluiten van een anterieure overeenkomst te dekken. 3.1.3 Financiële structuur Financieel administratief gezien wordt de totale gebiedsontwikkeling Holland Park op verschillende wijzen verantwoord in de jaarrekening. Van de commissie BBV moeten de geldstromen en kosten die de gemeente maakt in het kader van faciliterend grondbeleid in de verantwoording strikt worden gescheiden van de geldstromen die te maken hebben met een actieve grondexploitatie. Binnen Holland Park zijn verschillende deelgebieden te onderscheiden waar de gemeente ook verschillende rollen vervult. In sommige deelgebieden heeft de gemeente een faciliterende rol (zie toelichting begrippen ook Hoofdstuk 5 Facilitair Grondbeleid), in andere deelgebieden heeft de gemeente grond en heeft zij gekozen om deze actief te ontwikkelen (en te verkopen).
Er kan dus niet één totale grondexploitatie worden opgesteld, maar de geldstromen die samenhangen met de faciliterende rol moeten duidelijk gescheiden zijn van de actieve rol van de gemeente. Dit leidt tot de onderstaande opsomming van financieel gescheiden projecten: A) Holland Park (Oost): faciliterend grondbeleid B) Holland Park Zuid: vooralsnog faciliterend grondbeleid C) Holland Park West: actief grondbeleid, grondexploitatieproject D) Campus Diemen zuid 3e fase: faciliterend grondbeleid Ad A De eerste fase Holland Park (Oost) wordt (en is inmiddels voor een groot deel) volledig door ontwikkelaars gerealiseerd. De gemeente beperkt zich tot een toetsende faciliterende rol. De gemeente tracht voorinvesteringen in het gebied en daarmee de financiële risico’s, zoveel mogelijk te beperken. Daarnaast verhaalt zij de plankosten die de gemeente maakt op de ontwikkelende partijen. Hierover zijn afspraken vastgelegd in anterieure overeenkomsten met ontwikkelaars. In deze anterieure overeenkomsten is ook vastgelegd dat de ontwikkelaar voor dit deelgebied heeft aangegeven de openbare ruimte voor eigen risico en middels eigen aansturing wil aanleggen. Ad B Holland Park Zuid is een plangebied welke vooralsnog grotendeels in eigendom is van bedrijven en instellingen.
De gemeente heeft zelf ook enkele ondergeschikte stukken grond in eigendom, maar de ontwikkellocaties zijn primair in handen van derden. De gemeente beoefent hier uitnodigingsplanologie en beperkt haar rol vooralsnog tot het vastgestelde bestemmingsplan, het vastgestelde stedenbouwkundig plan, het beeldkwaliteitsplan en de onderliggende berekeningen. Ingeval grondeigenaren tot ontwikkeling willen overgaan, zal de gemeente met hen privaatrechtelijke afspraken (anterieur) maken over het gemeentelijke kostenverhaal en bijdragen vanuit de ontwikkelaars aan bovenwijkse voorzieningen. Bij dit project zijn in de afgelopen jaren voorbereidingskosten gemaakt. Deze inspanningen hebben geleid tot een onherroepelijk bestemmingsplan dat een grootschalige woonwijk
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2023
20
Gemeente Diemen
mogelijk maakt. De gemaakte kosten dienen later verhaald te worden op de (ontwikkelende) grondeigenaren in het gebied, door het sluiten van anterieure overeenkomsten. Ad C Het plangebied Holland Park West is volledig in eigendom van de gemeente en een gemeentelijke grondexploitatie. Zie voor een uitgebreide toelichting hiervan paragraaf 8.2 Ad D De ontwikkeling van de 3e fase Campus Diemen Zuid kwalificeert zich als facilitair grondbeleid; de gemeente faciliteert de initiatiefnemer bij zijn plannen. In oktober 2021 is daarom ook een intentieovereenkomst gesloten, waarin ook een voorschot kostenverhaal is opgenomen, zodat de gemeentelijke plankosten worden gedekt. 3.1.4 Financiële stand van zaken boekwaarde Voor de realisatie van het totaalproject Holland Park is in het verleden een krediet beschikbaar gesteld van € 0,5 miljoen. Aanvullend heeft de Raad op 30 mei 2013 een werkkrediet ter hoogte van € 1 miljoen beschikbaar gesteld. Dit werkkrediet is bedoeld om voorinvesteringen te dekken die op dat moment nog niet zijn gedekt door een ontvangen bijdrage van een ontwikkelaar. De gemeente ontkomt er immers niet aan om op bepaalde momenten voorinvesteringen te doen, vooruitlopend op te sluiten overeenkomsten dan wel om de opbrengstpotentie op de eigen gronden te kunnen realiseren. In totaal is een werkkrediet beschikbaar van € 1,5 miljoen.
De kosten en opbrengsten binnen het projecten Holland Park West wordt hier buiten beschouwing gelaten. Hiervoor is immers een grondexploitatie met eigen krediet door de raad vastgesteld. Hierover wordt gerapporteerd in paragraaf 8.2. Boekwaarde De totale boekwaarde t/m 31-12-2022 bedroeg ca. € -0,074 mln. en paste daarmee binnen het beschikbare krediet. De negatieve boekwaarde betekent dat er in totaal meer opbrengsten / bijdragen van ontwikkelaars zijn ontvangen dan dat er nog boekwaarde aan kosten is. In 2023 zijn verschillende kosten gemaakt (ca. € 0,353 mln.) en opbrengsten ontvangen (ca. € 0,698 mln.) voor de gebiedsontwikkeling. Per saldo bedraagt de boekwaarde over 2023 € 0,345 mln. De totale boekwaarde is dan vervolgens € -0,419 mln. Een overzicht hiervan is te zien in tabel 5. Hiermee is voor 2023 ruim binnen het verstrekte krediet van € 1,5 miljoen gebleven. Saldo boekwaarde t/m 31-12-2022 Saldo boekwaarde 2023 Saldo boekwaarde t/m 31-12-2023
€ € €
-74.000 -345.000 -419.000
Saldo boekwaarde t/m 31-12-2023
€
-419.000
Tabel 5: Overzicht kosten hoofdstructuur Holland Park.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2023
21
Gemeente Diemen
4
GRONDVOORRAAD
Gronden die in verschillende fasen van exploitatie zijn, worden conform de voorschriften van de Commissie BBV in verschillende categorieën verdeeld: A) Voorbereidende grondexploitaties (Immateriële Vaste Activa: IMVA) B) Grondexploitaties (Bouwgrond In Exploitatie: BIE c.q. Onderhanden werk) C) Grondvoorraad en/of warme gronden (Materiele Vaste Activa: MVA) D) Erfpachtgronden ((Materiele Vaste Activa: MVA) Ad A Gronden behorende tot de eerste categorie zijn onderdeel van een project in de beginfase oftewel een voorbereidende grondexploitatie. In deze fase wordt gekeken naar het programma, de stedenbouwkundige randvoorwaarden, samenwerkingsvormen etc. De kosten worden in principe gedekt uit een krediet en worden verantwoord onder ‘immateriële vaste activa’ (IMVA). Indien het project doorgang vindt, worden deze kosten meegenomen in de te openen grondexploitatie. Gaat het project niet door, of naar verwachting niet op de korte termijn door, dan komen deze kosten ten laste van de Reserve Grondzaken (zie daarvoor hoofdstuk 6). Ad B Bouwgrond in exploitatie (BIE) heeft betrekking op grondexploitaties die zijn vastgesteld door de raad. Feitelijk betreft het gronden die zich in een transformatieproces bevinden, waarbij in gemeentebezit zijnde grond en (eventueel) aanwezige opstallen, wordt omgevormd naar bouwrijpe grond, met het oogmerk (opnieuw) te worden bebouwd.
Deze gronden worden verantwoord onder ‘onderhanden werk’. In hoofdstuk 8 wordt over de actieve grondexploitaties in Diemen gerapporteerd. Ad C Over grond als vaste materiele activa (MVA) kan worden gesteld, dat deze grond een vaste bestemming heeft, en niet in een transformatieproces zit. Dit geldt ook voor gronden die anticiperend en strategisch zijn aangekocht, maar waarbij (nog) geen sprake is van een gebiedsontwikkeling. Dergelijke laatste categorie gronden worden in de regel geduid als ‘warme gronden’. De gronden kennen vaak een boekwaarde, door aankoop in het verleden. Deze gronden worden verantwoord als subcategorie strategische gronden onder de ‘materiële vaste activa’ (MVA). Ad D De gronden die in erfpacht zijn uitgegeven worden gewaardeerd tegen de uitgifteprijs van de eerste uitgifte. Dat wil zeggen; de prijs waarvoor ze in eerste instantie aan de kopende partij in erfpacht zijn gegeven. Deze gronden worden verantwoord als subcategorie erfpacht gronden onder de ‘materiële vaste activa’ (MVA).
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2023
22
Gemeente Diemen
4.1
Voorbereidende grondexploitaties (IMVA)
In de gemeente Diemen was er bij het vorig MPG 2022 één locatie te kwalificeren als IMVA waarbij voorbereidende werkzaamheden werden uitgevoerd met mogelijk doel een grondexploitatie te openen. Deze locatie is ook in 2023 te kwalificeren als voorbereidende grondexploitatie (IMVA). Deze locatie wordt in het MPG 2023 daarmee de enige te kwalificeren voorbereidende grondexploitatie (IMVA). In tabel 6 wordt de financiële stand van dit project weergegeven. Voorbereidende grondexploitaties (IMVA) Nr.
1
Project
Boekwaarde 31-12-2022
Mutatie 2023
Boekwaarde 31-12-2023
Boekwaarde in 2023 Type programma na balansboekingen
Harmonielaan
€
€
€
€
52.073
Boeking Reserve Grondzaken in boekjaar 2023 112.839 € -
Boeking Reserve Grondzaken na 31-12-2023 164.912 € -
164.912 Woningbouw
Tabel 6: Overzicht boekwaarde IMVA.
4.1.1 Toekomstig bouwproject: Harmonielaan Bij de herinrichting van de spoorwegovergang bij station Diemen tot een spooronderdoorgang is het P&R terrein verplaatst van de noordzijde naar de zuidzijde van het spoor en zijn er vier woningen gesloopt voor de tijdelijke omleidingsroute. Hierdoor is de ontwikkellocatie Harmonielaan vrijgekomen. In het coalitieakkoord 2018-2022 heeft het college bekend gemaakt om 1.085 sociale huurwoningen te willen realiseren. Hiervoor zijn verschillende zoeklocaties aangewezen. De Harmonielaan is één van de aangewezen zoeklocaties. Momenteel worden de ruimtelijke en planologische mogelijkheden verkend. Daarbij is het de ambitie om circa 100 sociale huurwoningen te realiseren. In 2024 wordt verder gewerkt aan het Ruimtelijk Programma van Eisen en dit moet medio 2024 leiden tot het opstellen van een grondexploitatie, welke aan de raad ter vaststelling wordt aangeboden. Bij de 1e kwartaalbrief van 2022 heeft de Raad ingestemd met het beschikbaar stellen van een voorbereidingskrediet van € 50.000 voor het verkennende onderzoek en het opstarten van het project (initiatieffase). Dit is in 2023 aangevuld met € 50.000 in de 1e kwartaalbrief van 2023 en nog eens € 100.000,- in de 4e kwartaalbrief van 2023. In totaal dus een voorbereidingskrediet van € 200.000. Totaal is tot en met 31-12-2022 € 52.073 aan plankosten uitgegeven voor de initiatieffase.
In 2023 is tot en met 31-12-2023 nog eens een bedrag van € 112.839 uitgegeven aan plankosten. De volgende stap in het proces is de definitiefase, waarmee de ruimtelijke kaders van het project door de raad worden vastgelegd. Bij doorgang van het project worden de gemaakte plankosten later ondergebracht in een nog te openen grondexploitatie. Ook drukt er nog een boekwaarde van € 104.540 op het perceel, zie daarvoor paragraaf 4.2 strategische gronden. Deze kosten gaan ook mee in de nog te openen grondexploitatie. Tot het besluit van de raad om een grondexploitatie te openen, bestaat het risico dat het project geen doorgang kan vinden en de gemaakte plankosten niet vergoed kunnen worden uit grondverkoop. Conform het gemeentelijke grondbeleid fungeert de Reserve Grondzaken daarvoor als garantie. De totale boekwaarde van het saldo bedraagt tot en met 31-12-2023: € 164.912.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2023
23
Gemeente Diemen
4.2
Strategische gronden (MVA)
4.2.1 Inleiding De gemeente Diemen heeft een aantal percelen in eigendom die zijn aangemerkt als strategische gronden en die in de (nabije) toekomst mogelijk in aanmerking komen voor verkoop en/of (her)ontwikkeling. Ook zijn een aantal gronden in bezit die een vaste bestemming kennen en niet in een transformatieproces zitten en waar ook geen concreet voornemen voor is. De Commissie BBV schrijft voor dat deze als Materiele vaste activa (MVA) op de balans worden verantwoord. De gronden moeten met een realistische waarde op de balans staan. Anders loopt de gemeente het risico dat bij een eventuele verkoop in de toekomst de gronden minder waard zijn dan waar op gerekend was en dat resulteert in een verlies. De boekwaarden van de gronden mogen daarom niet hoger zijn dan de verkrijgingsprijs of de duurzame lagere (markt)waarde conform de BBV-regelgeving. De verkrijgingsprijs is de prijs die de gemeente ooit betaald heeft voor de aankoop van de grond. De marktwaarde van deze gronden wordt bepaald door te kijken naar de huidige bestemming op het moment van de marktwaardetoets. Is de boekwaarde hoger dan de marktwaarde, dan dient deze te worden afgeboekt tot de duurzame lagere (markt)waarde. 4.2.2 Overzicht gronden In tabel 7 staat een overzicht van de gronden die de gemeente in haar bezit heeft. Een onderbouwing voor de marktwaardetoets volgt in tabel 8 hierna. Nr. IN VIERKANTE METERS
Grond 31-12-2022 (A)
Mutatie
31-12-2023
(B)
(C = A + B)
1
Aankoop grond NS nabij sporthal
23.781 m2
0 m2
23.781 m2
2
Complex Spoorzicht - park
47.654 m2
0 m2
47.654 m2
2
6.355 m
2
0 m
6.355 m2
2
2
3
Complex Spoorzicht - harmonielaan
4
Weilanddriehoek
83.111 m
0 m
83.111 m2
5
Recreatiegebied Diemerpolder
199.719 m2
0 m2
199.719 m2
2
847 m
2
0 m
847 m2
Aankoop grondruil rijkswegen Rijkswaterstaat
2
48.691 m
2
0 m
48.691 m2
TOTAAL:
410.158 m2
0 m2
410.158 m2
6 7
Parkeerterrein Verrijn Stuartweg 4
Tabel 7: Overzicht strategische gronden in vierkante meters. Nr. IN EURO'S
Boekwaarde 12-2021
31-
(A)
Mutaties
Boekwaarde 31-12-2023
Boekwaarde 31-12-2023
(B)
(C = A + B )
per m 2
1
Aankoop grond NS nabij sporthal
€ 239.073
€0
€ 239.073
2
Complex Spoorzicht - park
€ 142.629
€0
€ 142.629
€ 2,99
3
Complex Spoorzicht - harmonielaan
€ 104.540
€0
€ 104.540
€ 16,45
4
Weilanddriehoek
€ 153.327
€0
€ 153.327
€ 1,84
5
Recreatiegebied Diemerpolder
€ 602.339
€0
€ 602.339
€ 3,02
6
Parkeerterrein Verrijn Stuartweg 4
€ 40.769
€0
€ 40.769
€ 48,13
7
Aankoop grondruil rijkswegen Rijkswaterstaat
€ 80.953
€0
€ 80.953
€ 1,66
€ 1.363.630
€0
€ 1.363.630
€ 3,32
TOTAAL:
€ 10,05
Tabel 8: Overzicht strategische gronden in euro’s.
Meerjarenperspectief Grondzaken - Jaarrekening 2023
24
Gemeente Diemen
Ad 1. Aankoop grond NS nabij sporthal In 2001 zijn enkele gronden langs het spoor aangekocht van NS. Deze gronden zijn verhuurd als moestuin sinds de jaren ’40 aan volkstuinvereniging ONA (Ontspanning Na Arbeid). In 2023 bedroegen de jaarlijkse huurinkomsten € 5.005, exclusief btw. Dit zijn de huurinkomsten van de percelen A4685, A4694, A4805 en expliciet niet het perceel A4707. Het eigendom van dit perceel wordt betwist. De genoemde gronden en huurinkomsten in dit MPG zijn zonder het perceel A4704 en hebben dus geen invloed op de gemeentelijke grondbalans. Ad 2 en 3. Spoorzicht (park en omgeving harmonielaan) Na het uitplaatsen van de sportverenigingen in het verleden, is dit stuk braak komen te liggen. Momenteel is het een bebost terrein in beheer bij de werkgroep Spoorzicht. De gemeente heeft in 2018 de mogelijkheden onderzocht naar ruimtelijke ontwikkelingen in het gebied. Er is besloten (collegebesluit 18-12-2018) om park Spoorzicht te behouden als ecologisch gebied. Uitzondering hierop vormt een klein deel nabij de Harmonielaan dat door de aanleg van de Spooronderdoorgang kansen biedt voor ontwikkeling tot woningbouw. Zie ook paragraaf 4.1.1.
Bij de Jaarrekening 2018 is besloten om het perceel strategische grond deels af te waarderen naar bestemming natuur (Park Spoorzicht) en voor een klein deel de boekwaarde te behouden, voor wat betreft het deel wat in beeld is als woningbouwlocatie (omgeving Harmonielaan). Over Park Spoorzicht is in de Omgevingsvisie Diemen 2040 geconcludeerd: “Park Spoorzicht is een plek voor natuur en natuureducatie. Ook is deze locatie belangrijk voor incidentele waterberging. De toegankelijkheid naar park Spoorzicht willen we in de toekomst verbeteren.” Ad 4. Weilanddriehoek Voor deze grond zijn geen concrete plannen. Op deze gronden ligt vooralsnog een strikt landelijk natuurregime (Natuur Netwerk Nederland). De grond is tijdelijk in gebruik gegeven aan een agrariër. Mogelijk komt deze locatie in de verre toekomst in beeld als ontwikkellocatie. In de Omgevingsvisie Diemen 2040 is geconcludeerd: “…het accent voor de weilanddriehoek blijft in de toekomst op natuur liggen, in combinatie met recreatie”. Ad 5. Recreatiegebied Diemerpolder De gronden recreatiegebied Diemerpolder zijn in 2018 aangekocht van het Rijk vanuit het oogpunt van behoud van de recreatieve voorzieningen en toegankelijkheid van de Diemerpolder. Na aankoop zijn de gronden in tijdelijke erfpacht uitgegeven aan Groengebied Amstelland tot 31-12-2049, als tijdelijke beheerconstructie.
Op deze Diemerpolder ligt een ruimtelijke reservering voor de IJmeerlijn. De gemeente heeft aan het ministerie van Infrastructuur en Milieu bevestigd de ruimte voor de eventuele toekomstige IJmeerlijn niet zo te bestemmen dat de aanleg onmogelijk wordt. Als grondeigenaar kan Diemen bij doorgang van dit project mogelijk meer invloed uitoefenen op de inpassing en uitvoering van het tracé. Ad 6. Parkeerterrein Verrijn Stuartweg 4 Dit parkeerterrein is al lange tijd in eigendom. Het wordt sinds 2007 verhuurd aan Maja Media. Zij verhuren hun pand en het buitenterrein weer door aan een gebruiker. In het jaar 2018 is een deel van het terrein verkocht aan Maja media, waarmee de boekwaarde toen is verlaagd. Het restant van het parkeerterrein blijft verhuurd. Per 1-1-2019 is de huurovereenkomst gewijzigd. De jaarlijkse huurinkomsten voor 2023 bedroegen € 9.287 excl. btw.