250114 Raadsvoordracht sociale huurwoningen Plantage de Sniep

Raadsvoordracht

Datum:

Achttien nieuwe sociale huurwoningen in Plantage de Sniep bij het Rietschuurkwartier 14-1-2025

Portefeuillehouder:

J. Prins

Team:

Projecten

Steller:

Kevin Boers

Onderwerp:

Gevraagde beslissing: 1. Instemmen met de locatie de Maalderij voor de 18 sociale huurwoningen 2. Beschikbaar stellen van een krediet van € 1,23 miljoen,- voor de verplaatsing van de 18 woningen van de Bergwijkdreef naar de Maalderij binnen het grondexploitatiegebied Plantage de Sniep.

Relevante achtergrondinformatie Voorgeschiedenis De Plantage de Sniep wijk is een groene, kindvriendelijke, rustige en veilige wijk. Er zijn weinig voorzieningen en er wonen voornamelijk gezinnen. Er zijn nog geen specifieke woningen voor senioren, jongeren/starters of andere bijzondere doelgroepen als statushouders. In de wijk zijn wij bezig met voorlopig de laatste projecten. In deze projecten leggen we de focus op het toevoegen van betaalbare woningen (sociale en middenhuurwoningen) voor bepaalde doelgroepen en op extra voorzieningen. Dit draagt bij aan een betere mix van doelgroepen, een beter voorzieningenaanbod en daarmee aan de leefbaarheid op langere termijn. Het monument de Grote Rietschuur wordt ontwikkeld tot Diemense Koesterplek, een hart voor de wijk waar altijd iets gebeurt en waar allerlei mensen graag komen (zie besluitvorming selectieleidraad Grote Rietschuur d.d. 16-7-2024). Daarnaast maken we samen met woningcorporatie de Alliantie een wooncomplex voor senioren, het Rietschuurhof, waarvoor de raad op 18 juli 2024 een aangepast stedenbouwkundig programma van eisen en financieel kader heeft vastgesteld. Het laatste ontwikkelgebied in Plantage de Sniep is het braakliggend stuk grond aan de zuidkant van het Rietschuurhof. Dit gebied heeft de bestemming gemengd dat o.a. wonen toestaat. Deze locatie is geschikt voor het toevoegen van sociale huurwoningen.

1 Braakliggend stuk grond Maalderij met bestemming gemengd (wonen) Concrete aanleiding Aan de Bergwijkdreef in Holland Park heeft de gemeente twee woonblokken van in totaal 30 woningen in bezit. Dit is een blok van 12 woningen en een blok van 18 woningen. Op dit moment wonen hier Oekraïense ontheemden. Deze woningen voldoen aan de nieuwbouweisen voor woningbouw, maar zijn verplaatsbaar. Eind 2025 moet de gemeente de twee woonblokken van de locatie aan de Bergwijkdreef weghalen. Zo maken we ruimte voor nieuwe grootschalige woningbouw op deze locatie. Voor de huidige Oekraïense ontheemden hebben we nieuwe huisvesting gerealiseerd in de vorm van 30 nieuwe flexwoningen op de Diemerdreef. Dit is op 29 februari 2024 door de gemeenteraad besloten en deze woningen staan nu op de locatie. In april worden deze opgeleverd. Het woonblok van 12 woningen verplaatsen we na de verhuizing van de Oekraïense ontheemden ook naar de Diemerdreef. Van het woonblok van 18 woningen maken we sociale huurwoningen. We zochten een geschikte locatie voor deze woningen. In het locatieonderzoek namen we het braakliggend terrein bij de Maalderij mee.

Inhoud en onderbouwing Beslispunten 1 Instemmen met de locatie de Maalderij voor de 18 sociale huurwoningen Voorgesteld wordt om het woonblok van 18 sociale huurwoningen, 9 studio’s van 30 m2 en 9 driekamerappartementen van 50m2, te plaatsen op het braakliggend stuk grond aan de Maalderij. Deze locatie ligt ten zuiden van het nieuwe senioren-wooncomplex Rietschuurhof en de Grote Rietschuur. In bijlage 1 is dit op kaart weergegeven. We gaan deze woningen verkopen aan een woningcorporatie. Argumenten en keuzemogelijkheden beslispunt 1 Voor het woonblok van 18 woningen is een locatieonderzoek uitgevoerd en een lijst met potentiële locaties opgesteld. Op basis van de volgende randvoorwaarden is vervolgens een afweging gemaakt om de lijst te reduceren tot de meest haalbare/geschikte opties: • Eigen gemeentegrond, of grond die voor geringe kosten voor verwerving of ingebruikname/huur bij voorkeur permanent beschikbaar is.

• • • • • • •

De locatie zo min mogelijk conflicterend met toekomstige projecten of politieke ambities en voor langere tijd geschikt voor exploitatie. De locatie heeft bij voorkeur al een passende bestemming. Een locatie waar de woningen ruimtelijk ingepast kunnen worden binnen Diemen, die goed bereikbaar, sociaal veilig en in de buurt van voorzieningen is. Waarbij aandacht is voor de perceptie/bezwaren van omwonenden en het effect daarvan op procedures en planning. Een locatie waar ruimte is voor alle woningen inclusief bijbehorende voorzieningen (nutsen, infrastructuur, bergingen, parkeren etc.). Een locatie die uiterlijk december 2025 gereed kan zijn voor de plaatsing van 18 sociale huurwoningen. Een locatie die tegen relatief geringe kosten bouw- en woonrijp gemaakt kan worden en waar relatief weinig kostbare aanpassingen nodig zijn aan de inrichting van de omliggende openbare ruimte. Een locatie die qua externe factoren (als geluid en verkeer) passend is of technisch oplosbaar.

De Maalderij Op basis van deze criteria is het braakliggend stuk grond aan de Maalderij nabij de Rietschuur de voorkeurslocatie. Kenmerken van deze locatie: • Betreft braakliggend stuk grond met juiste bestemming en eigendom van gemeente Diemen. • Planologisch beste locatie. De planologische mogelijkheden zijn hier veel ruimer dan dit woonblok. Er is hier ontwikkeling toegestaan van 20 meter hoog met gemengde bestemming, waaronder wonen. • De bouwhoogte van het woonblok is 9 meter, wat lager of gelijk is aan de hoogte van de omliggende bebouwing en wooncomplexen. • De wijk is vrij homogeen en heeft nauwelijks sociale huurwoningen en geen woningen voor deze doelgroepen. De gemeente wil hier al betaalbare woningen voor andere doelgroepen toevoegen. (Zie paragraaf maatschappelijk effect). • Nabij sportvoorzieningen, school, nieuwe voorzieningen in de Grote Rietschuur en OV (tramhalte). Verder is de locatie goed bereikbaar. • Er is al een bestaand nutstracé (kabels en leidingen voor stroom, water en data) en er zijn overleggen om deze uit te breiden voor de nieuwe ontwikkelingen. • We sluiten aan bij de ontwikkeling van het Rietschuurhof en de Grote Rietschuur. Dit biedt kans om een hier een nieuw levendig hart van de wijk te maken. Een nieuwe plek die de leefbaarheid en sociale cohesie van de wijk verbetert.

Ook geeft dit schaalvoordelen in de bouw en aanleg van het openbaar gebied. • De locatie is grotendeels al bouwrijp (geschikt voor de bouw) gemaakt en braakliggend. • Stedenbouwkundig is het woonblok niet geheel passend bij de stedenbouwkundige opzet van dit gedeelte van Plantage de Sniep: o Het streven is om de monumentale Grote Rietschuur het ruimtelijke middelpunt van Plantage de Sniep te laten worden. Door de plaatsing van deze woningen neemt het zicht vanaf de Maalderij op de Grote Rietschuur af. o De Grote Rietschuur heeft de basis gevormd voor de situering van soortgelijke herkenbare grote ‘schuren’ zoals De Kersenboom en De Woonhoeve. Dit woonblok past niet in deze opzet, vanwege de oriëntatie van het gebouw en het ontwerp, omdat het geen schuin dak heeft. Wel is het houtbouw. o In beschouwing met de andere punten wordt de afweging gemaakt om dit gebouw hier toch te plaatsen.

2 Braakliggend stuk grond aan de Maalderij Alternatieve locaties Twee andere locaties zijn overwogen. In de wijk Roggekamp Diemen Zuid en een andere locatie nabij de Parelmoervlinder bij de bushalte in Diemen Noord. Deze locaties zijn ook gemeentegrond en nabij voorzieningen, maar zijn niet braakliggend en hebben ook niet de juiste bestemming. In tegenstelling tot de Maalderij gaat het hier in beide gevallen om een bestaand groen grasveld met bosjes midden in een woonwijk, met de bestemming Groen. Van alle drie de locaties zijn voor- en nadelen te benoemen. De locatie aan de Maalderij is afgewogen de beste locatie, vooral omdat dit een braakliggend stuk grond is, met de juiste (woon)bestemming. Voor deze locatie hoeft er dus geen groen te wijken. Bovendien draagt het toevoegen van sociale huurwoningen voor deze doelgroepen bij aan de juiste mix van doelgroepen en woningen in deze wijk. Kanttekeningen en/of risico’s beslispunt 1 Een kanttekening is dat het woonblok niet goed past bij de eerdere ontwerpen in de woonwijk, vanwege de oriëntatie van het gebouw en omdat het geen kap heeft. We streven ernaar de woningen te verkopen aan een woningcorporatie voordat ze definitief geplaatst zijn. Een risico is dat een woningcorporatie de woningen niet gaat overnemen.

In dat geval maken we een plan van aanpak hoe we de exploitatie van de woningen gaan vormgeven en komt dit terug bij het bestuur. Een ander risico van deze locatie is een mogelijk toekomstige ontwikkeling van de huidige locatie van Pantar. Deze ontwikkeling wordt de komende jaren nog niet voorzien. Om hier wel op te anticiperen, worden er privaatrechtelijke afspraken gemaakt met de woningcorporatie die deze woningen gaat exploiteren. Er wordt een bepaling opgenomen dat deze woningen verplaatst worden, mochten ze ooit de ontwikkeling van dat terrein in de weg staan. Dan krijgen ze een andere plek. Beslispunt 2 Instemmen met een krediet van € 1,23 miljoen, voor de verplaatsing van het blok van 18 woningen van de Bergwijkdreef naar de Maalderij, binnen het grondexploitatiegebied van Plantage de Sniep Op 29 februari 2024 heeft de raad besloten op de locatie Diemerdreef 30 nieuwe flexwoningen te realiseren en 12 flexwoningen te verplaatsen van de Bergwijkdreef naar de Diemerdreef, inclusief het bouw- en woonrijp maken van de locatie. Gelijktijdig heeft de raad op 29 februari 2024 een voorbereidingskrediet vastgesteld van € 75.000,- voor de verplaatsing van het blok van 18 woningen van de Bergwijkdreef naar een andere locatie in Diemen.

In dit voorstel wordt het uitvoeringskrediet van € 1,23 miljoen voor deze verplaatsing aangevraagd en wordt deze toegevoegd aan het grondexploitatiegebied van Plantage de Sniep. Zie de paragraaf financieel voor meer informatie en de geheime bijlage voor een verdere toelichting.

Argumenten en keuzemogelijkheden beslispunt 2 We voegen dit project toe aan het grondexploitatiegebied van Plantage de Sniep. Dit doen we omdat de ontwikkeling plaatsvindt binnen het oorspronkelijke gebied van de grondexploitatie Plantage de Sniep. Op dit terrein was al een bepaalde opbrengst geraamd. Hierdoor ontstaat de fictie dat de ontwikkelaar (de gemeente) van de woningen de grond “koopt” van de grondexploitatie. Door deze opzet worden de kosten voor het woon- en bouwrijp maken, inclusief de daarvoor in het verleden gemaakte kosten, gedekt in de grondexploitatie met als dekking de verkoopwaarde van de grond. In de geheime bijlage wordt dit verder toegelicht. Kanttekeningen en/of risico’s beslispunt 2 In de geheime bijlage wordt hier verder op ingegaan. Verbinding met andere onderdelen Maatschappelijk effect Door het plaatsen van de woningen voegen we 18 sociale huurwoningen toe aan Diemen en aan de wijk Plantage de Sniep. Dit zijn 9 studio’s van circa 30 m2 en 9 driekamerappartementen van circa 50 m2. In Plantage de Sniep wonen nu vooral gezinnen. De jongeren in de leeftijdsgroep 15-25 zijn vrijwel allemaal thuiswonend. Voor een leefbare wijk met een goede mix aan doelgroepen is het toevoegen van ouderen én jongeren/starters dus kansrijk. Ook qua woningtypen en woningprijs is Plantage de Sniep een vrij homogene wijk.

De wijk heeft uitsluitend koopwoningen en de gemiddelde woningwaarde in de buurt was € 682.000 in 2023. Inkomens liggen relatief hoog en ook het opleidingsniveau is hoger dan in veel andere buurten van Diemen. Het toevoegen van sociale huur en middenhuur draagt bij aan een betere mix van doelgroepen en daarmee aan de leefbaarheid op langere termijn. Doelgroepen We willen de woningen verkopen aan een woningcorporatie. We zetten ons in om de 18 woningen toe te wijzen aan jongeren/starters en aan statushouders die wachten op nareizende familie. Hiervoor gaan wij afspraken maken met de woningcorporatie. De 9 studio’s zijn passend voor jongeren/starters. De 9 driekamerappartementen zijn mogelijk geschikt voor statushouders die wachten op nareizende familie. Deze mensen hebben alle procedures doorlopen en hebben een verblijfsvergunning en mogen in Nederland blijven, dit geldt dan ook voor hun nareizende familie. Zij zijn nieuwe inwoners van Diemen. De woningen hebben twee slaapkamers en zijn hierdoor geschikt voor verschillende huishoudsamenstellingen. In elke woning zou een klein gezin gehuisvest kunnen worden. Wij verwachten dat de nieuwe seniorenwoningen van het Rietschuurhof, de jongeren/starterswoningen, de woningen voor statushouders en de bestaande woningen een mooie mix vormen van verschillende doelgroepen.

In de Grote Rietschuur komt programmering die hen bij elkaar betrekt, en bij de rest van Diemen. Rietschuurkwartier Het Rietschuurkwartier wordt een waardevolle toevoeging aan de leefbaarheid en samenstelling van de Plantage de Sniep. De Diemense Koesterplek in de Rietschuur vormt straks het nieuwe hart van de wijk. Een bruisende locatie waar de wijk en de nieuwe bewoners samenkomen. Financieel Kredietaanvraag In dit raadsvoorstel stellen we voor om de laatste 18 woningen van de Bergwijkdreef te verplaatsen naar de locatie de Maalderij binnen het grondexploitatiegebied Plantage de Sniep. Hiervoor wordt een investeringskrediet aangevraagd van € 1,23 miljoen. Het totaal voor de locatie Maalderij, inclusief het al eerder verstrekte voorbereidingskrediet van € 75.000, komt dan uit op € 1,3 miljoen. Dit bedrag betreft alle voorbereidings- en investeringskosten die gemaakt moeten worden voor de verplaatsing van de 18 woningen naar de locatie de Maalderij. Dekking

De woningen zijn aangeschaft voor de huisvesting van de Oekraïners. De oorspronkelijke aankoopkosten worden gedekt uit de bijdrage van het rijk voor de huisvesting van de Oekraïners, waarbij een tekort ten laste van de Reserve Grondzaken komt. Op de nieuwe locatie worden geen Oekraïners gehuisvest, maar worden het sociale huurwoningen voor specifieke doelgroepen. De opzet is dat na de verplaatsing van de 18 woningen van de Bergwijkdreef naar de Maalderij deze verkocht worden aan een woningcorporatie. De verkoopopbrengsten worden gebruikt voor de dekking van deze kredietaanvraag. Het eventuele overschot van de verkoopwaarde zal gebruikt worden ter dekking van de initiële aankoopkosten als een onderdeel van de eerder verstrekte budgetten voor de huisvesting van de Oekraïners. Juridisch Publiekrechtelijk De huidige bestemming van de Maalderij staat deze ontwikkeling toe. Er moet een bouwtechnische omgevingsvergunning worden aangevraagd. Voor deze vergunning staan de gebruikelijke procedures open. Privaatrechtelijk Volgens het raadsbesluit van 29 februari 2024 is de gemeente Diemen niet van plan om deze woningen zelf te exploiteren. De doelgroep valt onder de reguliere doelgroepen van sociale huurwoningen en daarom worden de woningen te koop aangeboden aan de woningcorporaties die in Diemen actief zijn. Hierover voeren we op dit moment gesprekken met de woningcorporaties.

Duurzaamheid De woningen voldoen aan het Besluit bouwwerken leefomgeving (bbl). Ze zijn voorzien van warmtepompen en zonnepanelen. Ook is de gevel van FSC gecertificeerd hout gemaakt. Communicatie Voor de communicatie wordt aangesloten op de ontwikkeling van het Rietschuurhof en de Grote Rietschuur. Er wordt gewerkt met één overkoepelende communicatie- en participatieplan (zie bijlage 3). De drie ontwikkelingen worden door omwonenden en inwoners ervaren als één geheel en we willen dit onderdeel dan ook integraal aanpakken. In maart organiseren we een Inloopavond voor de buurt voor alle drie de nieuwe ontwikkelingen in Plantage de Sniep. Participatie Voor participatie wordt aangesloten op de ontwikkeling van het Rietschuurhof en de Grote Rietschuur. Zie bijlage 3. Uitvoering en vervolg Op basis van dit besluit wordt het project toegevoegd aan de projectorganisatie van het Rietschuurkwartier. Een voorlopige planning:

Activiteit Planning start Besluitvorming college locatie en Januari 2025 krediet Informatiebijeenkomst buurt Maart 2025 over ontwikkelingen Plantage de Sniep Besluitvorming raad Februari 2025 kredietaanvraag Vergunningsaanvraag Maart 2025

Planning gereed Januari 2025

Bouwrijp maken Plaatsing wooneenheden en woonrijp maken Nazorgfase

Q1/Q2 2025 Q3/Q4 4 2025

Q1/Q2 2025 Q1 2026

Q1 2026

Q1 2026

Maart 2025

Februari 2025 Maart 2025

Bijlagen - Bijlage 1: Rietschuurkwartier - Bijlage 2: Geheime financiële bijlage (GEHEIM) - Bijlage 3: Communicatie- en participatieplan Burgemeester en wethouders van Diemen, de secretaris, G.T. Wildeman

de burgemeester, E. Boog

Raadsbesluit

Onderwerp:

Achttien nieuwe sociale huurwoningen in Plantage de Sniep bij het Rietschuurkwartier

De gemeenteraad van Diemen in vergadering bijeen, Gelet op de voordracht van het college d.d. 14-1-2025,

Besluit 1. In te stemmen met de locatie de Maalderij voor de 18 sociale huurwoningen. 2. Een krediet beschikbaar te stellen van € 1,23 miljoen voor de verplaatsing van het blok van 18 woningen van de Bergwijkdreef naar de Maalderij binnen het grondexploitatiegebied de Sniep.

Aldus besloten tijdens de gemeenteraadsvergadering van 27-2-2025, De voorzitter,

De griffier,