Plan van Aanpak Ruimte voor Makers Deventer definitief 2701026

PLAN VAN AANPAK RUIMTE VOOR MAKERS DEVENTER Advies uitgangspunten en instrumenten maakruimteen broedplaatsenbeleid Rento Zoutman (Zoutman Advies & Interim) in samenwerking met Alexander Ramselaar (Backing Grounds) 27 januari 2026 8 januari 2026 rento@zoutmanadvies.nl +31 625200459

1

2

Inleiding Makers uit de culturele sector in Deventer hebben zich verenigd in een taskforce met als doel meer structureel beschikbare maakruimte en broedplaatsen in de stad te realiseren. Een gespreksronde en verkenning met makers, ontwikkelaars, vastgoedpartijen en de gemeente Deventer wijst uit dat er goede kansen zijn om die wens te realiseren. In verkennende gesprekken gaven meerdere partijen aan het zoekproces te willen steunen. Het is belangrijk om de opgave in samenwerking aan te pakken. De wens van de makers sluit aan bij de Cultuurvisie van de gemeente Deventer en andere beleidsdocumenten, waaronder het gebiedsprogramma Centrum & Schil. Daarin wordt het belang van ruimte voor culturele makers benadrukt. Dit is verder bevestigd in een door de gemeenteraad van Deventer aangenomen motie in november 2024, waarin het college wordt gevraagd om de beschikbaarheid van ruimte niet langer te laten afhangen van het toeval. In plaats daarvan wordt gevraagd makers te ondersteunen bij het in kaart brengen van de vraag en om beschikbaarheid van ruimte structureel mogelijk te maken. De gemeenteraad vraagt het college om hiertoe met een concreet voorstel te komen. In dit plan van aanpak doen we dit voorstel.

De taskforce heeft in 2025 via een enquête onder 134 makers inzicht gekregen in wie de makers in Deventer zijn, in welke disciplines zij werken, wat hun leeftijd is en welke behoefte aan ruimte en faciliteiten zij hebben (zie bijlage 1 voor de samenvatting). In hun visiedocument De Ruimte, visie op maakruimte in Deventer 2028 verwoorden de makers in de taskforce op een inspirerende manier hun toekomstbeeld. Deze visie wordt, samen met de plan van aanpak, met stakeholders gedeeld. Wij adviseren om het visiedocument eerst te lezen en daarna dit plan van aanpak. De makers in de taskforce stellen zich het Hart van de Ruimte voor als een bij voorkeur centraal gelegen gebouw, bijvoorbeeld in een voormalige fabriek of andersoortig pand, liefst met een creatieve en inspirerende uitstraling. Hun wens is dat het niet bij één locatie blijft, maar dat nieuwe maakplekken verspreid over de stad gerealiseerd worden. De taskforce schetst in de visie een dynamisch systeem van werken, exposeren, optreden, ontmoeten en uitwisseling tussen makers. Zo plaatsen ze maakplekken in een bredere maatschappelijke en culturele context met meerwaarde voor gemeente Deventer. Dit plan van aanpak is een voorstel ten behoeve van besluitvorming in de gemeenteraad en is mede vormgegeven door de taskforce van makers in Deventer. Het voorstel: ✓ ✓ ✓ ✓

maakt duidelijk wat Deventer nu kan doen; biedt keuzeruimte zonder te vervallen in een discussie over het laagst mogelijke budget; sluit aan de schaal, uitvoeringskracht en bestuurlijke cultuur van de gemeente Deventer; doet recht aan de verschillende rollen van makers, marktpartijen en gemeente.

www.zoutmanadvies.nl

3

De kern van het voorstel is: stimuleren waar dat kan, sturen waar dat nodig is, we noemen dit de ‘en-en’-benadering. Het voorstel om de ‘en-en’-benadering te volgen, de voorwaarden hiervoor en de opties A, B en C komen voort uit de werkpraktijk in de realisatie van culturele bestemmingen van vastgoed van Alexander Ramselaar (Backing Grounds). We combineren deze met de resultaten van de verkenning naar mogelijkheden voor beleid, instrumenten en plekken in Deventer die is uitgevoerd door Rento Zoutman Advies & Interim. In deze verkenning is uitgebreid gesproken over welke aanpak past bij Deventer en waar kansen liggen. Dit plan van aanpak had niet tot stand kunnen komen zonder de inhoudelijk betrokkenheid en bereidheid van vele partijen. Wij danken de leden van begeleidingscommissie voor de inspirerende samenwerking en feedback: Guusje Slagter en Dennis Platvoet (taskforce Deventer makers) en Marthe van Laarhoven en Marga Wobma (gemeente Deventer). Daarnaast danken wij ook alle leden van de taskforce voor hun inbreng in tijdens de sessies: Carmen Molenaar, Jeroen Diepenmaat, Guusje Slagter, Harco Rutgers, Mieke Conijn, Martin Knaapen, Peter Kortleve, Harco Rutgers, Amber Wolters en Dennis Platvoet. Hun kennis en ervaring hebben bijgedragen aan de totstandkoming van dit plan van aanpak.

Tot slot danken wij de verschillende stakeholders die bereid waren hun perspectief te delen in een interview. Hun suggesties hebben het voorstel verrijkt en aangescherpt. Een overzicht van de geïnterviewde personen is opgenomen in bijlage 2. Leeswijzer Dit document beschrijft hoe effectief maakruimte- en broedplaatsenbeleid in de gemeente Deventer kan worden vormgegeven en uitgevoerd. In hoofdstuk 1 worden allereerst vier samenhangende voorwaarden beschreven die ten grondslag liggen aan effectief maakruimte- en broedplaatsenbeleid: ruimten moeten betaalbaar zijn, geschikt om in te werken, beschikbaar zijn en ook structureel beschikbaar blijven. In hoofdstuk 2 presenteren we zes uitgangspunten voor beleid. Vervolgens gaan we in hoofdstuk 3, onder de noemer stimuleren én sturen, in op de beleidsinstrumenten die de gemeente kan inzetten: een kennis- en ondersteuningsregeling, het maakruimte- en broedplaatsenfonds en de meer sturende rol van de gemeente. Daarnaast worden in dit hoofdstuk aanvullende beleidsopdrachten voor de gemeente benoemd, zoals de integratie van culturele m2 in gebiedsontwikkeling, een kritische blik op de vastgoedportefeuille en het realiseren van kostprijs dekkende huur. Tevens is het nodig na te denken over een alternatieve organisatievorm voor beheer, verhuur en onderhoud door de gemeente.

Het realiseren van meer maakruimte vraagt ook inzet en organisatiekracht van de makers zelf. In hoofdstuk 4 wordt een eerste aanzet daartoe beschreven vanuit de taskforce van Deventer www.zoutmanadvies.nl

4

makers. Een nadere uitwerking is opgenomen in bijlage 4. In hoofdstuk 5 gaan we in op concrete kansen voor maakruimte van de Polstraat, de gebiedsontwikkeling van het Haveneiland en op participatie in toekomstige gebiedsontwikkeling. Het document sluit af in hoofdstuk 6 met aanbevelingen, inclusief indicatieve budgetten die nodig zijn om dit advies te realiseren.

1. Maakruimte- en broedplaatsen: voorwaarden voor beleid Effectief maakruimte- en broedplaatsenbeleid draait niet primair om vastgoed, maar om het borgen van vier samenhangende voorwaarden. Deze vormen het inhoudelijke toetsingskader voor de instrumenten die Deventer inzet. Daarna volgen zes uitgangspunten voor beleid in hoofdstuk 2. Vier voorwaarden 1. Betaalbaarheid Maakruimte en broedplaatsen zijn alleen duurzaam wanneer huur- en exploitatiekosten passen bij het verdienvermogen van professionele makers. Marktconforme huren leiden in de praktijk vrijwel altijd tot verdringing. Gemeentelijke betrokkenheid is nodig om de onrendabele top te verkleinen of af te dekken. 2. Geschiktheid Werkruimtes moeten functioneel geschikt zijn voor artistieke productie. Dat vraagt om specifieke eisen die per maker heel gevarieerd zijn, zoals daglicht, vloerbelasting, geluidstolerantie, opslag en soms gedeelde werkplaatsen of presentatieruimte. Veel bestaand vastgoed is niet zonder meer geschikt en vraagt om aanpassing of investering. 3. Beschikbaarheid Makers hebben ruimte nodig die zowel feitelijk als juridisch beschikbaar is, met heldere afspraken over gebruik, looptijd en beëindiging. Zonder deze zekerheid ontstaat geen stabiele beroepspraktijk. 4. Continuïteit Continuïteit is essentieel voor investeringsbereidheid, professionele ontwikkeling en binding aan de stad.

Tijdelijke huisvesting kan een rol spelen, maar alleen wanneer deze voldoende perspectief biedt - doorgaans minimaal 4–5 jaar - of onderdeel is van een doorgroei naar een duurzame oplossing.

www.zoutmanadvies.nl

5

Het gemeentelijk instrumentarium moet expliciet sturen op deze vier voorwaarden. Zonder deze samenhang blijven investeringen fragmentarisch en kwetsbaar. Hierna presenteren we drie opties voor beleidsinstrumenten en enkele aanvullende beleidsopgaven voor Deventer. Voorafgaand hieraan worden zes duidelijke en richtinggevende uitgangspunten voor het beleid vastgesteld, die als basis dienen voor het vervolg.

www.zoutmanadvies.nl

6

2. Uitgangspunten van beleid 1. Formuleer een helder, haalbaar en een meetbaar beleidsdoel Stel een duidelijk doel voor het aantal te realiseren m2 Bruto Vloeroppervlakte (BVO) structurele ruimte voor makers inclusief de periode waarin dit doel bereikt zou moeten worden (bijvoorbeeld 5 – 10 jaar)1. Sluit aan bij de inventarisatie van de taskforce, die uitgaat van een minimale ruimtebehoefte van 8.500 m2 BVO (zie bijlage 1). 2 Laat dit doel vastleggen en communiceer dit breed binnen de ambtelijke organisatie, zodat de afdelingen vastgoed en gebiedsontwikkeling dit structureel meenemen in hun werkwijze en procedures. 2. Verbind maakruimte aan bredere culturele en maatschappelijke doelen Maakruimte- en broedplaatsenbeleid gaat niet uitsluitend over geschikte werkruimte voor individuele makers, maar ook over betekenisvolle combinaties met andere functies. Formuleer daarom een breder cultureel-maatschappelijk doel voor werkruimte en sluit waar mogelijk aan bij het visiedocument van de taskforce en gebruik dit als inspiratiebron. Streef naar combinaties die de dynamiek van Deventers cultureel ecosysteem verder brengen: presentatieruimten in combinatie met werkruimte, uitwisselingsprogramma’s, gastmakers, residenties en samenwerkingsprojecten.

Naast een centrale ruimte is ook spreiding over de stad van belang: praktisch blijkt er wel een maximum te zitten aan het aantal makers dat je kunt vestigen in één gebouw. Slimme combinaties met het bedrijfsleven en andere domeinen zoals onderwijs en zorg bieden mogelijkheden, bijvoorbeeld om op locaties tot een duurzaam financieringsmodel te komen. 3. Creëer ruimte voor variabele en flexibele vormen van werkruimte In de verkenning werden mogelijkheden hiertoe genoemd: individuele maakruimte, clustering in broedplaatsen, permanent en tijdelijk. Sluit aan bij de zich ontwikkelende behoeften van (jonge) makers en zorg dat er plek is voor hen. Maak mogelijk dat voorzieningen, werktuigen en apparatuur gedeeld worden. 4. Versterk de samenwerking tussen betrokken partijen. Zorg voor een goede samenwerking tussen de taskforce, ontwikkelaars, vastgoedpartijen en gemeente (cultuur, vastgoed, gebiedsontwikkeling). Doe een actief beroep op ontwikkelaars en vastgoedpartijen: een aantal van is bereid tot meedenken en helpen, onder meer Stichting

1

BVO (Bruto Vloeroppervlakte) betekent: de totale vloeroppervlakte van een gebouw, gemeten langs de buitenzijde van de buitenmuren, inclusief muren, kolommen, schachten en andere constructieve delen. 2 Bijvoorbeeld: doel stellen in aantal m2 BVO, te realiseren (voorbeeld is Zwolle: de gemeente wil in 2040 minimaal 156 extra maakruimtes realiseren, ten opzichte van het huidige aantal van ca. 80 maakruimtes en daarnaast extra expositieruimte: tot 2040 een uitbreiding realiseren met 1.130 m2 aan extra m2 expositieruimte).

www.zoutmanadvies.nl

7

IJssellandschap en 1618 Vastgoed. Organiseer deze partijen in een klankbordgroep, die proactief helpt bij het zoeken van geschikte ruimten. Borg daarnaast voldoende capaciteit in de gemeentelijke organisatie om het belang van maakruimte structureel in te brengen in relevante overleggen. Hiermee voorkom je dat het afhankelijk blijft van ad-hoc overleg en toevallige mogelijkheden. 5. Betrek culturele organisaties Bespreek met culturele organisaties in Deventer wat hun rol kan zijn bij het realiseren van ruimte voor makers en de uitvoering van beleid (in relatie tot de opties voor instrumenten die hierna volgen). 6. Stimuleer organisatiekracht van makers Een succesvol maakruimte- en broedplaatsenbeleid is mede afhankelijk van de organisatie van makers zelf. In vergelijking met gemeenten als Nijmegen en Tilburg is het veld van makers in Deventer nog meer gefragmenteerd. De taskforce staat voor de opgave hoe zich te organiseren op de langere termijn, met als doelen het blijvend agenderen van de behoefte aan ruimte en het benutten van concrete kansen binnen gebiedsontwikkeling en vastgoed.

www.zoutmanadvies.nl

8

3. Stimuleren én sturen: opties beleidsinstrumenten Op basis van de verkenning adviseren wij een ‘en-en’-benadering, waarbij Optie A en Optie B die hierna volgen de basis vormen. Deze opties stimuleren initiatief vanuit makers, culturele organisaties en marktpartijen en versterken de kwaliteit van plannen. Optie C biedt de mogelijkheid om, indien nodig, veel gerichter te sturen wanneer blijkt dat de markt of het veld onvoldoende in staat is om de gewenste beweging te maken. Deze benadering sluit aan bij de verschillende rollen die de gemeente kan vervullen: faciliterend, mede-financierend, regisserend en – in specifieke situaties – sturend. Naast de drie opties blijkt uit de verkenning verder dat gemeente Deventer haar beleidskaders voor gebiedsontwikkeling en vastgoed moet versterken om de realisatie van ruimte voor makers structureel te kunnen borgen (zie 3.2 hierna).

3.1 Opties beleidsinstrumenten Optie A – Kennis -en ondersteuningsregeling Doel Het ondersteunen van initiatiefnemers bij het vertalen van ideeën naar professionele, haalbare proposities. In de praktijk blijkt dat veel initiatieven niet stranden op motivatie, maar op gebrek aan kennis van vastgoed, organisatie, financiën en regelgeving. Daarom wordt een drietrapsaanpak voorgesteld: 1. Loket en intake: Een herkenbaar aanspreekpunt waar initiatiefnemers terechtkunnen met hun vraag. Dit kan worden belegd bij een cultuurambtenaar met mandaat, of een externe adviseur in opdracht van de gemeente. Doel is het scherp krijgen van de vraag, het bepalen van het type initiatief (maakruimte, broedplaats, tijdelijk of permanent) en het vaststellen van noodzakelijke vervolgstappen.3

3

Regelingen variëren in omvang en doel. De gemeente Amersfoort heeft een subsidieregeling met het doel om (nieuwe) broedplaatsen in de stad te stimuleren met een mix van creatieve, kunstzinnige, culturele en circulaire makers die kruisbestuiving binnen en buiten de broedplaats veroorzaakt en daarbij rekening houdt met het collectieve belang en een zo duurzaam mogelijke invulling van de ruimten en activiteiten. Andere gemeenten kiezen voor kleinere maakruimtesubsidies. Een randvoorwaarde bij regelingen is langjarige beschikbaarheid van het pand. Regelingen omvatten een professionaliteitstoets.

www.zoutmanadvies.nl

9

2. Verdiepende ondersteuning: Koppeling van de initiatiefnemer aan een adviseur voor uitwerking van ruimtelijke, organisatorische, financiële en vastgoedaspecten. Indicatief budget: € 1.500 - € 3.000 per initiatief. 3. Verdieping en professionalisering: Voor kansrijke initiatieven wordt aanvullende ondersteuning geboden op onder meer het ontwerp of schetsplan, een globale bouwkostenraming, taxatie of huurwaardebepaling, de oprichting van een organisatie (stichting, coöperatie) of voorbereiding van een financieringsmix. Indicatief budget: € 5.000 - € 10.000 per initiatief. Effect Initiatiefnemers worden professionelere gesprekspartners, de kwaliteit en haalbaarheid van plannen neemt toe, dit ontlast en ondersteunt ook vastgoedeigenaren, financiers en de gemeente. Deze optie is relatief laagdrempelig en betaalbaar, maar vormt een onmisbare basis voor verdere stappen. Uit de verkenning blijkt dat er kansen zijn op zowel meer permanente als tijdelijke ruimte voor makers. Deze kansen worden nu onvoldoende benut, door gebrek aan samenwerking, organisatie en middelen. Voorgestelde regeling helpt bij het beter benutten van deze kansen. Matchmaker Om dit extra kracht te geven en te werken naar een structurele aanpak, adviseren wij de gemeente Deventer om een (al dan niet tijdelijke) ‘matchmaker Ruimte voor Makers’ aan te stellen.

Deze is de schakel tussen de ruimtevraag en het beschikbare - tijdelijke en permanente vastgoed in Deventer. Hij of zij kan ook een rol spelen bij het verkennen van kansrijke locaties Daarbij is het van belang helder te krijgen welke zaken de makers zelfstandig kunnen oppakken en waar ze ondersteuning bij nodig hebben. Dit in de wetenschap dat het verwerven van vastgoed een proces is van een ‘lange adem’ en permanente aandacht nodig heeft. Makers hebben hiervoor doorgaans onvoldoende tijd en capaciteit. In bijlage 3 is een beschrijving opgenomen van de mogelijke rol van de matchmaker. Optie B - Maakruimte- en broedplaatsenfonds Doel Het realiseren van concrete, duurzame maakruimte- en broedplaatsenmeters door het afdekken van financiële knelpunten. Het fonds biedt ondersteuning bij investeringen en fungeert als hefboom om andere financiering mogelijk te maken. Kenmerken • Bijdragen van doorgaans € 10.000 tot maximaal ca. € 100.000 per initiatief, gericht op: www.zoutmanadvies.nl

10

o het realiseren van nieuwe m² (beschikbaarheid); o de verbetering van bestaande ruimtes (geschiktheid); o het afdekken van de onrendabele top bij gemeentelijk vastgoed (betaalbaarheid en continuïteit). • Cofinanciering is een vereiste: bijdragen worden altijd verstrekt in combinatie met andere financieringsbronnen, zoals bancaire en alternatieve leningen, eigen vermogen en/of zelfwerkzaamheden, bijdragen van fondsen, verduurzamingsregelingen, crowdfunding of particuliere bijdragen. Voorwaarden • Een heldere afbakening van de doelgroep (professionele makers); • eisen aan betaalbaarheid en minimale looptijd; • borging dat ruimtes langdurig betaalbaar blijven. Deze optie stimuleert initiatief vanuit het veld, maar binnen duidelijke publieke kaders. Het Atelierfonds van Tilburg is een relevant voorbeeld van een dergelijke regeling. De taskforce heeft daarnaast aangegeven voorstander te zijn van de aankoop van ruimte door makers zelf. In bijlage 5 is een voorbeeld opgenomen van de aanpak en financieringsmodel bij een concrete locatie. Optie C – Meer sturend optreden van de gemeente Doel Gericht sturen op locaties, schaal en tempo van de ontwikkeling van maakruimte- en broedplaatsen wanneer initiatief vanuit de markt of het veld onvoldoende tot stand komt. Mogelijkheden • De gemeente wordt (tijdelijk) eigenaar of erfpachter van vastgoed.

• Vastgoed wordt ondergebracht in een aparte entiteit (maakruimte-organisatie, stichting of collectief). Een nadeel van huren bij de gemeente is dat huurders gebonden zijn aan de kostprijs dekkende huur, die zonder financiële compensatie veelal te hoog is. De gemeente kan bevorderen dat een zelfstandige organisatie tot stand komt die daarmee flexibeler kan opereren, bijvoorbeeld door deze een startsubsidie te geven. • Sturing vindt plaats via erfpacht, concessies of langjarige huurafspraken. De gemeente neemt daarbij een vorm van eigenaarschap (bijvoorbeeld enkel de grond of opstal) en geeft die langjarig in gebruik middels erfpacht of huur. De huur kan eventueel in de vorm van een concessie, waarin de prestaties van de huurder worden vastgelegd. Aandachtspunten • De gemeente kan doorgaans goedkoper kapitaal aantrekken dan marktpartijen; • een kostprijs dekkende huur kan daardoor gunstiger uitpakken voor makers, mits deze op een voor makers aanvaardbaar niveau gebracht wordt;

www.zoutmanadvies.nl

11

•

dit vraagt om nadere financiële uitwerking, duidelijke governance en expliciete afspraken over doelgroep en betaalbaarheid.

Optie C betekent een prominentere rol van de gemeente en vraagt om politieke afweging en verdere uitwerking.

3.2 Aanvullende beleidsopgaven voor gemeente Deventer Los van het fonds zijn aanvullende beleidskeuzes noodzakelijk om de realisatie van maakruimteen broedplaatsen structureel te borgen. Integratie van culturele m² in gebiedsontwikkeling De gemeente dient expliciet beleid te ontwikkelen om maakruimte structureel mee te nemen in gebiedsontwikkelingen. Dit vraagt om een vroegtijdige positionering van cultuur in gebiedsprocessen. Een effectieve manier om dit te organiseren is het werken met referentiewaarden of -normen. Deze zorgen voor structurele aandacht voor maatschappelijke en culturele voorzieningen in gebiedsontwikkeling. Het zijn kwantitatieve normen voor het benodigd aantal m 2 voor deze voorzieningen, per woning of per inwoner of in de vorm van een voorzieningenindex voor nieuwbouwlocaties. De gemeente Rotterdam hanteert dergelijke referentienormen voor het aantal m2 BVO voor onder meer onderwijs, huizen van de wijk, sporthallen, scouting en culturele voorzieningen. Voor culturele voorzieningen geldt een norm van 3.200 m2 BVO per 10.000 inwoners stedelijke gebieden en in buitengebieden is dat 1.100 m2 BVO. Deze normen zijn vertaald naar praktische vuistregels voor bouwen waarin ontwikkelaars kunnen lezen welke regels er gelden, welke stappen gezet kunnen worden en met wie contact op te nemen (Vuistregels voor bouwen, oktober 2024).

Een rekenmodel maakt het mogelijk voor ontwikkelaars om referentiewaarden concreet toe te passen. De gemeente Rotterdam voegt er aan toe: voor placemaking en gebiedsontwikkeling kunnen passende afspraken gemaakt worden. Ons advies is om referentienormen voor culturele voorzieningen standaard onderdeel te laten zijn van programma eisen bij gebiedsontwikkeling. Hetzelfde geldt voor overeenkomsten of afspraken met ontwikkelaars, gericht op voorzieningen voor cultuur- en maatschappelijk vastgoed. Bij monitoring en oplevering van de voorzieningen wordt getoetst over deze conform de afspraken zijn gerealiseerd, en dat er mechanismen zijn voor beheer en exploitatie. Door cultuurvoorzieningen en erfgoed vanaf de start integraal op te nemen - met duidelijke normen, bestuurlijke verankering en transformatiekaders - versterkt gemeente Deventer de kwaliteit van (nieuwe) woonwijken en gebieden op langere termijn. Het voorkomt dat cultuur ‘vergeten’ wordt in plannen of afhankelijk is van ‘toevallige’ treffers en het draagt bij aan een duurzame, leefbare én identiteitsrijke gemeente. www.zoutmanadvies.nl

12

Kritische blik op de gemeentelijke vastgoedportefeuille Naast gebiedsontwikkeling is een hernieuwde blik op gemeentelijk vastgoed noodzakelijk: onderzoek welke panden in gemeentelijk eigendom geschikt zijn voor transitie naar maakruimteof broedplaatsfunctie. Transformatie van bestaand vastgoed is doorgaans kansrijker dan aankoop van panden op de markt (vaak duur) of nieuwbouw (ongunstig bij huidige bouwprijzen). De wethouder cultuur geeft aan de afdeling vastgoed van de gemeente de opdracht tot inventarisatie van mogelijk geschikt vastgoed en de beschikbaarheid daarvan op de korte en lange termijn. Bij herbestemming of verkoop van gemeentelijk vastgoed dient standaard te worden onderzocht of een culturele functie - zoals maakruimte of broedplaats - mogelijk of wenselijk is. De gemeente werkt nu aan een afwegingskader maatschappelijk vastgoed, waarin dit kan worden vastgelegd. Regeling treffen voor financiering verschil tussen de kostprijs dekkende huur en realistische huur voor makers (onrendabele top) Bij het vaststellen van het Atelierbeleid in 2012 zijn aangepaste huurprijzen en -normen afgesproken, die nu door de afdeling Vastgoed gehanteerd worden. De gemeente Deventer subsidieert de maakruimten via een lagere huur. De afdeling Vastgoed werkt met het systeem van kostprijs dekkende huren.

Volgens het vastgoedbeleid zou het verschil tussen de kostprijs dekkende huur (KPH) en de voor makers aanvaardbare huur gecompenseerd moeten worden via een subsidie. Dit alles loopt nu direct via de afdeling Vastgoed, de afdeling Cultuur heeft hier geen rol in. Bij de actualiseren van het beleid rond maakruimte en broedplaatsen moet door de gemeente een keuze worden gemaakt op welke wijze dit opgelost kan worden. De Stichting Kunst Accommodaties Rotterdam (SKAR) heeft een passende indeling voor huurtarieven ontwikkeld, de z.g. SKAR norm, waar de gemeente gebruik van kan maken. Onderzoek alternatief voor gemeentelijke verhuur, beheer en onderhoud. In de verkenning kwamen ideeën aan de orde over het alternatief organiseren van verhuur, beheer en onderhoud van maakruimte en broedplaatsen. De gemeente Deventer is eigenaar en beheerder van 28 maakruimtes. Het Kunstenlab voert de Procedure toewijzing van maakruimte uit. De gemeente zou graag de verhuur, beheer en onderhoud overlaten aan een externe organisatie. Bij 28 maakruimtes is de schaal te klein om dit te kunnen doen. Wanneer het aantal maakruimtes en broedplaatsen uitgebreid zou worden, dan ontstaan er wellicht nieuwe mogelijkheden. De taskforce is voorstander van alternatieve constructies die in de plaats komen van de gemeente als eigenaar van vastgoed.

www.zoutmanadvies.nl

13

4. Organisatie Deventer makers Om hun rol in het verwerven van ruimte goed te kunnen vervullen is het belangrijk dat de makers in Deventer zich verder organiseren. Niet alleen als groep die het belang van ruimte voor makers onder de aandacht brengt, zoals de taskforce dat nu doet, maar ook als volwaardige partner in gebiedsontwikkeling en bij huur of koop van vastgoed. De taskforce ziet een gelaagd en flexibel organisatiemodel voor zich, bestaande uit een stichting met bestuur, en één of meerdere coöperaties. Op deze manier worden de belangen van de makers en de inhoudelijke visie altijd vertegenwoordigd in de zakelijke en functionele aspecten van maakruimte. Vanuit deze balans kan de stichting ook vorm geven aan het toewijzingsbeleid van maakruimte, waar dit nodig is en er geen eigen initiatief is van een groep makers. Deze organisatiestructuur zorgt voor een heldere scheiding van verantwoordelijkheden waarbij beide entiteiten elkaar aanvullen en in balans houden. In bijlage 4 is een uitgebreide beschrijving opgenomen van dit organisatiemodel door de taskforce.

www.zoutmanadvies.nl

14

5. Kansen: participatie Haveneiland en toekomstige gebiedsontwikkelingen. De taskforce heeft per 1 februari tijdelijk de beschikking over een pand in de Polstraat, nummer 48. Het pand is in eigendom van FrankenVrij Vastgoed en wordt om niet aangeboden om maakruimtes voor kunstenaars te realiseren voor de periode van 1,5 tot 2 jaar. De taskforce zorgt voor een goede, inhoudelijk gedreven en door de achterban gedragen invulling van deze ruimte. De kosten van energie, internet en verzekeringen worden gedragen door de gebruikers, eventueel gebruik makend van een toekomstige regeling. Participatie Haveneiland Het Haveneiland werd in de oriënterende gesprekken over ruimte voor makers het meest genoemd als kansrijk. Masterplan en grondexploitatie moeten in het eerste kwartaal van 2027 gereed zijn. Van januari 2026 tot januari 2027 organiseert de gemeente Deventer een participatietraject (zie: Participatieaanpak Haveneiland, Centrum & Schil, fase omgevingsprogramma en masterplan, januari 2026 – januari 2030) 4. Dit plan schetst vooral een procesaanpak, met een groot aantal beleidsdocumenten als ‘kader’, waaronder het gebiedsprogramma Centrum & Schil.

In dit gebiedsprogramma staat onder meer: “Het creatieve makers klimaat staat onder druk, onder andere doordat het aantal ateliers in Deventer sterk afneemt.” “We willen daarom in de centrum / schil meer ruimte bieden aan ambachtelijke en creatieve makers, zodat zij zich binden aan onze stad.” (p.36). In de participatieaanpak is dit niet opgenomen als doel. Het aanhalen van negen verschillende kaders van beleid van de gemeente in dit document maakt het onduidelijk of de gewenste ruimte voor makers als concreet doel wordt gesteld in de gebiedsontwikkeling. De gemeente Deventer heeft in december de Richtinggevende Uitspraak vastgesteld voor het Haveneiland. 5 Ook in dit document is ruimte voor makers opgenomen als wens, maar niet als concreet doel. Wij adviseren daarom het volgende:

4

Zie https://www.deventer.nl/fileadmin/deventer_website/Bestuur-organisatie/Notas-B_W/2025/1104/2025-909nota-Project_Haveneiland.pdf 5

Zie https://www.deventer.nl/projecten-woningbouw-en-wijkvernieuwing/1e-stap-naar-ontwikkeling-haveneilandtot-levendig-woon-werkgebied

www.zoutmanadvies.nl

15

1. Concretiseer het doel permanente ruimte voor makers bij de start het participatietraject Laat het college (en gemeenteraad) vooraf van het aantal beoogde m2 BVO aan ruimte voor makers vastleggen. Dit moet concreet terug te zien zijn in het Masterplan. 2. Betrek de taskforce om invulling te geven aan de gewenste placemaking. Werk van daaruit toe naar permanente ruimte voor makers in het gebied. 3. Maak middelen beschikbaar Uit de regeling (optie A) kan budget beschikbaar worden gesteld voor de inzet van makers in de gebiedsontwikkeling, bijvoorbeeld voor een plan voor placemaking op basis van Fair Pay. Participatie in toekomstige gebiedsontwikkelingen Uit de verkenning kwam, naast het Haveneiland, een lijst van potentieel kansrijke locaties en gebiedsontwikkelingen. Genoemd werden onder andere: • • • •

AKZO terrein (samen met 1618 Vastgoed) Bergweide 3 (met ontwikkelaar Vastbouw uit Rijssen en belegger Vierhouten groep) Parkje bij de Innovatiecampus (mogelijke verkoop in samenwerking met de gemeente) Het voormalig dierenasiel Wechelerhoek (met Stichting IJssellandschap).

Mogelijke opties op langere termijn zijn: • • •

de locatie Burgerweeshuis/Brut, de herontwikkeling boerderij Erve Beernink (samen met Stichting IJssellandschap) en mogelijke herontwikkeling van landgoederen. verkenning van gebruik van leegstaand vastgoed in de binnenstad van Deventer (samen met het netwerk van vastgoedbezitters, structurele leegstand).

Bij toekomstige gebiedsontwikkelingen kan de afdeling Cultuur van de gemeente in de eerste fase – bij het opstellen van Startdocument en daarna Ontwikkelperspectief - culturele voorzieningen, inclusief ruimte voor makers inbrengen in het overleg te verankeren in een referentieregeling (zie 3.2). Bij gebiedsontwikkeling concurreren altijd verschillende beleidsdoelen om voorrang, dan is het voor de afdeling Cultuur zaak tijdig en formeel dit belang in te brengen, bij voorkeur op basis van een vereiste in de procedure. Wanneer zich kansen voordoen dan kunnen (verenigde) makers een aanvraag indienen bij de kennis-, loket- en professionaliseringsregeling (optie A) en, bij succes, doorgaan naar optie B.

www.zoutmanadvies.nl

16

6. Aanbevelingen Samengevat zijn onze aanbevelingen: 1. Optie A en Optie B als samenhangend basisinstrumentarium in te voeren. Hiermee stimuleert Deventer initiatief vanuit de markt én borgt zij tegelijkertijd kwaliteit, betaalbaarheid en continuïteit. Het beleid moet voldoen aan vier basisvoorwaarden: betaalbaar, geschikt, beschikbaar en dat ook op langere termijn (continuïteit). 2. Optie C als strategische stap te positioneren. Alleen inzetten wanneer dat noodzakelijk is, na nadere uitwerking en expliciete politieke afweging. Bijvoorbeeld bij een concrete mogelijkheid tot verwerving van vastgoed. 3. Parallel beleidsontwikkeling te starten op: • Integratie van culturele m² in gebiedsontwikkeling; • Transitie van geschikt gemeentelijk vastgoed. • Treffen van een regeling voor financiering van de onrendabele top • Het onderzoeken van een alternatief voor gemeentelijke verhuur, beheer en onderhoud van maakruimte. Om structureel meer permanente ruimte voor makers te realiseren is het noodzakelijk dat de gemeente Deventer dit verankert in beleidsontwikkeling en procedures voor gebiedsontwikkeling en vastgoed. Bij voorgaande aanbevelingen past ook een advies over de daarmee gemoeide budgetten. Wij adviseren om minimaal de opties A en B te realiseren: deze zijn in ieder geval nodig om een effectiever beleid op gang te krijgen.

Het is niet raadzaam om optie B alleen te kiezen, zonder optie A te effectueren: optie A is een randvoorwaarde voor B. De hoogte van de budgetten per optie is afhankelijk van de een inschatting van de hoeveelheid initiatieven, kansrijke locaties en vastgoed en de ambities hiermee. We stellen ons voor dat de opties in nauwe samenspraak met de makers verder worden uitgewerkt.

www.zoutmanadvies.nl

17

Budget Onze raming van de benodigde budgetten (structureel, meerjarig) ziet er als volgt uit: Optie beleid Kennis- en ondersteuningsregeling (optie A)

Raming budget € 50.000 - € 100.000 structureel per jaar

Maakruimte- en broedplaatsenfonds (optie B)

€ 300.000 eenmalig en als nodig een aanvulling per jaar (afhankelijk van de kansen die zich aandienen, nader te bepalen, maximaal € 100.000 per locatie)

Meer sturende rol gemeente

p.m. afhankelijk van locatie en context

Inhoud (wat) Ondersteunen initiatiefnemers bij realiseren haalbare proposities bij huur of koop van ruimte; uitwerking daarvan (ruimtelijk, financieel, organisatie); maken ontwerpen, schetsplan, financieringsmix. Hefboom bij de financiering van ruimte voor makers (huur of aankoop). De gemeente is één van de partijen die bijdraagt aan succesvolle financieringsmix. Gemeente wordt (tijdelijk) eigenaar of erfpachter vastgoed. Vastgoed onderbrengen in aparte beheer organisatie.

Effect Initiatiefnemers worden meer professioneel. Kwaliteit en haalbaarheid plannen neemt toe.

Stimuleert initiatief van makers. Maakt koop of huur door makers mede mogelijk.

Helpt makers in het realiseren van een koop- of huurruimte.

Wanneer zich een concreet pand aanbiedt dan kan de vraag komen aan de gemeente om een financiële bijdrage in de aankoop of zelfs om de volledige aankoop door de gemeente. Hiermee zijn grotere bedragen gemoeid dan in dit schema staan. Een dergelijke transactie wordt dan separaat ter politieke besluitvorming voorgelegd aan de gemeenteraad. Wanneer Deventer een matchmaker wil aanstellen, dan zijn daarmee kosten gemoeid (zie bijlage 3). De makers in Deventer staan voor de opgave zich te verenigen en bij concrete locaties actie te ondernemen, met de hier voorgestelde opties als stimulerende kracht. Met deze ‘en-en’-benadering kan de gemeente Deventer stap voor stap werken aan een robuust systeem voor maakruimte- en broedplaatsenbeleid. Het stimuleert initiatief waar dat kan en biedt

www.zoutmanadvies.nl

18

de gemeente mogelijkheden om te sturen waar dat nodig is. Daarmee wordt de ambitie uit de Cultuurvisie en de motie Ruimte voor Makers concreet, uitvoerbaar en toekomstbestendig.

www.zoutmanadvies.nl

19

BIJLAGE 1 Samenvatting algemene uitkomsten enquête taskforce makers Deventer Algemene uitkomsten enquête taskforce makers Deventer • • • •

66% is beeldend kunstenaar 81 werkzaam in beeldende kunst 53 uit andere disciplines 52% geeft aan geen geschikte ruimte te hebben (134 makers die antwoord hebben gegeven)

Aanname Aan de enquête namen 134 deelnemers deel, van wie 81 beeldend kunstenaars. Uit de inschrijving bij Kunstenlab weten we dat er 165 beroepsmatig beeldend kunstenaars in Deventer werkzaam zijn. Dat betekent dat ongeveer de helft van deze groep de enquête heeft ingevuld. Als we ervan uitgaan dat een vergelijkbaar responspercentage geldt bij de andere disciplines, vertegenwoordigen de 134 respondenten in totaal ca. 270 makers. Tegelijkertijd weten we dat beeldend kunstenaars goed worden bereikt, omdat deze groep goed bij ons in beeld is. Daarom gaan we ervan uit dat het aantal makers uit andere disciplines procentueel iets beter vertegenwoordigd zijn dan de beeldend kunstenaars. Op basis daarvan komen wij uit op een totaal van ongeveer 300 makers. De gemeente heeft zelf gesteld in het vorige maakruimtebeleid de ambitie te hebben ongeveer 50% van de vraag naar maakruimte als gemeentelijke voorziening te bieden. Uit de enquête weten we ook aan hoeveel ruimte de makers behoefte hebben en die percentages hebben we meegenomen in de berekening. De ruimtebehoefte varieert van 10 tot 70 m2 per maker met 1 uitschieter (maker) daarboven. Uit de enquête blijkt tevens dat er onder de makers grote behoefte is aan ontmoetings- en presentatieruimte. Daarvoor hebben we 2 x 150m2 meegenomen in de totalen.

Constatering Op basis van ons onderzoek en de inventarisatie door middel van de enquête, kunnen we constateren dat er minimaal 300 professionele makers in Deventer actief zijn. Van die makers heeft de gemeente in haar maakruimtebeleid van 2011-2012 gezegd, dat de gemeente moet voorzien in 50% van de vraagbehoefte van die makers. Van de respondenten geeft ruim 52% aan momenteel niet over een geschikte werkruimte te beschikken. Dit betekent dat ongeveer 150 van de ruim 300 makers behoefte heeft aan een passende werkruimte.. www.zoutmanadvies.nl

20

Wanneer de gemeente voor 75 makers – ongeveer 50% van deze groep – werkruimte wil faciliteren, is er ca 3000 m2 aan werkruimte nodig. Daarbovenop komt 15% verkeersruimte, 3% sanitaire ruimte en 15% opslagruimte, aangevuld met twee ontmoetings- en presentatieruimte van elk 150 m2. Op basis hiervan bedraagt de totale vierkante meter vraag waarin de gemeente wil voorzien circa 4.275 m2. In totaal is de behoefte dus tweemaal zo groot: circa 8.500 m2. Uit ervaringen van de broodfondsen blijkt dat, om de sociale samenhang te behouden, er idealiter niet meer dan 50 personen samen op een locatie werken. Dit betekent dat er gezocht moet worden naar een grote locatie, aangevuld met één of meerdere kleinere locaties. Er is grote behoefte aan zekerheid voor de beroepspraktijk van de makers. Dit vraagt om permanente maakruimtes, met een aantal flexibel in te zetten ruimtes die bijdragen aan de dynamiek en voorzien in de behoefte aan projectmatig werk. Ambitie Bovenstaande analyse gaat uit van het huidige bestand aan makers. Als Deventer, net als wij, de ambitie heeft om meer makers naar de stad te trekken dan is het noodzakelijk om meer maakruimte aan te bieden: aanbod creëert vraag. Wij gaan daarbij uit van een groei van minimaal tien makers per jaar.

www.zoutmanadvies.nl

21

BIJLAGE 2 Lijst van geïnterviewden • • • • • • • • • • • •

Judith Snepvangers - Stichting IJssellandschap Gabriël Bosch en Meindert Pesman - 1618 Vastgoed Enno Derksen - woningbouw corporatie Ieder1 Alfred Liefers - Ondernemershuis Regio Stedendriehoek Ellen Schild - Studio Groen+Schild Luc Baltus - VDR Bouwgroep Kim Verbeten en Jordy Daneel - gemeente Deventer afdeling Vastgoed Maarten Hanekamp en Raymond Schuurman - gemeente Deventer, afdeling Gebiedsontwikkeling Inge van der Velde-Hoogland - gemeente Deventer afdeling Onderwijs Michelle Mandos - gemeente Rotterdam afdeling Cultuur Olof van der Wal - Stichting Kunst Accommodaties Rotterdam Wesley Holland - provincie Overijssel

Sessie Ruimte voor makers met beleidsadviseurs gemeente Deventer: Pepijn Sluiter, Teun van Buul, Margriet Achtereekte, Theo van Raay, Martijn Koorenhof, Jolanda de Ruiter, Marthe van Laarhoven. Sessies met de taskforce van makers: Carmen Molenaar, Jeroen Diepenmaat. Guusje Slagter, Harco Rutgers, Mieke Conijn, Martin Knaapen, Amber Wolters, Peter Kortleve, Harco Rutgers en Dennis Platvoet.

www.zoutmanadvies.nl

22

BIJLAGE 3 Beschrijving rol matchmaker Ruimte voor Makers De matchmaker inventariseert de vraag van makers, brengt kansen in gemeentelijk en privaat vastgoed vroegtijdig in beeld en koppelt partijen actief aan elkaar. De matchmaker kan ondersteunen bij haalbaarheidsonderzoek, tijdelijke gebruiksconstructies, vergunning-trajecten en het waarborgen van betaalbaarheid. Door één centraal aanspreekpunt te creëren ontstaat overzicht, versnelling en meer continuïteit in de ontwikkeling van maak- en broedplaatsruimte. Dat helpt om de gewenste structurele aandacht voor meer werkruimte voor makers te borgen. Een matchmaker moet een onafhankelijke rol kunnen vervullen. Functioneel zou hij of zij ondergebracht kunnen worden bij een stichting zoals voorgesteld door de taskforce van makers (zie bijlage 4 hierna). De functie kan in eerste instantie bijvoorbeeld voor een pilotperiode van 12–24 maanden worden ingezet. De ervaring elders is dat deze functie op langere termijn ook nodig blijft. Het is een effectief instrument om aanbod en vraag duurzaam op elkaar af te stemmen en groei van de ruimte voor makers in Deventer te stimuleren. De ervaring in andere gemeenten die een actief maakruimte beleid voeren leert dat het waarschijnlijk is dat deze functie op permanente basis vervuld moet gaan worden.

Mogelijke taken voor een matchmaker: • Inventariseert vrijkomend vastgoed en kansen in gebiedsontwikkeling; • Is klankbord van makers en intermediairs naar vastgoed en gebiedsontwikkeling; • Brengt het belang van makers in bij woningcorporaties, bedrijven en vastgoedeigenaren • Zorgt voor een actief netwerk van vastgoedpartijen die zich willen inzetten om meer ruimte voor makers te helpen realiseren; • Zorgt voor een database van makers en hun ruimtebehoefte. Denk aan type ruimte, benodigd aantal m2 BVO, voorzieningen etc. • Zorgt voor technische ‘quick scan’ van potentiële panden (eigendom, huurprijs, technische staat, locatie, huurcontracten, bestemmingsplan); • Helpt een ‘match’ te maken tussen makers en vastgoedeigenaren (daaronder valt de zorg voor een goede ‘mix’ van gebruikers met diverse huurders en het opstellen van een haalbaar financieringsmodel; houdt stakeholders ‘aangehaakt’; • Helpt makers zich te organiseren als collectief; Beloning/salaris: de matchmaker is in dit opzicht vergelijkbaar met die van een cultuurmakelaar. Deze verdient gemiddeld tussen de €3.300 en €5.300 bruto per maand, afhankelijk van de werkgever (vaak gemeente, schaal 10/11, voor starters geldt schaal 9) en ervaring, met salarissen die uiteenlopen van ongeveer €3.359 tot €5.313 bij een 36-urige werkweek, inclusief extra’s zoals www.zoutmanadvies.nl

23

een Individueel Keuzebudget (IKB) van 17,05%. De functie is vaak ingeschaald in de CAO Gemeenten. Schatting salariskosten tussen € 22.000 en € 30.000 per jaar. Mogelijke interessante voorbeelden zijn te vinden in onder meer Utrecht, Twente https://deplaatsmaker.nl/projecten (zij hebben een toolkit ‘Bouwen aan broedplaatsen’)

www.zoutmanadvies.nl

24

BIJLAGE 4 Organisatievorm makers De taskforce stelt voorop dat de organisatie en het beheer van de te ontwikkelen ruimte vertrekt vanuit het perspectief en de belangen van de maker, en pleit er om die reden voor dat er een organisatiestructuur wordt opgezet die hier recht aan doet. Belangrijk hierbij is het vastleggen van het mandaat van de betrokken makers, de borging van doelen en wensen van deze doelgroep en tegelijkertijd het behoud van flexibiliteit en besluitvaardigheid van de organisatie. De taskforce ziet een gelaagd en flexibel organisatiemodel voor zich, bestaande uit een stichting met bestuur, en een (of meerdere) coöperatie(s) (of andere samenwerkingsverbanden, zoals een vereniging, we hanteren hieronder de benaming coöperatie). De stichting is verantwoordelijk voor het beheer, onderhoud en verhuur van de maakruimtes en onderhoudt als eerste de contacten met de pandeigenaren en politiek. De matchmaker werkt in opdracht van de stichting. De stichting kan hetzij zelf verhuur en beheer uitvoeren, hetzij daar een andere partij voor inhuren. In het bestuur zijn 1-2 leden aangesteld namens of vanuit de corporaties. Ook zijn er 1-2 leden vanuit organisaties die actief bijdragen aan het maakklimaat. Het bestuur bestaat verder uit mensen met relevante expertise en netwerk.

Zo worden de belangen van de makers en de inhoud altijd vertegenwoordigd in de zakelijke/functionele aspecten van maakruimte. Vanuit deze balans geeft de stichting ook vorm aan het toewijzingsbeleid van maakruimte (daar waar dit nodig is en geen eigen initiatief is van een groep makers). Elke maakplek heeft een eigen corporatie. De corporatie bestaat uit makers vanuit de eigen groep en behartigt dan ook de belangen en behoeftes van de makers van het specifieke maakpand. Dat kan de ene keer alleen gaan om werkplekken, bij een ander pand ook om ontmoetings- en/of presentatieruimte. Tot slot is er de Raad van Advies: een kleine groep (wisselende) makers en andere sectorprofessionals, met gepaste afstand van de lokale dynamiek, die de belangen van alle makers behartigt en gevraagd en ongevraagd advies uitbrengt naar stichting, gemeente en pandeigenaren. (Dit is mogelijk de vorm waarin de taskforce zich door ontwikkelt) Deze organisatiestructuur zorgt voor een heldere scheiding van verantwoordelijkheden waarbij beide entiteiten elkaar aanvullen en in balans houden.

www.zoutmanadvies.nl

25

BIJLAGE 5 Toelichting aanpak en financieringsmodel bij een concrete locatie (Bron: memo Alexander Ramselaar, Backing Grounds) Inleiding Wanneer zich een concrete locatie aandient voor maakruimte- of broedplaatsenhuisvesting, verloopt het traject in de praktijk gefaseerd en stapsgewijs. De ervaring leert dat een zorgvuldige volgorde cruciaal is om inzet van middelen en capaciteit goed te doseren, risico’s te beperken en te voorkomen dat partijen te vroeg onomkeerbare verplichtingen aangaan. Fase 1 – Verkenning en probleem aanscherping Het initiatief ligt bij makers, een culturele organisatie, gemeente of een vastgoedeigenaar die een pand aanbiedt. In deze fase wordt het plan nog niet uitgewerkt, maar wordt eerst vastgesteld: • • • •

Of het pand functioneel geschikt kan worden gemaakt; Welke doelgroep wordt bediend; Of er in beginsel een haalbare exploitatie denkbaar is; Wie primair de initiatiefnemer en trekker van het traject is.

Dit is het moment waarop de drie traps opzet (Optie A) wordt ingezet. De gemeente of een door haar ingeschakelde adviseur vervult hier een faciliterende rol door initiatiefnemers te helpen hun vraag scherp te formuleren en te bepalen welke vervolgstappen nodig zijn. Fase 2 – Indicatief financieel en organisatorisch kader Pas wanneer de eerste verkenning positief is, wordt een indicatief financieel en organisatiemodel opgesteld. Dit model geeft inzicht in: • • • •

De totale investeringsopgave (bijvoorbeeld aankoop ca. € 1,5 mln en verbouwing van circa € 0,5 mln); De beoogde dekking van de investeringsopgave; De verwachte exploitatie; Mogelijke juridische en organisatorische structuren (stichting, coöperatie, vereniging of dat de gemeente eigenaar wordt).

In deze fase wordt ook verkend welke vormen van externe financiering mogelijk zijn. De kosten voor deze fase zijn beperkt en gericht op analyse en voorbereiding. Of dat de gemeente eigenaar www.zoutmanadvies.nl

26

wordt, waarbij er een indicatie van de kostprijs dekkende huur wordt gegeven. Zo ontstaat goed zicht op de haalbaarheid en de vervolgstappen en waarvoor een bijdrage van de gemeente noodzakelijk is. Kan een bijdrage beperkt blijven tot Optie B of wordt doorgeschakeld naar Optie C? Fase 3 – Uitwerking propositie en financieringsmix Als blijkt dat het initiatief kansrijk is, volgt een verdere uitwerking. Dit omvat onder meer: • • • •

Een eventueel schetsontwerp en globale bouwkostenraming van de aanpassingen; Een taxatie of waardebepaling in de huidige en toekomstige staat, indien sprake is van bancaire financiering of dat noodzakelijk is voor de gemeente; Het uitwerken van de organisatie- en eigendomsstructuur; Het opstellen van een financieringsmemorandum voor het daadwerkelijk aanvragen van de financiering bij de beoogde partijen.

Fase 4 – Realisatie en besluitvorming Pas wanneer er een gedragen plan ligt, er commitment is van initiatiefnemers en een sluitende financieringsmix in beeld is, worden gesprekken met financiers en eventuele verkopers afgerond en vindt besluitvorming plaats ook binnen de gemeente. In deze fase kan ook blijken dat aankoop niet haalbaar is en wordt gekozen voor alternatieven. Een indicatief dekkingsplan zou er als volgt uit kunnen zien: 1. Hypothecaire financiering Een lening bij een bank (bijvoorbeeld Triodos Bank) of een particulier, gebaseerd op de exploitatie van het pand. • •

Indicatief: € 1.200.000 – € 1.400.000 Voorwaarde: stabiele exploitatie, redelijke loan-to-value (meestal maximaal 70%), 1ste hypotheek en soms aanvullende zekerheden.

2. Eigen inbreng initiatiefnemers Inbreng vanuit het collectief of de organisatie, bestaande uit: • • • • •

Eigen vermogen; Opgebouwde reserves; Bijdragen van deelnemers; Zelfwerkzaamheid (indien mogelijk gewaardeerd). Indicatief: € 150.000 – € 250.000

www.zoutmanadvies.nl

27

3. Aanvullende leningen en subsidies Bijvoorbeeld: • • • • •

Duurzaamheidsleningen (isolatie, installaties); Provinciale of landelijke regelingen; Bijdragen van fondsen of particuliere investeerders; Crowdfunding (voor specifieke onderdelen). Indicatief: € 150.000 – € 300.000

4. Gemeentelijke bijdrage (gericht en aanvullend) De gemeente draagt bij om de onrendabele top af te dekken en betaalbaarheid en continuïteit te borgen. Dit kan bestaan uit: • • • • •

Een investeringsbijdrage voor verbouwing of herbestemming; Een bijdrage per m² maak- of broedplaatsruimte; Een garantiestelling die bancaire financiering mogelijk maakt; Indicatief: max € 100.000 bij Optie B Bij Optie C kan dat meer zijn dan € 100.000 of dat de gemeente een andere of extra rol pakt. Bijvoorbeeld door eigenaar te worden of een andere nader te bepalen rol neemt in de financiering.

www.zoutmanadvies.nl