OPENBAAR Verslag Verkabelen met bewonersgroepen 21 janauri 2022

VERSLAG Bewonersgroepen Verkabelen Datum

:

Vrijdag 21 januari 2022 – 10.00-12.00 uur

Locatie

:

Digitaal via Teams

Aanwezig

:

xxx

Notulist

:

xxx

Gasten

:

Werkgroep Deventer onder hoogspanning: xxx

Nr.

Omschrijving Wat vooraf is gegaan Het college van B&W heeft o.b.v. de uitgevoerde haalbaarheidsstudies besloten geen middelen in de begroting op te nemen voor verkabeling. Men laat initiatieven hiertoe aan de raad. De raad heeft daarop bij de begrotingsbehandeling een amendement aangenomen waarmee middelen voor een vervolgstap zijn gereserveerd. De raad moet nog besluiten of zij die middelen gaat inzetten. Of en in welke mate grondopbrengsten ten goede kunnen komen aan verkabeling is een nog te maken politieke keuze. Op 18 december 2021 heeft de werkgroep ‘Deventer onder hoogspanning’ een presentatie naar de gemeente gemaild met daarin een weergave van opbrengsten met betrekking tot het bouwen van woningen en het creëren van bouwkavels in geval van verkabelen. Opties als bv verkoop snippergroen en andere inpassingen zijn nog niet verwerkt.

1.

Tijdens het overleg van 21 januari 2022 wil de werkgroep duidelijkheid krijgen over o.a.: • De kansen die de gemeente ziet voor de verschillende in de presentatie aangegeven bouwlocaties; • De opbrengst per m2 meter bij verkoop van de kavels op de verschillende locaties; • Inschatting van de opbrengst per genoemde locatie; • Verhouding tussen kavels en groen/wegen (de werkgroep heeft een aanname van 70% kavels/ 30% groen/wegen gedaan); • Wat verder ter tafel komt. Voorstelronde - [ambtenaar] is Teammanager ondernemen en Vergunningen en vandaag gespreksleider. - [ambtenaar] is programma ondersteuning M&D, verslaglegging. - [ambtenaar] is adviseur M&D, projectcoördinatie dossier Hoogspanning. - [ambtenaar] is planeconoom, bezig met gebiedsontwikkeling, geld en grond. - xxx is stedenbouwkundige. - xxx is landschapsarchitect, landschappelijke kwaliteiten, inpassingen en project snippergroen. - xxx is planoloog, ruimtelijke vraagstukken. - xxx bewoner Diepenveen, bedrijfsadviseur en masseur. Zijn achtertuin is begrensd met kabels.

-

-

2. 3.

4.

5.

xxx, is 5 jaar actief bezig met verkabelen in Diepenveen. Activiteit informeren 80 huishoudens en ontwikkeling landelijke actiegroepen die zich inzetten voor verkabeling in de gemeente. Men heeft zorgen over gezondheidsaspecten. xxx; werkt bij een netbeheerder en heeft kabel 5m achter het huis. xxx; bewoner met zorgen over hoogspanning, is als buurtbewoner belanghebbende.

Methodiek van de vergadering afspreken – [ambtenaar] Korte toelichting over verloop en spelregels van het (digitale) overleg. Toelichting op het doel van de bijeenkomst – [ambtenaar] Er is een presentatie van de bewoners ontvangen. De ambtenaren hebben dit in vooroverleg besproken. Het proces Verkabelen loopt al een aantal jaren. Met een motie zijn er stappen gezet en een belangrijke formele stap is het uitvoeren van de haalbaarheidsstudies in afgelopen jaar. Er is een inventarisatie van de koppelkansen gedaan. Vandaag zullen we standpunten uitwisselen van de verdienmodellen en opbrengstpotentie. Toelichting op methodiek van grondopbrengsten – xxx Presentatie over werking mechanisme van grondopbrengsten en grondexploitaties: Wie heeft de grond in eigendom? - Gemeente heeft grond niet in eigendom of kan het niet kopen > dan zelfrealisatie door eigenaar. Gemeente kan kosten in rekening brengen, winst afromen is verboden. - Gemeente heeft grond in eigendom of kan krijgen > grondexploitatie wordt opgesteld. Alle kosten en opbrengsten die nodig zijn voor de gebiedsontwikkeling, t/m verkoop grond. Kosten bij grondexploitaties: - Aankoop van grond en opstallen - Belemmeringen; bijv. archeologie, verontreiniging, waterberging, etc. - Bouw- en woonrijp maken; straten, riolering, verlichting, parken, parkeren, speelvoorzieningen, etc.

- Plankosten; o.a.: begeleiding, ontwerpen, plannen maken, bestemmingsplan, afstemming en communicatie, etc Opbrengsten bij grondexploitatie - Verkoop van grond - Subsidies en bijdragen. Grondprijzen bij verkoop van de grond: Opbrengst grond is afhankelijk van type woning en locatie - Sociale woningbouw: € 20.000 of € 14.000 per woning of appartement - Projectmatig: waarde woning – stichtingskosten = grondwaarde (heeft marktcomponent) - Particuliere ontwikkeling: taxatie (zie grondprijzenbrief 2021) Samenvattend: grondprijs is afhankelijk van wat je erop bouwt. Kern van het verhaal: - Gemeentelijke winst alleen mogelijk bij grondeigendom - Resultaat = grondopbrengsten – kosten - Grondopbrengsten zijn afhankelijk van wat er gebouwd gaat worden Vragen bewoners: - Brengt bouw door projectontwikkelaars het meest op voor de gemeente? Niet altijd, ook die worden wel gevraagd sociale of goedkope woningen te bouwen. - Is taxatie particuliere woning ook marktprijs? Ja, dat is marktwaarde. - Welke subsidies zijn er? Bijv. bij onderzoeken van niet gesprongen explosieven. (Is uitzonderlijke situatie) Kansen voor de verschillende bouwlocaties/ opbrengsten voor de verschillende bouwlocaties

Betekenis van de routekaart Diepenveen en de locaties op de kaart De routekaart is nog algemeen. Voor Diepenveen staan in de komende 10 jaar ca.150 woningen op de planning voor met name de doelgroepen senioren en starters. Het woningtype dat daarbij past is hoofdzakelijk sociale huur/koop en middel dure huur: kleinere woningen met kleinere kavels. Samenvattend: deze woningen hebben niet de hoogste grondprijzen. Hartlijnen bij hoogspanningsmasten en bij verkabeling Hoeveel ruimte blijft er over? De door bewoners genoemde zone van 75m voor magneetvelden komt van de indicatieve netkaart voor heel Nederland (uit 2005). In Deventer is dit specifiek berekend en gaan we uit van 40-65m voor ontwikkelingen nabij de lijnen. In Diepenveen is een deel van die ruimte binnen het magneetveld al bebouwd uit het verleden. Vragen van bewoners: - Tennet geeft aan dat de 75m de max. 0,4 microtesla zone is. Gaat het niet toegroeien naar die max. theoretische waarde? In hoeverre is de 65m nog hanteerbaar? Ook Tennet geeft prognose aan voor breder magneetveld met oog op de toekomst. Het is berekend op max. lijnlasten en belastingen volgens rekenprotocol RIVM, (2016 is nog actueel) daar moet de gemeente vanuit gaan. Tennet geeft aan op basis van huidige capaciteitsramingen dat de lijnen in Deventer niet verzwaard hoeven te worden en evt. toekomstige verzwaringen ook met extra kabels kan.

Samenvattend: Uitgangpunt, kijkend naar opbrengstpotentie, ontstaat met verkabelen een strook met in potentie ruimte voor andere functies. Bij verkabelen moet worden uitgaan van een iets smallere strook dan door de bewoners gehanteerd. Vrij te houden ruimte bij verkabelen: er geldt ook een belemmerende strook bij ondergrondse kabel voor beheer door de netbeheerder. - Bij open ontgraving: 8,5m niet op te bouwen. - Met gestuurde boring: 15m. Ook bij ondergrondse kabel is sprake van een magneetveld. - Bij open ontgraving: 10m aan weerszijden van de lijn (hierover zal nog een checkvraag gesteld worden aan Tennet) - Met gestuurde boring: aan maaiveld geen magneetveld meer. Dus: afhankelijk van manier van aanbrengen. Vragen van bewoners: - Deze informatie is anders dan die in het verslag van Tennet. Er is nu uitgegaan van de informatie uit de opgeleverde haalbaarheidsstudie (2 x 10m). Actie: bij opbrengstpotentie nog goed kijken naar welke afstanden te hanteren. Laten uitzoeken door technische mensen. Grondposities en geldende bestemmingen/ lopende exploitaties - Jeanet Welke gebieden komen in aanmerking om grond te realiseren? Routekaart Diepenveen: - Gebied 1; niet in eigendom van de gemeente. Geen winst. - Gebied 2; wel in eigendom van de gemeente. - Gebied 3, 4 en 5; toekomstige uitbreiding Eikendal, geen grondpositie gemeente. Uitgeefbaarheidspercentages Gebied 2; 4.796m2.

Is niet bebouwd, geen grote bijzonderheden voor beperkingen voor bouwen. Hier is ontwikkelpotentie te behalen. Berekening:

Actie gemeente: N.a.v. verslag: Uit navraag bij Tennet blijkt dat verschil tussen tekst en afbeeldingen in de HBS’s gevolg is van afronding volgens de z.g. Randstadnotitie. Daarnaast blijkt er verschil te ontstaan na verkabelen

25 woningen per hectare > ca. 12 woningen. Met een grove aanname van €10.000 winst per woning dan ca. ruim een €1 ton winst. Vragen van bewoners: - Bij een gemiddelde grondprijs €330,- levert het betrekkelijk weinig op. Er zijn veel kosten (o.a. bouw- en woonrijp maken, voorzieningen maken, plannen maken etc.) Het betreft sociale woningbouw, seniorenbouw, het is geen Eikendal. - Met een grondprijs van €330 levert het nog geen €100 grondprijs per m2 op? Dat is juist, de kosten zijn hoog door o.a. aannemers voorzieningen, grondaankopen etc. - Worden zaken 1 op 1 doorgerekend? Er wordt per locatie een berekening gemaakt. De gemeenteraad bepaalt wat er met het resultaat gebeurt en waar het aan uitgegeven wordt. Het geld kan ook naar andere doelen gaan. - De Heemtuin, kinderspeelplaats. Die groenvoorziening is een winstpunt. Het is een politieke afweging hoe de opbrengsten worden ingezet. Conclusie: in gebied 2 is verdiencapaciteit. Naar aanleiding van het conceptverslag is nog een verduidelijkende vraag door een bewoner gesteld m.b.t. grondopbrengsten. Daarop is onderstaand aanvullende toelichting geformuleerd: Het financiële resultaat van een gebiedsontwikkeling wordt bepaald door de grondopbrengsten verminderd met de kosten. In sommige gevallen is er een winst en in sommige gevallen een verlies.

Om een gevoel te krijgen van een orde van grootte van dit resultaat is het bedrag van ca. € 10.000 genoemd. Het werkelijke resultaat kan, afhankelijk van de specifieke kosten op de locatie en het gewenste woningbouwprogramma, meer of minder zijn. Met het noemen van dit getal hebben we geprobeerd duidelijk te maken dat winsten uit gebiedsontwikkeling substantieel lager zijn dan in uw presentatie is aangegeven. Het bedrag van € 10.000 is echter geen hard gegeven. Willen we een exacter resultaat kunnen afgeven voor een specifieke locatie, bijvoorbeeld locatie 2, dan vraagt dit om meer onderzoek. Voor deze locatie wordt dan beter in beeld gebracht wat de verwachte kosten zijn. Er wordt onder andere gekeken of de grond verworven moet worden of, als de grond al in eigendom van de gemeente is, wat de boekwaarde op de grond is. Er vindt onderzoek plaats naar de belemmeringen en de civieltechnische kosten worden, op basis van een ontwerp, nauwkeuriger geraamd. Op basis van al deze informatie ontstaat ook een nauwkeuriger beeld van de plankosten (kosten begeleiding, onderzoeken, procedures, etc.). Verder wordt bepaald wat het gewenste woningbouwprogramma voor deze locatie is. Zoals in de presentatie is aangegeven, zijn de opbrengsten uit grondverkoop afhankelijk van wat er gebouwd wordt. In de presentatie is een tabel opgenomen om welke bedragen het gaat.

In het geval van een grondgebonden sociale huurwoning is de grondopbrengst € 20.000 per kavel. De kosten voor een dergelijke kavel zijn hoger dan deze grondopbrengst waardoor een ontwikkeling met sociale huurwoningen verlieslatend zal zijn. Voor sommige andere woningtypes zijn de grondopbrengsten hoger. Als hier de kosten vanaf worden getrokken, is er mogelijk wel sprake van winst. Omdat er in de gemeente Deventer in de meeste gevallen een mix van verschillende typen woningen wordt gebouwd, worden de verlieslatende woningen (deels) gecompenseerd door de woningen met hogere grondopbrengsten. Bij een mix kan het resultaat op de genoemde € 10.000 per woning uitkomen.

middels open ontgraving tussen de beide tracés. Dit is gevolg van de verschillende belastingscenari o’s.

Een dergelijk onderzoek zal een nauwkeuriger beeld geven van wat het verwachte resultaat op bijvoorbeeld locatie 2 geven. Gezien het gewenste bouwprogramma volgens de Routekaart Diepenveen is niet te verwachten dat er zeer hoge winsten uit zullen komen. Gebied 3, 4 en 5 toekomstig Eikendal; 12.137m2, 1.1281m2 en 5.849m2. De gemeente heeft hier geen posities dus geen opbrengsten te genereren. Vragen van bewoners: - Zijn kosten voor aankoop ongeveer net zo hoog als de grondopbrengsten in het geval dat er woningen op komen? Ja. Verschilt per locatie maar gemiddeld genomen is dit juist. - Er loopt een juridische procedure met een kaveloptant; de gemeente makelaars verkopen kavels en een andere afdeling weet dat er op een deel niet gebouwd mag worden vanwege hoogspanningskabels. In overeenstemming met bestemmingsplan kunnen deze kavels verkocht worden. De woningen binnen Eikendal dienen buiten het magneetveld ontwikkeld te worden. In deze situatie is maat specifiek doorgerekend. Vanuit exploitatie kan er een woning gebouwd worden. Gebied Colmschate Jasperskamp x en x; hier is grond afgewaardeerd. 780 en 650m2. Kavels zijn bouw- en woonrijp en kunnen eenvoudig verkocht worden met bestemmingsplanprocedure. Hier is geld mee te genereren.

Vragen van bewoners: - In de terugkoppeling in gemeenteraad werd aangegeven dat de kavel van 650m2 geschikt was voor 1 vrije of 2-onder-1-kap woning en noemde 780m2 als groen? Dat is een onbevredigend antwoord. Om grond te genereren is dit wel als 2 kavels te verkopen. Afhankelijk van type woningbouw is er sprake van ontwikkelkosten van (ruim ingeschat) ca €50.000 kosten en als die verrekend zijn met de grondwaarde resteert een opbrengst van ca €425.000,- tot € 450.000. Concluderend: opbrengstenpotentie van bewoners kwam uit op ca. €3,5 mln. Vanuit gemeente op ca. € 0,5 mln. (Gebied 2 en twee kavels Jasperkamp) Vragen uit bewoners: - Mist 3 kavels Eikendal Zuid die niet verkocht kunnen worden vanwege aanwezige hoogspanning. 3 x 800 m2, hebben die ook potentie? Standpunt gemeente: deze kunnen wel verkocht worden, daar wordt al rekening mee gehouden. Het zijn geen aanvullende grondopbrengsten. Bij niet bouwen moet de gemeente een verlies nemen op exploitatie Eikendal . - Wat betreft de groene strook boven de weg? Dat valt onder ruimtelijke kwaliteit. Groenstructuur en ecologische structuur zijn belangrijk in wijken i.v.m. ecologische- en klimaatopgaven. - Wordt snippergroen ook meegenomen? Er zijn veel gebieden die onbebouwd zijn met bijv. verbindingsfunctie, ecologische functie of klimaatadaptatiefunctie. Het is niet altijd potentiële bouwgrond.

Het kan ook een ecologische corridor worden met meer bomen. Er komt een nieuwe afweging voor invulling. (zie ook Deventer website: uitgiftekaart snippergroen). Er wordt niet veel potentie verwacht aan opbrengsten bij verkabelen vanuit snippergroen. - Als het uitgegeven wordt als uitbreiding van tuinen, blijft het groen? Op dit moment komen er steeds meer bebouwde plekken/verhardingen op het erf. De gemeente is daarom terughoudender met verkoop omdat het niet groen blijft. De gemeente wil voorzichtig zijn met het groen dat er is. - Ca. 25 stukjes snippergroen betekenen €1 ton opbrengsten erbij. Er is een groot gebied beschikbaar. Zijn ook niet-materiele opbrengsten door te rekenen? Bijv. bomen, ecologische zone, fietspaden. Dat zijn bezuinigingen die anders in de toekomst gemaakt zouden worden. De gemeenteraad besluit waar die opbrengst ingezet wordt.

-

6.

7.

De grond die niet in eigendom is van de gemeente heeft minimale opbrengst, maar heeft potentie voor woningen. Dat ontlast de druk voor woningzoekenden. Dat is niet meegenomen in de berekeningen maar geldt wel als maatschappelijk en politiek van groot belang. Het maatschappelijk belang van voldoende woningbouw wordt onderkend. Bij verkabelen houden de gronden de huidige bestemming (agrarisch in buitengebied of groenstructuur in stedelijk gebied) en komen niet zondermeer vrij. Het is aan bestuurders daar keuzes te maken. De aankoopprijs van snippergroen per m2 ligt aanmerkelijk lager dan €330 voor bouwgrond. - Gevraagd wordt naar meer opbrengsten voor gemeentelijke belastingen doorverkabelen. Bij de Belasting wordt bijgehouden welke woningen waardevermindering zouden hebben door de lijnen. Over dit onderwerp zijn raadsvragen over gesteld. Het betreft een beperkt aantal woningen. Bij meer WOZ-inkomsten voor gemeente volgt een verrekening met bijdrage gemeentefonds van het Rijk. Per saldo levert dat weinig op. Concluderend: Het is belangrijk groenwaarden te hebben. Bij verkoop krijgt het een andere, woon-, bestemming met vaak vergunningvrij bouwen. Er is echter een beperkte inschatting van opbrengsten snippergroen. Bevindingen en conclusies Van de opbrengstenpotentie berekend door de bewoners a €3,5 mln, is in potentie ongeveer €0,5 mln. te behalen.

Te weten: gebied 2 en Jasperkamp. Voor snippergroen is het discutabel hoeveel eruit te halen is. Er zijn wellicht maatschappelijke opbrengsten. Belastingen hebben zeer beperkte potentiële opbrengsten. Vragen van bewoners: - De Provincie heeft bijdrage gedaan, lager dan 10%. Zit daar potentie in dat het bijgesteld wordt naar 10%? In het verleden was het aantal m1 verkabelen nog niet duidelijk. Het genoemde bedrag was afgestemd op minder km’s dan nu feitelijk is vastgelegd in ministeriële regeling. De intentie is wel 50-50 verdeling decentrale bijdrage. Nu met ramingen een beter inzicht in de kosten is ontstaan zou overwogen kunnen worden hierover opnieuw gesprekken te voeren met de provincie. Initiatief hiervoor ligt nu bij de gemeenteraad. Vervolg Op 25 januari 2022 is er een technische sessie van ambtenaren en medewerkers Tennet met raadsfracties. Tennet geeft dan uitleg over de uitgevoerde haalbaarheidsstudies. Het verslag van dit gesprek wordt aangeboden aan de raad. De raad heeft bij de begrotingsbehandeling d.m.v. een amendement middelen gereserveerd voor de vervolgstap het uitvoeren van basisontwerpen. De gemeenteraad moet een besluit nemen of deze middelen vrij te geven en een besluit over welke voorkeursalternatieven te tracé aan te wijzen.

Planning: Een aantal fractie hebben de wens nog voor de verkiezingen een besluit te nemen of de gereserveerde middelen kunnen worden vrijgegeven. De vraag is of dit agenda technisch lukt. De voorzitter spreekt dank en waardering uit naar de bewoners toe voor hun presentatie met uitwerking. De bewoners danken de ambtenaren voor de wijze waarop dit gesprek is voorbereid en heeft plaatsgevonden. Actie: het verslag aan bewoners en raad toesturen.

Actie gemeente