2026-34-bijlage-251120 Bathmen Uitbreiding Gebiedsperspectief BPD

Gebiedsperspectief Bathmen - Addendum Locatie 4b November 2025

INHOUD

1

Inleiding

3

2

Analyse

6

3

Gebiedsperspectief

11

Ruimtelijke kwaliteiten en kansen 7 Omgevingsaspecten9

Vijf bouwstenen Raadpleging bewoners Inpassing in het ruimtelijk raamwerk

2

GEBIEDSPERSPECTIEF BATHMEN - ADDENDUM

NOVEMBER 2025

12 14 15

RUIMTEVOLK

1

Inleiding

In 2022 is door de Gemeente Deventer in samenwerking met RUIMTEVOLK het gebiedsperspectief Dorpsrand Bathmen opgesteld. Hierin zijn op basis van een ruimtelijke en milieutechnische analyse en twee Dorpsateliers 4 uitbreidingslocaties voor de toekomstige woningbouw in Bathmen aangewezen. Op 15 februari 2023 heeft de raad van gemeente Deventer het gebiedsperspectief vastgesteld. Één van de uitbreidingslocaties is in eigendom van projectontwikkelaar BPD, namelijk locatie 4 (op de volgende bladzijde aangegeven als 4a). Daarbij beschikt BPD tevens over aangrenzende gronden die niet in het Gebiedsperspectief zijn opgenomen. Om de integraliteit en kwaliteit van de gebiedsontwikkeling te borgen heeft BPD de wens deze gronden aan de ontwikkeling van Locatie 4 toe te voegen (op de volgende bladzijde aangegeven als 4b) en één stedenbouwkundig plan met totaalprogrammering voor de ontwikkeling van alle gronden te maken.

4

GEBIEDSPERSPECTIEF BATHMEN - ADDENDUM

De gemeente heeft aangegeven bereid te zijn om hier aan mee te werken, onder de voorwaarde dat BPD de ruimtelijke, financiële en stedenbouwkundige haalbaarheid van de uitbreiding voorafgaand aan de besluitvorming aantoont en bovendien een aanvullend traject van afstemming en participatie rondom de uitbreiding van het plangebied organiseert. BPD heeft RUIMTEVOLK gevraagd te helpen bij de uitwerking van deze voorwaarden, en dit heeft geresulteerd in het voorliggende addendum. Hiervoor is de opbouw van het Gebiedsperspectief als basis genomen, waarbij de nieuwe locatie 4b op vergelijkbare wijze is geanalyseerd. Voor de originele analyse verwijzen we graag naar het Gebiedsperspectief Dorpsrand Bathmen, beschikbaar op de website van de Gemeente Deventer.

en een open inloopbijeekomst. Hierbij zijn geen bezwaren naar voren gekomen tegen de uitbreiding van het Gebiedsperspectief met locatie 4b. De volgende stap is het inbrengen van het addendum bij het college en de raad. Na vaststelling kan de inhoudelijke planvorming in gang worden gezet, waarbij een stedenbouwkundig plan zal worden gemaakt voor locatie 4a en 4b samen.

Voor de raadpleging van bewoners is gekozen voor een gecombineerde aanpak van persoonlijke gesprekken met direct omwonenden, een presentatie voor de overburen op uitnodiging

NOVEMBER 2025

RUIMTEVOLK

Alle zoeklocaties uit de Routekaart (vastgesteld door de gemeenteraad op 22-12-2021) en de nieuwe locatie 4b.

5

GEBIEDSPERSPECTIEF BATHMEN - ADDENDUM

NOVEMBER 2025

RUIMTEVOLK

2

Analyse

RUIMTELIJKE KWALITEITEN EN KANSEN

In het gebiedsperspectief van 2022 is een uitgebreide ruimtelijke analyse verricht van het dorp Bathmen. Hierin staat o.a. de geografische ligging en ontwikkeling, geomorfologie, cultuurhistorie, landschap en natuur, recreatie en voorzieningen beschreven. Daarop is een conclusiekaart gemaakt met waarden en aanknopingspunten. Deze leverde drie belangrijke constateringen op: •

•

7

Locaties 1 en 3 zijn geschikt voor woningbouw, waarbij de woonopgave kan bijdragen aan de ecologische versterking van de Schipbeek. Bij locatie 3 speelt een monumentale boerderij een sleutelrol in de ontwikkeling en blijven de zichtlijnen op het oostelijke essenlandschap behouden. Alle locaties van 1 tot en met 4 bieden goede verbindingen met recreatieve routes en liggen gunstig ten opzichte van de brink en bushaltes. De aanwezige bomenrijen bieden de mogelijkheid om een groene woonomgeving te realiseren.

GEBIEDSPERSPECTIEF BATHMEN - ADDENDUM

•

Locaties 5 en 6 worden als minder geschikt voor grootschalige woningbouw beschouwd. De belangrijke cultuurhistorische en landschappelijke waarden, zoals het open zicht op het essenlandschap, het iconische bedrijfscluster en waardevolle bomen, zouden hierdoor aangetast worden. Daarnaast bemoeilijken de lagere ligging (waterhuishouding) en de fysieke barrière van het spoor de ontwikkeling op deze plekken.

de locatie stedenbouwkundig gezien niet langer onderdeel van een geleidelijke overgang van buitengebied naar dorp, maar eerder een open plek in de dorpsentree. Ruimtelijk is de invulling van locatie 4b voor woningbouw dan ook passend.

De wijze waarop locatie 4b zich verhoudt tot deze analyse is zeer vergelijkbaar met locatie 4. Locatie 4b ligt met de zuidzijde aan een hoofdweg (Deventerweg) en wordt aan de noordzijde besloten met een houtwal. Het is onderdeel van het cultuurhistorisch essenlandschap, biedt goede verbinding met recreatieve routes en heeft een gunstige ligging ten opzicht van de brink en bushaltes. Bovendien wordt het dorp met invulling van locatie 4b mooi afgehecht. Na de laatste uitbreiding van de Bathmense Enk III is de agarische grond op

NOVEMBER 2025

RUIMTEVOLK

De conclusiekaart van de ruimtelijke analyse geeft lokale waarden en aanknopingspunten weer om mee te nemen naar het gebiedsperspectief.

8

GEBIEDSPERSPECTIEF BATHMEN - ADDENDUM

NOVEMBER 2025

RUIMTEVOLK

OMGEVINGSASPECTEN

In opdracht van de BPD heeft Antea Group een oplegnotitie gemaakt, waarin op dezelfde wijze als in het gebiedsperspectief van 2022 gekeken naar de omgevingsaspecten op locatie 4b. Daarvoor milieutechnisch onderzoek uitgevoerd op de volgende onderdelen: ‒ Geluid ‒ Milieuzoneringen rondom bedrijven (inclusief spuitzones) ‒ Geur (met name vanuit veehouderijen) ‒ Luchtkwaliteit (met focus op stikstofdioxide en fijnstof) ‒ Stikstofdepositie (en de impact van de mogelijke bouwwerkzaamheden en gebruiksfase op natuur) ‒ Bodemverontreiniging ‒ Trillingen (vanwege het nabijgelegen spoor) ‒ Ontplofbare oorlogsresten ‒ Externe veiligheid (in relatie tot de nabijgelegen hogedruk aardgastransportleiding en de brand- en explosie-aandachtsgebieden van de A1 en het spoor) ‒ Waterhuishouding

9

GEBIEDSPERSPECTIEF BATHMEN - ADDENDUM

Voor deze aspecten is bekeken in hoeverre ze van invloed zijn op de locatie en welke compenserende maatregelen hier eventueel nodig zijn bij het opstellen van een stedenbouwkundig plan. Uit het onderzoek komt naar voren dat locatie 4b dezelfde beperkingen kent als locatie 4. Binnen de totale afweging van locaties scoort 4b dan ook gelijk aan locatie 4 en is in die zin passend voor uitbreiding. Op de volgende pagina staat een overzichtskaart van alle milieu-aspecten die per locatie spelen. Dit is dezelfde kaart als uit het gebiedsperspectief van 2022, met toevoeging van de resultaten voor locatie 4b. De gehele oplegnotitie van Antea is hier te vinden.

Oplegnotitie

Locatieafweging op basis van omgevingsaspecten, locatie 4B

projectnummer 478588.100 definitief revisie 00 1 juli 2025

www.anteagroup.nl

NOVEMBER 2025

RUIMTEVOLK

10

GEBIEDSPERSPECTIEF BATHMEN - ADDENDUM

NOVEMBER 2025

RUIMTEVOLK

3

Gebiedsperspectief

VIJF BOUWSTENEN

Aansluiten op bestaande structuren

Verankeren van cultuurhistorisch DNA

In het gebiedsperspectief staan vijf bouwstenen centraal. De eerste bouwsteen richt zich op het aansluiten bij bestaande structuren. Hierbij wordt de auto-ontsluiting aangesloten op bestaande hoofdroutes, terwijl de historische Woertmansweg wordt afgewaardeerd tot een route voor langzaam verkeer. Bestaande fiets- en wandelpaden worden geïntegreerd en uitgebreid om een netwerk van ‘ommetjes’ te creëren. Beeldbepalende bomenrijen blijven behouden en worden hier en daar versterkt. De tweede bouwsteen is het verankeren van het cultuurhistorisch DNA. Historische wandelpaadjes en erfgrenzen vormen inspiratie voor de nieuwe plannen. Gemeentelijke monumenten, zoals de boerderij op locatie 3, krijgen een prominente plek in de openbare ruimte, omgeven door groen en met behoud van belangrijke zichtlijnen op het omliggende essenlandschap. Dit zorgt ervoor dat de nieuwe ontwikkelingen voortbouwen op de rijke agrarische geschiedenis van het dorp en het karakter ervan versterken. Een derde en vierde bouwsteen leggen de focus op een markante nieuwe dorpsrand en een groene, gezonde en klimaatrobuuste leefomgeving. De

12

GEBIEDSPERSPECTIEF BATHMEN - ADDENDUM

nieuwe westelijke dorpsrand wordt zorgvuldig vormgegeven met een gevarieerde, groene overgang naar het landschap. Woningen worden met de voorzijde naar het buitengebied gericht om de relatie met de omgeving te behouden. Centraal in de plannen staat de ontwikkeling van het Schipbeek Park, dat niet alleen als recreatieve zone om te bewegen fungeert, maar ook een klimaatadaptieve buffer vormt met ruimte voor waterberging. Duurzaamheid is een sleutelwoord, waarbij de nieuwbouw aardgasvrij en energieneutraal wordt, met aandacht voor circulariteit en biodiversiteit.

Markante nieuwe dorpsrand

Groene, gezonde

De laatste bouwsteen zorgt voor een divers woningaanbod om te voldoen aan zowel de lokale als bovenlokale vraag. Er komt een mix van woningtypes voor verschillende doelgroepen, met speciale aandacht voor jongeren, starters en senioren. Naast traditionele eengezinswoningen wordt er ruimte gemaakt voor meergezinswoningen zoals hofjes en appartementen, met een maximale bouwhoogte van drie tot vier lagen om het dorpse karakter te behouden.

NOVEMBER 2025

en klimaatrobuuste leefomgeving

Mozaïek van woonmilieus

RUIMTEVOLK

Locatie 4b ten opzichte van het Ruimtelijk Raamwerk

13

GEBIEDSPERSPECTIEF BATHMEN - ADDENDUM

NOVEMBER 2025

RUIMTEVOLK

RAADPLEGING BEWONERS

Ten behoeve van dit addendum is een zorgvuldig proces doorlopen met de bewoners van Bathmen. De Belangen Vereniging Bathmen is geraadpleegd en er zijn keukentafelgesprekken gehouden met de direct omwonenden. Daarna is op 27 oktober in Boode een avond georganiseerd waarbij de plannen zijn gepresenteerd aan de overburen woonachtig in de erfwoningen van Bathmense Enk III, en aansluitend een open inloop was voor overige geïnteresseerden. De persoonlijke aanpak werd zeer gewaardeerd, en de algemene consensus van deze uitgebreide raadpleging was dat men overwegend positief staat tegenover de uitbreiding van het gebiedsperspectief met locatie 4b. Er werden een aantal aandachtspunten en suggesties meegegeven, bijvoorbeeld op het gebied van privacy, verkeersveiligheid en woningtypen:

14

→ Deventerweg: de suggestie om de ontwikkeling aan te grijpen om de verkeersveiligheid op de Deventerweg te verbeteren, bijvoorbeeld door de bebouwde kom te verleggen. Ook kan de positionering van woningen aan de Deventerweg (adressen en inritten aan de straat) helpen om een gevoel van een dorpslint te creëren en de snelheid van verkeer te verminderen. → Woningtypen: nieuwe woningen mogen qua uitstraling best afwijken van bestaande. → Groen: de wens om zo veel mogelijk bestaand groen (zowel de houtwal als losstaande bomen) te behouden in de uitwerking van het stedenbouwkundig plan.

→ Positionering nieuwe woningen en privacy: een aantal omwonenden geeft de voorkeur aan het beperken van nieuwe achtertuinen of wandelpaden direct aangrenzend aan de eigen achtertuin. Dit om inkijk te voorkomen en uitzicht te behouden.

Bovenstaande en andere punten uit de raadpleging van bewoners zullen mee worden genomen in het vervolgproces. Een veel gehoorde vraag was: ‘En wanneer denken jullie te kunnen beginnen met bouwen?’. Een duidelijk signaal dat er voortvarend aan de slag mag worden gegaan met het maken van een stedenbouwkundig plan. Nieuwe informatie over de plannen en bijeenkomsten worden gepubliceerd op de projectwebsite.

GEBIEDSPERSPECTIEF BATHMEN - ADDENDUM

NOVEMBER 2025

RUIMTEVOLK

INPASSING IN HET RUIMTELIJK RAAMWERK

De uitbreiding van het gebiedsperspectief met locatie 4b is passend binnen de vijf bouwstenen die in 2022 zijn opgesteld. Concreet betekent dit dat de bestaande houtwal blijft staan ter behoud van de mooie groene dorpsrand en het ommetje wordt ingepast in de plannen. Ook dient het merendeel van de woningen aan de Deventerweg met hun voorkant hier aan te liggen, zodat de weg als entree van het dorp wordt bestendigd. Daarnaast zal er in de architectuur worden aangesloten op de bestaande omgeving. Landelijk, 2-3 lagen met kap, en een diversiteit aan woningtypes zodat voor verschillende doelgroepen in de behoefte kan worden voorzien. Enkele beelden hiervan ter referentie zijn te vinden op de volgende pagina. Op bladzijde 17 staat afgebeeld hoe het ruimtelijk raamwerk met aanvulling van locatie 4b er dan in zijn geheel uit komt te zien.

15

GEBIEDSPERSPECTIEF BATHMEN - ADDENDUM

NOVEMBER 2025

RUIMTEVOLK

Referentiebeelden (4a+4b)

Bron beeld 1 t/m 8 (van links naar rechts): BPD

16

GEBIEDSPERSPECTIEF BATHMEN - ADDENDUM

NOVEMBER 2025

RUIMTEVOLK

Uitgebreid Ruimtelijk Raamwerk

17

GEBIEDSPERSPECTIEF BATHMEN - ADDENDUM

NOVEMBER 2025

RUIMTEVOLK

COLOFON

Dit document is opgesteld door RUIMTEVOLK. Het copyright van de beelden, kaarten en foto’s berust bij RUIMTEVOLK tenzij anders aangegeven. Hoewel aan de inhoud en samenstelling van dit rapport de grootst mogelijke zorg is besteed, is het mogelijk dat informatie onjuist of onvolledig is. RUIMTEVOLK aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid voor de volledigheid en juistheid van de gegeven informatie. Versie: november 2025

18

GEBIEDSPERSPECTIEF BATHMEN - ADDENDUM

NOVEMBER 2025

RUIMTEVOLK