2026-331-raadsvoorstel-Ontwikkelperspectief (Her)ontwikkeling Spanjaardsdijk 45 Schalkhaar

RAADSVOORSTEL Onderwerp Portefeuillehouder Voorstelnummer Datum B en W besluit Team Programma

: Ontwikkelperspectief (Her)ontwikkeling Spanjaardsdijk 45 Schalkhaar : Wethouder Wijnhoud : 2026-331 : 19-05-2026 : Team Projectadvisering : 05 - Ruimtelijke ontwikkeling

Inleiding Brummelhuis Projecten B.V. heeft plannen voor (her)ontwikkeling van de gronden aan de Spanjaardsdijk 45 in Schalkhaar. Het perceel ligt aan de entree naar de wijk Westenberg Buiten en aan een historische invalsweg van Schalkhaar. Hier bevindt zich een voormalig kazerneterreingedeelte, welke begin 21e eeuw veranderd is in een woonwijkje met speel- en sportvoorzieningen. In de huidige situatie bevindt zich op het perceel een grote loods en is in gebruik als opslag. Transformatie van het huidige gebouw is geen optie gezien de constructie en beperkte mogelijkheden van het gebouw. De vorm en indeling is te beperkend om er een goede woon- en leefomgeving in te creëren voor nu en met name de lange termijn. Transformatie is ook niet passend in de context van de wijk Westenberg-Buiten. Bij (her)ontwikkeling is de wens van de initiatiefnemer hier 26 woningen te realiseren in verschillende categorieën en typologieën: 3 koop appartementen, 6 sociale huur appartementen, 11 rijwoningen en 6 twee-onder-een kap woningen. De initiatiefnemer en de gemeente Deventer hebben in juni 2021 een intentieovereenkomst gesloten om in samenspraak de haalbaarheid van woningbouw op dit terrein te onderzoeken. Dit heeft geresulteerd in voorliggend document, een stedenbouwkundige opzet en passend woonprogramma.

Raadsvoorstel 1. Het ontwikkelperspectief '(Her)ontwikkeling Spanjaardsdijk 45 Schalkhaar' vast te stellen; 2. Voor de (her)ontwikkeling Spanjaardsdijk 45 in Schalkhaar af te zien van het vaststellen van een Masterplan.

Kern raadsvoorstel Met het vaststellen van het ontwikkelperspectief '(Her)ontwikkeling Spanjaardsdijk 45 Schalkhaar' wordt de basis gelegd voor de wijze waarop Brummelhuis Projecten B.V. de genoemde locatie verder kan ontwikkelen. Het ontwikkelperspectief bevat een stedenbouwkundige opzet op hoofdlijnen waardoor de stap, uit de 'Bestuurlijke werkwijze grote ruimtelijke ontwikkelingen', van het vaststellen van een Masterplan kan worden overgeslagen.

Beoogd resultaat De inzet is om door de ontwikkeling van woningen positieve effecten te bereiken voor de omgeving. De behoefte aan woningen voor starters en ouderen in Schalkhaar is groot. Door de realisatie moet de ontwikkeling een kwalitatieve en kwantitatieve toevoeging vormen aan de woningvoorraad in dit deel van Schalkhaar binnen de gemeente Deventer.

Kader • • • • • • • •

Omgevingsvisie Deventer 2019 Woonvisie 2024 Gemeentewet Omgevingswet Algemene wet bestuursrecht (Tijdelijk) omgevingsplan onderdeel bestemmingsplan ‘Chw bestemmingsplan Deventer, stad en dorpen deel D’ Omgevingsverordening Overijssel Huisvestingsverordening Deventer 2026

•

Bestuurlijke werkwijze grote ruimtelijke ontwikkelingen

Argumenten ten behoeve van de raad Besluitpunt 1: het ontwikkelperspectief (Her)ontwikkeling Spanjaardsdijk 45 Schalkhaar vast te stellen De behoefte aan woningen is groot, ook in Schalkhaar. Er wordt vooral ingezet op het bouwen van woningen die geschikt zijn voor ouderen om door te stromen. Ook geschikte woningen voor jongeren/starters toevoegen is een doel, dit is voor deze locatie ook expliciet benoemd in de Routekaart Schalkhaar. Deze herontwikkeling biedt kansen om aan te sluiten bij het streven van gemengde wijken en buurten, het ligt voor de hand om een groot deel van de woningen voor deze doelgroepen te bouwen. Gelet op de afstand van het plangebied tot de voorzieningen in het dorp Schalkhaar richt de woningbouwopgave voor ouderen zich vooral op vitale ouderen. Het plangebied wordt in de omgevingsvisie gekenmerkt als een gebied voor ‘Bedrijventerreinen’. Qua ontwikkelingsrichting is hier wonen in principe niet mogelijk. Ook in het geval van ontwikkelingen

die in principe niet passen, wordt gezocht naar toekomstbestendige kansen die passen bij de locatie. In dit geval gaat het om een perceel waar de bedrijfsfunctie is komen te vervallen. Dit geldt ook voor het naastgelegen (oud) kazernegebouw welke is getransformeerd naar 12 woningen. Tenslotte is er nog een sporthal gelegen binnen dit gebied aangeduid als ‘Bedrijventerreinen’. De omgevingsvisie beschrijft al dat rondom de kazerne in beperkte mate functiemenging mogelijk is die bijdraagt aan het hergebruik van bestaande gebouwen en/of de afronding van de wijk Westenberg-Buiten. De voorliggende ontwikkeling draagt hier aan bij. In de ontwerp omgevingsvisie wordt dit beeld bevestigd. Daarin heeft het gebied de aanduiding ‘suburbaan wonen’ meegekregen. Uitgangspunt is dat woningbouwontwikkelingen, waaronder deze aan de Spanjaardsdijk, bijdragen aan het behalen van de ambities en aansluiten bij de woonopgaven. Naar prijssegment bestaat minimaal 65% van het woningbouwprogramma uit het betaalbare segment (minimaal 20% sociale huur, 0 – 15% middenhuur en 30 – 45% koop met een maximale V.O.N.-prijs van €420.000) en bestaat maximaal 35% van het woningbouwprogramma uit koopwoningen in de vrije sector (V.O.N.prijs > €420.000). Naar doelgroepen richt zich het beoogde woonprogramma op vitale senioren en jongeren/starters alsook op een eventuele mix met andere doelgroepen.

Van het beoogde woonprogramma zijn in ieder geval de 2-onder-1 kap woningen en de koop appartementen geschikt voor de vitale ouderen. Dit zijn zelfstandige, levensloopbestendige woningen met de mogelijkheid voor alle primaire voorzieningen op dezelfde verdieping. Voor de jongeren/starters zijn in ieder geval de rijwoningen en de sociale huur appartementen geschikt. Voor deze doelgroep is het belangrijk dat er betaalbare woningen worden toegevoegd. Dit vertaalt zich bijvoorbeeld in kleinere grondgebonden woningen of appartementen (zowel huur als koop). Per 1 juni 2026 geldt de voorrangsregeling voor woningzoekenden met een maatschappelijke binding aan Deventer zoals opgenomen in de Huisvestingsverordening Deventer 2026. Er ontstaat een vrijwel losstaand buurtje als onderdeel van de wijk met een divers aanbod aan woningen. Een woonplek met een duidelijk gemeenschappelijk 'midden' waaraan gewoond wordt. Er worden drie clusters aan woningen onderscheiden. Aan de zijde van de Garderegimentsweg zijn 2 appartementengebouwen (één met 3 koop appartementen en één met 6 sociale huur appartementen) geprojecteerd, met een open en overwegend groen karakter dat als parkachtige zone langs de Garderegimentsweg fungeert. In het middengebied zijn 11 rijenwoningen geprojecteerd en aan de zijde van het AZC zijn 6 twee-onder-een kap woningen geprojecteerd.

Belangrijke ruimtelijke uitgangspunten voor de locatie zijn het voortbouwen op de historische en ruimtelijke context van het gebied terugkomend in een indeling met rechte lijnen en haakse hoeken met een ruime entree van de wijk en daar een markante hoekbebouwing. Voor bouwhoogte, vorm en massa geldt dat dit opbouwend is naar de weg. De bestaande groene kwaliteiten van het gebied worden benut en verder versterkt. De bomen en groenelementen aan de zuidzijde van het plangebied spelen hierin een belangrijke rol. De nieuw te realiseren bebouwing vraagt om een specifiek karakter dat een eigentijdse uitstraling heeft. De architectuur is eigentijds en sluit enerzijds aan op het verleden van de kazerne, anderzijds op de thematische bebouwing van Westenberg Buiten. Eenvoudige traditionele vormen en materialen kunnen gebruikt worden. Zo zal er een eigentijds vormgeving en architectuur ontstaan die zowel verwantschap heeft met het verleden als met een vernieuwende manier van bouwen.

De volledige parkeerbehoefte wordt binnen het plangebied geboden. Aan de noordzijde wordt voorzien in 16 haaksparkeerplaatsen, midden in het gebied is een parkeerkoffer gesitueerd met 20 parkeerplaatsen. De twee-onder-een kap woningen hebben twee parkeerplaatsen op eigen perceel. Er komen dus 48 parkeerplekken in het plan, deels op eigen terrein en deels in openbaar gebied. Besluitpunt 2: af te zien van het vaststellen van een masterplan Het ontwikkelperspectief is zodanig vorm gegeven dat er sprake is een overzichtelijke ontwikkeling op een locatie waarvoor al een stedenbouwkundige opzet is meegegeven. Het vaststellen van een masterplan biedt dan geen meerwaarde ten opzichte van het ontwikkelperspectief omdat in het ontwikkelperspectief al op detailniveau wordt beschreven waar het plan aan moet voldoen. Gelet hierop wordt voorgesteld om gebruik te maken van de afwijkingsmogelijkheid die de 'Bestuurlijke werkwijze grote ruimtelijke ontwikkelingen' hiervoor biedt: op bladzijde 2 onder punt 6 wordt gesteld dat als er sprake is van een overzichtelijke ontwikkeling op een locatie waarvoor in het Ontwikkelperspectief al een stedenbouwkundige opzet op hoofdlijnen als kader is meegegeven, de stap van een Masterplan overgeslagen kan worden.

Betrokken partijen en participatie Bewoners / omwonenden In juni 2021 heeft de initiatiefnemer de buurt geïnformeerd dat zij de locatie hebben aangekocht en de plannen, in samenspraak met de gemeente, verder gaan uitwerken. Op 7 september 2023 werd door de initiatiefnemer een eerste informatiebijeenkomst gehouden in Sporthal Schalkhaar met als doel de verschillende belangen te inventariseren, waaronder die van de (direct) omwonenden en belanghebbenden. Er waren ongeveer 35-40 mensen aanwezig. Woningbouw op deze locatie wordt als logische vervolgstap gezien. Diverse omwonenden hadden graag gezien dat ze al vanaf het begin betrokken werden bij de planvorming. De kern van de ingebrachte punten was dat de woningtypologieën in de vorm van appartementen en rijenwoningen niet passend worden gevonden in lijn van de huidige bebouwing. Ook de locatie van de appartementengebouwen in het plangebied werd betwist. Andere onderwerpen die aan de orde kwamen waren verkeer en parkeren, containers en opmerkingen al gericht op de sloop/bouwfase. Op 28 mei 2024 was er een tweede informatieavond voor dit plan, wederom in Sporthal Schalkhaar. Er waren ongeveer 20 mensen aanwezig. De plannen waren op dat moment verder uitgewerkt vooral qua inrichting van het plangebied.

Enerzijds werd er waardering uitgesproken dat meerdere ingebrachte punten mee zijn genomen in het ontwerp, anderzijds blijft het gevoel bij meerdere aanwezigen overeind dat het er drie buurten (dit plan, de sporthal en omgeving en de overige woningen) in één wijk zullen gaan ontstaat. Provincie / waterschap Het initiatief is in het kader van de voorkantsamenwerking voorgelegd aan de provincie Overijssel. De provincie geeft aan dat het initiatief past in het provinciaal ruimtelijk beleid. Het is volgens hen een goede toevoeging aan het woningbouwprogramma . Er zijn dan ook geen belemmeringen wanneer dit plan in deze vorm in procedure wordt gebracht. Ook is hiermee het omgevingsoverleg met de provincie afgerond. Het waterschap Drents Overijsselse Delta zal bij de planologische procedure, aan de hand van de digitale watertoets, geïnformeerd worden over de planvorming.

Financiële consequenties Op grond van de Omgevingswet is de gemeente verplicht om het kostenverhaal en de nadeelcompensatie (voorheen planschade) te regelen. De (ambtelijke) kosten worden verhaald op de initiatiefnemer via de anterieure overeenkomst. Alle kosten komen zodoende voor rekening van de initiatiefnemer.

Betrokkenheid raad Het plangebied kent de functies ‘Dienstverlening - begane grond’, ‘Maatschappelijk’,

'Opslag’ en ‘Groen’. Ook geldt de dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie – 4' en de gebiedsaanduiding ‘milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied’. Deze functies laten

woningbouw niet toe. Ook is het projectvoorstel niet in overeenstemming met de bouwregels. Om het gewenste projectvoorstel te realiseren is een wijziging van het (tijdelijke) omgevingsplan nodig. Voor de ontwikkeling moeten, op grond van artikel 4.19 Omgevingswet, beleidsregels voor de beoordeling van het uiterlijk van bouwwerken worden vastgesteld. Om die reden is de bevoegdheid tot het vaststellen van de wijziging van het omgevingsplan niet gedelegeerd aan het college. Burgemeester en wethouders van de gemeente Deventer, de secretaris, J.P. Wassens

-

de burgemeester, R.C. König