2026-308-GEWIJZIGD raadsvoorstel-Masterplan De Marke Noord

RAADSVOORSTEL Onderwerp Portefeuillehouder Voorstelnummer Datum B en W besluit Team Programma

: Masterplan De Marke Noord : Wethouder De Geest : 2026-308 : 12-05-2026 : Team Wonen en gebiedsontwikkeling : 06 - Herstructurering en vastgoed

Inleiding Op 27 mei 2025 is de Nota van Uitgangspunten (2024-731), na consultatie van de raad, vastgesteld door het college. Met het vaststellen van de Nota van Uitgangspunten is een belangrijke stap gezet om op de locatie De Marke Noord circa 250 woningen mogelijk te maken. In het afgelopen jaar is op basis van de Nota van Uitgangspunten het Masterplan De Marke Noord opgesteld. Met het Masterplan is de stedenbouwkundige visie voor het gebied op hoofdlijnen geschetst. Het Masterplan vormt het kwalitatieve kader voor verdere uitwerking in onder andere het Omgevingsplan. Ook zal het de kwalitatieve leidraad zijn op basis waarvan de uitvraag aan de ontwikkelaar(s) zal worden gedaan. In het Masterplan wordt sterk ingezet op de volgende ambities: • • • • •

Nieuwe identiteit: een dwaalcomplex met een uitnodigende uitstraling Groen Casco: bestaande bomen als basis en veel ruimte voor klimaatadaptie Sociaal duurzaam: ontmoetingsplek in het hart met een autovrij openbaar binnengebied Duurzaamheid en circulariteit: bestaande schoolgebouw als basis Bereikbaarheid en mobiliteit: actieve mobiliteit voert de boventoon, met de auto (grotendeels) uit het zicht

Aan de basis van het Masterplan ligt een proefverkaveling (als bijlage 1 bij het Masterplan). In de proefverkaveling wordt er uitgegaan van 250 woningen met de verhouding van 30% sociale huur, 12% middenhuur, 28% betaalbare koop en 30% duur. Op basis van de proefverkaveling lijkt een verhouding van 40% grondgebonden woningen en 60% appartementen realistisch om het beoogde aantal woningen te kunnen halen. Om inzicht te krijgen in de financiële haalbaarheid is er gerekend met de huidige parkeernormen. Daarnaast is er gerekend met de concept beleidsregels toepassing parkeernormen. Door de stapeling van ambities in combinatie met een hoge woningdichtheid is het noodzakelijk om een groot deel van het parkeren in gebouwde vorm op te lossen. Ten opzichte van het traditionele parkeren in parkeerkoffers op maaiveld is dat een dure oplossing. Het aantal parkeerplaatsen heeft daardoor een grote invloed op de financiële haalbaarheid van het plan. De stukken 'Concept Parkeerbeleid' en 'Concept beleidsregels toepassing parkeernormen' zijn op 21 april 2026 door het college vrijgegeven voor zienswijzen (nota 2026-326). Gebleken is dat alleen met de concept beleidsregels toepassing parkeernormen het plan financieel kansrijk is rekening houdend met het Masterplan en de gestelde ambities.

Wanneer uitgegaan wordt van de huidige parkeernormen ligt er geen financieel haalbaar plan in combinatie met de gestelde ambities. Om een plan te realiseren met de huidige parkeernormen dienen de ambities op meerdere aspecten bijgesteld te worden, denk hierbij aan: schoolgebouw niet behouden, meer auto’s in het zicht, ander woonprogramma (geen middenhuur en meer koopwoningen in de duurdere categorie). Of een te dichten financiële onrendabele top door geld vanuit de begroting beschikbaar te stellen. Wanneer gerekend kan worden met de concept beleidsregels toepassing parkeernormen zal dit de financiële haalbaarheid fors gunstig beïnvloeden en wordt het plan als financieel kansrijk ingeschat rekening houdend met de financiële taakstelling. Desondanks zullen gemeente en/of ontwikkelende partijen in de verdere uitwerking het plan nog wel verder moeten optimaliseren waarmee de ambities nog onder druk staan en er keuzes gemaakt moeten worden. Verwacht wordt dat het Masterplan daarvoor voldoende ruimte geeft voor optimalisaties. Als de gemeenteraad komend najaar niet tot besluitvorming komt over het 'Concept Parkeerbeleid' en de 'Concept beleidsregels toepassing parkeernormen', dan komt het college terug

naar de Raad met een bijstelling van ambities of met een aanvullend financieringsvoorstel, dan wel met een combinatie van beiden. Op 9 juli 2025 is door de raad voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld om de Nota van Uitgangspunten verder uit te werken tot een Masterplan. De volgende stappen zijn het starten van de juridische-planologische procedure (Omgevingsplan), het komen tot een uitvraag aan mogelijke ontwikkelaars en het sluiten van een overeenkomst met een woningbouwcorporatie voor de realisatie van de sociale huur. Om deze stappen te kunnen zetten is een aanvullend voorbereidingskrediet nodig.

Raadsvoorstel 1. Het Masterplan De Marke Noord vast te stellen 2. Vooruitlopend op het voorstel 'Concept Parkeerbeleid' en de 'Concept beleidsregels toepassing parkeernormen' de beoogde nieuwe parkeernormen te hanteren 3. Een aanvullend voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen van € 200.000,- voor de wijziging van het Omgevingsplan en het realiseren van een uitvraag 4. Begrotingswijziging 2026-308 'Masterplan De Marke Noord' vast te stellen

Kern raadsvoorstel De raad wordt gevraagd het Masterplan De Marke Noord vast te stellen: de basis voor een nieuwe, groene, autoluwe en sociaal duurzame woonbuurt met circa 250 woningen. Een buurt met een eigen identiteit, gebouwd rond bestaande bomen en veel ruimte voor ontmoeting. Met dit besluit kan de gemeente starten met het Omgevingsplan en de uitvraag aan ontwikkelaars. Met het Masterplan kiest de raad voor een toekomstbestendige buurt die kwaliteit toevoegt aan Deventer en bijdraagt aan de woningbouwopgave.

Beoogd resultaat Het realiseren van circa 250 woningen draagt bij aan de opgave van 10.000 woningen die nodig zijn in de gemeente Deventer. Met het Masterplan wordt een basis gelegd voor een nieuwe woonbuurt met aandacht voor wat er al is, de bestaande bomen en het bestaande schoolgebouw als basis.

Kader • • • • • • •

Raadsbesluit De Marke-woningbouw-voorbereidingskrediet 2020-002298 Woningbouwopgave Keizerslanden, september 2020 Gebiedsprogramma Keizerslanden, november 2020 Beschikking versnellingsgelden, november 2022 Raadsvoorstel- en besluit 2024-731, juli 2025 Ontwikkelstrategie De Marke Noord, juli 2025 Nota van Uitgangspunten De Marke Noord, juli 2025

Argumenten ten behoeve van de raad 1.1 Met het Masterplan wordt richting gegeven voor het vervolg van deze ontwikkeling Het Masterplan vormt het kwalitatieve kader voor het Omgevingsplan en de uitvraag voor de ontwikkelaars. Met het vaststellen van het Masterplan kan de juridisch-planologische procedure van het opstellen van een Omgevingsplan worden opgestart. 2.1 Een financieel haalbaar plan met de concept beleidsregels toepassing parkeernormen De gemeente Deventer streeft naar een betaalbare, (sociaal) duurzame, groene en circulaire gebiedsontwikkeling, waarbij ook netbewust bouwen en het STOMP‑principe leidend zijn. Een belangrijk uitgangspunt in het Masterplan is dat autoparkeren grotendeels uit het zicht wordt opgelost, zodat een autoluw binnengebied ontstaat met meer ruimte voor groen, klimaatadaptatie en ontmoeting.

Bij de beoogde dichtheid en ambities is het niet mogelijk om al het parkeren op maaiveld te realiseren. Om tot een financieel haalbaar plan te komen is het van belang dat de concept beleidsregels toepassing parkeernormen (door het college vrijgegeven voor zienswijzen op 21 april 2026) als basis worden gehanteerd. Wanneer wordt vastgehouden aan de huidige parkeernorm, kunnen de benodigde grondopbrengsten alleen worden gehaald door meerdere ambities bij te stellen. Dit zou kunnen betekenen: het niet behouden van het schoolgebouw, meer auto’s in het zicht, een aangepast woonprogramma (bijvoorbeeld geen middenhuur en meer koopwoningen in de duurdere categorie). Dergelijke aanpassingen hebben negatieve gevolgen voor ambities op het gebied van betaalbaarheid, (sociale) duurzaamheid, groen, circulariteit en het STOMP‑principe. Uit de verkenning is gebleken dat het financiële resultaat van het plan met ongeveer € 3,2 mln. verbetert door de toepassing van de concept beleidsregels toepassing parkeernormen. 3.1 Met het aanvullend voorbereidingskrediet wordt een vervolg gegeven aan het proces tot ontwikkeling van De Marke Noord. Het Masterplan vormt de basis voor het Omgevingsplan. Het Masterplan en het Omgevingsplan vormen de basis waarmee de uitvraag aan de ontwikkelaars zal worden gedaan.

3.2 Het beschikbaar stellen van een voorbereidingskrediet is een bevoegdheid van de raad Door een aanvullend voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen kan er toegewerkt worden naar een Omgevingsplan en uitvraag. Eventuele kosten die betrekking hebben op de uitvoering van het plan zijn niet in het voorbereidingskrediet meegenomen. Zodra dit aan de orde is zal er om aanvullend budget worden gevraagd.

Betrokken partijen en participatie Er hebben meerdere bewonersavonden plaatsgevonden in het kader van de ontwikkeling De Marke Noord. In maart 2025 is er een eerste bewonersavond georganiseerd. Tijdens deze avond is het plan voor woningbouw op de locatie Marke Noord uitgelegd, is er een kaart met uitgangspunten voor deze ontwikkeling getoond en zijn de uitgangspunten verder toegelicht. Met dit gesprek zijn aandachtspunten, zorgen en eerste ideeën opgehaald en, waar mogelijk, meegenomen in de Nota van Uitgangspunten. De opgehaalde informatie is ook in het vervolgproces gebruikt, bij het uitwerken van het Masterplan De Marke Noord. Op 15 december 2025 heeft een bewonersavond plaatsgevonden in het kader van het Masterplan. Deze avond stond in het teken van informeren over de laatste stand van zaken en hoe de 250 woningen hun plek zullen krijgen op de locatie. In een presentatie wordt toegelicht hoe de ambities uit de Nota van Uitgangspunten zijn vertaald naar een Masterplan voor 250 woningen. Daarnaast was er een informatiemarkt met panelen en een maquette van de proefverkaveling. Op 12 maart 2026 vond de derde bewonersbijeenkomst plaats. Op deze avond is een terugkoppeling gegeven van alles wat opgehaald is en hoe dat verwerkt is in het Masterplan. In bijlage 3 van het Masterplan wordt dit nader toegelicht.

Uit deze avonden komt naar voren dat de omwonenden overwegend positief zijn over het plan, waarbij er goed rekening is gehouden met de positionering van de hoogbouw en de afwikkeling van het verkeer (verdeling Laan van Borgele en Landsherenlaan). Naast de bewonersavonden heeft er een aparte middag plaatsgevonden met leden van Platform Wonen. Ze waren enthousiast over het plan, maar zagen een moeilijkheidsgraad in de parkeeroplossing zoals getekend in de variant met de huidige parkeernormen. Ook het behoud van de school vonden zij ingewikkeld, maar niet onmogelijk. Daarnaast zijn er gesprekken gevoerd met

Woonbedrijf Ieder1, Rentree en Stichting Eigenbouw, voor het realiseren van sociale huur- en middenhuur woningen binnen De Marke Noord.

Financiële consequenties Voorbereidingskrediet Om te komen tot een Nota van Uitgangspunten en Masterplan is een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld van € 610.000,-. Voor het vervolg is een aanvullend voorbereidingskrediet nodig van € 200.000,-. Dit voorbereidingskrediet zal het komende jaar ingezet worden om toe te werken naar een Omgevingsplan, het uitvoeren van diverse onderzoeken en het voorbereiden van de uitvraag. Indien er bij het vaststellen van het Omgevingsplan besloten wordt een grondexploitatie vast te stellen, zullen de voorbereidingskredieten worden geactiveerd en worden ingebracht in de nog op te stellen grondexploitatie. Financiële consequenties Er is een financiële verkenning uitgevoerd op basis van het voorliggende Masterplan. Hieruit is gebleken dat er met de concept beleidsregels toepassing parkeernormen het plan financieel kansrijk is rekening houdend met de in het Masterplan gestelde ambities. Het plan levert dan tevens de destijds voorziene positieve financiële bijdrage aan de realisatie van De Marke Zuid. Wanneer er uitgegaan wordt van de huidige parkeernormen ligt er geen financieel haalbaar plan in combinatie met de gestelde ambities. Indien er geen grex wordt gestart dan komen de kosten ten laste van de algemene middelen.

Betrokkenheid raad In 2020 heeft de raad een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld voor de verkenning van een herontwikkeling van de locatie De Marke Noord. Dit heeft geresulteerd in een Nota van Uitgangspunten, welke na consultatie door van de raad in 2025 door het college werd vastgesteld. De Raad stelt nu het Masterplan vast waarna de juridisch-planologische procedure wordt opgestart. Tijdens de juridisch-planologische procedure staat de mogelijkheid open voor het indienden van zienswijzen. Afhankelijk van de omvang en inhoud van ingekomen zienswijzen zal de gemeenteraad naar verwachting in het tweede kwartaal 2027 worden gevraagd een besluit te nemen over het Omgevingsplan. Burgemeester en wethouders van de gemeente Deventer, de secretaris, J.P. Wassens

-

de burgemeester, R.C. König