2026-277-raadsvoorstel-Ontwikkelingspersectief Larenseweg - Noteboomstraat Bathmen

RAADSVOORSTEL Onderwerp Portefeuillehouder Voorstelnummer Datum B en W besluit Team Programma

: Ontwikkelperspectief (Her)ontwikkeling Larenseweg - Noteboomstraat Bathmen : Wethouder Wijnhoud : 2026-277 : 21-04-2026 : Team Wonen en gebiedsontwikkeling : 05 - Ruimtelijke ontwikkeling

Inleiding Woningstichting De Marken heeft als eigenaar plannen voor herontwikkeling van de gronden aan de Larenseweg 28 t/m 34 en Noteboomstraat 1 t/m 9 in Bathmen. Het plangebied ligt op de hoek van de Larenseweg en de Noteboomstraat in Bathmen. Het plangebied ligt vrij centraal in het dorp Bathmen en op korte afstand van de verschillende voorzieningen zoals een supermarkt, Boode en woonzorgcentrum ’t Dijkhuis. In de huidige situatie bevinden zich op

de percelen negen sociale huurwoningen (3 twee-onder-een-kappers en een rij van drie). Bij herontwikkeling is de wens van initiatiefnemer om na sloop van deze negen grondgebonden woningen hier nieuwe sociale huurwoningen te realiseren. De aanleiding voor de herontwikkeling was de uitkomst van een onderzoek naar de huidige staat van de huurwoningen. De vier woningen aan de Larenseweg zijn heel slecht. Gegeven deze uitkomst, is sloop – nieuwbouw de voorkeursoptie. Het plan bevat 24 drie-kamer appartementen van circa 65 m² in de sociale huur. De woningen zijn bedoeld voor ouderen met een zorgvraag. Hun behoefte aan zorg en ondersteuning is op grond van hun indicatie dusdanig dat inzet van zorgverleners noodzakelijk is maar ze wonen nog wel zelfstandig. Er zijn 26 parkeerplaatsen bereikbaar vanaf de Larenseweg. Aan de Larenseweg heeft het gebouw drie bouwlagen, aan de Noteboomstraat is dit twee bouwlagen. De initiatiefnemer en de gemeente Deventer hebben in januari 2025 een intentieovereenkomst gesloten om in samenspraak de haalbaarheid van woningbouw op dit terrein te onderzoeken. Dit heeft geresulteerd in voorliggend document, een stedenbouwkundige opzet en passend woonprogramma.

Raadsvoorstel 1. Het ontwikkelperspectief '(Her)ontwikkeling Larenseweg - Noteboomstraat Bathmen' vast te stellen; 2. Voor de (her)ontwikkeling Larenseweg - Noteboomstraat af te zien van het vaststellen van een Masterplan.

Kern raadsvoorstel Met het vaststellen van het ontwikkelperspectief '(Her)ontwikkeling Larenseweg - Noteboomstraat Bathmen' wordt de basis gelegd voor de wijze waarop Woonstichting De Marken de genoemde locatie verder kan ontwikkelen. Het ontwikkelperspectief bevat een stedenbouwkundige opzet op hoofdlijnen waardoor de stap, uit de 'Bestuurlijke werkwijze grote ruimtelijke ontwikkelingen', van het vaststellen van een Masterplan kan worden overgeslagen.

Beoogd resultaat De inzet is om door de ontwikkeling van woningen positieve effecten te bereiken voor de omgeving. De behoefte aan sociale huurwoningen voor ouderen, dichtbij de voorzieningen, is groot. Door de realisatie moet de ontwikkeling een kwalitatieve en kwantitatieve toevoeging vormen aan de woningvoorraad in dit deel van Bathmen binnen de gemeente Deventer.

Kader • • • • • • •

Omgevingsvisie Deventer 2019 Woonvisie 2024 Gemeentewet Omgevingswet Algemene wet bestuursrecht (Tijdelijk) omgevingsplan onderdeel bestemmingsplan ‘Chw bestemmingsplan Deventer, stad en dorpen deel D’ Omgevingsverordening Overijssel

Argumenten ten behoeve van de raad Besluitpunt 1: het ontwikkelperspectief (Her)ontwikkeling Larenseweg - Noteboomstraat Bathmen vast te stellen De behoefte aan sociale huurwoningen is groot, ook in Bathmen. We zien vooral een behoefte aan woningen voor kleinere huishoudens, starters en senioren. Gemeentebreed streven we naar 30% sociale huur in de woningvoorraad. In Bathmen ligt het aandeel nu aanzienlijk lager. Een herontwikkeling als deze biedt kansen om het aantal sociale huurwoningen binnen Bathmen te vernieuwen en te vergroten zodat deze beter aansluiten bij de vraag vanuit de corporatiedoelgroep. Het plangebied wordt in de omgevingsvisie gekenmerkt als een gebied voor rustig wonen. Qua ontwikkelingsrichting is een toename van deze functie mogelijk. Een mogelijke ontwikkeling van woningen op deze locatie past binnen de Omgevingsvisie rekening houdend met de ambities en ontwikkelrichtingen zoals geformuleerd in de Omgevingsvisie. Tevens willen we de beschikbaarheid van voorzieningen op peil houden in het dorp. Door de vergrijzing en ontwikkelingen in de zorg doen Bathmenaren een steeds groter beroep op elkaar om zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen. Voor deze locatieontwikkeling wordt het woongebouw ontworpen voor senioren met een zorgvraag. Met `t Dijkhuis zal een langdurige samenwerking worden aangegaan.

Er is groot tekort aan seniorenwoningen waarbij 24 uurs zorgverlening kan plaats vinden. Daarbij is deze locatie zeer geschikt omdat vele voorzieningen zich op korte loopafstanden bevinden. Uitgangspunt is dat woningbouwontwikkelingen, waaronder deze aan de Larenseweg – Noteboomstraat, bijdragen aan het behalen van de ambities en aansluiten bij de woonopgaven. In de routekaart Bathmen Wonen en Voorzieningen zijn de ambities en woonopgaven voor Bathmen verder uitgewerkt. In Bathmen is ingezet op woningbouw voor de lokale behoefte én extra groei. In totaal gaat het om 650 nieuw te realiseren woningen in Bathmen in de periode tot 2035. Voor de woningen die voorzien in de lokale behoefte wordt uitgegaan van circa 40% dat geschikt is voor ouderen (gelijkvloerse en levensloopgeschikte woningen in verschillende woningtypen en prijsklassen). Uit de Routekaart blijkt ook een sterke behoefte aan het toevoegen van bijvoorbeeld geclusterde woningen voor ouderen waardoor ze langer zelfstandig kunnen blijven wonen. De doelgroep van de corporatie bestaat vooral uit één- en tweepersoonshuishoudens en senioren. Gelet op de ligging van het plangebied in de nabijheid van de voorzieningen ligt het voor de hand om te bouwen voor de corporatiedoelgroep en in het bijzonder senioren.

Uitgangspunt voor de herontwikkeling van deze locatie is dan ook de realisatie van nultredenwoningen die uiteindelijk geschikt zijn voor een groot deel van de corporatiedoelgroep en in het bijzonder senioren. Indien in de toekomst de vraag van woningbehoefte verandert kunnen de woningen ook voor bijvoorbeeld starters geschikt zijn. Vanuit stedenbouw, erfgoed en landschap zijn er een aantal aandachtspunten meegegeven. De nieuwe bebouwing heeft een ander programma en schaal. Inpassing vereist daarom precisie en zorgvuldigheid. Verdichting is alleen mogelijk bij een zorgvuldig ontwerp. Er is een zorgvuldige vertaling van de Delftse School-architectuur, gecombineerd met een blijvend groene inrichting van de buitenruimte. De Delftse School-architectuur betreft een traditionalistische architectuur, die soberheid en traditioneel bouwen voorstond. De bestaande bebouwing is volgens dit principe ontworpen. Ook

heeft het plan aandacht voor de groene, dorpse uitstraling op deze plek. De zomereiken langs de Larenseweg worden behouden. Het eigen terrein, rondom de bebouwing en parkeerplaatsen, krijgt een groene inrichting. Het plan (voorlopig ontwerp) wordt nog voorgelegd voor advies aan de Planadviesraad. Parkeren vindt zoveel mogelijk plaats op eigen terrein, geclusterd en uit het zicht op het binnenterrein achter de bebouwing. Er is een parkeeronderzoek uitgevoerd op basis van 24 appartementen waarbij zowel de bewoners, bezoekers en personeel van `t Dijkhuis is meegenomen. In dit onderzoek is ook het parkeren van de Schipbeekweg meegenomen. Uit dit onderzoek komt naar voren dat er op eigen terrein 26 parkeerplaatsen kunnen worden gerealiseerd. En dat op drukke momenten er voldoende parkeergelegenheid is binnen acceptabele loopafstand van het plangebied. Vanuit de Larenseweg zal er één aanrijroute zijn naar de parkeerplaatsen. De doorgang die nu bij de Schipbeekweg zit, zal nog alleen voor voetgangers en fietsers toegankelijk zijn. Besluitpunt 2: af te zien van het vaststellen van een masterplan Het ontwikkelperspectief is zodanig vorm gegeven dat er sprake is een overzichtelijke ontwikkeling op een locatie waarvoor al een stedenbouwkundige opzet is meegegeven.

Het vaststellen van een masterplan biedt dan geen meerwaarde ten opzichte van het ontwikkelperspectief omdat in het ontwikkelperspectief al op detailniveau wordt beschreven waar het plan aan moet voldoen. Gelet hierop wordt voorgesteld om gebruik te maken van de afwijkingsmogelijkheid die de 'Bestuurlijke werkwijze grote ruimtelijke ontwikkelingen' hiervoor biedt.

Betrokken partijen en participatie Bewoners / omwonenden Op 11 november 2025 werd door de initiatiefnemer samen met 't Dijkhuis een eerste participatiemoment gehouden in het Cultuurhuus in Bathmen met als doel de verschillende belangen te inventariseren, waaronder die van de zittende huurders, de direct omwonenden en belanghebbenden. De nog zittende huurders en direct omwonenden hebben een persoonlijke uitnodiging ontvangen. Belanghebbenden zijn geïnformeerd over de bijeenkomst door middel van een advertentie in de Bathmense Krant of zijn persoonlijk geïnformeerd door ‘t Dijkhuis. De nog zittende huurders van de te slopen woningen waren uitgenodigd van 18.30 tot 19.30 uur. Alle nog zittende huurders waren aanwezig. Medewerkers vanuit De Marken waren aanwezig om een toelichting te geven op het stedenbouwkundig schetsontwerp, reacties op te halen en vragen te beantwoorden. In aansluiting op deze inloopbijeenkomst zijn individuele gesprekken gevoerd met de nog zittende huurders. Tijdens deze gesprekken is uitleg gegeven over het vervolgtraject. Omwonenden en belanghebbenden waren uitgenodigd van 19.30 tot 21.30 uur. De opkomst was groot. In totaal waren er ongeveer 60 mensen aanwezig. Van de aanwezigen was ongeveer 2/3 direct omwonende en ongeveer 1/3 deel geïnteresseerden uit het dorp Bathmen.

Belangenvereniging Bathmen was ook aanwezig en was positief gestemd dat de gemeente en De Marken zich inzetten voor huisvesting op deze locatie voor senioren die zorg nodig hebben. Ze gaven aan dat hier veel vraag naar is. De belangenvereniging benoemt dat de locatie prima is omdat voorzieningen zoals winkels en een arts dicht op loopafstand zitten. Een klein aantal direct omwonenden gaven aan niet blij te zijn met het plan. Het appartementencomplex van 2 en 3 lagen doet, volgens hen, af aan het dorpse karakter van de wijk. Men heeft moeite met de hoogte, de massa en het aanzicht van de toekomstige bebouwing. Op woensdag 8 april 2026 was er een tweede inloopavond voor dit plan, wederom in het Cultuurhuus in Bathmen. Het plan is op architectuur, materiaal en kleurgebruik inmiddels verder uitgewerkt. Ook zijn er naar aanleiding van de opmerkingen tijdens de eerste inloopavond wijzigingen in het plan doorgevoerd. De belangrijkste aanpassingen zijn een vermindering van het aantal appartementen (van 29 naar 24) wat gepaard gaat met een vergroting van de appartementen (naar 65 m²) en het toevoegen van een tweetal parkeerplaatsen (van 24 naar 26). Tevens zijn aanpassingen doorgevoerd die rekening houden met privacy en wensen van omwonenden. De opkomst van deze inloopavond was weer goed te noemen met circa 45 belangstellenden.

De groep bestond weer uit huidige bewoners, omwonenden, geïnteresseerde huurders en overige belangstellenden. De algemene teneur

was positief: de doorontwikkeling van het plan werd goed terug gezien. De gemaakte opmerkingen waren vooral op detailniveau (bijvoorbeeld over erfafscheidingen of groenelementen) of al gericht op de sloop/bouwfase. Provincie / waterschap Het initiatief is in het kader van de voorkantsamenwerking voorgelegd aan de provincie Overijssel. De provincie geeft aan dat het initiatief past in het provinciaal ruimtelijk beleid. Er zijn dan ook

geen belemmeringen wanneer dit plan in deze vorm in procedure wordt gebracht. Ook is hiermee het omgevingsoverleg met de provincie afgerond. Het waterschap Rijn en IJssel zal bij de planologische procedure, aan de hand van de digitale watertoets, geïnformeerd worden over de planvorming.

Financiële consequenties Op grond van de Omgevingswet is de gemeente verplicht om het kostenverhaal en de nadeelcompensatie (voorheen planschade) te regelen. De (ambtelijke) kosten worden verhaald op de initiatiefnemer via de anterieure overeenkomst. Alle kosten komen zodoende voor rekening van de initiatiefnemer.

Betrokkenheid raad Het gehele plangebied kent de functie ‘Wonen’ met een viertal bouwvlakken. Deze functie laat woningbouw in gestapelde vorm niet toe. Ook is het projectvoorstel niet in overeenstemming met de bouwregels. Om het gewenste projectvoorstel te realiseren is een vergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) nodig. De 'Bestuurlijke werkwijze grote ruimtelijke ontwikkelingen' is gevolgd waardoor er geen bindend adviesrecht van uw raad benodigd is. Burgemeester en wethouders van de gemeente Deventer, de secretaris, J.P. Wassens

-

de burgemeester, R.C. König