2026-256-raadsvoorstel-Achterstallig onderhoud en verduurzaming MFA Andriessenplein

RAADSVOORSTEL Onderwerp Portefeuillehouder Voorstelnummer Datum B en W besluit Team Programma

: College- en raadsvoorstel over achterstallig onderhoud en verduurzaming MFA Andriessenplein. : Wethouder Duursma : 2026-256 : 7-04-2026 : Team Beleid Jeugd, Onderwijs en Ondersteuning : 09 - Jeugd en onderwijs

Inleiding Beleidskader: Deventer Schoolgebouwen 2024-2040 In februari 2024 is het Integraal Huisvestingsplan (IHP) Deventer Schoolgebouwen 2024-2040 vastgesteld. In dit beleidsrijke kader is opgenomen hoe schoolbesturen en gemeente de gezamenlijke verantwoordelijkheden rondom onderwijshuisvesting met elkaar willen vormgeven. Aan de hand van vijf pijlers (goede en passende gebouwen, kansrijke ontmoetingsplekken, voor onderwijs van nu en morgen, gezond en duurzaam én door slim samen te werken) worden projecten opgestart en wordt gezamenlijk uitvoering gegeven aan het creëren van toekomstbestendige huisvesting. Jaarlijks wordt via een 'stand van zaken' aan de gemeenteraad gerapporteerd over de uitvoering van het IHP. Vanuit de verschillende lopende projecten, verwachte projecten en bijvoorbeeld landelijke ontwikkelingen. MFA Andriessenplein: De Multifunctionele Accomodatie (MFA) Andriessenplein is gebouwd als een gebouw voor

verschillende functies waarbij iedere functie en/of bouwdeel een eigen entree heeft. In 2008 heeft een uitbreiding plaats gevonden door een gedeeltelijke bouwlaag toe te voegen op de scholen. Het bouwdeel voor de scholen is ‘flexibel’ van opzet zodat krimp en groei tussen de scholen mogelijk is. Installatie technisch heeft het gehele complex een centrale installatie (ruimte) met een centrale warmte opwekking en één centrale nuts aansluiting. Voor de verschillende gebruikers is er geen tussen-bemetering aanwezig. De ventilatie voorzieningen zijn decentraal geplaatst. Eigendom, verhuur en ingebruikgeving Het gehele pand is volledig (economisch en juridisch) eigendom van de gemeente. Vanuit vastgoed wordt het wijkcentrum verhuurd aan een stichting, daarnaast worden een aantal kantoorruimten verhuurd aan wijkteams. Het Kinderdagverblijf wordt verhuurd aan Raster. De gymzaal wordt geëxploiteerd door het Sportbedrijf. De vier scholen zijn in gebruik gegeven aan de onderwijs stichtingen. In de ingebruikgevingsovereenkomst met de schoolbesturen staat dat er wordt gehandeld alsof de scholen juridisch in eigendom zijn van de scholen (conform de wet op het primair onderwijs).

Onderhoud en verantwoordelijkheden Vanwege de gemeenschappelijke elementen en voorzieningen is er gekozen om een Stichting beheer op te richten waarbij de onderwijsinstellingen en de Gemeente Deventer het bestuur vormen. Voor doorbelasting van de kosten is een demarcatie lijst opgesteld en verdeelsleutel vastgesteld. Vanaf de oplevering tot aan 1 januari 2015 lag de verantwoordelijkheid van het zgn. ‘buitenonderhoud’ bij de Gemeente, gemeenschappelijke voorzieningen bij de Stichting beheer en het ‘binnen onderhoud’ bij de schoolbesturen. Tot aan 1 januari 2015 was de Gemeente voor het grootste deel van de kosten verantwoordelijk, per 1 januari 2015 heeft er een wetswijziging plaats gevonden waarbij de verantwoording van het gehele onderhoud van de scholen bij de schoolbesturen is komen te liggen. Idealiter had er vanaf 1 januari 2015 een veel grotere dotatie moeten plaats vinden door schoolbesturen en gemeente aan de Stichting beheer t.b.v. een onderhoudsvoorziening, dit heeft echter niet plaats gevonden. Sinds 2015 is voornamelijk preventief onderhoud uitgevoerd. Groter

onderhoud en vervangingen hebben niet plaatsgevonden ondanks de toename van gebreken en lage conditie score. Technische staat van Onderhoud Het gebouw is nu 24 jaar oud en de technische levensduur van veel elementen is ruim overschreden. Veiligheid komt in het geding, installaties zijn storingsgevoelig en de kans op uitval en gevolg schade neemt sterk toe. Zo dient bijvoorbeeld de CV-ketel vervangen te worden, de WTW-units functioneren slecht en de regeltechniek is niet meer te vervangen én de ‘traditionele’ verlichting is verouderd en voldoet niet aan wetgeving (energie maatregelen (EML)). Door aanpassingen door schoolbesturen door de jaren heen functioneren installaties deels niet meer zoals oorspronkelijk bedoeld. Dit in combinatie met een hogere bezettingsgraad in de klaslokalen leidt bij veel gebruikers tot klachten over het binnenklimaat. Verduurzaming Met het oog op de klimaatdoelstelling is het wenselijk het pand te verduurzamen. Om inzicht te verkrijgen in de mogelijke maatregelen met de bijbehorende investeringen en besparingen op energie en CO2 uitstoot is een maatwerkadvies opgesteld. Op basis daarvan is vervolgens een Duurzame Maatschappelijke Vastgoed-subsidie (DuMaVa-subsidie) aangevraagd. Met het maatwerkadvies is het gebouw digitaal nagebouwd in speciale software.

Daardoor wordt duidelijk waar in het gebouw de meeste warmte verloren gaat—via de vloeren, gevels of het dak - en hoeveel verwarmingscapaciteit daardoor nodig is. Vervolgens zijn in het model energie besparende maatregelen (isolatie, warmte terugwinning) toegevoegd, waarmee inzicht wordt verkregen in de effectiviteit van de maatregelen. Het gebouw heeft in de huidige staat een Enegielabel A+. Een integraal DuMaVa project was hierdoor in verband met de hoge investeringskosten in relatie tot de terugverdientijd niet haalbaar. De DuMaVa-subsidie is daarom aangevraagd voor 3 losse maatregelen. Deze zijn gekozen in relatie tot klachten (ventilatie), noodzakelijk onderhoud (CV / Warmtepomp) en energie besparing/isolatie (glas). De subsidie is aangevraagd en toegekend voor een hybride warmte pomp, luchtbehandeling met HR warmteterugwinning en vervangen van glas door HR++ glas. Het complex wordt integraal aangepakt – zowel het scholengedeelte als ook het door de gemeente verhuurde gedeelte. Achterstallig onderhoud en verduurzaming combineren Er zijn verschillende redenen om achterstallig onderhoud en verduurzaming te combineren. •

• • • • •

Het uitvoeren van groot onderhoud valt onder de verantwoordelijkheid van de schoolbesturen en bedraagt minimaal € 1.144.000 voor de scholen. Hierdoor worden de installatie- ontwerpen uitvoeringsfouten niet gecorrigeerd. De luchtbehandelingsinstallatie is niet goed gedimensioneerd en geïnstalleerd waardoor er binnenklimaatproblemen zijn. Deze kosten energie en verminderen de leerprestaties. Door onderhoud en verduurzaming te combineren worden installatieproblemen opgelost en komt er een betere luchtbalans in het gebouw. Verduurzaming is een grijs gebied. In de nieuwe wet- en regelgeving is het voornemen om verduurzaming onder de verantwoordelijkheden van schoolbesturen te laten vallen. De gemeente heeft ook belang, vanwege haar eigenaarsrol en de relatie met hurende partijen. Daarnaast is de niet functionerende beheersstichting op langere termijn onhoudbaar. DuMaVa subsidie is nu beschikbaar (moet zijn gestart met de aanpak voor 12 juli 2026). Er is een functioneel en technische afhankelijkheid tussen de verduurzamingsmaatregelen onderling (Warmtepomp en HR++ glas) als tussen de verduurzamingsmaatregelen en onderhoudsmaatregelen (Dakbedekking en Ventilatie kasten). Er is sprake van leegstand in het gebouw.

Samen met de schoolbesturen wordt een plan opgesteld om de leegstand optimaal te gebruiken, bv door het verhuizen van het bestuursbureau van het unitgebouw naar het hoofdgebouw in combinatie met een logische indeling en toewijzing van lokaalruimtes aan de verschillende scholen.

Om zowel aan de verwachtingen van de gebruiker te voldoen (comfort/klimaat) als desinvesteringen te voorkomen is het sterk aan te bevelen het onderhoud en de verduurzaming integraal en gelijktijdig te realiseren. Vooruitlopend op de financiële besluitvorming met betrekking tot de

verduurzamingsmaatregelen, zijn gemeente en schoolbesturen verder gegaan met uitvoering van het project om ook de termijnen van de DuMaVa-subsidie te behalen en optimaal gebruik te maken van leegstand in de gebouwen rondom en in de zomervakantie. Plan van aanpak; werkzaamheden en inrichting nieuwe structuur Met betrokken schoolbesturen is in het voorjaar van 2025 gestart met een traject om te komen tot gecombineerd achterstallig onderhoud en verduurzaming van het multifunctionele gebouw aan het Andriessenplein. Door de gemeente wordt in het traject een regierol gepakt, ondanks de formele wettelijke verantwoordelijkheden zoals beschreven. Vooruitlopend op besluitvormig ten aanzien van de verduurzamingsmaatregelen is al begonnen met de voorbereiding van de werkzaamheden (achterstallig onderhoud, bestellingen plaatsen), om de planning ten aanzien van de DuMaVa-subsidie te halen en gebruik te kunnen maken van een relatief leeg gebouw in de zomerperiode Aanvullend op dit traject wordt met de schoolbesturen dan ook gekeken naar een andere exploitatie- en beheerorganisatie. De verantwoordelijkheden worden aan de hand van een duidelijke demarcatie opnieuw verdeeld tussen gemeente en schoolbesturen en komt in hoofdlijnen neer op: - Groot onderhoud in regie bij de gemeente.

De onderhoudskosten van de schil van het gebouw en de nagel vaste installaties van het gebouw, zoals BMI, en blusmiddelen en de jaarlijkse keuringen worden onderhouden door de eigenaar. Hier wordt jaarlijks een vergoeding overgemaakt aan de gemeente door gebruikers (onderwijs en huurders). - Klein onderhoud en exploitatielasten (GWL) bij de gebruikers (onderwijs en huurders), waar mogelijk gezamenlijk via de Stichting Beheer. De onderhoudskosten van het interieur, wanden, deuren en de gebruikskosten zoals GWL en schoonmaak, gebruiksbelastingen en heffingen zijn direct voor rekening van de gebruiker. Naast het afstaan van de kosten voor verduurzaming, wordt met de ingang van een nieuwe beheersstructuur ook gereserveerd voor onderhoud en worden hiervoor door het schoolbestuur en de gemeente (vanuit vastgoed voor het wijkcentrum) een bedrag afgestaan. Dit is een bedrag op basis van een gezamenlijk vastgesteld MJOP. Gereed maken unit-gebouw voor Youth for Christ (YFC)/The Mall Youth For Christ/The Mall moet haar huidige locatie in het complex Zwaluwenburg verlaten vanwege de sloop van hun huisvesting in oktober 2026. Het unitgebouw aan het Andriessenplein wordt de komende maanden geschikt gemaakt als nieuwe huisvesting. Het uitgangspunt is daarbij de doorexploitatie van het gebouw voor een periode van maximaal 10 jaar.

Er hebben een aantal locatie bezoeken plaatsgevonden waarbij wensen en eisen met YFC afgestemd zijn. Op basis van een NEN2767 conditiemeting is de onderhoudsbehoefte voor nu en de komende 10 jaar inzichtelijk gemaakt. De investering en het noodzakelijke onderhoud wordt vertaald in een kostprijsdekkende huur. YFC richt het gebouw deels zelf in met jongeren en vrijwilligers; bouwkundige ingrepen worden waar nodig door de gemeente uitgevoerd. Het unitgebouw wordt in de zomer 2026 in gebruik genomen en is vanaf dat moment een veilige, toegankelijke en positieve ontmoetingsplek voor jongeren. Regeling 'kunst in de openbare ruimte' niet toegepast Voor dit project wordt de kunstpercentageregeling niet toegepast. Het betreft overwegend onderhoud en vervanging, en omvat geen omvangrijke bouw of verbouw opgave. Er is geen sprake van structurele bouwkundige aanpassingen, herindeling van het gebouw, functiewijzigingen

of een zodanig ingrijpende renovatie dat deze juridisch als verbouw moet worden aangemerkt.

Raadsvoorstel Uitvoering te geven aan achterstallig onderhoud en verduurzaming van het pand Andriessenplein voor in totaal € 3.363.000: a. Een investeringskrediet voor verduurzaming Andriessenplein van € 1.975.000 beschikbaar te stellen.

b. De DuMaVa subsidie van € 405.000 in mindering te brengen op de te activeren investering, netto € 1.570.000. c. De netto investering van € 1.570.000 af te schrijven in 15 jaar wat resulteert in kapitaallasten ter hoogte van € 117.000, deze te dekken uit enerzijds de structurele verduurzamingsmiddelen van € 21.000 per jaar en anderzijds door een jaarlijkse exploitatie bijdrage van schoolbesturen en huurders van het wijkcentrum van € 96.000 per jaar. d. Een investeringskrediet van €190.000 (inclusief BTW) beschikbaar te stellen voor het gereed maken van het unit-gebouw. e. De investering in het unit-gebouw in 10 jaar af te schrijven, dit resulteert in een kostprijsdekkende huur van € 43.000 wat doorbelast wordt aan de huurder. f. Een eenmalig budget voor achterstallig onderhoud van €1.198.000 beschikbaar te stellen en voor € 1.144.000 te dekken uit een eenmalige bijdrage van derden en voor € 54.000 door een onttrekking aan de reserve planmatig onderhoud. g. De begrotingswijziging 2026-256 'Achterstallig onderhoud en verduurzaming van het Andriessenplein' vast te stellen.

Kern raadsvoorstel Beschikbaar stellen van krediet ten behoeve van het combineren van achterstallig onderhoud en verduurzamingsmaatregelen bij MFA Andriessenplein. Door de werkzaamheden te combineren worden desinvesteringen voorkomen. Via schoolbesturen en huurders is er dekking voor achterstallig onderhoud, en de verduurzaming wordt over een langere periode terugverdiend. De nieuwe staat van MFA Andriessenplein wordt toekomstbestendig beheerd via een nieuwe beheerorganisatie.

Beoogd resultaat Het Andriessenplein als toekomstbestendige (school)voorziening in de Vijfhoek waar eenieder optimaal kan ontwikkelen en opgroeien, ondersteund door een doordacht beheeren exploitatieconcept.

Kader • • • • • •

IHP Deventer schoolgebouwen 2024-2040 Wet op het primair onderwijs 2025-942 - Onderwijshuisvesting stand van zaken IHP, projecten en programma 26 Kadernota Vastgoed 2022 Portefeuillestrategie verduurzaming vastgoed 2023 2025-765 - Verduurzaming maatschappelijk vastgoed

Argumenten ten behoeve van de raad Voor: • • • • •

Uitvoering van noodzakelijk achterstallig onderhoud (wat bijdraagt aan het verminderen van klachten en het vermindert de kans op onnodig gesloten zijn van voorzieningen) Verduurzaming van een gemeentelijke pand. Voorkomen van desinvestering door beide noodzakelijkheden (achterstallig onderhoud en verduurzaming) te combineren. College heeft via schoolbesturen dekking voor het benodigde budget voor achterstallig onderhoud en project is al op gang. Inrichten van een toekomstbestendige organisatie om naar de toekomst toe te zorgen voor regie op gebouwbeheer.

Tegen: •

Regierol op de uitvoering van dit project, is breder dan de gemeentelijke (formele) wettelijke verantwoordelijkheid

Betrokken partijen en participatie •

• •

Schoolbesturen zijn betrokken bij het opstellen van de plannen voor achterstallig onderhoud en verduurzaming, vanuit hun rol in de Stichting Beheer / hun wettelijke verantwoordelijkheden t.a.v. onderwijshuisvesting (via de ingebruikgevingsovereenkomst). De komende maanden hebben ze een rol in de uitvoering van de planning wat onder andere vertaalt in deelname aan de projectgroep. Parallel wordt samen gewerkt aan het opstellen van een nieuwe beheersstructuur. Huurders van Vastgoed zijn geïnformeerd over het project. Er volgt nu nadere afstemming over de huur. Bewoners en ouders zijn uitgenodigd op een informatieavond over het project.

Financiële consequenties Totale kosten van het project In totaal is voor het project aan groot onderhoud en verduurzaming van het pand Andriessenplein een bedrag nodig van € 3.363.000. Dit bestaat uit de volgende onderdelen: • • •

€ 1.975.000 voor uit duurzaamheidsmaatregelen in de vorm van een investering wat afgeschreven wordt in 20 jaar; € 190.000 voor een unitgebouw in de vorm van een investering wat afgeschreven wordt in 10 jaar; € 1.198.000 voor achterstallig onderhoud (verantwoordelijkheid schoolbesturen), wat als eenmalig budget opgevoerd is.

Duurzaamheidsmaatregelen De duurzaamheidsinvestering bedraagt € 1.975.000. Dit wordt deels gedekt door een DuMaVa subsidie van € 405.000. Omdat dit een bijdrage van derde betreft, dient deze in mindering te worden gebracht op het actief en wordt het netto bedrag afgeschreven, dit netto bedrag betreft € 1.570.000. De terugverdientijd van de investering wordt ingeschat op 15 jaar. Omdat op dit moment niet heel concreet een afschrijvingstermijn voor verduurzamingmaateregelen in de Nota Activeren en Afschrijven 2025 is opgenomen, wordt voorgesteld het actief ook in 15 jaar af te schrijven. In de nota staat wel een afschrijvingstermijn voor 'integrale verduurzaming'(20 jaar) maar daar is in dit geval geen sprake van. De kapitaallasten van de investering van € 1.570.000 zijn € 117.000. Het deel van de investering ( € 280.000) voor het wijkcentrum wordt geactiveerd en gedekt vanuit de structurele verduurzamingsmiddelen en bedraagt € 21.000. Het overige deel van de investering van € 1.290.000 wordt gedekt vanuit een jaarlijkse exploitatiebijdrage welke betaald wordt door de verhuurders van het pand, deze is gelijk aan de kapitaallasten van dit deel van de investering, namelijk € 96.000. Gereed maken unit-gebouw voor Youth for Christ (YFC)/The Mall Het unitgebouw is in de huidige staat aan het einde van zijn levensduur, omdat het oorspronkelijk bedoeld was om te worden gesloopt.

Voor de nieuwe bestemming is een eenmalige, levensduurverlengende investering nodig om het pand de komende tien jaar geschikt te maken. Dit omvat onder andere het vervangen van het dak en het uitvoeren van functionele aanpassingen. YFC richt het gebouw deels zelf in met jongeren en vrijwilligers; waar bouwkundige ingrepen nodig zijn, worden deze door de gemeente uitgevoerd of bekostigd. Voor de gemeente Deventer zijn de kosten begroot op € 190.000, waarvoor een investeringskrediet wordt aangevraagd. Het betreft een beperkte renovatie die in 10 jaar wordt afgeschreven, dit leidt tot kostprijsdekkende huur van circa € 43.000 per jaar dat wordt gedekt binnen de bestaande begroting. Op dit moment betaalt YFC een huur van € 29.000 voor ruimte in Zwaluwenburg. De huur stijgt daarmee dus € 14.000. Omdat de huurder een subsidie ontvangt om deze huur te betalen, leidt dit indirect tot een verhoging van de subsidie aan Youth for Christ. De dekking voor deze subsidieverhoging kan gevonden worden binnen het programma Jeugd & Onderwijs.

Achterstallig onderhoud De totale kosten voor het achterstallig onderhoud zijn begroot op eenmalig € 1.198.000. Het onderhoud aan dit pand is een verantwoordelijkheid van gemeente Deventer en schoolbesturen. Aangezien de gemeente hierin de regie neemt is dit volledige bedrag vertaald in de begrotingswijziging. De kosten voor onderhoud worden gedekt door een eenmalig bijdrage van de schoolbesturen van het pand van € 1.144.000 enerzijds en een onttrekking uit de reserve planmatig onderhoud van de gemeente van € 54.000 anderzijds. Terugverdientijd van verduurzamingsmaatregelen De 3 verduurzamingsmaatregelen hebben een theoretische gemiddelde terugverdientijd van 15 jaar. Voorstel is om als gemeente Deventer de benodigde investering te doen, waarbij een vaste jaarlijkse bijdrage vanuit exploitatie wordt bijgedragen door de schoolbesturen. Er wordt rekening gehouden met een theoretische dekking vanuit de gecombineerde terugverdientijd van deze maatregelen en er wordt gemonitord wanneer deze terugverdientijd wordt behaald.

Betrokkenheid raad Deze besluitvorming is onderdeel van de uitvoering van het Integraal Huisvestingsplan Deventer Schoolgebouwen 2024-2040. De gemeenteraad heeft budgetrecht.

Burgemeester en wethouders van de gemeente Deventer, de secretaris, J.P. Wassens

-

de burgemeester, R.C. König