2026-20-Raadsvoorstel-Vaststelling TAM-Omgevingsplan H22z Ludgeruskwartier en Beeldkwaliteitplan
Tekst van het document
RAADSVOORSTEL Onderwerp
:
Portefeuillehouder Voorstelnummer Datum B en W besluit Team
: : : :
Vaststelling TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22z Ludgeruskwartier Deventer en Beeldkwaliteitplan Ludgeruskwartier Wethouder De Geest,Wethouder Wijnhoud, 2026-20 20-01-2026 DEV-PRO-PA
Inleiding De buurtvernieuwing van het Ludgeruskwartier is een integrale opgave om te komen tot een nieuwe wijk. De bestaande 256 huurwoningen van woonbedrijf Ieder1 worden vervangen (sloop nieuwbouw) en er worden ruim 200 woningen toegevoegd. In totaal kunnen 459 nieuwe woningen gerealiseerd worden, waarvan 297 sociale huurwoningen. Dit betreft 65% van het toekomstige woonprogramma. Voor deze buurtvernieuwing werken woonbedrijf Ieder1 en gemeente Deventer nauw samen, waarvoor de basis is gelegd in de anterieure overeenkomst (aangegaan college 18-2-2025, ondertekend 2 april 2025). Onderdeel van het plan is de herinrichting van de openbare ruimte, waarmee kan worden voorzien in een kwaliteitsslag naar een meer duurzame leefomgeving, met als doel een nieuwe leefbare buurt te maken met een meer gedifferentieerd aanbod aan woningbouw. De huidige woningvoorraad en het openbaar gebied zijn technisch verouderd en voldoen niet meer aan de huidige energie- en duurzaamheidsstandaarden. De huidige bewoners krijgen in het kader van het sociaal plan een terugkeergarantie. Om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken, is het nodig de ruimtelijke procedure te doorlopen en een vernieuwd kader voor welstand vast te stellen.
Het ontwerp “TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22z Ludgeruskwartier Deventer” en de bijbehorende stukken en het ontwerp Beeldkwaliteitplan Ludgeruskwartier zijn gepubliceerd en ter inzage gelegd van 13 november tot en met 24 december 2025. In deze periode kon een ieder zijn of haar zienswijze kenbaar maken. Hierop zijn geen zienswijzen ontvangen. De volgende stap is de vaststelling van het TAM-Omgevingsplan en de vaststelling van het Beeldkwaliteitsplan als Beleidsregel in de zin van artikel 4.19 van de Omgevingswet en beide te publiceren. Na vaststelling en publicatie, liggen het TAM-Omgevingsplan en het Beeldkwaliteitplan opnieuw 6 weken ter inzage. Belanghebbenden kunnen in deze periode beroep indienen bij de Raad van State op het TAM-Omgevingsplan. Als er geen schorsing plaatsvindt, treden de stukken 4 weken na publicatie van de vaststelling in werking.
Raadsvoorstel 1. Het TAM-Omgevingsplan 'Hoofdstuk 22z Ludgeruskwartier Deventer' vast te stellen 2. Het 'Beeldkwaliteitsplan Ludgeruskwartier' als beleidsregel voor het uiterlijk van bouwwerken, als bedoeld in artikel 4.19 Omgevingswet, vast te stellen en te bepalen dat deze voorrang heeft op de Welstandsnota Deventer voor deze locatie
Kern raadsvoorstel Komen tot een nieuw juridisch-planologisch en welstandskader voor het Ludgeruskwartier in Deventer, waarmee de realisatie van de buurtvernieuwing mogelijk wordt en in grote mate aan dringende en passende woningbehoefte kan worden voorzien. Voorts wordt hiermee een kwaliteitsslag mogelijk voor de herinrichting van de openbare ruimte.
Beoogd resultaat De buurtvernieuwing van het Ludgeruskwartier is een integrale opgave om te komen tot een nieuwe wijk. De bestaande 256 huurwoningen van woonbedrijf Ieder1 worden vervangen (sloop nieuwbouw) en er worden ruim 200 woningen toegevoegd. In totaal
kunnen 459 nieuwe woningen gerealiseerd worden, waarvan 297 sociale huurwoningen. Dit betreft 65% van het toekomstige woonprogramma. Voor deze buurtvernieuwing werken woonbedrijf Ieder1 en gemeente Deventer nauw samen, waarvoor de basis is gelegd in de anterieure overeenkomst (aangegaan college 18-2-2025, ondertekend 2 april 2025). Onderdeel van het plan is de herinrichting van de openbare ruimte, waarmee kan worden voorzien in een kwaliteitsslag naar een meer duurzame leefomgeving, met als doel een nieuwe leefbare buurt te maken met een meer gedifferentieerd aanbod aan woningbouw. De huidige woningvoorraad en het openbaar gebied zijn technisch verouderd en voldoen niet meer aan de huidige energie- en duurzaamheidsstandaarden. De huidige bewoners krijgen in het kader van het sociaal plan een terugkeergarantie. Om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken, is het nodig de ruimtelijke procedure te doorlopen en een vernieuwd kader voor welstand vast te stellen. Het ontwerp “TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22z Ludgeruskwartier Deventer” en de bijbehorende stukken en het ontwerp Beeldkwaliteitplan Ludgeruskwartier zijn gepubliceerd en ter inzage gelegd van 13 november tot en met 24 december 2025. In deze periode kon een ieder zijn of haar zienswijze kenbaar maken. Hierop zijn echter geen zienswijzen ontvangen.
De volgende stap is de vaststelling van het TAM-Omgevingsplan en de vaststelling van het Beeldkwaliteitsplan als Beleidsregel in de zin van artikel 4.19 van de Omgevingswet en beide te publiceren. Na vaststelling en publicatie, liggen het TAM-Omgevingsplan en het Beeldkwaliteitplan opnieuw 6 weken ter inzage. Belanghebbenden kunnen in deze periode beroep indienen bij de Raad van State op het TAM-Omgevingsplan. Als er geen schorsing plaatsvindt, treden de stukken 4 weken na publicatie van de vaststelling in werking.
Kader Omgevingswet, Algemene wet bestuursrecht, Woningwet, e.v.a., meer specifiek: De Omgevingsvisie (2019) Ontwerp Omgevingsvisie (2025) Gebiedsprogramma Keizerslanden (2020) Wonen & voorzieningen, versterken arbeidsmarkt en verjongen (inclusief routekaarten Wonen en ruimte stad Deventer, Bathmen en kernen) (2021). Klimaatadaptatieprogramma 2021 Woonzorgvisie (2022) Raadsvoorstel planvorming Ludgeruskwartier (2023-162) Toekenningsbeschikking specifieke uitkering woningbouw op korte termijn (WOTK) (2023) Woonvisie Deventer 2024 ‘Samen bouwen aan goed wonen’ Prestatieafspraken Deventer 2025 Woningcorporaties, huurdersorganisaties en gemeente” Ambitiedocument+ Ludgeruskwartier (2023-162) Stedenbouwkundig plan Ludgeruskwartier (2024-134) Het TAM-Omgevingsplan bestaat uit de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0150.TAM026-VG01 met bijbehorende bestanden. Hierbij is voor de locatie van de geometrische planobjecten gebruik gemaakt van een ondergrond die is ontleend aan de basisregistratie grootschalige topografie (BGT).
Argumenten ten behoeve van de raad Ad 1. Het vaststellen van het TAM-Omgevingsplan is aan de gemeenteraad. Het ontwerp TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22z Ludgeruskwartier en ontwerp Beeldkwaliteitsplan Ludgeruskwartier zijn gepubliceerd en hebben zes weken ter inzage gelegen. Op 19 november 2025 vond een inloopavond plaats. Op de plannen zijn geen zienswijzen ontvangen. Ambtelijk zijn enkele ondergeschikte tekstuele aanpassingen aangebracht en waar nodig de laatste definitieve onderzoeksrapporten aangevuld.
2. Met het vaststellen van het omgevingsplan kan daadwerkelijk uitvoering worden gegeven aan de herstructurering. Het vormt samen met het beeldkwaliteitsplan een kader voor nieuwe werkzaamheden en vergunningaanvragen in dit gebied. Het beeldkwaliteitsplan vormt als beleidsregel mede toetsingskader waar het gaat om redelijke eisen van welstand en de aanvullende werking hiervan op de Welstandsnota. Bij overlap gaat het beeldkwaliteitsplan voor op de welstandsnota. De plannen voorzien in een dringende behoefte aan lokale woonruimte. Het besluit tot vaststelling van het beeldkwaliteitsplan als beleidsregel staat in een separaat besluitdocument ten behoeve van de publicatie. Evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL) ETFAL is gericht op het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit, ook vanwege de intrinsieke waarde van de natuur. Het doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften. De sloop van 200 woningen en nieuwbouw van 459 woningen in diverse categorieën en prijsklassen ter plaatse van het Ludgeruskwartier is getoetst aan uiteenlopende aspecten en thema’s van de fysieke leefomgeving.
Het voorliggende project is niet in strijd met het landelijk, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid en voorziet in de lokale woningbehoefte. Daarnaast wordt de omgevingskwaliteit binnen het besluitgebied behouden en zelfs verbeterd, doordat het groene karakter behouden blijft en wordt versterkt. Landschappelijke en archeologische waarden worden daarbij niet aangetast. Het voorliggend project voldoet aan de wettelijke kaders van de verschillende milieu- en omgevingsaspecten. De nieuwe woningen zullen de omliggende functies niet belemmeren en daarnaast vormen de omliggende functies geen belemmeringen voor de nieuwe ontwikkeling. Er is sprake van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving. Daarom wordt geconcludeerd dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. In de toekomstige situatie zal sprake zijn van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en wordt voorzien in een maatschappelijke behoefte. Bevoegdheid Het vaststellen en wijzigen van het omgevingsplan is in eerste instantie een bevoegdheid van de gemeenteraad. Deze bevoegdheid kan in delen worden gedelegeerd aan het college. In het Delegatiebesluit Omgevingsplan Deventer heeft de gemeenteraad categorieën van gevallen aangewezen waarin de bevoegdheid tot het vaststellen van (een wijziging van) het omgevingsplan is gedelegeerd aan het college.
In onderdeel c van dit besluit is als categorie opgenomen (kort samengevat) "nieuwe ontwikkelingen waarop het adviesrecht van de raad niet van toepassing is". Uit de "Lijst van gevallen waarvoor bindend advies van de raad vereist is" (onderdeel B1, punt 5) blijkt dat advies vereist is in gevallen als de activiteit in strijd is met door de raad vastgesteld beleid voor het bouwen van 1 of meer woningen op plekken waar dit tot nu toe niet is toegestaan. Daarnaast zijn twee algemene voorwaarden van toepassing: - Het college vraagt ook om een bindend advies bij – naar haar oordeel – aangevraagde activiteiten die politiek gevoelig liggen en/of maatschappelijke onrust kunnen veroorzaken. - Alle categorieën activiteiten die in strijd zijn met de Omgevingsvisie gaan altijd voor adviesrecht naar de raad.
In voorliggend geval gaat het hier om het bouwen van meerdere woningen op een plek waar het nu niet is toegestaan en niet in overeenstemming is met de omgevingsvisie . Er is derhalve sprake van adviesrecht van de raad, en daarmee is er geen sprake van delegatie aan het college. De raad is dus bevoegd om dit TAM-omgevingsplan vast te stellen.
Betrokken partijen en participatie Direct betrokken zijn de gemeente en Woonbedrijf Ieder1. De huidige huurders zijn de primair belanghebbenden; De opbrengst van de participatie met huurders en omwonenden is verwerkt en opgenomen in het vastgestelde Stedenbouwkundig Plan, inclusief de visie op beeldkwaliteit. Het TAM-omgevingsplan betreft de planologisch-juridische basis-uitwerking van het Stedenbouwkundig Plan. Huurders en direct omwonenden zijn over het omgevingsplan en het beeldkwaliteitsplan geïnformeerd met een nieuwsbrief. Op 19 november 2025 vond in de wijk een inloopbijeenkomst plaats, waarbij medewerkers van de gemeente en woonbedrijf Ieder1 in de wijk aanwezig waren om toelichting te geven op de stukken en vragen te beantwoorden. Bij de totstandkoming van het plan is de Omgevingstafel IJsselland geraadpleegd, waarbij onder meer de Provincie, Omgevingsdienst, GGD, Veiligheidsregio en het Waterschap zijn aangehaakt. Met de opgehaalde aandachtspunten is bij de uitwerking rekening gehouden. Ook over het ontwerp omgevingsplan is met deze partijen opnieuw afgestemd. De conceptstukken zijn ter advies voorgelegd aan de Omgevingsdienst IJsselland (ODIJ). Naar aanleiding van het advies van de ODIJ is de memo activiteiten en milieuzonering opgesteld.
In de memo wordt geconcludeerd dat de mogelijkheden van de omliggende percelen niet onevenredig worden belemmerd en er geen hinder wordt verwacht van de omliggende functies op de beoogde woningbouw. Al met al zal er sprake zijn van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Het akoestisch onderzoek is aangepast en het asbestonderzoek is uitgevoerd. Ook is het Waterhuishoudkundig plan bijgevoegd.
Financiële consequenties Bij de vaststelling van het stedenbouwkundig plan d.d. 19 maart 2025 heeft de raad ook kredieten vastgesteld waarin budget is gereserveerd voor overleg, toetsing en het doorlopen van deze ruimtelijke procedure in samenwerking met woonbedrijf Ieder1. Dit besluit heeft voor het overige geen financiële gevolgen.
Betrokkenheid raad Bij de vaststelling van het Ambitiedocument en het Stedenbouwkundig plan bent u betrokken. Hieruit blijkt ook dat de vaststelling van dit TAM-Omgevingsplan gelet op het Delegatiebesluit een raadsbevoegdheid is. De visie op beeldkwaliteit, als onderdeel van het Stedenbouwkundig Plan, is eerder dit jaar al door u vastgesteld, maar nog niet specifiek als beleidsregel ter beoordeling van omgevingsvergunningen ter vervanging van de Welstandsnota Deventer op deze locatie. Waar Beeldkwaliteitplan en Welstandsnota elkaar overlappen, gaat het Beeldkwaliteitplan voor. Na vaststelling van deze stukken vindt publicatie plaats en ligt het geheel 6 weken ter inzage met de mogelijkheid voor belanghebbenden om in beroep te gaan bij de Raad van State. Indien geen sprake is van beroep, treden de plannen 4 weken na publicatie in werking. De vergunningen kunnen worden verleend voor de sloop en nieuwbouw van woningen, werkzaamheden en werken die passen binnen de gestelde kaders. Separaat
aan de fase van het omgevingsplan wordt daarom gewerkt aan de voorbereiding van de (civiele) werkzaamheden. Het streven is om in 2026 de aanbesteding te laten plaatsvinden zodat het bouwrijp maken later dat jaar kan starten. De planning is onder voorbehoud, bijvoorbeeld ten aanzien van beschikbaarheid van aannemers en benodigde vergunningen.
Burgemeester en wethouders van de gemeente Deventer, de secretaris,
de burgemeester,
J.P. Wassens
R.C. König