2026-18-raadsvoorstel-Bopa Pontsteeg 8, 10, 16, 16a en 33

RAADSVOORSTEL Onderwerp Portefeuillehouder Voorstelnummer Datum B en W besluit Team Programma

: Bopa Pontsteeg 8, 10, 16/16a en 33 : Wethouder Wijnhoud : 2026-18 : 12-05-2026 : Team Projectadvisering : 05 - Ruimtelijke ontwikkeling

Inleiding De gemeenteraad wordt om bindend advies gevraagd voor de aanvragen omgevingsvergunningBOPA op de adressen Pontsteeg 8, 10, 16/16a en 33, conform categorie A.1 (activiteiten die in strijd zijn met de Omgevingsvisie) van 'Categorieënlijst bindend adviesrecht Deventer'. Volgens het omgevingsplan is wonen op de begane grond niet toegestaan. In de plannen wordt de begane grond bij de woning getrokken en komen de functies voor bedrijvigheid en/of detailhandel te vervallen. Het voorstel is om alle vier de aangevraagde vergunningen voor wonen op de begane grond op de adressen Pontsteeg 8, 10, 16/16a en 33 te verlenen, ondanks dat de plannen niet passen binnen de Omgevingsvisie.

Raadsvoorstel Positief te adviseren op de aanvragen omgevingsvergunning voor het afwijken van het omgevingsplan (BOPA) ten behoeve van het realiseren van extra woonruimte door het betrekken van de begane grond bij de woningen Pontsteeg 8, 10, 16/16a en 33

Kern raadsvoorstel Initiatiefnemers wensen op de adressen Pontsteeg 8, 10, 16/16a en 33 de ruimte op de begane

grond te betrekken bij de woningen.

Beoogd resultaat Het realiseren van extra woonruimte door het betrekken van de begane grond bij de woning. Dit resulteert in een kwalitatief betere woning met meer woonoppervlak.

Kader De Omgevingswet: • • • • • •

Het (tijdelijke) Omgevingsplan (onderdeel 'Chw bestemmingsplan Deventer, stad en dorpen deel B'); Omgevingsvisie Deventer 2019; Ontwerp Omgevingsvisie 2026; Omgevingsverordening Overijssel 2024; Delegatiebesluit Omgevingsplan Deventer 2026: categorie A.1 (activiteiten die in strijd zijn met de Omgevingsvisie) van 'Categorieënlijst bindend adviesrecht Deventer' (nota 2025-1119); Algemene wet bestuursrecht.

Argumenten ten behoeve van de raad Het voorstel is om alle vier de aangevraagde vergunningen voor wonen op de begane grond op de adressen Pontsteeg 8, 10, 16/16a en 33 te verlenen, ondanks dat de plannen niet passen binnen de huidige en toekomstige Omgevingsvisie. 1. Aanleiding

In oktober en november 2025 zijn vier aanvragen ingediend voor het omzetten van de begane grond naar een woonfunctie op de adressen Pontsteeg 8, 10, 16/16a en 33. Op grond van het Omgevingsplan mogen deze panden op de begane grond worden ingevuld met detailhandel, dienstverlening en horeca 3b. Het pand nummer 33 mag daarnaast ook als kantoor worden gebruikt. Het wonen op de begane grond is niet alleen in strijd met het Omgevingsplan, maar ook met zowel de huidige Omgevingsvisie als de nieuwe ontwerp-Omgevingsvisie. In de nieuwe ontwerpOmgevingsvisie is het gebied is aangewezen als Dwaalmilieu 2, waarbinnen een optimale functiemix gewenst is en verdere toename van wonen in de plint moet worden beperkt. 2. Beleidskader en actuele visie Op grond van de huidige Omgevingsvisie is het gebied rondom het Lamme van Dieseplein Kernwinkelgebied, daar is wonen uitsluitend op de verdiepingen toegestaan. In het verleden is meerdere malen meegewerkt aan wonen op de begane grond, omdat het karakter van het gebied meer paste binnen de gebiedsaanduiding van het dwaalmilieu en later omdat de verwachting was dat het gebied zich zou door ontwikkelen tot een 'binnenstedelijk woonmilieu'. Echter gezien de groeiambities van de stad is de visie op onze binnenstad gewijzigd. Niet langer moet de binnenstad compacter worden en heeft het voorkomen van leegstand de grootste prioriteit.

In tegendeel, de binnenstad groeit en we hebben de ruimte voor detailhandel en andere functies hard nodig. Ons kernwinkelgebied en kenmerkende dwaalmilieu dienen niet te krimpen, maar moeten worden gekoesterd. Tegelijkertijd is er ook de opgave om woningen toe te voegen aan de binnenstad. Deze opgave mag echter niet ten koste gaan van de primaire winkel- en horecafunctie(s) in onze kerngebieden en de optimale functiemix in het dwaalmilieu. In de nieuwe Detailhandels- en horecavisie en de ontwerp-Omgevingsvisie is het gebied rondom het Lamme van Dieseplein, waartoe de Pontsteeg behoort, aangewezen als Dwaalmilieu 2 en niet zoals eerder gedacht als binnenstedelijk woonmilieu. In de nieuwe detailhandels- en horecavisie en in de ontwerp-Omgevingsvisie is opgenomen dat het toevoegen van woningen op de begane grond in Dwaalmilieu 2 uitsluitend is toegestaan, mits het woon- en leefmilieu aanvaardbaar is en de woonfunctie niet de boventoon gaat voeren. 3. Feitelijke situatie in de Pontsteeg Als de huidige functieverdeling rondom het Lamme van Dieseplein wordt bekeken moet geconstateerd worden dat de grens van een optimale functiemening is bereikt.

Van de 20 panden met een gebruiksruimte op de begane grond hebben er momenteel 6 een nietwoonfunctie (2 daarvan hebben wel een vergunning voor wonen op de begane grond, maar die wordt nu niet gebruikt), 7 panden zijn in gebruik als woning, 4 panden staan leeg en 3 panden hebben een gesloten opslag of garage. Toekenning van de woonfunctie aan alle vier de aangevraagde panden zou betekenen dat 12 (en mogelijk zelfs 14) van de 20 panden woonruimte (kunnen) worden. De woonfunctie gaat dan overheersen, wat strijdig is met het streven naar een gemengde straat met commerciële levendigheid. 4. Vertrouwensbeginsel en eerder gemaakte afspraken Ondanks strijdigheid met de huidige Omgevingsvisie, de ontwerp-Omgevingsvisie en het vastgestelde nieuwe Horeca- en detailhandelsbeleid zijn er door de ontwikkelingen die voor de ontwerpomgevingsvisie in gang zijn gezet, in onderstaande gevallen verwachtingen gewekt door de gemeente waaraan initiatiefnemers rechten kunnen ontlenen. Deze initiatieven speelden al vóór het ter inzage leggen van de ontwerp-Omgevingsvisie (13 januari t/m 3 maart 2026):

• •

•

Voor Pontsteeg 8 en 10 is in 2024 een vooroverleg positief afgerond, waarin nog werd uitgegaan van een transformatie naar een binnenstedelijk woonmilieu. De latere beleidswijziging was niet te voorzien door de aanvragers. Voor Pontsteeg 33 bestaat al sinds 2004 een vergunning voor gebruik als woning. Het pand is sinds 2010 in gebruik geweest als kantoor van Wonen Boven Winkels en zou, zodra dit kantoor verhuisd kon worden, terugkeren naar woonfunctie. Aan eerdere communicatie is redelijkerwijs vertrouwen ontleend. Voor Pontsteeg 16/16a geldt dat eerder (2023) vooroverleg over een groter project positief was afgerond en de aanvraag slechts enkele dagen eerder binnenkwam dan die van Pontsteeg 33. Het zou niet uitlegbaar zijn deze aanvraag te weigeren en de later ingediende aanvraag wél te honoreren.

Gezien deze omstandigheden zou het in strijd zijn met de Algemene beginselen van behoorlijk bestuur, met name het vertrouwensbeginsel, om geen medewerking te verlenen aan een transformatie naar wonen op de begane grond. 5. Afweging en conclusie Hoewel het toevoegen van meer woningen op de begane grond feitelijk in strijd is met de nieuwe ontwerp-Omgevingsvisie en leidt tot een ongewenste verschuiving richting een overwegend woonkarakter, is er sprake van een uitzonderlijke situatie. De aanvragen zijn binnen korte tijd ingediend, in een overgangsfase van het beleid, en onder omstandigheden waarin door de gemeente het vertrouwen is gewekt dat transformatie mogelijk was. Daarom wordt voorgesteld om in dit specifieke geval alle vier de aangevraagde vergunningen te verlenen. Dit voorkomt dat in strijd met het vertrouwensbeginsel wordt gehandeld en doet recht aan eerdere communicatie richting eigenaren en ontwikkelende partijen. 6. Slotopmerking Het medewerking verlenen aan deze vergunningaanvragen moet worden beschouwd als een uitzondering die voortkomt uit het moment waarop de aanvragen zijn ingediend en de specifieke omstandigheden van de aanvragen. Na deze besluiten blijft het uitgangspunt van de ontwerpOmgevingsvisie leidend: het behoud van een levendig, gemengd dwaalmilieu met een evenwichtige functiemix en terughoudendheid ten aanzien van wonen in de plint.

Betrokken partijen en participatie Er wordt voldaan aan de participatieplicht. Met de directe buren is gesproken en zij zijn positief. Hiervan is een participatieverslag gemaakt. Vanwege de relatief kleine functiewijziging is het niet vereist om de Provincie of het Waterschap om advies te vragen. Naar aanleiding van de publicatie van de aanvraag zijn geen reacties gekomen. Na vergunningverlening bestaat de mogelijkheid dat een belanghebbende een bezwaar kan indienen tegen het gebruik van de woonfunctie op de begane grond.

Financiële consequenties • •

De kosten voor een BOPA, alsmede de extra kosten van het bestuurlijk proces m.b.t. het adviesrecht, worden via de Legesverordening in rekening gebracht bij initiatiefnemer. De plannen worden uitgevoerd voor rekening en risico van de initiatiefnemer. Met initiatiefnemer wordt een overeenkomst afgesloten waarmee de nadeelcompensatie is gedekt. Mocht een belanghebbende aanspraak willen maken op nadeelcompensatie, dan komt dit voor rekening van de initiatiefnemer.

Betrokkenheid raad Nadat de gemeenteraad een positief bindend advies heeft gegeven voor het verlenen van de omgevingsvergunningen-BOPA Pontsteeg 8, 10, 16/16a en 33 worden de volgende stappen genomen: 1. Het college gaat de omgevingsvergunningen-BOPA Pontsteeg 8, 10, 16/16a en 33 verlenen conform het bindend advies van de gemeenteraad. 2. Publicatie van de verleende omgevingsvergunningen-BOPA Pontsteeg 8, 10, 16/16a en 33 in het digitale Gemeenteblad. 3. De verleende omgevingsvergunningen-BOPA Pontsteeg 8, 10, 16/16a en 33 worden gedurende 6 weken ter inzage gelegd ten behoeve van de bezwaartermijn.

Burgemeester en wethouders van de gemeente Deventer, de secretaris, J.P. Wassens

-

de burgemeester, R.C. König