2026-18-bijlage-ETFAL Pontsteeg 8, 10 en 33

Evenwichtige Toedeling van Functies aan Locaties Pontsteeg 8, 10 en 33 te Deventer functiewijziging ten behoeve van wonen op de begane grond

ETFAL Pontsteeg 8, 10en 33 te Deventer

april 2026

1. Aanleiding Voor de panden Pontsteeg 8, 10 en 33 zijn aanvragen omgevingsvergunning ingediend voor de verbouw en de functiewijziging ten behoeve van een woonfunctie op begane grond. Op de bovenliggende verdiepingen is de woonfunctie al toegestaan. De nu toegestane functies op de begane grond zijn onder andere detailhandel, dienstverlening en horeca categorie 3b. Het pand nummer 33 mag daarnaast ook als kantoor worden gebruikt. Vanwege de geconstateerde strijdigheden kan alleen medewerking aan een omgevingsvergunning met Bopa (buitenplanse omgevingsplanactiviteit) worden verleend als wordt voldaan aan een Evenwichtige Toedeling van Functies aan Locaties (Etfal) en het besluit voldoende gemotiveerd is.

2. Locatie De Pontsteeg ligt in het centrum van Deventer en is een zijstraat van de winkelstraat; de Lange Bisschopsstraat. De panden Pontsteeg 8, 10 en 33 liggen in het gebied rondom het Lamme van Dieseplein. De locatie valt binnen het Beschermd Stadsgezicht.

Afbeelding 1: uitsnede projectgebied Pontsteeg

ETFAL Pontsteeg 8, 10en 33 te Deventer

april 2026

Afbeelding 3: foto Lamme van Dieseplein en Pontsteeg

Afbeelding 4: uitsnede luchtfoto

ETFAL Pontsteeg 8, 10en 33 te Deventer

april 2026

3. Geldend omgevingsplan In het tijdelijke deel van het omgevingsplan is het “Chw bestemmingsplan Deventer, stad en dorpen deel B” het toetsingskader. Voor de panden Pontsteeg 8, 10 en 33 geldt dat er meerdere functies zijn toegestaan, zoals bijvoorbeeld detailhandel en dienstverlening op de begane grond en kelder. Volgens artikel 179.1 is uitsluitend wonen op de verdieping toegestaan. Wonen op de begane grond is niet toegestaan.

Afbeelding 5: uitsnede ‘Regels op de kaart’, locatie Pontsteeg

4. Nationale omgevingsvisie (NOVI) Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten: 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie 2. Duurzaam economisch groeipotentieel 3. Sterke en gezonde steden en regio's 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied De panden Pontsteeg 8, 10 en 33 betreffen een kleine functiewijziging die niet of nauwelijks een effect hebben op de NOVI. Er zijn geen nationale belangen in het geding, tevens is er geen sprake van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI. De plannen dragen bij aan binnenstedelijke woonopgave. Geconcludeerd wordt dat de NOVI geen belemmering vormt voor de functiewijzigingen.

ETFAL Pontsteeg 8, 10en 33 te Deventer

april 2026

5. Ladder voor duurzame verstedelijking Wat onder stedelijke ontwikkeling wordt verstaan is in artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) opgenomen. Het doel van de Ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De Ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten. De panden Pontsteeg 8, 10 en 33 betreffen een kleine functiewijziging waarbij de begane grond wordt omgezet ten behoeve van wonen. Dit is geen stedelijke ontwikkeling. De ladder voor duurzame verstedelijking is dan ook niet van toepassing op deze initiatieven.

6. Provinciaal beleid Omgevingsvisie Overijssel De Omgevingsvisie is een integrale visie waarin de beleidsambities en doelstellingen staan die van provinciaal belang zijn voor de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Overijssel. De provincie erkent de grote woningbehoefte en ziet wonen als één van de prioritaire maatschappelijke opgaven. Tegelijk is ruimte schaars. Daarom geldt het uitgangspunt: eerst benutten wat er al is, voordat nieuwe ruimte wordt aangesneden. De provincie stuurt kaderstellend, de gemeente beslist op concrete plannen. Gemeenten krijgen relatief veel beleidsvrijheid, zolang zij binnen de provinciale verstedelijkingsprincipes blijven. Combinaties van wonen, werken en voorzieningen zijn belangrijk, zeker in de binnenstad. De panden Pontsteeg 8, 10 en 33 betreffen een kleine functiewijziging waarbij de begane grond wordt omgezet ten behoeve van wonen. Dit is niet in strijd met Omgevingsvisie Overijssel. Omgevingsverordening Overijssel In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. Ruimtelijke kwaliteit, duurzaamheid en sociale kwaliteit zijn rode draden in de verordening.

De panden Pontsteeg 8, 10 en 33 betreffen een kleine functiewijziging waarbij de begane grond wordt omgezet ten behoeve van wonen. Dit is niet in strijd met Omgevingsverordening Overijssel.

7. Water De panden Pontsteeg 8, 10 en 33 betreffen een kleine functiewijziging waarbij de begane grond wordt omgezet ten behoeve van wonen. Er worden met deze initiateven geen belangen geschaad van het Waterschap of van Rijkswaterstaat.

8. M.e.r.-beoordeling ETFAL Pontsteeg 8, 10en 33 te Deventer

april 2026

In bijlage V van het Omgevingsbesluit staan de projecten en de besluiten waarvoor een mer-plicht of een mer-beoordelingsplicht geldt. De panden Pontsteeg 8, 10 en 33 betreffen een kleine functiewijziging waarbij de begane grond wordt omgezet ten behoeve van wonen. Deze ontwikkeling is van zodanig kleinschalige aard dat geen sprake is van een project in de zin van m.e.r. onder het Omgevingsbesluit.

9. Bodem Een bodemonderzoek is uitgevoerd conform NEN 5740 en NEN 5707. Er is geen belemmering voor de voorgenomen functiewijziging. Uit milieukundig oogpunt is er geen bezwaar tegen de functiewijziging, aangezien de vastgestelde verontreinigingen geen risico’s opleveren voor bewoning op de begane grond. De bodem wordt geschikt geacht voor het huidige en toekomstige gebruik.

10. Geluid De panden Pontsteeg 8, 10 en 33 betreffen een kleine functiewijziging waarbij de begane grond wordt omgezet ten behoeve van wonen. Op de bovengelegen verdiepingen mag al worden gewoond. De uitbreiding van de woonfunctie op de begane grond is een uitbreiding van een geluidgevoelige functie. Door de ligging in het centrum van de binnenstad zijn in de nabijheid zijn geen wegen, spoorwegen en industrieterreinen die een negatieve invloed kunnen hebben. De dichtstbijzijnde weg voor autoverkeer is rondom de bibliotheek. Met de geringe verkeersintensiteit zal de grenswaarde niet worden overschreden. Een akoestisch onderzoek is niet nodig.

11. Externe veiligheid Voor het plangebied is de enige relevante risicobron de rivier de IJssel waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. De panden Pontsteeg 8, 10 en 33 liggen buiten de relevante risicocontouren en aandachtsgebieden. Het omgevingsaspect ‘externe veiligheid’ vormt geen belemmering.

ETFAL Pontsteeg 8, 10en 33 te Deventer

april 2026

12. Natuur&ecologie Door de ligging in het centrum van de binnenstad hebben deze kleine functiewijzigingen, waarbij de begane grond wordt omgezet ten behoeve van wonen, geen invloed op het Natuurnetwerk Nederland (NNN) en Natura 2000-gebieden. Een negatief effect door stikstofdepositie is niet te verwachten. Soortenbescherming valt onder de Omgevingswet, gericht op het behoud van flora en fauna. Bij activiteiten zoals bouw en renovatie kan onderzoek nodig zijn naar beschermde soorten (bijv. vleermuizen, gierzwaluwen). Indien nodig moet een Omgevingsvergunning voor een flora- en fauna-activiteit worden aangevraagd. De provincie hanteert een handreiking soortenbescherming en stimuleert natuurvriendelijk isoleren. Voordat de werkzaamheden plaatsvinden is het raadzaam om een ecologisch onderzoek (quickscan) uit te laten voeren door een erkend adviesbureau om te inventariseren of beschermde soorten aanwezig zijn. Vanuit de zorgplicht moet iedereen voldoende zorg in acht nemen voor wilde planten en dieren, ook als ze niet direct beschermd zijn.

13. Archeologie en cultuurhistorie Archeologie In het tijdelijke deel van het omgevingsplan is het “Chw bestemmingsplan Deventer, stad en dorpen deel B” is geregeld dat met ‘dubbelbestemmingen’ de archeologische waarden worden beschermd. Bij Pontsteeg geldt artikel 250 ‘Waarde - Archeologie – 5’ waar bij bodemingrepen met een oppervlakte groter dan 10 m2 én dieper dan 0,3 m onder maaiveld, een archeologisch rapport moet worden opgesteld. Bij de panden Pontsteeg 8, 10 en 33 vinden geen bodemingrepen plaats. Beschermd stadsgezicht De Pontsteeg is gelegen binnen het beschermde stadsgezicht van Deventer. Er worden geen wijzigingen aangebracht aan de voorgevel van de panden met nummer 8 en 33. De gevel van nummer 10 wordt wel gewijzigd maar dit is een verbetering ten opzichte van de huidige winkelpui. Er is een positief advies uitgebracht door de ‘planadviesraad monumenten en beschermd stadsgezicht’ waarmee voldaan wordt aan artikel 254 ‘Waarde - Beschermd stadsgezicht’ van het tijdelijke deel van het omgevingsplan “Chw bestemmingsplan Deventer, stad en dorpen deel B”.

14. Parkeren De woningen komen niet in aanmerking voor een parkeervergunning. Wanneer er bij nieuw- of verbouw voor wordt gekozen om de parkeerplekken niet volgens de parkeernorm te realiseren of af te kopen, dan wordt het adres uitgesloten van het verkrijgen van een parkeervergunning om op straat te mogen parkeren. Dat geldt ook voor (latere) gebruikers van het adres. Het fietsparkeren voor de betreffende panden is inpandig geregeld. Hierdoor ontstaat geen extra druk op de openbare ruimte en zijn er geen aanvullende ruimtelijke of verkeerskundige belemmeringen.

15. Geur en luchtkwaliteit

ETFAL Pontsteeg 8, 10en 33 te Deventer

april 2026

De panden Pontsteeg 8, 10 en 33 betreffen een kleine functiewijziging waarbij de begane grond wordt omgezet ten behoeve van wonen. Er zijn geen nabijgelegen bedrijven die nadelig effect hebben op het woon- en leefklimaat van de woningen. De verbouw is zodanig beperkt dat geen verslechtering zal plaatsvinden van de luchtkwaliteit.

16. Participatie De omliggende buren zijn door de initiatiefnemers geïnformeerd over de functiewijzigingen. De buren hebben schriftelijk laten weten geen bezwaren te hebben tegen het project.

17. Belangenafweging en conclusie Het wonen op de begane grond is in strijd met het Omgevingsplan, maar ook met de huidige Omgevingsvisie en de nieuwe ontwerp-Omgevingsvisie. In de nieuwe ontwerp-Omgevingsvisie is het gebied is aangewezen als Dwaalmilieu 2, waarbinnen een optimale functiemix gewenst is en verdere toename van wonen in de plint moet worden beperkt. De gemeente is evengoed bereid om mee te werken aan deze woonfuncties. Om mee te werken aan de initiatieven wordt gemotiveerd afgeweken van het omgevingsplan en de (ontwerp) Omgevingsvisie. Een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (Etfal) wordt bereikt door activiteiten evenwichtig over locaties te reguleren. Voor functiewijzigingen van de panden Pontsteeg 8, 10 en 33 kan worden gesteld dat er sprake is van een Etfal. De gemeenteraad is gevraagd om een positief bindend advies af te geven. De beslisnota en het raadsbesluit zijn apart als bijlage bijgevoegd en maken onderdeel uit van de ETFAL en daarmee van de omgevingsvergunning met een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (Bopa).

18. Verwerking in het omgevingsplan De voorliggende omgevingsvergunningen voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (Bopa) moeten uiteindelijk verwerkt worden in het gemeentelijk omgevingsplan. In voorliggend geval kan eenvoudig worden aangesloten op de regels voor gebruiks- en bouwactiviteiten in de woonbestemming in het tijdelijk omgevingsplan.

ETFAL Pontsteeg 8, 10en 33 te Deventer

april 2026