2025-909-raadsvoorstel-Project Haveneiland

RAADSVOORSTEL Onderwerp Portefeuillehouder Voorstelnummer Datum B en W besluit Team

: : : : :

Richtinggevende uitspraak gebiedsontwikkeling Haveneiland Wethouder Wijnhoud, 2025-909 4-11-2025 DEV-PRO-WG

Inleiding Het Haveneiland vormt een strategische locatie binnen het gebiedsprogramma Centrum & Schil. Deze RUR vormt het bestuurlijke en inhoudelijke kader voor de verdere uitwerking van het gebied, vooruitlopend op het omgevingsprogramma en masterplan. De richting gevende uitspraak ( RUR) is nodig om bestuurlijke duidelijkheid te geven over de koers van het gebied, zodat betrokken partijen weten waar ze aan toe zijn en de gemeente haar regierol kan pakken. De uitspraken zijn thematisch geordend en geven richting aan thema’s als wonen, werken, mobiliteit, duurzaamheid, identiteit en leefkwaliteit. Ze vormen daarmee de inhoudelijke basis voor het vervolgproces. Tegelijkertijd wordt voorgesteld om een voorbereidingskrediet van €465.000 beschikbaar te stellen voor de planvormingsfase in 2026. Dit krediet is noodzakelijk om de gebiedsontwikkeling voortvarend op te kunnen pakken, en om zowel het publiekrechtelijke als het privaatrechtelijke spoor goed te kunnen organiseren. Het betreft onder andere kosten voor projectmanagement, participatie, juridische advisering, taxaties en de uitwerking van het omgevingsprogramma en masterplan. Met dit voorstel wordt een belangrijke stap gezet in de gebiedsontwikkeling van Haveneiland, waarbij bestuurlijke richting, financiële dekking en procesmatige voorbereiding hand in hand gaan.

Raadsvoorstel 1. 1.De richtinggevende uitspraken Haveneiland vast te stellen als uitgangspunt voor de verdere gebiedsontwikkeling van het Haveneiland. 2. Een voorbereidingskrediet van €465.000 beschikbaar te stellen voor de planvormingsfase in 2026. 3. Begrotingswijziging 2025-909 vast te stellen ten behoeve van de financiering van de planvormingsfase. Toelichting Het Haveneiland heeft zich afgelopen jaren heeft ontwikkeld tot een mix van bedrijvigheid, opslag, urban sports en tijdelijke functies. De ligging aan het water en nabij de binnenstad biedt kansen voor transformatie naar een gemengd stedelijk milieu met ruimte voor wonen, werken, cultuur en maatschappelijke voorzieningen. De gemeente Deventer staat voor een grote woningbouwopgave en stedelijke transformatie binnen Centrum&Schil. Het Haveneiland, gelegen in het Havenkwartier, is aangewezen als kansrijke ontwikkellocatie vanwege de strategische ligging aan het water en nabij het centrum en station. Op 22 mei 2024 heeft de gemeenteraad een voorkeursrecht gevestigd op het Haveneiland, waarmee het belang van regie op de gebiedsontwikkeling is onderstreept. Het doel van dit voorstel is het vaststellen van een richtinggevende uitspraak (RUR) als strategische beleidskader voor de verdere ontwikkeling van het Haveneiland.

De RUR biedt richting aan de planvorming en vormt de basis voor het omgevingsprogramma, het masterplan en de omgevingsplan. De RUR gaat verankerd worden in de nieuwe omgevingsvisie. De RUR bevat per thema uitspraken die richting geven aan de gewenste ontwikkeling: • Wonen op het Haveneiland betekent een 30/40/30 verdeling en een mix die past bij het karakter van het gebied. • Het Haveneiland ontwikkelt zich tot een levendig gemengd stadsgebied, waar ruimte is voor werken, ondernemerschap, creatieve en culturele functies en stedelijke voorzieningen. • Het gebied wordt ontwikkeld volgens het STOMP-principe, met duurzame mobiliteit als uitgangspunt. • De stedenbouwkundige structuur versterkt de identiteit en biedt ruimte voor eigentijdse ontwikkeling.

• • •

De openbare ruimte wordt stoer, groen en verbonden met het water. Gezonde en veilige leefomgeving staat centraal. Zorgvuldig omgaan met karakteristieke panden en structuren.

Wat is de RUR en waarom is deze belangrijk? De RUR is een strategisch beleidskader waarin de gemeenteraad op hoofdlijnen aangeeft welke richtingen leidend zijn voor de verdere ontwikkeling van het Haveneiland. Het is een richtinggevend kader dat vooruitloopt op de formele Omgevingsvisie 2026. De RUR helpt ons om keuzes te maken, prioriteiten te stellen en het gesprek met elkaar aan te gaan. Waar staan we in het proces? Voorafgaand aan het opstellen van de richtinggevende uitspraak (RUR) is een interne verkenningsfase doorlopen. In deze fase is onderzocht in hoeverre de functie wonen kansrijk is binnen het Haveneiland, gezien de ligging, de milieukundige randvoorwaarden en de ruimtelijke potentie van het gebied. Deze analyse vormde een belangrijke basis voor het formuleren van de uitgangspunten in de RUR. Naast deze interne verkenning zijn gesprekken gevoerd met diverse externe partijen, culturele partners, de Stichting Industrieel Erfgoed Deventer (SIED) en de Deventer Economic Board (DEB) over het toekomstig profiel. Deze gesprekken boden waardevolle inzichten in de cultuurhistorische betekenis van het gebied, de economische potentie en de kansen voor een toekomstbestendige transformatie. Daarnaast heeft architectuurcentrum Rondeel een sessie met vakexperts georganiseerd over Haveneiland wat tevens een belangrijke bijdrage heeft geleverd aan de inzichten.

Tot slot is ook gesproken met eigenaren en gebruikers van panden op en rond het Haveneiland. Deze gesprekken hebben geholpen om het proces goed te positioneren, de belangen in het gebied te verkennen en de richtinggevende uitspraken in de juiste context te plaatsen. De input uit deze gesprekken wordt meegenomen in het vervolgtraject, waarin participatie een centrale rol blijft spelen en waarin de stappen gezet gaan worden voor verdere uitwerking. De raad heeft eerder het voorkeursrecht gevestigd op het Haveneiland, waarmee de gemeente een strategische positie op de grondmarkt inneemt. Met de vaststelling van een omgevingsprogramma in 2026 kan dit voorkeursrecht worden verlengd. Parallel daaraan wordt gewerkt aan een masterplan, waarin de ruimtelijke vertaling van de ambities vorm krijgt en uiteindelijk juridisch vertaald wordt in een omgevingsplan. Waar liggen nog open vragen en opgaven? De opgave voor het Haveneiland bestaat uit het zorgvuldig verkennen van de stedenbouwkundige kansen die het gebied biedt. Daarbij wordt gekeken hoe de bestaande ruimtelijke structuur benut kan worden om een aantrekkelijk en toekomstbestendig woon-werkgebied te realiseren. Tegelijkertijd vraagt het gebied om een analyse van aspecten die aandacht vragen deze ontwikkeling, zoals geluidbelasting, geurhinder, externe veiligheid en milieuzonering.

De uitdaging is om op op een verantwoorde en zorgvuldige manier daarmee om te gaan. Dit vraagt om een slimme ruimtelijke opzet, waarbij functies strategisch worden gepositioneerd en technische of beleidsmatige maatregelen worden ingezet om de leefkwaliteit te waarborgen. Het doel is om te komen tot een kwalitatief hoogwaardige invulling van het Haveneiland, waarin gezondheid, veiligheid, identiteit en economische dynamiek in balans zijn.

Kern raadsvoorstel De gemeenteraad wordt gevraagd de richtinggevende uitspraak (RUR) voor het Haveneiland vast te stellen als strategisch beleidskader en om een voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen. Hiermee wordt richting gegeven aan de transformatie van het Haveneiland tot een gemengd stedelijk woon-werkgebied, vooruitlopend op de formele Omgevingsvisie 2026.

Beoogd resultaat Met een vastgestelde RUR Haveneiland geeft uw raad richting aan de ontwikkeling van dit deel van de stad.

Kader De richting gevende uitspraak voor Haveneiland sluit aan op diverse vastgestelde beleidskaders van de gemeente Deventer. Dit betreft onder andere de Omgevingsvisie Deventer (2019), het Gebiedsprogramma Centrum & Schil, en de Visie Deventer Circulair. Ook de herijking van de hoofdwegenstructuur en het mobiliteitsplan voor binnenstad en periferie zijn richtinggevend voor de ruimtelijke keuzes in het gebied. Daarnaast vormen de Visie op hoger bouwen en de Woonvisie Deventer belangrijke toetsingskaders voor de gebiedstransformatie. Gezamenlijk bieden deze documenten een solide basis voor een toekomstbestendige inrichting van de openbare ruimte op Haveneiland. De Omgevingsvisie 2026 is momenteel in ontwikkeling. Deze zal de actuele stand van het ruimtelijk beleid reflecteren en de kaders voor Haveneiland expliciet opnemen.

Argumenten ten behoeve van de raad VOOR Versnelling van gebiedsontwikkeling en bijdrage ambitie woningbouwopgave De RUR maakt het mogelijk om de transformatie van het Haveneiland niet te laten wachten op de formele vaststelling van de Omgevingsvisie 2026. Dit versnelt de planvorming en biedt duidelijkheid aan initiatiefnemers en betrokken partijen. Dit draagt bij aan de opgave van 11.000 woningen. Verlenging van het voorkeursrecht De RUR vormt de eerste stap in het proces. Na vaststelling van de RUR volgt een participatietraject, waarin we samen met betrokkenen verdere stappen zetten richting een breed gedragen omgevingsprogramma. Op basis van dit programma kan het voorkeursrecht met drie jaar worden verlengd. Dit versterkt de strategische positie van de gemeente op de grondmarkt en helpt ongewenste ontwikkelingen te voorkomen. Ruimtelijke en programmatische richting De RUR biedt een samenhangend kader voor thema’s als wonen, werken, mobiliteit, duurzaamheid en cultuurhistorie. Dit helpt bij het maken van integrale keuzes en het sturen op kwaliteit. Strategische ligging en potentie Het Haveneiland ligt op loopafstand van het station en de binnenstad, en biedt unieke kansen voor stedelijke verdichting en functiemenging. De RUR benut deze potentie en draagt bij aan de ambities van Centrum & Schil.

Voorbereiding op omgevingsprogramma en masterplan De RUR vormt een noodzakelijke tussenstap richting het omgevingsprogramma en het masterplan. Het biedt richting op hoofdlijnen en helpt om het vervolgproces goed te structureren. Woningbouw biedt ruimte voor een nieuwe economie van creatieve makers. Door wonen en werken te combineren ontstaat een levendige, gemengde omgeving die innovatie, kleinschalig ondernemerschap en culturele productie stimuleren. De RUR maakt het mogelijk om binnen de bestaande omliggende (milieukundige) aspecten en contouren een eerste stap te zetten en de invulling van wonen en werken te onderzoeken, met aandacht in het vervolgproces voor gezondheid, veiligheid en leefkwaliteit. TEGEN Milieukundige onzekerheden Er zijn nog onzekerheden rondom geluidbelasting, geurhinder en externe veiligheid. Zonder uitgewerkte oplossingen bestaat het risico dat woningbouw op delen van het Haveneiland niet overal haalbaar blijkt, wat de uitvoerbaarheid

van de ontwikkeling van Haveneiland onder druk kan zetten. Als de contouren van bedrijven op Haveneiland niet worden aangepast, maatwerk geleverd kan of weggenomen kan worden, kan de gewenste functiemenging niet gerealiseerd worden. Dit kan leiden tot vertraging of herziening van plannen. Het wegnemen van belemmeringen zoals geluid en geur vraagt mogelijk om kostbare maatregelen (zoals dove gevels, loggia’s, of functieverplaatsing). Deze kosten zijn nog niet inzichtelijk en kunnen de haalbaarheid van het project beïnvloeden. Woningbouw in de nabijheid van bedrijfsomgevingen kan economische groei beperken. Hoewel zoveel mogelijk rekening wordt gehouden met bestaande omliggende ( milieu) aspecten en contouren buiten Haveneiland, speelt er bij omliggende bedrijven een gevoel van beperking. Woningbouw op het Haveneiland kan leiden tot zorgen over hinder, negatieve beeldvorming en verminderde ontwikkelruimte, vooral bij grotere bedrijven in de omgeving. Bedrijven ervaren minder ontwikkelruimte, wat hun investeringsbereidheid en toekomstplannen beïnvloedt. Dit kan leiden tot vertrek of stagnatie, juist in gebieden met strategisch economische waarde.

Betrokken partijen en participatie De totstandkoming van de richtinggevende uitspraak (RUR) voor het Haveneiland is gebaseerd op een zorgvuldig proces van inhoudelijke verkenning en afstemming. In dit kader zijn diverse gesprekken gevoerd met betrokken partijen, waaronder de Deventer Economic Board, de Stichting Industrieel Erfgoed Deventer (SIED), culturele partners en eigenaren en huurders van panden op en rond het Haveneiland. Deze input heeft geholpen om het proces goed te positioneren en de richtinggevende uitspraken in de juiste context te plaatsen. De inzichten uit deze gesprekken worden meegenomen in het vervolgtraject, waarin participatie een centrale rol blijft spelen. Hoe we dit vorm geven is te lezen in het participatieplan en de RUR die als bijlage van deze nota is opgenomen.

Financiële consequenties Voor de verdere uitwerking van het Haveneiland is een voorbereidingskrediet van €465.000 nodig voor het jaar 2026. De middelen binnen het project Haveneiland ( uitwerking voorkeursrecht/ Nota van Uitgangspunten e.d.) zijn niet toereikend om het project daadwerkelijk op te starten. We verwachten in 2025 een overschrijding van circa € 90.000 op de bestaande grondexploitatie " Kop en Haveneiland". Deze grondexploitatie kent een negatief saldo waar een voorziening tegenover staat. Aan de raad zal worden voorgesteld om bij de jaarrekening de verliesvoorziening van de huidige exploitatie te verhogen. Het voorbereidingskrediet om aan de slag te gaan met het project wordt meegenomen in de toekomstige grondexploitatie. Dit bedrag wordt ingezet voor de planvormingsfase, waaronder het opstellen van het omgevingsprogramma en het masterplan. Bij vaststelling van het masterplan wordt tevens de grondexploitatie ter vaststelling aangeboden aan de raad.

Betrokkenheid raad U speelt een centrale rol in het vervolgtraject van de ontwikkeling van het Haveneiland. Met de vaststelling van de richtinggevende uitspraak (RUR) geeft u richting aan de gewenste transformatie van het gebied. In de verdere uitwerking wordt u op meerdere momenten actief betrokken: * Omgevingsprogramma Het college werkt de RUR uit in een omgevingsprogramma. U wordt hierover geïnformeerd en meegenomen in de inhoudelijke keuzes en voortgang. * Masterplan en grondexploitatie U stelt het masterplan en de bijbehorende grondexploitatie vast. Dit is een

formeel besluitvormingsmoment waarin de ruimtelijke en financiële kaders worden vastgesteld. * Omgevingsplan U stelt uiteindelijk ook het omgevingsplan vast. Dit plan vertaalt de beleidsmatige en ruimtelijke keuzes naar juridische kaders en vormt de basis voor vergunningverlening en toetsing van initiatieven. * Participatieproces U wordt actief op de hoogte gehouden van het participatieproces. Raadsleden worden uitgenodigd voor bijeenkomsten zoals gebiedscafés, HavenLabs en sessies met klankbordgroepen Haveneiland (op thema), zodat zij zicht houden op de maatschappelijke inbreng en het draagvlak in de stad. Deze betrokkenheid zorgt ervoor dat u niet alleen richting geeft, maar ook inhoudelijk en bestuurlijk verbonden blijft met de ontwikkeling van het Haveneiland. Na vaststelling door u vormt de RUR het uitgangspunt voor het vervolgtraject. Begin 2026 start de uitwerking van het omgevingsprogramma, waarin de strategische koers uit de RUR wordt vertaald naar concrete beleidsmaatregelen en ruimtelijke opgaven. Parallel daaraan wordt begonnen met het opstellen van het masterplan, waarin de ruimtelijke vertaling van de ambities vorm krijgt. Het participatieproces wordt in deze fase verder uitgebreid en verdiept.

Via onder andere de klankbordgroep, Havencafés, Stadsgesprek Haveneiland, placemaking-ateliers en het ondernemersontbijt worden bewoners, ondernemers en maatschappelijke organisaties actief betrokken bij de inhoudelijke en ruimtelijke keuzes. In 2027 wordt het masterplan, inclusief grondexploitatie, ter vaststelling aangeboden aan de gemeenteraad. Tegelijkertijd start de uitwerking van het ontwerp omgevingsplan. In 2028 volgt de definitieve vaststelling van het omgevingsplan, waarna in 2029 de daadwerkelijke realisatie van het project Haveneiland van start gaat. Deze gefaseerde aanpak zorgt voor bestuurlijke zorgvuldigheid, inhoudelijke kwaliteit en maatschappelijke betrokkenheid gedurende het gehele ontwikkelproces.

Burgemeester en wethouders van de gemeente Deventer, de secretaris,

de burgemeester,

J.P. Wassens

R.C. König