2025-802-raadsvoorstel-Vaststellen TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22j Kolkmansweg 5
Tekst van het document
RAADSVOORSTEL Onderwerp Portefeuillehouder Voorstelnummer Datum B en W besluit Team
: : : : :
Vaststellen TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22j Kolkmansweg 5 Wethouder De Geest, 2025-802 13-10-2025 DEV-PRO-PA
Inleiding Aan de Kolkmansweg 5 bevond zich de gemeentewerf van Schalkhaar. In mei 2024 heeft ons college besloten om een koop-realisatieovereenkomst met Nikkels Projecten B.V. aan te gaan betreffende de levering van een perceel aan de Kolkmansweg 5 te Schalkhaar voor de bouw van 22 appartementen in de sociale en betaalbare koop. Om deze ontwikkeling planologisch mogelijk te maken, moet het omgevingsplan worden herzien. Op 22 april 2025 heeft ons college ingestemd met het in procedure brengen van het ontwerp TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22j Kolkmansweg 5. Het ontwerp TAM-omgevingsplan heeft voor een ieder ter inzage gelegen van donderdag 1 mei 2025 tot en met woensdag 12 juni 2025. Tijdens deze periode zijn dertien zienswijzen ingediend. De belangrijkste gronden van de zienswijzen zijn: niet passend in straatbeeld, verkeerstoename, strijd met de omgevingsvisie, strijd met de welstandsnota en privacy aspecten. De zienswijzen zijn samengevat en van een beantwoording voorzien in de reactienota zienswijze die als bijlage bij dit voorstel is gevoegd. Deze zienswijzen hebben geen wijzigingen van het omgevingsplan tot gevolg. De volgende stap is in te stemmen met de reactienota zienswijze en ten slotte het vaststellen van het TAM-omgevingsplan door de raad. Gelet op het Delegatiebesluit Omgevingsplan Deventer van de gemeenteraad van 20 december 2023 is uw raad het bevoegd gezag.
In september 2025 is door uw raad ingestemd met de "Bestuurlijke werkwijze grote ruimtelijke ontwikkelingen". In dit geval is er al sprake van een lopend traject, het ontwerp TAM-omgevingsplan lag eerder ter inzage. De werkwijze is zo dat uw raad bij de eerstvolgende stap geïnformeerd wordt, in dit geval is dat meer dan informeren want het TAM-omgevingsplan wordt door uw raad vastgesteld.
Raadsvoorstel 1. De 'Reactienota zienswijzen TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22j Kolkmansweg 5' vast te stellen; 2. Het TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22j Kolkmansweg 5 ongewijzigd vast te stellen.
Kern raadsvoorstel Met de vaststelling van het het omgevingsplan wordt de juridisch-planologische basis gelegd voor de bouw van 22 appartementen aan de Kolkmansweg 5 in Schalkhaar. Hiermee wordt een publiekrechtelijk vervolg gegeven aan koop-realisatieovereenkomst die met Nikkels Projecten B.V. is aangegaan. De ingediende zienswijzen geven geen aanleiding tot wijzigingen van het omgevingsplan. Tevens zijn er geen ambtelijke wijzigingen benodigd. Gelet hierop kan het TAM-omgevingsplan ongewijzigd worden vastgesteld.
Beoogd resultaat Een passende invulling geven aan een vrijgekomen locatie in het dorp Schalkhaar. Met de voorgestane herontwikkeling, de bouw van 22 appartementen in de sociale en betaalbare koop, wordt een kwalitatieve en kwantitatieve toevoeging gedaan aan dit deel van Deventer die past bij de huidige markt en de locatie. De behoefte aan deze woningen is groot. De inzet is om door deze ontwikkeling van woningen positieve effecten te bereiken voor het dorp en de directe omgeving.
Kader Omgevingswet, Algemene wet bestuursrecht, Omgevingsverordening Overijssel, de koop-realisatieovereenkomst met betrekking tot het plan (nota 2024-378).
Het TAM-Omgevingsplan bestaat uit de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0150.TAM010-VG01 met bijbehorende bestanden. Hierbij is voor de locatie van de geometrische planobjecten gebruik gemaakt van een ondergrond die is ontleend aan de basisregistratie grootschalige topografie (BGT).
Argumenten ten behoeve van de raad Beslispunt 1. De 'Reactienota zienswijzen TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22j Kolkmansweg 5' vast te stellen Het ontwerp TAM-omgevingsplan heeft voor een ieder ter inzage gelegen van donderdag 1 mei 2025 tot en met woensdag 12 juni 2025. Tijdens deze periode zijn dertien zienswijzen ingediend. Hiervan zijn meerdere zienswijzen van exact dezelfde strekking. Het vaststellen van de Reactienota is aan de gemeenteraad. De zienswijzen zijn ontvankelijk. Er wordt niet tegemoet gekomen aan de zienswijzen. De zienswijzen geven geen aanleiding om het omgevingsplan te wijzigen. Beslispunt 2. Het TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22j Kolkmansweg 5 ongewijzigd vast te stellen Aan de Kolkmansweg 5 bevond zich de gemeentewerf van Schalkhaar. De gemeentewerf is inmiddels gesloopt en de locatie is al een paar jaar op het oog als herontwikkelingslocatie. Om verloedering te voorkomen doet zich de kans voor om de gronden opnieuw te ontwikkelen ten behoeve van woningbouw. Het voornemen bestaat om een appartementengebouw met ruimte voor maximaal 22 appartementen in de sociale en betaalbare koop. Door de realisatie van deze woningen gaat de ontwikkeling een kwalitatieve toevoeging vormen aan de woningvoorraad in dit deel van Deventer en zorgt voor doorstroming op de woningmarkt. Het appartementengebouw zal bestaan uit maximaal twee lagen met een licht hellend dak.
Deze maatvoering sluit aan bij de hoogtes van de bebouwing van de voormalige gemeentewerf. Op deze manier sluit de nieuwbouw qua aard en schaal aan op de omgeving. Het uitgangspunt van de ontwikkeling is het behoud van zoveel mogelijk groen. Mede aan de hand van een bomeneffectanalyse is de positionering en vormgeving van het gebouw bepaald. Hieruit is naar voren gekomen dat het gebouw een teruggetrokken ligging krijgt, waardoor de laanbeplanting langs de Kolkmansweg behouden kan blijven. Ook kan zo het bestaande groene karakter aan de noord- en westzijde behouden blijven. Aan de zuidzijde wordt het groene karakter versterkt, onder meer door de aanleg van extra struweel. Dit wordt verankerd door hiervoor een voorwaardelijke verplichting in de regels op te nemen. Verder wordt op de agrarische gronden aan de west- en zuidzijde een spuitvrijezone van 50 meter rondom de beoogde woonfunctie opgenomen, waarbinnen het gebruik van gewasbestrijdingsmiddelen wordt uitgesloten. Als gevolg van de ontwikkeling blijft de bestaande ontsluitingsstructuur ongewijzigd. Ten slotte wordt het parkeren volledig op eigen terrein gerealiseerd. Op basis van het geldende planologisch regime zijn de beoogde woningen niet mogelijk. Een herziening van het omgevingsplan is noodzakelijk.
Uit nader onderzoek blijkt dat milieu- en omgevingsaspecten geen belemmering vormen voor de uitvoerbaarheid van de voorgenomen ontwikkeling. Het voorgenomen plan verdraagt zich met het rijks-, provinciaal en gemeentelijke beleid. Verder gaat de ontwikkeling niet gepaard met significante milieugevolgen, gevolgen voor het woon- en leefklimaat van omliggende functies of de gebruiksmogelijkheden van omliggende bedrijven. De gemeentelijke ecoloog heeft ingestemd met de resultaten van de uitgevoerde ecologische onderzoeken. Er waren vaste voortplantings- en/of rustplaatsen en foerageergebied van de steenmarter, egel en mogelijk wezel aanwezig. Deze zijn met de sloop van de bestaande gebouwen (gedeeltelijk)
verloren gegaan. Daarom is een ontheffing flora- en fauna-activiteit voor deze drie soorten aangevraagd en verleend. Natuurinclusief bouwen is als keuzemenu via een voorwaardelijke verplichting opgenomen in de regels. Vanuit het aspect ecologie zijn er geen belemmeringen voor de uitvoering van het omgevingsplan. Al meerdere keren is geconstateerd dat het vastleggen van de woningbouwcategorie sociale koopwoningen in het omgevingsplan niet goed is vast te leggen. De doelgroep en de instandhoudingstermijn voor deze categorie zijn niet te regelen in het omgevingsplan. Totdat de Huisvestingsverordening hierop is aangepast, ontbreekt hiervoor namelijk de juridische grondslag. Het alleen vastleggen van het gebruik als zijnde sociale koopwoningen betekent strijdigheid met artikel 5.161c Besluit kwaliteit leefomgeving, waarin staat dat een omgevingsplan ook een doelgroep en instandhoudingstermijn voor sociale koopwoningen dient te bevatten. Het omgevingsplan mag regels bevatten over te realiseren categorieën woningen, het is dus niet verplicht. Nu in de koop-realisatieovereenkomst met Nikkels Projecten B.V. op een soortgelijke wijze is vastgelegd dat er sociale en betaalbare koopwoningen moeten komen, is het alleen op die wijze geregeld en dus niet in het omgevingsplan. Gelet hierop kan geconcludeerd worden dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.
In de toekomstige situatie zal sprake zijn van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en wordt voorzien in een maatschappelijke behoefte.
Betrokken partijen en participatie Omwonenden In september 2023 heeft de gemeente Deventer de omwonenden geïnformeerd dat de bouw voor de Parabool op deze locatie niet doorgaat. Begin mei 2024 heeft de gemeente Deventer de omwonenden geïnformeerd over de voorgenomen verkoop van de locatie aan Nikkels Projecten B.V. om in lijn met de woonvisie en binnen de contour van het oorspronkelijke woon-zorgplan 22 appartementen in de sociale en betaalbare koop te realiseren. Op 4 juni 2024 heeft Nikkels Projecten B.V. de omwonenden en Netwerk Schalkhaar uitgenodigd in de Lindeboom in Schalkhaar. In totaal zijn 72 huisnummers in de omgeving uitgenodigd. Deze informele informatieavond werd goed bezocht. Op 21 oktober 2024 heeft Nikkels Projecten B.V. opnieuw de omwonenden en Netwerk Schalkhaar uitgenodigd om enkele openstaande punten toe te lichten aan de hand van informatiebanners. Onderwerpen op deze banners waren: onderbouwing verkeer en parkeren, bouwplaatsinrichting en bouwrouting en inrichting groen met een overzicht van bomen en struweelhaag. De beantwoording en onderbouwing van deze punten is te lezen in het participatieverslag. Een samenvatting van het verslag van het doorlopen participatietraject is als bijlage bij het omgevingsplan gevoegd. Op basis van voorgaande wordt geacht dat voldoende participatie is gevoerd om de omgeving bij de ontwikkeling te betrekken.
Provincie / waterschap De provincie heeft aangegeven dat het initiatief past in hun ruimtelijk beleid. Hiermee is het omgevingsoverleg met de provincie afgerond. Het plan is aan het waterschap Drents Overijsselse Delta voorgelegd door middel van het invullen van de digitale watertoets. Het waterschap heeft een positief advies uitgebracht.
Financiële consequenties Op grond van de Omgevingswet is de gemeente verplicht om het kostenverhaal te regelen. De gemeente Deventer is eigenaar van de gronden waar de woningbouwontwikkeling is voorzien. De gemeente zal de gronden overdragen aan Nikkels Projecten B.V. die de woningen zal realiseren. Voor die gronden worden
de wettelijk verplicht te verhalen kosten door middel van de gronduitgifte geregeld. Hierdoor is het kostenverhaal verzekerd en afgedekt.
Betrokkenheid raad De vaststelling van dit TAM-Omgevingsplan is in dit geval een raadsbevoegdheid.
Burgemeester en wethouders van de gemeente Deventer, de secretaris,
de burgemeester,
J.P. Wassens
R.C. König