2025-539-bijlage Aanbiedingsbrief aan college Renovatie De Scheg
Tekst van het document
Aan het college van B&W Postbus 5000 7400 GC Deventer Deventer, 19 augustus 2025 Onderwerp: Aanbiedingsbrief renovatie De Scheg Geacht college,
Op 28 februari 2024 heeft de gemeenteraad positief besloten over het voorgestelde advies om het sportcomplex De Scheg met haar 3 functies toekomstbestendig te renoveren. Daarbij is er gekozen voor de zogenaamde +-variant, aangevuld met een motie om qua verduurzaming aanvullende maatregelen te nemen. Hiertoe is het afgelopen jaar een gemeentelijke projectorganisatie opgericht die aan een drietal onderzoeksbureaus heeft gevraagd de +-variant nader uit te werken, zodat er beter zicht komt op de uit te voeren werkzaamheden, de energetische mogelijkheden en de hiermee gepaarde gaande investeringen. De (samenvatting van de) onderzoeksrapporten treft u bijgaand ter info aan, alsmede de investeringsramingen en het exploitatieoverzicht. De belangrijkste conclusies zijn: -
-
-
-
Het complex verkeert in de basis in een redelijke tot goede staat, wat zich leent voor een toekomstbestendige renovatie, in lijn met de eerdere constateringen van de Hospitality Group. Tegelijk vertoont het complex gebreken van grote en kleine aard, installatietechnisch en bouwkundig, waardoor forse investeringen nodig zijn om het complex weer toekomstbestendig te maken. De afgelopen 5 jaren zijn in afwachting van de gemeentelijke besluitvorming, vervangingen en tal van gebreken welke (nog) niet acuut waren ‘on hold’ gezet. Dit kan nu geen verder uitstel meer hebben. Correctief onderhoud frustreert de klantbediening in toenemende mate, met negatieve impact op medewerkers- en financiële waarde. Enkele geconstateerde urgente issues zijn per direct opgelost. De investeringsraming is ten opzichte van de globale inschatting uit het rapport Visie De Scheg van de Hospitality Group verhoogd met 21,2 miljoen. Dat is een forse verhoging en verklaarbaar vanuit functionele verbetering W&B (5,3 mio), technische staat W&B (1,3 mio), extra duurzaamheid Antea (3,5 mio), indexatie (4,3 mio) en niet terugvorderbare BTW (6,8 mio). In 2013 is een MeerJarenOnderhoudsPlan voor 30 jaar afgesloten met een commerciële partij, waarbij een aantal, met name casco-gerelateerde zaken buiten beschouwing zijn gebleven.
Het contract ziet met name toe op het installatietechnische preventieve en planmatige onderhoud van het zwembad en de sporthallen. Met extern advies vanuit SBM is een normatief MJOP opgesteld voor de Scheg en is het MJOP voor het Borgelerbad geactualiseerd. Na de renovatie zal een definitief integraal MJOP worden opgesteld, voor de gebouwen, de gebouwgebondenen bedrijfsinstallaties. Hierbij zullen de kaders van het gemeentelijke vastgoedbeleid worden gehanteerd. In tegenstelling tot het verleden zitten de kosten voor een integraal, normatief MJOP nu in de meerjarige exploitatie.
-
-
-
-
-
-
-
Het sportcomplex kent de grootste CO2-uitstoot van al het maatschappelijke vastgoed van de gemeente en vraagt daarmee bij uitstek om CO2-reductie. Het besluit om te renoveren is een duurzame keuze welke extra CO2-uitstoot voorkomt ten opzichte van vervangende nieuwbouw (productie bouwmaterialen) en tevens bijdraagt aan het circulaire hergebruik van grondstoffen. De aanvullende energetische maatregelen leiden naar verwachting tot een CO2-reductie van 44%. Kijkend naar de doelstellingen uit het Klimaatakkoord om per 2050 een CO2-reductie van 95% ten opzichte van 1990 te hebben bereikt, is de verwachting dat de huidige maatregelen leiden tot een reductie van circa 80% ten opzichte van 1990. De resterende 15% zal moeten worden gerealiseerd bij vervanging en upgrading van installaties voor 2050. In de paragraaf over verduurzaming wordt uitgebreid op bovenstaande ingegaan. Er wordt ingeschat dat er een gerede kans is om aanspraak te kunnen maken op de DUMAVA subsidie. De verduurzamingsmaatregelen moeten leiden tot een verbetering van het energielabel met minimaal 3 stappen en minimaal label B. Hiermee is in de berekeningen geen rekening gehouden en ligt een kans. Tenslotte ligt er een kans indien de BTW alsnog (deels) voor compensatie in aanmerking komt als de SPUK regeling in 2027 wordt doorgezet. Voorgesteld wordt het functionele scenario 2 en energetisch scenario 3 te hanteren.
In de fase van het Schetsontwerp zal getracht worden om de functionele ‘minpunten’, zoals het gemis van een centrale entree, op te lossen. (zie de bijgevoegde schets / hoofdstuk 8). Ik verzoek u mij daarvoor de ruimte te bieden bij het opstellen van het schetsontwerp. Om het complex toekomstbestendig te maken is het van belang van een langere horizon uit te gaan dan ten tijde van het raadsbesluit is gehanteerd (30 jaar, 2054). Daar zijn drie redenen voor. o Installaties kennen in de regel een technische levensduur van 20 jaar. Om tijdens de looptijd een aanvullende installatietechnische verduurzaming te realiseren, is een looptijd van 40 jaar gewenst. o Om aan te sluiten bij de financiële kaders van het gemeentelijke vastgoedbeleid wordt een termijn van 40 jaar geadviseerd. o Om een positieve exploitatiebegroting te kunnen realiseren is een afschrijvingstermijn van 40 jaar nodig. o Uit de onderzoeken blijkt dat de basis van het gebouw geschikt is voor een verlenging van de levensduur van 40 jaar. De begrote investering van circa 40 miljoen kan binnen de exploitatie van het sportbedrijf worden gedragen, mits de in de financiële paragraaf geschetste uitgangspunten worden gehanteerd. De verbouwing zal hoofdzakelijk in 2027 met uitloop naar 2028 gaan plaatsvinden waarbij de inzet is de klantbediening zo goed mogelijk te blijven continueren.
Risico’s betreffen vertraging in de besluitvorming, toenemende onderhoudskosten, het (op onderdelen) moeten staken van de klantbediening ten gevolge van acute gebreken dan wel de verbouwing zelf, prijsstijgingen boven hetgeen is geraamd en leveringsproblemen van grondstoffen en installaties. De accountant van het sportbedrijf heeft meegekeken met de systematiek en kan dit onderschrijven. De te verstrekken financiering bevat waarschijnlijk staatssteun en deze kan, mits wordt voldaan aan de voorwaarden, rechtmatig worden verstrekt. De rapporten bevatten bedrijfsgevoelige informatie welke een aanbestedingsproces kunnen frustreren en om die reden niet geschikt zijn om openbaar te worden gemaakt. U wordt verzocht de betreffende rapporten als vertrouwelijk te bestempelen en als zodanig te behandelen.
Het sportbedrijf verzoekt het college om kennis te nemen van de stukken en in te stemmen met het aangedragen voorkeursscenario en deze voorzien van een positief advies aan de raad aan te bieden, met als uitgangspunten functioneel scenario 2, energetisch scenario 3. Omtrent de financiële condities wordt u verzocht om: 1. In te stemmen met het voorstel om bij de verdere uitwerking van de investeringsvoorstellen de bestaande boekwaarden, die gerelateerd zijn aan de renovatie van De Scheg te verlengen met 40 jaar; 2. In te stemmen met het verzoek voor het verstrekken van een gemeentelijke geldlening voor de financiering van een nog nader uit te werken investeringsvoorstel in 2026 voor de renovatie van De Scheg tegen een gemeentelijke omslagrente van 1,4%; 3. In te stemmen met het verzoek voor de herfinanciering van de bestaande gemeentelijke geldleningen, die gerelateerd zijn aan de in het verleden gerealiseerde investeringen in de Scheg en als uitgangspunt te hanteren de gemeentelijke omslagrente van 1,4%; 4. In te stemmen met het verzoek voor het verstrekken van een gemeentelijke geldlening voor de financiering van een nog nader uit te werken investeringsvoorstel in 2026 voor de aanschaf van te vervangen inventaris in relatie met De Scheg met een looptijd van 15 jaar tegen een gemeentelijke omslagrente van 1,4%.
Omtrent deze 4 verzoeken wordt u verzocht kennis te nemen van de meerjarige exploitatiebegroting, waarin normatieve bedragen zijn opgenomen voor het MJOP, alsmede de meerjarige vermogens- en liquiditeitsontwikkeling. De raad heeft vorig jaar vastgesteld dat het sportcomplex met haar drie functies van groot belang is voor het sport- en beweeggedrag van de inwoners van de gemeente Deventer en daarom toekomstbestendig moet worden gemaakt. De onderzoeken hebben aangetoond wat daarvoor nodig is, wat er aan extra verduurzaming kan worden gerealiseerd en wat de ingeschatte kosten daarvoor zijn. Belangrijkste constateringen daarbij zijn dat het complex zich voor grootschalige renovatie leent, er additionele verduurzaming mogelijk is en de investeringslasten binnen de exploitatie te dragen zijn. Bij de vervolgtraject zullen de gebruikers, zoals verenigingen, huurders en medewerkers worden betrokken. Tijdens de verbouwing is het doel de klantbediening zo veel als mogelijk te continueren. Ik vertrouw daarom op een positieve besluitvorming en zie uw reactie met belangstelling tegemoet.
Met vriendelijke groet,
Drs. Maarten Kuiper Directeur-bestuurder
Bijlage: Voorkeursvariant: schets verdere uitwerking
VOORKEURSVARIANT: SCHETS VERDERE UITWERKING
Met enkele aanpassingen binnen de voorkeursvariant worden wellicht ook mogelijk: ✓ ✓ ✓ ✓ ✓
Centrale ontvangst (met een klein stukje extra gemeentegrond); Grotere schaatswinkel; Meer kantoorruimte, mogelijke oplossing huidige versnippering en evt. extra ruimte boven tbv Fysicx; Horeca beneden rechts vervallen. Daardoor extra kleedruimte en opbergruimte; Logische routing.