Document · PDF

2025-399 Meerjaren Perspectief Grondzaken 2025

Hamerraad 25 juni 2025, gemeente DeventerBij agendapunt: Jaarverantwoording 2024 gemeente Deventer6.658 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

MPG 2025 Meerjaren Perspectief Grondzaken Gemeente Deventer April 2025

Inhoudsopgave 1

Inleiding

Aanleiding en doelstelling

Status van het MPG

Aanpak en uitgangspunten MPG

Kaders & ontwikkelingen

Beleidsmatige context (rol grondbeleid)

Maatschappelijke context

Ontwikkelingen en parameters

Doorontwikkeling risicomanagement

Programmering woningbouw

Inleiding

Behoefteprognose wonen

Realisatie wonen

Prognose Kwantitatief + kwalitatief

Programmering bedrijven en voorzieningen

Inleiding

Realisatie bedrijventerrein en voorzieningen

Behoefteprognose bedrijven en voorzieningen

Prognose bedrijven en voorzieningen

Financieel Meerjaren Perspectief

Financiële analyse meerjaren perspectief

Verdeling kosten en opbrengsten

Ontwikkeling boekwaarde

BIJLAGEN

Bijlage I

Factsheets (vertrouwelijk)

Bijlage II

Compensatieafspraken (vertrouwelijk)

Bijlage III Rekentechnische uitgangspunten (vertrouwelijk) 24

Inleiding Aanleiding en doelstelling

Het Meerjaren Perspectief grondzaken, hierna te noemen MPG biedt een jaarlijks overzicht en inzicht in het verloop van de grondexploitaties en de “grondportefeuille” van de gemeente Deventer. In dit MPG geven we een beeld van de situatie per 1-1-2025, we kijken vooruit naar de verwachtingen voor de komende jaren. Voor een terugblik verwijzen we u naar het jaarverslag 2024 waar in de paragraaf Grondbeleid toelichting gegeven wordt op actualisatie van de grondexploitaties. Het MPG dient als jaarlijks terugkerend instrument waarin de samenhang van alle ontwikkelingen en keuzes in beeld worden gebracht. De volgende doelen worden met dit MPG nagestreefd: 1. Presentatie van een integraal beeld, dat de verschillende beleidsvelden overstijgt. 2. Het verstrekken van informatie over programmatische en plantechnische uitgangspunten.

Status van het MPG Informatie en sturing Met het MPG wordt onder andere inzicht gegeven in de huidige positie van grondexploitatie complexen. Met het MPG wordt vooral de informatievoorziening verbeterd door deze in samenhang te laten zien met andere aspecten die samenhangen met grondexploitaties. Het gaat hierbij dan om de aspecten programmatische uitgangspunten, planning, financiën en risico’s. Daarnaast wordt op basis van actuele inzichten een prognose gegeven van de te verwachten financiële resultaten van de lopende grondexploitaties. In het MPG worden ontwikkelingen en risico’s gesignaleerd. Wanneer deze daadwerkelijk aanleiding zijn voor bestuurlijk handelen, worden deze separaat aan de raad voorgelegd ter beoordeling en besluitvorming. Status en doel van de grondexploitatieberekening De actualisatie van grondexploitatieberekeningen, die aan dit MPG ten grondslag ligt, zijn in beginsel financieeltechnisch van aard. Hierbij kan gedacht worden aan actualisatie van eenheidsprijzen, al dan niet een bijstelling in de fasering van investeringen en opbrengsten en aanpassing van parameters met financiële consequenties voor het uiteindelijk grondexploitatieresultaat. Planinhoudelijke wijzigingen, herziening van bestaande uitgangspunten, worden altijd separaat ter besluitvorming voorgelegd.

Dit MPG geeft de financiële resultaten van de concrete uitvoering van het huidige grondbeleid weer. Naast de eerder genoemde doelen onder 1.1. “Aanleiding en doelstelling” die met het MPG worden nagestreefd, zijn ook de volgende doelen van belang: • Transparant en begrijpelijk inzicht geven ten aanzien van de: − méérjarige ontwikkelingen in de verschillende complexen; − ontwikkeling van de algemene reserve grondexploitaties (ARG) en andere specifieke reserves en verliesvoorziening; − ontwikkeling van de financieringsbehoefte van de complexen; • Input leveren voor evaluatie, actualisatie (grond)beleid en actualisatie van parameters welke worden toegepast in de te actualiseren grondexploitatieberekeningen; • Input leveren voor monitoren en sturen van de programma’s wonen, bedrijventerreinen en kantoren.

Aanpak en uitgangspunten MPG Het MPG wordt één keer per jaar in april/mei opgesteld als onderlegger bij de jaarrekening van voorgaand verslagjaar. De financiële basis voor het MPG wordt gevormd door de: • Jaarrekening (boekwaarde 31-12 van voorgaand jaar voorafgaand aan opmaak exploitatieberekening) en; • De geactualiseerde meerjarenbegroting van de diverse grondexploitaties in het nieuwe verslagjaar.

Leeswijzer • In de hoofdstukken 2 tot en met 4 wordt een beschrijving gegeven van de context relevant voor grondexploitaties. Deels bestaat dit uit gemeentelijke algemene kaders (hoofdstuk 2) en deels over ontwikkelingen ten aanzien van de beleidsvelden wonen (hoofdstuk 3) en economie (hoofdstuk 4). • De doorrekening van de nieuwste BIE grondexploitaties (Bouwgrond in Exploitatie) heeft effect op het financieel meerjarenperspectief van de grondexploitaties en de algemene reserve grondexploitatie (ARG). Dit staat beschreven in hoofdstuk 5. Tot slot zijn aan dit MPG de volgende bijlagen toegevoegd: 1.

De Factsheets (vertrouwelijk) met vermelding per complex van de stand van zaken alsmede het programma en de risico’s; 2.Bouwclaims (vertrouwelijk); 3.Rekentechnische uitgangspunten (vertrouwelijk)

Kaders & ontwikkelingen Beleidsmatige context (rol grondbeleid)

Grondbeleid Deventer heeft de ambitie om te groeien. Een deel daarvan betreft binnenstedelijke herontwikkeling en een deel van de opgave moet op een andere plek plaatsvinden zoals in uitleggebieden rondom stad en dorpen. Daarnaast is er behoefte aan nieuw bedrijventerrein om ook naar de toekomst toe bedrijven te kunnen blijven faciliteren. Ook spelen er nog tal van andere ontwikkelingen op het gebied van o.a. energietransitie, netcongestie, duurzaamheid en natuur. Al deze ruimtelijke ontwikkelingen vragen om een visie en houding van de gemeente. Gaat de gemeente zelf actief een rol pakken om een ontwikkeling tot stand te laten komen of is het beter marktpartijen aan zet te laten? Welke grondposities heeft gemeente om haar ambities te realiseren, of zijn er samenwerkende partners die grondpositie hebben? Welke instrumenten kunnen ingezet worden en wat is de rol van de raad? Om deze reden is in 2024 een nieuwe nota grondbeleid vastgesteld. Het nieuwe grondbeleid biedt een duidelijk kader dat past bij de huidige ambities en ontwikkeling van de gemeente. Deventer gaat uit van dynamisch Grondbeleid dat is gebaseerd op maatwerk waarbij de gemeente bij elke nieuwe ontwikkeling of initiatief een keuze maakt over de eigen rol en bijdrage, afhankelijk van onze opgaven en ambities.

Daarmee is het grondbeleid geen doel op zich, maar een middel dat ingezet kan worden om de gemeentelijke doelstellingen op het gebied van wonen, economie, voorzieningen e.d. te bereiken. In de Omgevingsvisie, Omgevingsprogramma's en in beleidsnota’s legt de gemeente haar beleid en ambities vast. Vervolgens biedt het grondbeleid diverse instrumenten (een gereedschapskist), die ingezet kunnen worden om bij te dragen aan het realiseren ervan. Deventer benadert de opgaven voor stad en dorpen integraal vanuit onder meer het vastgestelde Omgevingsbeleid (omgevingsvisie, programma's en -plan). Het grondbeleid is onderdeel van deze integrale afweging en gaat over de rol en instrumenten die Deventer inzet bij ruimtelijke ontwikkelingen. De maatschappelijke ambities en opgaven voor de fysieke leefomgeving, die zijn opgenomen in de Omgevingsvisie, worden met het grondbeleid omgezet in een concrete ontwikkelstrategie. Het dynamische karakter van het grondbeleid zorgt dat per ruimtelijke ontwikkeling of initiatief wordt afgewogen welke rol past. De gemeente maakt op basis van de drie principes 'Ambitie', 'Prioriteit' en 'Sturing' de afweging tussen actief grondbeleid, een vorm van samenwerking of een facilitaire rol. De Nota Grondbeleid biedt duidelijke kaders voor de gemeenteraad, het college van burgemeester en wethouders en de ambtelijke organisatie.

Maatschappelijke context Gebiedsgericht werken Deventer werkt aan omgevingsprogramma's voor Keizerslanden en Centrumschil. Deze gebiedsprogramma’s zijn in 2020 door het college van B&W vastgesteld. Eind 2023 zijn de middelen van versnellingsgelden ontvangen voor Centrumschil en Keizerslanden. De komende jaren wordt het gebiedsgericht werken van deze twee gebieden verder uitgewerkt en toegepast om de integrale opgaven versneld te kunnen oppakken. Wonen en grond Landelijk staat de woningmarkt onder druk als gevolg van stijgende prijzen, tekort aan personeel, netcongestie en de stikstofproblematiek. Maar relatief gezien is de markt voor woningbouw in Deventer goed te noemen. De gemeente zet in op het realiseren van een aanzienlijk bouwprogramma. Gemeente en marktpartijen kunnen dit alleen realiseren indien zij hierin samen optrekken. Nog steeds is de netcongestie een zorgwekkende ontwikkeling maar het is nog niet te benoemen hoe dit effect gaat hebben op de woningbouwproductie. De gemeente is actief betrokken bij verschillende locaties zoals het Havenkwartier, Sluiskwartier, Tuinen van Zandweerd, Steenbrugge, Eikendal, Shitalocatie en van Heetenstraat. Maar ook faciliteert de gemeente marktpartijen bij de ontwikkeling van diverse locaties zoals het Senzora terrein, Kop Handelskade en Roto Smeets. De gemeente heeft op een aantal locaties het instrument van voorkeursrecht ingezet.

Het betreft de locaties Wechelerhoek en Haveneiland (2024). Momenteel wordt er gewerkt aan een Masterplan Wechelerhoek om dit vervolgens te kunnen vertalen in een omgevingsplan. Ook is er Voorkeursrecht gevestigd op het Piekfijnplein in Deventer. En is er voorkeursrecht gevestigd op een deel van de gronden in Baarlehoek ten behoeve van een derde hoogspanningsstation.

Bedrijventreinen en grond Het westelijk deel van A1 Bedrijvenpark is grotendeels bouwrijp opgeleverd. In 2024 zijn er verschillende kavels verkocht en zijn er opnieuw 3 kavels in de verkoop gegaan. Er is momenteel veel vraag naar grotere kavels maar de netcongestie is momenteel de grootste belemmering voor (vlotte) uitgifte. Om deze impasse te doorbreken zijn er in 2024 grote stappen gezet richting het opzetten van een Smart Energy Hub. Over een aantal jaar is A1 Bedrijvenpark uitverkocht. Inmiddels is duidelijk geworden dat, in aanvulling op de ruimte die ontstaat door transformatie van de bestaande terreinen, er een stevige behoefte is aan een nieuw bedrijventerrein. Er is inmiddels gestart met een verkenning naar geschikte locaties voor een nieuw bedrijventerrein. Informatie over alle gemeentelijke projecten war grond wordt verkocht is te vinden op de site www.deventerverkoopt.nl . Deze site wordt goed gevonden en bezocht. Dat komt ook doordat meerdere particuliere ontwikkelaars van deze site gebruik maken.

Ontwikkelingen en parameters In deze paragraaf wordt achtereenvolgens ingegaan op taxatie en actualisatie van grondprijzen van de vrije (sector) kavels woningbouw, bedrijfskavels en de grondprijsbepaling van projectbouw (zie ook Bijlage VII Rekentechnische uitgangspunten 2025). Daarnaast worden conclusies getrokken met betrekking tot de te hanteren meerjarige indexcijfers voor de grondopbrengsten. Taxaties/ grondprijzen De gemeente hanteert de werkwijze dat de verkoopprijzen van de vrije kavels woningbouw en bedrijfskavels jaarlijks door een externe taxateur worden getaxeerd. De taxaties vormen, samen met de meerjarige indexering van de verkoopprijzen, input voor de berekening van de grondexploitatiebegrotingen bij de jaarrekening 2024 en het MPG 2025. De grondprijzen voor projectmatige bouw worden residueel berekend. Deze berekeningswijze bepaalt de verkoopprijs van de grond door de vrij op naam prijs (VON- prijs excl. btw.) van de woning te verminderen met de te verwachten stichtingskosten (bouwtechnische en overige stichtingskosten excl. grondwaarde en btw.) c.a. Dit betekent dat de grondprijsontwikkeling voor woningbouw in hoofdlijn bepaald wordt door de ontwikkeling van de stichtingskosten (excl. btw) en de ontwikkeling van de VON- prijs (excl. btw.) van de woning.

Voor de op dit moment grootste in ontwikkeling zijnde woningbouwlocatie Steenbrugge is op basis van een residuele grondwaarde berekening een tabel met grondquotes opgesteld. Deze quotes volgen de ontwikkeling van de vrij op naam prijzen van de uiteindelijk te realiseren woningen. Voor een nadere detaillering met betrekking tot bouwkosten- en grondprijsontwikkeling c.a. wordt verwezen naar de reeds eerder dit jaar bestuurlijk vastgestelde Rekentechnische uitgangspunten welke als bijlage III bij dit MPG is opgenomen. Parameters In het MPG 2024 (vorig jaar), tabel 1, is onderstaand overzicht met betrekking tot de parameters per 1-1-2024 opgenomen. In het MPG 2025, tabel 2, zijn de parameters aangegeven die per 1-1-2025 zijn toegepast in de grondexploitaties. Tabel 1. Overzicht parameters per 1-1-2024 in de MPG 2024 (dit hanteerden wij vorig jaar) 2024

2025

2026

2027

2028 e.v.

Kostenstijging

5,00%

3,00%

2,00%

Kostenstijging plankosten

5,06%

6,00%

4,80%

4,20%

4,00%

Opbrengststijging woningbouw

-1,00%

0,00%

Opbrengststijging bedrijfskavels

0,00%

2,00%

Discontovoet

2,00%

Tabel 2. Overzicht parameters per 1-1-2025 in de MPG 2025 (dit hanteren wij nu) 2025

2026

2027

2028

2029 e.v.

Kostenstijging

4,00%

3,00%

2,00%

Kostenstijging plankosten

5,30%

3,80%

4,80%

4,00%

Opbrengststijging woningbouw

4,00%

2,50%

2,00%

Opbrengststijging bedrijfskavels

1,00%

Discontovoet

2,00%

Samenvatting opbrengsten- en kostenstijging, discontovoet: • Basis voor bepaling van de te hanteren grondprijzen in de grondexploitaties zijn de recente taxaties gebruikt. • Voor woningbouw is de opbrengstenstijging in 2025 4% in plaats van 0%. Na een dip in de ontwikkelingen van de woninbouwprijzen vorig jaar zijn de verwachtingen nu fors naar boven bijgesteld. Dit wordt nu ook zichtbaar in de verwachting van de opbrengststijgingen. • Voor bedrijventerreinen is de opbrengstenstijging nu meerjarig 1%. Een verwachte stijging van de opbrengsten past bij de schaarste aan bedrijfskavels en de ontwikkeling van de grondprijzen. • De discontovoet percentage van 2% is voorgeschreven in de BBV-notitie “Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019)” om de netto contante waarde per 1-1-2025 te bepalen. Overige bijzonderheden: • De kostenstijging wordt niet berekend over de afdracht fondsen en opbrengstenstijging wordt niet berekend over de te ontvangen subsidies. • Het komt voor dat er in projecten afspraken zijn gemaakt over grondverkoop maar dat de overdracht daarvan in een later jaar plaatsvindt, zonder dat daarbij rekening wordt gehouden met een indexering. De gehanteerde grondprijs die is besproken met de afnemer van de grond is dan van toepassing en indexatie is niet aan de orde.

Doorontwikkeling risicomanagement Risicomanagement is een integraal onderdeel van werkzaamheden rondom de grondexploitaties. In de loop van de jaren is hier aan gewerkt, zowel op projectniveau, programmaniveau als ook op het niveau van de planning & control cyclus. Ook in 2024 is hier verder invulling aan gegeven. Projectmatig werken is een belangrijke beheermaatregel om risico’s te identificeren, te kwantificeren en te beheersen. Regelmatig wordt een risicosessie georganiseerd binnen projecten, waarin alle te benoemen risico’s in beeld worden gebracht. Voor de risico’s met een financiële impact wordt als volgt gehandeld: • Het bruto risicobedrag moet worden omgezet in een netto risicobedrag. Feitelijk is dat een vertaling van het brutobedrag keer de kans dat dit risico zich zal voordoen (bedrag x kans). • De berekeningswijze is voor alle projecten uniform, echter de bepaling van de risico’s en het brutobedrag verschilt per project. De specifieke omstandigheden en benaderingen van een project als bijvoorbeeld Havenkwartier verschilt nu eenmaal sterk met het bedrijvenpark A1. Ook is de nieuwe ontwikkelingswijze van Steenbrugge niet te vergelijken met de traditionele Vijfhoek benadering. • Risico’s waarvan geconstateerd wordt, dat deze enige importantie hebben, worden opgenomen in Lias. Binnen Lias worden oorspronkelijk gesignaleerde bruto risico’s opgenomen.

• Vervolgens wordt volgens het systeem in Lias een kans van optreden bepaald. • Deze kans van optreden wordt door de projectmanager bepaald in afstemming met de programmamanager en ambtelijk opdrachtgever. • De kans inschatting bestaat uit een optelsom van meerdere factoren, maar is natuurlijk altijd een professioneel intuïtieve. Te noemen zijn mogelijke beheermaatregelen, de tijd, inschatting van de markt et cetera. • Aldus ontstaan de netto gesignaleerde risico’s. Vervolgens wordt in samenspraak tussen projectmanager en programmamanager bepaald of voor de gesignaleerde risico’s een beroep wordt gedaan op het gemeentelijke weerstandvermogen. Dat is afhankelijk van factoren zoals het moment van optreden, onderlinge afhankelijkheden en consistentie op programmaniveau. Alle netto gesignaleerde risico’s waarvoor een beroep op het weerstandvermogen wordt gedaan, worden bij elkaar opgeteld. Die optelsom levert het bedrag op waarvoor vanuit de gezamenlijke grondexploitaties een beroep wordt gedaan op het gemeentelijke weerstandvermogen.

Programmering woningbouw

Inleiding In 2024 werden 590 woningen opgeleverd. Qua oplevering was 2024 het jaar van de opleveringen Steenbrugge, Park Nova, Bathmense Enk fase 3, St. Jozef en Tuinen van Zandweerd. Op basis van prognoses moet de woningbouwproductie van Deventer flink worden opgehoogd. Op basis van de eigen behoefte en de ambitie ‘verjongen en versterken arbeidsmarkt’ werken we de komende jaren toe naar een ruime verdubbeling van de productie in vergelijking met voorheen.

Behoefteprognose wonen Actuele prognoses laten inmiddels een grotere woningbehoefte zien dan ten tijde van de Woonvisie 2018 (3000 woningen in 10 jaar). In de nieuwe Woonvisie (2024) is dan ook het volgende opgenomen: “De vraag naar woningen is groot. De urgentie op het toevoegen van woningen is hoog. In de periode van 2021 tot 2035 heeft Deventer 7.000 woningen nodig om te kunnen blijven voorzien in de lokale behoefte. Om ook de voorzieningen, werkgelegenheid en onderwijs in stad en de dorpen de komende jaren op peil te houden, is naast de autonome bevolkingsontwikkeling ook een extra groei van 4.000 woningen wenselijk” In totaal zullen bij deze voorkeursvariant de komende 15 jaar 11.000 woningen nodig zijn. Daarvan willen we graag 1.000 woningen in de dorpen realiseren. Dat komt neer op een toevoeging van gemiddeld 733 woningen per jaar. Het huidige aantal plannen voorziet voor de korte en middellange termijn wel in voldoende ruimte. Voor de langere termijn (na 2027) zijn nieuwe inbreidings-, transformatie- en uitbreidingslocaties nodig. In het kader van betaalbaar bouwen en om doorstroom te bevorderen geldt voor alle te bouwen woningen als norm: minimaal 30% sociale huurwoningen, minimaal 30% middeldure huur- en betaalbare koopwoningen (tezamen aangeduid als: ‘betaalbare woningen') en maximaal 40% vrije sectorwoningen.

Realisatie wonen Het volgende aantal woningen is de voorgaande jaren toegevoegd aan de woningvoorraad (zie ook tabel 3.2 hierna op de volgende bladzijde): Tabel 3.1. Toevoeging woningvoorraad 2015 t/m 2024 2015 2016 2017 2018 2019 Bruto Sloop Netto

260 63 197

326 67 259

285 30 255

418 10 408

697 10 687

2020

2021

2022

2023

2024

326 10 316

258 10 248

460 10 450

497 20 477

590 20 570

Figuur 1. Realisatie woningbouw 2015-2024

netto toevoeging woningen 800 700 600 500 400 300 200 100 0 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024

Realisatie ten opzichte van het beleid Kwantitatief en kwalitatief In 2024 werden 590 woningen toegevoegd. Deze zijn als volgt onderverdeeld: • 320 koopwoningen, • 179 huurwoningen van corporaties • 91 huurwoningen van particuliere verhuurders In de volgende tabel, tabel 3.2 “Realisatie woningbouw 2024 naar segmenten”, is één en ander weergegeven. Tabel 3.2. Realisatie woningbouw 2024 naar segmenten Realisatie 2024

Toevoeging in 2024

Totaal percentage

Koopwoningen sociale koop (<€250.000)

betaalbare koop (€250.000-€390.000)

133

23%

vrije sector (> €390.000)

156

26%

totaal koop

320

54%

sociale huur (tot €879,67)

175

30%

middeldure huur (€879,67 tot €1096,88)

14%

vrije sector huur (>€1096,88)

totaal huur

270

46%

Totaal

590

Huurwoningen

doel

realisatie

verschil

sociale huur

30%

betaalbare woningen

40%

42%

vrije sector woningen

30%

28%

-2%

Conclusies realisatie woningbouw: • Sociale huur: - Het netto aandeel past qua realisatie binnen de bandbreedte van de Woonvisie 2024; - In de Woonvisie 2024 wordt geconcludeerd dat de gemeente samen met de corporaties de sociale huurvoorraad op peil wil houden en dat ingezet wordt op een goede spreiding over de gemeente. • Betaalbare woningen/vrije sector woningen In het afgelopen jaar zijn de percentages uit de woonvisie nagenoeg gehaald. Het is zaak dit over meerdere jaren te gaan monitoren.

Prognose Kwantitatief + kwalitatief De Provincie Overijssel en de gemeenten in West-Overijssel stelden begin 2021 de Regionale Woonagenda vast, ter vervanging van de oude Woonafspraken. Wat betreft de woningbouwbehoefte wordt met name ingezet op versnelde realisatie van de plannen voor de korte en middellange termijn. Voor de langere termijn wordt gekeken waar nieuwe locaties in ontwikkeling kunnen worden genomen. Uitgangspunt is dat gemeenten voorzien in de eigen behoefte. Daarnaast heeft provincie de ambitie in West-Overijssel 9000-15.000 woningen extra toe te voegen. Provincie en gemeenten werken samen uit waar deze extra woningen gerealiseerd worden. Tabel 4 “Plancapaciteit woningbouw 2025 -2034”, geeft de Deventer plancapaciteit en woningbouwprogramma van de inmiddels bekende plannen voor de periode 2025-2034 weer. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in (semi) harde en zachte plannen.

Tabel 4. Plancapaciteit woningbouw 2025– 2034 in aantallen Soort woning

hard/semi% hard

zacht

Totaal

Huur Sociale huur

845

1043

1888

Middelhuur

319

421

740

Dure huur

221

325

546

Subtotaal

1385

1789

3174

Betaalbare koop (tot 405000)

781

1707

2488

Dure koop (>405000)

456

549

1005

Subtotaal Koop

1237

2256

3493

nog niet bekend

260

1051

1311

Plancapaciteit

2882

100

5096

7978

100

Koop

(semi)hard

Zacht

Totaal

Inbreiding/herstructurering

2084

2857

4941

Uitbreiding

798

2239

3037

Plancapaciteit

2882

5096

7978

Met het realiseren van de harde, semi-harde en zachte plancapaciteit kan voor de korte en middellange termijn voorzien worden in de woningbehoefte. Voor de periode daarna zijn nieuwe locaties nodig. Ook moet rekening worden gehouden met planuitval en vertraging in bestaande plannen waardoor ook voor de middellange termijn het toevoegen van nieuwe ontwikkellocaties gewenst is. We willen met de woningbouwpartners (verenigd in Platform Wonen) komen tot een continue bouwstroom. Dit betekent dat we samen inzetten op versnelde realisatie van de harde plannen voor de korte termijn, het omzetten van zachte naar harde plancapaciteit voor de middellange termijn en het toevoegen van nieuwe plannen voor de langere termijn. Een deel van de afgesproken productie wordt gerealiseerd via de gemeentelijke grondexploitaties. Van de ongeveer 8000 reeds geprognosticeerde woningen (hard en zachte plannen) voor de komende 10 jaar, zijn ongeveer 2800 woningen geprogrammeerd via de gemeentelijke grondexploitaties of potentieel toekomstige grondexploitaties. Dit betreft met name Steenbrugge (nog ongeveer 650) Van Hetenstraat (ongeveer 100), Sluiskwartier (ongeveer 60), Wechelerhoek (programma nog vast te stellen, ongeveer 1200 a 1600), Bathmen (600) en het programma in de andere dorpen (Diepenveen, Schalkhaar, Lettele en Loo komt op totaal 190).

In tabel 5 op de volgende pagina is de plancapaciteit aangegeven die is opgenomen in de vigerende grondexploitatiebegrotingen. In deze tabel is de plancapaciteit van de woningbouw in aantallen aangegeven, waarmee in de gemeentelijke grondexploitaties in de periode 2025 tot en met 2034 rekening wordt gehouden en als zodanig over de jaren zijn gefaseerd.

Tabel 5. Plancapaciteit woningbouw gemeentelijke grondexploitaties 2025 – 2034 in categorie en aantal Huur Sociale huur

352

Vrije sector huur

Subtotaal

399

Koop Betaalbare koop (tot 405.000)

452

Duur>405.000)

255

Subtotaal Koop

707

Onbekend

1517

Plancapaciteit

2623

Soort woning Inbreiding

572

Uitbreiding

1951

Plancapaciteit

2623

In figuur 2 is het meerjarig verloop van het totale woningbouwprogramma (hard, semi-hard en zacht) weergegeven (uitgaande van jaar van oplevering)1): Figuur 2. Totale woningbouwprogramma van de inmiddels bekende plannen/initiatieven (hard, semi-hard en zacht)

woningbouwprogrammering 2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031 en verder

De gemeentelijke woningbouwprojecten leveren in de huidige bekende plannen ongeveer 35% van de totale woningbouwproductie. Dit geeft een indicatie over de verhouding actief – faciliterend en daarmee over onze directe sturing op de voortgang.

1) Opgemerkt dient te worden dat de komende jaren weer een piek in de programmering (de zogenaamde “boeggolf”) te zien is. In de praktijk

echter zal een deel van deze plannen doorschuiven in de tijd.

Kwalitatief Als je de kwalitatieve woningbehoefte confronteerd met programmering in de woningbouwplannen, kom je tot de volgende tabel: doel

programmering verschil

sociale huur

30%

24%

-6%

betaalbare woningen

40%

vrije sector woningen

30%

20%

-10%

16%

onbekend

Wat opvalt is dat sociale huur en vrije sector vooralsnog in de programmering achter blijven. Hierbij dient opgemerkt dat 16% van de programmering nog onbekend is. Om meer inzicht te krijgen voor de korte termijn is het belangrijk om in te zoomen op de harde en semi-harde projecten: doel

programmering verschil

sociale huur

30%

29%

betaalbare woningen

40%

38%

vrije sector woningen

30%

24%

-16%

onbekend

-1%

Wat dan opvalt is dat de sociale huur dan bijna niet meer in de programmering achter blijft. 9% dient nog nader ingevuld te worden. Sociale huur Als er ingezoomd wordt op de verschillende wijken en het het percentage sociale huur, geeft dat het volgende beeld: % sh in best. voorraad totaal

tot. aant. woningen

tot. aant. soc. huur

tot. geplande toevoeging

aant. sh in planvorming

30%

%sh na toev. planvorming 29%

wijken Binnenstad

29%

5321

1543

760

26%

De Hoven

12%

978

117

12%

Zandweerd

30%

6176

1853

417

-18

28%

Voorstad

33%

4962

1637

566

131

32%

Borgele/Platvoet

58%

2605

1511

57%

Keizerslanden

53%

6091

3228

1663

686

50%

Rivierenwijk/Bergweide

30%

2404

721

1677

450

29%

Colmschate-Noord

17%

2497

424

17%

Colmschate-Vijfhoek

12%

4672

561

115

100

14%

Colmschate-Zuid

19%

4146

788

19%

Diepenveen

19%

2144

407

213

19%

Schalkhaar

19%

2232

424

1997

346

18%

Okkenbroek

139

Lettele

661

Bathmen

11%

2488

274

685

10%

47516

13515

totaal

1843

Na de geplande toevoeging per wijk, kun je concluderen dat de percentages sociale huur in die wijken niet drastisch wijzigen.

Conclusies prognose: Kwantitatief • Totale plancapaciteit: Totale plancapaciteit van ongeveer 8000 woningen, waarvan er ongeveer 2900 semi-hard en hard zijn (Tabel 4: Plancapaciteit woningbouw 2025 – 2034) ligt onder het benodigde programma. Het is dus noodzakelijk om zachte plannen op te pakken. De opgave tot 2035 is namelijk 11.000 woningen. In dit kader vindt ook een zoektocht plaats naar ruimte voor wonen in de stad; Kwalitatief • Sociale huur: Met de corporaties en marktpartijen onderzoeken we hoe we de sociale huuropgave de komende jaren kunnen borgen;

4 Programmering bedrijven en voorzieningen Inleiding De verkoop van bedrijventerreinen is sinds 2017 weer aangetrokken. Dit heeft in 2024 geleid tot de volgende verkopen: - Bedrijvenpark A1: In 2023 is 3,8 hectare uitgegeven (gepasseerd bij de notaris). Er is veel interesse voor het westelijke deel. -Gasfabrieksterrein De grondexploitatie gasfabrieksterrein is eind 2024 administratief afgesloten. Reden voor de afsluiting is dat de laatste CT-werkzaamheden in 2024 zijn afgerond. De verkoop van de kavels 1, 5 en 7 worden in 2025 verwacht. - Overige bedrijventerreinen: naast het Bedrijvenpark A1 en Gasfabrieksterrein zijn er nog twee andere bedrijventerreinen. Dit zijn Westfalenstraat en Hanzeweg.

Realisatie bedrijventerrein en voorzieningen Bedrijvenpark A1 Er is nog circa 8,4 ha. te koop van de in totaal uitgeefbare 35,5 ha. In 2024 is 3,8 ha verkocht.

Behoefteprognose bedrijven en voorzieningen Er is door Buck Consultants International in november 2022 een rapport opgesteld met als titel “Perspectief ruimte voor in Deventer. Deventer heeft groeiambities met 11.000 extra woningen, waarvan 7.000 voor de autonome bevolkingsgroei. Met de 4.000 andere woningen wil Deventer de arbeidsmarkt versterken en verjongen. De ambitie is om de werkgelegenheidsfunctie van de stad te versterken. De groei van het aantal inwoners is geen doel zich. Door te kiezen voor het type groei dat bijdraagt het economisch profiel kan de potentie van Deventer optimaal worden benut. Er worden in het Buck rapport verschillende ruimtelijk-economische keuzes geadviseerd: -

Beter benutten van de bestaande bedrijventerreinen Zoeken naar ruimte voor een nieuw bedrijventerrein

Om de verwachte ruimtevraag voor bedrijventerreinen in Deventer op te kunnen vangen kan niet volstaan worden met herontwikkeling. Voor Deventer is er een behoefte aangetoond (vraag minus hard planaanbod) in een hoog scenario van 50 tot 60 hectare extra tot 2040. Er zal gezocht moeten worden naar nieuwe ruimte om in ieder geval de vraag vanuit het lokale bedrijfsleven op te kunnen vangen en om economisch waardevolle bedrijven door te laten groeien op een nieuwe locatie. Dat betekent zorgvuldig omgaan met de resterende beschikbare kavels en kijken naar economische waarde op de lange termijn (lokale en regionale meerwaarde). De mogelijkheid voor ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein aan de rand van de stad zal nader verkend moeten worden in een locatie-onderzoek. Hierbij kan ook de verbinding gezocht worden met de buurgemeenten om de verwachte regionaal economische ontwikkeling gezamenlijk ruimtelijk te kunnen faciliteren.

Prognose bedrijven en voorzieningen In de tabellen op deze en de volgende pagina, gerangschikt onder tabel 8, allen gerangschikt onder één tabelnummer vanuit praktisch oogpunt, is het beschikbare oppervlak bedrijventerrein en voorzieningen weergegeven. Tabel 8. Beschikbare oppervlakten bedrijventerreinen en voorzieningen conform de grondexploitatie per 1-1-2025: Gemeentelijk programma Locatie bedrijventerrein Deventer

Bestemming

Bergweide Vuilstort Westfalenstraat Bedrijvenpark A1

Bedrijventerrein Bedrijventerrein

Totaal beschikbaar in ha.

Totaal

Gerealiseerde uitgifte

15,73 59,58

in ha. 13,54 51,14

75,31

64,68

Restant beschikbaar in ha. 2,19 8,44 11,31

Gemeentelijk programma Gerealiseerde Bestemming uitgifte in ha.

Locatie voorzieningen

Deventer: Gasfabriek

voorziening

Totaal

Restant beschikbaar in ha.

0,00

0,50

0,00

0,50

Hieronder treft u een samenvatting aan van het méérjarig programma voor bedrijventerreinen en voorzieningen conform de grondexploitatiebegrotingen per 1-1-2025. Voor bedrijventerreinen (Tabel 9 Méérjarig programma bedrijventerreinen 2025 – 2030) zijn de hoeveelheden uitgedrukt in m² en ondergebracht in een tabelvorm. Samengevat ziet het meerjarig programma bedrijventerreinen er als volgt uit conform de grondexploitatiebegroting: Tabel 9. Méérjarige programma bedrijventerreinen 2025 - 2030 (in m²) Projecten bedrijventerreinen en voorzieningen: Bedrijvenpark A1 Bergweide westfalenstraat Hanzeweg Gasfabriek Totalen

Totaal aantal m2 project 84.389 21.899 8.840 4.940 120.068

2025

2026

2027

2028

17.350 10.059 790 4.940 33.139

22.189 11.840 5.400

44.850

39.429

47.500

2029

2030

2031

2.650 -

Financieel Meerjaren Perspectief

Vanuit de geactualiseerde meerjarenbegrotingen (Mjb’s) van de diverse grondexploitaties per 1-1-2025 ontstaat inzicht in het meerjaren perspectief. Dit wordt in onderstaande paragrafen inzichtelijk gemaakt.

Financiële analyse meerjaren perspectief De grondslag voor het financieel meerjaren perspectief zijn de geactualiseerde grondexploitatiebegrotingen op peildatum 1-1-2025. Voor een volledig overzicht wordt uitgegaan van in exploitatie genomen gronden (BIE). Het gepresenteerde beeld gaat uit van de stand per 1-1-2025 van het aantal aanwezige grondexploitaties. Dit betekent dat in de beschouwde periode, waarover de huidige grondexploitaties lopen, geen nieuwe projecten worden opgestart. Is dit wel het geval, dan worden deze projecten in de volgende MPG opgenomen. Naar verwachting komt in 2025 meer duidelijkheid over de haalbaarheid van de ontwikkeling van de woningbouwlocatie Wechelerhoek. Het is niet de verwachting dat voor dit project in 2025 al een grondexploitatie wordt geopend. Dit is wel de verwachting voor 't Nijland Diepenveen en Hagenvoorde Schalkhaar. Het meerjarenperspectief ziet er op hoofdlijnen als volgt uit: Tabel 10. Meerjarenperspectief investeringen en opbrengsten Onderdelen kosten opbrengsten rente kasstroom

Overzicht investeringen en opbrengsten (x €1 miljoen) nog te realiseren 2025 2026 2027 2028 39,89 13,80 11,35 9,75 3,99 70,73 20,10 27,70 20,98 0,97 -1,02 -0,77 -0,51 -0,28 5,28 15,58 10,72 -3,30

2029 0,50 0,31 -0,01 -0,20

2030 0,33 0,32 -0,01 -0,03

2031 0,18 0,35 -0,02 0,16

Uit bovenstaande tabel valt het volgende op te maken: • De kosten In 2025 worden nog investeringen verwacht met een omvang van circa € 13,8 mln. en daarna neemt het investeringsniveau verder af. Met name in 2028 en de jaren daarna dalen de investering flink. • De opbrengsten In 2025, 2026 en 2027 worden nog veel opbrengsten verwacht (in totaal ca. 69 mln.). Deze opbrengsten worden met name gerealiseerd binnen de woningbouwlocaties Eikendal, Steenbrugge, Van Hetenlocatie, Tuinen van Zandweerd, het Sluiskwartier en daarnaast het Bedrijvenpark A1. Ook aan de opbrengstenkant is vanaf 2028 een forse daling van de opbrengten te zien. Figuur 3. Ontwikkeling nog te maken kosten en opbrengsten

Ontwikkeling kosten en opbrengsten 30.000.000 25.000.000 20.000.000

15.000.000 10.000.000 5.000.000 0

2025

2026

2027 Kosten

2028

2029

2030

2031

Opbrengsten

Wat opvalt in de vorige grafiek, figuur 3 “Ontwikkeling nog te maken kosten en opbrengsten”, is dat de kosten en opbrengsten vanaf 2027 naar verwachting fors afnemen. In 2025 en 2026 zijn de geraamde opbrengsten nog hoog, daarna, vanaf 2027 daalt het opbrengstenniveau hard. In de jaren tot en met 2027 zal de gemeentelijke boekwaarde van de grondexploitaties verder afnemen doordat er minder kosten worden gemaakt en er meer opbrengsten worden gerealiseerd uit verkopen en exploitatiebijdragen.

Hierbij is uitgegaan van de per 1-1-2025 bestaande gemeentelijke grondexploitatiebegrotingen en niet eventuele nieuw te openen grondexploitaties.

Verdeling kosten en opbrengsten In onderstaande tabel worden de nog te verwachten kosten over de periode 2025 tot en met 2031 weergegeven uitgesplitst in de hoofd kostensoorten. Tabel 11. Opbouw nog te realiseren geïndexeerde kosten per jaar (bedragen x € 1 miljoen) Soort kosten Verwerving Sloop en milieu Hoofdstructuur Civiele techniek Plankosten Bijdragen Onvoorzien Totaal

Nog te realiseren nominale kosten per jaar (x €1 miljoen) Totaal in % Totaal in € 2025 2026 2027 2028 1,9% 0,76 0,36 0,24 0,09 0,08 2,3% 0,89 0,15 0,73 0,01 0,00 5,0% 1,96 0,01 1,04 0,91 0,00 65,2% 25,69 8,55 6,75 6,92 3,06 17,4% 6,84 3,38 1,68 1,22 0,49 0,6% 0,26 0,26 0,00 0,00 0,00 7,6% 2,99 1,09 0,92 0,60 0,37 100% 39,38 13,80 11,35 9,75 3,99

2029 0,00 0,00 0,00 0,41 0,07 0,00 0,01 0,50

2030 0,00 0,00 0,00 0,00 0,07 0,25 0,00 0,33

2031 0,00 0,00 0,00 0,10 0,07 0,00 0,01 0,18

Nog te realiseren kosten in % 1% 8%

2%2% 5%

17%

65%

Verwerving

Sloop en milieu

Hoofdstructuur

Plankosten

Bijdragen

Onvoorzien

Civiele techniek

Figuur 4. Opbouw nog te realiseren geïndexeerde kosten (% is afgerond ) In bovenstaande figuur 4 wordt inzicht gegeven in de opbouw van de geïndexeerde kosten (dus inclusief inflatieinvloeden) op hoofd kostensoort. Deze nog te maken kosten per 1-1-2025 worden nog gerealiseerd in de resterende looptijd van de lopende plannengrondexploitaties. Uit de grafiek is af te leiden dat de verwachte civiele kosten (sloop en milieu, hoofdstructuur en civiel) circa 72,5% van de totaal nog te maken kosten uitmaakt. Zichtbaar is dat er nog zeer beperkt verwervingen nodig zijn en dat dit aandeel circa 2% van de totaal nog te maken kosten uitmaakt. De verwervingskosten hebben betrekking op de overdracht van gronden binnen het cluster Havenkwartier (verplaatsen woonboot en lighthouse) en de overdracht van gronden binnen het cluster Westfalenstraat. Ook moet er in de grondexploitatie het Loo een extra stuk grond aangekocht worden ten behoeve van waterberging. Daarnaast moet er binnen de grondexploitatie Lettele een gedeelte van een woonkavel aangekocht worden ten behoeve van een fietspad. De plankosten maken circa 17% van de totaal nog te maken kosten uit en er wordt rekening gehouden met 8% onvoorziene kosten. De samenstelling van de kosten over de resterende looptijd van de projecten laten zien dat deze zich vooral in de uitvoeringsfase begeven.

Het aantal projecten, zeker van enige omvang, in de voorbereidingsfase is gering. De volgende grafiek, figuur 5 Opbouw nog te realiseren kosten per jaar 2025-2031, is een weergave van alle te verwachten kosten over de verschillende jaren.

Nog te realiseren nominale kosten per jaar 16.000.000

14.000.000

Onvoorzien

12.000.000

Bijdragen

10.000.000

Plankosten

8.000.000

Civiel

6.000.000

Hoofdstructuur

4.000.000

Sloop

2.000.000

Verwerving

0 2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

Figuur 5. Opbouw nog te realiseren kosten per jaar 2025-2031 In bovenstaande grafiek valt op dat de omvang van de kosten vanaf 2025 t/m 2031 sterk afneemt van 14 mln. in 2025 naar ca. 4 mln. in 2028, daarna zijn de kosten beperkt. Plankosten

De plankosten zijn globaal onder te verdelen in de kosten voor: • Planontwikkelingskosten, • Planvoorbereidingskosten. De plankosten kunnen als volgt worden toegelicht: Planontwikkelingskosten Dit zijn investeringen die worden gemaakt in het vóór-proces om te komen tot een plan dat in uitvoering kan worden genomen. Deze investeringen bestaan hoofdzakelijk uit kosten voor stedenbouwkundige uitwerking, wijziging Omgevingsplan, financiële verkenningen, opstellen grondexploitaties, projectmanagement, projectondersteuning, publiek- en privaatjuridische werkzaamheden, et cetera. Planvoorbereidingskosten Deze investeringen hangen samen met uitvoering en benodigde werken en kosten van een project. Dit zijn ambtelijke en andere externe kosten die betrekking hebben op de uitvoering van civieltechnische kosten als sloop, sanering, bouwrijpmaken, woonrijpmaken inclusief groenvoorziening, aanleg nutsvoorzieningen et cetera. In de meerjarenbegroting (MJB) en de grondexploitatiebegrotingen wordt een raming opgenomen van de verwachte plankosten voor de verschillende projecten. Figuur 6. Geraamde plankosten per jaar 2025-2031

Nog te realiseren plankosten 4.000.000 3.500.000 3.000.000 2.500.000 2.000.000

Plankosten

1.500.000 1.000.000

500.000 0 2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

Figuur 6 laat zien dat de plankosten in flinke stappen afneemt vanaf 2025. De afname doet zich voor in zowel de planontwikkelingskosten en planvoorbereidingskosten.

De opbrengsten In figuur 7 wordt inzicht gegeven in de opbouw van de geïndexeerde opbrengsten op totaal niveau en hieronder in figuur 8 op jaarniveau. Zichtbaar is dat 66% van de geïndexeerde opbrengsten voortkomt uit de verkoop van grond voor woningbouw, 32% komt voort uit de uitgifte van bedrijventerreinen. Dat is ook een afspiegeling van de projectenportefeuille zoals gepresenteerd in hoofdstuk 5. Het overige deel wordt gevormd door exploitatiebijdragen en overige opbrengsten. Figuur 7. Opbouw nog te realiseren opbrengsten per uitgiftecategorie

Nog te realiseren opbrengsten in % 2% 0% 32%

66%

Woningbouw

Niet woningbouw

Bijdragen

Overige opbrengsten

In de volgende tabel, tabel 12, zijn de opbrengsten gesplitst per soort opbrengst, aangegeven in % en in € (afgerond). Tabel 12. Opbouw nog te realiseren geïndexeerde opbrengsten per jaar (x € 1 miljoen) Nog te realiseren nominale opbrengsten per jaar (x €1 miljoen) Soort opbrengst Totaal in % Totaal in € 2025 2026 2027 2028 Woningbouw 66% 42,57 14,20 18,73 7,68 0,98 Niet woningbouw 32% 20,79 8,23 12,58 -0,01 -0,01 Bijdragen 0% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Overige opbrengsten 2% 1,57 0,11 0,75 0,71 0,00

2029 0,31 0,00 0,00 0,00

2030 0,32 0,00 0,00 0,00

2031 0,35 0,00 0,00 0,00

Totaal

0,31

0,32

0,35

100%

64,92

22,54

32,05

8,38

0,98

In figuur 8 “Opbouw nog te realiseren opbrengsten” per jaar 2025-2031, zijn de in de tabel 22 aangegeven opbrengsten in een grafiek weergegeven. Figuur 8. Opbouw nog te realiseren opbrengsten per jaar 2025-2031

Nog te realiseren opbrengsten per jaar 35.000.000 30.000.000 25.000.000 Overige opbrengsten

20.000.000

Bijdragen

15.000.000

Niet woningbouw

10.000.000

Woningbouw

5.000.000 0

-5.000.000

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

In bovenstaande figuur is te zien dat in 2025 een opbrengst wordt verwacht van in totaal circa € 23 mln. En in 2026 totaal circa 32 mln. Daarna vanaf 2026 zullen de opbrengsten afnemen.

Ontwikkeling boekwaarde In de volgende tabel en figuur is het verloop van de boekwaarde over de periode tot 2031 weergegeven. Het gaat hier om het verloop van de bruto boekwaarde. Dat is de boekwaarde waarop de verliesvoorzieningen nog niet in mindering zijn gebracht. De boekwaarde loopt af van circa 55 mln. naar 33 mln. in 2031. Dit komt enerzijds omdat er meer opbrengsten dan kosten worden verwacht, anderzijds worden exploitaties afgesloten waarmee de verliezen worden genomen ten laste van de verliesvoorziening bij jaarrekening. Tabel 13. Overzicht verloop boekwaarde grondexploitaties. Verloop boekwaarde grondexploitaties (x €1 miljoen) 2025 2026 2027 2028 54,9 39,3 28,9 32,5

Jaar Boekwaarde

2029 32,7

2030 32,8

2031 32,6

In figuur 9 “Ontwikkeling boekwaarde c.q. verliesvoorziening verlieslatende BIE- complexen” per jaar 2025-2031, is het in de tabel 23 aangegeven cumulatieve verloop van de boekwaarden in een grafiek weergegeven. Figuur 9. Ontwikkeling boekwaarde c.q. verliesvoorziening verlieslatende BIE- complexen

Verloop boekwaarde grondexploitaties 60.000.000 50.000.000 40.000.000

30.000.000

Boekwaarde

20.000.000 10.000.000 0 2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

BIJLAGEN De volgende bijlagen treft u hierna aan: Bijlage I

Factsheets (vertrouwelijk)

Bijlage II

Compensatieafspraken (vertrouwelijk)

Bijlage III

Rekentechnische uitgangspunten per 1-1-2025 (vertrouwelijk)

Bijlage I

Factsheets (vertrouwelijk)

Factsheet per complex Informatie over: • Plangebied (grootte bruto/netto, uitgeefbaar) • Fasering • Financieel resultaat op EW en NCW • Risico’s

Bijlage II

Compensatieafspraken (vertrouwelijk)

Overzicht compensatieafspraken

Bijlage III Rekentechnische uitgangspunten (vertrouwelijk)

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/15584308/1