2025-382 Kansen uit buiten, beleidsregels actualisatie 2025 (versie website)

voorstel voldoende is. Omdat recreatiewoningen zich vaak bevinden in een bosrijke omgeving, die vaak ook de functie natuur heeft, is uitbreiding van de woning niet altijd mogelijk. Dit kan dan ten koste van de natuur gaan.

salamanders. · U verwijdert landschapsontsierende beplanting, zoals coniferen en laurier­ kers.

Hoe zorgt u voor landschappelijke inpassing en behoud en versterking van de erfstructuur?

· U maakt houtstapels, zodat de hermelijn en de wezel er kunnen nestelen.

Op alle betrokken sloop- en ontwikkellocaties moet u de aanwezige erfstructuur behouden en waar mogelijk verbeteren en landschappelijk inpassen en verbeteren. Dat geldt ook voor de nieuwe woning(en), eventuele bijgebouwen bij de woning(en) en het erf dat overblijft na sloop van bebouwing. De gemeente beoordeelt de erfstructuur en de landschappelijke inpassing en verbetering. Deze worden vastgelegd in een of meer erfinrichtingsplannen voor alle betrokken locaties. Deze eis is onafhankelijk van de waarde van de nieuwe bouwkavel. De gemeente stelt verdergaande eisen, zoals wanneer er meer woningen komen. Het proces van landschappelijke inpassing en verbetering betekent, naast inpassing in het landschap, ook behoud en versterking van karakteristieke cultuurhistorische en/of ecologische waarde op het erf.

Hoe past u de woning(en) in? Bij de inpassing van de woning(en) op het erf en de inpassing van het erf in het landschap toetst de gemeenten op de volgende aspecten.

· De erfstructuur is uitgangspunt voor de ontwikkeling. Door sloop en nieuwbouw ontstaat een compact erf met een duidelijke hiërarchie van hoofdgebouw en bijgebouwen. Bij voorkeur neemt het bouwoppervlak af. Afhankelijk van de kenmerken van het erf kan de nieuwe woning hoofdgebouw of bijgebouw zijn.

· In het algemeen stemt u de nieuwe woning(en) en eventuele bijgebouwen af op de maat en schaal van het erf en op de landschapskenmerken.

· Het erf heeft in principe één ontsluiting naar de openbare weg. · Streekeigen beplanting heeft een positief effect op de ecologische waarde van het erf. Nieuwe beplanting op de overgangen naar het omliggende landschap is streekeigen en past bij een agrarisch erf. U verwijdert niet-streekeigen beplanting.

· De bouw- en erfinrichtingsplannen bieden voldoende mogelijkheden voor de toevoeging van ecologische waarde.

www.deventer.nl

| 27

Hoe draagt u bij aan de karakteristieke waarde? U kunt bijdragen aan de karakteristieke waarde van de locatie door een verbetering van:

· de relatie van het erf met het landschap; · de erfstructuur: de ligging van de hoofd- en bijgebouwen en de onderlinge samenhang van de bebouwing op het erf;

· de erfinrichting: de groene inrichting van het erf; · de streekeigen verschijningsvorm: de typische hoofdvorm en detaillering die kenmerkend zijn voor hoofdzakelijk agrarische bebouwing;

· de herkenbaarheid van de hoofdvorm en van zijn (voormalige) agrarische functie; · de gaafheid; · de architectonische en cultuurhistorische waarde. Verkoopbaarheid Vanwege de verkoopbaarheid van de bouwkavel kunt u het concrete erfinrichtingsplan nog even uitstellen. Voor dat erfinrichtingsplan wordt dan wel alvast een ‘gereedschapskist’ met heldere en harde toetsingscriteria opgesteld. De bouwer van de woning moet eerst het erfinrichtingsplan opstellen en laten goedkeuren door de gemeente. Pas dan kan hij of zij een omgevingsvergunning voor de nieuwe woning krijgen. Het omgevingsplan wordt daarop aangepast. Zo houden we rekening met de woonwensen van de kopers van de bouwkavel en garanderen we een goede erfinrichting en landschappelijke inpassing en verbetering.

Hoe verloopt de wijziging van het omgevingsplan? Voor de betrokken locaties vraagt u als initiatiefnemer een wijziging van het omgevingsplan aan. U betaalt daarvan de kosten. Wanneer u het bedrijf helemaal beëindigt, dan krijgt de locatie een woonfunctie. Binnen deze woonfunctie is, naast de voormalige bedrijfswoning(en), ook een nieuwe woning mogelijk. Voor de omgezette recreatiewoning wordt de omvang vastgelegd die op basis van de wisselkoers wordt gecompenseerd. Verder gelden de standaard bouwregels voor woningen in het buitengebied volgens het omgevingsplan. Bijgebouwen mogen samen maximaal 50 m² meten. Om de landschappelijke kwaliteit te bevorderen, krijgt u verder de mogelijkheid om de recreatiewoning te vergroten. U mag dan geen losse bijgebouwen meer bouwen. Bij een gemengd bedrijf waarvan u alleen de intensieve tak beëindigt, blijft de agrarische functie behouden. U mag daar dan geen intensieve veehouderij meer exploiteren. Het agrarisch bouwvlak moet u aanpassen. Daarbij houden we rekening met uw eigen wensen voor het resterende agrarische bedrijf en met de vereiste erfstructuur en de landschappelijke inpassing en verbetering. Wilt u de woonfunctie gebruiken en een nieuwe woning bouwen, dan moet u het erf­ inrichtingsplan uitvoeren en in stand houden. Dit staat in het omgevingsplan en in uw privaatrechtelijke overeenkomst met de gemeente.

| 28

kansen uit buiten kwaliteitsimpuls groene omgeving

Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving

Woningen in monumentale en karakteristieke gebouwen Monumentale en karakteristieke gebouwen in het buitengebied willen we graag behouden. Daarom is het vanuit de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO) mogelijk om binnen deze gebouwen wooneenheden toe te voegen. Deze gebouwen zijn meestal boerderijen, maar het kunnen ook bijgebouwen bij boerderijen zijn. Monumenten zijn als zodanig aangewezen. Het kan hierbij gaan om een Rijksmonument of gemeentelijk monument. Karakteristieke panden zijn in het omgevingsplan aangeduid. Dat wil zeggen dat de gemeente deze panden een soort etiket heeft gegeven waaraan regels zijn gekoppeld. Deze aanduiding is gebaseerd op een momentopname in de periode 2009-2012. Er kan sindsdien veel veranderd zijn. Daarom toetst de gemeente bij ontwikkelingen of er nog voldoende sprake is van een karakteristiek gebouw. Of er sprake is van een potentieel karakteristiek gebouw, moet altijd per geval worden vastgesteld. De in het omgevingsplan opgenomen minimale inhoud van een te splitsen boerderij van 1.000 m³ voor twee woon­

Monumentale en karakteristieke gebouwen in het

eenheden en 1.500 m³ voor drie wooneenheden, is binnen deze regeling niet van toepassing.

buitengebied

Voorwaarden

willen we graag

Voorwaarden voor het toestaan van meer wooneenheden in karakteristieke of monumentale gebouwen binnen de KGO-regeling:

behouden.

· De monumentale en karakteristieke waarden van de gebouwen worden behouden, en zo nodig hersteld en verbeterd. Hierbij kan het ook gaan om de inrichting van het omliggende erf.

· De hoofdvorm van het gebouw blijft behouden. Bij de splitsing wordt dan ook niet toegestaan dat het gebouw wordt uitgebreid. Dakkapellen zijn onder voorwaarden mogelijk. Aan welke criteria moeten de nieuwe wooneenheden voldoen?

· De splitsing moet leiden tot wooneenheden van voldoende kwaliteit, zoals ook wordt geëist in de Woonvisie.

· De nieuwe wooneenheden mogen de draagkracht van het erf en het gebouw niet overschrijden. Er wordt gekeken naar aspecten als de indeling van het erf (één compact erf), parkeerruimte en de instandhouding van de karakteristieke waarden van het gebouw, in relatie tot het woningprogramma.

· De oppervlakte aan bijgebouwen bij de nieuwe wooneenheden is afgestemd op de draagkracht van het erf.

· De nieuwe wooneenheden mogen de draagkracht van de omgeving niet overschrijden. Hiervoor wordt gekeken naar aspecten als uitstraling op de omgeving, verkeers­ewegingen en behoud van het karakter van het platteland. Is slopen toegestaan? Het onnodig slopen van karakteristieke gebouwen willen we tegengaan. Als het slopen van een karakteristiek gebouw onderdeel is van een ontwikkeling, dan werken we daar niet aan mee, tenzij het verlies aan karakteristieke waarden wordt gecompenseerd. Herbouw wordt ook als sloop gezien, zelfs als dit gebeurt met hergebruik van bij de sloop vrijkomende materialen.

www.deventer.nl

| 29

Van onnodig slopen is geen sprake als het herstel en behoud van het gebouw redelijkerwijs niet in verhouding staat tot de investering die daarvoor gedaan moet worden. Dit moet worden onderbouwd met een bouwkundig onderzoek. Als daaruit blijkt dat behoud van het gebouw niet aan de orde is, dan moet het gebouw dienen als inspiratie voor het nieuwe gebouw. Denk aan onder meer de locatie, omvang en hoofdvorm. Ook moeten waar mogelijk vrijkomende materialen worden hergebruikt.

| 30

kansen uit buiten kwaliteitsimpuls groene omgeving

Woning voor schuur

Samenvatting

Kansen uit buiten

U kunt op uw erf één of meerdere woningen bouwen als u in ruil daarvoor een bepaald minimum aan landschapsontsierende bebouwing sloopt. Op de sloopplek ontstaat een bouwkavel die u eventueel kunt verkopen. Met de opbrengst daarvan kunt u de sloopkosten (deels) dekken.

NIEUWBOUW WONING

SLOOP LANDSCHAPSONTSIERENDE GEBOUWEN

Tot en met 750 m³

· zonder asbestdak: minimaal 400 m² · met asbestdak: minimaal 331 m² volgens de opslagfactor van 1,21*

in het kort

Bouwen en slopen

400 m2

| 24

U hebt plannen om te bouwen en/of te slopen in het slopen en bouwen rond Deventer gebied rond Deventer. Er bestaan regelingen om u daarbij te helpen: de Rood-voor-Rood-regeling Woning voor schuur, de Rood-voor-Rood-regeling Schuur voor schuur en de Sloopbank. Daarnaast is het binnen de Kwaliteitsimpuls Groene Woning mogelijk om recreatiewoningen de functie van reguliere woningen te geven en om wooneenheden aan monumentale en karakteristieke gebouwen toe te voegen. Voor elk plan geldt een belangrijke voorwaarde: bouw én sloop moeten bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit van het gebied rond Deventer. De gemeente ziet daarop toe. Zo blijven bebouwing en omgeving in balans.

samenvatting kansen buiten in het kort kansen uituit buiten

Wisselkoers Sloopt u tussen de 400 m² en 850 m², dan geldt een wisselkoers voor het uitwisselen van sloopoppervlak tegen de omvang van nieuwbouw. Wat telt wel en niet mee? mestsilo’s bouwwerken die geen gebouw zijn, zoals mestkelders en kuilvoerplaten monumentale, karakteristieke en cultuurhistorisch waardevolle gebouwen

WONING

COMPENSATIE DOOR SLOPEN

400 m³ 500 m³ 600 m³ 700 m³ 750 m³

400 m² 500 m² 650 m² 800 m² 850 m²

331 m2

Scenario‘s bijgebouwen Bij een woning wordt maximaal 100 m² aan vrijstaande bijgebouwen en overkappingen toegestaan, ongeacht de inhoud van de woning.

NIEUWBOUW/UITBREIDING BIJGEBOUWEN

maximaal 100 m²

Het is ook mogelijk om de ruimte voor bijgebouwen te integreren in de woning. De woning mag dan met 350 m³ worden uitgebreid, boven op de maximale inhoud in bovenstaande wisselkoerstabel. Er zijn dan geen vrijstaande bijgebouwen of overkappingen meer toegestaan.

UITBREIDING WONING

>

+ 350 m3

| 31 | 25 www.deventer.nl www.deventer.nl

Schuur voor schuur U kunt op uw erf woningen uitbreiden als u in ruil daarvoor een bepaald minimum aan landschapsontsierende bebouwing sloopt.

Kansen uit buiten

U kunt op uw erf ook bijgebouwen of niet-agrarische bedrijfsgebouwen bouwen of uitbreiden als u in ruil daarvoor een bepaald minimum aan landschapsontsierende bebouwing sloopt. U mag nooit meer m2 bouwen dan u sloopt.

NIEUWBOUW/UITBREIDING BIJGEBOUWEN EN UITBREIDING WONING

SLOOP LANDSCHAPSONTSIERENDE GEBOUWEN

NIET-AGRARISCHE

Tot en met 100 m³

· zonder asbestdak: minimaal 250 m² ongeacht bouwomvang · met asbestdak: minimaal 200 m² volgens de opslagfactor van 1,25*

BEDRIJFSGEBOUWEN

SLOOP LANDSCHAPSONTSIERENDE GEBOUWEN

Tot en met 250 m²

· zonder asbestdak: minimaal 250 m² · met asbestdak: minimaal 200 m² volgens de opslagfactor van 1,25*

· X 5 m² · met asbestdak: opslagfactor van 1,25*

Alles boven 250 m²

· X 3 m² · met asbestdak: opslagfactor van 1,25*

Alles boven 100 m³

in het kort 250 m²

200 m²

250 m²

Sloopbank

Van recreatiewoning naar reguliere woning

Via de Sloopbank vinden initiatiefnemers elkaar voor de handel in sloopoppervlakte. De Sloopbank registreert sloopoppervlakten in eenheden van minimaal 100 m² en maximaal 200 m².

U kunt de omzetting en eventuele uitbreiding van recreatiewoningen compenseren met het slopen van landschapsontsierende bebouwing.

IN DE SLOOPBANK KUNT U SLOOPOPPERVLAKTE INBRENGEN

· zonder asbestdak: · met asbestdak:

minimaal 250 m² minimaal 200 m² volgens de opslagfactor van 1,25*

< >

OMZETTEN/UITBREIDEN WONING

SLOOP LANDSCHAPSONTSIERENDE GEBOUWEN

· zonder uitbreiding tot en met 300 m³ · met uitbreiding tot en met 750 m³

· zonder asbestdak: minimaal 250 m2 · met asbestdak: minimaal 206,6 m2 volgens de opslagfactor van 1,21*

200 m²

Wisselkoers recreatiewoningen Recreatiewoningen kunnen in aanmerking komen voor omzetting en eventuele uitbreiding. Hiervoor geldt onderstaande wisselkoers.

RECREATIEWONING >> REGULIERE WONING

COMPENSATIE DOOR SLOPEN

Omzetting zonder uitbreiding, max. 300 m³ Omzetting en uitbreiding, max. 400 m³ Omzetting en uitbreiding, max. 500 m³ Omzetting en uitbreiding, max. 600 m³ Omzetting en uitbreiding, max. 700 m³ Omzetting en uitbreiding, max. 750 m³

250 m² 400 m² 500 m² 650 m² 800 m² 850 m²

€

m2

250 m²

200 m²

250 m²

206,6 m²

maximaal 50 m²

>

+ 200 m3

* Sloopoppervlak mét asbestdak telt voor meer dan z�nder asbestdak.

| 24

samenvatting kansen buiten in het kort kansen uituit buiten

| 32 | 25 www.deventer.nl www.deventer.nl

Alfabetische begrippenlijst Elk initiatief om te slopen en/of bouwen toetst de gemeente aan een aantal criteria en voorwaarden. Het is dus belangrijk dat die helder zijn. Daarom leest u hierna de definities van de voorwaarden en criteria die u telkens ziet terugkomen in de toelichting op de regelingen. Inbrenglocatie Dit is de locatie waar landschapsontsierende bebouwing wordt gesloopt, in ruil voor bouw­ mogelijkheden elders.

Karakteristieke gebouwen Of gebouwen wel of niet karakteristiek zijn, hangt samen met aspecten als streekeigenheid, herkenbaarheid en gaafheid. Voor deze aspecten hanteert de gemeente een score. Gebouwen die voldoende scoren staan als karakteristiek genoemd in het voormalige bestemmingsplan ‘Buitengebied Deventer, 1e herziening’. Gebouwen die niet genoemd staan als karakteristiek kunnen misschien na verbetering, herstel of restauratie alsnog karakteristiek worden. De gemeente toetst dat aan de volgende criteria:

· relatie met het landschap; · erfstructuur; · erfinrichting; · streekeigen verschijningsvorm; · herkenbaarheid; · mate van gaafheid; · architectuur- en cultuurhistorische waarde. Landschappelijke inpassing en verbetering Het resultaat van landschappelijke inpassing en verbetering is dat het erf zich voegt in het landschap, met behoud of verbetering van de erfstructuur. Die inpassing en verbetering moeten passen bij de gebiedskenmerken en overeenstemmen met het Landschaps­ ontwikkelingsplan Salland (LOP 2008) en de welstandsnota. Het proces van landschappelijke inpassing en verbetering leidt ook tot versterking van de cultuurhistorische en ecologische waarde van het perceel en de directe omgeving. U geeft de landschappelijke inpassing en verbetering van het erf weer in uw erfinrichtingsplan.

Landschapsontsierende gebouwen Gebouwen zijn landschapsontsierend wanneer ze door hun omvang, functie, situering, materiaalgebruik, staat en/of verhouding tot hun omgeving niet passen in het Sallandse landschap. Monumenten en gebouwen met cultuurhistorische of karakteristieke waarde blijven buiten beschouwing, want die willen we bewaren en beschermen. Of gebouwen wel of niet het landschap ontsieren, bepaalt de gemeente.

| 33

kansen uit buiten begrippenlijst

Natuurinclusief bouwen Bij (nieuw)bouw en renovatie is natuurinclusief bouwen (NIB) het uitgangspunt. Natuurinclusief bouwen is het oprichten van bouwwerken en inrichten van de omgeving van de gebouwen zodanig dat de natuurwaarden er baat bij hebben. Bij nieuwe ontwikkelingen wordt volgens een zogenaamd puntensysteem een bepaald aantal en bepaalde soorten maatregelen verplicht gesteld, waardoor de natuur bij de ontwikkeling een plaats krijgt. Het gaat daarbij om maatregelen in de categorieën nest- en verblijfplaatsen, groendak en andere beplantingen, en amfibieën en insecten.

Ontwikkellocatie Dit is de locatie waar een woning, bijgebouw of bedrijfsgebouw wordt uitgebreid of nieuw gebouwd.

Rood ‘Rood’ staat voor bebouwing. ‘Rood-voor-rood’ betekent dan ook dat je de ene bebouwing vervangt door de andere.

Ruimtelijke kwaliteit De Omgevingsverordening Overijssel 2024 definieert ruimtelijke kwaliteit als ‘het resultaat van menselijk handelen en natuurlijke processen dat de ruimte geschikt maakt en houdt voor wat voor mens, plant en dier belangrijk is’ (artikel 1.1, bijlage 1 Begripsbepalingen).

www.deventer.nl

| 34