2025-365 Rapport Haalbaarheidsonderzoek Regionale Woonzorgvoorziening dd 23-4-2025

Haalbaarheidsonderzoek Gemeente Deventer RWZV Brink 40-43 Haalbaarheidsonderzoek Hengelo, 23 april 2025

Structuurplan I’M Architecten d.d. 14 april 2025

Haalbaarheidsonderzoek Gemeente Deventer RWZV Brink 40-43 Haalbaarheidsonderzoek Hengelo, 23 april 2025

Handelsnaam

SBM bouw- en vastgoedmanagers B.V.

KvK nummer Datum Wijzigingsdatum Status Auteur(s) Adres

06090607 23 april 2025 23 april 2025 Definitief Rene van Essen Jan Tinbergenstraat 110 7559 SP Hengelo +31 (0)546 85 19 19 info@sbm-groep.nl www.sbm-groep.nl

23 april 2025

RWZ Brink 40-43 2

Woord vooraf Het realiseren van een woonzorgvoorziening vereist een doordachte en uitgebreide aanpak. Dit rapport is opgesteld met als doel een gedetailleerd inzicht te geven in de haalbaarheid en de noodzakelijke stappen voor de ontwikkeling van deze voorziening. We hebben onderzoeken uitgevoerd die de basis vormen voor ons besluitvormingsproces en hebben hierbij een breed scala aan aspecten in beschouwing genomen, van de technische en visuele mogelijkheden tot de financiële en duurzame implicaties. Het proces van onderzoek en planning is zorgvuldig doorlopen, met bijzondere aandacht voor de communicatie en participatie van alle betrokkenen. Wij zijn ervan overtuigd dat transparantie en samenwerking cruciaal zijn voor het succes van dit project. In dit rapport vindt u een uitgebreide beschrijving van de stappen die we hebben ondernomen en de bevindingen die we hebben gedaan. Wij hopen dat deze informatie niet alleen bijdraagt aan een beter begrip van de voorgestelde woonzorgvoorziening, maar ook de basis legt voor een constructieve dialoog met alle belanghebbenden. Uw feedback en betrokkenheid zijn van groot belang voor ons en wij kijken uit naar uw waardevolle inzichten.

23 april 2025

RWZ Brink 40-43 3

Samenvatting Dit rapport biedt een gedetailleerd overzicht van de achtergrond en onderzoeken die zijn uitgevoerd in het kader van het haalbaarheidsonderzoek. Naast de visie op wonen, verslaving en herstel en de praktische invulling van de woonzorgvoorziening worden de huidige locatie en het gebouw beschreven. Het (ver)bouwplan wordt zowel functioneel, technisch, visueel als financieel belicht. Verschillende onderzoeken zijn uitgevoerd om mogelijke risico's nader te definiëren en financieel in te schatten. Een belangrijk onderdeel is het duurzaamheidsonderzoek, aangezien het gebouw momenteel niet of nauwelijks geïsoleerd is en verduurzaming een essentieel deel vormt van de (ver)bouw en kosten. Voor de succesvolle realisatie van de regionale woonzorgvoorzieningen is effectieve communicatie en participatie met alle betrokkenen van groot belang. In het rapport worden de stappen beschreven die zijn ondernomen om de communicatie en participatie te waarborgen en te verbeteren. Tot slot wordt uitgebreid ingegaan op de financiële haalbaarheid, waarbij zowel de aankoop, de investering als de exploitatie worden behandeld. Het rapport sluit af met een conclusie en advies waarin de eventuele vervolgstappen worden benoemd.

23 april 2025

RWZ Brink 40-43 4

Inhoudsopgave 1.

Inleiding

7

1.1

Achtergrond en aanleiding

7

1.2

Opdracht

7

1.3

Kader

8

1.4

Aanpak

8

2.

Verslavingszorg behoefte doelgroep

9

2.1

Aanleiding

9

2.2

Visie op wonen, verslaving en herstel

9

2.3

Praktische invulling woonvoorzieningen

10

3.

Beschrijving locatie, gebouw en gebruik

12

3.1

Beschrijving locatie en eigendom

12

3.2

Beschrijving historie gebouw

12

3.3

Functioneel- en Technische beschrijving van het gebouw

12

4.

Plan

13

4.1

Functionele aspecten

13

4.2

Technisch aspecten

13

4.3

Beeldvorming

13

4.4

Financiële aspecten

14

5.

Onderzoeken

15

5.1

Bouwkundige en Installatietechnische opname

15

5.2

Asbest en Chroom 6 onderzoek

15

5.3

Constructief onderzoek

15

5.4

Brandveiligheid advies

15

5.5

Duurzaamheidsonderzoek

15

5.6

Parkeeronderzoek

16

6.

Communicatie en Participatie

17

6.1

Inleiding

17

6.2

Werkgroep Communicatie

17

6.3

Participatie

17

6.4

Locatiebezoek

19

7.

Financiële haalbaarheid

21

7.1

Taxatie

21

7.1.1

Kader

21

7.1.2

Resultaat

21

7.2

Investering

21

7.2.1

Investeringskosten

21

7.2.2

Subsidie

21

23 april 2025

RWZ Brink 40-43 5

7.3

Exploitatie

22

7.3.1

Kostprijs dekkende huur

22

7.3.2

Huurcontract

22

7.3.3

Zorg vergoeding

22

7.3.4

Bijdrage zorgkantoor

22

7.3.5

Externe toets

22

7.4

Risico’s

23

8.

Conclusie en advies

24

8.1

Conclusie

24

8.2

Advies

24

Bijlage 1.

Structuurplan I’M Architecten

25

23 april 2025

RWZ Brink 40-43 6

1. Inleiding 1.1

Achtergrond en aanleiding

In december 2021 heeft het regionaal bestuurlijk overleg beschermd wonen en maatschappelijke opvang regio Midden-IJssel ingestemd met het laten ontwikkelen van een regionale woonzorgvoorziening (RWZV) voor mensen met complexe problematiek in Deventer, door Tactus. In januari 2022 heeft het college van B&W ook ingestemd met de realisatie van deze woonzorgvoorziening. In het regionale aanbod voor beschermd wonen ontbreekt namelijk een locatie waar mensen met langdurige psychiatrische problematiek en verslaving (en vaak zonder vaste woonplek) kunnen verblijven met de juiste zorg en ondersteuning. Tactus noemt het wet housing, dit is voor cliënten die actief gebruiken, verslavings- en bijkomende problemen hebben en weinig perspectief op herstel op het gebied van middelengebruik. De ondersteuning is hier gericht op het verhogen van kwaliteit van leven, het beperken van de gezondheidsschade en stabilisatie. Een stabiele, veilige woonplek is de start van deze stabilisatie. Ervaring elders in het land leert dat deze mensen met de juiste zorg en gekaderd in gebruik, een rustig bestaan leiden en de kans op overlast is gering. De huidige situatie is zorgwekkend. Een deel van deze inwoners verblijft in de maatschappelijke opvang, zonder uitzicht op een geschikte permanente vervolgplek. Dit hindert de doorstroom in de bestaande opvanglocaties.

Daarnaast verblijft een aantal van deze personen onterecht in een vorm van beschermd wonen of woont zelfstandig, waarbij vaak de juiste begeleiding, zorg of behandeling ontbreekt. Zij hebben vaak op meerdere levensgebieden behoefte aan zorg en ondersteuning, maar de bestaande beschermd wonen plekken zijn niet langer geschikt omdat zij zich nauwelijks of niet meer kunnen ontwikkelen naar zelfstandigheid. Hun psychiatrische problematiek gecombineerd met middelengebruik belemmert hen om in een andere woonzorgvoorziening te kunnen wonen. Omdat Tactus er niet in slaagde om zelfstandig een geschikte locatie te vinden, is in januari 2023 geconcludeerd dat gemeentelijke bemoeienis noodzakelijk was. Een bredere oriëntatie naar passende locaties in Deventer leidde tot een verdere verkenning naar de haalbaarheid van het realiseren van de voorziening in het pand van Tactus aan de Brink 40 + 43 in Deventer voor 25 personen. Deze verkenning is nu in het stadium gekomen dat vervolgstappen kunnen worden gezet als het gaat om de haalbaarheid van de beoogde voorziening op deze locatie.

1.2

Opdracht

Er zijn drie mogelijke scenario's benoemd: 1. Tactus blijft pandeigenaar en realiseert een woonzorgvoorziening met financiële bijdrage(n). 2. De gemeente Deventer koopt pand Brink 40 + 43 en verhuurt deze aan Tactus. 3. De woonzorgvoorziening is op deze plek niet haalbaar. Het college heeft een positieve grondhouding voor scenario 2. Bij dit scenario komt het gebouw in eigendom van de gemeente en kan een regulier huurcontract worden gesloten met eventueel een koppeling naar de zorgverlening en/of subsidierelatie. Door aankoop van het pand, investeert de gemeente bij verbouwing in eigen vastgoed en heeft de gemeente meer zeggenschap over het toekomstig gebruik. Opdracht betreft een haalbaarheidsstudie uit te voeren naar dit scenario. Zodra de haalbaarheidsstudie is afgerond volgt besluitvorming.

23 april 2025

RWZ Brink 40-43 7

1.3

Kader -

1.4

Regiovisie beschermd wonen en maatschappelijke opvang ‘Kracht in kwetsbaarheid: van opvang en beschermd wonen naar wonen eerst en een beschermd thuis!’ Regio Midden-IJssel 2024 t/m 2026 Nota 2022-40: Woon-zorgvoorziening t.b.v. de gemeenten in de regio Midden-IJssel

Aanpak

De nadere uitwerking in het Haalbaarheidsonderzoek richt zich op zowel de Object- als de Proces aspecten: - Functioneel - Technisch - Beeldvorming - Organisatie - Financieel - Tijd Praktisch betekent dit dat er verschillende zaken parallel zijn opgestart: Functioneel - Op basis van een programma van eisen Tactus is een Structuur-/vlekkenplan ontwikkeld welke dient als uitgangspunt voor diverse aspecten; - Overleg met Tactus over structuurplan en gebruik; Technisch - Parallel zijn diverse (technische) onderzoeken uitgevoerd naar de huidige staat van het Object; - Onderzoek naar Verduurzamingsmogelijkheden; - Toetsing op ruimtelijke ordening eisen; Organisatie - Vorming intern projectteam; - Communicatie met omwonenden; Financieel - Laten uitvoeren van Taxaties; - Laten opstellen bouwkosten raming; - Onderzoek naar Subsidiemogelijkheden; - Gespreken over eventuele bijdrage Zorgkantoren; - Toets totale business case.

23 april 2025

RWZ Brink 40-43 8

2.

Verslavingszorg behoefte doelgroep

2.1

Aanleiding

De centrumgemeente Deventer heeft behoefte aan een woonvoorziening in Deventer, in de vorm van een hostel (nat) voor mensen met een actieve verslaving waarbij langdurige ondersteuning en begeleiding noodzakelijk is. Om een goede balans te krijgen in het aantal droge woonplekken, waar mensen kunnen wonen die willen werken aan een toekomstperspectief en het aantal natte woonplekken waar mensen langdurige kunnen verblijven met langdurige ondersteuning, begeleiding en behandeling is er behoefte aan een hostel in Deventer. In een "natte" woonplek is het gebruik van alcohol en soms ook drugs toegestaan. Deze voorzieningen zijn bedoeld voor mensen die nog niet in staat zijn om volledig te stoppen met hun verslaving, maar wel behoefte hebben aan een stabiele woonomgeving met begeleiding. Het doel is vaak om de schade van het gebruik te beperken en de bewoners te ondersteunen bij het verbeteren van hun levenskwaliteit. Droge woonplekken: In een "droge" woonplek is het gebruik van alcohol en drugs niet toegestaan. Deze voorzieningen zijn bedoeld voor mensen die gestopt zijn met hun verslaving of die in een omgeving willen wonen waar geen middelen worden gebruikt. Tactus gaat vanuit exploitatie overwegingen uit van een woonvorm van minimaal 24, max 28 bewoners.

Woonbegeleiding en verslavingsbegeleiding zijn samengevoegd in de wijze van begeleiden en de interventie van begeleider en behandelaar. Tactus wil een hostel ontwikkelen en uitvoeren in nauwe samenwerking met gemeenten, Iriszorg, Dimence en overige ketenpartners, omdat deze organisaties een fundamentele rol hebben in een goede opvang, begeleiding en behandeling van mensen die nog niet voldoende zijn gestabiliseerd. Tactus ziet voordelen in een integrale, multidisciplinaire aanpak die gericht is op stabilisatie en terugvalpreventie. Vanzelfsprekend is de intentie dat ervaringsdeskundigen een belangrijke rol gaan vervullen bij de uitvoering. Zorg/maatschappelijke partners zullen worden ingezet als dit nodig is om doelen te realiseren. Uitgangspunt is de cliëntvraag en niet de regelgeving en eventueel aanwezige bureaucratie.

2.2

Visie op wonen, verslaving en herstel

Tactus streeft ernaar om bij de begeleiding en behandeling die zij bieden, met ketenpartners, te werken vanuit eenzelfde visie op herstelondersteuning. Verslaving is een psychiatrische aandoening en vaak een langdurig en complex probleem, dat meestal gepaard gaat met problemen op andere levensgebieden, zoals een slechtere gezondheid, een beperkt sociaal leven, werkloosheid, financiële problemen, contact met justitie en stigmatisering. Deze factoren kunnen elkaar versterken of bijdragen aan de ernst en verloop van de verslaving. Het herstelconcept sluit hier goed bij aan omdat het rekening houdt met de complexiteit en terugvalgevoelige aard van verslaving. Vanuit de herstelvisie wordt verslaving gezien als een proces van vallen en opstaan. Het doet een beroep op degene met een verslaving om zélf actief bij te dragen en na te denken over het eigen herstelproces. Zo leert de cliënt op een andere manier naar zijn leven te kijken, ontdekt daarbij nieuwe mogelijkheden en versterkt zo de persoonlijke draagkracht. Cliënt centraal: mogelijkheden en wensen

23 april 2025

RWZ Brink 40-43 9

Krachtwerk is de methodiek die Tactus inzet om kwetsbare mensen te ondersteunen bij het zo volwaardig mogelijk mee doen in de samenleving. Herstelwerk maakt gebruik van de kracht en mogelijkheden van mensen en de hulpbronnen in de gemeenschap en helpt hen de regie over hun leven te houden of terug te krijgen. Kernwoorden hierbij zijn het beperken van kwetsbaarheid en het vergroten van de veerkracht, in combinatie met het versterken van externe steun voor mensen die niet op eigen kracht (zelfhulp of anderszins) in staat zijn hun kansen op een kwalitatief goed leven te benutten. Inzet verslavingsexpertise Verslavingszorg is de Core Business van Tactus. Verslavingsexpertise is onontbeerlijk in natte voorzieningen waar cliënten actief middelen gebruiken. Maar ook daar bij droge voorzieningen, waarin terugval altijd een actueel thema blijft. In alle gevallen is sprake van een vorm van hulpverlening waar de regiebehandelaar bij betrokken is. De verslavingszorg is in staat een substantiële bijdrage te leveren aan het beperken van schadelast (overlast, criminaliteit, verlies van productiviteit, e.d.). Medewerkers in de verslavingszorg hebben veel kennis over gebruik van middelen, verslaving en daaraan gerelateerd gedrag en zijn goed in staat differentiaties aan te brengen in de groepen gebruikers.

Als gespecialiseerde sector is de verslavingszorg er bij uitstek op gericht om haar kennis en kunde in te zetten daar waar mensen zelf, of met steun van hun omgeving, niet meer in staat zijn hun problemen op te lossen. Die gezondheidszorg levert de samenleving veel op. Het beperkt verlies van productiviteit, beperkt overlast en criminaliteit of andere (sociale) schade die aan gebruik van middelen en verslaving gerelateerd is. Vroegtijdig in kaart brengen van sociale problematiek en ondersteuningsbehoefte In elke fase van het cliënttraject is het uitgangpunt in beeld te brengen hoe de cliënt ervoor staat op het gebied van wonen, sociale/systeem contacten en algemene dagelijks leven (ADL) vaardigheden. En ook te bepalen wat de ondersteuningsbehoefte van de cliënt is. Omdat we weten dat cliënten zich beter voelen en rust krijgen als op deze leefdomeinen hun leven op orde is. Dit bevordert ook het stoppen met of onder controle krijgen van middelengebruik. Mede hierom is het van belang tijdig in te schatten of de cliënt een stabiele woonplek heeft en zo niet, de cliënt helpen om hier stappen in te zetten.

2.3

Praktische invulling woonvoorzieningen

Toegang Voor de plaatsing in een woonvoorziening is het van belang dat voor alle partijen duidelijk is wat de zorgbehoefte van iemand is: hiermee kan 'verkeerde bedden problematiek' worden voorkomen, dat wil zeggen iemand die in een woonvoorziening zit waar hij of zij te intensieve, te weinig, of niet de juiste vorm van begeleiding ontvangt. Punten waar altijd aan gedacht moet worden zijn: • Voldoet iemand aan de inclusie- en exclusiecriteria van een voorziening? Bijvoorbeeld speelt er wel of geen (actueel) middelengebruik? • Is duidelijk wat de zorgvraag en eventuele diagnose is? • Welke woonvoorziening past daarbij? • Sluit het soort voorziening (groepsvoorziening, individueel, zelfstandig) aan bij de wensen en mogelijkheden van iemand? • Sluiten de huisregels omtrent gebruik aan bij de wensen en mogelijkheden? • Heeft het team de juiste kennis en vaardigheden in huis om de cliënt passende begeleiding te bieden?

23 april 2025

RWZ Brink 40-43 10

Medewerkers Niet alleen binnen behandelteams, maar ook binnen woonvoorzieningen vraagt de groep bewoners met een dubbele problematiek om personeel dat geschoold is in zowel verslaving als psychiatrie als ook in de samenhang hiertussen. Maar voor het samenstellen van een deskundig team is meer nodig: het vraagt ook affiniteit van de medewerkers met de doelgroep en een gedeelde visie op dubbele diagnose problematiek. Voor Wonen geldt een minimale opleidingseis van niveau 4 of 5 en voor de locatie coördinator geldt een minimaal niveau 5. In BW voorziening werken de volgende functionarissen: Senior medewerker / locatie coördinator (verpleegkundige of sociotherapeut). Dagelijkse coördinatie op de woonvoorziening. Is verantwoordelijk voor uitvoeren van woonbeleid, inclusief waarschuwingen en sanctie (in overleg met manager). Is (krachtwerk) coach van collega’s. Kijkt overstijgend mee naar cliënttrajecten. Is inhoudelijk duaal partner van manager. Socio-therapeutisch medewerker. Primair aanspreekpunt voor de cliënt, stellen woonplannen op, ondersteunen bij praktische realisatie van doelen. Coaching van cliënttraject, overzicht houden, verantwoordelijk voor het woontraject. Medewerker veiligheid en toezicht, 24 uur setting (nachtdienst).

23 april 2025

RWZ Brink 40-43 11

3.

Beschrijving locatie, gebouw en gebruik

3.1

Beschrijving locatie en eigendom

De panden Brink 40 en 43 zijn eigendom van Tactus sinds 1990, destijds gekocht van het toenmalig Salland verzekeringen. De achterliggende vleugel waar voorheen het Tandartsen centrum was gevestigd is destijds aan een derde verkocht welke dit gebouwdeel heeft her ontwikkeld tot woon studio’s. Met het vervreemden van de achterliggende vleugel is tevens de het perceel opgedeeld. Beide panden zijn geen Rijks- dan wel gemeentelijk monument, wel is de locatie aangemerkt als beschermd stadsgezicht. Bestemming woon- en kantoor functie.

3.2

Beschrijving historie gebouw

Het pand Brink 43 dateert van 1916, gebouwd als werkplaats / woonhuis. Het gebouw Brink 40 is in de wederopbouwperiode gebouwd in 1955 naar een ontwerp van Postma architecten in opdracht van het toenmalige Ziekenfonds op een perceel waarvan de bebouwing in WOII is gebombardeerd. Nadien zijn de panden middels een doorbraak aan elkaar verbonden.

3.3

Functioneel- en Technische beschrijving van het gebouw

Het pand Brink 43 is grotendeels onder keldert. Op de begane grond bevindt zich aan de voorzijde een ondiepe etalage met daarachter vergaderruimten en spreekkamers. Op de eerste verdieping zijn aan de voorzijde meerdere kantoorruimten gesitueerd. Het achterste deel, een latere aanbouw, telt slechts één bouwlaag. Boven de kantoren op de eerste verdieping aan de voorzijde bevindt zich een beperkte zolder in de kapconstructie. Het gehele gebouw is traditioneel gebouwd in metselwerk, met een begane grondvloer van beton, houten verdiepingsvloeren en kapconstructie. De buitenwand openingen bestaan grotendeels uit houten kozijnen voorzien van enkel dan wel gedateerd isolatie glas. Het pand is niet/ nauwelijks geïsoleerd maar verkeert wel in een redelijke staat van onderhoud. Het pand Brink 40 beschikt over een souterrain dat is ingedeeld in meerdere ruimten, inclusief verkeersruimte, bereikbaar via het hoofdtrappenhuis. De begane grond bevat een entree met naastgelegen receptie en diverse kantoorruimten. Het centrale trappenhuis bevindt zich midden in het gebouw aan de achterzijde, terwijl aan zowel de linker- als rechterzijde een (nood)trappenhuis is gesitueerd, voortkomend uit het oorspronkelijke ontwerp waarbij op de tweede verdieping twee bedrijfswoningen met zelfstandige trappenhuizen waren gesitueerd.

Op de eerste verdieping zijn eveneens enkele kantoorruimten aan de voorgevel gelegen. De voormalige bedrijfswoningen op de tweede verdieping zijn later verbouwd tot kantoorruimten. Het gehele pand beschikt over een ruime zolder, bereikbaar via een vlizotrap, die niet wordt gebruikte en een grote ruimte vormt. Het gebouw is traditioneel gebouwd, waarbij de dragende gevels bestaan uit een gemetselde spouwmuur. De draagconstructie en vloeren zijn vervaardigd van ter plaatse gestort beton, opgebouwd uit kolommen, balken en vloeren. De binnenwanden zijn veelal lichte scheidingswanden. De kapconstructie bestaat uit houten spanten met gordingen en dakbeschot, bedekt met keramische dakpannen. De buitenwandopeningen zijn voorzien van stalen kozijnen met enkel glas. Hoewel het pand niet geïsoleerd is, is het degelijk gebouwd en verkeert het in een gedateerde, maar redelijke staat van onderhoud.

23 april 2025

RWZ Brink 40-43 12

4.

Plan

4.1

Functionele aspecten

Het doel is om 24 tot 28 studio's of kleine appartementen van circa 35 tot 45 m2 te realiseren, elk voorzien van een zit-slaapkamer, een keukenblok en een eigen badkamer. Vier studio's zullen voldoen aan de toegankelijkheidseisen voor mensen met een beperking. Het gebouw zal worden uitgerust met centrale voorzieningen zoals een gezamenlijke woonkamer, kookgelegenheid, receptie, kantoorruimte en faciliteiten voor begeleiders van Tactus. De entree, receptie en woonkamer worden als een centraal cluster gepositioneerd, zodat medewerkers altijd toezicht kunnen houden op wie het gebouw binnenkomt en verlaat. Voor de optimale inpassing van de studio’s dient de bestaande structuur van het gebouw zoveel mogelijk gerespecteerd te worden, aangezien aanzienlijke ingrepen anders de haalbaarheid negatief zouden beïnvloeden. Hierbij zijn de trappenhuizen, aanwezige ramen (voldoen aan daglichteisen) en de draagstructuur (kolommen) een gegeven. Aangezien de plattegrond van het hoofdgebouw een parallellogramvorm heeft (voor- en achtergevel zijn niet parallel), variëren de oppervlakten van de studio’s. Raadpleeg hiervoor het structuurontwerp.

4.2

Technisch aspecten

Het plan omvat het slopen van alle lichte binnenwanden, vloeren, wanden, plafonds en gebouw gebonden installaties. Gevels en daken krijgen waar nodig groot onderhoud zoals vervanging van dakbedekking, zinkwerk en schilderwerk. Binnen worden geïsoleerde voorzetwanden geplaatst en de stalen kozijnen behouden maar voorzien van isolerende achter zet kozijnen. De begane grondvloer en dakconstructie worden geïsoleerd. Studio’s en overige ruimten krijgen geïsoleerde lichte scheidingswanden. Studio's worden uitgerust met een betegelde badkamer met wastafel, douche en toilet, en een klein keukenblokje in de zit-slaapkamer. De studio’s worden voorzien van vloerverwarming en lokale ventilatie units aan de gevel, worden behang klaar opgeleverd zonder vloerafwerking aan Tactus.

4.3

Beeldvorming

De entree, receptie en woonkamer worden gecentraliseerd. De begane grond bevindt zich 1,3 meter boven straatniveau aan de Brink. Omdat de doelgroep vaak minder mobiel is en gebruik maakt van rollators, rolstoelen of scootmobielen, is er een lange hellingbaan aangelegd om het gebouw toegankelijk te maken. Deze hellingbaan neemt echter ruimte in op het trottoir. Om de toegankelijkheid te verbeteren en een goede positie van de gecombineerde receptie/woonkamer te garanderen, wordt de toegang verplaatst naar de achterzijde van het gebouw, waar de huidige achterzijde gelijkligt met straatniveau. Hierdoor kan de huidige entree pui verplaatst worden, waardoor de 'nis' verdwijnt en het rolluik overbodig wordt. De deur zal enkel nog als nooduitgang functioneren. Conform het structuur ontwerp kunnen er in totaal 27 studio’s gerealiseerd worden. Door het centrale trappenhuis door te trekken naar de zolderverdieping kunnen daar drie extra studio’s gecreëerd worden. Voor voldoende daglicht zullen dakkapellen en dakramen geplaatst worden. Voor de interne toegankelijkheid wordt het gebouw voorzien van een lift die reikt van de begane grond tot de tweede verdieping. De derde verdieping zal worden voorzien van een traplift.

23 april 2025

RWZ Brink 40-43 13

Het terrein aan de huidige achterzijde met de nieuwe entree zal worden ingericht als tuin en parkeerruimte, de tuin zal niet toegankelijk zijn vanuit de openbare ruimte, alleen onder toezicht vanuit de gemeenschappelijke woonkamer.

4.4

Financiële aspecten

Deze paragraaf behandelt de bouwkosten; de totale investeringskosten worden in paragraaf 7.2 besproken. Een onafhankelijke bouwkostendeskundige heeft een elementenraming gemaakt op basis van een bouwkundige opname, het structuurplan, en samenwerking met de opsteller van het Maatwerkadvies voor verduurzaming en een installatie-adviseur. De ramingen bevatten een post 'nadere detaillering' voor de ontwerpfase en opslagpercentages voor Algemene Bouwplaats kosten, afhankelijk van projectmoeilijkheid en binnenstedelijke omstandigheden. Marktconforme percentages zijn gebruikt voor Algemene bedrijfskosten en Winst & Risico. Post Onvoorzien is opgenomen in de investeringsraming, niet in de bouwkosten.

23 april 2025

RWZ Brink 40-43 14

5.

Onderzoeken

5.1

Bouwkundige en Installatietechnische opname

Zowel de bouwkundige als de installatieadviseur hebben het gebouw visueel geïnspecteerd op basis van de originele bouwtekeningen. Er was geen reden voor destructief onderzoek. Conclusie: het gebouw is nog grotendeels authentiek, enigszins gedateerd, niet verduurzaamd, maar wel redelijk onderhouden.

5.2

Asbest en Chroom 6 onderzoek

Het pand is visueel onderzocht, met inspectie onder vloer- en plafondafwerkingen waar mogelijk. Destructief onderzoek was niet mogelijk omdat het pand in gebruik was. Tijdens de asbestinventarisatie zijn 22 monsters genomen van verdachte toepassingen. Deze monsters zijn door een geaccrediteerd laboratorium onderzocht volgens NEN 5896 of ISO 14966. Op 11 locaties zijn beperkte hoeveelheden asbesthoudende toepassingen aangetroffen. De saneringskosten zijn opgenomen in de bouwkostenraming. Chrome 6 werd vroeger aan grondverf toegevoegd vanwege zijn uitstekende corrosieweerstand. Het verwijderen van verflagen of corrosie met Chrome 6 kan gezondheidsrisico's veroorzaken, zoals aangetoond bij Defensie en de NS. Ook in de bouw werd Chrome 6 gebruikt, dus het gebouw is hierop onderzocht. Zes monsters werden genomen, en de resultaten gaven voldoende inzicht voor de kostenraming.

5.3

Constructief onderzoek

De constructie van het gebouw is beoordeeld door een constructeur met betrekking tot de vloerbelasting, bouwmethodiek en noodzakelijke constructieve aanpassingen. De verdiepingsvloeren bestaan uit in het werk gestorte balken met daaraan vast gestort een relatief dunne vloer, een zogenaamde T-balk vloerconstructie. Hierdoor is de maximale vloerbelasting beperkt en dient er gewerkt te worden met een droogbouwsysteem van lichte materialen. De constructeur heeft daarnaast input aangeleverd voor noodzakelijke aanpassingen van de constructie ten behoeve van de nieuwe functie.

5.4

Brandveiligheid advies

Het huidige gebouw met kantoorfunctie is beoordeeld in relatie tot de transformatie naar een woonfunctie voor zorg (zorgclusterwoning). Hierbij is de brandcompartimentering, verkeersruimte/ trappenhuizen en installatie voorzieningen beschouwd. Het betreffen reguliere voorzieningen.

5.5

Duurzaamheidsonderzoek

Zoals beschreven in paragraaf 3.3 is het pand niet of nauwelijks geïsoleerd. Om het pand toekomstbestendig te maken en zoveel mogelijk te laten voldoen aan het verduurzamingsbeleid, is er een onderzoek uitgevoerd dat heeft geleid tot een energieadvies. Voor dit advies zijn specialisten ingezet om het gebouw te inspecteren, tekeningen te bestuderen, en alle benodigde gegevens in een

23 april 2025

RWZ Brink 40-43 15

geattesteerd computerprogramma in te voeren. Vervolgens is de energetische prestatie van de huidige situatie geanalyseerd en zijn mogelijke verbetermaatregelen doorgerekend. In overleg met bouwkundige, kostendeskundige en installatieadviseur is gekozen voor een realistisch maatregelenpakket dat zal resulteren in een labelsprong naar A++. Vanwege netcongestie en het beschermd stadsgezicht is het helaas niet mogelijk om het gebouw op dit moment volledig van het gas af te koppelen en energieneutraal te maken.

5.6

Parkeeronderzoek

In verband met een voorgenomen ontwikkeling is een gespecialiseerd bureau gevraagd te onderzoeken wat de werkelijke gebruiksnorm is voor parkeren op locaties met vergelijkbare functie. Hiervoor zijn 3 locaties met vergelijkbare functie onderzocht, het onderzoek is in 3 stappen uitgevoerd: - Stap 1 Parkeerdrukmetingen - Stap 2 Bepalen meeteenheid - Stap 3 Berekening gebruiksnorm parkeren Conclusie Ervan uitgaande dat de 3 locaties een goede referentie zijn voor de ontwikkeling aan de Brink/Zandpoort in Deventer, kan een parkeernorm (worst case) van 0,21 parkeerplaatsen per wooneenheid gehanteerd worden. Op basis van het huidige structuurplan kan dit een te kort van 1,5 parkeerplaats opleveren waarvoor in de nadere uitwerking een oplossing gezocht moet worden.

23 april 2025

RWZ Brink 40-43 16

6.

Communicatie en Participatie

6.1

Inleiding

Voor de succesvolle realisatie van een 24/7 regionale woonzorgvoorzieningen is effectieve communicatie en participatie met alle betrokkenen van cruciaal belang. Dit hoofdstuk beschrijft de stappen die zijn ondernomen om de communicatie en participatie te waarborgen en te verbeteren.

6.2

Werkgroep Communicatie

Na de bijeenkomst over de regionale woonzorgvoorziening op donderdag 27 juni 2024 is een werkgroep communicatie opgericht. Deze werkgroep bestaat uit een gemeentelijk communicatieadviseur, projectleider, beleidsadviseur, strategisch communicatieadviseur van Tactus, en ondersteunend personeel. De werkgroep heeft als doel om de communicatie met alle belanghebbenden te coördineren en te optimaliseren.

6.3

Participatie

Voor dit project is gekozen voor participatie via een bijpraatgroep, een voorloper van een klankbordgroep. De deelnemers van deze bijpraatgroep vertegenwoordigen de belangen van hun achterban, zoals ondernemers, omwonenden en andere betrokkenen. Naast de bijpraatgroep was er ook de mogelijkheid om vragen te stellen en zorgen te uiten via het e-mailadres tactusbrink@deventer.nl. Daarbij is ook gekeken naar de 5 vragen van participatie: • Welke ruimte is er voor invloed? • Welke belangen hebben inwoners bij het project of de beleidsontwikkeling? • Hoeveel tijd, geld, capaciteit en expertise is beschikbaar? • Stemt college en/of raad in met het voorgestelde participatieniveau (trede op de participatieladder)? • Hoe verhoudt dit participatietraject zich tot andere lopende of toekomstige participatietrajecten? Tijdens de verschillende momenten van invloed lag de focus op raadpleging. Elk overleg werd gevoerd met de gedachte dat de woonzorgvoorziening op de Brink zou komen. Er was erkenning en ruimte voor zorgen, vragen en ideeën om deze woonvoorziening op een goede manier op deze locatie mogelijk te maken, zowel voor de aanwezigen als hun achterban. De projectleider nam deze input mee naar het projectteam, waar mogelijk werden deze toevoegingen en/of aanpassingen verwerkt in de plannen.

Om de participatie (en communicatie) vorm te geven was er tijd, geld, capaciteit en expertise beschikbaar. De werkgroep communicatie, zoals hierboven beschreven nam dit voor haar rekening. Tweewekelijks werd er overlegd over de stand van zaken, nieuwe bijpraatmomenten en/of aanpassingen aan de website. Het belang voor inwoners in dit project ligt vooral in de manier waarop de regionale woonzorgvoorziening in hun woon- en leefomgeving wordt ingepast. Brink 40-43 is de enige mogelijke locatie voor een regionale woonzorgvoorziening. Voor inwoners is het belangrijk om mee te kunnen

23 april 2025

RWZ Brink 40-43 17

denken over de manier waarop dit in hun directe woon- en leefomgeving kan landen. Waar hebben zij behoefte aan? Wat baart hen zorgen? In het collegebesluit van juni 2024 heeft het college ingestemd met het doel van de participatie: het doel van de gesprekken is om te horen wat mensen van dit initiatief vinden en welke vragen, zorgen en aandachtspunten zij hebben. Dit participatietraject is een losstaand traject en raakt geen andere lopende of toekomstige participatietrajecten.

Bij praat groepOp 9 december 2024 en op 24 februari 2025 organiseerden Tactus Deventer en gemeente Deventer een bijpraatmoment in het pand aan de Brink. De aanwezigen vertegenwoordigden hun achterban, zoals ondernemers, omwonenden en andere betrokkenen. Het doel van dit bijpraatmoment was om de voortgang van het haalbaarheidsonderzoek toe te lichten, zorgen en wensen op te halen, en de locatie te bekijken. Tijdens deze bijpraatmomenten zijn de volgende onderwerpen besproken: • Haalbaarheidsonderzoek, stand van zaken • Zorgen en wensen van de aanwezigen • Overlast • Communicatie en transparantie • Betrokkenheid van de omgeving • Terugdringen van overlast in de binnenstad • Zorgvuldige afweging van voors en tegens • Leefbaarheid en waardevermindering • Locatie Daarnaast kregen de aanwezigen de gelegenheid om het pand zowel van binnen als van buiten te bekijken. Mailinglijst Tijdens en na de bijeenkomst op 27 juni 2024 is er een mailinglijst van ca. 60 personen samengesteld. Deze lijst met personen wordt regelmatig gebruikt om updates te versturen over de voortgang van het project, geplande locatiebezoeken, en bijeenkomsten van de bijpraatgroep. Enkele belangrijke communicatie momenten waren: • • • • • • • • • •

22 juli 2024: Verslag informatiebijeenkomst RWZV Tactus Brink (27 juni) 25 september 2024: Korte update Brink 40-43 21 oktober 2024: Aankondiging locatiebezoek (4 november) 28 oktober 2024: Uitnodiging locatiebezoek woonzorgvoorziening (4 november) 4 november 2024: Locatiebezoek Tactus Enschede 12 november 2024: Korte update via de mail over Brink 40-43 9 december 2024: Bijeenkomst bijpraatgroep 24 februari: Bijeenkomst bijpraatgroep 28 maart en 2 april: Informeren gemeenteraad en bijpraatgroep over uitstel 3 april: Informeren mailinglijst over uitstel

23 april 2025

RWZ Brink 40-43 18

Website Naar aanleiding van de bijeenkomst is een Vraag en antwoord (Q&A)-sectie op de website geplaatst met input van de avond. Daarnaast zijn verslagen van lopende onderzoeken en bijpraatmomenten gepubliceerd, zoals: • Verslag locatiebezoek/bijpraatmoment (4 november 2024) • Verslag bijpraatmoment (9 december 2024) • Verslag bijpraatmoment (24 februari 2025) Deze verslagen en Q&A zijn te vinden op: www.deventer.nl/tactusbrink Vragen en opmerkingen; via de gemeente, Tactus, website, e-mail kwamen enkele vragen binnen in de afgelopen periode, deze gingen met name over: • Zorgen en wensen • Zorgvuldige afweging van voors en tegens • Inpassing in de directe omgeving De gestelde vragen zijn beantwoord en behandeld tijdens de bijpraatmomenten. De verslagen hiervan zijn gepubliceerd op de website.

6.4

Locatiebezoek

Op 4 november 2024 bezochten vier omwonenden en betrokkenen van het plan Brink 40-43 een locatie van Tactus in Enschede. Ook collega's van het projectteam van de gemeente en wethouder Duursma waren aanwezig. Tijdens dit bezoek werden vragen gesteld over veiligheid, cliënten, toezicht en begeleiding. Tactus nam uitgebreid de tijd om deze vragen te beantwoorden. Enkele gestelde vragen en antwoorden zijn: • Hoe was de samenwerking met de buurt in Enschede tijdens de opstartfase van de beschermd wonen locatie? • Antwoord: "De samenwerking was intensief. Open en eerlijk communiceren over hoe wij deze locatie vormgaven, was heel belangrijk." • Hoe verliep het overleg met omwonenden en andere belanghebbenden tijdens de opstartfase in Enschede? • Antwoord: "In de opstartfase hadden we minimaal eens per twee weken overleg met een afvaardiging van de omwonenden, politie, handhaving en andere belanghebbenden in de buurt. Tegenwoordig is dit niet meer nodig, omdat we elkaar goed kennen en bij vragen direct contact opnemen." • Is er straks in Deventer altijd een medewerker van Tactus aanwezig op de locatie die bereikbaar is voor ons? • Antwoord: "Ja, er is altijd, 24/7, een medewerker van Tactus aanwezig op de locatie en aanspreekbaar/bereikbaar." • Zorgt het gebruik van middelen op de locatie voor overlast op straat? • Antwoord: "Juist niet.

De ervaring leert dat bewoners liever in een rustige plek in hun eigen omgeving gebruiken. Dit biedt een veilige woonplek waar ze zichzelf kunnen zijn, wat juist zorgt voor minder overlast op straat." • Hoeveel wisselingen van cliënten zijn er op jaarbasis op de locaties in Enschede? • Antwoord: "Er zijn zeer weinig wisselingen, cliënten blijven er vaak langdurig wonen."

23 april 2025

RWZ Brink 40-43 19

Vervolg Indien het haalbaarheidsonderzoek succesvol is, wordt er gekeken naar het oprichten van een klankbordgroep en het organiseren van een convenantenoverleg. Een idee is om dit mogelijk te combineren met het convenantenoverleg Polstraat. Bovendien organiseren we dan een informatiebijeenkomst voor de omgeving, dus een bredere groep dan de huidige bijpraatgroep. Hierin vertellen we meer over de uitkomsten van het haalbaarheidsonderzoek en het vervolgproces.

23 april 2025

RWZ Brink 40-43 20

7.

Financiële haalbaarheid

7.1

Taxatie

7.1.1 Kader Regulier dient conform gemeentelijk beleid bij aankoop van vastgoed er twee taxaties te worden opgesteld. Binnen het kader van de Wet toelating zorginstellingen en beleidsregel vervreemding onroerende zaken dient Tactus het voornemen om tot vervreemding over te gaan voor te leggen aan het College Sanering. Het College Sanering heeft aangegeven dat de beoordeling op basis van 2 onafhankelijke taxaties moet plaats vinden welke door de Zorginstelling in opdracht zijn gegeven waarbij de hoogste waarde in principe als de marktconforme waarde wordt gehanteerd. In deze combinatie is er voor gekozen om één taxatie in opdracht van de Gemeente Deventer te laten uitvoeren en twee taxaties in opdracht van Tactus. 7.1.2 Resultaat De taxaties zijn uitgevoerd op basis van gelijkwaardige uitgangspunten, de waarde bedraagt € 1.280.000,-- vrij op naam. De definitieve beschikking van het College Sanering is nog niet ontvangen. Gemeenten zijn bij verwerving van vastgoed voor maatschappelijke doeleinden vrij gesteld van overdrachtsbelasting.

7.2

Investering

7.2.1 Investeringskosten Op basis van de indeling conform NEN 2699 zijn de totale investeringskosten bestaande uit verwervingskosten, geraamde (ver)bouwkosten met daaraan toegevoegd de bijkomende kosten opgesteld. Bijkomende kosten bestaan o.a. uit voorbereidingskosten, leges, financieringskosten en risico verrekening voor inflatie en onvoorziene uitgaven. Verwervingskosten Bouwkosten Bijkomende kosten Investeringskosten, excl. BTW Belastingen Investeringskosten, incl. BTW

€ 1.282.500,-€ 5.080.000,-€ 1.687.000,-€ 8.049.500,-€ 1.364.000,-€ 9.413.500,--

7.2.2 Subsidie Op basis van het duurzaamheidsonderzoek en verwerving door de Gemeente Deventer komt het pand op basis van de huidige subsidie richtlijnen in aanmerking voor een DUMAVA subsidie. De exacte regeling voor de DUMAVA subsidie wordt ieder jaar opnieuw bij- en vastgesteld, op basis van het haalbaarheidsonderzoek en huidige regeling is een subsidie bedrag berekend van ca. € 600.000,--.

23 april 2025

RWZ Brink 40-43 21

7.3

Exploitatie

7.3.1 Kostprijs dekkende huur Conform de Kadernota is vastgoed is de Kostprijs dekkende huur (KPDH) berekend. De KPDH bestaat uit kapitaalslasten, eigenaars lasten inclusief onderhoudsdotatie. Als uitgangspunt is in de berekening een afschrijvingstermijn van 40jaar gehanteerd met een restwaarde ter hoogte van de aankoopsom van het pand en een beschouwingsperiode voor de huur van 20jaar. 7.3.2 Huurcontract Doel is om een huurcontract voor onbepaalde tijd met een minimale periode van 15jaar vast te leggen op basis van een ROZ model en algemene voorwaarden. Het gebouw wordt conform vigerende regelgeving en voorzieningen opgeleverd, de huurder draagt zorg voor stoffering, vaste- en losse inrichting en specifieke bedrijfsinstallaties zoals camera bewaking. De onderhoudsdemarcatie conform algemene voorwaarden ROZ houd in hoofdlijn in dat de huurder verantwoordelijk is voor de kosten van het Preventief en Correctief onderhoud en de eigenaar verantwoordelijk is voor de kosten van het vervangingsonderhoud 7.3.3 Zorg vergoeding Tactus ontvangt afhankelijk van de zorgindicatie per client een vergoeding op basis van WMO en/of WLZ. De vergoedingen bestaan uit een zorg- en huisvestingscomponent.

Tactus heeft een exploitatie berekening over een periode van 15 jaar beschouwd waarin zij uitgaan van een ‘ingroei’ model waarbij het grootste deel van de cliënten woonachtig in de voorziening een WLZ indicatie zullen ontvangen. 7.3.4 Bijdrage zorgkantoor Er zijn gesprekken gevoerd door de Gemeente Deventer en Tactus met Salland Zorgkantoor met de vraag of zij een bijdrage kunnen leveren aan de Regionale Woon Zorg voorziening. Salland heeft aangegeven geen eenmalige en/of structurele bijdrage direct aan de Gemeente als eigenaar van de voorziening te kunnen bijdragen maar heeft wel toezegging gedaan om de zorgvergoeding per client aan Tactus te kunnen verhogen waarmee Tactus meer middelen heeft om een hogere huur dan de standaard huisvestingscomponent te kunnen dragen. 7.3.5 Externe toets Adviesbureau HHM heeft de berekeningen in het haalbaarheidsonderzoek bestudeerd op duidelijkheid, volledigheid, juistheid en consistentie. HHM concludeerde dat de berekeningen correct en realistisch zijn. Daarnaast heeft HHM scenario's voorgesteld en uitgewerkt om een sluitende business case te vormen. Vanuit hun onafhankelijke positie hebben ze met alle betrokken partijen gesproken om oplossingen voor de onrendabele top te vinden. Dit proces resulteerde in een voorkeursscenario dat ter besluitvorming wordt voorgelegd.

23 april 2025

RWZ Brink 40-43 22

7.4

Risico’s

Ontwikkeling: - Definitieve beschikking College sanering - Omgevingsvergunning procedure - Onverwachte extreme inflatie - Onverwachte hoeveelheden verborgen asbest, chroom 6 Exploitatie: - Veranderende behoefte doelgroep - Wijzigingen in zorg financiering - Beëindiging huurcontract

23 april 2025

RWZ Brink 40-43 23

8.

Conclusie en advies

8.1

Conclusie

Het haalbaarheidsonderzoek geeft over het geheel een zelfde beeld en geen sterke afwijkingen ten opzichte van de eerder uitgevoerde verkenning. Conform onderzoeken en structuurplan is het mogelijk om 27 wooneenheden te realiseren voor de doelgroep.

8.2

Advies

Na een positief besluit wordt een projectteam samengesteld en gestart met de definitiefase. Hierin worden het functioneel, technisch en financieel programma van eisen opgesteld als basis voor een intentieovereenkomst met Tactus. Vervolgens worden het pand aangekocht en de ontwerpfase gestart. Na afronding van het ontwerp volgen prijs- en contractvorming en daarna de realisatie. Verwachte voorbereidingstijd is 1 tot 1,5 jaar, en de realisatietijd bedraagt ongeveer 1 jaar.

23 april 2025

RWZ Brink 40-43 24

Bijlage 1. Structuurplan I’M Architecten d.d. 14 april 2025

23 april 2025

RWZ Brink 40-43 25