2025-365 Raadsvoorstel Haalbaarheidsonderzoek RWZV Brink 40-43

RAADSVOORSTEL Onderwerp Portefeuillehouder Voorstelnummer Datum B en W besluit Team

: : : : :

Haalbaarheidsonderzoek RWZV Brink 40-43 Wethouder Duursma, 2025-365 6-05-2025 DEV-PRO-WG

Inleiding In december 2021 heeft het regionaal bestuurlijk overleg beschermd wonen en maatschappelijke opvang regio Midden-IJssel ingestemd met het laten ontwikkelen van een regionale woonzorgvoorziening (RWZV) voor mensen met complexe problematiek in Deventer. Tactus is de beoogd zorgverlener. In januari 2022 heeft het college van B&W ingestemd met de realisatie van een dergelijke woonzorgvoorziening in Deventer. In het regionale aanbod voor beschermd wonen ontbreekt namelijk een locatie waar mensen met langdurige psychiatrische problematiek en verslaving (en vaak zonder vaste woonplek) kunnen verblijven met de juiste zorg en ondersteuning. Dit zijn cliënten die actief gebruiken, ernstige verslavings- en bijkomende problemen hebben en weinig perspectief op herstel waar het gaat om middelengebruik. De ondersteuning is hier gericht op het verhogen van kwaliteit van leven, het beperken van de gezondheidsschade en stabilisatie. Een vaste, veilige woonplek is de start van deze stabilisatie. Op basis van ervaringen elders blijkt dat deze doelgroep niet voor overlast zorgt als ze een veilige basis hebben. Deze inwoners verblijven nu deels in de maatschappelijke opvang, zonder zicht op een geschikte permanente vervolgplek. Hierdoor blijven zij ongewild en onterecht in de opvang.

Ook verblijft een deel van deze mensen ten onrechte in een andere vorm van beschermd wonen of wonen deze mensen zelfstandig, waarbij soms de juiste begeleiding, zorg of behandeling ontbreekt. Deze mensen hebben vaak op meerdere levensgebieden behoefte aan zorg en ondersteuning, maar de bestaande beschermd wonen plekken zijn niet geschikt omdat zij zich niet of nauwelijks kunnen ontwikkelen naar zelfstandigheid. Ook is hun psychiatrische problematiek in combinatie met middelengebruik vaak belemmerend om in een andere woonzorgvoorziening te kunnen wonen. Nadat Tactus er, ondanks diverse pogingen, niet in slaagde om zelfstandig een geschikte locatie te vinden is in januari 2023 geconcludeerd dat gemeentelijke bemoeienis noodzakelijk is. Een bredere oriëntatie naar passende locaties in Deventer leidde tot een verdere verkenning naar de haalbaarheid van het realiseren van de voorziening in het pand van Tactus aan de Brink 40 + 43 in Deventer. Op 4 juni 2024 (nota nr. 2024-465) heeft het college besloten een haalbaarheidsonderzoek uit te voeren naar de realisatie van de RWZV aan de Brink 40-43. Samenvatting uitkomsten haalbaarheidsonderzoek (zie ook bijlage haalbaarheidsonderzoek) In de periode juni 2024 tot medio april 2025 is er een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd. Dit in nauwe samenwerking met de regio Midden-IJssel, Salland Zorgkantoor en Tactus Verslavingszorg.

Hieronder puntsgewijs de hoofdlijnen uit het haalbaarheidsonderzoek: 1. Voor het haalbaarheidsonderzoek zijn technische onderzoeken uitgevoerd om een volledig beeld te krijgen van de technische staat en verduurzamingsmogelijkheden van het pand. 2. Er zijn structuurontwerpen gemaakt die een beeld geven van de inrichting en het buitenaanzicht. Er kunnen 27 wooneenheden ingericht worden met daarbij

nog voldoende algemene ruimtes en ruimtes voor personeel. Er is bij de inrichting rekening gehouden met bijvoorbeeld het gewenste toezicht bij de ingang. Er zijn voldoende woonruimten voor cliënten met fysieke beperkingen (bv rolstoel gebonden/ scootmobiel). 3. De ruimtelijke aspecten en procedures zijn in kaart gebracht. De RWZV aan Brink 40-43 is een binnenplanse omgevingsplanactiviteit. Hoogstwaarschijnlijk kan de OPA procedure worden doorlopen. 4. Vanaf het moment dat het besluit was genomen een haalbaarheidsonderzoek uit te voeren, is er een participatietraject doorlopen met omwonenden, ondernemers en belangengroeperingen uit de binnenstad. Gedurende het proces zijn de belangen van de omwonenden in kaart gebracht en is er in de verdere uitwerking gekeken hoe dit in te passen in de het plan van het pand. Er is meegedacht over oplossingen op de onderdelen die omwonenden en ondernemers belangrijk vinden. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de situering van de ingang aan de achterzijde, het 24/7 toezicht en de inzet van camerabewaking aan de achterzijde. De gekozen oplossingen zoals nu voorzien zijn opgenomen in het haalbaarheidsonderzoek (bijlage 1) 5. De verwachte kosten voor het aankopen en verbouwen van het pand zijn om en de nabij € 9,4 miljoen (zie bijlage 1).

Als deze kosten volledig worden doorberekend in de kostprijs dekkende huur die moet worden voldaan, blijkt uit de businesscase dat Tactus de huurprijs niet kan voldoen. Er resteert een onrendabele top. Vanaf maart 2025 is adviesbureau HHM betrokken bij de laatste fase van het haalbaarheidsonderzoek. Zij hebben als onafhankelijke partij de berekeningen bestudeerd op basis van duidelijkheid, volledigheid, juistheid en consistentie. HHM heeft geconstateerd dat de berekeningen juist en realistisch zijn. Ook heeft HHM een rol gehad in het voorstellen en uitwerken van scenario's om te komen tot een sluitende business case. Vanuit hun onafhankelijke positie hebben ze met alle partijen afzonderlijk (en gezamenlijk) gesproken om te kijken waar de kansen lagen voor oplossingen voor de onrendabele top. Dit heeft geleid tot 2 scenario's: Scenario 1 Gemeente Deventer en BWMO-regio Midden-IJssel doen gezamenlijk een eenmalige investering van €4.200.000. * BWMO-regio Midden-IJssel draagt € 1.700.000 bij. * Gemeente Deventer draagt € 2.500.000 bij. * Beschouwingsperiode* van 20 jaar. * Lagere kostprijs dekkende huur. * Bijdrage Salland zorgkantoor aan Tactus in de vorm van een hoger tarief waardoor Tactus een hogere huur kan betalen. * Hiermee wordt de onrendabele top in de business case van Tactus voor een periode van 15 jaar gedekt.

Scenario 2 Gemeente Deventer en BWMO-regio Midden-IJssel doen een eenmalige investering van € 3.235.000. * BWMO regio Midden-IJssel draagt € 1.700.000 bij. * Gemeente Deventer draagt € 1.535.000 bij. * Beschouwingsperiode* van 40 jaar. * Lagere kostprijs dekkende huur. * Onrendabele top in de business case van Tactus voor 15 jaar gedekt. * Bijdrage Salland zorgkantoor aan Tactus, waardoor Tactus een hogere huur kan betalen

Scenario 1 wordt door bureau HHM aanbevolen als de beste optie; Dit scenario verdeelt de risico's onder alle betrokken partijen: Tactus draagt ondernemersrisico door beperkte exploitatiemarge, de gemeente Deventer investeert eenmalig met een huurder voor minimaal 15 jaar en een afschrijftermijn van 20 jaar, en de regio Midden-IJssel investeert ook eenmalig voor een regionale voorziening die de druk op de maatschappelijke opvang en andere beschermd wonen locaties vermindert. Salland Zorgkantoor draagt bij door Tactus een opslag te geven boven het NZa richttarief voor minimaal 4 jaar. Scenario 1 is minder risicovol door een beschouwingsperiode van 20 jaar, wat beter aansluit bij de business case van Tactus en het nog te op stellen huurcontract voor 15 jaar. * = Beschouwingsperiode, geeft de periode aan waarvan de totaalkosten worden vertaald naar een huurprijs in het eerste jaar die deze kosten dekt.

Raadsvoorstel De raad wordt voorgesteld om: 1. Een Regionale Woonvoorziening Zorg en Veiligheid (RWZV) te realiseren op Brink 40-43, op basis van voorkeursscenario 1. 2. In afwijking van het vastgoedbeleid, de aankoopprijs van € 1.280.000 als restwaarde te hanteren (en dus niet af te schrijven naar nihil) 3. Een investeringskrediet van € 9.413.500 beschikbaar te stellen, waarvan € 1.280.000 voor de aankoop van het pand, en € 8.133.500 voor de verbouwing. 4. Voor de realisatie van de RWZV eenmalig € 4.000.000 te onttrekken uit de reserve BW/MO lokaal en eenmalig €200.000 te onttrekken uit de reserve Sociaal Domein en deze bedragen ter dekking van een deel van de kapitaallasten te doteren aan de reserve kapitaallasten. 5. De jaarlijkse kapitaallasten vanaf 2028 voor een periode van 40 jaar te dekken uit de reserve kapitaallasten tot een bedrag van € 4.200.000 6. De resterende jaarlijkse kapitaallasten ter hoogte van € 165.000 vanaf 2028 jaarlijks ten laste te brengen van de exploitatie, waarbij dekking plaatsvindt via kostendekkende huur. 7. Eventueel nog te ontvangen subsidies voor € 200.000 te storten in de reserve sociaal domein en het restant in de reserve BW/MO lokaal 8. De begroting dienovereenkomstig te wijzigen.

Kern raadsvoorstel In het regionale aanbod voor beschermd wonen ontbreekt een locatie waar mensen met langdurige psychiatrische problematiek en verslaving (en vaak zonder vaste woonplek) kunnen verblijven met de juiste zorg en ondersteuning. Op 4 juni 2024 heeft het college besloten een haalbaarheidsonderzoek uit te voeren naar de mogelijkheid een dergelijke voorziening te realiseren aan de Brink 40-43. Op grond van de uitkomsten van de haalbaarheidsstudie blijkt realisatie mogelijk. De raad wordt gevraagd in te stemmen met de realisatie en met de condities waaronder het mogelijk kan worden gemaakt.

Beoogd resultaat Het doel is om een duurzame woonzorgvoorziening te realiseren voor chronisch verslaafden, waardoor de druk op de 24-uursopvang vermindert en cliënten een passend woon- en begeleidingsaanbod krijgen. Dit draagt bij aan de stabilisatie van hun gezondheid en vermindert overlast in buurten en wijken.

Kader * Regiovisie beschermd wonen en maatschappelijke opvang ‘Kracht in kwetsbaarheid: van opvang en beschermd wonen naar wonen eerst en een beschermd thuis!’ Regio Midden-IJssel 2024 t/m 2026 * Nota 2022-40: Woon-zorgvoorziening t.b.v. de gemeente in de regio Midden-IJssel * Nota 2024-265: Ontwikkeling woonzorgvoorziening in Deventer * DAEB raadsbesluit 2014:(2014-002598)

Argumenten ten behoeve van de raad Argumenten voor: 1. Betere kwaliteit van leven: Door stabiliteit in wonen en passende ondersteuning krijgen cliënten rust en stabiliteit, zo blijkt ook uit vergelijkbare voorzieningen in het land. 2. Minder maatschappelijke kosten: Op dit moment ontbreekt deze voorziening in Deventer, met als gevolg dat cliënten onterecht in de 24-uurs opvang verblijven, in wijken, beschermd wonen of op straat leven, waardoor er veel inzet nodig is vanuit beschermd wonen, maatschappelijke opvang, politie, boa's, huisartsen, bemoeizorg e.d. Deze inzet kan worden teruggedrongen voor deze doelgroep als er een woonzorgvoorziening van Tactus komt waarin middelengebruik is toegestaan. 3. Centrum: De beoogde doelgroep trekt naar het centrum, zo blijkt ook uit ervaringen elders. Het is daarom gewenst de voorziening op loopafstand van het centrum (en in of nabij hun huidige leefomgeving) te realiseren. In andere regio's zijn er ook hostels die zijn gehuisvest in het centrum van de stad, zoals Almere, Apeldoorn, Enschede, Nijmegen, Utrecht en Zwolle. 4. Ontzorgen maatschappelijke opvang: Er verblijven momenteel ongeveer 8-10 cliënten die baat hebben bij de RWZV in de 24-uursopvang.

Het realiseren van de RWZV op redelijk korte termijn betekent dat de ambitie om de 24-uursopvang te gebruiken als voorziening met éénpersoonskamers haalbaarder wordt en daarmee de effectiviteit van de 24-uursopvang op het herstel van de mensen die er blijven ook wordt vergroot. 5. Verkorten wachttijd Beschermd Wonen: een deel van de mensen die in de RWZV gaan verblijven, zijn nu in zorg op een andere (minder passende) beschermd wonen locatie. Met de komst van de RWZV zullen zij doorstromen, waardoor op hun huidige beschermd wonen plek een nieuwe client kan gaan instromen. Dit draagt bij aan het verkorten van de wachttijd voor beschermd wonen. 6. Verminderen overlast: door het permanente toezicht vanuit de woonzorgvoorziening (24/7 i.c.m. cameratoezicht op de achterzijde Achter de Muren Zandpoort) is de verwachting dat algehele overlast, zoals die nu op en rondom de Brink wordt ervaren (los van de doelgroep van Tactus), ook beter kan worden gemonitord en de herinrichting van pand + ingang aan de achterzijde zal hier positief aan bijdragen. 7. Toekomstbestendig: Pand wordt aangepast en verduurzaamd en daarmee ook geschikt gemaakt voor mogelijk vergelijkbare doelgroepen in de toekomst. Het pand is en blijft courant, zeker na de verbouwing, en ook gezien de ligging, en behoudt altijd een waarde bij evt. andere invulling in de toekomst. Argumenten tegen: 1.

Weerstand: Ervaring in andere steden leert dat een dergelijke voorziening in een binnenstad goed mogelijk is en voor nagenoeg geen overlast zorgt. Veel van deze mensen verblijven al in Deventer. Toch kan dat vragen en zorgen oproepen. Daar is begrip voor en daar blijven we over in gesprek met betrokken partijen. 2. Er zijn enkele onzekere factoren verbonden aan het proces die in de volgende fase worden uitgewerkt Het gaat dan bijvoorbeeld om de nadere specificering verbouwingskosten, voorwaarden van bekostiging die nog worden uitgewerkt door zorgkantoor en Tactus.

Betrokken partijen en participatie Betrokken partijen zijn onder andere de gemeente Deventer, regio Midden-IJssel, Salland Zorgkantoor en Tactus Verslavingszorg maar ook omwonenden en belanghebbenden. Sinds het besluit van de gemeente Deventer voor het uitvoeren van het haalbaarheidsonderzoek is er regelmatig contact met omwonenden, ondernemers en belangengroeperingen uit de binnenstad. Op 23 april 2025 hebben de samenwerkende gemeenten Midden-IJssel (BW/MO) onderstaande besloten:

1. Financieel bij te dragen aan de realisatie van de RWZV aan Brink 40-43 in Deventer, met het beschikbaar stellen van € 1.700.000, - vanuit de bestemmingsreserve 'maximale regionale bijdrage investeringskosten regionale woonzorgvoorziening cliënten complexe problematiek' aan de gemeente Deventer. 2. Als voorwaarde bij de regionale financiële bijdrage te stellen dat een vrijkomende plek in de RWZV door Tactus Verslavingszorg altijd eerst aangeboden moet worden aan de regio Midden-IJssel.

Financiële consequenties De verwachte kosten voor het aankopen en verbouwen van het pand zijn ca. € 9,4 miljoen. In de bijlagen die onder geheimhouding zijn verstrekt wordt een nadere financiële onderbouwing gegeven. Geheimhouding is opgelegd omdat het niet wenselijk is om de financiële gegevens openbaar te maken vanwege de economische en financiële belangen van de gemeente en om het vervolgproces rondom aankoop pand en voorbereiding en aanbesteding voor de daadwerkelijke verbouwing niet te verstoren. Voorstel aan het college is de raad voor te stellen om te kiezen voor voorkeursscenario 1: Voorkeursscenario 1: Lagere kostprijs dekkende huur met een beschouwingsperiode van 20 jaar inclusief een bijdrage van Salland Zorgkantoor. De totale investering van het project bedraagt €9.413.500, daarbij is rekening gehouden met een beschouwingsperiode van 20 jaar en bijdrage van het Salland zorgkantoor. Uitgaande van deze kaders komt de kostprijs dekkende huur uit op €270.000. Dit scenario vraagt om een eenmalige investering van €4.200.000. De regio midden IJssel heeft besloten om een deel van deze investering voor haar rekening te nemen, ter hoogte van €1.700.000. De bijdrage van de Gemeente Deventer zal eenmalig € 2.500.000 bedragen. In scenario 1 is ook rekening gehouden met een restwaarde van €1.280.000 (aankoopwaarde pand).

Voor dit project is het mogelijk om na het afronden van de investering om een Dumava subsidie aan te vragen. Een eventuele bijdrage storten we voor de eerste €200.000 in de reserve sociaal domein en het restant in de reserve op BW/MO Lokaal. Eenmalige investeringsbijdrage: De gemeente Deventer heeft, mede op basis van regionale vrijvallen voorgaande jaren, lokaal een reserve opgebouwd voor beschermd wonen en maatschappelijke opvang. Hieruit wordt € 2.300.000 beschikbaar gesteld als investeringsbijdrage, en €200.000 uit de reserve Sociaal Domein. Vanuit de samenwerkende gemeenten Midden-IJssel (BW/MO) is op 23 april 2025 besloten €1.700.000. beschikbaar te stellen aan de gemeente Deventer voor de realisatie van de RWZV aan Brink 40-43. Deze regionale bijdrage wordt onderdeel van de reserve BW/MO lokaal. Totaal is er dan een budget beschikbaar van €4.000.000. Na een positieve besluitvorming door de raad kunnen deze middelen gestort worden in de reserve kapitaallasten ten behoeve voor de realisatie van de RWZV aan de Brink 40-43. Kapitaallasten: Voor het totaalbedrag van €9.413.500 wordt rekening gehouden met €1.280.000 restwaarde van het pand.

Kapitaallasten worden berekend op basis van een eenmalige investering van €4.200.00,- en het restant van de financiering wordt berekend op €3.933.500 * De jaarlijkse kapitaallasten ter hoogte van € 176.400 voor het aanvangsjaar 2028 ten laste te brengen van de reserve kapitaallasten over een periode van 40 jaar tot een bedrag van € 4.2 miljoen.

* De resterende jaarlijkse kapitaallasten en vastgoedlasten (kosten verzekeringen, belastingen, onderhoud etc) ter hoogte van € 165.000 ten laste te brengen van de exploitatie. Dekking vindt plaats via de kostendekkende huur. Afwijking van Kadernota Vastgoed In de kadernota vastgoed van Deventer is vastgesteld dat Bedrijfspanden in 40 jaar worden afgeschreven tot nihil. Voorstel is om voor het pand aan de Brink 40-43 af te wijken van het vastgoedbeleid. Het BBV en de richtlijn activeren en afschrijven geven hiervoor ruimte. Het is reëel te veronderstellen dat het pand nog een waarde heeft na 40 jaar afschrijving. Hierbij wordt uitgegaan van afschrijving naar een restwaarde van € 1.280.000, - (aankoopwaarde pand). Er wordt nog extern opdracht gegeven om een berekening te maken om de marktwaarde te bepalen nadat het pand is verbouwd. Het pand wordt verduurzaamd en krijgt vermoedelijk label A++ na verbouwing. Op basis van de locatie van het pand en de investeringen die worden gedaan is de restwaarde reëel die wordt gehanteerd in de berekening van de kostprijs dekkende huur. Staatssteun: De rapportage van HHM meldt over dit punt het volgende: een financiële bijdrage van de gemeente Deventer ten behoeve de investeringskosten voor de realisatie van de RWZV, bevat volgens Lysias (gespecialiseerd extern bureau) staatssteun.

Door de eenmalige investering van de gemeente kan een lagere kostprijsdekkende huurprijs worden gehanteerd. De gemeenteraad heeft in 2014 een 'Algemeen belang besluit Wet markt en overheid' genomen waarin is bepaald dat bij verhuur van gemeentelijk vastgoed een integrale kostprijsberekening in sommige gevallen bij verhuur voor maatschappelijke activiteiten niet nodig is. Dat belang weegt dan zwaarder dan eventuele belangen van andere marktpartijen. Hiermee is de staatssteun rechtmatig verleend. DUMAVA-subsidie: Als de gemeente Deventer het pand heeft aangekocht kan zij een DUMAVA (duurzaam maatschappelijk vastgoed) subsidie aanvragen vanwege de voorgenomen verduurzamingsmaatregelen in dit maatschappelijke vastgoed. De subsidie kan worden vastgesteld op basis van de werkelijke investering na afloop. Op basis van de subsidievoorwaarden en de verwachte investeringen in verduurzaming van het pand, wordt een subsidie verwacht van ongeveer € 200.000 € 600.000. Aan de ene kant is deze subsidie nog onzeker omdat deze op dit moment nog niet kan worden aangevraagd. Tegelijkertijd is 'slechts' € 200.000, DUMAVA subsidie nodig om de business case op basis van bovenstaande cijfers sluitend te krijgen. De verwachting is dat áls het lukt deze subsidie te ontvangen, minimaal € 200.000, - een reëel bedrag is om rekening mee te houden.

Betrokkenheid raad De Raad is december 2024 en in april 2025 via Deventer Sociaal Actueel bijgepraat over de voortgang van het project. Hierin is ook de toezegging gedaan tot locatie bezoek op een vergelijkbare woonzorgvoorziening in Enschede. Een en ander is gepland op 21 mei aanstaande in Enschede. Burgemeester en wethouders van de gemeente Deventer, de secretaris, de burgemeester,

J.P. Wassens

R.C. König