2025-277 Raadsvoorstel Schalkhaar woningbouw Hagenvoorde

RAADSVOORSTEL Onderwerp Portefeuillehouder Voorstelnummer Datum B en W besluit Team

: : : : :

Vaststellen Masterplan en grondexploitatie Hagenvoorde in Schalkhaar Wethouder De Geest, 2025-277 22-04-2025 DEV-PRO-WG

Inleiding Op 22 december 2021 heeft uw gemeenteraad de Routekaart Wonen en Voorzieningen Schalkhaar vastgesteld. De Routekaart geeft onder meer aan wat de woningbehoefte voor Schalkhaar is tot 2030 en voor welke doelgroepen. In de Routekaart wordt de locatie Hagenvoorde benoemd als mogelijke locatie voor woningbouw. De percelen aan de noordkant van de Hagenvoorderdijk (ca. 8 ha.) zijn door de gemeente gekocht in 2020 met als doel om in de toekomst woningbouw mogelijk te maken. Daarbij is bepaald dat er geen reguliere woningbouw zal plaatsvinden, maar meer de bijzondere woonvormen, waarbij met name gedacht wordt aan CPO-initiatieven en woningen voor speciale doelgroepen, zoals sociale huurwoningen. In het vervolg op de vaststelling van de Routekaart is een Masterplan tot stand gekomen voor ca. 40 woningen. Dit document betreft het ruimtelijk kader en een invulling daarvan met een stedenbouwkundige opzet. In de Omgevingsvisie 2019 is deze locatie niet expliciet aangewezen voor woningbouw, maar ligt in de stadsrandzone. Dit is een overgangsgebied tussen dorp en buitengebied. Binnen dit type landschap is de functie wonen onder voorwaarden toegestaan. Bij Hagenvoorde is naast extensieve woningbouw ook het doel om extra groen en beleving te realiseren voor Schalkhaar. Het huidige gebruik van de kavel is landbouw (grasland).

Het toekomstige gebruik is wonen met algemene voorzieningen zoals wandelpanden en meer biodiversiteit en natuur inclusief bouwen. Voorliggend plan past binnen de in de Omgevingsvisie gestelde voorwaarden. De Omgevingsvisie hoeft daarom niet gewijzigd te worden. De locatie is gelegen in de nabijheid van een geitenbedrijf aan de Raalterweg. Daarom is besloten om alleen de eerste fase van het plan Hagenvoorde, dat ca. 350 meter verwijderd is van het geitenbedrijf, tot ontwikkeling te brengen. Het deel ten westen van de monumentale boerderij komt mogelijk later tot ontwikkeling. Het plangebied ten oosten van de boerderij is ca. 3,4 hectare groot. Het plan is uitgewerkt met twee partijen, namelijk Wonen in Schalkhaar 55+ (WiS55+) en met woonstichting De Marken. Met deze twee partijen worden verkoopovereenkomsten gesloten. Het Masterplan wordt een bindend onderdeel van deze koopovereenkomsten. WiS55+ voorziet in de woonbehoefte voor 20 senioren woningen in de vrije sector en De Marken in de behoefte van 20 sociale huurwoningen. Na vaststelling van het Masterplan en de opening van de grondexploitatie wordt het stedenbouwkundig plan nader uitgewerkt en een juridisch planologisch kader voorbereid en ter besluitvorming voorgelegd aan uw raad. Na wijziging van het Omgevingsplan kan gestart worden met het bouwrijp maken, mogelijk in 2026. We verwachten het plan in 2029 af te kunnen ronden.

Raadsvoorstel 1. Het Masterplan vast te stellen. 2. De grondexploitatie Hagenvoorde vast te stellen en een verliesvoorziening te treffen van € 72.135,- ten laste van de generieke weerstandsreserve 3. Het risicobedrag van € 143.525,- mee te nemen in de berekening van het benodigde weerstandsvermogen

Kern raadsvoorstel Met het vaststellen van het Masterplan liggen er concrete landschappelijke, volkshuisvestelijke en stedenbouwkundige uitgangspunten vast, die de basis vormen voor de verdere woningbouwontwikkeling op deze locatie. Daarnaast wordt er met het openen van de grondexploitatie binnen de financiële kaders budgetten beschikbaar gesteld voor de verdere uitvoering van het plan.

Beoogd resultaat De gemeente voorziet op de locatie Hagenvoorde in een maatschappelijke behoefte voor bijzondere woonvormen zoals ontwikkelingen in co-creatie (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap). Door te differentiëren in kavelgrootte kunnen verschillende inkomensgroepen bediend worden en ontstaat een bewonersmix. Wonen in Schalkhaar55+ (WiS55+) voorziet in deze behoefte met 20 CPO woningen. Daarnaast is er behoefte aan compacte en met name betaalbare woningen voor jongeren en starters. De 20 sociale huurwoningen voorzien in deze behoefte.

Kader - Routekaart Schalkhaar Wonen en Voorzieningen, raadsbesluit 22 december 2021 - Omgevingsvisie 2019 - Omgevingswet - Nota Grondbeleid 2024 - Grondprijzenbrief 2025 - Besluit raad aankoop gronden 2020 - 001049 - Geheimhouding Gemeentewet en Wet Open Overheid. - Besluit B&W 1 april 2025, publicatie voornemen tot verkoop aan WiS55+ en aan De Marken

Argumenten ten behoeve van de raad Voor: 1. Met dit Masterplan wordt uitvoering gegeven aan de Routekaart Schalkhaar Wonen en Voorzieningen. In de Routekaart is de locatie Hagenvoorde benoemd als mogelijke locatie voor woningbouw. In het voorliggende Masterplan zijn onder meer concrete landschappelijke, volkshuisvestelijke en stedenbouwkundige uitgangspunten geformuleerd en is in overleg met omwonenden en andere belangstellenden een concept stedenbouwkundig plan opgesteld. 2. Door het Masterplan vast te stellen ontstaat er een vernieuwende wijk die past bij het dorpse karakter van Schalkhaar. Een groene wijk, die ook voor inwoners van Schalkhaar toegankelijk is gemaakt door de aanleg van onder meer openbare wandelpaden. 3. Het woningbouwprogramma bestaat uit 50% sociale huurwoningen en voor 50% uit koopwoningen in meerdere prijs categorieën. Dit is lijn met de ambitie om veel betaalbare woningen te bouwen. 4. De grond is in eigendom van de gemeente, hierdoor kan er goed regie worden gehouden op het woningbouwprogramma en het bouwtempo. 5. Door de grondexploitatie te openen kan er in korte tijd toegewerkt worden naar een voorstel voor wijziging van het Omgevingsplan. Het voorbereidingskrediet wordt geactiveerd en ingebracht in de grondexploitatie. 6.

Door de samenwerking met WiS55+ leveren we een bijdrage aan de ambitie om doorstroming op de woningmarkt in Schalkhaar te realiseren. Bestaande woningen komen vrij voor gezinnen. Dit is belangrijk voor de vitaliteit van het dorp. Door de samenwerking met De Marken dragen we bij aan de uitwerking van de met De Marken gemaakte prestatieafspraken.

Tegen: 1. Op ca. 350 meter afstand is een geitenhouderij gevestigd. Het RIVM adviseert om geen kwetsbare doelgroepen, zoals ouderen, binnen een straal van 2 km van een geitenhouderij te vestigen. Bij de wijk Steenbrugge is een afstand van 350 meter aangehouden. Deze afstand wordt hier ook aangehouden. 2. Niet alle omwonenden zijn het eens met woningbouw op deze locatie omdat de ontwikkeling onder meer het uitzicht van omwonenden gaat beperken. De ontwikkeling zal ook leiden tot een toename van verkeer. Het toevoegen van 40 woningen gaat zorgen voor meer verkeer, maar levert verkeerskundig geen problemen op. 3. De huidige bestemming, zoals is vastgelegd in het Omgevingsplan, is Natuur. Uitgangspunt voor deze ontwikkeling is dat natuurwaarden in het gebied versterkt worden en de toegankelijkheid van het gebied voor de buurtbewoners vergroot wordt. In kwantitatieve zin gaat de natuur er op achteruit, maar in kwalitatieve zin gaat de natuur er op vooruit. De grootste toename van natuurwaarden verwachten we overigens aan de westzijde van de boerderij die later tot ontwikkeling gebracht kan worden. De compensatie voor natuur die nu wordt aangelegd is met name tussen de monumentale boerderij en de nieuwe bebouwing. 4. In de Omgevingsvisie 2019 is deze ontwikkeling niet aangewezen als woningbouwlocatie maar ligt in de stadsrandzone.

Dit is een overgangsgebied tussen dorp en buitengebied. Binnen dit type landschap is de functie wonen onder voorwaarden toegestaan. Bij Hagenvoorde is naast woningbouw ook het doel om extra groen en beleving te realiseren voor Schalkhaar. Het huidige gebruik van de kavel is landbouw (grasland). Het toekomstige gebruik is wonen met een lage bebouwingsdichtheid en met algemene voorzieningen zoals wandelpaden gecombineerd met meer biodiversiteit en natuur inclusief bouwen. De invulling met een relatief lage bebouwingsdichtheid vinden wij haalbaar en niet strijdig met de Omgevingsvisie.

Betrokken partijen en participatie Het Masterplan is tot stand gekomen in co-creatie met WiS55+ en met Woonstichting De Marken. Nadat de gemeente de grond heeft aangekocht zijn de eerste contacten met WiS55+ over de ontwikkeling van de locatie tot stand gekomen. Na een door de gemeente ingelaste pauze, mede vanwege de corona pandemie, zijn de gesprekken tussen beide partijen opgepakt in 2023. Omdat 20 CPO woningen voor deze locatie financieel niet haalbaar bleek en de vraag naar met name sociale huurwoningen groot is, hebben we voor deze categorie woningen contact gezocht met De Marken. Zij hebben aangegeven interesse te hebben in het zuidelijke deel van de locatie. Nadat in overleg met beide bovengenoemde partijen de eerste schetsen zijn opgesteld voor een woningbouwontwikkeling is een eerste bewoners bijeenkomst georganiseerd op 24 oktober 2024. Naar aanleiding daarvan is het eerste schetswerk uitgewerkt en als schetsontwerp opnieuw voorgelegd aan omwonenden en andere belangstellenden op 19 november 2024. We hebben twee druk bezochte avonden gehad, waarbij naast kritische kanttekeningen ook veel positieve geluiden zijn genoteerd. Voor de verslagen van de inwonersavonden wordt verwezen naar de bijlage. Uw raad is voor beide avonden uitgenodigd en een deel van uw raad is aanwezig geweest.

Het participatie deel van Hagenvoorde maakt deel uit van een door de raad gevraagde pilot over participatie. Doel van deze pilot is experimenten met en leren van participatie. Op 12 juni 2024 is uw raad voor het project Hagenvoorde bijgepraat in een technische sessie. Op een later moment wordt o.a.

het project Hagenvoorde samen met u geëvalueerd.

Financiële consequenties In de bijgevoegde vertrouwelijke toelichting op de grondexploitatie zijn de kosten en opbrengsten in beeld gebracht. Er is sprake van een licht negatief resultaat van ca. €72.135,-. Voor deze grondexploitatie zal een voorziening worden getroffen ten laste van de generieke weerstandsreserve van de gemeente. Het negatieve resultaat wordt met name veroorzaakt door het relatief grote aandeel sociale huurwoningen. Het berekende risicobedrag bedraagt € 143.525,-. De grondexploitatie bevat echter geen ruimte om dit bedrag op te vangen. Dit betekent dat voor de risico’s aanspraak gemaakt moet worden op de specifieke gemeentelijke weerstandsreserve. Het berekende risicobedrag zal meegenomen worden bij de berekening van het benodigde weerstandsvermogen. De grondexploitatie geldt als financieel kader voor de verdere voorbereiding en uitvoering van het project. Met de vaststelling van de grondexploitatie geeft de gemeenteraad de benodigde budgetten daarvoor vrij. Het masterplan bevat de belangrijkste inhoudelijke uitgangspunten voor de grondexploitatie. Het woningbouwprogramma en openbare ruimte zijn uitgewerkt in uitgeefbare- en niet uitgeefbare meters. Op basis daarvan zijn prognoses gemaakt van de verwachte kosten en opbrengsten. Tezamen met de plankosten en de planfasering vormt dit het financieel resultaat.

Bovendien worden de eerder door de gemeenteraad beschikbaar gestelde voorbereidingskredieten overgeheveld naar de grondexploitatie. Gedurende de looptijd van de grondexploitatie ontvangt de gemeenteraad minimaal jaarlijks een herziening van de grondexploitatie (inclusief risicoprofiel) en eventuele bijstelling van het verwachte grondexploitatieresultaat. De grondexploitatie ziet toe op het oostelijk deel van de grondpositie die in 2020 is verworven door de gemeente. Het westelijk deel kan op dit moment nog niet ontwikkeling worden genomen in verband met de aanwezigheid van een agrarisch bedrijf aan de Raalterweg (geitenhouder).

Betrokkenheid raad Door uw raad is krediet beschikbaar gesteld in 2020 om de locatie Hagenvoorde aan te kopen ten behoeve van woningbouw mits de gronden Noord Oost verkoopt aan Stichting IJssellandschap ten behoeve van de ontwikkeling Heerlijkheid Linde en een partnerschap wordt gesloten met St. IJssellandschap voor langjarige samenwerking. Bij de aankoop van de grond hebben de omwonenden een brief ontvangen over het voorgenomen besluit om Hagenvoorde te kopen ten behoeve van woningbouw. Op 22 december 2021 heeft uw raad de Routekaart Schalkhaar Wonen en Voorzieningen vastgesteld. De Routekaart geeft aan wat de woningbehoefte is voor Schalkhaar en voor welke doelgroepen. In de Routekaart is de locatie Hagenvoorde aangewezen als mogelijk geschikte locatie voor woningbouw. Nadat uw gemeenteraad besluit het Masterplan vast te stellen kan het stedenbouwkundig plan nader uitgewerkt worden en vervolgens het juridisch-planologische kader worden voorbereid en ter besluitvorming aan uw raad voorgelegd. Het Masterplan is in overleg met WiS55+, De Marken en met omwonenden tot stand gekomen. We verwachten een voorstel tot wijziging van het omgevingsplan u aan te bieden einde van dit jaar of begin 2026.

Burgemeester en wethouders van de gemeente Deventer, de secretaris, de burgemeester,

J.P. Wassens

R.C. König