2025-277 Masterplan Hagenvoorde Schalkhaar
Tekst van het document
MASTERPLAN HAGENVOORDE OOST - SCHALKHAAR Datum: 16 april 2025 | Opdrachtgever: Gemeente Deventer Projectnummer 220378
Inleiding | aanleiding en plangebied In 2020 heeft gemeente Deventer ca. 8 ha. grond aan de
345m
Geitenbedrijf
Hagenvoorderdijk in Schalkhaar aangekocht van Stichting
contour
IJssellandschap. Deze locatie ‘Hagenvoorde’ is vooral verworven ten behoeve van een maatschappelijke opgave: ruimte bieden aan CPO collectieven of ander bijzondere woonvormen.
Hoogspanningsl Zandweteringpark
ijn
Zandwetering
een Masterplan nodig. Bij het opstellen van dit Masterplan wordt Broekbos
uitgegaan van een landschappelijk ingepast woonmilieu.
Ove
Studiegebied
Plangebied
g be
ontwikkeling in beeld te brengen. Dit is uitgewerkt in het voorliggende
Het Koeland
idin
LOCATIE HAGENVOORDE
landschappelijke, ruimtelijke en ecologische uitgangspunten voor de
r tle
van de landschappelijke kwaliteiten van de locatie te maken en de
r s to
De gemeente Deventer heeft SAB de opdracht gegeven een analyse
Hagenvoorderdijk
ns
gin J
Pri
(witte bolletjes lijn hiernaast). Het studiegebied Hagenvoorde ligt
Ko n i n
is tussen de Zandwetering en Hagenvoorderdijk als ‘studiegebied’
sin
Park Braband
Voor het Masterplan beschouwen we het gehele gebied dat gelegen
kba
Studiegebied
Woonwijk
ezin
Boerderij, gemeentelijk monument
rgb
document: het Masterplan.
rnh
een monumentale boerderij op het uiteinde van een historische
we g
De locatie grenst aan de Zandwetering en een natuurlijke zone
aweg
ard
dekzandrug.
ulian
Be
aan de noord-westkant van Schalkhaar. Midden in deze zone ligt
Beschermd dorpsgezicht
tussen de Zandwetering en een tweede zuidelijke watergang. Aan de oostkant van de Koningin Julianaweg ligt een woonwijk uit de jaren ‘90. Ten zuiden van de locatie ligt Park Braband; een bosrijk villapark met sport- en recreatievoorzieningen. Ten noorden van de locatie bevindt zich een geitenbedrijf aan de Raalterweg. Vanuit het oogpunt van geur en gezondheid leent het oostelijk deel van het plangebied zich hierdoor meer voor
Ligging van het plangebied
woningbouw dan het westelijk deel (zie ook pagina 5).
De locatie Hagenvoorde heeft, met uitzondering van de boerderij, de
Plangebied
deze natuurbestemming gecompenseerd moeten worden door de
Voorliggend Masterplan focust daarom op het plangebied aan de oostkant van het studiegebied (plangebied is bruin gearceerd). Dit plangebied ten noorden en oosten van de boerderij is ca. 3,4 ha.
bestemming natuur. Om in dit gebied woningbouw te ontwikkelen zal natuurwaarden in het gebied te versterken. Onderzocht wordt of de bestemming van een agrarisch perceel in eigendom van de gemeente gewijzigd kan worden naar een natuurbestemming.
groot. Het plangebied is in gebruik als (bemeste) agrarische grond met een monocultuur van Engels raaigras. pagina 2
SAB adviseurs in ruimtelijke ontwikkeling | Datum: 16 april 2025 | Projectnummer: 220378
Voordat de ruimtelijke procedure doorlopen kan worden, is er eerst
Advies kw etsbare bestemm ingen GG D 500m
Aanleiding
Inleiding | leeswijzer Leeswijzer •
Voorliggend Masterplan bestaat uit vier delen: de beleidsmatige context, de gebiedskenmerken, het Masterplan, waarin de ontwikkelprincipes zijn omschreven en een voorbeelduitwerking.
•
Om de beleidsmatige context te beschrijven worden de belangrijkste punten genoemd uit de relevante beleidsstukken. Dit hoofdstuk
Lage begroeing zoals braam aan het water
eindigt met een conclusie waarin de kansen en aandachtspunten voor de ontwikkeling van het studiegebied en plangebied worden benoemd. •
De gebiedskenmerken worden beschreven aan de hand van de historische ontwikkeling, de landschappelijke structuur, stedenbouwkundige structuur en ontsluitingsstructuur en het ecologisch onderzoek. Ook dit hoofdstuk eindigt
Steile oevers
kansen en aandachtspunten voor de ontwikkeling van het plangebied worden benoemd. •
Op basis van de beleidsmatige en ruimtelijke context formuleren we uitgangspunten voor de ontwikkeling van het plangebied. Dit vormt het hart van voorliggend Masterplan.
•
Ten slotte laten we de voorbeelduitwerking zien, die een mogelijke uitwerking laat zien passend binnen de uitgangspunten van het Masterplan. De voorbeelduitwerking is uitgewerkt met de samenwerkende partijen en besproken met omwonenden en andere belanghebbenden.
Wilgen en populierenbosje Zandwetering
Impressie van het studiegebiedgebied
Boerderij op de dekzandrug
pagina 3
SAB adviseurs in ruimtelijke ontwikkeling | Datum: 16 april 2025 | Projectnummer: 220378
met een conclusie waarin de
BELEIDSMATIGE CONTEXT
Beleidsmatige context | omgevingsplan en Quickscan Hagenvoorde Kabels & leidingen
De huidige bestemming binnen het plangebied is hoofdzakelijk natuur. De
•
Boven het noordelijk deel van het studiegebied loopt een
te handhaven woonboerderij heeft de bestemming wonen. Daarnaast zijn
hoogspanningslijn. Met de huidige zonering geeft dit geen
er enkele dubbelbestemmingen:
beperkingen voor de ontwikkeling naar woningbouwgebied. Ten
•
Archeologie: Een groot deel van het westelijk deel van het
noorden van het studiegebied liggen twee ondergrondse hogedruk
studiegebied heeft geen archeologische waarde en is reeds verstoord.
aardgasleidingen. De daarbij behorende brandaandachtsgebieden
Het grootste deel van de rest van het studiegebied heeft waarde
reiken niet tot in het studiegebied en vormen geen belemmering.
3. Omdat de ontwikkeling tot woningbouw zal leiden tot grotere
•
bijbehorende leiding in zuidelijke richting liggen in de toegangsweg.
zullen plaatsvinden, zal voor uitvoering een archeologisch rapport
Er loopt hier vandaan ook een laagspanningskabel naar de stuw in de
Datum afdruk: moeten overlegd. Dit kan leiden tot voorwaarden Plannaam: Buitengebied Deventer, 1e herziening in de vergunning.
2022-11-08 zandwetering. Het rioolgemaal moet bereikbaar blijven.
•
•
Naam overheid: gemeente Deventer IMRO-versie: Waterstaat – Waterbergingsgebied. Bebouwing is volgens het Type plan: bestemmingsplan Plan datum: bestemmingsplan in dit gebied niet toegestaan Planidn: NL.IMRO.0150.D125a-VG02 Planstatus: Dossierstatus: geheel onherroepelijk in werking • Op een klein strookje geldt nog de gebiedsaanduiding
•
In de zuidoostelijke punt van het plangebied ligt een
IMRO2012 bergbezinkbassin. Hiervandaan loopt dwars door het plangebied een 2017-03-01 overstortleiding van rond 1.000 mm naar de Zandwetering. Woningen vastgesteld
of andere bouwwerken binnen een afstand van 5 meter van deze
reconstructiewetzone – verwevingsgebied. Dit geeft geen
leiding zijn niet toegestaan. Overwogen wordt een helofytenfilter in het
beperkingen voor ontwikkeling tot woningbouw.
plangebied aan te leggen bedoeld als voorzuivering.
Het gehele studiegebied is verdacht op aanwezigheid van niet
de Raalterweg) waar in verband met geurhinder als wel uit gezondheidsoogpunt rekening mee moet worden gehouden. •
In het kader van geur is in het kader van de woonwijk Steenbrugge rekening gehouden met de afstand van de meest dichtbij gelegen bestaande woningen. Dit betreft de woningen aan de Hagenvoorderdijk, welke op een afstand van 345 meter van het bedrijf liggen (gemeten van bouwvlak tot bouwvlak). Het gehele plangebied ligt buiten deze contour.
•
In het kader van de gezondheidsrisico’s adviseert de GGD om een afstand van 2 kilometer aan te houden tot aan een geitenhouderij, maar geeft ook aan dat de uiteindelijke afweging om wel of niet binnen deze 2 km zone te bouwen aan de gemeente is. Daarin gelden uiteraard ook andere argumenten dan alleen de volksgezondheid. Het risico op longontsteking is groter naarmate de afstand tot de geitenhouderij kleiner is. Het risico is het grootst binnen 500 meter van een geitenhouderij. Naar
gesprongen explosieven. •
Ten noorden van de locatie bevindt zich een geitenbedrijf (aan
In het westen van het studiegebied ligt een rioolgemaal. De
verstoringen dan 500 m2 en er werkzaamheden dieper dan 0,5 m
Het gebied nabij de Zandwetering heeft de dubbelbestemming
Geitenbedrijf
de oorzaak van deze verhoogde kans op longontsteking wordt
Het plangebied ligt relatief ver van Natura 2000 gebieden. Indien
nog verder onderzoek gedaan. Longontsteking is extra risicovol
er minder dan 100 woningen worden gebouwd, zal er wat betreft
voor jonge kinderen (tot 4 jaar) en senioren van 70 jaar en ouder.
stikstof naar verwachting weinig beperkingen zijn.
Daarom is het advies om terughoudend te zijn met woningen in deze zone. Daarbij wordt ook in ogenschouw genomen dat een gebied ten noorden van de locatie, de Welcherhoek, mogelijk ontwikkeld gaat worden. In dat geval zal de locatie van het geitenbedrijf een andere bestemming dienen te krijgen. Weergave kabels en leidingen - studiegebied
Weergave Bestemmingsplan buitengebied Deventer 1e herziening, (2017) Geitenbedrijf
Hindercirkel 345m
Advies kwetsbare bestemmingen GGD 500m
Archeologische beleidskaart
Weergave overstortleiding en bergbezinkbassin - plangebied
Disclaimer: Er kunnen op geen enkele wijze rechten worden ontleend aan, noch aanspraak gemaakt worden op de inhoud van deze afdruk. Hoewel bij de samenstelling van de inhoud van deze afdruk de grootst mogelijke zorgvuldigheid wordt betracht, bestaat de mogelijkheid dat bepaalde informatie (na verloop van tijd) verouderd is
Hindercirkel geitenhouderij
pagina 5
SAB adviseurs in ruimtelijke ontwikkeling | Datum: 16 april 2025 | Projectnummer: 220378
Omgevingsplan
Beleidsmatige context | Omgevingsvisie en parkeernormen Omgevingsvisie Deventer (2019) •
Het landschap rondom Schalkhaar en de groenstructuren daarbinnen zijn van grote waarde. Daarom is er voor nieuwe ontwikkelingen vooral ruimte binnen de bebouwde kom.
•
Doel is om Schalkhaar binnen de huidige bebouwingsgrenzen door te ontwikkelen als woondorp met lommerrijke en landelijke uitstraling. De sterke relaties tussen Schalkhaar en het omringende landschap worden daarbij waar mogelijk versterkt.
•
Het studiegebied ligt in de stadsrandzone, die is bedoeld voor: het versterken van de stadsrand als ‘mixed-zone’ tussen stad en buitengebied. Nieuwe ontwikkelingen staan hier in het teken van natuur en wateropgaven, stadslandbouw, bijzondere woonmilieus, en het stimuleren van de gezondheid.
•
Gezien de ligging aan de rand van het dorp in het buitengebied is de locatie Hagenvoorde geen locatie voor grootschalige woningbouw. Een specifieke invulling met een relatief lage bebouwingsdichtheid lijkt op deze plek wel haalbaar.
Omgevingsvisie Deventer (2019): kaart Schalkhaar met het plangebied
•
De gemeente streeft een vitaal landelijke en stedelijke omgeving
•
na, waarbij de specifieke Deventer natuur- en landschappelijke Deze parkeernormen Dezezijn parkeernormen vastgesteld inzijn devastgesteld 'Nota Parkeernormen in de 'NotaDeventer Parkeernormen 2013, auto Deventer en fiets' 2013, op 02 auto oktober en fiets' 2013. op 02 oktober 2013. Deze parkeernormen zijn vastgesteld in de 'Nota Parkeernormen Deventer 2013, auto en fiets' op 02 kwaliteiten worden versterkt. Voor toepassing van Voorde toepassing normen zie: van'Beleidsregel de normen zie: parkeernormen 'BeleidsregelDeventer parkeernormen 2013'. Deze Deventer beleidsregel 2013'. Deze bevat beleidsregel richtlijnen (regels) bevat richtlijnen voor de wijze (regels) waarop Voor voor toepassing de wijze waarop van de normen zie: 'Beleidsregel parkeernormen Deventer 2013'. Deze beleidsrege burgemeester en burgemeester wethouders uitvoering en wethouders geven uitvoering aan artikel geven 2.5.30 aan en 2.5.30a artikel 2.5.30 van de en Bouwverordening. 2.5.30a van de Bouwverordening. burgemeester en wethouders uitvoering geven aan artikel 2.5.30 en 2.5.30a van de Bouwverordeni Door ruimte te bieden aan waterberging (vasthouden van water
Parkeernormen auto per per per stedelijke functie zone stedelijke zone bijdrage Parkeernormen aan de klimaatbestendigheid vanfunctie deauto gemeente. Dit wordt per Functie Functie van natte natuur. Parkeernormen (2013)Eenheid gekoppeld aan de ontwikkeling •
•
•
De ontwikkeling van nieuwe woningen in het plangebied met bijhorende faciliteiten gebeurt klimaatbestendig. Inhoudelijk is dit Hoofdgroep Wonen Hoofdgroep Wonen Koop, vrijstaand vrijstaand nader uitgewerkt in het Koop, Klimaatadaptatieprogramma. Koop, twee - onderKoop, eentwee kapsoorten - onder- en eenkap Met de aanplant van streekeigen autochtoon materiaal Koop, tussen/ hoek Koop, tussen/ hoek werkt Deventer aan méér biodiversiteit in de stad en in het Koop, etage, duurKoop, etage, duur buitengebied. Koop, etage, midden Koop, etage, midden Koop, etage, goedkoop etage, goedkoop De Omgevingswet daagtKoop, bewoners en bedrijven uit om Huurhuis, vrije sector Huurhuis, vrije sector actief bij te dragen aan het ontwikkelen en verbeteren van de Huurhuis, sociale Huurhuis, huur sociale huur leefomgeving. Het initiatief voor activiteiten en ontwikkelingen Huur, etage, duurHuur, etage, duur laat de gemeente daarom vaker aanmidden/ ‘de stad’.
Buurtbewoners Huur, etage, midden/ Huur, goedkoop etage, goedkoop Kamerverhuur,dezelfstandig Kamerverhuur, studenten) zelfstandig (niet studenten) kunnen bijvoorbeeld openbare(niet ruimte (mee)onderhouden, Kamerverhuur, studenten, Kamerverhuur, niet zelfstandig studenten, niet zelfstandig toekomstige bewoners gaan hun nieuwe buurt (mee)ontwerpen Aanleunwoning en Aanleunwoning serviceflat en serviceflat en er zijn inwoners die meewerken aan het beleid voor
•
Parkeernormen auto per functie per stedelijke zone EenheidCentrum
De parkeeropgave dient te voldoen aan het parkeerbeleid van de gemeente Deventer. De normen voor gebiedstype ‘rest bebouwde kom’ zijn van woningen woningen 1,4 toepassing op het plangebied. woningen woningen 1,4 woningen woningen 1,3 woningen woningen 1,3 woningen woningen 1,2 woningen woningen 1 woningen woningen 1,3 woningen woningen 1 woningen woningen 1,2 woningen woningen 0,9 woningen woningen 0,5 woningen woningen 0,2 woningen woningen 0,4
bijvoorbeeld cultuurhistorisch erfgoed en natuur. Hoofdgroep Werken Hoofdgroep Werken Kantoor (zonder baliefunctie) Kantoor (zonder baliefunctie) 100m2 bvo Commerciële dienstverlening Commerciële(kantoor dienstverlening met baliefunctie) (kantoor met baliefunctie) 100m2 bvo Bedrijf arbeidsintensief/ Bedrijf arbeidsintensief/ bezoekersextensief bezoekersextensief (industrie, laboratorium, (industrie, werkplaats) laboratorium, (1) werkplaats) (1) 100m2 bvo Bedrijf arbeidsextensief/ Bedrijf arbeidsextensief/ bezoekersextensief bezoekersextensief (loods, opslag, transportbedrijf) (loods, opslag, (2) transportbedrijf) (2) 100m2 bvo
Functie Eerste Centrum schil centrum
Tweede Eerste schil schil centrum
Rest Tweede be- schil bouwde centrum kom
Hoofdgroep Wonen Koop, vrijstaand 1,4 1,7 1,4 2,1 1,7 Koop, twee 1,4 - onder- een-1,6 1,4 kap 1,6 2 Koop, tussen/ 1,3 hoek 1,5 1,3 1,8 1,5 Koop, etage, 1,3 duur 1,5 1,3 1,9 1,5 Koop, etage, 1,2 midden 1,4 1,2 1,7 1,4 Koop, etage, 1 goedkoop 1,2 1 1,5 1,2 Huurhuis, 1,3 vrije sector 1,5 1,3 1,8 1,5 Huurhuis, 1 sociale huur 1,2 1 1,5 1,2 Huur, etage, 1,2 duur 1,4 1,2 1,7 1,4 Huur, etage, 0,9 midden/ goedkoop 0,9 1 1,3 1 Kamerverhuur, 0,5 zelfstandig 0,5(niet studenten) 0,7 0,5 Kamerverhuur, 0,2 studenten, 0,2niet zelfstandig0,3 0,2 Aanleunwoning 0,4 en serviceflat 0,4 1 1,1 1
SAB adviseurs in ruimtelijke ontwikkeling | Datum: 16 april 2025 | Projectnummer: 220378
in natte maar ook droge periodes) levert het buitengebied een
Kaart parkeerregimes (2013)
Buitengebied Rest bebouwde kom
aandeel Buitengebied bezoekers aandeel bezoeE
2,4 2,1 2,2 2 1,8 2 2,1 1,9 1,9 1,7 1,6 1,5 1,8 2 1,6 1,5 1,9 1,7 1,4 1,3 0,7 0,3 1,2 1,1
0,3 pp 2,4 per woning0,3 pp per wonw 0,3 pp 2,2 per woning0,3 pp per wonw 0,3 pp per 2 woning0,3 pp per wonw 0,3 pp 2,1 per woning0,3 pp per wonw 0,3 pp 1,9 per woning0,3 pp per wonw 0,3 pp 1,6 per woning0,3 pp per wonw 0,3 pp per 2 woning0,3 pp per wonw 0,3 pp 1,6 per woning0,3 pp per wonw 0,3 pp 1,9 per woning0,3 pp per wonw 0,3 pp 1,4 per woning0,3 pp per wonw 0,2 pp 0,7 per kamer 0,2 pp per kamw 0,2 pp 0,3 per kamer 0,2 pp per kamw 0,3 pp 1,2 per woning0,3 pp per wonw
Parkeernormen auto ‘rest bebouwde kom’ (2013)
100m2 bvo 100m2 bvo 100m2 bvo 100m2 bvo
1,1 1,4 1,2 0,6
Hoofdgroep Werken Kantoor1,1 (zonder baliefunctie) 1,5 1,1 1,7 1,5 2,6 1,7 2,6 5% Commerciële 1,4 dienstverlening 1,8 1,4 (kantoor met 2,3 1,8baliefunctie) 3,6 2,3 3,620% Bedrijf 1,2 arbeidsintensief/1,7 1,2 bezoekersextensief 2,2 1,7(industrie, laboratorium, 2,4 2,2 werkplaats) 2,4 5%(1) pagina 6 Bedrijf 0,6 arbeidsextensief/0,7 0,6 bezoekersextensief 0,7 1 (loods, opslag,1,1 1transportbedrijf)1,1 (2)5%
5% 1 20%1 5% 1 5% 1
Beleidsmatige context | Woonvisie - Deventer 2024 ‘Samen bouwen aan goed wonen’ Inleiding De Woonvisie Deventer 2024 ‘Samen bouwen aan goed wonen’ is vastgesteld door de gemeenteraad op 25 september 2024 en geeft aan waar het woonbeleid zich de komende 5 tot 10 jaar op richt. De Woonvisie gaat voor een deel (ambities, opgaven, rolneming) op in de Omgevingsvisie. De uitwerking krijgt een plek in het Volkshuisvestingsprogramma en in de twee gebiedsprogramma’s voor Centrumschil en Keizerslanden.
Ambities In de woonvisie zijn drie centrale ambities vastgelegd: •
Vitale stad aan de IJssel: We willen een vitale gemeente zijn en blijven. Een aantrekkelijke stad met stedelijke voorzieningen waar mensen goed kunnen wonen, leven en beleven. Met voldoende draagkracht voor de sociaal-maatschappelijke opgaven en voorzieningen in een duurzame woonomgeving.
•
Ongedeeld en inclusief: Het uitgangspunt is nog steeds ‘Deventer ongedeelde samenleving’. Dat betekent een gemengde SAB adviseurs in ruimtelijke ontwikkeling | Datum: 16 april 2025 | Projectnummer: 220378
bevolkingssamenstelling op wijk- en dorpsniveau met een bijpassend gevarieerd woningaanbod. •
Duurzaam en toekomstbestendig: We willen een duurzame woongemeente zijn waar het in alle levensfasen goed, gezond en veilig wonen is. We willen, waar mogelijk, voorzien in de behoeften van de huidige samenleving, zonder de mogelijkheden voor toekomstige generaties in gevaar te brengen.
Woonopgaven De drie centrale ambities zijn uitgewerkt in de drie woonopgaven die voor de gehele gemeente gelden: ‘voldoende, betaalbaar en divers’, ‘voor iedereen goed wonen in wijken en dorpen’ en ‘duurzaam wonen’. Uitgangspunt bij de uitwerking van woningbouwplannen zijn de specifieke opgaven in de wijk of het dorp en de uitgangspunten van
Kaartje wonen en voorzieningen 2022
de Woonvisie. Voor elke woonopgave zijn speerpunten geformuleerd.
Nieuwbouwopgave De vraag naar woningen is groot. In de periode van 2021 tot 2035 heeft Deventer 7.000 woningen nodig om te kunnen blijven voorzien in de lokale behoefte. De voorziene groei leidt tot bijna
“Woningbouw voor starters is achtergebleven bij de laatste nieuwbouwplannen die vooral op gezinswoningen was gericht. Jongeren hebben weinig kansen om te starten in het dorp. Bouw echt voor starters: kleinere woningen voor een betaalbare prijs.”
52.000 huishoudens in 2035. Daarbij wordt rekening gehouden met pagina 7
woningen) tot 2035.
Routekaart Schalkhaar Wonen en Voorzieningen en uitgangspunten woningbouwprogramma Hagenvoorde
Om ook de voorzieningen, werkgelegenheid en onderwijs in stad en
In 2021 is de Routekaart Schalkhaar Wonen en Voorzieningen door
de dorpen de komende jaren op peil te houden, is naast de autonome
de gemeenteraad vastgesteld. Op basis van gesprekken per dorp
bevolkingsontwikkeling ook een extra groei wenselijk. Er wordt
over de lokale opgaven rond de voorzieningen, de vitaliteit en het
van 4.000 extra woningen uit gegaan voor het sociaaleconomisch
wonen is per dorp de woningbouwambitie geformuleerd, zo ook voor
versterken van Deventer door het verjongen en versterken van de
Schalkhaar:
arbeidsmarkt.
•
huishoudensgroei én inloop van het actuele woningtekort (ruim 1.500
Ouderen zijn een groeiende doelgroep. Er is behoefte aan collectief wonen/hofjes-wonen voor ouderen terwijl die
In totaal wordt dus uit gegaan van een nieuwbouwopgave van •
Juist bij collectief wonen/ hofjes-wonen kan men elkaar
gerealiseerd zullen worden. Dit is door de raad in december
ondersteunen als mobiliteit een probleem wordt. Een goede mix
2021 vastgesteld in de samenvattende routekaart ‘wonen en
tussen jongere en oudere bewoners is dan belangrijk.
voorzieningen, arbeidsmarkt versterken en verjongen!’.
•
De gemeente voorziet op de locatie Hagenvoorde in een maatschappelijke behoefte voor bijzondere woonvormen,
Woningbouwprogrammering
ontwikkelingen in co-creatie met de gemeente hebben de
De nieuwbouwopgave is een grote opgave. Uitgangspunt bij
voorkeur. Door te differentiëren in kavelgrootte kunnen
nieuwbouw is dat het aansluit bij de vraag van woningzoekenden
verschillende inkomensgroepen bediend worden en ontstaat een
en aangesloten wordt op de kwaliteit en identiteit van de plek. Elke
bewonersmix.
ontwikkeling moet maatwerk zijn en een bijdrage leveren aan de
•
specifieke opgaven op wijk of dorpsniveau.
SAB adviseurs in ruimtelijke ontwikkeling | Datum: 16 april 2025 | Projectnummer: 220378
11.000 woningen tot 2035, waarvan 1.000 woningen in de dorpen
woonvorm nauwelijks aanwezig is.
Er is een behoefte aan compacte en met name betaalbare woningen voor jongeren en starters (bijvoorbeeld sociale huurwoningen).
Om invulling te geven aan de woonbehoefte gaan we gemeentebreed
•
Het aantal woningen volgt uit de analyse van het plangebied.
uit van in ieder geval 30% sociale huur, 40% betaalbare koop en middenhuur en 30% duur. Dit sluit aan bij de afspraken uit de Woondeal West-Overijssel (2022).
“De opgave is om het aanbod in het dorp beter in balans te brengen. Er is extra woningbouw voor ouderen nodig zodat zij in Schalkhaar naar een geschikte woning kunnen doorstromen.”
pagina 8
Beleidsmatige context | Visie Deventer Circulair 2024 & Uitvoeringsprogramma Deventer Circulair 2025 De gemeente Deventer wil dat in 2030 de helft van de grondstoffen die we gebruiken hernieuwbaar is. Deze ambitie is vastgesteld in de Visie Deventer Circulair en ligt in lijn met het landelijk doel. De gemeente Deventer werkt toe naar 100% circulariteit in 2050. De stappen die gezet dienen te worden om dit doel te bereiken worden momenteel geconcretiseerd in het Uitvoeringsprogramma Deventer Circulair 2025 (bouwen volgens het Groeipad opgesteld in het Uitvoeringsprogramma). Om het doel van 50% circulair in 2030 en 100% circulair in 2050 te halen zijn onderstaande principes van belang: Inzetten op het sluiten van kringlopen, dat betekent: •
Minimaliseren van afval - tijdens bouwfase en tijdens gebruiksfase.
•
Toepassen van hergebruikte materialen in bebouwing en openbare ruimte.
•
Zo lokaal mogelijk je grondstoffen halen.
•
SAB adviseurs in ruimtelijke ontwikkeling | Datum: 16 april 2025 | Projectnummer: 220378
Inzetten op multifunctioneel en flexibel ruimtegebruik, dat betekent: Flexibiliteit in de bouwvlakken - “wiebelruimte” om houtbouw mogelijk te maken. •
Efficiënt ruimtegebruik/dubbelgebruik.
•
Woningen ontwerpen op aanpasbaarheid
•
Demontabel bouwen/ droge verbindingen.
Inzetten op minimaliseren van de milieu-impact •
Toepassen van biobased materialen - in constructie, isolatie en gevels benoemen in de beeldkwaliteit.
•
Aanwijzen welke ontwikkelingen geschikt zijn voor houtbouw.
•
Verharding minimaliseren.
•
Minimaliseren op techniek in de woningen (passief/energie bewust) bouwen.
pagina 9
Beleidsmatige context | Masterplan Zandwetering Masterplan Zandwetering (2005) •
Hoewel het Masterplan Zandwetering een al wat ouder plan is, is dit nog steeds het meest actuele plan voor de gehele Zandwetering. Het plan heeft als doel het realiseren van een aantrekkelijk en herkenbaar gebied, waarin recreatie, een duurzaam watersysteem, natuur, landbouw en stedelijke functies samenkomen en duurzaam in stand worden gehouden.
•
De opgave is om de zone rondom de Zandwetering te ontwikkelen als onderdeel van de groenblauwe hoofdstructuur. Dit is tevens in de bredere context van de opgave Wonen en Voorzieningen in de stad.
•
In de lijn van “Masterplan Zandwetering” is in 2012 de Zandwetering aan de westzijde van het plangebied opnieuw ingericht, waardoor er een nieuw “Zanderweteringpark ” is ontstaan tussen de bestaande wijk Keizerslanden en de nieuwe wijk Steenbrugge. Hierbij zijn natuurlijke oevers aangebracht, is de waterberging en natuurwaarde vergroot. Tevens is de recreatieve waarde sterk vergroot door o.a. fiets-/wandel- en struinpaden en een natuurlijke speelplek.
•
Door de Zandwetering te verondiepen wordt de drainerende werking SAB adviseurs in ruimtelijke ontwikkeling | Datum: 16 april 2025 | Projectnummer: 220378
verminderd. Het watervoerend gedeelte wordt versmald, waardoor minder water wordt afgevoerd. Rond de hoofdloop wordt een brede, droge berging aangelegd die bij natte situaties (20-30 dagen per jaar) onder water kan lopen. Door deze maatregelen zal de dynamiek van het water beter zichtbaar zijn. •
Een deel van de huidige bosstrook tussen de dubbele waterloop wordt nog ingericht als overstromingsruimte.
•
In aansluiting op Park Braband is ten noorden van de Hagenvoorderdijk een woongebied met bosrijk karakter ingetekend.
•
Op en ten noorden van de dekzandrug zijn woongebieden aangegeven. Tussen de dekzandrug en de wigvormige parkstrook zijn twee bebouwingsaccenten gedacht. Deze suggesties voor woningbouw hebben nog geen nadere uitwerking gekregen.
Uitsnede Masterplan Zandwetering (2005).
pagina 10
Conclusies | beleid In dit hoofdstuk zijn zeven relevante ruimtelijke beleidsstukken bekeken die van betekenis zijn voor de ontwikkeling van het studiegebied. Daaruit
Hindercirkel 350m
Geitenbedrijf
volgen een aantal conclusies:
Advies kwetsbare bestemmingen GGD 500m
Karakter van de ontwikkeling Te realiseren woningen passen bij het karakter van Schalkhaar: lommerrijk en landelijk. 2•
Hoogspanningsl
Een zorgvuldige overgang van het dorp naar de Zandweteringzone
Zandwetering
Zandweteringpark
wordt geborgd, met aandacht voor (verblijfs)kwaliteit en
waterberging
toegankelijkheid. 3•
Het gebied is bestemd als natuur. Nieuwe ontwikkeling borgt,
4
benut en versterkt de ecologische kernkwaliteiten. 4•
De natuurlijke omgeving rondom de Zandwetering wordt benut
10
LOCATIE HAGENVOORDE
voor de ontwikkeling van waterberging en natte natuur.
6
2
Bebouwing 5•
ijn
Boerderij, gemeentelijk monument
De gemeente voorziet op de locatie Hagenvoorde in het
Plangebied
2
Woonwijk
9
maatschappelijke segment waarbij sprake is van bijzondere Park Braband
woonvormen. Ontwikkelingen in co-creatie met de gemeente
13
hebben de voorkeur. 6•
12
SAB adviseurs in ruimtelijke ontwikkeling | Datum: 16 april 2025 | Projectnummer: 220378
1•
Nieuwe ontwikkeling kent een relatief lage bebouwingsdichtheid en ligt buiten de geurhindercontour van de geitenhouderij, maar binnen de 2000m zone waar een verhoogde kans op longontsteking geldt.
7•
Te realiseren woningen zijn toekomstbestendig en
Beschermd dorpsgezicht
levensloopbestendig, in het kader van de toename van kleine huishoudens, langer zelfstandig wonen en de klimaat- en energieopgave. 8•
Het aantal woningen volgt uit de analyse van het plangebied Conclusies vanuit beleid
Landschap en openbare ruimte 9•
De ontwikkeling draagt bij aan behoud en versterking van de ecologische, landschappelijke, recreatieve en cultuurhistorische waarden van het gebied.
• 10
de vorm van een helofytenfilter wordt nader onderzocht. 13 •
Aansluiten bij het lommerrijke karakter van Schalkhaar
Natuurvriendelijke oevers dragen bij aan het versterken van biodiversiteit.
• 11
Het aantal parkeerplaatsen voldoet aan het gemeentelijke parkeerbeleid.
• 12
Het plaatsen van een voorzuivering bij de overstort, bijvoorbeeld in pagina 11
GEBIEDSKENMERKEN
Gebiedskenmerken | geomorfologie, bodem en hoogte •
Het karakteristieke ribbelpatroon van het landschap is duidelijk herkenbaar in zowel de geomorfologische kaart, de bodemkaart en de hoogtekaart.
•
Op de geomorfologische kaart is de uitloper van een dekzandrug goed te zien aan de oostzijde van het plangebied. Vergeleken met de luchtfoto is op het westelijke puntje daarvan de locatie van de oude boerderij.
•
Dalvormige laagte
De dalvormige laagte aan de noordkant en rond de uitloper van de dekzandrug is ook terug te zien in de hoogtekaart.
•
Op deze hoogtekaart is de opeenvolging van hoogtes
Dekzandrug
(dekzandruggen) en lagergelegen laagtes ook herkenbaar met de
Doorbraakwaaier
aanwezige inrichting. In de laagte de Zandwetering en op de volgende
Dekzandvlakte
hoogtes Steenbrugge en de dekzandrug van Wechelerhoek. Zie ook de historische ontwikkeling. Het westelijk van het plangebied gelegen Zandweteringpark is deels afgegraven •
Op de ingezoomde hoogtekaart van het plangebied wordt de
locatie studiegebied
geomorfologie (bron pdok)
dekzandrug nog duidelijker zichtbaar. De noorderlijke rand is zeer zuidelijke overgang is veel abrupter en verspringt van +6.50m NAP direct naar +5.70m NAP. •
De bodemkaart geeft ook de het ribbelpatroon weer. Het gebied rond de Zandwetering bestaat zowel uit Beekeerdgronden als leek/ woudeerdgrond. Het plangebied ligt op een oostwestgerichte strook van lemig fijn zand. Dit is ook te relateren aan het grondgebruik op de topografische kaarten op de volgende pagina.
Hoge zwarte enkeerdgronden; lemig fijn zand Beekeerdgronden Leek-/woudeerdgronden; zandige leem; colluvium in dal
Laarpodzolgronden; lemig fijn zand
bodem (bron pdok)
hoogte (bron ahn) hoogteverloop dekzandrug (bron ahn)
pagina 13
SAB adviseurs in ruimtelijke ontwikkeling | Datum: 16 april 2025 | Projectnummer: 220378
flauw en verloopt geleidelijk van +6.50m NAP naar +5.70m NAP. De
Gebiedskenmerken | historische ontwikkeling •
Op de kaarten van 1900 en 1940 zijn de dekzandruggen van Steenbrugge, Wechelerhoek en Hagevoorde zichtbaar. De dekzandrug van Hagenvoorde was langgerekt ongeveer tussen de Raalterweg en de Kon. Wilhelminalaan.
•
De boerderij is op de kaart van 1900 aanwezig en blijft lange tijd de enige bebouwing op de dekzandrug.
•
De Zandwetering grenst direct aan de dekzandrug aan de noordkant. Hier lijkt op de kaart van 1900 ook een oostwestgerichte begeleidende beplanting aanwezig te zijn. Ten noorden van de Zandwetering is een kavelpatroon noord zuid gericht met kavelbeplanting.
•
Na het omleggen van de Zandwetering richting het noorden is ook het bosgebied aangelegd (zie kaart 1980). Het oude tracé van de Zandwetering is gehandhaafd maar wordt nu als bergingswater gebruikt. Ook is op de kaart van 1980 het hoogspanningtracé zichtbaar. Dit heeft ook ruimtelijke consequenties voor het gebied.
•
ca. 1900
ca. 1940
ca. 1980
ca. 2020 (bron alle kaarten: www.topotijdreis.nl)
Lange tijd lag het gebied van Hagenvoorde ook echt in het buitengebied, Schalkhaar lag op afstand. Met de ontwikkeling van Park Braband veranderde dit, hoewel dit nog wel met landschappelijke
SAB adviseurs in ruimtelijke ontwikkeling | Datum: 16 april 2025 | Projectnummer: 220378
•
kenmerken van bos en bosschages is vormgegeven. Met de uitbreiding van de wijk is ook het oostelijke deel van de dekzandrug deels vergraven en bebouwd.
pagina 14
Gebiedskenmerken | landschap en ecologie •
De volwassen boomstructuur van Park Braband vormt samen met de bebouwing een zachte overgang naar het open terrein van Hagenvoorde.
•
De dichte beplanting van het lager gelegen (broek) bos ten zuiden van de Zandwetering vormt een mooi contrast door de structuur en kleur van de beplanting (wilg, populier) met de eiken en berken bij Park Braband.
•
Op de rand met de Raalterweg is een afwijkende beplanting met berk en sparren en enkele exoten.
•
De groene scheg (groene wilgvormige ruimte) tussen Prins Bernhardweg en Kon. Julianaweg is een volgroeide parkzone. Deels gesloten door bomen en lage heesters met verschillende voorzieningen zoals een monument en speelplek. Het is een
Het Koeland
zelfstandig ruimtelijk element. (Groene scheg die aansluit op
ca. NAP + 6,70m
Park Braband en Kon Julianaweg. Schakel tussen beschermd
ca. NAP + 5,90m
dorpsgezicht van park Braband en de woonwijk aan de Het Zandweteringpark aan de westkant is een opmaat voor Pri
de mogelijke verdere ontwikkeling van de Zandwetering.
Be
we g
In het studiegebied is het hoogteverschil ook goed zichtbaar
aweg
ard
5,30 bij scheg voor) goed te zien.
ulian
rnh
Park Braband
hoogteverschil van de dekzandrug (ca. 6,70 hoogste deel, ca.
gin J
ns
In het huidige landbouwgebied aan de noordzijde is het
•
ca. NAP + 5,30m Ko n i n
•
Hagenvoorderdijk
SAB adviseurs in ruimtelijke ontwikkeling | Datum: 16 april 2025 | Projectnummer: 220378
oostzijde.)
met een prominente ligging van de boerderij. Aan de oostzijde met de overgang naar de bebouwing is de dekzandrug abrupt beëindigd. Een goede landschappelijke overgang ontbreekt hier. Dit wordt veroorzaakt door de afgraving voor de nieuwbouwwijk in de jaren 90 aan de oostzijde van het plangebied. •
Rond de boerderij is erfbeplanting en ook bij de beide entrees
Landschappelijke kenmerken
is een accent aangebracht met een boomgroep. Het overige terrein is nu in gebruik als grasland. •
Langs de oever van de Zandwetering is deels (aan de westzijde van het gebied) een natuurvriendelijke oever aangebracht. De oevers van het bergingswater zijn steil met deels beplanting zoals braam.
•
Het studiegebied kent nu naar verwachting weinig ecologische waarde. De natuurtoets zal dit uitwijzen. Landschappelijk karakter door onverharde weg
Abrupte beëindiging dekzandrug
Afwijkende beplanting Raalterweg
pagina 15
Gebiedskenmerken | routes en ontsluiting Ontsluiting per auto en fiets •
80
80
Het oostelijk deel van het studiegebied ligt aan de Koningin Julianaweg, een geasfalteerde erftoegangsweg en de
50fietsverbinding
50
belangrijkste ontsluiting voor woningen ten oosten van het plangebied. De weg heeft een 30km/u-regime en ligt binnen de bebouwde kom van Schalkhaar. •
Ten zuiden van het studiegebied ligt de Hagenvoorderdijk, een
50
deels beklinkerde en deels onverharde ontsluitingsweg voor de
30
30
30
struinpaden
80
aangelegen woningen. De weg wordt ook als fietsverbinding gebruikt tussen het Zandweteringpark en Schalkhaar. De
autoweg
80
Richting Steenbrugge
weg heeft een 30km/u-regime en ligt binnen de bebouwde
50
50
30
kom van Schalkhaar. Tussen de Koningin Julianaweg en de
30
Hagenvoorderdijk zit een ‘knip’ voor autoverkeer. De belangrijkste weg van en naar het dorp is de Koningin Wilheminalaan, een gebiedsontsluitingsweg met een 50km/u-
50
regime. Voor fietsers zijn hier fietsstroken aangebracht. Vanwege de omvang van het dorp en de ligging ten opzichte van Deventer
Hagenvoorderdijk
De belangrijkste ontsluiting van en naar Deventer is de
g
regime geldt. De Prins Bernhardweg heeft een smal profiel. Wandel- en struinpaden
ng Ko n i
Vanaf het Zandweteringpark loopt een struinpad in noordoostelijke richting langs de Zandwetering. Het pad ligt aan de zuidzijde van de watergang en loopt achter langs de woningen
aweg
we
Koningin Wilhelminalaan. Dit is een asfaltweg waar een 30km/u-
•
ulian
ard
De Prins Bernhardweg verbindt de Hagenvoorderdijk met de
30
gin J
rnh
•
Park Braband
Be
50km/u-regime.
ins
Raalterweg, zowel voor auto als fietsverkeer. Hier geldt een
Pr
Raalterweg
•
30
Ko n i n
is de fiets een goed alternatief voor de auto.
Het Koeland
in
elm Wilh
inala
an
50
Richting Schalkhaar/Vijfhoek
Verkeersstructuur
aan het Koeland. Het pad loopt in westelijke richting langs het rioolgemaal naar een oversteek aan de Raalterweg. •
Ter hoogte van het Koeland en de Koningin Julianaweg ligt een struinpad met voetgangersbruggetje over de zuidelijke watergang.
•
Park Braband kent meerdere mooie struin- en wandelpaden.
Fietsverbinding over deels onverharde weg
Knip voor autoverkeer Hagenvoorderdijk
Struinpad met bruggetje over watergang
pagina 16
SAB adviseurs in ruimtelijke ontwikkeling | Datum: 16 april 2025 | Projectnummer: 220378
•
Gebiedskenmerken | stedenbouwkundige structuur •
De jaren ‘90-woonbuurt ten oosten van het studiegebied vormt een gesloten geheel en heeft een traditionele uitstraling met zandkleurige baksteen, kappen met antracietkleurige pannen en lijstwerk in witte en gedekte kleuren.
•
De woningen aan de Koningin Julianaweg zijn met de voorzijde naar het landschap gericht. De woningen aan het Koeland zijn noord-zuid georiënteerd en grenzen met de achterkant aan de Zandwetering.
•
Struinpad bij het Koeland
Naast de hoekwoning aan het Koeland is een perceel aangekocht als buffer tussen het looppad naar het voetgangersbruggetje.
•
Tussen de Koningin Wilhelminalaan en de Hagenvoorderdijk, ligt Park Braband, één van de groene ruimten binnen Schalkhaar
Boerderij op de dekzandrug
(ontwerp van landschapsarchitect L.J.Springer). Het bosrijke park ontwikkelde zich langzaam tot expressionistische villawijk met tennisbanen en is nu (deels) beschermd dorpsgezicht. De villa’s
Het Koeland
aan de Hagenvoorderdijk oriënteren zich op het landschap Centraal binnen de zone ligt een monumentale boerderij op het einde van de dekzandrug. De schuren, woning en bomen vormen
Hagenvoorderdijk
Pri
dat de het cluster van verschillende kanten en met name vanaf de
Be
we g
de Prins Bernhardweg. Vanuit deze straten lopen
aweg
ard
speelelementen tussen de Koningin Julianalaan en
ulian
rnh
Park Braband
Binnen de wijk ligt een wigvormig park met
gin J
ns
Hagenvoorderdijk goed zichtbaar is. •
Ko n i n
een cluster in het landschap. Een kwaliteit van de huidige situatie is
zichtlijnen naar het studiegebied. Het parkje wordt geflankeerd door vrijstaande woningen aan beide zijden en loopt aan de noordkant over in de open ruimte van het studiegebied. •
De Hagenvoorderdijk is onverhard, waarbij de overgangen tussen openbaar en privé zijn
Woningen op ruime kavels aan zandpad
vormgegeven door middel van tuinen en hagen. Bomen en onderbegroeiing schermen de tuinen
Park met speelelementen en zichtlijnen
af.
naar plangebied Op het landschap georiënteerde woningen aan Koningin Julianaweg Stedenbouwkundige structuur
pagina 17
SAB adviseurs in ruimtelijke ontwikkeling | Datum: 16 april 2025 | Projectnummer: 220378
•
Gebiedskenmerken | ecologie De huidige natuurwaarden van het gebied zijn tijdens een inventariserend veldonderzoek door onze ecoloog als beperkt ingeschat. Wel liggen er kansen om de natuurwaarden een impuls te geven. Er is voor gekozen om het Masterplan Zandwetering als leidraad te nemen. De doelsoorten zijn onder andere de kamsalander, de waterspitsmuis, de steenuil en de geelgors. De Zandwetering en de natuurlijk ingerichte zone daarlangs biedt een goed aanknopingspunt om hier in het plangebied op aan te sluiten. Zo kan een robuuste zone ontstaan met een natuurlijke inrichting en mogelijkheden voor waterberging. Zo wordt de sponsfunctie van het gebied en de streekeigen ecologische waarden versterkt. Met name amfibieën, maar ook broedvogels, kleine zoogdieren en insecten kunnen hiervan profiteren. Voor de habitat van de kamsalamander is het advies: Realiseer enkele geïsoleerde poelen in de Zandweteringszone tussen Raalterweg en Spanjaardsdijk. Dit in lijn met het Zandweteringspark,
Leg overwinteringshabitat en vegetatiestructuren aan bestaande uit geleidende ruigtestroken, hagen of houtwallen
waar drie poelen zijn aangelegd in 2012. •
Leg overwinteringshabitat en vegetatiestructuren aan bestaande uit geleidende ruigtestroken, hagen of houtwallen naar de poelen toe.
•
Zijn er al verbindende faunapassages aanwezig? Sluit de geleidende
Voor de habitat van de Geelgors is het advies: •
streekeigen gemengde hagen en overige landschapselementen.
structuren dan hierop aan De waterspitsmuis heeft een habitat nodig die bestaat uit: •
Kwelrijk, schoon, matig voedselrijk water met beschuttende vegetatiestructuren.
•
Maak een natuurvriendelijke oeverinrichting met ecotopen als
Overige maatregelen •
Combineer de ecotopen van de waterspitsmuis en de kamsalamander en maak ze zo groot mogelijk (minimaal 0,5 Ha).
•
Kleinschalig landschap met open terrein om te jagen.
•
Voldoende natuurlijke beschutting in de vorm van hagen of houtwallen. (Voor de steenuil worden in het naastgelegen Zandweteringspark ook maatregelen getroffen)
Het versterken van de groenstructuren met landschapselementen (zoals hagen, boomrijen, boomgroepen, houtwallen/houdsingels) dit is een enorme impuls voor de biodiversiteit in het gebied.
•
Verbinden van het broekbos en het bomen en bosgebied van Park Braband door middel van lijnvormige vegetatiestructuren is goed voor bijvoorbeeld de egel. Dit is in lijn met het actieplan om de egel beter te
De Steenuil heeft een habitat nodig die bestaat uit: •
Het omvormen van het huidige grasland naar een kruiden- en bloemrijk grasland wat goed is voor vogels en insecten.
broekbos, nat schraalland (Dotterbloemgrasland) en rietland •
Versterken van het kleinschalig landschap door de aanplant van
beschermen, Amendement ‘Red de egel’ 2025 •
Hoogteverschillen binnen het perceel zorgen voor de nodige variatie en waarschijnlijk voor een nog grotere soortendiversiteit.
•
Het toevoegen van een diversiteit aan groen met veel nestvoorzieningen is een meerwaarde voor de natuur in het gebied.
Maak een natuurvriendelijke oeverinrichting met ecotopen als nat schraalland en rietland
pagina 18
SAB adviseurs in ruimtelijke ontwikkeling | Datum: 16 april 2025 | Projectnummer: 220378
•
Conclusies | stedenbouw, landschap en ecologie In dit hoofdstuk zijn de ruimtelijke kenmerken van het studiegebied en de directe omgeving bekeken. Daaruit volgen een aantal conclusies:
Karakter van het plangebied 1•
Het Zandweteringpark vormt de opmaat voor de verdere ontwikkeling van de Zandwetering en het plangebied: het bieden van voldoende waterberging en ontwikkelen van natuur.
1
De bestaande natuurvriendelijke oevers en de watergang is goed voor natte diersoorten als de waterspitsmuis en kamsalmander
3•
2
De bestaande hoogteverschillen, het karakteristieke
13
dekzandlandschap en de monumentale boerderij vormen een
4 12
onderscheidende landschappelijke kwaliteit. 4•
Er bestaan mooie contrasten tussen het open landschap, het
8
Braband (eiken en berken).
5
De wigvormige parkzone, met zichtlijnen aan beide zijden, is op de
10
overgang van het studiegebied onbegrensd. 6•
7 9
lager gelegen broekbos (wilg, populier) en het hoger gelegen Park 5•
3
SAB adviseurs in ruimtelijke ontwikkeling | Datum: 16 april 2025 | Projectnummer: 220378
2•
Het huidige en historische gebruik van het plangebied is agrarisch.
Bebouwing 7•
Bestaande woningen in de wijk oriënteren zich op het landschap.
8•
Het cluster van boerderij en bomen is van verschillende kanten en met name vanaf de Hagenvoorderdijk goed zichtbaar.
9•
De villa’s aan de Hagenvoorderdijk oriënteren zich op het landschap. Conclusies
Openbare ruimte 10 •
De wijk wordt ontsloten via de Koningin Julianaweg.
• 11
De wijk kent veel bestemmingsverkeer en is relatief autoluw.
• 12
De Hagenvoorderdijk is een veel gebruikte deels onverharde fietsverbinding tussen Steenbrugge en Schalkhaar / De Vijfhoe.k
• 13
Binnen het plangebied is er (nog) geen verbinding tussen de struinpaden door het Broekbos en Park Braband.
pagina 19
MASTERPLAN
Masterplan | natuurontwikkeling, landschap, bebouwing Vanuit de conclusies van de beleids- en gebiedskenmerken kan een aanzet worden gegeven voor het bepalen van de volgende ruimtelijke uitgangspunten voor het Masterplan.
Uitgangspunten natuurontwikkeling • 1
Het aanleggen van natuurvriendelijke oevers langs de watergang
2•
6
Het realiseren van enkele geïsoleerde poelen met struweelbeplanting als biotoop voor kamsalamander en waterspitsmuis. Lager gelegen gebied (dras), halfopen. Mogelijk met
3
ingepaste bebouwing op termijn. 4•
10
Omvormen van het huidige grasland naar een kruiden- en
5
bloemrijk grasland voor droge soorten als insecten en egels. 5•
1
4 7
16
15
12
9
het hoger gelegen Park Braband door middel van lijnvormige
8
18
19 20
Ecologisch verbinden van het lager gelegen broekbos met
14
11
vegetatiestructuren en boomstructuren. Uitgangspunten landschap 6•
17
Zone Zandwetering in toekomst uitbreiden als een doorgaande landschappelijke structuur inclusief 11
langzaamverkeerstructuren. 7•
Versterken contrast tussen hoog- en laaggelegen deel rond de dekzandrug, en hiervoor voldoende open ruimte houden
8•
Leesbaarder maken van de dekzandrug als contrast met de Zandwetering, landschappelijk inpassen van de overgang tussen dekzandrug en de wijk en ruimtereserving (toekomstige) langzaamverkeersverbinding
9•
Uitgangspunten natuurontwikkeling en landschap
Behoud van het contrast tussen het bos en het open landschap
• Sterke landschappelijke structuur: Onderscheid tussen 10 ontwikkeling natte natuur en cultuurlandschap om de dekzandrug
13 • Mogelijk aansluiten bij historisch agrarisch gebruik: versterken van natuurwaarden en vergroten biodiversiteit door bv. ecologische teelt van inheemse soorten
• Ontwerpen van een goede overgang tussen de parkzone en 11 het plangebied • Benutten van de zichtassen als oriëntatie op of route naar 12 het plangebied.
Uitgangspunten ontwikkeling 14 • Contour plangebied oostelijk deel 15 • Indicatie uitbreiding boerderij • Toegang via Kon. Julianaweg 16
17
•
Sterke samenhang met het landschap
18 •
Onderscheidende woonvorm (geen standaard verkaveling)
19 •
Boerderij cluster op de dekzandrug (5.800m²) is maatgevend voor nieuwe ontwikkeling
20 •
De stadsrandzone blijft herkenbaar, bebouwing is ondergeschikt aan landschap en natuur
pagina 21
SAB adviseurs in ruimtelijke ontwikkeling | Datum: 16 april 2025 | Projectnummer: 220378
• 3
2
Masterplan | Hagenvoorde-Oost Het plangebied ligt in de stadsrandzone, het overgangsgebied tussen stad en buitengebied. Bij het hanteren van de voorliggende principes wordt een
15m
goede balans tussen wonen en landschap gecreëerd en wordt daarmee bijgedragen aan het versterken van deze zone. Door het toevoegen van
15m
kwalitatief groen en het natuurinclusief bouwen wordt een bijdrage geleverd aan het vergroten van de biodiversiteit. Daarnaast wordt binnen de stadsrandzone voor nieuwe ontwikkelingen ingezet op bijzondere
25m
woonvormen, waar ruimte is voor een mix van doelgroepen. De principes sluiten goed aan bij het gemeentelijke beleid en bij de ambities verwoord in de Omgevingsvisie Deventer. 1. Wonen te gast in het landschap
2. Landschap is overal beleefbaar
•
•
woningbouw ondergeschikt •
Woningen liggen als clusters in het landschap
•
Zorgvuldige overgang bebouwing-natuur
Woningen liggen op minimaal 15m afstand van de Koningin Julianaweg en op 25m afstand van de Hagenvoorderdijk
80m
3. Boerderij als ensemble herkenbaar
4. Zichtlijnen leidend en doorzetten parkzone
5. Ontwerpen met de dekzandrug
•
De westelijke grens van de ontwikkelvlek ligt op minimaal 80m
•
Zichtlijnen bepalen de westelijke contour van de ontwikkelvlek
•
afstand van de boerderij
•
Doorzetten van de parkzone binnen de ontwikkelvlek
Verschil in omgang met de noordelijke (geleidelijk) en zuidelijke (abrupte) esrand.
•
De overgang op de dekzandrug wordt expliciet ontworpen om het hoogteverschil zichtbaar te maken. Dit geldt in het bijzonder voor de zuidelijke esrand waar het hoogteverschil zeer goed beleefbaar is. pagina 22
SAB adviseurs in ruimtelijke ontwikkeling | Datum: 16 april 2025 | Projectnummer: 220378
Stadsrandzone is herkenbaar; landschap en natuur belangrijk,
Masterplan | Hagenvoorde - Oost
40%
6. Compact cluster
7. Samenhangende bebouwing
8. Lucht en ruimte
•
•
Gebouwen liggen niet verspreid binnen de ontwikkelvlek, maar vormen
•
Geen volledig dichte wanden richting boerderij en woonwijk
één of meerdere herkenbare clusters
•
Zichtlijn over de es richting de boerderij open houden
Clusters hebben een vergelijkbare omvang als het ensemble rondom
•
Wel afwisseling tussen bebouwing en landschap
Binnen de ontwikkelvlek is minimaal 40% groen om te waarborgen dat het landschap overal beleefbaar is.
•
P
2L+K
P P
9. Bouwhoogte
10. Alzijdige clusters, met goede overgangen naar het landschap
11. Compact parkeren
•
Maximaal 2 bouwlagen met kap
•
Alzijdige clusters met gezicht naar de wijk en het landschap
•
Binnen in cluster, compact parkeren
•
Goothoogte op max 6m
•
Geen bergingen in de privé buitenruimte aan de buitenzijde van het
•
Grenzend aan cluster met landschappelijke inpassing
•
Bebouwing wordt goed landschappelijk ingepast
•
Parkeren aan de hoofdontsluiting
•
Vanuit het landschap is parkeren uit het zicht
cluster. •
Erfafscheidingen zijn meeontworpen
•
Collectieve buitenruimte binnen het cluster
pagina 23
SAB adviseurs in ruimtelijke ontwikkeling | Datum: 16 april 2025 | Projectnummer: 220378
de monumentale boerderij.
VOORBEELDUITWERKING
INFORMATIEAVOND
Voorbeelduitwerking | concept passend binnen Masterplan
referenties ma referenties materiaalgebruik gevel
Hogere gevels op
noorden
CPO WISS55+ - referenties Combinatie materialen
pannendak
refer
Hogere gevels op
noorden
metselwerkgevel
houten gevelbekleding
Combinatie materialen
zinken dak
Geintegreerde bergingen
15
plaatmateriaal en hout
impressie lucht vanaf noord
INFORMATIEAVOND
fietspad
fragment situatie Wis55+
metselw
houten gevelbekleding en metselwerk
referenties materiaalgebruik daken
Geintegreerde bergingen
groendak
referenties duu
impressie lucht vanaf noord
plaatma
referenties materiaalgebruik gevel
Hogere gevels op
noorden
fietspad
pannendak
refer
Combinatie materialen
nestkasten insecten
metselwerkgevel
houten gevelbekleding
zinken dak
INFORMATIEAVOND
pannen
INFORMATIEAVOND
15
nestkasten vogels
Geintegreerde bergingen
plaatmateriaal en hout groendak
fietspad
impressie van de woningen en buitenruimte
houten gevelbekleding en metselwerk
referenties materiaalgebruik daken referenties duurzaamheid en circulariteit 15
variant erf met 20 woningen (rij)
variant (zorg) appartementencomplex 32 eenheden of 20 beneden en bovenwoningen
fragment situatie Wis55+
pannendak variant erf met 20 woningen (rij) nestkasten insecten pv-panelen
15
SAB adviseurs in ruimtelijke ontwikkeling | Datum: 16 april 2025 | Projectnummer: 220378
impressie lucht vanaf noord fragment situatie Wis55+
groendak
zinken d
variant (zorg) a bovenwoningen
groenda
refere
zinken dak nestkasten vogels
duurzaam materiaalgebruik
15
nestkas
impressie van de woningen en buitenruimte fragment situatie Wis55+
Twee woonbuurten in een parklandschap
ingepast binnen het noordelijk cluster, de zuidelijke steilere esrand wordt
Binnen het plangebied worden twee woonclusters ingepast in een
gewenste situatie - De Marken beleefbaar gemaakt door te koppelen aan defragment langzaamverkeersroute.
parkachtig landschap. Het park van het Julianaplantsoen wordt uitgebreid
Parkeren vindt plaats binnen de clusters uit het zicht van het landschap.
over de dekzandrug tot aan de watergang.
Nieuwe routes door de openbare ruimte vanuit de bestaande woonwijk
De woonclusters leveren met ca. 40 woningen een bijdrage aan doelen
en een uitbreiding van struinpaden door het plangebied maken het gebied
uit de woonvisie. Één cluster is bestemd voor Collectief Particulier
beleefbaar. De oever van de watergang wordt flauw en natuurvriendelijk.
Opdrachtgeverschap (WIS55+) en één voor levensloopbestendige
woning opgebouwd uitgelamineerd hout
groendak groendak
referenties duurzaamheid en circulariteit
De Marken - referenties
fragment gewenste situatie - De Marken
nestkasten insecten
pv-panelen
impressie van de woningen en buitenruimte
sociale huurwoningen (De Marken). De noordelijke flauwe esrand wordt
groenda
nestkasten vogels
impressies van 1 laags woningen met zadeldak: levensloop bestendige woniningen met op de beganegrond slapen en woningen
nestkas
duurzaam materiaalgebruik
impressies van 1 laags woningen met zadeldak: levensloop bestendige woniningen met o
pagina 25
rijbanen in klinkers
Voorbeelduitwerking | stedenbouwkundig schetsontwerp
Nieuw dorpsrand Hagenvoorde
legenda
Wonen en wandelen in een park, De Wetering verbonden met het Julianaplantsoen fietspad
3
woningen met parkeren
rijbaan met parkeren woonerf principe, parkeren in de parkeervakken, wandelen op de rijbaan wandelpaden
kgrasland
hagen, erfafscheidingen
4
15
struiken, inheemse met veel kleur en herftstinten gemaaid gras en bloemrijkgrasland
haaksparkeren op grasbetontegels waterpasserende bestrating siergrassen rond de parkeervakken
bloenrijkgrasland Bloemrijkgrasland
inritcontructies en parkeren in de achtertuin, met bergingen talud van de enk, 0.50 meter hoogte
riooloverstort, 10 meter vrije zone
1
Situatietekening
0
10
20
30
40
50m
pagina 26
SAB adviseurs in ruimtelijke ontwikkeling | Datum: 16 april 2025 | Projectnummer: 220378
bomen, eerste orde inheemse bomen
Voorbeelduitwerking | Dorpsranden doorsnedes
doorsnede 1
doorsnede 2 Weteringszone, natuurvriendelijke oever, moerasvegetatie
Achterhoeks Padvast paden
doorsnede 3
doorsnede 4
parkeren op grasbetontegels
rijbanen in klinkers pagina 27
SAB adviseurs in ruimtelijke ontwikkeling | Datum: 16 april 2025 | Projectnummer: 220378
siergrassen in de woonbuurten